廊坊市场简析

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,廊坊 领秀,北京,中 商 联 合,城 市 基 础 研 究,2,城市概括,:,廊坊市位于河北省中部偏东，北临首都北京，东与天津交界。享有“京津走廊明珠”和“联京津之廊，环渤海之坊”的美誉。,城市定位,:,京津冀城镇群重要区域中心城市,;,承接京津城市部分职能，以发展高新技术产业和现代化服务业为主的生态宜居名城,.,城市发展利好,:,便捷的立体交通体系,:,市区距离北京,和天津中心区分别为,40,公里和,60,公里，,1,个小时可达首都国际机场、天津国际机场和天津新港。,京津冀经济联合圈轴心,:,京津冀都市圈是我国北部沿海地区经济基础最好，发展最快的区域之一，廊坊处于京津冀经济联合圈的轴心位置，具有良好的经济发展前景。,廊坊位处都市圈京津都市发展轴之上，对外交通便捷发达，,发展区位优势明显，未来将加大与北京及天津的联系,城市概括,宏观经济分析,3,2006-2011,年，廊坊市,GDP,呈高速增长趋势，,年增长率均在,10%,，,高于全国平均水平。,2011,年，廊坊市人均,GDP,为,36972,元（约合,5720,美元），,同期增长,14.7%,，由高速发展期进入平稳发展期。,廊坊市,GDP,总量以平均,12%,以上的以上的速度逐年递增，人均,GDP,保持快速增长，房地产市场进入高速发展的阶段,城市经济,宏观经济分析,4,廊坊城镇人口增长速度约,3,万人,/,年，人口结构已从过去的以“就地转移”为主变为以“异地转移”为主，外来人口的增加将促进房地产业的发展。,人口分析,廊坊市,(,含香河、固安等县,),总面积,6429,平方公里。总人口,424. 9,万人。,其中市区建成区面积,54,平方千米。广阳区人口,51,万，安次区人口,37,万，开发区人口,8,万。,廊坊市人口出生率处于河北省最低，而人口增长速度处于河北省最高水平。,人口增长快速的原因主要在于城市建设力度大幅提升，导致京津等地外溢人口大量进驻。,廊坊自,1989,年建市以来，从北京的农产品基地到环渤海地区的明星城市，,人口结构已从过去的以“就地转移”为主变为以“异地转移”为主。,据统计，,2011,年全市暂住人口,(,一个月以上,),为,14.0,万人，占全市总人口的,7.01%,，比,1990,年增长了,3.3,倍，比,2000,年增长,1 .4,倍。,根据廊坊市城市发展目标，,2020,年广阳区将成为一个以移民为主体的百万人口城市。,宏观经济分析,5,廊坊城市新框架,:“,一轴一廊两环八心”，本项目东侧临环城水系景观带的重要组成部分八干渠，未来将形成项目独特的水景资源,城市规划,一轴,:,即南北绿色步行轴，北至廊坊尖塔区域南到廊坊龙河次中心区，其中，廊坊火车站南北广场至广阳道是一轴的核心组成部分，是发展特色商贸、文化交流、生态居住、游玩休憩的最佳区域。,一廊,:,即京沪高铁景观生态廊，这是依托高铁线路及铁路两侧防护绿地构成城市特殊的生态廊道。,两环,:,即环城水系景观带、环城奥林匹克公园。,八中心,:,即市民广场、商业中心、休闲中心、体育中心、交通枢纽中心、商务中心、会展中心、龙河次中心，八大中心的布局奠定了廊坊未来发展的主框架、城市结构从模糊到清晰。,宏观经济分析,6,廊坊市加速推进京津廊交通运输一体化立体交通网的规划建设，实现与京津交通的全面对接，便利交通将吸引更多来自京津地区的投资者,轨道对接,:, 京沪高铁, 北京市规划委员会已将廊坊纳入中长期,北京市都市圈轨道 交通规划,，将廊坊作为北京的第三交通圈层。,公路对接,:,密涿支线、京台、密涿高速公路廊坊至北三县,(,河北,),段；,侯谭线对接北京市道通湖路,(,运河东大街,),；,大香线北延，对接北京平谷，“十二五”期间建成通车,;,平香线南延对接天津市崔大线；,104,国道郊区快速路至天津界段；,津保南线向东通过青先与天津对接。,与北京第二匡际机场对接：, 初步谋划,3,条机场快速路，总投资约,24,亿元，届时，从廊坊市区、万庄、固安、永清到新机场行车时间在,15,分钟以内。