广州萝岗区镇龙111亩地块立项报告 -

Page,#,Copyright BRC,2013,一级标题（楷体,GB2312 18#,）,二级标题（楷体,GB2312 16#,）,三级标题（楷体,GB2312 14#,）,正文（楷体,GB2312 12#,）,备注（楷体,GB2312 10#,）,标题,Page,#,Copyright BRC,2013,一级标题（楷体,GB2312 18#,）,二级标题（楷体,GB2312 16#,）,三级标题（楷体,GB2312 14#,）,正文（楷体,GB2312 12#,）,备注（楷体,GB2312 10#,）,标题,Page,#,Copyright BRC,2013,一级标题（楷体,GB2312 18#,）,二级标题（楷体,GB2312 16#,）,三级标题（楷体,GB2312 14#,）,正文（楷体,GB2312 12#,）,备注（楷体,GB2312 10#,）,标题,Page,#,Copyright BRC,2013,一级标题（楷体,GB2312 18#,）,二级标题（楷体,GB2312 16#,）,三级标题（楷体,GB2312 14#,）,正文（楷体,GB2312 12#,）,备注（楷体,GB2312 10#,）,标题,四川蓝光和骏实业股份有限公司,二一四年四月二十六日,董 事 长 审 批,：,总 裁 审 批,：,审,核：,编,制：,文件标题：,广州萝岗镇龙,111,亩,项目立项报告,文件管理记录,报出,：,批复,：,发放,：,文件编号,：,文件,类,别,：,公司档案（,）,公司文件（,）,主办单位,：,主送单位：,无,发放范围,：,项目立项小组,密级：机密,广州黄埔区镇龙,111,亩,项目,立项报告,申明：,本,文档系四川蓝光和骏实业股份有限公司为经营、管理之需要而制定，其知识产权归四川蓝光和骏实业股份有限公司所有，属本公司商业机密，未经许可不得外传。任何人擅自复制、拷贝、摘抄、对外传播或未经本公司许可擅自使用本文档的全部或部分内容皆视为对本公司商业秘密的侵犯，是触犯,中华人民共和国刑法,的行为，当事人将承担相应的法律后果。,Page,1,目,录,一、区域概况,1,、广东省概况,2,、广州市概况,3,、区域介绍,二、项目概况,1,、项目位置,2,、项目周边规划,3,、现状及四至,4,、项目基本信息,5,、小结,三、区域房地产市场情况,1,、区域土地成交情况,2,、区域周边在售项目情况,3,、小结,四、项目初步定位及经济分析,1,、项目初步定位,2,、项目初步经济估算,五、投资建议,Page,2,一、区域概况,位置,广东省，简称“,粤,”，省会广州，辖,21,个省辖市，其中副省级城市,2,个，地级市,19,个，是中国大陆南端沿海的一个省份，位于南岭以南，南海之滨，与香港、澳门、广西、湖南、江西和福建接壤，与海南隔海相望。,面积,17.98,万平方公里,人口,1.043,亿（,2010,年六普）,GDP,及排名,62164,亿元，全国排名第一，增长,8.9%,珠三角区域,GDP,53060.33,亿（珠三角,9,个城市,2013,年,GDP,之和）,人均,GDP,58678,元，全国排名第八,人均可支配收入,33090,元，增长,9.5%,城市居民存款余额,50638.64,亿元,增长,9.5%,经济结构,2013,年，广东三次产业结构为,4.9:47.3:47.8,第三产业比重比,2012,年提高,1.3,个百分点。,城市轨道交通,广东铁路出省通道由京广铁路、京九铁路、广深铁路、黎湛铁路、赣韶铁路、柳韶铁路、粤海铁路和梅坎铁路增至,12,条，形成以广州为中心，“三纵二横”的主干线。,广州地铁是中国第三大城市城市轨道交通系统，于,1997,年,6,月,28,日开通，是中国大陆第四个开通并运营地铁的城市广州地铁共有,9,条营运路线（,1,号线、,2,号线、,3,号线、,4,号线、,5,号线、,6,号线、,8,号线、广佛线及,APM,线），总长为,260.5,千米，共,164,座车站。