安丘市场调研

*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,安丘市场研究报告,2012年5月15日,目的：,目前集团正在对安丘三合春城周边地块研究，在安丘当前的市场环境下，该地块适合开发何种物业类型是目前需解决的核心问题，因此本报告主要针对当前的市场政策趋势、城市经济发展研究及安丘市房地产市场研究三个维度进行分析，得出本项目适合开发何种物业和企业未来在安丘的拿地策略，最终解决本项目的核心问题！,2,城市经济发展研究,房地产市场研究,3,提纲：,1,宏观市场政策研究,宏观市场政策：,整体市场不容乐观，但政策力度已接近顶点，未来市场将趋于平稳，但是四线城市受政策影响相对较小，且调控主要针对住宅市场,已全面覆盖的政策组合,限购,信贷,税收,供给,监管,违法违规用的处罚和收回,土地供给的进一步扩大,保障房的保质保量,各部委联合检查，执法会更严，如北京会实现民监局、房管局、公安局信息联网，打击假离婚、假社保等。,6,月,-8,月之前全国,40,个城市的住房信息系统完善，实现全国联网，打击非贷款的二套房漏洞。,问责,保障房,房价上涨过快城市限购否,是否出台房价控制目标,第三批限购名单预期将进一步扩大至,72,个城市,限购力度的加强,首套房首付比例提高，利率更高,对开发商融资要求越来越高，可能对小开发商等非优质客户停止发放贷款，大开发商的融资难度也越来越大,土地增值税的严格清算,营业税、契税优惠的全面取消,今年预计会出第二批征收房产税的城市名单,宏观市场政策:,下调准备金率回暖信号，促进客户的置业信心，利于房地产市场的发展,2011,年,11,月,30,日晚间，中国人民银行决定，从,2011,年,12,月,5,日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率,个百分点，这离央行上次,2008,年,12,月份下调存款准备金率已经时隔,35,个月。,从,2012,年,5,月,18,日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率,个百分点。这是,2012,年以来央行第二次下调存款准备金率，距离,2,月,24,日今年第一次正式下调存款准备金率近三个月。,在上次下调存款准备金率以后，各地银行针对首套房的利率基本由上浮,10%,左右，回归基本八五折左右。,但最近首套房八五折利率优惠有收紧苗头，此次下调存款准备金率后，首套房贷款的利率很可能继续维持八五折优惠，部分银行甚至可能会出现八折优惠，楼市刚需将从中获益。,2012年4 月，全国100 个城市住宅平均价格为8711元/ 平方米，环比 3 月下跌0.34%，其中 29个城市环比上涨，71个城市环比下跌,。,其中济南市跌,0.34%，均价9190元/平米，潍坊市下跌1.09%，均价4067元/平米,2012年4月全国房价统计10大城市房价开始有所松动，跌幅较小，其中8个城市出现环比下跌的情况。山东省以济南为代表的房价几乎几经出现了静止状态，下跌仅0.34%。,市场价格开始进入探底阶段，刚需和初改客户将开始集中释放。,宏观市场:,4月份百城指数十大城市价格环比微降，市场价格开始逐渐探底，市场成交将逐渐回升,目前全国百强房地产企业，均采取不同的手段进行融资，在当前的市场环境下，大量融资，囤积土地，说明该类企业均看好未来的房地产发展空间，预示着市场将逐渐回暖；,2012,年,3,月份全国五个大型地产企业共获取,12,宗土地，其中保利在西安获得,2,块，恒大在济南获得,7,块。