房地产基础知识修改

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,房地产基础知识培训,2,认识房地产,1,3,认识房地产：,房地产是房产与地产的总称,房地产是,房产,和,地产,的总称，具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益，是房屋和土地的社会经济形态，是房屋和土地作为一种财产的总称。又称为“不动产”，英文为“,REAL,ESTATE”,。,整体价值,增值性,土地资源,有限性,不可分割,使用价值,耐久,位置固定,房地产,属性,认识房地产：房地产包括实物、权益和区位,实物,指的是房地产中可以看得见、摸得着的部分，例如外观、结构、装修、设备等；,权益,指房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益、收益（如使用权、所有权、抵押权等）；,区位,指的是房地产的空间位置。具体的说，一宗房地产的区位是该宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系；,(1),土地使用市场。是按国家对城市土地使用权的有偿出让和获得土地使用权者将开发的土地使用权有偿转让的场所。,(2),房产市场。是指房产的转让、租赁、抵押等交易场所，包括房屋现货和,期货,的交易场所。,(3),房地产资金市场。是指通过银行等金融机构，用,信贷,、,抵押贷款,、,住房储蓄,、发行,股票,、,债券,、,期票,，以及开发企业运用商品房预售方式融资等市场行为。,(4),房地产劳务市场。是指,物业,管理，室内外装饰、维修、设计等活动的市场。,(5),房地产技术,信息市场,按组成要素分，可分为,认识房地产：房地产市场的分类,6,（,1,）房地产一级市场,：是土地交易市场，是土地所有者与使用者间的纵向交流，由政府直接控制和垄断经营。,（,2,）房地产二级市场,：是增量房地产交易市场，指房地产经营者与房地产使用者的纵向流通市场。,（,3,）房地产三级市场,：即存量房地产交易市场，是房地产所有者将房地产使用权或所有权再转让的市场，是消费者间的横向交易，属于消费市场的重新配置。,根据房地产流通顺序分为：,认识房地产：房地产市场的分类,7,认识房地产：房地产市场的组成,认识房地产：土地的取得,1,拍卖出让国有土地使用权,拍卖出让国有土地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。,2,招标出让国有土地使用权,是指市、县人民政府土地行政主管部门,(,以下简称出让人,),发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。,是指在规定的期限内由符合受让条件的单位或者个人（受让方）根据出让方提出的条件，以密封书面投标形式竞报某地块的使用权，由招标小组经过开标、评标，最后择优确定中标者。,3,挂牌出让,挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。,4,、协议出让,是指土地使用权的有意受让人直接向国有土地的代表提出有偿使用土地的愿望，由国有土地的代表与有意受让人进行谈判和切磋，协商出让土地使用的有关事宜的一种出让方式。,认识房地产：土地的指标？,这么多名词肿么办！,凡与省市规划国土签订,土地使用权出让合同书,的用地，其土地使用年限按国家,规定执行。,即：居住用地七十年；,工业用地五十年；,教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；,综合用地或者其他用地五十年；,商业、旅游、娱乐用地四十年；,加油站、加气站用地为二十年。,土地的使用年限,认识房地产：土地的使用年限,11,三通一平,五通一平,七通一平,是指基本建设项目开工的前提条件，具体指：水通、电通、路通和场地平整。,建筑中为了合理有序施工进行的前期准备工作，一般包括通水、通电、通路、通气、通讯、平整土地。,是指土地,(,生地,),在通过一级开发后，使其达到具备水通、电通、路通、通讯通,(,电话,IDD,、,DDD,、传真、电子邮件、宽带网络、光缆等,),、排污通、热力管线通、燃气管线通和场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。,认识房地产：土地开工的前提条件,建设用地,建设单位可用于工程建设的用地。,代征市政用地,由城市规划行政部门确定范围，由建设单位代替城市政府征用集体所有土地或办理国有土地使用权划拨手续，并负责拆迁现状地上物、安置现状居民和单位后，交由市政、交通部门进行管理的规划市政、道路用地。