城市综合体规划设计要点解析1657458143

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,城市综合体规划设计要点解析,2010.12.25,天泽地产,前言：城市综合体的最新发展（一）,房地产巨头集体转型搏杀商业地产,继,华润置地,上月底在香港,2009,年的业绩发布会上率先披露公司商业地产在未来资产比例和利润贡献将上升至,40%,以后，一直专注于住宅开发的,雅居乐地产,随后也在中山抛出,20,万平方米,商业地产的项目。近日，宣布涉足商业地产后，,万科,三个大体量的商业地产项目在,10,余天内先后曝光；昨天，央企地产大佬,保利地产,再度向记者透露，该公司计划到,2010,年商业地产方面的投资总额将占到,总投资的,30%,，商业物业面积将增加到,300,万平方米,。,“商业地产是房地产业发展的必然阶段。”,在中国房地产巨头集体转型的背后，逐渐成熟的中国房地产业正掀开商业地产时代。,前言：城市综合体的最新发展（二）,商业地产每年增量将达,1300,万平方米,在,5,月,8,日举行的,2010,中国（深圳）商业房地产合作大会上，诸多业内人士认为商业地产可能将进入新一轮快速扩张。,当前中国不少城市提出城市升级的概念，,第一阶段是以改造城区和打造商务为主旋律；第二阶段是从现在开始以打造新城、新区为主旋律。,以上海和杭州为例，目前上海提出要打造,147,个商业中心，杭州明确提出要打造,100,个商业综合体。,目前中国赶上了,城市化发展的“钻石时期”,，每年将有,1300,万人进城。如果按照每人商业配套,1,平方米，将是,1300,万平方米的增量工作。目前中国社会商品零售总额是,13,万亿人民币，而美国社会商品零售总额高达,10,万亿美元，与国外相比我们还很落后。,提纲,第一,篇,城市综合体,概述,第一章,城市综合体的定义、特征与价值前景,第二章,城市综合体的主要产品构成及特点,第,二篇,城市综合体,规划设计,第一章,城市综合体,开发的前期策划,第二章,城市综合体,的商业规划设计,第三章,城市综合体,的规划建筑设计,第,三篇,案例分析,第一,篇,城市综合体,概述,第一章,城市综合体的定义、特征与价值前景,第二章,城市综合体的主要产品构成及特点,第一章,城市综合体的定义、特征与价值前景,1、城市综合体的定义,2、城市综合体的特征,3、城市综合体的价值前景,1.1,城市综合体的定义,中国大百科全书,：建筑综合体为多个功能不同的空间组合而成的建筑。,美国建筑百科全书,：建筑综合体是在一个位置上，具有单个或多个功能的一组建筑。,城市综合体,是指城市中的居住、商务办公、购物、文化、娱乐、游憩等各种城市物业功能复合，互为作用、互为价值链的空间、文化意识形态高度集中的街区群体。,城市综合体不同于城市中心密集的建筑群体，它具备完整的城市街区的特质，是建筑群体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化的结果，同时，城市综合体通过街区的关系，与外部空间有机结合，交通系统有效联系，延展城市的空间价值。,城市综合体,楼盘类型：,写字楼、商住公寓、购物中心,建筑规模：,总规划占地逾,10,公顷，总建筑面积超过,48,万平方米,开 发 商：,北京万达广场房地产开发有限公司,项目简介：,北京万达,CBD,聚合品牌商业中心、国际商务港、五星级酒店、,5A,级写字楼、特色商业区于一身，是,CBD,核心区钻石级商务聚合体。,XWHO,的设计师试图以更有吸引力的方式创造城市生态空间，而不仅仅是对自然进行模仿。广场上有两处规整的“城市森林”，商铺前茂盛的树丛也构成了一个小森林。,城市综合体,楼盘类型：,写字楼、国际公寓、豪华酒店、国际商城,建筑规模：,总占地面积,6,万平方米，总筑面积,100,万平方米,开 发 商：,北京国华置业有限公司,项目简介：,华贸中心由三栋高逾百米的,5A,智能写字楼、,2,座豪华酒店、大型国际商城、国际公寓和中央公园组成。