物业管理市场课件

物 业 管 理 市 场 1 物 业 管 理 主 编 王 建 廷教 学 课 件 物 业 管 理 市 场 2 第 三 章 物 业 管 理 市 场 第 一 节 物 业 管 理 市 场 概 论第 二 节 物 业 管 理 市 场 的 运 行 机 制第 三 节 物 业 管 理 市 场 的 管 理 物 业 管 理 市 场 3 第 一 节 物 业 管 理 市 场 概 述 一 、 市 场 概 述 （ 一 ） 市 场 的 含 义 从 经 济 学 角 度 看 ， 市 场 是 一 个 商 品 经 济 的 范 畴 ， 是 商 品 内 在 矛 盾 的 集 中表 现 ， 是 一 种 供 求 关 系 。 是 商 品 交 换 关 系 的 总 和 ， 是 通 过 交 换 反 映 出 来的 一 种 人 与 人 之 间 的 经 济 关 系 。 1.市 场 是 建 立 在 社 会 分 工 和 商 品 生 产 基 础 上 的 一 种 交 换 关 系 。 2.现 实 市 场 的 形 成 要 有 若 干 基 本 条 件 。 包 括 ： 消 费 者 (用 户 )一 方 的 需 求 或 欲 望 的 存 在 ， 并 拥 有 可 支 配 的 交 换 资 源 ； 存 在 由 另 一 方 提 供 的 能 够 满 足 消 费 者 (用 户 )需 求 的 产 品 或 服 务 ； 要 有 促 成 交 换 双 方 达 成 交 易 的 各 种 条 件 ， 如 双 方 接 受 的 价 格 、 时 间 、空 间 、 信 息 和 服 务 方 式 等 。 3.市 场 的 发 展 是 一 个 由 消 费 者 (买 方 )决 定 ， 而 由 生 产 者 (卖 方 )推 动 的 动 态 过 程 。 在 组 成 市 场 的 双 方 中 ， 买 方 需 求 是 决 定 性 的 。 物 业 管 理 市 场 4 （ 二 ） 市 场 的 基 本 特 征 市 场 是 一 种 交 换 关 系 ， 它 一 般 具 备 以 下 几 个 特 征 ： 1.市 场 是 一 种 保 护 个 人 或 单 位 合 法 财 产 的 法 律 制 度 。 2.市 场 也 是 企 业 从 事 生 产 经 营 活 动 的 基 础 。 3.市 场 经 济 的 运 行 主 要 是 由 价 格 机 制 来 调 节 。 4.通 过 市 场 竞 争 可 以 增 进 个 人 的 经 济 福 利 。 5.一 个 健 全 、 有 序 的 市 场 经 济 必 须 具 有 有 限 的 政 府 干 预 等 。（ 三 ） 构 成 市 场 的 基 本 要 素 构 成 市 场 的 要 素 主 要 包 括 ： 市 场 主 体 、 市 场 客 体 、 市 场环 境 等 三 个 方 面 。 物 业 管 理 市 场 5 （ 一 ） 物 业 管 理 市 场 的 概 念 及 含 义 1.物 业 管 理 市 场 概 念 所 谓 物 业 管 理 市 场 ， 是 指 围 绕 出 售 和 购 买 以 物 业 为 对 象 的 管 理 服 务 而 进 行 的各 种 交 易 活 动 的 总 和 ， 是 进 行 物 业 管 理 服 务 买 卖 的 载 体 。 2.物 业 管 理 市 场 的 含 义（ 1） 物 业 管 理 服 务 是 一 种 商 品 ， 具 有 价 值 和 使 用 价 值 商 品 可 以 分 为 有 形 商 品 和 无 形 商 品 ， 物 业 管 理 就 属 于 无 形 商 品 。 从 供 给 者 的角 度 看 ， 完 成 物 业 管 理 服 务 需 要 投 入 劳 动 和 其 他 一 些 要 素 ， 这 些 要 素 的 投 入 必 定需 要 一 定 费 用 ， 从 而 使 物 业 管 理 服 务 具 有 了 价 值 。 从 消 费 者 角 度 来 看 ， 物 业 管 理服 务 能 够 给 他 们 带 来 一 定 的 效 用 ， 所 以 它 就 具 有 了 使 用 价 值 。（ 2） 物 业 管 理 服 务 成 为 商 品 是 物 业 管 理 市 场 形 成 的 前 提 随 着 人 们 生 活 水 平 的 提 高 ， 家 庭 和 社 会 都 有 了 对 物 业 管 理 服 务 的 需 求 ， 在 这种 情 况 下 ， 物 业 管 理 作 为 一 种 特 殊 的 商 品 逐 渐 受 到 人 们 的 关 注 。 人 们 可 以 在 市 场上 自 由 买 卖 物 业 管 理 服 务 这 种 商 品 ， 进 而 物 业 管 理 市 场 形 成 并 发 展 起 来 。 （ 3） 物 业 管 理 市 场 是 所 有 关 于 物 业 管 理 服 务 交 易 活 动 的 总 和 物 业 管 理 市 场 要 正 常 运 行 ， 一 方 面 ， 要 求 在 这 个 市 场 上 流 通 的 商 品 是 全 方 位 的 物 业 管 理 服 务 的 总 和 ， 即 包 括 房 屋 维 修 服 务 、 保 安 服 务 、 保 洁 服 务 、 绿 化 服 务等 ； 另 一 方 面 ， 供 求 双 方 无 论 怎 样 进 行 交 易 ， 其 交 易 的 客 体 都 必 须 与 物 业 管 理 服务 有 关 。 脱 离 了 物 业 管 理 服 务 ， 也 就 无 所 谓 物 业 管 理 市 场 了 。 二 、 物 业 管 理 市 场 的 内 涵 和 特 点 物 业 管 理 市 场 6 （ 4） 物 业 管 理 市 场 是 商 品 交 换 市 场 的 主 要 组 成 部 分 人 们 针 对 物 业 管 理 服 务 进 行 交 易 ， 不 但 反 映 了 物 业 管 理 市 场 上 的 供 求 关 系 ， 也反 映 了 整 个 社 会 供 求 关 系 的 变 化 。 物 业 管 理 服 务 能 够 成 为 商 品 ， 是 物 质 文 明 和 经 济文 明 发 展 到 一 定 阶 段 的 产 物 。 所 以 物 业 管 理 市 场 反 映 了 社 会 需 求 和 社 会 供 给 之 间 的关 系 ， 是 商 品 交 换 市 场 的 重 要 组 成 部 分 。