,12,宗成交土地均属于二三线城市 ；,百强房地产企业融资情况,百强房地产企业囤地情况,宏观市场政策：,国内一线地产大鳄开始大量融资，囤积土地，预示着房地产市场将逐渐转暖，同时二三线市场将成为主战场，潍坊市场机遇与风险并存,数据来源：中国房地产决策咨询系统,依据道氏模型的房地产市场趋势研判,上升趋势,短期趋势,开发商预期 购房者预期,2006,2007,2008,2009,2010,2011,2012,2013,2005,2004,政府的压力来源,民生问题,稳定经济状况,换届压力,宏观市场政策：,调控是正常的经济走势，根据道氏模型分析，未来房地产市场将开始转暖，市场存在巨大的市场空间,当前市场环境不容乐观，但是政策力度已接近顶点，四线城市受政策影响较小，市场存在发展空间；,国内一线地产大鳄开始大量融资，囤积土地，预示着房地产市场将逐渐转暖，同时二三线市场将成为主战场，潍坊市场机遇与风险并存；,宏观调控主要针对住宅市场，商业市场受政策影响力度较小；,小结：,政策力度已达顶点，市场回暖迹象明显！,2,城市经济发展研究,房地产市场研究,3,提纲：,1,宏观市场政策研究,安丘地理位置,城市区位研究：,安丘位于两大省级经济发展轴，战略地位显著,安丘位于两大经济发展轴线上，胶济轴（济南淄博潍坊青岛），沿海轴（日照青岛威海烟台）,安丘市位于,山东省,中部偏东，潍坊市南部，地处东经,11844,至,11927,，北纬,3605,至,3638,之间。东与,高密,、,昌邑,市以,潍河,为界，西接,临朐,县，南隔渠河与,沂水,县、,诸城,市毗邻，北连,坊子区,、,昌乐县,。,南北最大距离,公里，东西最大距离,公里。,胶济铁路,横贯县境北部，潍（坊）徐（州）、下（营）小（关）公路干线交叉市境，交通方便。城区在市境北部，直线距离西北至首都北京,460,公里，西距省会,济南,200,公里，北距市府驻地,潍坊,32,公里，与邻市、县城区的距离是：西北至,昌乐,公里，北至,坊子,20,公里，东北至昌邑,公里，东至高密,49,公里，东南至诸城,公里，西南至沂水,公里，西至临朐,63,公里。,市北政务区,老城区,新城区,城市发展：,现有市场格局按政府规划方向发展为三个板块，呈“集群式”发展，城市规划思路清晰,1.城市发展：,老城区作为安丘市城市发展的起点，开始向北、向东发展；,2.发展轨迹：,老城区新城区市北政务区,3.区域现状：,目前老城区城市正在进行城市更新，拆迁难度较大，房地产开发成本过高；,新城区目前趋于成熟，配套逐渐完善，但目前可供开发的土地较少；,市北政务区随着市政府的东迁，区域配套将逐渐成熟，未来发展前景看好，且土地供应量巨大，房地产开发空间巨大。,老城区板块,新城区板块,市北政务区板块,优势,地段优势无可比拟，成熟的配套，繁华的商业，便捷的交通，使其成为许多置业者的首选区域,教育及医疗配套齐全,配套相对成熟，交通便捷,道路宽敞，环境较好,土地成片出让，楼盘规模较老城区大,城市发展战略向北扩进，规划成为未来的市中心,土地供应充足，未来发展空间大,工业聚集区，产业人口密度大，为房地产提供客户支撑,紧靠汶河，自然资源优势明显,劣势,设施陈旧，环境拥挤,建筑密度较高，居住拥挤,人口素质参差不齐,教育配套偏弱,基本无综合商业配套,配套不完善,未来发展,旧村改造,沿街商业升级换代,综合治理市政配套,泰华城带动周边商业配套的完善,以河为界，城市向东、向北发展趋势,只要政府能够切实推进规划的实施，市北商务区板块将会兴起,老城区板块,：多为旧村改造项目；,新城区板块,：基础市政建设跟不上开发节奏。