华贸中心的整体设计由世界著名的美国,KPF,建筑设计事务所担纲，建筑设计极富纪念性和时代感。,1.2,城市综合体的特征（一）,1,2,3,4,5,6,7,8,高可达性,高密度、集约性,整体统一性,功能复合性,土地使用均衡性,空间的连续性,内外部关系完整性,社会效应及,升值价值,1.2,城市综合体的特征（二）,功能复合性,位于城市交通网络发达、城市功能相对集中的区域，拥有与外界联系紧密的城市主要交通网络和信息网络,高楼林立的景象，城市的标志；人口密度大，昼夜人口、工作日与周末人口，功能不同而形成互补,建筑风格统一，各个单体建筑相互配合、影响和联系；建筑群体与外部空间整体环境统一、协调,高密度，集约性,整体统一性,高可达性,可实现自身完整的工作、生活配套运营体系，各功能之间联系紧密，互为补充，缺一不可,1.2,城市综合体的特征（三）,巨大的社会效应,/,升值潜力,内外部联系完整性,空间连续性,土地使用均衡性,注重均衡的土地使用方式和最大限度地利用土地资源，避免土地过分集中于某一特定功能,鉴于都市综合体各功能的相互联系，其在平面、立面和空间均表现为连续性、统一性：其设计通常采用整体设计，内部建筑物风格统一；建筑体之间均通过空中、地下和地面形成多层次的联系，形成互补、流动、连续的空间体系。,内部拥有复杂、完善的交通体系，通过立体交通网络的建立，使各功能建筑体有机结合；,对外界的交通依赖较强，其外界的交通体系直接影响综合体内部不同功能的使用效率和规模,因所处的城市位置和庞大的规模，注定其必将成为城市的名片，产生巨大的社会效应；,同时作为地产物业的,HOPSCA,，随着城市的不断发展，其物业自身也具有升值潜力,1.3,城市综合体的价值前景,城市综合体各子项在功能上的互补性和实际生活中的互动性，使各子项互为配套，互为支持，最大程度地形成资源共享，从而使各项子功能有可能在综合体自身一体化价值平台上，对自身的价值链进行全面超越。,一个成功的城市综合体项目的开发及运营，会为开发商、运营商带来巨大的品牌价值和高升值的前景。,城市综合体是城市化进程和体现城市经济实力的重要载体，多种业态相互作用、互为价值链的空间、文化意识形态的高度集约，将大大提升城市区域的价值，带来巨大的社会价值；其发展是适应区域开发和提高土地集约利用的趋势，也将成为中国未来房地产业发展的主流模式之一。,第二章 城市综合体的主要产品构成及特点,城市综合体的四大,产品构成：,1、,住宅、,公寓,2、办公,3、酒店,4、,商业零售及服务,2.1,住宅、,公寓,（一）,选址特点,目标客户,住宅类型,产品特点,普通住宅,大众消费者,具备基本生活配套的市区或郊区,户内各功能房间完善；户型以居以上为主,一般为毛坯房，近年来精装修开始流行,配套以停车场及公共广场为主,商住楼,商务区域,投资者,中小企业主,既可居住又可办公；部分没有厨房功能,强调商务中心、餐饮功能配套,毛坯房为主,住宅类型,2.1,住宅、,公寓,（二）,选址特点,目标客户,公寓类型,产品特点,投资者,高收入白领,普通公寓,酒店式公寓,投资者,高级经理人,外籍人士,商业繁华区域,商业繁华区域,户内设施设备完善，通常配备高档家具电器,星级装修，尤其是公共区域,提供房间清洁，衣物送洗等酒店式服务,通常设有会所，提供餐饮、康体等配套服务,户内各功能房间完善；小户型比例较大,精装修,一般设有大堂,公寓类型,2.1,住宅、,公寓,（三）,公寓,：,最接近住宅的商业性质物业；,城市综合体平衡现金流的挡箭牌；,由于自住成本高，通常作为投资型物业，对投资市场成熟度要求较高；,高端公寓（住宅）同商业零售属于,天敌,关系，交通设计中须充分分区；,其总销售额在可能的前提下，尽量,达到,或,超过,整个综合体的,总投资额,；,2.2 