房地产开发经营与管理-2

单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,房地产开发与经营,房地产开发经营,与管理,第二章,房地产市场,【,本章学习目标,】,以认知点和掌握点为出发点，以本章技能点为最终掌握目标，掌握有关房地产、房地产市场、房地产市场细分及其预测的概念、原理和方法。,第二章 房地产市场,一、房地产市场的内涵,概念,第一节 房地产市场基础,1,市场,市场,商品交易关系的总和。,第二章 房地产市场,房地产市场有狭义和广义两层含义。,从广义上说，房地产市场是整个社会房地产交易关系的总和。房地产市场是社会主义市场体系的重要组成部分。,2,房地产市场,从狭义上说，房地产市场是指房产和地产的买卖、租赁、抵押、典当等交易活动的场所。,一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的系统。,房地产市场是房地产交易双方经济关系即房地产全部流通过程的总和。包括土地的出让、转让、抵押、开发，房地产的买卖、租赁、抵押、信托和融资，以及与房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰等。,第二章 房地产市场,（一）房产市场,二、房地产市场的类型,一切以房屋为标的物的权益让渡行为，均属此类市场。在这一市场上，交易的是房屋所有权或使用权的法律文件。房产市场包括现货和期货买卖、租赁、交换、抵押、典当等交易活动形成的市场。,第二章 房地产市场,（二）地产市场,2.,土地使用权、转让市场。,包括（,1,）一级市场，即土地出让市场；（,2,）二级市场，土地使用权转让市场；（,3,）三级市场，即土地使用者之间将自己的土地使用权，按在批租合同规定的期限内，按合同要求再横向转让、转租或抵押。,1.,土地所有权市场，即征地市场。,3.,土地开发市场，通过投资开发活动改变原来的土地使用性质而形成的市场就是土地开发市场。,第二章 房地产市场,（三）房地产综合服务市场,1,、房地产金融市场：,通过房地产专业银行和其他银行等金融机构，用信贷、发行股票和证券，开发房地产储蓄业务和资金融通业务而形成的市场。,2,、房地产劳务市场：,为房地产开发、经营、管理、服务活动提供劳务的市场。,3,、房地产技术信息市场：,为各类房地产业务提供中介、技术咨询、房地产交易、行业情况预测分析及国内外有关资料的市场。,第二章 房地产市场,1,房地产市场的主体,指直接或间接地参与房地产商品交易的各方。,（,1,）房地产供给主体,即房地产市场上的房地产商品的供应方。,（,2,）房地产需求主体,即从市场上购买或承租房地产商品，获得房地产商品所有权或使用权的单位或个人。,（,3,）房地产中介机构,即房地产代理经营中的中介机构和经纪人，主要是从事经营活动，提供信息和咨询服务等。,（,4,）房地产融资主体,即以资金投入保证房地产市场成功运作的,方。,（,5,）房地产市场管理者,在我国，房地产市场管理者主要指政府及其所属的具体职能部门,建设部和国土资源部及地方管理部门。,三、,房地产市场的,主客体,第二章 房地产市场,2,房地产市场的客体,指房地产交易,对象，包括房产和地产以及与其相关的服务和信息。,第二章 房地产市场,四、,房地产市场,的特征,p17,都市性,区域性,供给调节的滞后性,供给的稀缺性,垄断性,第二章 房地产市场,第二节 房地产市场,运行,一、房地产市场的运行机制,1,市场机制,指房地产市场所具有的自动驱使供求关系平衡的功能。,（,1,）供求机制,市场机制是通过市场上供求关系的变化带动市场的运行，即供求状况会影响市场价格围绕生产价格上下波动，价格是调节房地产市场的核心。,第二章 房地产市场,一个完善、规范化的房地产市场，供求、价格、利率的变动、都是通过竞争来实现的。房地产的交易既包括买方之间的竞争和卖方之间的竞争，同时也包括买卖双方之间的竞争。,（,2,）竞争机制,（,3,）风险机制,房地产是一个预期利润丰厚的产业，根据风险同酬的原则，必然也存在很大的风险。在房地产市场上，买卖双方必须对利益和风险作出正确的衡量，并据以调节自己的行为。,2,计划机制,第二章 房地产市场,二、市场细分,1,房地产市场细分的概念,（,1,）市场细分,（,2,）房地产市场细分,2,房地产市场细分的原则,（,1,）可衡量性,（,2,）可区分性,（,3,）可进入性,（,4,）可盈利性,（,5,）稳定性,第二章 房地产市场,三、房地产市场细分的方法,（,1,）,单一变量因素法,（,2,）,综合因素法,（,3,）,主导因素法,（,4,）,序列因素法,第二章 房地产市场,四、房地产市场细分的依据,地理细分,人口细分,心理细分,行为细分,第二章 房地产市场,五、房地产市场细分的程序,1,根据企业目标选定产品市场范围；,2,列举潜在顾客的基本要求；,3,分析潜在顾客的不同需求；,4,舍去潜在顾客的共同需求；,5,进一步认识各细分市场的特点；,6,估算各细分市场的规模大小。,第二章 房地产市场,第三节 房地产市场调查与预测,一、房地产市场预测的概念和意义,（一）房地产市场预测的概念,房地产市场预测是指在房地产市场调查的基础上，利用已获取的各种信息，运用科学的方法和手段，对房地产市场供求关系及其发展趋势和相联系的各种因素加以分析和判断，为房地产开发和经营决策提供依据。,第二章 房地产市场,（二）房地产市场预测的意义,1,市场预测是房地产企业投资决策的依据；,2,市场预测是市场营销的前提；,3,市场预测有助于提高企业的竞争力；,4,市场预测有助于企业减少经营的盲目性和风险性。,第二章 房地产市场,二、房地产市场预测的种类,1,商品层次,（,1,）单项商品预测,（,2,）商品总额预测,2,时间层次,（,1,）长期预测,（,2,）中期预测,（,3,）近期预测,（,4,）短期预测,第二章 房地产市场,3,空间层次,（,1,）宏观市场预测,（,2,）微观市场预测,4,属性层次,（,1,）定性预测,（,2,）定量预测,（,3,）定性预测和定量预测相结合,第二章 房地产市场,三、房地产市场预测的原理,连贯性原理,类推性原理,相关性原理,第二章 房地产市场,四、房地产市场预测的内容,1,国民经济发展趋势预测,2,国家方针政策所带来影响的预测,3,房地产市场需求量预测,4,技术发展预测,5,销售前景预测,6,产品生命周期预测,7,供给能力预测,8,市场价格走向的预测,9,市场竞争情况的预测,第二章 房地产市场,五、,房地产市场,预测的程序,拟定预测工作计划,用于决策,选择预测方法,收集与整理资料,确立预测目标,实施预测,预测结果评价,第二章 房地产市场,六、房地产市场预测的方法,1,特斐尔法（德尔菲）,又称专家调查法，是指以不记名方式轮番征询专家意见，最终得出预测结果的集体经验判断法。,第二章 房地产市场,2,时间序列法,就是将历史资料和数据按一定时间序列构成一个统计数列，并根据其发展动向向前推测。,（,1,）简单平均法,（,2,）加权平均法,（,3,）移动平均法,（,4,）指数平滑法,3,回归分析法,4,弹性分析法,5,投入产出分析法,6,价格指数分析法,7,房地产估价法,第二章 房地产市场,