法律风险培训课件

,主讲人 刘千钊,房地产开发常见法律风险防控,目 录,CATALOG,05,03,01,02,04,工程管理,营销管理,交房入伙,互动交流,延迟符,合同条款,01,合同条款,合同条款,2,3,合同法,第,12,条,当事人名称或者,姓名、住所,数量,价款或报酬,标的,质量,履行期限、,地点、方式,延迟符,1,、,争议解决方式,违约责任,4,5,6,7,8,合同条款,合同,备注说明,01,、合同主体：自然人、法人、,其他组织,02,、合同权利义务：商业条款内容,03,、争议解决：协商、仲裁、诉讼,合同,主体,合同,权利,合同,义务,争议,解决,违约,责任,延迟符,04,、违约责任：违约金、定金、继续,履行、损失赔偿,05,、合同生效：签字盖章或其他生效条件,06,、签订日期：生效时间,合同实例解析,延迟符,产品购销合同,甲方（买方）：,乙方（卖方）： 重庆市,*,电气有限公司,一、产品名称 数量 单价 总金额,单相电表箱,100,台,268 26800,合计金额（人民币大写）：贰万陆仟捌佰元,二、交货期及地址：乙方收到定金后合同生效，,7,个工作日发货到客户指定地点。,三、质量保证：,1,产品质保期：元器件质保贰年。,四、货款的交付方式：合同签订后需交付定金合同金额的,30%,；小写：,8040,元；货到验收后付清剩余尾款小写：,18760,元。,五、其他未尽事项，双方友好协商解决。,六、本合同一式四份，甲方持三份、乙方持一份、产生相同法律效力。由双方签字盖章之日起生效。,甲方： 乙方：重庆市,*,电气有限公司,签订日期：,2015-12-08,延迟符,02,工程管理,风险问题,处理建议,风险描述,防控风险,延迟符,讲,授,思路,工程管理,资质,风险,问题,1,2,民事责任：,施工合同无效。,行政责任,：,发包人面临行政处罚：责令改正、五十万元以上一百万以下的罚款。,1,、将工程发包给无建筑施工资质或者超越资质等级的企业；,2,、实际施工人没有资质而借用有资质的建筑施工企业名义施工,。,延迟符,处理建议,1,建议,2,建议,审慎核查承包人资质，不得将工程发包给资质不适格的承包人，避免合同无效。,借用他人资质中标的承包人，一经发现，应立即终止合作。,延迟符,延伸,思考,超越资质,签订工程施工合同的承包人，在,工程竣工前,取得了相应的资质等级。此种情况下，施工合同效力如何？,工程管理,设计缺陷,风险,问题,1,发包人应承担,过错责任,。,发包人提供的设计有缺陷，造成建设工程质量缺陷的。,延迟符,处理建议,1,建议,2,建议,相关法条,签订,设计合同,时：,要求设计人就设计文件可能引致的损失，承担全部的损害赔偿责任。,签订,施工合同,时：,加重承包人对设计文件的核查责任。,1,、,最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释,第十二条；,2,、,建设工程勘察设计管理条例,第二十八条。,延迟符,工程管理,结算条款,风险,问题,1,开发企业真实结算条款难以执行：,另行订立的建设工程施工合同与经过备案的中标合同实质性内容不一致的，应当以,备案,的,中标,合同作为结算工程价款的依据,。,因开发商原因，所造成的备案合同与未备案合同的结算条款不一致。,延迟符,处理建议,1,建议,保持备案合同与未备案合同的结算条款一致,延迟符,相关,法条,最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释,第二十一条,延迟符,03,营销管理,营销管理,宣传广告,风险,问题,1,2,民事责任：,承担违约责任。,行政责任：,停止发布广告，消除影响，,罚款,。,开发商就商品房及相关设施所做的广告与现实不符，存在夸大其词、虚假宣传情形。,延迟符,处理建议,1,建议,相关法条,广告内容在对外发布之前，应由开发商的内部机构包括设计、工程、营销、法务等部门进行审核把关。,1,、,最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释,第三条,2,、,广告法,第五十五条,延迟符,营销管理,沙盘展示,风险,问题,1,2,承担商品房买卖合同的,违约责任,。,买受人也可以,合同欺诈,为由，要求,撤销,商品房买卖合同。,沙盘模型中未设置免责声明。,延迟符,处理建议,1,建议,相关法条,在沙盘中设置,免责声明,：,本建筑模型为设计方案的体现，因受模型材质、比例、工艺等因素所限，与项目实际存在一定差异，现有展示效果仅供参考，一切未有列举事项或更改、变动，请以政府最终审批文件及房屋买卖合同约定为准。,1,、,最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的及时,第三条,2,、,合同法,第五十四条,延迟符,2,建议,营销管理,精装样板房,风险,问题,1,客户可以要求开发商按照样板房的质量、设备及装修进行交付，否则，开发商承担,违约责任,。,精装样板房,缺少对装修、装饰、家具陈设的特别说明或说明含糊不清。,延迟符,处理建议,1,建议,2,3,建议,建议,在样板房入口等显眼位置设置,免责声明,：,由于市场供给等因素，在断货、货源紧缺的情形下，本公司有权以同等品质的材料,/,设备替换，恕不另行通知。由于生产工艺、生产批次等原因，同样品牌、同样品质的材料可能出现色差、花纹不一致等情形，敬请谅解。,在精装修样板房内，属于非交楼标准的灯具、厨房用品等设施也应逐项列明。建议以字条形式粘贴在物品上并写明：,非交楼标准。,延迟符,内部,外控,延迟符,04,交房入伙,交房入伙,交房通知,风险,问题,1,因交房通知未能有效送达，房屋无法按时交付，,房屋的损毁、灭失风险仍由开发商承担,；,项目接房通知未能有效送达（如：按买受人预留地址无法有效送达，寄件公司做退件处理）。,延迟符,2,因买受人未能收到交房通知，买受人可以此为由主张开发商,逾期交房。,处理建议,1,建议,2,建议,按照客户在商品房买卖合同中预留有效的联系地址，发送交房通知。致电客户确认其是否收到，如未收到，要及时了解原因，或补发，或要求其另行提供,有效,送达地址。,交房通知必须采用,“,EMS,”,进行投递，并在单面上注明：,楼盘名称,、,具体房号,和,文件名称,，以,保留投递证据,，证明开发商已充分履行通知义务。,延迟符,交房入伙,交房通知,风险,问题,1,开发商未将通知信息发送给所有买受人，未接到通知信息的买受人可据此向开发商主张,违约责任,。,买受人为两人以上，在未确定联络人时，置业顾问仅将通知与信息送达至其中一人。,延迟符,处理建议,1,建议,买受人为多人时，需明确约定其中一人为联络人，开发商发送给该联络人的通知信息，即视为发送给全部买受人,并且该联络人的意思表示代表全体买受人，对全体买受人具有约束力。,延迟符,延迟符,05,互动交流,感谢聆听,