,代征绿化用地,由城市规划行政部门确定范围，由建设单位代替城市政府征用集体所有土地或办理国有土地使用权划拨手续，并负责拆迁现状地上物、安置现状居民和单位后，交由市、区园林绿化行政部门进行管理（包括公园绿地、河湖绿地、文物绿地、绿化隔离区绿地、交通防护绿地等）的规划城市公共绿地。,其它代征用地,由于建设工程的建设而造成的日照遮挡或由于其他原因，由城市规划行政部门确定范围，需由建设单位负责拆迁现状地上物并安置现状居民和单位的用地（该用地由建设单位或城市规划行政部门指定单位进行管理）。,建设用地的分类及定义,认识房地产：建设用地的分类,13,规划建设用地面积,指建设用地界线所围合的用地水平投影面积。包括原有建设用地面积及新征,(,占,),建设用地面积，不含代征地的面积。单位：公顷（万平方米）。,代征城市公共用地面积,包括代征道路用地面积、代征绿化用地面积、代征其他用地面积三项，单位：平方米。,人口密度,人口毛密度,:,指居住区总人口除以居住区总用地面积后的数值，单位为“人,/,每公顷”。,人口净密度,:,指居住区总人口除以居住区居住用地面积后的数值，单位为“人,/,每公顷”。,建设用地规划技术指标,认识房地产：土地规划技术指标,14,容积率,容积率是指一定地块内，总建筑面积与建设用地面积的比值。,容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。容积率以公式表示如下：,容积率越高，则意味着建筑面积越大，单位土地成本越低，房屋成本越低。同时也意味着人均占有绿地面积减小，居住环境质量下降。,容积率关系到居住的舒适程度，容积率越低，舒适度相对越高；,容积率,总建筑面积（地上）,建设用地面积,建设用地规划技术指标,认识房地产：土地规划技术指标,15,容积率,对应的住宅产品类型（一般情况下）,0.5,以内,纯独栋别墅（顶级别墅容积率一般在,0.15-0.4,）,2-3F,0.8-1.0,联排、叠拼别墅,2-3F,1.1,1.6,多层住宅,4-6F,、小高层住宅,7-11F,1.8,2.1,小高层板楼或塔楼,2.1,以上,高层建筑楼,不同容积率对应的产品类型,注：本文主要指在普遍情况下不同容积率所对应的产品类型,建设用地规划技术指标,认识房地产：土地规划技术指标,16,建筑密度,建筑基底总面积,建设用地总面积,建筑密度,建筑密度,:,一定地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的百分比。单位：。,建筑密度是反映建设用地经济性的主要指标之一。计算公式为：,建设用地规划技术指标,认识房地产：土地规划技术指标,17,一般指建筑物室外地面到其檐口（平屋顶）或屋面面层（坡屋顶）的高度。,一般地区，其建筑高度，平顶房屋按女儿墙高度计算；坡顶房屋按屋檐和屋脊的平均高度计算。屋顶上的附属物，如电梯间、楼梯间、水箱、烟囱等，其总面积不超过屋顶面积的,20%,，且高度不超过,4,米的，不计入建筑高度之内。空调冷却塔等设备高度不计入建筑高度。,采用传统坡屋面形式的建筑，一般以屋面下檐口计算建筑高度。屋顶坡度大于,30,时,按坡屋顶高度一半处计算建筑高度。,对于屋顶部分采取错落方式的复杂形体建筑，以大于标准层建筑面积,20,的最高点处计算建筑高度。,建筑高度,认识房地产：土地规划技术指标,18,绿地率,绿化率,用地红线,道路红线,建筑红线,绿地率是规划指标，描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（）距建筑外墙,1.5,米和道路边线,1,米以内的土地和地表覆土达不到,3,米深度的土地，不管它们上面是否有绿化，都不计入绿地面积。,项目可计算的绿化面积与用地红线面积之比。,是指经城市规划行政主管部门批准的建设用地范围的界限。,是指城市道路用地的规划控制线，即城市道路用地与两侧建筑用地及其他用地的分界线。,建筑红线是指建筑物的外立面所不能超出的界线。,认识房地产：土地规划技术指标,认识房地产：土地规划技术指标,道路红线,用地红线,建筑红线,认识房地产：土地规划技术指标,1,、楼面地价,单位,建筑面积,平均分摊的,土地价格,。 楼面地价是房价的主要组成部分之一，与建造成本、 开发利润、相关税费等共同构成了,商品房,的市场价值。,2,、楼面地价的计算公式,楼面地价土地总价,规划建筑面积 土地单价,规划容积率,规划建筑面积,土地面积,容积率,容积率,=,地上建筑总面积,规划用地面积,土地价格,楼面地价,认识房地产：土地规划技术指标,22,重点项目类型介绍,2,23,项目类型介绍,办公类物业,居住类物业,商业类物业,综合体物业,24,居住类物业,定义：,在国家规划居住用地上建筑的具有,70,年产权的住宅,土地性质：,国家城市建设用地中的居住用地。,使用年限：,70,年。,层高限制：,住宅设计规范,规定住宅建筑的层高宜为,2.8,米。,合肥市城市规划管理技术规定,规定住宅不宜超过,3.6,米，超出部分在核算综合技术经济指标时按其层高这算增加面积指标，但发证面积不计其增加值。