公共行政学课件物 业 税

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,物 业 税,1,物业税又称,财产税,或地产税，主要是针对,土地,、,房屋,等,不动产,，要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。比如说公路、地铁等开通后，沿线的,房产,价格就会随之提高，相应地，物业税也要提高。从理论上说，物业税是一种,财产,税，是针对国民的财产所征收的一种,税收,。因此，首先政府必须尊重国民的财产，并为之提供保护；然后，作为一种对应，国民必须缴纳一定的税收，以保证政府相应的支出。物业税是政府以政权强制力，对使用或者占有不动产的业主征收的补偿政府提供公共品的,费用,。,2,世界上大多数成熟的,市场经济国家,都对房地产征收物业税，并以,财产,的持有作为课税前提、以财产的价值为,计税依据,。依据,国际惯例,，物业税多属于地方税，是,国家财政,稳定而重要的,来源,。各国,房地产保有税,的名称不尽相同，有的称“不动产税”，如奥地利、,波兰,、荷属安的列斯；有的称“,财产税,”，如德国、美国、,智利,等；有的称“地方税”或“差饷”，如新西兰、,英国,、马来西亚等；,中国,香港则直接称“物业税”。,物业税改革的基本框架是，将现行的,房产,税、城市房地产税、,土地增值税,以及土地出让金等,税费,合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税，并使物业税的总体规模与之保持基本相当。这样一来，物业税一旦开征，将对,地方政府,、消费者、投机者的,经济行为,产生不小的冲击。,3,税收条件,征收物业税是否能终结房地产大战，取决于征收的以下三个前提条件是否具备：第一个前提是理清物业税与现有税费之间的关系，第二是建立满足征收物业税的技术条件，第三是以物业税改变现有的,土地财政,收入大部分未纳入公共财政的现状。,首先，简单地说，物业税是不动产保有环节的税收，现行法规采取一次性收取40年、70年土地使用,费用,，这就导致了购买与交易环节成本高、持有环节成本低的现状，一些地方政府因此在短期内大量卖地，一次性收取未来几十年的土地红利，这是许多地方土地财政盛行的根本原因。物业税将土地收益分摊于未来40年或70年内收取，可以改变这一逆向激励制度。同时，政府与开发商为了征收物业税，也有动力创造良好的社会环境，提供充足的公共产品，吸引消费者到本地安家，提升本地的物业价值。,4,税收条件,但征收物业税的合法性前提是取消土地增值税、土地出让金、城市房地产税等与物业税存在重合的一次性税费，否则旧的税费未除，新的税费又来，对于消费者而言，属于双重收税，于理不合，于法抵牾。,其次，征收物业税的技术条件十分复杂。,税基,该如何确定，是以财产税来征收还是以赢取租金的不动产物业来征收？税率该如何界定，各地情况均不相同，到底征收1%还是征收3%，或者每年税率根据房地产价格的不同而变化？如何对于不同的房产实行,税收优惠政策,以及累进,税制,？这些都是在操作中绕不过的技术门槛，只要,个人,房产信息、房地产估值等有一项难以满足条件，就会掀起利益纠葛异常复杂的,房地产市场,的轩然大波。,5,税收条件,最重要的是，物业税作为地方,税种,，其本意是弥补地方,公共财政,的不足，然后依此缺额来确定物业税年度收入以及物业税的税率。物业税的缴纳者当然希望政府提供优质的公共产品，政府只有提供优质的公共产品才能保证物业税的收益，这样才能在物业升值、政府税收之间取得良性循环。因此，要使得各方普遍支持物业税，最重要的就是使地方公共财政透明高效，使民众知道税收的用途。与其说物业税是对物业持有人的挑战，不如说是对地方政府财政公共性和透明度的挑战。