（ 5） 物 业 管 理 市 场 是 进 行 物 业 管 理 服 务 交 易 的 载 体 人 们 通 过 对 不 同 物 业 管 理 服 务 进 行 比 较 ， 找 到 最 合 适 、 最 满 意 的 服 务 进 行 消 费 ，这 样 ， 物 业 管 理 服 务 的 价 值 才 能 够 实 现 ， 并 真 正 成 为 商 品 。 所 以 ， 物 业 管 理 服 务 的买 卖 必 须 在 物 业 管 理 市 场 上 进 行 。（ 二 ） 物 业 管 理 市 场 的 特 点1 物 业 管 理 的 供 给 特 征（ 1） 产 品 的 无 形 性 物 业 管 理 服 务 是 一 种 无 形 的 劳 务 ， 是 存 在 于 人 体 当 中 的 劳 动 能 力 ， 在 任 何 情 况下 ， 外 力 都 不 能 把 这 种 劳 动 能 力 和 人 体 分 开 ， 物 业 管 理 服 务 产 品 的 价 值 和 使 用 价 值 不 会 因 产 品 的 使 用 过 程 而 降 低 。（ 2） 产 品 的 流 动 性 物 业 管 理 服 务 的 直 接 作 用 对 象 是 不 动 产 ， 但 物 业 公 司 在 完 成 一 个 区 域 内 的 管 理服 务 后 ， 就 会 转 移 到 其 他 地 点 就 行 服 务 ， 服 务 的 作 用 对 象 就 变 成 了 其 他 物 业 设 施 。因 此 ， 进 行 物 业 服 务 时 ， 流 动 的 是 人 ， 物 业 服 务 也 会 随 着 它 所 有 者 而 流 动 ， 物 业 不会 流 动 。 物 业 管 理 市 场 7 （ 3） 产 品 的 人 本 性 物 业 管 理 服 务 既 是 对 物 业 所 有 人 或 使 用 人 的 服 务 ， 也 是 对 物 业 本 身 的 服 务 。从 交 易 主 体 看 ， 是 物 业 管 理 公 司 为 业 主 或 使 用 热 进 行 服 务 ， 满 足 他 们 的 要 求 ， 服务 对 象 是 人 ； 从 服 务 内 容 看 ， 是 公 司 对 物 业 进 行 维 护 修 理 ， 延 长 其 使 用 期 限 ， 服务 对 象 是 物 。 虽 然 后 者 作 用 是 物 ， 但 是 服 务 的 目 的 是 为 了 给 业 主 和 使 用 人 提 供 一个 良 好 的 环 境 ， 最 终 服 务 对 象 还 是 人 。（ 4） 产 品 的 综 合 性 物 业 管 理 服 务 公 司 提 供 的 服 务 是 多 种 多 样 的 ， 这 些 服 务 项 目 是 一 个 整 体 ， 构成 了 物 业 管 理 公 司 的 全 部 服 务 内 容 。 因 此 ， 物 业 管 理 市 场 是 一 个 综 合 性 的 市 场 。（ 5） 产 品 的 延 伸 性 物 业 管 理 服 务 的 内 容 很 多 ， 相 互 关 联 ， 具 有 一 定 的 延 伸 性 。 消 费 者 在 接 受 物业 管 理 服 务 时 ， 可 能 由 一 个 服 务 项 目 引 发 另 一 个 服 务 项 目 。 物 业 管 理 市 场 8 2 物 业 管 理 的 需 求 特 征（ 1） 需 求 的 广 泛 性 对 物 业 管 理 服 务 产 品 的 需 求 是 人 们 的 基 本 生 活 需 求 ， 因 而 具 有 广 泛 性 的 特 征 ，只 要 有 物 业 存 在 的 地 方 ， 就 存 在 人 们 对 物 业 管 理 服 务 产 品 的 需 求 。（ 2） 需 求 的 多 元 性 物 业 管 理 服 务 的 内 容 十 分 丰 富 ， 涉 及 人 们 日 常 生 活 的 方 方 面 面 ， 既 有 保 洁 、保 安 、 绿 化 等 的 基 础 性 服 务 ， 也 有 为 满 足 客 户 的 特 殊 要 求 的 特 约 型 服 务 。 不 同 的消 费 人 群 对 物 业 管 理 服 务 产 品 的 需 求 具 有 明 显 差 异 性 ， 从 而 决 定 了 需 求 的 多 元 性 。（ 3） 需 求 的 层 次 性 由 于 消 费 者 在 职 业 、 年 龄 、 收 入 等 方 面 存 在 差 异 ， 决 定 消 费 者 对 物 业 管 理 服务 产 品 的 偏 好 不 同 ， 使 物 业 管 理 服 务 的 需 求 表 现 出 较 强 的 层 次 性 特 征 。（ 4） 需 求 的 动 态 性 对 物 业 管 理 服 务 产 品 的 需 求 不 是 一 成 不 变 的 ， 会 随 着 人 们 生 活 水 平 的 不 断 提高 表 现 出 动 态 性 的 特 征 。 这 种 动 态 性 一 方 面 表 现 为 对 物 业 管 理 服 务 产 品 需 求 数 量的 增 加 ， 另 一 方 面 表 现 为 对 物 业 管 理 服 务 产 品 质 量 要 求 的 提 升 。 物 业 管 理 市 场 9 3.物 业 管 理 市 场 的 供 求 关 系 对 物 业 管 理 服 务 产 品 的 需 求 可 分 为 个 人 需 求 和 市 场 需 求 ， 个 人需 求 的 综 合 构 成 市 场 需 求 ， 市 场 需 求 是 决 定 物 业 管 理 服 务 产 品 价 格的 因 素 。 物 业 管 理 服 务 产 品 与 普 通 消 费 品 不 同 ， 由 其 服 务 属 性 决 定 ， 该种 产 品 的 需 求 弹 性 较 小 ， 消 费 者 无 法 在 市 场 上 选 择 物 业 管 理 服 务 的替 代 品 。 物 业 管 理 服 务 产 品 的 供 给 是 指 物 业 管 理 企 业 愿 意 并 且 能 够 提 供一 定 数 量 的 物 业 管 理 服 务 产 品 。 区 域 性 市 场 上 的 市 场 需 求 和 市 场 供 给 的 相 对 关 系 决 定 区 域 市 场上 物 业 管 理 服 务 产 品 的 价 格 。 