随着城市建设的步伐逐步加快，新城区的土地即将开发殆尽；,市北政务区：,尚处于初级建设规划阶段，目前几条城市主干道正在向北推进，已经有一些开发商开始关注河北地块。,市北中央政务区板块未来将成为安丘房地产市场的主战场。,住宅市场：,随着城市规划的持续推进，市北政务区板块将成为开发的热土，开发前景良好,2005年至2011年安丘市GDP年均增长率保持在10%左右的水平，在所有县市中处于中等偏低水平。2011年达到地区生产总值约亿元。,小于4%,4%-5%,5%-8%,大于8%,萎缩,停滞,稳定发展,高速发展,城市宏观经济研究：,安丘市宏观经济的快速增长期将带动房地产业的高速发展,GDP增幅和房地产业,发展状况的关系,库兹涅茨,数据来源：安丘市统计年鉴,城市宏观经济研究：,以第二和第三产业为主，但是第三产业发展速度缓慢，办公需求增长量有限,根据2006年2011年安丘市各产业值及结构变化情况来看：,第一产业所占比重保持在,14%,至,15%,之间；,第二产业比重在,63%,至,65%,之间，但整体上呈下降趋势；,第三产业比重保持在,20%,至,21%,之间，仍处于低水平，但呈现年均,2%,的缓慢发展速度。,数据来源：安丘市统计年鉴,城市宏观经济研究：,人口增长相对平稳，外来人口较少，农业人口的城镇转移为房地产市场发展提供了有力保障,2005,年至,2011,年安丘市总人口缓慢增长，从,2009,年开始增速加快，截止到,2011,年总人口达到近,95,万，其中农业人口约,55,万，非农业人口约,40,万，城市人口约,13,万。,根据,2011,年潍坊市各县区人口统计情况来看：安丘市人口总数占整个潍坊市的,11%,，在潍坊各县市（除潍坊市）中排名第三。,注：潍坊市包括奎文区、潍城区、高新区、开发区、寒亭区和坊子区。,单位：万人,数据来源：安丘市统计年鉴,城市宏观经济研究：,大量的产业人口，为房地产开发提供了大量的客户支撑，但是其办公地点全部为自建总部,安丘市大型知名企业及产业人口规模：,山东景芝股份，产业人口规模在5000至6000人之间；,山东奥宝化工集团，产业人口规模在3000左右；,安丘市汶瑞机械制造，产业人口规模在2000至3000人之间；,安丘市鲁安药业有限责任公司，产业人口规模在2000至3000人之间；,潍坊长安铁塔股份有限责任公司，产业人口规模在2000至3000人之间；,另外，山东柠檬生化、山东海龙博莱特化纤有限责任公司等企业规模较大，产业人口较为密集。,安丘全市产业人口规模大致在2万人左右；,安丘重要企业主要以化工、机械、制药等为主。,数据来源：安丘市统计年鉴,城市宏观经济研究：,固定资产投资规模稳步扩大，推动了房地产业的发展,20.2%,22.3%,20.3%,单位：万元,安丘市全社会固定资产投资按照年均21%的速度平稳发展，2011年已达到1402543万元。,数据来源：安丘市统计年鉴,20.5%,22.8%,城市宏观经济研究：,人均可支配收入和人均消费支出的稳步增长，为房地产开发提供了资金支持,23.8%,14.9%,单位：元,根据,2006,年至,2011,年统计数据分析：,安丘市年人均可支配收入按照,23.8%,的平稳速度发展，,2011,年已达到,18165,元；,年人均消费支出按照,14.9%,的平稳速度发展，,2011,年已达到,10565,元；,人均消费支出增幅大于人均可支配收入增幅。,数据来源：安丘市统计年鉴,城市经济发展,城市区位：,安丘市经济战略地位明显，城市发展规划合理，利于房地产市场的发展；,城市发展：,安丘市规划思路清晰，随着城市规划的持续推进，市北政务区板块将成为开发的热土，开发前景良好；,产业发展：,第三产业发展速度缓慢，写字楼市场增长量有限；安丘存在大量的产业人群，但是其办公地点全部为自建总部，写字楼物业客户需求较少；,安丘开发前景良好，市北政务区可作为企业后续拿地策略的重点区域！