住宅局部共享空间不计增加面积指标。,居住类物业概况介绍：,25,居住类物业,成本特点,:,建筑类型,土地出让金,同区域楼价比较,建安成本（北京为例）,其他特殊成本,经济适用房,无,低,高层住宅每建筑平方米单方造价为,1800,元；多层住宅每建筑平方米单方造价为,800,元。,双限房,较低,低,廉租房,政府回购后出租,普通住宅,有,中等,建安成本相对较低，主要包括土建施工及基本设备安装，一般不采用精装修的做法,高档公寓,有,较高,建安成本相对较高，包括土建施工、设备安装及精装修。如果是高层公寓，则土建施工的成本也会比多层高。,营销推广费相对高,别墅,有,高,建安成本相对较高，包括土建施工、设备安装及精装修。,设计费相对较高,某些高端楼盘会采用定制化设计施工的方式。,居住类物业概况介绍：,建安成本是房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本的简称。房屋建筑成本是建设房屋的投入，安装成本是安装房屋设施设备的投入，两者都包括材料成本投入和人工成本，主要是建筑部分的基础工程、主体结构、墙体、门窗，水电工程的强电、弱电（安防、有线电视、电信宽带），以及给水（含纯净水、中水）、排水（雨水、污水、空调排水）等材料和人工成本投入。,26,居住类物业,营销特点,:,建筑类型,营销特点,保障性住房,属于政策性优惠房产，在政府的限制条件下申请购买或者租赁，基本没有营销手段。,普通住宅,注重项目性价比宣传。推广渠道主要包括报纸、网络、论坛等等。经常通过对项目赠送面积、打折促销等方式进行宣传。,高档公寓,注重项目地段和建筑品质的宣传。推广渠道主要包括杂志、报纸、网络、俱乐部、论坛等等。,别墅,注重项目周边环境生态价值以及自身居住品质的宣传。推广渠道主要包括杂志、路牌、网络、高档俱乐部、大型机构或知名俱乐部组织的高级论坛、主题鲜明的联谊活动。,居住类物业概况介绍：,27,居住类物业,商品住房：普通住宅,/,高档公寓,/,低密度高端住宅,普通住宅：,是指通过招拍挂方式进行出让的土地,由地产开发商进行住宅开发的,70,年产权的产品,一般来说普通住宅的设备配置较低,高档公寓：,配套设施标准较高、具有良好的物业管理服务,部分高档住宅带精装修,高出同一地段、同一时间段的普通价格上千元或者数千元的价格不等,28,居住类物业,商品住房：普通住宅,/,高档公寓,/,低密度高端住宅,29,名词解释,独立式别墅,该类别墅指在建筑设计形式上独门独院的住宅。房屋周围一般都有面积不等的绿地、院落。具有私密性强、价格较高等显著特征，在住宅等级中居于顶尖位置。,双拼别墅,该类别墅是介于联排别墅与独栋别墅之间的中间产品，在建筑形式上通常由两个单元的独立式别墅拼联组成。每户有天有地，独门独院，每户均能实现,270,度三面采光通风。,29,居住类物业,联排别墅：,指有天有地，每户独门独院，设有,1,至,2,个车位。该类别墅是由几幢通常低于三层的单户别墅，相邻两幢之间共用山墙并联组成的联排住宅。通常被称为,TOWNHOSE,。,叠拼别墅：,指洋房公寓与联排别墅的一种综合体，由多层复式住宅上下叠加在一起组合而成，下层有花园，上层有屋顶花园。也可能在上叠和下叠之间布置一个平层。,花园洋房：,6,层以下多层板式建筑，以四层为主，通过退台或前后错动等建筑处理手法，户户拥有露台、阳台、花园，绿化率比较高。此外，如果产品形式为四层左右，每栋楼下景观均好，花园为大家所共有，实现居者有花园，我们同样可以称之为花园样房。,商品住房：普通住宅,/,高档公寓,/,低密度高端住宅,30,办公类物业,土地性质：,至出让即日后,50,年完全产权。,层高限制：,一类办公建筑净高不应低于,2.70m,；二类办公建筑净高不应低于,2.60m,；三类办公建筑净高不应低于,2.50m,；,办公建筑层高不宜超过,3.9,米；,办公物业概况介绍：,供机关、团体和企事业单位办理行政事务和从事各类业务活动的建筑物。,31,办公类物业,公寓式办公：,由统一物业管理，根据使用要求，可由一种或数种平面单元组成。单元内设有办公、会客空间和卧室、厨房和厕所等房间的办公楼。,综合楼：,由两种及两种以上产品类型组成的公共建筑，产品类型包括商业、办公、居住、旅馆、展览、餐饮、会议、文娱、等等，可由办公,+,商业,+,住宅，商业,+,办公组成。,酒店式办公楼：,提供酒店式服务和管理的办公楼。,商务写字楼：在统一的物业管理下，以商务为主，由一种或数种单元办公平面组成的办公建筑。,物业类型：公寓式办公,/,综合楼,32,办公类物业,成本特点：,土地成本和建安成本都相当高，前期投入较大；,如果是持有型物业的话，将长期占用大量开发资金，但后期经营收益和物业升值将获得较高的投资回报。,营销特点：,营销方式有只售不租、只租不售、租售并举等，各有利弊。