需 求 大 于 供 给 时 称 为 卖 方 市 场 ， 供 给大 于 需 求 时 称 为 买 方 市 场 。 物 业 管 理 市 场 10 三 、 物 业 管 理 市 场 的 类 型 与 结 构（ 一 ） 物 业 管 理 市 场 的 类 型 根 据 市 场 竞 争 的 形 态 ， 典 型 的 市 场 可 以 分 为 完 全 竞 争 市 场 、 寡 头 市 场 、 垄 断市 场 、 垄 断 竞 争 市 场 等 。 物 业 管 理 市 场 分 类 如 下 ：1、 完 全 竞 争 市 场 市 场 上 有 众 多 的 生 产 者 和 消 费 者 ， 任 何 一 个 生 产 者 或 消 费 者 都 不 能 影 响 市 场价 格 。 企 业 生 产 的 产 品 具 有 同 质 性 ， 不 存 在 差 别 ， 这 些 产 品 间 可 以 相 互 替 换 。生 产 者 进 出 市 场 ， 不 受 社 会 力 量 的 限 制 。 市 场 交 易 活 动 自 由 、 公 开 ， 没 有 人 为 的限 制 。 消 费 者 、 企 业 和 资 源 拥 有 者 们 ， 都 对 有 关 的 经 济 和 技 术 方 面 的 信 息 有 充 分和 完 整 的 了 解 。 任 何 一 种 资 源 都 能 够 自 由 地 进 入 或 退 出 该 市 场 ， 能 够 随 时 从 一 种用 途 转 移 到 另 一 种 用 途 中 去 ， 不 受 任 何 阻 扰 和 限 制 。 2、 寡 头 市 场 就 是 少 数 企 业 控 制 整 个 市 场 ， 他 们 供 应 的 商 品 占 这 个 市 场 最 大 最 主 要 的 份 额 。该 市 场 的 典 型 特 征 是 厂 商 之 间 的 行 为 相 互 影 响 ， 以 至 于 厂 商 的 决 策 要 考 虑 竞 争 对手 的 反 应 。 物 业 管 理 市 场 11 3、 垄 断 市 场 市 场 上 可 能 只 有 唯 一 一 个 企 业 提 供 物 业 管 理 的 产 品 或 服 务 ， 并 且 没 有 相 近 的替 代 产 品 ， 其 他 物 业 管 理 企 业 不 可 能 进 入 这 个 市 场 。 4、 垄 断 竞 争 市 场 垄 断 竞 争 市 场 既 包 括 垄 断 因 素 ， 又 包 括 竞 争 因 素 。 其 前 提 条 件 是 ： 大 量 的 物 业 管 理 企 业 生 产 具 有 一 定 差 别 的 服 务 产 品 ， 这 些 产 品 是 相 近 的 替 代品 ； 同 一 产 品 集 团 内 的 企 业 数 量 如 此 之 多 ， 以 至 于 每 个 企 业 都 预 期 它 自 身 的 行 动不 为 其 竞 争 者 所 注 意 ； 同 一 产 品 集 团 内 所 有 企 业 的 成 本 曲 线 和 需 求 曲 线 都 是 相 同 的 ； 完 全 按 市 场 经 济 规 律 运 作 的 物 业 管 理 市 场 是 完 全 竞 争 的 市 场 。 现 阶 段 我国 物 业 管 理 服 务 的 收 费 ， 只 能 “ 以 居 民 的 承 受 能 力 为 原 则 ” 、 物 业 管 理 公 司“ 以 微 利 经 营 为 准 则 ” 。 随 着 市 场 经 济 的 不 断 完 善 ， 人 民 生 活 水 平 的 不 断 提高 ， 物 业 管 理 市 场 必 将 演 变 为 完 全 的 竞 争 市 场 。 物 业 管 理 市 场 12 （ 二 ） 市 场 的 组 织 结 构 物 业 管 理 市 场 与 其 他 专 业 市 场 一 样 ， 由 市 场 主 体 、 市 场 客 体 和 市 场 环 境 三 个 方 面构 成 。 1.市 场 主 体 物 业 管 理 市 场 上 的 是 指 进 行 物 业 管 理 服 务 买 卖 的 交 易 双 方 。 一 种 商 品 或 劳 务 之所 以 成 为 交 换 的 对 象 ， 是 因 为 有 对 这 种 商 品 或 劳 务 的 需 求 ， 以 及 相 应 于 这 种 需 求 的供 给 ， 因 而 市 场 主 体 包 括 需 求 主 体 和 供 给 主 体 。 物 业 管 理 市 场 的 需 求 主 体 是 物 业 的所 有 权 者 和 使 用 者 ； 供 给 主 体 是 物 业 管 理 的 经 营 者 ， 即 通 过 合 法 手 续 取 得 物 业 管 理经 营 资 格 的 人 或 组 织 。 2.市 场 客 体 市 场 客 体 是 指 在 市 场 中 被 进 行 交 换 的 对 象 。 一 个 市 场 区 别 于 另 一 个 市 场 的 主 要标 志 在 于 它 们 所 交 换 的 对 象 不 同 。 物 业 管 理 市 场 上 的 交 换 对 象 是 物 业 管 理 服 务 ， 是一 种 无 形 的 劳 务 。 这 种 劳 务 具 体 体 现 在 ： 房 屋 及 其 附 属 设 备 、 设 施 的 维 修 、 养 护 、管 理 ， 安 全 保 卫 ， 清 扫 保 洁 ， 环 境 绿 化 ， 代 理 租 赁 ， 以 及 应 业 主 或 使 用 人 的 要 求 提供 的 各 种 服 务 等 等 。 3.市 场 环 境 市 场 环 境 是 指 进 行 交 换 的 环 境 。 需 要 明 确 的 是 ， 这 里 所 指 的 “ 环 境 ” 并 不 是 进行 交 换 的 具 体 场 所 ， 而 是 指 使 交 换 赖 以 进 行 的 社 会 制 度 以 及 各 种 相 关 的 法 律 、 法 规 。就 物 业 管 理 市 场 来 说 ， 主 要 由 基 本 社 会 制 度 和 经 济 体 制 、 有 关 物 业 管 理 的 政 策 和 法规 以 及 物 业 管 理 的 专 门 性 法 规 构 成 。 物 业 管 理 市 场 13 （ 三 ） 市 场 的 细 分 结 构 1. 