,写字楼开发受限，其他物业发展前景良好！,宏观经济：,城市宏观经济发展势头良好，推动房地产业的发展；,2,城市经济发展研究,房地产市场研究,3,提纲：,1,宏观市场政策研究,领世新城,和泰中央世家,市北政务区,老城区,新城区,领秀城,青云花园,青云郡,青云国际城,恒大庄园,大成花园,青云世家,龙耀金都,汶水绿洲,锦绣花城,锦绣华城,锦绣华府,天地商业广场,恒信三合春城,住宅市场：,安丘市房地产市场呈“三分天下”的趋势,根据市民的生活习惯及房地产开发的近期特点，将安丘房地产开发区域分成三个区片：老城区、东部新城区、市北区；,安丘市城市发展正处于初级阶段，因此在售项目主要集中在汶河南侧。,板块,项目名称,总建筑面积,（平米）,物业类型,主力产品（平米）,销售价格,（元/平米）,老城区,锦绣花园,40万,高层+多层,60-105、140以上,团购3100,锦绣华城,30万,高层+小高层+多层,80-120,3500,锦绣华府,5万,小高层+多层,80-105,未开盘,恒大庄园,5万,高层+多层,90-144,3700-3900,大成花园,7.5万,高层+多层,90-130,多层：4000,高层：3200,新城区,龙耀金都,15万,小高层+多层+叠拼,小高层+多层：80-118、叠拼：150-250,尚未开盘,汶水绿洲,40万,高层+小高层+多层,105-130,未开盘,领秀城,16万,高层+小高层+多层,高层+小高层：68-128,多层：85-168,多层：4200,高层：3500,青云花园,40万,高层+小高层+多层,80-170,高层：3500,多层：4700,青云郡,29万,小高层+多层,平层：80-155,复式：139-260,4000,天源华府（曼哈顿2期）,9万,高层+小高层+多层,80-160,多层：4700-4800,高层：3700,青云国际城,30万,未定,未定,项目未启动,市北政,务区,和泰中央世家,9万,高层,90-152,3200,领世新城,30万,多层,85-115,2800,住宅市场：,安丘住宅市场近年来供应量约330万平米，供应量较大，主力产品为80-130平米，价格箱体较窄，高层集中在3400-3700元/平米，多层集中在4000-4700元/平米,板块,项目名称,月均去化速度（平米/月）,客户情况,老城区,锦绣花园,未开盘，但是内部团购已开始,主要是开发商内部员工（冷藏厂）,锦绣华城,2200,周边地缘性客户为绝对主力,锦绣华府,未开盘,未开盘,恒大庄园,3400（含开盘）,紧靠一中，客户来源较为分散，主要是关注学,区资源,大成花园,450,老城区周边地缘性客户,新城区,龙耀金都,未开盘,未开盘,汶水绿洲,未开盘,未开盘,领秀城,3500,入城生意人50%/城市改善居民50%,青云花园,2000,私营业主、50岁左右公务员泛公务员,青云郡,3000,城区私营业主等改善性置业需求者,天源华府（曼哈顿2期）,2800,私营业主及市府公务员,青云国际城,未开盘,未开盘,市北政,务区,和泰中央世家,1100,南方驻安丘生意人50%/开发区公务员40%/本地生意人,10%,领世新城,300,园区职工50%/开发区公务员40%/其他10%,住宅市场：,销售主要集中在老城区和新城区，去化速度较快，集中在2000平米/月以上，市场需求依旧旺盛,供给特征：,现有产品缺乏创新元素，价格受区位因素影响差异较大,规模,建筑风格,建筑立面,建筑形式,户型,园林绿化,由于市场处在初级阶段，大部分楼盘的园林绿化都做的比较简单。