,“只售不租”可以较快收回投资，但如果市场需求不足，也会造成产品积压、资金沉淀；“只租不售”回收资金较慢，有资金实力的开发商才能经营；“售后包租”较快地收回了投资，可获得包租的管理收益，但的风险较大，又受到政策限制。,在营销中注重向客户展示项目的美观现代的建筑造型、分割合理的室内空间、专业的物业管理和配套服务。,办公物业概况介绍：,33,商业类物业,商业地产指通过招拍挂方式出让的带有完全产权的土地由地产开发商购入后进行商业产品的建筑开发,用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等经营用途的房地产形式。,土地性质：,至出让即日后,40,年完全产权。,层高限制：,普通商业地产层高为,6.1,米。,6.1,米,10,米则按照两层建筑面积计算，超过,10,米则按三层建筑面积计算。在实际商业地产市场中，住宅底商层高一般在,4,米左右，,4.2-4.5,米为最优。公建底商如为配套，层高一般在,4.2-4.5,米，如规划为大型商业，层高一般设计在,5-5.5,米。,工程特点,：,对物业的层高、柱距、荷载、电梯等都有很细致的要求；不同的业态、不同的功能、不同的产品，产品的设计施工差别较大，主要是为了满足日后商业经营者和最终消费者的合理需要。,商业物业概况介绍：,34,商业类物业,独立式商业：,整栋建筑体都为商业经营，可租可售，一般由百货公司、大型超市进行整体招租运营。是在一个建筑物内集中了若干专业的商品销售部门并向顾客提供多种类、多品种商品及服务的综合性零售形态。,商业街：,指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。,底商：,即底层商铺,指位于住宅、写字楼等建筑物底层（可能包括地下,1,、,2,层及地上,1,、,2,层，或其中部分搂层）的商用铺位。底商不仅避免了过去底层不好卖的尴尬局面，而且获得了更大的投资收益；鉴于商铺上面建筑将会带来的稳定的客户流，底商未来的客户基础将相对可靠，投资者的风险相对较小。,住宅底商注意事项：不能经营餐饮（明火）、娱乐等商业业态,公建底商注意事项：不受商业业态的经营限制,物业类型：独立式商业,/,商业街,/,底商,35,商业类物业,商业业态：,所谓,商业业态,是指针对特定消费者的特定需要，按照一定的,战略目标,，有选择地运用商品经营结构、店铺位置、店铺规模、店铺形态、,价格政策,、销售方式、销售服务等经营手段，提供销售和服务的类型化经营形态。,商业业态包括,百货店,、,超级市场,、大型综合超市、,便利店,、,专业市场,(,主题商城,),、,专卖店,、,购物中心,和仓储式商场等,8,种形式。,1,、百货店,百货店是指在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展进货、管理、运营，满足,顾客,对时尚商品多样化选择需求的,零售业态,。,2,、超级市场,超级市场指采取自选销售方式、以销售食品、生鲜食品、副食品和生活用品为主，满足顾客每日生活需求的零售业态。,3,、大型综合超市,大型综合超市是指采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，满足顾客一次性购足需求的零售业态。,4,、便利店,(,方便店,),便利店是满足顾客便利性需求为主要的目的的零售业态。,36,商业类物业,商业业态：,所谓,商业业态,是指针对特定消费者的特定需要，按照一定的,战略目标,，有选择地运用商品经营结构、店铺位置、店铺规模、店铺形态、,价格政策,、销售方式、销售服务等经营手段，提供销售和服务的类型化经营形态。,5,、购物中心,购物中心指企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。,6,、仓储式商场,仓储式商场指以经营生活资料为主的，储销一体、低价销售、提供有限服务的零售业态,(,其中有的采取会员制形式，只为会员服务,),。,7,、专卖店,专卖店（,Exclusive Shop,）是专门经营或授权经营某一主要品牌商品（制造商品牌和,中间商品牌,）为主的,零售业态,。,8,、专业市场,专业市场是一种以现货批发为主，集中交易某一类商品或者若干类具有较强互补性或替代性商品的场所，是一种大规模集中交易的坐商式的市场制度安排。,37,商业类物业,商业物业,:,成本特点,/,营销特点,成本特点：,土地成本较高，前期投入较大；通过销售模式只能获取短期的资金回笼或者解决开发商后续开发的资金问题，而经营收益和物业升值才是商业地产投资回报的最主要形式。,营销特点：,招商能力是决定商业地产项目运营是否成功的关键，商业地产的销售、招商、后期运营要比居住地产复杂很多。它是以物业升值和商业经营收益为投资动力的，物业出售后，还要考虑经营、返租、回报和风险的问题。