,物业税不是在交易税基础上的二次征税，而是房地产税收体制的大变革；物业税不是在房价居高不下情况下的应急之举，而是对于房地产价值链条的普遍调整；物业税不是对于不动产持有者的惩罚以及给予政府的财政红利，而是对于建立地方公共财政体制的努力与期待。,6,概念争论,中国提出“物业税”概念后，迅速在理论界、老百姓和政府部门等不同层面引起不小的反响与争论，也引发了人们的种种猜测。关于“物业税”的最终定论仍是个“谜”。理论界，引经据典，众说纷纭；老百姓，既为开征物业税可以降低房价的传言而欣慰，也为自己的住房可能要缴纳不菲的税收而患得患失；地方政府，则出于物业税对房地产发展及,地方财政收入,不良影响的揣测而退避三舍。究其原因，主要是对物业税的种种误解所致。,一般来讲，“物业”是指房地产及其附属物。物业税是对房地产征收的一种税，此概念主要在香港和东南亚一些,国家,使用，类似于西方国家普遍开征的房地产税或,不动产税,，属于财产税，但在香港仅仅对有租金收入的经营性房地产征收物业税。在内地，对出租房地产的租金收入也是要征收房产税或城市房地产税的，因此，物业税并非新鲜事物。,7,中国房地产税制相对完整，分布于房地产开发建设、交易和保有的各个环节。从广义上讲，房地产税收包括,耕地占用税,、,契税,、,印花税,、土地增值税、,营业税,、,企业所得税,、,外商投资企业和外国企业所得税,、个人所得税、,房产税,、城镇土地使用税和,城市维护建设税,，共12个税种。从狭义上讲，房地产税收仅包括房产税、城市房地产税和,城镇土地使用税,，共3个税种。与国际上所称的房地产税或不动产税相对应，中国物业税应当属于上述房地产税收的狭义概念。,从税种属性和国际实践来看，物业税、房地产税或不动产税本无太大的区别，但在中国内地若采用物业税的概念，认为有不妥之处：一是在香港税制中，物业税征收范围较窄；而国外则囊括了各类经营性和非经营性房地产，更类似于中国内地的房产（城市房地产）税和城镇土地使用税，一国内使用名称相同、内容不同的两个物业税概念容易产生歧异。二是物业税易与物业费混为一谈，容易引起百姓对“物业”既收费、又征税的误解和反感。三是中国财税部门在对房地产税制的研究中，大多采用房地产税这一概念。因此，采用房地产税而不是物业税的概念，更加符合中国国情，也更易于被人们接受。,8,提上日程,2009年5月25日,国务院,公布关于2009年深化经济体制改革工作的意见提出，今年要深化房地产,税制改革,，研究开征物业税。近几年关于物业税的讨论一直沸沸扬扬。,2007年 国家税务总局下发的2007年全国税收工作要点指出，深化税收制度改革，其中就包括“研究物业税方案，继续进行房地产模拟评税试点”。批准,安徽,、河南、,福建,、天津四省市为房地产模拟评税试点地区，至此，包括首批的北京、,辽宁,、江苏、,深圳,、宁夏、,重庆,，已有十省市开始物业税“空转”运行。,2005年 当年中国财税论坛上，财政部部长,金人庆,进一步明确，“十一五”期间将逐步出台,消费税,和物业税。,2003年 十六届三中全会上，物业税首次出现在中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决议中。,9,方案背景,2007年提请十届全国人大五次会议审议的财政预算报告中，首次提出将“研究开征物业税的实施方案”。,近年来，国内大中城市的房价呈现边调控边走高的态势。数据显示，2006年国内70个大中城市房屋销售价格上涨5.5%，房价过高，已成为社会各界反映较强烈的一个问题。面对这种情况，两会召开以来，有些代表委员呼吁研究出台物业税，期望物业税能成为房地产业发展的“稳定器”。“物业税的开征将对房地产市场产生较大影响，以前物业税一直处于探索阶段，财政预算报告现在如此表示，应该说迈出了很大一步。”福建省福州市建设局副局长、全国人大代表,罗蜀榕,说。不过，由于目前国内还没有明确提出征收物业税的具体实施细则和措施，物业税开征的实施方案尚不明朗。因此，对物业税在何时开征？将对房地产业带来多大影响等一系列问题，还存在一些争议。