根 据 作 用 对 象 不 同 划 分 （ 1） 住 宅 小 区 物 业 管 理 市 场 住 宅 小 区 主 要 是 指 具 有 一 定 规 模 的 生 活 社 区 ， 在 这 种 生 活 社 区 当 中 有 比 较 完 善的 物 业 设 施 ， 而 且 比 较 复 杂 ， 难 于 管 理 。 因 此 ， 物 业 所 有 者 和 使 用 者 需 要 专 业 的 物业 管 理 公 司 对 其 进 行 物 业 管 理 服 务 。 （ 2） 写 字 楼 物 业 管 理 市 场 写 字 楼 是 指 由 开 发 商 投 资 兴 建 的 ， 用 于 出 租 或 出 售 的 办 公 的 楼 宇 。 相 当 于 住 宅小 区 的 物 业 管 理 ， 写 字 楼 的 物 业 管 理 相 对 要 容 易 些 。 （ 3） 饭 店 和 商 场 物 业 管 理 市 场 相 较 前 面 两 种 ， 饭 店 和 商 场 实 际 上 是 一 个 企 业 ， 是 特 殊 的 物 业 管 理 服 务 对 象 。对 饭 店 和 商 场 的 物 业 管 理 可 以 说 是 对 企 业 进 行 的 物 业 管 理 服 务 。 （ 4） 其 他 物 业 管 理 市 场 其 他 物 业 管 理 市 场 主 要 是 指 对 上 述 公 共 设 施 以 外 的 其 他 物 业 进 行 管 理 ， 比 如 说 ，对 教 学 楼 、 体 育 馆 等 进 行 的 物 业 管 理 。 物 业 管 理 市 场 14 2. 根 据 服 务 内 容 不 同 划 分 （ 1） 房 屋 物 业 管 理 市 场 房 屋 维 修 服 务 是 一 项 技 术 性 很 强 的 工 作 ， 需 要 专 业 的 建 筑 施 工 队 伍 来 完 成 。 由于 房 屋 维 修 服 务 的 需 求 量 较 大 ， 其 有 广 阔 的 发 展 前 景 。 （ 2） 保 安 服 务 市 场 保 安 是 指 在 责 任 区 内 实 施 安 全 保 卫 服 务 工 作 。 保 安 是 一 项 综 合 性 很 强 的 工 作 ，对 保 安 人 员 的 综 合 素 质 要 求 较 高 ， 其 发 展 前 景 较 好 。 （ 3） 保 洁 服 务 市 场 保 洁 就 是 打 扫 和 维 护 物 业 设 施 的 清 洁 。 保 洁 工 作 专 业 性 不 强 ， 因 此 ， 这 个 市 场上 的 竞 争 相 对 激 烈 一 些 。 （ 4） 绿 化 服 务 市 场 绿 化 也 是 一 项 专 业 性 很 强 的 工 作 ， 需 要 专 门 的 工 作 人 员 来 完 成 ， 其 市 场 前 景 较好 。 （ 5） 信 息 服 务 市 场 是 指 为 消 费 者 提 供 物 业 管 理 相 关 信 息 的 市 场 。 物 业 管 理 市 场 15 案 例 分 析 2009年 10月 的 一 天 下 午 ， 某 市 一 家 写 字 楼 大 厦 发 生 了 一 起 电 梯 伤 人事 故 。 出 事 当 天 ， 租 用 该 大 厦 5层 作 为 公 司 经 营 用 房 的 李 家 两 兄 弟 ， 因进 货 需 要 使 用 电 梯 。 而 电 梯 的 楼 层 显 示 装 置 坏 了 ， 因 而 无 法 判 明 电 梯 的位 置 。 两 人 只 好 在 各 楼 层 寻 找 ， 找 到 大 厦 的 4层 时 ， 走 在 前 面 的 李 弟 看见 电 梯 门 正 开 着 ， 里 面 黑 洞 洞 的 ， 一 脚 迈 了 进 去 ， 不 料 坠 入 电 梯 井 中 ，后 经 抢 救 无 效 死 亡 。 事 发 后 ， 物 业 管 理 企 业 检 查 了 电 梯 ， 发 现 4层 的 电梯 门 锁 有 “ 外 力 破 坏 ” 的 新 鲜 痕 迹 ， 怀 疑 是 事 主 急 于 使 用 电 梯 强 行 推 开了 电 梯 门 ， 因 用 力 过 猛 失 去 重 心 从 而 导 致 事 故 发 生 。 而 事 主 方 则 宣 称 ，他 们 从 2005年 上 半 年 开 始 在 此 办 公 ， 一 直 没 有 看 到 过 一 份 物 业 管 理 单 位关 于 电 梯 使 用 说 明 或 乘 梯 注 意 事 项 的 文 件 或 通 知 。 出 事 时 ， 他 们 并 不 知道 电 梯 停 在 哪 里 ， 怎 么 可 能 无 故 去 4层 强 行 推 开 电 梯 门 呢 ?李 家 诉 至 法 院 ，要 求 物 业 管 理 企 业 赔 偿 。 请 问 ： 物 业 管 理 企 业 是 否 应 承 担 赔 偿 责 任 ， 为什 么 ? 物 业 管 理 市 场 16 答 案 要 点 ：1 物 业 管 理 企 业 就 此 案 应 当 承 担 损 害 赔 偿 责 任 。2 物 业 管 理 企 业 作 为 写 字 楼 的 管 理 者 ， 负 有 保 障 电 梯 等 共 用 设 备 安 全 运 行的 法 定 义 务 ， 从 案 情 看 ， 物 业 管 理 企 业 的 行 为 存 在 严 重 过 错 ， 应 承 担 损害 赔 偿 的 民 事 责 任 。 具 体 表 现 在 ： 物 业 管 理 企 业 没 有 在 电 梯 轿 厢 内 和 电 梯 前 厅 张 贴 电 梯 安 全 使 用 说 明 和 乘客 乘 梯 的 注 意 事 项 ， 没 有 履 行 必 要 的 告 知 义 务 ， 存 在 明 显 的 过 错 。 物 业 管 理 企 业 未 能 及 时 检 查 、 排 除 电 梯 故 障 ， 导 致 电 梯 楼 层 显 示 装 置 不能 正 常 显 示 ， 乘 客 无 法 判 明 电 梯 所 在 位 置 。 因 此 ， 物 业 管 理 企 业 也 存 在明 显 过 错 ， 应 承 担 损 害 赔 偿 的 主 要 责 任 。3 李 弟 本 身 也 有 一 定 的 过 错 ， 作 为 有 民 事 行 为 能 力 的 成 年 人 ， 他 应 当 预 见到 电 梯 坏 了 ， 继 续 乘 电 梯 有 危 险 ， 但 却 疏 忽 大 意 ， 产 生 严 重 后 果 ， 应 承担 次 要 责 任 。 