,广东省概况,Page,3,一、区域概况,广州,-,成都宏观经济对比,序号,宏观指标,广州,成都,1,GDP,及排名,15420.1,亿元,增长率,10.5%,，全省第一,8138.94,亿元，增长率,13.0%,在四川省排名第一,2,人均,GDP,120104.84,万元，全省第二,57841,元，全省排第二,3,常,住人口,及全市总人口,全市常住人口,1292.68,万人，城区人口,1102,万人,全市总人口,1417.8,万，五大主要城区常住人口,530,万，,4,城市居民人均可支配收入,42049,元,27194,元,区位概况,：黄埔区位于,穗港澳黄金三角洲的中心地带,。,区域常住人口,484.17,万人，,GDP,总量,2322.9,亿元位于全广州第二，,2014,年,2,月与萝岗合区，成为新的黄埔区，,与,白云区、天河区,、,增城市和从化,市,4,个,行政区交接。区内交通干线密集，东二环高速公路、广深高速公路、广惠高速公路、广汕公路、广深公路、广园东路、广深铁路等构成四通八达的路网体系。,以此区域为,中心，1.5小时车程半径覆盖整个珠江三角洲,。黄埔是广州六个中心主城区之一。,公路运输,：位于珠江三角洲交通枢纽中心地带，到珠三角所有主要城市的道路基本实现高速公路化，在,2小时车程半径范围可以到达珠江三角洲的主要城市，包括香港、澳门。,铁路运输：,距广州火车东站仅,4,0分钟车程，距广州火车站南站,5,0分钟车程;,夏园货运编组站位于区内，从区内黄埔集装箱码头出发的货运铁路连接夏园铁路货运站直至全国铁路干线。,航空港：,距新白云国际机场仅,30,分钟车程；从区内出发前往香港国际机场，连通关仅需3小时即可到达,港口：,紧邻全球前10大港口之一的广州港,；香港货运码头距仅2.5小时车程；深圳盐田港距仅2小时车程；,广州南沙港距仅1小时车程,，正在建设的珠江黄埔大桥通车后，将缩短至30分钟车程。,轨道交通：至2010年，广州市将完成17号线共305.5公里城市轨道交通建设，其中地铁4号线将到达广州开发区的科学城，,5号线将到达广州萝岗区行政中心,，,另有地铁6号,线、7,号线、9号线经过萝岗区，,21,号线,将传过镇龙片区抵达到达,增,城市，从化线将传过镇龙直达从化,。,项目,东部山水新城,5.2,区域市场,一、区域概况,区域概况,东部山水新城助力萝岗加速提升新城区综合服务功能,萝岗将以广州科学城、中新知识城为依托，分别打造长岭居与区域综合生活服务中心区,长岭居：总投资,500,亿元，定位为广州东部山水新城高端商住示范区，于,2020,年基本建设成型,为提升新城区综合服务功能，吸引人口加快集聚；萝岗加快交通、商业逐渐完善,地铁,6,号线二期、,21,号线已逐渐开始动工,2013,年多宗商业用地出让，万达、绿地、奥园等多个商业综合体入驻,萝岗除开发区西区外，整体定位为广州“一都会区、两新城、三副中心”中的东部山水新城,广州东部山水新城总面积约为,683,平方公里。其中：,萝岗片区：面积为,351,平方公里，包括：知识城、镇龙、萝岗中心城区、黄陂,-,天麓湖、永和、科学城；,萝岗部分为东部山水新城西部组团和中部组团，分别以广州科学城和中新知识、教育城为基础的高新技术产业功能组团。,5.2,区域市场,一、区域概况,【,经济发展,】,：广州开发区地区生产总值在国家级开发区连续,5,年位居首位，是中国最前沿经济引擎,，,萝岗,、增城将是未来推动广州经济发展的核心区域。,2005,2006,2007,2008,2009,2010,2011,1,广州开发区,广州开发区,广州开发区,广州开发区,广州开发区,广州开发区,广州开发区,2,天津滨海新区,天津滨海新区,天津滨海新区,天津滨海新区,天津滨海新区,天津滨海新区,天津滨海新区,3,昆山,苏州工业园区,苏州工业园区,苏州工业园区,苏州工业园区,苏州工业园区,苏州工业园区,4,大连,大连,大连,昆山,昆山,大连,昆山,5,青岛,昆山,昆山,大连,大连,昆山,大连,6,漕河泾,青岛,青岛,青岛,青岛,青岛,青岛,7,烟台,烟台,烟台,烟台,烟台,烟台,烟台,8,宁波,金桥出口区,北京,北京,沈阳,沈阳,沈阳,9,北京,漕河泾,金桥出口区,沈阳,北京,长春,长春,10,长春,北京,漕河泾,漕河泾,长春,北京,北京,广州开发区连续,5,年在中国开发区生产总值排序中名列第一。,萝岗,2005-2011,年G,DP,年均增长率均在,17%,以上，名列全市第一。,全区共有生产性企业,632,家，其中规模以上,394,家，强大的经济发展是片区发展的基础。,国家级开发区排名,5.2,区域市场,一、区域概况,广州,东部山水新城,东莞,深圳,2006,年，广州提出东,进战略，城市人口向东迁移，十年增,200,万人将分流到,东部，后年该任务将完成。