一些代表委员认为，开征物业税对调控房产市场值得期待，但它同时是个复杂工程，需要找到恰当的平衡点方可实施。,10,税收功能,首先，物业税是公共财政透明化运作的产物。物业税是地方税收的最后来源，在公共财政收支倒挂和盈余之间起到调节作用。地方政府核定的物业税总额和税率，是根据每年地方财政盈缺而定，充裕则少征，不足则多征。美国、,加拿大,、英国、新西兰等国莫不如此。在,北欧,一些国家，比如,瑞典,，物业税是财产税的一种，甚至被赋予了调节社会贫富差距和抑制社会财富分配不均的作用。,物业税有一定的弹性，对于地方政府公开财政的透明度有极高的要求，同时对于地方财政的支出有刚性约束，这样业主才能缴得心服口服。在征收物业税之前，政府得看看自己建立公共财政透明度的约束有多大。,11,税收功能,其次，物业税有抑制房地产投资的作用。政府根据每年的评估价在持有环节按年征收，也就是说政府直接进入了收益环节获取购房者的部分红利，并且税率根据房价与公共财政情况每年不同。,这把剑的锋利之处在于，每年根据市场价格评估，税率每年调整公布，计征,税额,大小取决于持有物业的当年估价和公布税率的乘积，一年一收，也就是说，政府每年都会根据市场价格取走物业增值部分的红利，对于投资者来说，就是一年一落的,达摩克利斯之剑,，如果政府要抑制投资，可能提高税率，增加保有环节的成本，成为红利获得者，投资者的风险系数大大增加。除非房地产进入显而易见的涨价轨道，否则，购房投资者将三思而行。,第三，开征房地产物业税意味着房地产税费的彻底改革，意味着去除土地财政，改变一次性收取70年土地出让金的格局。否则，所谓征收物业税就是在交易、流通和保有环节重复收税。,12,与房地产关系,物业税属于财产税，从国际实践看，大多作为地方政府的主体税种，主要作用是保障地方财政收入，尚无调控房地产价格的成功案例。,中国物业税概念的提出，恰逢房地产业膨胀期，一些专家、学者很自然地赋予其降低房价的重任；有不少人甚至依据房地产开发和销售环节的税费，尤其是土地出让金降低的,幅度,等因素，测算出了中国开征物业税后房价降低的幅度；更多的人干脆把对土地出让金并入物业税的讨论与假设当作定论，进而讨论物业税开征后对房价的影响及其作用。,13,与房地产关系,房地产作为一种商品，其价格是由市场供求决定的。在当前房地产市场总体体现为卖方市场的情况下，那种奢望通过降低房地产开发环节,政府收费,、进而降低房价的想法是不太切合实际的，也是与市场经济的基本规律相悖的。倒是开发商非常乐于支持这种观点，因为降低的政府收费实际流进了他们的钱袋子，进一步增加了其获利空间，提高了利润率，而房价倒未必能降下来。,从长期看，开征物业税后会加大房地产保有环节的税收负担，降低投资和投机者的收入预期，这仅仅是影响房地产市场需求的一个因素，房地产价格的走向还要受到供给和影响需求的其他因素的影响。,14,面临的难题,虽然，物业税从提出到各地空转试点到现在的再次被国务院提上日程，已经历了五六年之久，虽然关于如何征收物业税的争论从来没有停止过。但是，到目前为止，多数业内人士均认为开征物业税面临着诸多的困难，在短期内开征物业税很难实现。总结起来，开征物业税面临的困难主要有以下几大方面：,15,一是物业及土地归属权的问题及,土地制度,变革方面的问题。,开征物业税首先面对的是物业及其所依附的土地的所有权问题。因为，物业税从其属性来看是一种财产税，目的是为了是纳税人所持有的物业保值增值而设立的税收。正因为如此，纳税人才愿意缴纳该项税赋。其前提是物业的保值、增值，征收的基础是建立在物业及土地的私有化之上的。而在中国，土地是国有的，购房者只拥有70年的,产权,。这就是说，我们购买的物业随着时间的增长其资产是在贬值的。从这一点来看，中国征收物业税的基础是不牢固的，如果要参照国际惯例来开征物业税，就要建立合理的土地制度，妥善处理物业及其土地所有权的问题，对现行的土地出让制度进行突破性的变革。