,在城市公交对接上,:, 首都匡际机场客运专线路线基本确定，由廊坊市区始发至首都机场第三航站楼年底通车, 十二”五期间实现县县通北京“,9”,字头公交车,交通规划,宏观经济分析,7,从全市格局看：,整体市场土地供应量上扬，建设力度外扩明显,从区域格局看：,土地供应向环北京产业带、环津产业带集中和城市功能中心外扩趋势明显,一級土地市場小結：,从,08,年开始，随着廊坊城市化进程的加快，和环北京带高科技产业园区的开发建设，土地市场日益活跃。,09,年随着经济形势的波动和影响，土地供应略有减少，比,08,年度减少,400,亩建设用地。,2010,年随着经济大势的企稳回升，土地供应又以较快速度发展，土地供应充足日益表现,整体市场土地供应量充足，建设力度明显增强，市场活跃,土地市场,宏观经济分析,8,结论一：廊坊地区人口、产业吸纳能力强劲，房地产前景乐观；,结论二：鉴于廊坊特有的地理优势，发达的路网，廊坊地产特别是高端地产或者,特色地产以承接京津两地客户为主打；,结论三：作为京津之间的新兴城市，房地产若要吸引京津两地的客户，自身的产,品升级势在必行；,结论四：房地产投资增长迅猛，廊坊市房地产进入了高速发展期，竞争日益激烈。,宏观市场小结,宏观经济分析,9,廊 坊 商 业 市 场 研 究,10,明珠商厦为中心，形成的廊坊市发展最早，认知度最高，也是最成熟、规模最大的市级商圈，承载了廊坊及其县市客群的主要商业活动,核心商圈,项目,明珠商厦,华联商厦,尚秀街,林美商厦,基本情况,城市最高端的商场,营业面积,11,万多平方米,汇集一大批国际国内知名品牌和舒适的购物环境使得明珠成为廊坊市民高端购物的首选。,40000,平米，是廊坊市中的消费群体购物的主要场所。,尚秀街是廊坊市地下交业街，该街位于廊坊市新华路阴珠段的地下一层，北起金光道，南至解放道，全长,550,米。顶目投资,1,亿,5,千万元，总建筑面积,1,万,5,千平方米。,于廊坊明珠交厦对面，总建筑面积,4000,平米，形象、环境、经营均不理想。,目前面临拆迁。,业态定位,中高端时尚百货,中低端百货,中低端室内步行街,低档百货,客户,廊坊及周边县市的中高端消费人群,全市中低端客户,廊坊市中低收入群体,全市中低端消费者,商圈分析,11,以新朝阳购物中心为中心，形成的廊坊新兴商业中心，业态形式先进，硬件配备完善，能够满足一站式消费的新兴商圈,新兴商圈,商圈分析,新朝阳购物中心,天汇丰商城,新朝阳,新世界,新世纪步行街,天汇丰商城,女人街,第六街区,大中电器,苏宁电器,京客隆,。,12,商圈总结,廊坊商业的特点,商圈分散，各种业态处于升级拐点；,大型商业网点处在第三代传统百货形态向购物中心的转化阶段，缺乏差异化，新型商业业态有待发展。,超市多数定位为社区服务型，大型卖场是发展方向。,商业地产放量迎来高峰期。,中心城区传统业态仍占主流，大而全、小而全、千店一面、业态重复，现代商业及物流处于发展阶段。,高端消费品商场不足，地域经济的发展必然推动商业升级。,商圈分析,13,廊坊市场4大特点,市场放量大商业竞争激烈, 传统商业成熟、新型业态正在起步, 市场开始新一轮洗牌, 短时期内市场过饱和,业态研究,14,商业业态综述,购物中心,需要适应地区消费习惯与消费水平。,商业街,需要提升品质，增加业态，合理规划，引进品牌，出区域特色。,传统百货店,成熟度较高，,经营状态较好，但,需要丰富业态，引进新鲜品牌。,产权式商业,普遍缺乏商业规划，缺乏主力店的支持，商品档次低，没有经营主题，经营难以为继,。,业态研究,15,Page,16,廊 坊 写 字 楼 市 场 研 究,16,廊坊写字楼项目较少，主要集中在广阳道、新华路、第六大街至第八大街区域。,写字楼企业自用的占比较多。,第六大街为写字楼,+,商业,+,公寓的综合项目。,商务大厦、峰尚中心、博泰评估楼、交通规费业务楼是纯写字楼。,新兴大厦、中太大厦为酒店,+,写字楼的综合，写字楼共用酒店的大堂与配套。,分布格局,廊坊办公物业市场以中心区写字楼供应为主，集中分布于广阳道、新华路、第六大街到第八大街区域。