,3.4,项目交通,交通路网：项目所在区域对外交通路网稠密，交通便利。,广河高速、广惠高速、广汕快速路、广州市二环路、三环路等交通网络，全面融入广州“,1,小时生活圈”。,广惠高速,广河高速,广汕公路,北二环高速,新新公路,九龙大道,广园快速,华南快速,沈海高速,环城高速,新塘,海珠、番禺,天河,白云,30,分钟,车程至天河中心,50,分钟,车程至白云中心,40,分钟车程,萝岗,10,分钟,车程至萝岗中心,15,分钟车程至新塘,增城,20,分钟车程至增城万达广场,一、区域概况,Page,8,一、项目概况,小 结,2014,年,2,月,14,日，黄埔与萝岗并区，成立新的黄埔新区，正式将萝岗并入中心六大主城区。黄埔区地处广州中部，地理位置优越，交通便利，两小时内可达珠三角任一城市，包括香港、澳门。城市内部一小时可达各大火车站、机场及广州港。轨道交通发达，多条地铁线将穿越萝岗区域。,区域规划来讲，,2016,将正式完成转移广州最密集区域的,200,万人口。区域内部规划有中新知识城、教育城等各大板块。教育城规模有,22,万在校生，,2015,年将有,10,所高校先行进驻该板块。区域在未来的,1-2,年内价值将有飞速提升。,广州城轨二十一号线，该图蓝色线路为地下施工，红色线路部份为地面建高架桥,，,共,21,个标段,目前全线施工单位基本确定，该线路总工期约,850,天，钟岗站及增城广场站,2013,年,11,月进行地下施工阶段，其余单位,2013,年,11,月左右已发中标公,示。,3.4,项目交通,约,129.69,亩（净地,111.45,亩），容积率,2.5,，计容面积,18.58,万方，起拍楼面价,3816,元,/,平米。起拍单价,636,万,/,亩，起拍总价,70886,万元，保证金,14178,万元。,距镇龙地铁站,400,米,距广汕大路,200,米,地铁从化线，与地铁,21,号线在镇龙站交汇,距广河高速出口,2,公里,华师康大学院站,二、项目概况,距天河最近地块共,5,站,该站点进入天河，离项目仅五站,地铁从化线,距离教育城仅,3,站,距离中新知识城华师康大,2,站,Page,10,因地块位于镇龙镇内，周边医院、学校、超市等配套全部齐备,。该区域将来面对客户主要来自广州，故从大板块考虑配套问题。,中新知识城规划面积,123,平方公里，其中规划建设用地面积,5060,平方公里,。要把知识城打造成为一个引领广州、广东以至中国产业高端发展尤其是知识经济发展的新引擎，目前已经初具雏形。广州教育城根据广州市职业院校的总体情况及各院校意愿，,6,所高职院校、,12,所中职学校和,6,所技工院校共,24,所院校及广州市高技能人才公共实训鉴定基地将迁入广州教育城，同时预留,2,所“,3+2”,五年制学校和,2,所高职合作办学学校的用地。广州教育城一期、二期各控规,10,平方公里。,教育城一期（至,2015,年）初步预算共容纳,12.78,万学生进驻该区域。,广河高速,九龙大道,广汕大路,目标地块,地铁,21,号线,镇龙南站,金坑,镇龙站,二、项目概况,东部山水城板块,教育城板块,华师康大,中新知识城板块,中新知识城板块,谷丰园生态园林度假村,镇龙板块,镇龙板块,二、项目概况,地块内部已为净地,中瀚民福涂料公司,赛璐化工有限公司、主营纺织印染,项目东侧门口水塘,水塘东侧九龙大道、为双向六车道,地块内部已为,净地，仅留一间双层板房,地块北侧广汕大路,地块内部砖房,Page,12,项目基本信息,拍卖时间,2014.5.21,地块位置,广州市黄埔区镇龙镇广汕大路以南，东侧为九龙大道及水塘；北侧为,中瀚民福涂料公司、南侧及西侧为政府在收储中的厂房。,地块面积,总用地面积,86464,（,129.69,亩），净用地面积,74303,（,111.45,亩），代征道路面积,12161,（,18.24,亩）,用地性质,二类居住用地,容 积 率,2.5,计容面积,计容面积,185757,万平米,限高,H,100,米,建筑密度,25%,起拍楼面地价,3816,元,/,平方米,每亩起拍价,636,万,/,亩,起总价,70885,万元,竞买保证金,14178,万元,备注,一、,建筑退缩中部南北向规划路（,26,米宽）道路红线方向,12,米，如建筑高度,60,米时，退缩距离按,15,米控制，建筑退缩中部东西向规划路（,10,米宽）道路红线方向,12,米，如建筑高度,60,时，退缩距离按,13,米控制；建筑退缩其余相邻用地方向,12,米。