如招拍挂形式、土地出让金制度等等。而要进行土地出让制度的变革必然牵涉到地方财政及短期利益的问题，甚至会涉及反腐败问题。因此，这会是影响物业税开征的主要问题之一。,16,二是征收物业税对现有房地产行业税收及个税方面的影响。,除了物业及土地所有权问题外，征收物业税对现行的税收体系也造成的较大的影响。开征物业税如何与现行的财税制度进行衔接？如何把土地出让金、房产税、土地增值税等税费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税？开征物业税按照什么样的标准来执行，对于不同的物业，怎样进行区分？是按照地理位置、还是按照户型面积、还是按照拥有套数，还是按照物业价值等等，这些标准很难界定。因为，中国目前仅居住类房屋就能分为廉租房、,经济适用住房,、单位房、拆迁房、自建房、集资建房、两限房、商品房、,新农村,改造房、棚改房、市政建设用房等等一系列的分享不同政策的房屋。而对于这些政策基础差别巨大的房产，如何评估价值并且进行物业税征收？不可能对不同房屋定不同税率，导致几十种的不同征税待遇。而且，从居住者方面来看，核心城区的房子多为上个世纪七、八十年代或者九十年代的旧房子，这些房子虽然户型较小、质量和环境差，但位置好，房子比较值钱，业主按理应该缴纳物业税，但这些小房子、旧房子住的都是低收入人群，很多人甚至没有工作，又如何保证物业税的缴纳。还有一些房子是因城市化而进城的,农民,要求实物补偿的房子，他们按照人均四五十平方米标准获得了一套大房子，却可能连稳定的工作都没有。如果按人均面积来征收，显然也存在着困难.类似这样的问题还有许多。,17,三是如何对征收对象进行评估及其相关的附属问题。,开征物业税还面临着征收物业价值难以有效评估的问题。除了物业的多样性特点之外，评估人员短缺、评估体系尚未建立等等都是制约的因素。据悉，中国现在只有约3万名评估师，注册评估师不到1万人，有些县城连一个注册,估价师,都没有。这些人要对全国660个城市的几百万亿平方米的城市不动产进行评估显然是力不从心。无法正确评估就不能合理征收物业税。此外，能否保证专业人士评估房产时不会发生寻租行为等等。这些均是摆在面前的实际问题。,18,四是物业税的司法地位及立法程序问题。,开征物业税还面临着该税收的法律地位、立法程序及与其他相关法律的关系调整的问题，因为，按照现行立法程序，要增设物业税这样一个新的税种，必须经过全国人大的相关程序，确立相应的法律地位。才能实施。而要设立这么个复杂的税种，涉及方方面面利益调整，从多部门决策，到经过国务院法制办的审查再提交到人大常委会决议，再到提交到全国人民代表大会，走完全部程序，最短也需要3年时间。,此外，开征物业税必然会涉及到很多税种、很多收费的合并，一系列,法律法规,就要因此修订甚至废止。比如，土地出让金不收了，以后土地招拍挂如何进行？土地管理法、,城市房地产管理法,等一大批法律法规就的修改，这些都不是短期能够实现的。,19,税收作用,虽然开征物业税难度重重，但是无论是从国外的实际案例还是从中国财税体制的发展趋势来看，开征物业税是必然的发展趋势，从长远来看既符合国家利益，也有利于房地产行业的发展，有利于购房者实际利益的维护。物业税的作用是,税收作用,的组成部分。中国开征物业税主要作用有：,20,首先，有利于政府税收财政增加、有利于完善现行财税体制。,第二，开征物业税能够减少开发商的资金压力，降低开发成本，有利于房地产行业健康发展。,如果开征了物业税，土地出让制度发生了改变，开发商不必一次性支付高额的土地出让金，资金压力必然减少，也不再会出现高地价推高高房价的“面粉贵过面包”的现象，而且，其他流通开发环节的税赋也必然会减少，如房产税等等。这必然会减少开发商的负担，而且，也不会再出现为了拿地而导致腐败的问题。这非常有利于房地产行业的健康发展。,21,第三，开征物业税利于房价回归理性，降低购房压力。