,38,城市综合体,城市综合体是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，强调城市、建筑和市政配套、交通的综合发展，。其开发模式与一般的房地产开发不同，需要对城市资源、商业资源、专业资源进行高效整合，才能实现综合体的开发效益及社会影响。,土地性质：,土地产权根据建成后建筑的属性分开计算，住宅,70,年、办公,50,年、商业,40,年。,工程特点：,室内外空间尺度超大，通道树型交通体系，应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计，高科技、高智能设施运用较多。,城市综合体概况介绍：,39,城市综合体,城市综合体概况介绍：,层高限制：,遵循住宅、商业、办公各自的建设规范。,成本特点：,开发规模普遍较大，投资额巨大，且资金占用周期长，而且涉及的专业众多，是一个庞大的系统工程。开发融资具有高风险、高收益的特性，融资渠道多元化。,营销特点：,综合体相对于其他单一功能地产项目来说，由于开发周期长、物业形态多、各物业形态利益点不同等特征，就决定了其推广策略不能仅仅着眼于项目当前利益与项目单体价值的推广。而要将项目整体价值的推广及项目对区域与城市发展的价值做为更高目标。主要的销售模式有全部销售、租售结合、整体出租、分散出租四种形式，针对不同的销售模式采取不同的营销推广策略。,40,规划及建筑专业术语,3,41,居住区,居住小区,居住组团,居住区,居住小区,居住组团,城市道路,小区道路,城市级公共服务设施,小区级公共服务设施,专业术语：规划类,城市规划用地：,居住区用地（,R,）,住宅用地（,R01,）,公共服务设施用地（,R02,）,道路用地（,R03,）,公共绿地（,R04,）,R=R01+R02+R03+R04,专业术语：规划类,城市规划中有两个重要的用地概念,公共服务设施用地（,R02,）,道路用地（,R03,）,公共服务设施用地（,R02,） 一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。,道路用地（,R03,） 居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民汽车地面停放场地。,专业术语：规划类,专业术语：建筑类,高层,12,层及以上的住宅建筑、公共建筑以及,24,米以上的单层建筑。,超高层,100,米以上的建筑。,低层,一般是指,10,米以下的建筑，常见的,1-3,层住宅属于低层建筑，主要为别墅类产品，如独栋别墅、双拼别墅、联排别墅。,多层,一般指,4,层以上，,7,层以下,层的住宅建筑，高度一般不超过,24,米。主要为叠拼、及,4-6,层洋房产品。,小高层,一般指,7-11,层的住宅建筑，高度大于,24,米的建筑。,建筑形态分类,45,专业术语：建筑类,房屋建筑结构的组成：竖向承重结构,/,水平承重结构,/,下部结构,1,竖向承重结构体系,墙、柱等 。,2,水平承重结构体系,楼、屋盖、楼梯等。,3,下部结构,地基和基础等 。,专业术语：建筑类,内外墙、柱等由砖、石、砌块砌成，并用以承重，统称砌体结构，常用于单层空旷的房屋或八层以下的多层房屋。,优点：耐火性、化学稳定性和大气稳定性好；易于就地取材，节约钢材、水泥和木材；隔热、隔声性能好。,缺点：抗拉、弯、剪及抗震性能差；材料用量多，结构自重大，但砌体工作繁重，施工进度慢。,按房屋建筑结构分类：混合结构,混合结构不是指单一的结构形式。而是指多种结构形式总和而成的一种结构，即混合结构。 是指承重的主要构件是用钢筋混凝土和砖木建造的。,是指承重的主要构件是用钢筋混凝土和砖木建造的，包括,砖混,或,砖木,结构,。,如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是用木材建造，柱是用钢筋混凝土建造。,框架结构是由梁、柱等线形杆件组成的一种结构体系。各平面框架通过连系梁和板连成空间体系，以承受竖向及水平荷载。,优点：框架结构布置灵活，使用方便，可获得较大的室内空间，广泛用于多层厂房、旅馆、科研楼、办公楼、医院、商场、学校等多、高层建筑。,缺点：框架结构承受水平荷载的能力较低，刚度较小，使用时受房屋高度限制；采用砌体填充墙时，墙体在地震中容易损坏。,专业术语：建筑类,按房屋建筑结构分类：框架结构,由楼（屋面）板、柱等构件组成的、承受垂直及水平荷载的空间结构体系。,优点：板柱结构除有框架结构的优点外，还有结构高度小，顶棚平整，采光、通风及卫生条件好，模板及施工简单等优点。采用升板法施工可节约大量模板。板柱结构常用于医药、食品、冷库、商场及医院等建筑。,专业术语：建筑类,按房屋建筑结构分类：板柱结构,由纵横承重墙体组成的结构体系叫剪力墙结构。按施工方法分为现浇剪力墙结构和装配式剪力墙结构，一般采用现浇剪力墙结构。