物 业 管 理 市 场 17 第 二 节 物 业 管 理 市 场 的 运 行 机 制 一 、 市 场 机 制 概 述 （ 一 ） 市 场 主 体 的 涵 义 市 场 机 制 是 价 值 规 律 外 在 的 作 用 机 制 ， 是 指 市 场 的 基 本 要 素 ， 即 价 格 和 供 求以 及 竞 争 相 互 作 用 而 产 生 的 功 能 ， 在 现 实 经 济 运 行 实 践 中 主 要 表 现 为 价 格 机 制 、供 求 机 制 和 竞 争 机 制 。 市 场 机 制 最 大 的 功 能 就 是 要 使 这 些 具 体 的 机 制 因 素 在 市 场 运 行 过 程 中 ， 对 经济 活 动 起 到 制 约 和 调 节 作 用 。 市 场 机 制 是 一 种 自 发 的 强 制 性 力 量 。 （ 二 ） 物 业 管 理 市 场 机 制 的 内 容 1.价 格 机 制 物 业 管 理 市 场 的 价 格 机 制 是 指 物 业 管 理 服 务 的 价 格 和 供 求 之 间 相 互 影 响 、 相互 制 约 的 关 系 。 市 场 价 格 是 在 供 给 和 需 求 交 互 作 用 下 形 成 的 均 衡 价 格 。 2.供 求 机 制 在 物 业 管 理 市 场 中 ， 供 给 是 指 在 一 定 时 间 内 已 经 存 在 于 市 场 和 能 够 提 供 给 市场 销 售 的 物 业 管 理 服 务 的 总 量 ； 需 求 则 是 指 在 一 定 时 间 内 市 场 上 消 费 者 对 物 业管 理 服 务 的 具 体 货 币 支 付 能 力 的 需 求 数 量 。 在 供 求 机 制 作 用 下 ， 价 格 围 绕 价 值 上下 波 动 。 物 业 管 理 市 场 18 3.竞 争 机 制 物 业 管 理 市 场 的 竞 争 机 制 ， 是 指 物 业 管 理 公 司 遵 循 市 场 发 展 规 律 ， 通 过 正 当的 合 理 竞 争 ， 优 胜 劣 汰 ， 从 而 达 到 资 源 的 优 化 配 置 和 合 理 的 充 分 利 用 ， 形 成 一 个公 开 、 公 平 和 公 正 的 市 场 环 境 。（ 三 ） 物 业 管 理 市 场 机 制 的 特 点 1.客 观 性 ： 机 制 的 运 行 是 物 业 管 理 市 场 诸 要 素 之 间 的 客 观 联 系 所 自 发 运 动 产 生的 必 然 结 果 。 2.内 在 性 ： 机 制 依 赖 其 内 在 的 供 求 关 系 来 调 节 其 价 格 高 低 的 ， 通 过 市 场 内 在 的 竞争 机 制 ， 来 维 护 市 场 的 正 常 秩 序 。 3.连 锁 性 ： 当 物 业 管 理 市 场 中 一 种 机 制 在 发 生 作 用 时 ， 必 然 会 引 起 其 机 制 产 生 内在 连 锁 反 应 。 4.制 约 性 ： 市 场 能 够 正 常 有 序 地 发 展 ， 是 各 种 机 制 相 互 影 响 、 相 互 制 约 的 结 果 。 5.动 态 性 ： 市 场 的 发 展 是 不 平 衡 的 ， 其 随 着 服 务 供 求 关 系 和 服 务 价 格 而 变 化 。 物 业 管 理 市 场 19 （ 一 ） 物 业 管 理 服 务 的 价 格 形 成 机 制 1.物 业 管 理 服 务 的 价 值 构 成 物 业 管 理 公 司 的 产 品 服 务 ， 凝 结 着 物 业 管 理 公 司 工 作 人 员 的 劳动 ， 同 样 具 有 价 值 和 使 用 价 值 。 由 于 物 业 管 理 服 务 的 无 形 性 ， 服 务 的 等级 层 次 很 难 具 体 地 加 以 描 述 ， 因 此 在 方 法 上 又 与 有 形 产 品 的 定 价 有 所 区别 。 物 业 管 理 服 务 的 价 值 在 形 式 上 表 现 为 物 业 管 理 服 务 价 格 ， 它 是 物 业管 理 的 效 用 、 物 业 管 理 的 相 对 稀 缺 性 及 对 物 业 管 理 的 有 效 需 求 三 者 相 互作 用 的 结 果 。 也 就 是 说 ， 物 业 管 理 服 务 的 价 值 由 这 三 者 的 相 互 作 用 并 通过 具 体 价 格 表 现 出 来 。 （ 1） 物 业 管 理 服 务 的 效 用 物 业 管 理 服 务 的 效 用 是 指 物 业 业 主 或 用 户 因 物 业 管 理 公 司 的 服 务 而得 到 满 足 的 程 度 。 物 业 管 理 服 务 如 果 没 有 效 用 ， 就 不 会 有 物 业 管 理 服 务 价 格 ， 业 主 或 用 户 也 就 不 会 产 生 占 有 物 业 管 理 服 务 的 欲 望 。 二 、 物 业 管 理 市 场 的 价 格 物 业 管 理 市 场 20 （ 2） 物 业 管 理 服 务 的 相 对 稀 缺 性 物 业 管 理 服 务 的 相 对 稀 缺 性 ， 即 意 味 着 对 比 业 主 的 一 般 欲 望 ， 其 欲 望 的 满 足 由于 从 质 和 量 上 有 限 而 处 于 不 足 的 状 态 。 因 此 ， 物 业 管 理 服 务 价 格 被 看 作 是 稀 缺 性 的价 值 反 映 ， 可 以 认 为 是 在 结 合 效 用 和 稀 缺 性 后 产 生 的 。（ 3） 物 业 管 理 的 有 效 需 求 除 以 上 两 个 原 因 外 ， 还 须 对 物 业 管 理 服 务 形 成 现 实 购 买 力 才 行 。 人 们 把 购 买 力所 形 成 的 需 求 称 为 有 效 需 求 ； 就 是 说 ， 业 主 或 用 户 对 物 业 管 理 服 务 费 具 备 一 定 的 支付 能 力 。2.