,规模普遍不大，大部分在20万平米以下，老城区由于拆迁较慢，土地规模较小，目前锦绣华府、三合春城等几个大盘。,以多层和小高层为主，且多层的供应量和接受度均明显高于小高层，个别楼盘有部分高层。,以经济型三房为主，超过总供应量的60%。,住宅风格设计单调，无风格可言，同质化较为严重。,产品特征,价格特征,老城区,新城区,均价基本集中在3200-3500元/平方米，品质好的产品均价最高达到3700-4000元/平方米,高层均价多数集中在3500-3700元/平方米，多层集中在4200-4700元/平米,市北政务区,集中在2800-3200元/平米,供给特征：,营销卖点以单纯的自然资源、地理优势等硬性卖点，属于市场营销的初级阶段,项目名称,营销卖点,市场接受程度,恒大庄园,建筑承载生活方式，文化开启睿智前程,学区资源优势得到广泛认可,锦绣花园,锦绣人生 幸福家园,自然资源为项目主要卖点,天源华府,新都心 终极阔府,届时泰华城商业，缔造城市核,心的概念，受到许多置业者追,捧,领秀城,城市之上领袖山水,区位、绿化及低碳概念打动客,户，市场认可度较高,青云花园,御景园,简欧主义生活即将开启,突出建筑风格，走差异化路,线，吸引大批消费者,青云郡,318亩青云山南麓，至美洋,房生活,突出青云山资源和洋房产品，,吸引大量改善性需求客户,龙耀锦都,意大利托斯卡纳建筑风格,突出建筑风格，同时借势汶河,资源，吸引大量的客户,营销方式,典型楼盘,文化营销,恒大庄园,生态营销,锦绣花园,龙耀锦都,产品营销,青云花园,青云郡,区位营销,天源华府,目前市场营销手段比较,单一，多以广告营销为,主，发布形式有单页、,DM小报、道旗等，售,楼现场的包装上都普遍,存在不足,购房需求,结婚、拆迁、工作进城、改善居住环境等。,公务员,企业事业单位职员,老师,私营业主,安丘下属乡镇的有能力购房者,在购房关注因素中，出现频率比较高的有地段、户型、环境、价格等。,区域：,老城区为首选；,房型、面积：,80-100平方米左右的产品,单价：,30003500元/平方米为消费的主力单价,客户组成,购房关注点,需求特征：,需求特征以自住为主，区域位置和价格成为置业者考虑的首要因素,地址,安丘市青云山路与建安路交界处西邻路南,开发商,潍坊戈雷祥安房地产开发有限公司,占地面积,88000平方米,建筑面积,16万平方米（17层高层2栋，11层小高层2栋，5层多层28栋）,建筑类别,高层、小高层、多层,风格选择,现代简约,户型及配比,68-95两室60%，108-120三室30%，120-135三室20%,园林及配套,7000平米生态广场；两栋物业用房,车位比,1:0.7,绿化率,45%,入市时间,2008年05月,装修状况,毛坯,销售状态,97%,目前开发状态,全部施工完毕,典型项目领秀城：,基础指标,典型项目领秀城：,产品,产品配比,面积区间,户型,占比,68、83、86、87、90、95,普通两室,60%,98、100、106、108、110,紧凑三室,30%,120.98、126.67、127.32、134.34、149.59,舒适三室,20%,建筑：,现代风格，统一整齐；高档外墙涂料饰面,园林：,集中绿化，园林造景，但缺乏明确主题,乡镇私营业主及县城25-37自住首置占绝大多数，50岁以上公务员泛公务员改善型客户为补充。