,优点：它的空间整体性好，刚度大，抗侧力强度高，水平力作用下侧向变形小。,专业术语：建筑类,按房屋建筑结构分类：剪力墙结构,在框架结构体系中适当布置剪力墙，组成框架与剪力墙协同工作的结构体系。其中剪力墙是主要的抗侧力构件。,优点：这种体系既有框结构使用上的灵活性，又有较强的抗震能力和较好的刚度，是常用的高层结构体系，适用于各类公共建筑。,专业术语：建筑类,按房屋建筑结构分类：框架剪力墙结构,将建筑物内的墙体围成筒构形成空间薄壁筒体，或将框架柱的间距加密，加强度的刚度形成封闭的框筒，采用一个或多个这类的筒体做为结构的主要抗侧力构件的结构体系称为筒体结构体系。,专业术语：建筑类,按房屋建筑结构分类：筒体结构体系,三房两厅两卫一厨,建筑面积：约,128,建筑公摊系数：,20%,使用率,/,得房率：,80%,客厅开间：,4.2m,主卧进深：,4.2m,专业术语：建筑类,1,、住宅的六大基本功能：,起居、饮食、洗浴、就寝、储藏、工作学习等，这些功能根据开放程度分为公、私区，根据活动特点分为动、静两区；,公共区：供起居、会客用，如客厅、餐厅、厨房、门厅等；,私密区：供处理私人事务、睡眠、休息用，如卧室、卫生间、书房等；,动区：活动比较频繁，有较多干扰源，如走廊、客厅、厨房等；,静区： 要求安静，活动较少，如卧室、书房等；,2,、功能空间,起居室（客厅）、卧室、卫生间、厨房、辅助空间（玄关、阳台、储物间等）。,3,、流线,俗称动线，指日常活动的路线。根据人的行为将一定的空间组织起来，通过流线设计分割空间，从而达到分割不同功能区域的目的。,户型的功能空间,专业术语：建筑类,专业术语：建筑类,建筑面积,套型建筑面积,=,套内使用面积,/,标准层的使用面积系数。,套内使用面积：是指每套住宅户门内除墙体厚度外全部净面积的总和。,标准层的使用面积系数：住宅标准层的总使用面积之和等于本层各套型使用面积之和,/,住宅标准层建筑面积。,住宅标准层建筑面积：按外墙结构外表面及柱外沿或相邻界墙轴线所围合的水平投影面积之和，当外墙设有保温层时，以保温层外表面计算、,公摊系数,公摊系数是,一栋建筑的总,公摊面积,与总套内建筑面积的比例。公摊系数需要注意的是它只针对单一建筑，不是所有建筑的公摊系数都一样的，每栋建筑都有自己的公摊系数。,建筑面积,=,套内建筑面积,+,公摊面积,套内建筑面积,=,套内使用面积,+,套内墙体（柱）面积,+,阳台面积,公摊系数的计算公式为,：公摊系数,=,公摊面积,/,套内建筑面积。 然后，各套（单元）的套内建筑面积乘以公摊系数，就能得到购房者应合理分摊的分用建筑面积。即：每一户分摊的公用建筑面积,=,公摊系数*套内建筑面积,.,55,分摊公用建筑面积的计算方法,分摊公用建筑面积,=,套内建筑面积,公用建筑面积分摊系数,公用建筑面积分摊系数,=,公用建筑面积,/,套内建筑面积之和,公用建筑面积,=,整幢建筑的面积套内建筑面积之和不应分摊的建筑面积,专业术语：建筑类,应分摊的公用建筑面积包括套（单元）门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班卫室、建筑物内的垃圾以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。,应分摊公用面积,56,专业术语：建筑类,使用率,房屋的实际使用面积或套内面积与建筑面积之比。,普通情况下：,住宅：板楼的使用率大约在,80-90%,，塔楼的使用率大约在,75%-85%,；,写字楼：使用率为,70%,左右，写字楼档次越高，使用率越低；,商业：普通临街底商使用率,95%,以上左右，百货的使用率,70%,左右（例如新世界、百盛等等），购物中心的使用率为,55%,左右（例如东方广场）。,57,58,专业术语：建筑类,住宅的开间,一般是指自然的宽度，就是住宅的宽度。,特点：开间小缩短楼板空间跨度，增强结构整体性、稳定性和抗震性。,住宅的进深,一般指前墙皮到后墙皮之间的长度，就是指住宅的实际长度。特点：进深小，光线、通风条件好；,进深大，光线不足但节约用地；,裙房,净高,层高,指与高层建筑物相连，建筑高度不超过,24,米的辅助建筑。由多层建筑组成的裙房也叫群楼。,楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。,上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。,层高,=,净高,+,楼板厚度,专业术语：建筑类,59,专业术语：建筑类,露台,玻璃幕墙,一般是指住宅中的屋顶平台或由于特殊需要而在其他楼层中做出没有顶的大阳台，因为它面积一般均较大，没有屋顶，所以称作露台。露台不计入建筑面积。,通过金属构件将玻璃与建筑主体连接、干挂，形成建筑外围护的一种结构形式。,60,专业术语：建筑类,平层,错层,又叫单平面层户型，是指所有的住宅功能位于同一平面上的户型。