一部分写字楼为企业自建自用，少部分租售,写字楼市场研究,17,廊坊市写字楼整体产品水平一般，没有高端的写字楼，,1,、,2,层基本作,为底商使用，前广场、大堂、电梯间等公共空间品质较低,项目概况,写字楼市场研究,18,廊坊写字楼普遍不注重写字楼的产品品质，物业服务水平较低,项目概况,写字楼市场研究,19,项目,天利得益,尚都金茂,第六大街,建业大厦,开盘时间,2009,年,1,月,1,日,2005,年,10,月,1,日,2008,年,11,月,20,日,2009,年,11,月,总体量,4,万平米,3,万平米,6,万平米,4,万平米,销售现状,售罄,售罄,售罄,已售,95%,销售速度,约,3000,平米,/,月,-,约,3200,平米,/,月,约,3400,平米,/,月,面积区间,40-134,平方米,70,一,100,平方米,89,一,640,平方米,-,均价,8700,元,/,平方米,(09,的年,7,月,),4100,元,/,平方米,(05,年,8000,元,/,平方米,09,年,8400,元,/,平方米,(10,年,),总价,35-117,万元,29-45,万元,71-512,万元,-,客户,投资客占,80%,，均为廊坊本地人,本地投资客为主,本地投资客和中小企为主。,以中型公司和投资客为主。,廊坊写字楼市场销售速度较快，市场表现良好,;,其中，客户以地投资客,为主，企业自用客户相对较少，且以本地中小企业为主,销售市场,写字楼市场研究,20,项目,客户,出租率,点评,天利得益,政府自门办公占比居多。,出租率,90%,市政府搬迁，抓住了市场机会。,第六大街,以中小企业为主,出租率,40-50%,属于较为弱化的写字楼，入口设置较为隐秘。产品水平一般。,尚都金茂中心,入驻企收,.,来源,:,贸易,20%,，咨询,14%,，工业,12%,服务,11%,出租率,70%-80%,左右,产品品质一般，没有物业，致使不租金很便宜。,商务大厦,入驻企业来源咨询,20%,，贸易,20%.,保险,20%,。,出租率,80%,形象好，位置佳，产品品质良好。单层面积小，适合实力型企业整层使用,中太大厦,人住企业以中太下属公司为主，出租部分整层租赁客户较多,出租率,100%,只租一年，写字楼共用酒店大堂和物业，产品品质好,.,有前广场,际华大厦,金融业客户为主，中国人寿,6,层，人寿财产保险占,1,层， 房地产公司占,2,层，国投占,1,层，整层租赁客户居多。,出租率,90%,只租不售，客户相对单一，多为大客户，物业管理完善,廊坊写字楼市场整体出租率较高,;,其中客户以中小企业为主，本地政府机构及全国性企业的廊坊分支机构是重要组成部分,;,行业以贸易、咨询、金融保险为主,租赁市场,写字楼市场研究,21,廊坊写字楼市场租金水平在,1.3-1.8,元,/,平方米,/,天之间，产品品质和物业服务是影响租金水平的重要因素,元,/,平方米,/,天,租金水平,写字楼市场研究,22,写字楼市场研究,写字楼市场小结,整体供应：以传统中心区为主,整体水平：产品初级，升级空间大,租售市场：租售两旺，销售年消化能力在,4,万平米，成交均价,8000,元左右；,租金水平在,1.3,元,-1.8,元之间出租率达到,80%,未来趋势：品质需求提升,23,关 于 本 案,24,区位优势,位于艺术大道和银河大道两条廊坊城市主干道交叉地段,与,2,个高速出入口形成鼎足之势,1,、艺术大道是廊坊北部社区最重要的一条主干道,2,、在规划中，艺术大道两侧区域为商务中心，居住、休闲娱乐、研发区域,3,、艺术大道建成后将成为廊坊市一条综合性的景观大道,25,面临的挑战,1,、周边成熟度不够，销售支撑不足；,2,、规模大，总体量约,40,万平米（其中住宅约,30,万平米，商业约,10,万平米）。,在当前廊坊地区房地产形势下销售压力不小；,3,、商业产品面临巨大挑战,26,解决之道,1,、住宅产品,立足当地，放眼京津，品质取胜,2,、商业产品,不蹚浑水,浑水,1,、产权式商铺,浑水,2,、低端写字楼,浑水,3,、商业运营,核心重点,-,项目定位,27,北京,中商联合,房地产经纪有限公司,E N D,28,