办公,（一）,选址,服务配套,类型,建筑特点,租户特点,顶级写字楼,建筑品质一流,顶级装修,通常为,5,万平米以上,商务核心区域,知名大型跨国公司,金融机构,甲级写字楼,商务区或区域中心,建筑标准有所落后,中档装修,1,万平米左右,乙级写字楼,中小型私营企业为主,丙级写字楼,建筑标准陈旧,普通装修,小于,1,万平米,小型私营企业,写字楼类型,市区,市区,大中型各类企业、机构,设施设备,建筑品质优良,高档装修,通常,2-5,万平米,有商务中心、高档餐厅、大型会议厅、休闲设施,地上地下停车位充足,有商务中心、高档餐厅、大型会议厅、休闲设施,地上地下停车位充足,有部分商务配套,有地上地下停车位,几乎没有服务配套,品牌高效中央空调系统,智能化楼宇自控系统,先进的数据通信,品牌高效中央空调系统,智能化楼宇自控系统,先进的数据通信,有中央空调系统,有楼宇自控系统,无综合布线,无中央空调系统,无楼宇自控系统,无综合布线,2.2 办公,（二）,性价比,较,高的,抗通货膨胀,资产,；,可实现局部回款，但在二、三线城市中属于,高风险性物业,；,在非产业区域应严格控制放量比例；,在非一线城市中。,5A,甲级写字楼性价比低于乙级写字楼；,写字楼的四大直观产品指标,电梯、大堂、空调、玻璃幕墙；,销售及租赁时，以链型营销思路为主,主力客户的特点；,2.3 酒店,（一）,选址,经营特点,酒店类型,目标客户,代表项目,商务酒店,以公务出差的旅客为主，包含境外游客,城市中心,商务区,区域中心,除各类客房齐备之外通常配备有大型餐厅、会议室、歌舞厅、商务中心等综合配套设施满足客人商务相关需求,设施设备通常采用较高标准,香格里拉,洲际酒店,经济型酒店,商业中心附近,选址灵活,国内游客及中小企业商务差旅客人为主,团体会议及会展服务接待为主,会议,/,会展酒店,北京九华山庄,五洲大酒店,旅游度假酒店,景区游客接待为主；季节性明显,三亚天域酒店,酒店类型,市区或郊区,远郊或旅游风景区,以满足住宿的基本需求为主，较少其他服务配套功能，价格实惠,通常以品牌连锁形式经营,在一般商务酒店基础上，强化会议会展的设施建设与相关服务,建设有多个不同规模的会议厅；及更加丰富的休闲娱乐设施,如家快捷,速,具有完善的休闲娱乐设施,突出个性化服务；创造放松环境,酒店建设强调与自然环境的结合,2.3 酒店,（二）,成本投入最高，回收难度极大；,优质酒店对于运营管理要求很高；,1,、已上市公司；,2,、待上市公司；,3,、政府强制要求；,4,、体量实在过剩,除上述四种状况，不建议开发或持有。,酒店标准制定与策略。,2.4 商业零售及服务,（一）,选址特点,业态组合,类型,商圈范围,代表项目,城市购物中心,核心商圈,3,公里,次级商圈,6,公里,三级商圈,40,公里,城市中心区域,10,万平米以上,香港,ifc,北京东方广场,购物中心类型,主力店,购物,60-70%,餐饮,10-20%,休闲娱乐,15-20%,3-5,个主力店,主力店面积占比,40-60%,区域购物中心,区域中心,5-8,万平米,北京万达广场,深圳花园城,购物,60-70%,餐饮,15-25%,休闲娱乐,10-15%,2-3,个主力店,主力店面积占比,40-60%,邻里购物中心,社区中心,不超过,4,万平米,伊藤洋华堂,华润万佳,购物,70-80%,餐饮,10-15%,休闲娱乐,3-5%,服务,5%,1-2,个主力店,主力店面积占比,40-60%,能量中心,郊区,4-10,万平米,北京金源茂,购物,80-95%,餐饮,10-20%,3,以上个主力店,主力店面积占比,70-90%,生活方式购物中心,高档住宅区附近,自然条件优越,1-5,万平米,上海新天地,美国,COCOWALK,购物,30-40%,餐饮,30-40%,休闲娱乐,30-40%,0-2,个主力店,主力店面积占比,0-50%,核心商圈,3,公里,次级商圈,6,公里,三级商圈,10,公里,核心商圈,1,公里,次级商圈,3,公里,核心商圈,3,公里,次级商圈,6,公里,三级商圈,20,公里,核心商圈,1,公里,次级商圈,3,公里,2.4 