是应用最广的户型形式，其最大优势在于所有功能都在同一平面，因此它是最经济的户型，同时也是无障碍户型。缺点在于室内空间不够丰富，建筑外形比较单调。,主要指房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上，错开之处有楼梯联系。其建筑特点是“静态”与“动态”相结合，用,30,至,60,公分的高度（,3-7,步楼梯）差进行空间隔断。优点是和跃层一样能够动静分区。错层式房屋不利于结构抗震，容易使小户型显得局促，更适合于层数少、面积大的高档房屋。,61,专业术语：建筑类,复式,复式房屋在概念上是一层，但层高较普通的房屋（通常是,2.7,米）高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下。复式房屋实际上并不具备完整的两层空间，夹层在底层的投影面积只占底层面积的一部分。,62,专业术语：建筑类,跃层,是指套内空间跨越两楼及以上的户型，各层之间相对独立，最大优点在于动静要求不同的区域可以分布在不同的平面层上，避免了卧室易受起居室干扰的问题，给予人与别墅同样的感受，而且跃层住宅更易形成错落有致的建筑立面。最大缺点在于楼梯占用户内面积。,63,在我们所能看到的范围内，定价方法有如下几种：,这几种定价法各有其优缺点，也各有其适用范围。,需求导向定价法,成本导向定价法,竞争导向定价法,定价方法,市场比较定价法,专业术语：营销类,制定总均价,制定分栋、分期均价,确定层差、朝向差,形成价格表,专业术语：营销类,65,市场对价格的影响,专业术语：营销类,66,企业对价格的影响,专业术语：营销类,67,产品对价格的影响,专业术语：营销类,68,客户对价格的影响,专业术语：营销类,69,专业术语：营销类,营销渠道,三大渠道：报广、户外、网络等；,辅助渠道：电视、广播、杂志、公交车体、道旗、框架、分众、银幕广告、小区入口道闸等；,线下渠道：短信、,DM,直投、活动等；,创新渠道：微博等。,传统媒体的创新与加强,新媒体的开发与把控,客户洞察与媒体特性把握,70,专业术语：营销类,普通住宅的标准（北京）,住宅小区建筑容积率在,1.0,（含）以上；,单套建筑面积在,144,（含）平方米以下；,契税（北京）,契税是在土地、房屋权属发生转移时对产权承受人征收的一种税、合肥市商品房交易税率普通住宅按,2%,征收，而非普通住宅按,4%,征收。,契税的征收范围：包括国有土地使用权出让、土地使用权转让（包括出售、赠与和交换）、房屋买卖、房屋赠与和房屋交换；其中土地使用权转让，不包括农村集体土地承包经营权的转移。,71,专业术语：营销类,其他税费,产权登记费（住宅,50,元,/,套、非住宅,550,元,/,套）；,房产证印花税（,5,元,/,本）；,合同印花税（,144,以上总房款的,0.05%,）；,公共设施维修基金（住宅为总房款的,2%,、住宅区内的非住宅为总房款的,1%,）；,共有人产权工本费,10,元,/,人（如果有共有人）,五证两书,国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑施工许可证、商品房预售许可证、房屋质量保证书、房屋使用说明书,72,专业术语：营销类,房屋权属证书,房屋所有权证,、,房屋共有权证,、,房屋他项权证,、或者,房地产权证,、,房地产共有权证,、,房地产他项权证,。,房产转让的方式,买卖；赠与；交换,准现房,楼体主体施工完毕但尚未至交房前的一段时间,73,房地产开发流程,4,74,涉及前期报批的房地产部门管理,根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：,选址定点,规划总图审查及确定规划设计条件,初步设计及施工图审查,规划报建图审查,施工报建,建设工程竣工综合验收备案,认识房地产：房地产开发,肥西某项目工作计划,1,、,选址定点阶段,此阶段一般办理以下事项：,计委（现为发改委）审查可行性研究报告和进行项目立项。,国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。,建委办理投资开发项目建设条件意见书。,环保局办理生产性项目环保意见书（表）。,文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。,规划部门办理项目选址意见书。,认识房地产：房地产开发,2,、规划总图审查及确定规划设计条件阶段,此阶段办理以下一般事项：,人防办进行人防工程建设布局审查。,国土资源局办理土地预审。,公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。,规划部门对规划总图进行评审，核发,建设用地规划许可证,。,规划部门确定建设工程规划设计条件。