物 业 管 理 的 定 价 原 则 物 业 管 理 公 司 是 一 种 企 业 机 制 ， 应 遵 循 市 场 经 济 规 律 ， 以 马 克 思 的 劳 动 价 值 论为 基 础 ， 结 合 物 业 管 理 服 务 的 特 征 ， 来 确 定 物 业 管 理 服 务 价 格 。（ 1） 遵 循 价 值 规 律 。 物 业 管 理 服 务 定 价 应 考 虑 我 国 物 业 管 理 市 场 的 发 展 现 状 和 社 会经 济 条 件 ， 针 对 不 同 时 期 、 不 同 地 区 的 不 同 经 济 状 况 和 不 同 的 服 务 水 平 来 制 定 物 业管 理 服 务 收 费 标 准 。 （ 2） 公 正 合 理 。 定 价 既 要 考 虑 物 业 管 理 公 司 的 正 常 利 润 ， 还 要 考 虑 消 费 者 的 消 费 水平 和 支 付 能 力 。（ 3） 友 好 协 商 。 定 价 最 好 是 在 广 泛 征 求 消 费 者 意 见 的 基 础 上 ， 由 物 业 管 理 公 司 和 业主 委 员 会 通 过 友 好 协 商 来 确 定 。（ 4） 相 对 稳 定 。 一 旦 计 费 项 目 和 标 准 确 定 以 后 ， 就 应 该 在 一 定 时 期 内 保 持 稳 定 。 物 业 管 理 市 场 21 3、 物 业 管 理 服 务 的 定 价 方 法 物 业 服 务 收 费 管 理 办 法 规 定 ： 物 业 服 务 管 理 收 费 应 当 区 分 不 同 物 业 的 性质 和 特 点 分 别 实 行 政 府 指 导 价 和 市 场 调 节 价 ； 业 主 和 物 业 管 理 企 业 可 以 采 取 包 干制 或 酬 金 制 等 形 式 约 定 物 业 服 务 费 用 。 包 干 制 是 指 由 业 主 向 物 业 管 理 企 业 支 付 固 定 物 业 服 务 费 用 ， 盈 余 或 者 亏 损 均由 物 业 管 理 企 业 享 有 或 者 承 担 的 物 业 服 务 计 费 方 式 。 酬 金 制 是 指 在 预 售 的 物 业 服 务 资 金 中 按 约 定 比 例 或 者 约 定 数 额 提 取 酬 金 支 付给 物 业 管 理 企 业 ， 其 余 全 部 用 于 物 业 服 务 合 同 约 定 的 支 出 ， 结 余 或 者 不 足 均 由 业主 享 有 或 者 承 担 的 物 业 服 务 计 费 方 式 。 其 他 定 价 法 ： （ 1） 成 本 加 利 润 法 。 成 本 一 般 是 通 过 对 物 业 管 理 费 及 其 构 成 进 行 测 算 和 处理 ， 然 后 加 上 按 目 标 利 润 率 计 算 的 利 润 额 。 （ 2） 由 物 业 管 理 公 司 与 业 主 委 员 会 或 产 权 人 、 使 用 人 协 议 定 价 。 这 种 定 价方 法 适 用 于 造 价 较 高 的 物 业 。 物 业 管 理 市 场 22 （ 二 ） 物 业 管 理 服 务 的 价 格 构 成 物 业 管 理 服 务 的 费 用 是 形 成 物 业 管 理 服 务 的 价 格 基 础 ， 主 要 由 以 下 方 面 构 成 ：1.劳 务 费 。 劳 务 费 是 指 物 业 管 理 公 司 向 所 聘 用 的 管 理 、 服 务 人 员 按 月 发 放 的 工 资和 按 规 定 提 取 的 福 利 费 。2.公 共 设 施 维 修 及 保 养 费 。 公 共 设 施 维 修 及 保 养 费 包 括 外 墙 、 楼 梯 、 步 行 广 场 、消 费 系 统 、 保 安 系 统 、 电 话 系 统 、 公 共 照 明 、 给 排 水 系 统 及 其 他 机 械 、 设 备 装 置和 设 施 等 的 维 修 保 养 费 。3.绿 化 及 绿 化 管 理 费 。4.保 洁 费 。5.安 全 维 护 费 。 安 全 维 护 费 包 括 保 安 人 员 的 工 资 、 夜 班 津 贴 、 消 毒 灭 虫 等 费 用 ，有 时 还 有 单 项 对 外 承 包 的 费 用 。6.行 政 管 理 费 。 是 指 物 业 管 理 公 司 管 理 部 门 的 管 理 人 员 和 业 务 人 员 的 工 资 、 办 公用 的 消 耗 品 ， 以 及 邮 电 、 书 报 、 会 议 、 水 电 、 取 暖 、 交 通 差 旅 、 公 关 等 费 用 和 各类 人 员 的 岗 位 培 训 、 业 务 技 能 培 训 的 费 用 ， 还 有 与 业 务 培 训 相 联 系 的 现 场 观 摩 等所 支 付 的 费 用 。 7.物 业 管 理 单 位 固 定 资 产 的 折 旧 费 。8.法 定 税 费 。9.保 险 费 及 其 他 费 用 。 物 业 管 理 市 场 23 目 前 ， 我 国 物 业 管 理 服 务 的 价 格 形 式 可 以 分 为 政 府 定 价 、 政 府 指 导 价 和 经 营者 定 价 三 种 。 1.政 府 定 价 政 府 定 价 是 一 种 政 策 性 定 价 ， 是 以 城 市 居 民 平 均 生 活 水 平 为 基 本 依 据 的 。 政府 定 价 的 目 的 是 为 了 推 进 住 房 制 度 改 革 的 深 化 ， 这 关 系 到 千 家 万 户 的 切 身 利 益 、社 会 的 安 定 ， 也 关 系 到 物 业 的 正 常 使 用 和 保 值 增 值 。 政 府 定 价 主 要 适 用 于 公 有 住宅 售 后 物 业 管 理 服 务 的 收 费 ， 经 济 适 用 房 小 区 物 业 管 理 服 务 的 收 费 和 普 通 商 品 房住 宅 小 区 物 业 管 理 服 务 的 收 费 。 2.政 府 指 导 价 政 府 指 导 价 是 另 一 种 政 策 性 价 格 形 式 ， 是 由 政 府 物 价 部 门 会 同 物 业 管 理 行 政主 管 部 门 ， 根 据 当 地 经 济 发 展 水 平 和 物 业 管 理 市 场 发 育 程 度 制 定 并 公 布 执 行 的中 准 价 。 