商业零售及服务,（二）,商业零售及服务的形式：,（1）,商业街；,（2）住宅或办公楼底商；,（3）裙房；,（4）建筑单体；,2.4.1,商业街,对于用地强度占用最大，适合低密度商业用地；,有效渠道的前提下，套现能力最强；,常规单位铺面不高于,400,平米；,在无法保证充足消费人流的基础上，原则上不要出现内街；,2.4.2,住宅或办公楼底商,受到一定程度的业态限制；,较好操作，易于套现；,尽量通过转换结构将商业部分处理为框架模式，剪力墙对商业价值影响很大；,原则上设计层数不要高于两层；,2.4.3,裙房,由于建筑格局及单元面积，造成风险系数最高，最难套现；,受上方附着建筑核心筒下落位置的影响很大；,即便租赁，通常也为大面积低租金业态（同样受底商业态限制）；,由于投资总额过高，极难销售（除产权式切割商铺，但操作难度较大）；,2.4.4,建筑单体,操作难度最高，经济效益最难实现；,2,万平米以上单体必须多业态操作；,有可能出现主力店，性价比低且难以套现；,只能出现局部散售，且存在销售比例风险；,在不存在其他回款物业的前提下，大型商业单体的开发现金流很难支持。,第,二篇,城市综合体,规划设计,第一章,城市综合体,开发的前期策划,第二章,城市综合体,的商业规划设计,第三章,城市综合体,的规划建筑设计,第一章,城市综合体,开发的前期策划,1、城市综合体的开发条件,及定位,2、城市综合体,的区位选择,3、城市综合体的,开发时序,1.1.1,城市综合体开发的条件因素,1.1.2,城市综合体开发的,定位（一）,定位需满足的目标：,1,、符合城市整体发展要求，符合政府控规要求,2,、具有鲜明特色，体现项目地段价值,3,、符合市场要求，实现整体开发与经营目标,1.1.2,城市综合体开发的,定位（二）,定位依据：,定位依据,1,2,3,4,5,6,城市和区域市场,城市化发展,经济和人口状况,城市和区域地理环境,历史、文化、民俗、民情,政府规划及功能定位,1.1.3,城市综合体开发的,定位（三）,三位一体定位方法,1.1.3,城市综合体开发的,定位（三）,城市综合体的开发模式,：,1,、,均衡发展的模式,2,、,以办公业为核心的发展模式,3,、,以酒店业为核心的发展模式,4,、,以零售业为核心的发展模式,1.2,城市综合体,的区位选择（一）,城市综合体的发展离不开城市化发展进程,1.2,城市综合体,的区位选择（二）,“ 一个城市只有一个中心 ”,广州,-,北京路,重庆,-,解放碑,北京,-,西单,上海,-,南京路,“一个城市只有一个中心”，上世纪,90,年代，这些中心发展的辉煌恰好应证了这种说法，然而，城市在发展，这些中心还能适应不断增长的发展需求吗？,城市化发展,1.2,城市综合体,的区位选择（三）,上海由一个中心向多个中心发展,上海,-,淮海路,上海,-,人民广场,上海,-,陆家嘴,上海,-,徐家汇,上海,-,虹桥,上海南京路,城市化发展,1.2,城市综合体,的区位选择（四）,北京西单的核心地位正逐步被国贸,CBD,取代,城市化发展,城市化多核发展是必然趋势,1.2,城市综合体,的区位选择（六）,未来深圳可能面临的城市综合体形态,城市核心区,城市次中心,城市综合体,核心区内的城市综合体、次中心的综合体、核心区和次中心间的综合体,1.2,城市综合体,的区位选择（七）,城市综合体可以存在于,CBD,，可以存在于城市副中心内，也可以位于,CBD,和副中心之外的优越区位。,在城市综合体项目所处的区域中，具体位置不同，对应的地价水平也会有,所不同,；,而在这个区域中,，,一般认为一定存在一个重要的点，这就是峰值,地价交叉点,。,1.2,城市综合体,的区位选择（八）,居住区,市中心,A,B,1.3,城市综合体,开发的时序,正确的开发时序对于实现综合体物业价值的最大化有着极为重要的意义。,首先，各物业功能和性质的不同决定了入市时机的差异。例如商业入市必须在社区成熟以后,；,而为了树立项目品牌形象，酒店或写字楼项目一般先期入市。,其次，不同物业之间的影响也对入市时机有一定选择。如写字楼优先于公寓的入市能够带动公寓的销售。,综合体物业价值的最大化包含几个方面的含义,：,1、,最大限度的实现各个物业自身的价值；,2、,最大可能实现各功能间关联带动价值；,3、,避免各物业之间的负面影响。