,客户访谈：,典型项目领秀城：,客户研究,1号楼一单元1202室业主：,86,平方米，两室一厅一卫，房价,万，没有贷款，第一次城里买房,某女士，,42,岁左右，夫妻两个个体生意，一个孩子，家庭年收入估计在,10,万元左右；,购买本项目的原因：“有钱了，能买的起”，“离着干活的地方近”,1号楼一单元503室业主：,120,平方米，三室两厅两卫，房价,30,万，贷款,10,万，原有房改房一套，室内装修高档（称不上豪华），,付女士，,，,46,岁，个体生意（在泰华有摊位），丈夫为公务员、两个孩子（,24,岁、,15,岁），家庭年收入,10-15,万元；,购买本项目的原因：“环境比原来住的好，价格又比青云花园低，孩子喜欢电梯”“也没有太多比较，看着好买了”,地址,安丘市的东侧，北侧为安丘市主要景观中心青云山，南临206省道,开发商,潍坊鑫帝都置业有限公司,占地面积,22.3公顷,建筑面积,29.08万平方米（ 一期6栋宽景洋房、5栋花园洋房，4栋电梯多层）,建筑类别,高层、小高层、多层,风格选择,英伦风格,户型,平层：80-155,复式：139-260,园林及配套,坡地景观、幼儿园,车位比,1：1.2,绿化率,33%,入市时间,一期：2010年11月,二期：2011年06月,装修状况,毛坯,销售状态,二期128户，正在火爆销售,目前开发状态,一期已交付，二期封顶,典型项目青云郡：,基础指标,典型项目领秀城：,产品,建筑：,英伦风格，统一整齐；高档外墙面砖,园林：,集中绿化，园林造景，但缺乏明确主题,外部资源：,青云山强势景观资源,住宅市场小结：,安丘市住宅市场集中在老城区和新城区，未来会向城北发展,；,老城区后续土地供给匮乏，供应有限，板块逐渐向东、向北扩进，市北政务区将成为未来的主战场；,老城区销售均价集中在,3200-3500,元,/,平米，价格箱体较窄；新城区高层销售均价集中在,3500-3700,元,/,平米，多层销售均价集中在,4200-4700,元,/,平米；市北政务区销售均价集中在,2800-3200,元,/,平方米,；,区域位置和价格成为影响消费者置业的首要因素，住宅市场畅销户型为,80-100,平方左右的产品，也是供应的主力户型，消费者越来越关注户型、环境、地段等因素,；,营销卖点以单纯的自然资源、地理优势等硬性卖点，属于市场营销的初级阶段，在营销手法上还有大量的空间可操作。,蓝星国际,天下客,泰华曼哈顿,公寓市场：,目前在售公寓项目仅三个，且处于尾盘，市场较为稀缺，存在较大的市场空间,目前在售公寓项目仅有,3,个，均为,SOHO,公寓产品（可办公、居住、投资），且处于尾盘状态主要集中潍徐路两侧，建设较早的为天下客，已经成为成熟社区。,蓝星国际和泰华曼哈顿已经成为现房，装修还未完成。,板块,项目名称,总建筑面积,（平方米）,物业类型,销售价格,（元/平方米）,去化速度,（套/月）,客户,老城区,蓝星国际,3万,20层高层,均价3700,20套,投资客户为绝对主力,天下客,6.7万,22层高层，每栋8户，共3栋,均价3800，,24套,投资客户为绝对主力,东郊新区,泰华曼哈顿,2.8万,28层高层，每层20户,均价4600,27套,投资客户为绝对主力,公寓市场：,安丘市场在售公寓产品老城区价格集中在3700-3800之间，但是新城区泰华曼哈顿由于泰华城的引入和周边环境的影响，价格较高，为4600元/平米；公寓产品销售状况良好，正常销售期均集中在20套以上；其客户以投资客户为绝对主力,典型项目：,泰华曼哈顿基本状况,区位：,泰华曼哈顿由世纪天源开发，位于商场路与,206,国道交叉处（青云花园南,666,米）；,经济指标：,项目一期由地下高档百货超市商场,-,世纪泰华、,1,栋,28,层的超高层国际智能精装公寓与星级产权式酒店组成。