物 业 管 理 公 司 与 业 主 委 员 会 共 同 协 商 ， 在 政 府 指 导 价 规 定 的 幅 度 内 确 定具 体 收 费 标 准 。 3.经 营 者 定 价 经 营 者 定 价 是 指 物 业 管 理 服 务 收 费 标 准 由 物 业 管 理 公 司 与 业 主 委 员 会 或 产 权人 代 表 、 使 用 人 代 表 共 同 协 商 议 定 ， 然 后 将 收 费 标 准 和 收 费 项 目 向 当 地 物 价 部 门 报 告 备 案 的 一 种 价 格 形 式 。 这 种 定 价 形 式 完 全 体 现 市 场 规 律 的 作 用 ， 是 一 种 市场 价 格 ， 在 发 展 得 较 为 成 熟 的 物 业 管 理 市 场 中 适 宜 采 用 这 种 定 价 形 式 。 （ 三 ） 市 场 价 格 种 类 物 业 管 理 市 场 24 （ 四 ） 市 场 价 格 的 调 控 1.价 格 调 控 的 必 要 性 由 于 现 代 市 场 经 济 的 复 杂 性 ， 单 靠 价 格 机 制 牵 动 市 场 经 济 运 转 ， 环 节 经 济 生活 中 微 观 和 宏 观 上 的 一 切 问 题 是 不 现 实 的 ， 还 存 在 某 些 局 限 和 市 场 失 灵 ， 如 价 格具 有 一 定 的 盲 目 性 、 滞 后 性 等 。 这 些 局 限 性 不 能 靠 市 场 本 身 来 克 服 ， 所 以 国 家 对价 格 在 一 定 程 度 上 的 管 理 和 控 制 是 必 不 可 少 的 。 2.市 场 价 格 调 控 的 特 征 社 会 主 义 市 场 经 济 条 件 下 对 物 业 管 理 市 场 的 价 格 调 控 机 制 具 有 间 接 灵 活 的 特点 ， 需 要 政 府 云 中 各 种 调 控 手 段 来 保 障 价 格 形 成 的 正 常 和 高 效 运 行 ， 其 主 要 表 现是 ： （ 1） 价 格 调 控 的 方 式 以 间 接 调 控 为 主 ， 进 行 全 方 位 调 控 ， 形 成 一 个 间 接 调 控与 直 接 调 控 相 结 合 ， 经 济 与 行 政 、 法 律 、 社 会 舆 论 诸 手 段 相 结 合 的 宏 观 调 控 机 制 。 （ 2） 价 格 调 控 的 对 象 ， 以 影 响 价 格 的 市 场 结 构 和 经 济 环 境 为 主 ， 对 物 业 管 理服 务 价 格 本 身 的 直 接 调 控 是 为 创 造 竞 争 性 市 场 和 稳 定 的 社 会 经 济 环 境 服 务 。 （ 3） 价 格 调 控 要 达 到 的 目 标 ， 是 通 过 对 物 业 管 理 市 场 价 格 运 行 环 境 的 调 控 ，保 证 价 格 形 成 的 正 常 化 ， 实 现 经 济 稳 定 增 长 。 物 业 管 理 市 场 25 3.市 场 价 格 调 控 的 手 段（ 1） 强 化 政 府 的 调 控 职 能运 用 经 济 手 段 、 法 律 手 段 和 必 要 的 行 政 手 段 ， 切 实 把 价 格 管 理 职 能 转 到 “ 决 策 参 谋、 协 调 管 理 、 监 测 调 控 、 信 息 服 务 、 监 督 检 查 ” 的 轨 道 上 来 ， 保 证 物 业 管 理 市 场 价格机 制 的 正 常 运 行 ， 保 持 市 场 价 格 的 基 本 稳 定 。（ 2） 政 府 调 控 和 市 场 调 控 相 结 合首 先 ， 要 建 立 物 业 管 理 市 场 价 格 的 自 动 调 节 机 制 ， 把 价 格 的 形 成 建 立 在 自 动 遵 循 价值 规 律 的 基 础 上 。其 次 ， 要 适 当 扩 大 政 策 性 定 价 中 政 府 指 导 定 价 的 比 重 ， 由 政 府 规 定 基 准 价 和 浮 动 幅度 ， 由 企 业 在 国 家 规 定 的 区 间 里 具 体 制 订 物 业 管 理 服 务 的 价 格 。（ 3） 建 立 市 场 价 格 监 测 预 警 系 统在 科 学 设 计 物 业 管 理 市 场 价 格 检 测 指 标 体 系 基 础 上 ， 建 立 物 业 管 理 市 场 价 格 跟 踪 检测 、 预 警 体 系 ，为 政 府 为 物 业 管 理 市 场 价 格 进 行 宏 观 调 控 提 供 决 策 依 据 。 （ 4） 建 立 完 备 的 物 业 管 理 市 场 价 格 法 规 体 系 物 业 管 理 市 场 26 （ 一 ） 物 业 管 理 市 场 的 供 求 规 律 供 求 规 律 是 物 业 管 理 市 场 中 的 一 个 重 要 规 律 ， 主 要 有 以 下 内 容 ： 1.供 求 的 变 动 决 定 着 价 格 的 变 动 （ 1） 如 果 物 业 管 理 服 务 供 不 应 求 ， 价 格 就 要 上 涨 。 这 种 情 况 可 以 在 供 应 量 不 变而 需 求 量 增 加 的 情 况 下 发 生 ， 也 可 以 在 需 求 量 不 变 而 供 应 量 减 少 的 情 况 下 发 生 。 （ 2） 如 果 物 业 管 理 服 务 供 过 于 求 ， 价 格 就 会 下 降 。 这 种 情 况 可 以 在 需 求 量 不 变 而供 应 量 增 加 的 情 况 下 发 生 ， 也 可 以 在 供 应 量 不 变 而 需 求 量 减 少 的 情 况 下 发 生 。 2.价 格 变 动 引 起 供 求 情 况 的 变 动 （ 1） 如 果 物 业 管 理 服 务 的 价 格 上 涨 ， 需 求 就 会 相 应 减 少 ； 相 反 ， 价 格 下 跌 ， 需求 就 会 相 应 增 加 。 （ 2） 如 果 物 业 管 理 服 务 价 格 上 涨 ， 供 给 便 会 增 长 ； 价 格 下 跌 ， 供 给 便 会 减 少 。 （ 3） 供 求 的 变 化 和 价 格 的 变 化 方 向 相 反 。 