,第二章,城市综合体,的商业规划,1、,商业地产概述,2、城市综合体,商业规划的重要性,3、城市综合体,商业规划要点,4,、,如何在商业规划阶段规避项目风险,5,、,塑造成功商业规划的主要因素,2.1,商业地产概述（一）,商业地产核心规律 渠道,2.1,商业地产概述（二）,1、,商业地产：,为社会交易创造交易地点和交易平台，在这个平台，能够使商人们,更容易的接触,到他们所需要推销商品的,客户,；,因此其愿意为获得这一,机会,支付租金,。,2、,商业地产价值：,商业地产的真正价值不在于钢筋水泥建得有多漂亮，而在于这块地点是否能,有效交易,（能够接触到他所需要的消费者）,渠道价值,。,商业地产卖的是,“,接触客户的机会,”,而非建筑价值。开发商将交易场地租给商人，商人见到的客户越多、实现的交易越大，愿意付出的代价越高。,2.1,商业地产概述（三）,3、,商业地产三大盈利点,一大盈利,，商业租售赢利。,二大盈利,，物业升值，并以物业增值和现金流吸引银行，增加授信,额度；融资后进行滚动开发。,三大盈利,，提升开发企业品牌知名度，成为上市的资产包基础；或,对于已上市公司，增加其股票在资本市场上的吸引力。,2.1,商业地产概述（四）,4、,商业地产同住宅地产的本质区别：,产业链构成：生产,流通（渠道）,消费,商业地产卖的不是物业，而是渠道价值。,5、,商业地产营销如同建水库：,住宅,操作,思路：造水库,卖水库,（不一定有水）。,商业,操作,思路：造水库,引水,卖水笼头,（喝水的机会）。,住宅客户,无辜的购房者，商业客户,精明的商人。谁比谁傻？,2.1,商业地产概述（五）,6、,商业地产,与住宅地产的发展过程对比,第二个阶段：竞争的加剧与产业链的成熟，不具备多少能力的发展商几乎被淘汰了，,能生存下来的发展商必须都是具有较强的实力与操作能力的发展商,，成功变成了一种实力与能力的考验。,第一阶段：利用了城市化所带来的巨大市场需求，只要拿到一块地，通过一定的资本运营就可以将项目建成，实现成功销售，项目即告完成，这一成功带有很大的,机会主义色彩。,住宅地产的发展经过了两个阶段，,但商业地产只有后一个阶段,。,在过程上来说，,如果说住宅地产的发展经过了两个阶段，那么现代商业地产的发展却只有一个阶段。,住宅地产发展的两个阶段是：,2.1,商业地产概述（六）,现代商业地产一边是天堂，一边是地狱,。 商业地产的开发和运营没有和棋，运营得好，寸土寸金，运营得不好，则一文不值。 住宅地产开发与商业地产开发本质的不同之处就在于：,住宅地产的开发重结果，而商业地产的开发却重过程。,住宅地产在销售完成之后即可见到结果，而商业地产却需要经过一个漫长的过程之后才可见到结果。在中国房地产开发企业的制度、人才和文化建设普遍欠缺的情况下，绝大多数的房地产开发企业是不具备开发运营商业地产的能力的，这句话虽然很武断，却是一个不争的事实。,2.2,城市综合体商业规划的重要性（一）,在做商业地产项目的时候，很多人会发出这样的感慨：成也规划，败也规划。人们普遍认为现代商业规划指的就是建筑规划；事实上，规划又分为两个方面，分别是硬件设施的规划和软件设施的规划，概而言之，就是建筑格局规划与商业经营规划。 很多商业地产商在做项目的时候，很容易进入一个误区：认为只要做好了硬件设施规划，就可以在日后随意对商业布局进行调整，具体表现在一种,“,走一步看一步，摸着石头过河,”,的思想上，这种思想并且在相当长的一段时间里占主导地位。但近年以来，中国商业地产界一种新的风潮正在涌起：那就是商业经营规划应先于建筑格局规划。,1、规划决定成败,2.2,城市综合体商业规划的重要性（二）,这种思想反映了一种科学的商业地产开发思路，是对商业地产运营观念的一次重要变革。在以前的观念中，大家普遍认为商业地产项目是由玻璃、水泥、钢筋和装饰材料组成的一个购物中心，这是一种短浅、片面的目光，而不是一种长远、全局的目光。在行为上，可以称之为割裂的、短期的行为。