,认识房地产：房地产开发,3,、初步设计和施工图设计审查阶段,此阶段办理以下一般事项：,规划部门对初步设计的规划要求进行审查。,消防局对初步设计的消防设计进行审查。,交警支队对初步设计的交通条件进行审查。,人防办对初步设计的人防设计进行审查。,国土资源局进行用地预审。,市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。,建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。,建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。,建委根据施工图设计文件审查机构发出的,建设工程施工图设计文件审查报告,，发放,建设工程施工图设计文件审查批准书,。,认识房地产：房地产开发,4,、规划单体审查阶段,此阶段办理以下一般事项：,公安消防支队进行消防设计审查。,人防办进行人防设施审查。,建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。,规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发,建设工程规划许可证,（副本）。,认识房地产：房地产开发,5,、施工报建阶段,此阶段办理以下一般事项：,建设单位办理施工报建登记。,建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招投标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。并取得中标通知书。,建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发,建筑工程施工许可证,。,认识房地产：房地产开发,6,、商品房预售许可阶段,此阶段办理以下一般事项：,由房地产管理部门办理预售登记，核发,商品房预售许可证,。,开发企业申请办理,商品房预售许可证,应当提交下列证件（复印件）及资料：,预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。,已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；,持有建设工程规划许可证和施工许可证；,按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总资的,25,以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；,开发企业的,营业执照,和资质等级证书；,工程施工合同；,商品房预售方案。,认识房地产：房地产开发,7,、建设工程竣工综合验收备案阶段,此阶段办理以下一般事项：,建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。,财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。,规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发,建设工程规划验收许可证,（正本）。,建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。,认识房地产：房地产开发,8,、房地产项目权属初始登记阶段,由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。,开发商应提交材料：,（,1,）申请书；,（,2,）企业营业执照；,（,3,）用地证明文件或者土地使用权证；,（,4,）建设用地规划许可证；,（,5,）建设工程规划许可证；,（,6,）施工许可证；,（,7,）房屋竣工验收资料,（,8,）房屋测绘成果；,（,9,）根据有关规定应当提交的其他文件。,认识房地产：房地产开发,五证的取得,五证的内容,“五证”是指,国有土地使用证,、,建设用地规划许可证,、,建设工程规划许可证,、,建设工程施工许可证,(,建设工程开工证,),、,商品房销售,(,预售,),许可证,。,认识房地产：房地产开发,五证取得顺序与所要涉及的部门,建设用地规划许可证,土地使用权证,建设工程规划许可证,建设工程施工许可证,商品房预售许可证,由于实行土地使用权挂牌出让 ，这两个证的顺序有时会相反,五证取得所要涉及的部门：,（,1,）国土房管局,国有土地使用证,（,2,）规划委员会,建设用地规划许可证,（,3,）规划委员会,建设工程规划许可证,（,4,）建设委员会,建设工程施工许可证,(,建设工程开工证,),（,5,）国土房管局,商品房销售,(,预售,),许可证,认识房地产：房地产开发,