,业态分布：,1-6,层商业,6-12,层为红枕酒店,13-28,层为公寓。（也可当写字楼）,典型项目：,泰华曼哈顿产品及销售状况,产品类型：,A户型：62,B户型：66 ,C户型：50 ,户型比例：A：B：C=1:1:3,每层共20户,公摊：25%,产品市场认可度：,C户型比较方正销售较快；,B户型实用不太方便；,A户型比较狭长面积较大。,现状：,09,年开盘，目前剩余房源,20,套，处在尾盘期，剩余房源多集中在,20-28,层，剩余单价较高，并且多是东西两山大户型。,均价：,4800-5100,元,/,租金情况：,小户型,1500,元,/,月， 大户型：,2000,元,/,月。,产品情况：,1-5,楼为商业，自己持有由世纪泰华进行经营管理，目前只有世纪泰华进行开张经营；,6-12,楼为红枕大酒店管理的酒店式公寓，全部售罄，采取返租金模式共返租金,10,年，每年,8%,。，其他,12,层以上普通销售。,典型项目：,蓝星国际基本状况,区位：位于潍徐路与兴安路交汇处，由潍坊卓信实业集团投资；,经济指标：规划用地面积5773平方米，总建筑面积30725平方米，其中商业面积8961平方米，公寓面积10402平方米，写字楼面积7905平方米，地下面积3457平方米，地下地上共计20层。,业态分布：,地下一层：停车场；,1-3,层：商业；,4,层以上为公寓，共计,368,套。,典型项目：,蓝星国际产品及销售状况,产品类型：,A户型：南向户型54,B户型：西向小户型43 ,C户型：拐角户型123 ,D户型：电梯户型94 ,其中C、D户型每层只有一个,公摊：20%,每层共24套，,户型比A:B:C:D=11:11:1:1,产品市场认可度：,BC户型比较方正销售较快。,CD户型比较狭长面积较大。,现状：,09,年开盘，目前剩余房源,8,套，处在尾盘期；,均价：,3800-4100,元,/,；,运营模式：,西向所有小户型为开发商招商商务宾馆，进行返租，返租共六年每年的比例为,7%,、,7%,、,9%,、,9%,、,11%,、,11%,共返租金,54%,；,租金：,小户型,800,元,/,月 ，大户型：,1000,元,/,月；,产品情况：,1-3,楼为商业，自己持有由开发商招商进行经营管理；,3,层以上进行销售。,典型项目：,天下客基本状况,区位：位于潍徐路与永安安路交汇处；,开发商：潍坊顺大置业开发；,经济指标：总建筑面积67000，其中三层商厦25000 ，地下车位15000 ,3栋22层小公寓住宅28000 ，2008年开工。,业态分布：,地下一层为停车场， 其中一楼自己持有招租，二楼三楼为佳乐家超市。,典型项目：,天下客产品及销售状况,产品类型：,户型共四种：,A户型：30,B户型：56 ,C户型：66 ,D户型：80 ,公摊：25%,户型比A:B:C:D=2:2:1:1,产品市场认可度：,AB户型比较小销售较快。,CD户型积较大，销售剩余一些。,现状：,09,年三栋公寓开盘，目前剩余房源,10,套，处在尾盘期，集中在,19,层以上的高总价房源；,均价：,3800,元,/,；,促销：,一次性优惠,80,元,/,平米；,运营模式：,A,栋全部被速,8,酒店承包，年返租,8%,返租,10,年 ；,租金：,800,元,-1000,元,/,月。