,现代商业地产思想将商业经营规划视作与建筑格局规划同等重要的一环，成为现代商业规划当中不可分割的两个部分，甚至在一定程度上，商业经营规划比建筑格局规划更加重要。科学的商业地产开发强调的是整体战略，在现代商业地产观念中，硬件规划与软件规划是一个不可分割的整体。而这，正是现代商业地产规划科学的基本原则。,发展商对商业地产缺乏了解，忽视商业规划则会走上弯路，造成投入成本的浪费，使项目本身不能发挥最大的成本效应。,2、商业规划比建筑规划更重要,2.3,城市综合体商业规划要点（一）,1、规划的布局顺序,一个大型的购物中心会包括超市、百货、餐饮、娱乐、家电与信息产品等多功能的业态，但是，围绕着这些功能配置该如何来进行布局，使各个功能主题明确，互相促进，互不干扰，同时达到最有利于商场旺场和实现租金收入最大化的目的。,商业经营规划先于建筑格局规划,有利于形成最合理的商业布局，这也是成熟的商业地产运营商的基本原则之一；在中国，如万达集团开发的商业项目，就都是遵循这一原则，,先进行商业经营规划，再进行建筑方面的规划。,万达在全国各地开设了众多的购物中心，成为中国在购物中心圈地运动中的领头羊；如万达在长沙黄兴南路步行街开设的万达购物广场二、三层开设,18000,平方米的大型超市；从项目开始策划之初，沃尔玛超市就深度介入其中，就其专业的细节与发展商达成一致意见，这样一来，就确保了商业项目建成之后就成为一个一步到位的产品；同时双方建立了战略合作伙伴的关系。,2.3,城市综合体商业规划要点（二）,商业经营规划先于建筑格局规划有利于实现低成本的运营，同时还具有以下显著的优点：,1),缩短了整个项目的开发周期。,2),构成整体效益对散件效益的优势。,因此，无论是从成本运作的角度来看，还是从商业整体效益的角度来看，商业规划先于建筑格局规划都将提高商业中心的整体竞争力。,2.3,城市综合体商业规划要点（三）,2、,商业地产规划的尺度就是人的尺度,任何商业都希望拥有一流的规划，但规划也意味着代价，先进的规划更意味着巨大的代价。,无视长远利益和现代商业科学，而以短期利益和回报最大化的思想来衡量购物中心的规划方案，无视商业的客观规律，往往是导致购物中心运营失败的原因。,商业地产的规划尺度必须充分尊重人的感受，满足人的需要，要根据人的习惯来进行设计；如人们在商业街内行走时，对一层以上的范围几乎是“视而不见”的，而横向关注范围就在,10,米至,20,米之间，至于超过,20,米宽的商业街，行人很可能只关注街道一侧的店铺。因此，在规划中，我们不应当只考虑某一个方面，而要从各方面进行综合的考虑。,2.3,城市综合体商业规划要点（三）,3,、,商业,面积的规划,在一个商业地产项目的规划方案当中，商业面积的规划，是最根本的、也是最重要的规划。科学地说，购物中心商业面积的规划并不只是一个技术层面的工作，而是一个战略层面的工作。在一块土地上根据地形地势进行建筑设计，是任何一位建筑设计师可以做的工作，但是，如何确保购物中心的商业规模能引爆市场，并使购物中心在未来获得可持续的发展，就需要对社会环境、经济发展、人均购买力和城市发展进行全方位的分析和判断。 目前在中国开发的购物中心，相当多数的购物中心一味追求规模效应，将购物中心的规模做得足够大，这种出发点，本身就是不成熟的。,商业面积并不是越大越好,2.3,城市综合体商业规划要点（四）,4、,商业,规划中的业态组合,商业专家们在经过对国外、国内一些成功的“,shopping Mall”,进行研究之后，得出一个被众多商业专家所广泛认同的一个标准,52,：,30,：,18,，即商业：娱乐：餐饮,=52,：,30,：,18,，我们称之为商业黄金分割定律。,这个数据是经过对大量的“,Shopping Mall”,综合分析统计后而得出来的结论，并得到了众多商业专家的肯定；然而在运用起来的时候，商业地产开发商们就会发现这个标准执行起来非常困难。,“体验经济“理论却认为：当未来的社会商品消费结构更加丰富时，商场凭什么让消费者产生更多的消费欲望，营造剧场式的体验经济效果就成为一种必要。