如 果 物 业 管 理 服 务 供 不 应 求 ， 价 格 自 然会 上 涨 。 价 格 上 涨 会 引 起 物 业 管 理 公 司 扩 大 经 营 ， 或 其 他 行 业 转 移 经 营 ， 供 给量 增 加 ， 需 求 相 对 减 少 。 而 当 供 求 状 态 趋 向 供 过 于 求 时 ， 价 格 就 下 跌 ， 物 业 管 理公 司 就 会 调 整 减 少 经 营 ， 供 给 量 随 之 减 少 ， 需 求 量 相 对 增 加 。 这 种 增 减 到 一 定 程 度 ， 价 格 就 回 升 ， 往 前 发 展 又 会 变 成 供 不 应 求 ， 循 环 发 展 。 三 、 物 业 管 理 市 场 的 供 求 机 制 物 业 管 理 市 场 27 3.供 求 变 动 决 定 买 、 卖 方 市 场 的 变 动 在 物 业 管 理 服 务 的 供 求 变 化 中 ， 买 卖 双 方 哪 一 方 占 优 势 ， 在 价 格 和 其 他 条 件 上就 能 压 倒 对 方 ， 在 市 场 中 对 自 己 有 利 。 在 物 业 管 理 服 务 供 不 应 求 时 ， 卖 方 占 优 势 ，便 形 成 “ 经 营 者 主 权 ” ， 表 现 为 卖 方 市 场 ； 在 物 业 管 理 服 务 供 过 于 求 时 ， 买 方 占 优 势 ，便 形 成 “ 消 费 者 主 权 ” ， 表 现 为 买 方 市 场 。（ 二 ） 物 业 管 理 市 场 的 供 求 特 点1.物 业 管 理 市 场 需 求 的 特 点（ 1） 多 样 性 。 主 要 表 现 在 需 求 种 类 和 需 求 目 的 的 多 样 性 。（ 2） 长 期 性 。 一 方 面 表 现 在 物 业 管 理 服 务 不 是 短 期 就 能 完 成 并 看 出 好 坏 的 ， 需 要 长期 的 观 察 ； 另 一 方 面 表 现 在 人 们 不 可 能 离 开 物 业 管 理 服 务 ， 特 别 是 公 共 性 、 技 术 性 较强 的 服 务 项 目 。（ 3） 集 体 性 。 社 会 对 物 业 管 理 服 务 的 需 求 在 某 个 物 业 管 理 市 场 上 ， 主 要 体 现 为 业 主委 员 会 的 需 求 ， 单 个 业 主 和 使 用 人 的 需 求 都 是 通 过 业 主 委 员 会 来 实 现 的 。（ 4） 依 赖 性 。 物 业 管 理 服 务 的 提 供 是 通 过 合 同 的 形 式 固 定 下 来 的 ， 在 合 同 期 限 内 ，需 方 在 一 个 较 长 的 时 间 内 依 靠 供 方 所 提 供 的 服 务 。 （ 5） 情 感 性 。 物 业 管 理 服 务 与 业 主 和 消 费 者 的 生 活 和 工 作 密 切 相 关 ， 而 人 是 有 情 感的 ， 在 消 费 的 过 程 中 必 定 带 有 一 定 的 情 感 色 彩 。 物 业 管 理 市 场 28 2.物 业 管 理 市 场 供 给 的 特 点（ 1） 多 样 性 。 主 要 原 因 在 于 消 费 者 对 物 业 管 理 服 务 的 需 求 是 多 种 多 样 的 ， 客 观 上 要求 物 业 管 理 公 司 提 供 相 应 的 服 务 。（ 2） 独 立 性 。 物 业 管 理 企 业 的 市 场 行 为 是 相 互 独 立 的 ， 不 同 的 物 业 管 理 公 司 具 有 不同 的 服 务 区 域 对 象 。（ 3） 长 期 性 。 物 业 管 理 服 务 的 需 求 是 长 期 性 的 ， 而 且 业 主 和 消 费 者 对 物 业 管 理 服 务具 有 依 赖 性 。（ 4） 灵 活 性 。 物 业 管 理 公 司 在 提 供 物 业 管 理 服 务 的 时 候 必 须 是 自 身 的 经 营 具 有 灵 活性 ， 才 能 满 足 不 同 客 户 的 需 求 。（ 三 ） 市 场 需 求 的 影 响 因 素1.影 响 物 业 管 理 服 务 供 给 量 的 因 素服 务 价 格 、 投 入 成 本 、 人 员 素 质 、 替 代 服 务 、 国 家 政 策2.影 响 物 业 管 理 服 务 需 求 量 的 因 素 服 务 价 格 、 消 费 者 收 入 、 相 关 价 格 、 消 费 偏 好 、 房 地 产 规 模 物 业 管 理 市 场 29 (1)人 力 资 源 状 况 物 业 管 理 提 供 的 是 服 务 ， 要 完 成 这 种 服 务 ， 最 主 要 的 是 人 力 资 源 。 如 果 社 会上 熟 练 掌 握 物 业 管 理 技 能 的 人 多 ， 表 明 物 业 管 理 行 业 的 人 力 资 源 丰 富 ， 物 业 管 理服 务 的 供 给 量 就 多 ； 相 反 ， 社 会 上 熟 练 掌 握 物 业 管 理 技 能 的 人 少 ， 人 力 资 源 贫 乏 ，物 业 管 理 服 务 的 供 给 量 就 会 相 对 地 少 。 目 前 ， 在 我 国 物 业 管 理 市 场 中 ， 科 学 地进 行 组 织 经 营 、 管 理 和 熟 练 掌 握 物 业 管 理 技 能 的 专 门 人 才 并 不 多 ， 人 力 资 源 并 不丰 富 。 (2)国 家 经 济 政 策 国 家 的 产 业 政 策 、 财 政 政 策 、 税 收 政 策 等 对 物 业 管 理 服 务 的 供 给 量 也 产 生影 响 。 产 业 政 策 的 变 动 会 影 响 投 入 各 个 生 产 部 门 的 劳 动 总 量 的 变 动 ， 从 而 影 响 各部 门 的 供 给 量 。 国 家 支 持 发 展 的 产 业 投 资 多 、 贷 款 利 率 低 ， 因 而 能 扩 大 生 产 增 加供 给 。 国 家 如 果 对 某 一 部 门 或 某 一 产 品 增 加 财 政 补 贴 ， 可 以 刺 激 生 产 增 加 供 给 ；如 果 提 高