,开征物业税，组成房价的“税费”部分将会明显下降。如果开征物业税，投资性购房者的持房成本就会增加，他们将可能出售手中的多余房产，以降低持房成本，同时，也会减少一些没有使用的空置房。因此，房地产市场的供求关系会相应发生变化，房源供给的增加，势必会使房价回归理性。,第四，征收物业税可以调节贫富差距，促进社会和谐。,中国改革开放以后，允许一部分地区和一部分人先富起来，一些人通过各种不同的途径，占有越来越多财产，而另一些人则因收入低，财产很少，贫富差距扩大。在住房方面，有些人拥有多套住房，有房无人住，而另一些人则因收入低，房价高而无房住，加大了社会矛盾，影响了社会和谐。开征物业税，对房屋经营者，多套房屋的拥有者征税，比如，除了对经营性房屋征税外，还对每个家庭超过一套的住房征税，增加房屋拥有者的成本，可以起到调节,财产收入,促进财富再分配，缩小贫富差距的作用,22,产生的影响,高收入人群：购房欲望减少,抑制他们的购房欲望，使他们为洗钱而购房的成本和风险加大，从而大幅降低房价。因为绝大部分高、中档（价）房产由他们购买，他们中的大多数家庭在各大中城市购买了数套或几十套房产，如果征收物业税，那么他们的家庭每月将付出几万甚至几十万的物业税，并且还将暴露他们购房的资金来源，所以这是降低房价的最有效最根本的方法和手段，老百姓的比较有限面积的自住房是交不了几元物业税的。,炒房者：或遭重创,专家认为，开征物业税后，对,房地产企业,可能产生的影响主要体现在物业税对房价走势的影响。因为目前炒房者和房地产商空置房很多，加上税收，他们要急于出让或出售一部分房屋，这样将会导致短期内房价出现大幅下跌，会迫使一部分人放弃恶意炒房，使房价逐步回归理性。同时，开征物业税对房地产企业的另一个影响可能体现在对现阶段房地产企业大量囤地行为的制约，加速,商品住宅,的供给和释放速度，实现房地产市场自身的供需平衡。,23,多房者：负担增重,市民刘先生共有三套住房，两套出租，一套自住。而当得知将要开征物业税的消息后，他说自己第一次觉得房产多当房东不一定是好事。物业税主要是针对土地、房产等不动产，要求其承租人或所有者每年缴纳的税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。为此他担心，物业税开征后他要面临缴纳三套住房的税，这样，自己收入与支出的比例将增大，负担也随之加重。,按揭者：双重压力,每月支付按揭贷款的李女士也对物业税的征收有些顾虑了。李女士于2008年购买了一套80平方米的住房，按揭15年，每月还款千余元。她最关心的是，物业税开征后，按揭房的征收标准和方式怎样规定？是根据按揭年限还是贷款额度，是根据房屋当初购买总价还是起征时的市场总价？,24,出租者：调高房租,从中国香港的经验来看，物业税基本上相当于一个月或半个月的房租，如果将房产出租，那么物业税的负担并不算大。如果空置的话，物业税对买房人肯定会构成一定的负担。而对租房人来说，物业税的征收可能会让房东调高租金。有分析认为，房东会根据当年,物业税税率,情况，转嫁部分到租客身上，调整租金的上涨幅度。,购房自住者：首套或免征,普通购房者可能是物业税开征的相对较大受惠者。由于以投资为主的炒房客受到限制，楼市泡沫产生的可能性小了很多，也让楼价更加合理，更能满足多数购房者的需求。此外，对拥有自住房产的业主来说，第一套住宅很可能免征，因此，除非持有第二套和更多物业，否则并不会付出更多的成本。,25,急需购房者：恐难享优惠,物业税征收虽然有助于挤出房价泡沫，导致房价下降，但对于有急切购房需求的人来说，首先要明白，物业税短期内是无法推出的，而且何时推出也难以确定，因此，把购房希望全部寄托在物业税上并不现实，要根据实际情况和需求来决定是否出手。,低收入者：雪上加霜,做为低收入人群，生活开销本来就压力就很大，各项费用已经不堪重负，如果再征收物业税，无异于雪上加霜。可以考虑进行资产核查，对低收入人群免征物业税。,26,