,2.,4,如何在商业规划阶段规避项目风险,绝大多数情况下，一个商业地产项目的风险就在于招商阶段，招商不成功或者时间的滞后，都会对项目带来失败的阴影。招商就好像是商业发展的瓶颈，严重制约着商业地产的成熟与发展,。,招商的问题并不在于能不能实现招商，而是招一些什么质素的商家，如何使较大规模的现代商业中心具有合理的商业组合，并使这些商家能持续经营下去。,商业规划先于建筑格局规划是解决“招商瓶颈”的最佳方案，对规避项目开发经营的风险能起到较大的保障作用。,2.,5,塑造成功商业规划的主要因素（一）,1,、定位主题,成功的商业需要明确的主题定位，具备主题特色且定位明确的商业空间会加强消费者的印象及来访的动机，并提升消费购物的附加价值。,国内成功的案例如上海的新天地、成都的西蜀廊桥等。,2.,5,塑造成功商业规划的主要因素（二）,2,、主力店设置（,Anchor Store,）,主力店是商业招商成功与否的关键因素。高知名度的主力店有助于渠道的建立、商业形象的提升，并增加商场的辨识度。,主力店对于卖场面积、交通组织、货架陈列、停车需求均有一系列的要求，为了吸引主力店额进驻，开发者必须在商场的规划之初充分了解预期引入的主力店的各项需求。,2.,5,塑造成功商业规划的主要因素（三）,3,、动线,区分人流、车流与货流，妥善配置商场动线，避免动线冲突。,规划流畅的人流动线，强调水平与垂直动线的连续性，应规划简易辨识的动线系统，尽量让水平动线形成回路，并加强垂直动线的可见度，避免产生死角空间。,4,、布局,商场的平面配置应合乎商场的定位与设计主题，同时应以便于消费者参观选购商品、便于展示与出售商品为前提，且让店铺有更好的展示空间。,2.,5,塑造成功商业规划的主要因素（四）,5,、视觉设计,商场空间的整体视觉设计对商场形象的塑造有关键性的影响。,具有强烈辨识性的商场视觉设计有助于消费者建立对商场的认同与了解。建筑立面、空间塑造、卖场的指针系统、橱窗设计、室内装修色彩计划、灯光及景观等都是商场视觉形象塑造的重要元素，应能呼应商场的主题定位和整体规划设计，提升卖场整体形象。,2.,5,塑造成功商业规划的主要因素（五）,6,、塑造气氛,商场的人气需要一些活力的引擎空间来带动，可短期聚集人潮的活动与娱乐休闲设施绝对是商场活力与能量的来源。购物消费是欢乐愉悦的生活体验，除了购物，还包括放松和休闲，所以购物气氛的营造是必要的。,商场在空间设计上应尽量去提供一个活泼放松的环境，比如电影院、娱乐场、餐饮空间以及不定期举办的活动均是提供商场活力的来源。,2.,5,塑造成功商业规划的主要因素（六）,7,、地域,商场地点需选择正确，利用地利提升商场的成功率。注意要具备：周边要有规律的客流，交通便利，商业环境的群聚效应，合宜的地块发展条件等因素。,同时要采用始于当地发展的规划思维，不能照搬之前不同地区的成功经验，地域性的考虑必须反映在规划设计中。,第三章,城市综合体,的规划建筑设计,1、项目土地解读,2、城市综合体各种功能的规模,3、城市综合体各种功能的分区,4、城市综合体的交通系统,5、城市综合体的空间布局,6、城市综合体的环境景观设计,3.1 项目土地解读,项目前期规划最核心的工作是项目土地解读。,所谓解读，从大的方面讲，是对项目周边情况，项目所处区域在城市中的地位，项目所在城市经济、文化发展情况，商业发达程度，居民购买力及消费习惯等进行解读；,对项目具体土地解读分为：,1、城市商业特点及需求，商业人流主导方向及构成等；这个城市缺什么？我,们能带给城市什么？,2、解读项目周围市政及交通情况，是否有城市,地铁、,轻轨经过等；,3、基地内有没有保留建筑，如何将保留建筑融合到规划之中；,4、项目可利用资源，如：河流，公园等；,5、项目规划条件：,退让、,容积率、限高等；,6、项目区域规划与城市总体规划等。,3.2 城市综合体各种功能的规模（一）,1、,居住功能的规模,居住功能是城市综合体中平衡酒店、,商业,、办公等功能的重要功能。