,公寓市场小结：,公寓市场在售项目仅,3,个，且处于尾盘，市场稀缺性强；,正常销售期月均去化均在,20,套以上，市场需求旺盛；,价格相较于住宅产品，更具优势；,月租金集中在,800,元,/,月以上，具有极大的投资空间，吸引大量的投资客户；,市场在售的公寓产品均为,SOHO,公寓，自住、投资、办公皆可，产品丰富程度较强，可以覆盖各层次需求客户；,KP,I,外因,市场,实现度,宏观经济,宏观经济处于高速发展期，城市人口生活水平持续提高,市场竞争,回现速度,物业市场销售速度快，投资者和使用者认可度高,投资回报率,回报率稳定,经营收益,物业市场售价增长较快，能实现较高受益,内因,客户目标,开发期,短期内完成项目开发,提升品牌,物业形象好，能够提升项目品牌,地块条件,地块价值,地块资源条件好，成熟度高，商业和居住价值高,物业类型判定的价值构面：,根据居住物业匹配分析：,住宅物业存在市场空间,KPI,外因,市场实现度,宏观经济,当前市场环境不容乐观，但是政策力度已接近顶点，四线城市受政策影响较小，市场存在发展空间；,安丘市近年,GDP,的快速增长将推动房地产业的高速发展；,市场竞争,住宅销售速度稳定，销售价格呈上涨的趋势；,未来竞争多集中在市北政务区，老城区住宅供应增量减少。,内因,客户目标,开发期,月均销售2000平米，可实现短期内开发，销售,提升品牌,物业形象好，与三合春城连成一片，形成整体，大盘形象带动恒信品牌,地块条件,地块价值,老城区中心位置，城市资源丰富，配套成熟，居住价值高。,根据居住物业匹配分析：,公寓物业存在市场空间,KPI,外因,市场实现度,宏观经济,宏观调控主要针对住宅市场，商业市场受政策影响力度较小；,安丘市近年,GDP,的快速增长将推动房地产业的高速发展；,人均可支配收入逐渐增长，投资需求大量衍生；,市场竞争,在售项目仅,3,个，且均为尾盘，市场较为稀缺；,产品租金水平集中在,800,元以上，投资回报率高，升值前景广泛；,价格相对于住宅产品，更具优势；,内因,客户目标,开发期,销售速度集中在20套以上，可实现短期内开发 销售,提升品牌,公寓产品可带动整体物业形象的提升，拥有地标性的功能；,地块条件,地块价值,老城区中心位置，地段稀缺，城市资源丰富，配套成熟，投资价值高。,根据居住物业匹配分析：,写字楼物业开发市场空间有限,KPI,外因,市场实现度,宏观经济,第三产业增长速度缓慢，写字楼需求增长量有限；,市场竞争,目前市场无在售写字楼项目，均为公寓产品兼顾写字楼功能；,目前安丘市企业基本以自建企业总部为主；,市场稀缺，竞争强度极低；,内因,客户目标,开发期,销售周期无法预估；,提升品牌,写字楼产品利于带动项目整体形象的拉升，进而推动企业品牌的提升；,地块条件,地块价值,老城区中心位置，地段稀缺，城市资源丰富，配套成熟，拥有一定的办公价值。,功能类别,收益方式,资金需求,对于项目可能贡献,销售价格,销售速度,市场实现度,目标契合度,住宅,销售,投资较小，资金回笼速度快,稳定的现金流,多层：4000-4700,高层：,3400-3700,2000平米,市场实现度高,公寓,销售/外包经营,投资小，资金回笼速度快,稳定的现金流,3700-4600,900平米,（20套左右）,市场稀缺，实现度高,写字楼,销售,投资适中，资金回笼速度慢,为项目带来高形象,-,-,稀缺，但客户需求量小,拟合度最高,拟合度最低,各物业功能比较分析：,住宅+公寓更符合集团的开发战略,总结,宏观政策：,政策力度已接近顶点，市场回暖迹象明显；,城市经济：,安丘开发前景良好，市北政务区可作为企业后续拿地策略的重点区域！；,市场研究：,住宅和公寓物业存在巨大的市场空间；,市北政务区可作为企业后续拿地策略的重点区域；,住宅和公寓物业存在巨大的市场空间。,产业结构：,写字楼开发受限，其他物业发展前景良好；,本报告仅从市场研究的三个维度研究项目适合开发住宅和公寓物业，具体开发各种物业的经济指标需进行经济测算后方可进行确认。,