,在城市综合体的设计中，人流的密度必须达到足够程度,；因此,必须考虑周边环境的住宅密度问题，过低的密度会不利于对多样性的支持，而导致整体失败。在这种情况下，应该通过增加项目内住宅功能的比例或增加吸引人流的特殊 功能要素，来弥补项目人流密度的不足。,居住物业的体量分析：,D = h（R，Y）*N,其中，h（R）为平均每人的居住需求量函数，Y为收入因素,，,N为人口数目。,3.2 城市综合体各种功能的规模（二）,2、商业,功能的规模,按照零售业饱和理论，只有在零售饱和度大于平均值的前提下，才有在商圈开设集中商业的可能（临街商业不计入）,零售饱和理论公式：,IRS = C * RE / RF,C： 潜在客户数量,RE：人均消费支出,RF：营业面积,3.2 城市综合体各种功能的规模（三）,商业,空间往往会在整个项目的规划中所占比例过大。由于,商业,可在未来的发展中增加，所以总的说来，规划比例过小的问题会比规划比例过大的问题易解决。而减少,商业,空间的比例，是很难进行的，并会给人以项目整体失败的意象。,3.2 城市综合体各种功能的规模（四）,3、商务、办公,功能的规模,城市综合体的商务办公容量一般受城市化发展的影响，而人均办公面积受区域的主导功能和区域的重要性程度的影响,城市综合体的商务办公面积需要考虑的内容,1、城市商务物业供给总量和供给结构,2、城市商务物业需求总量和需求结构,3、城市商务物业供给矛盾分析,4、城市未来供需发展趋势（预测就业人口和人均办公面积，通过租赁活动和,市场吸纳量预测未来市场需求）,5、确定城市综合体对城市中心商务的分流指数,6,、中心商务的高度指数确定综合体最终的商务容量,3.2 城市综合体各种功能的规模（五）,4、酒店,功能的规模,E = N * P * L / （T * K）,E ：酒店的床位数,N ：全年的旅客人数,P : 住宿旅客比例,L : 平均住宿天数,T : 全年可逗留天数,K : 床位的利用率,3.3 城市综合体各种功能的分区,分区原则为,按照商业的临街价值次序布局：,商业价值最高的留给商业物业；其次考虑写字楼的位置；第三考虑酒店；最后再考虑公寓。,分区原则的依据：,1、,动线的操作难度,不同；,2、收益要求不同；,3.4 城市综合体的交通系统（一）,1、城市综合体交通系统的组成：,客流的存在是城市综合体各个部分达到其经济目的的基本条件，城市综合体的交通体系结构可划分为外部交通体系和内部交通体系,。,3.4 城市综合体的交通系统（二）,2、城市综合体交通系统设计的核心,城市综合体设计，尤其是以组织繁杂的城市交通为核心的综合体设计，必然要建立一个基于行为需求的多层面的交通整合系统，包括与综合体步行体系配合的景观空间规划；区域交通功能与城市交通分布的整合；城市机动交通体系与城市步行体系的整合。在这一系列的整合关系中，步行交通体系构成了所有要素的核心,。,3.4 城市综合体的交通系统（三）,3、城市综合体交通系统的特点：,（1）开放的交通组织；,（2）,立体化的交通系统,；,城市综合体是城市交通构架系统整体的一部分，立体化的城市交通为综合体与城市地面、地上、地下立体接口提供了可能，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施有机联系。,3.4 城市综合体的交通系统（四）,4、城市综合体的停车系统：,3.4 城市综合体的交通系统（五）,3.5 城市综合体的空间布局（一）,1、城市综合体空间布局的特点,开放式的城市空间,城市综合体设计是以较高密度和高容积率的设计手法将多种功能的建筑空间集中布置，这种集中布置规划手法使项目规划或布置大型市民活动广场等公共开放式活动或绿化城市空间成为可能。,街坊式的街区布局,为了适应现代城市开发的需要，现代综合体通常以“街区”的开发模式，通过将片区划分为若干街区单元，进行组团式的开发，获得整体的功能组合效益，同时也获得了社会效益。,立体化的空间组合,3.6 城市综合体的环境景观设计,谢谢大家 ！,