,二、,公建配套按不少于总建筑面积的,6%,执行,，必须配建：,1,、幼儿园，用地面积,2160,平方米，建筑面积,2700,平方米。,2,、托儿所，用地面积,1200,平方米，建筑面积,800,平方米。,3,、社区卫生站，建筑面积,300,平方米。,4,、文化室，建筑面积,200,平方米。,5,、居民健身场所，用地面积,1000,平方米，建筑面积,200,平方米等。,三、,机动车按,1.2,个,/100,平方米住宅建筑面积配置,，每,10000,平方米建筑面积设置一个出租车落脚点。,二、项目概况,Page,13,小 结,地块位置属于广州刚被并入中心六区的萝岗，属于老的中心六区最为接近的土地能级圈，地处朱村教育城、中新知识城几个大板块之间。目前该区域政府正在对其进行征地补偿中，周边生活圈看似比较破旧，正因如此，此时能以较低价格进行介入，一旦周边板块成形，我司进入该区域土地成本将倍增。如再将锁定范围缩小至配套完全成熟的中心六区，每年不但能参与竞拍的土地寥寥无几，而且每宗土地起价高达,30,亿左右，溢价率高昂，占用资金十分巨大，开盘时间严格，难以快速回款，建议公司在广州投资应以潜力型板块为主，相信一线城市的发展速度。,地块位于两条地铁线交汇处，周边,3,公里范围内有镇龙二小、镇龙一中、萝岗红十字医院、镇龙红宇百货等配套，,虽然破旧，但配套完善，绝大多数广州白领上班族会选择地铁沿线的一小时交通圈内，镇龙距离天河区仅,5,站便可以到达，路网交通发达，,1,小时内覆盖广州各大主城区和重要交通枢纽。建议公司介入！,二、项目概况,Page,14,2014,年,3,月,26,日，碧桂园取得朱村住宅用地；面积,123,亩；容积率,2 .5,；成交总价,89000,万元；单价,721,万,/,亩；楼面价,4612,元,/,平；溢价率,78.7%,2014,年,3,月,26,日，碧桂园取得朱村住宅用地；面积,169,亩；容积率,2 .5,；成交总价,100200,万元；单价,591,万,/,亩；楼面价,3680,元,/,平；溢价率,56.8%,2014,年,3,月,26,日，广州恒翔取得朱村住宅用地；面积,94,亩；容积率,2 .5,；成交总价,59500,万元；单价,628,万,/,亩；楼面价,4280,元,/,平；溢价率,89.5%,2014,年,3,月,26,日，中铁取得朱村住宅用地；面积,103,亩；容积率,2 .5,；成交总价,74100,万元；单价,715,万,/,亩；楼面价,4651,元,/,平；溢价率,78.1%,区域土地成交信息表,2014,年,3,月,26,日，在本项目远郊,10,公里外基本一片荒芜的朱村四宗地块（,3,公里内基本无配套及楼盘），,17,家中大型房企进行激烈的竞拍，造就新的增城区地王，大家投资观点一致认同,1,、地铁朱村站在地块附近。,2,、广州教育城在该板块内。,三、区域房地产市场情况,Page,15,区域土地成交信息表,成交日期及 交易方式,地块位置,地块性质,面积,(,亩,),容积率,成交单价（万,/,亩）,楼面地价（元,/,平）,成交总价,（亿元）,溢价率,竞得人,现场竞拍,2014-3-26,增城市朱村街凤岗村,二类居住用地,169.4,2.5,591.4,3680.4,100200,56.8%,碧,桂园,集团,现场竞拍,2014-3-26,增城市朱村街凤岗村,二类居住用地,94.7,2.5,628.1,4280,59500,89.5%,广州恒翔房地产,现场竞拍,2014-3-26,增城市朱村街凤岗村,二类居住用地,123.3,2.5,721.6,4612.5,89000,78.7%,碧,桂园,集团,现场竞拍,2014-3-26,增城市朱村街凤岗村,二类居住、商业,103.6,2.5,715.0,4652,74100,78.1%,中铁房地产集团,小结：,2014,年受增城改市设区、朱村教育城、地铁规划的落地，增城朱村区域土地创区域新高，规模性土地出让吸引大型企业激烈竞争，成交溢价均较高，且较上年度成交较大幅度的提升（,2013,年区域土地成交楼面价,2382,元,/,平方米，增长,100%,以上,）。,大型企业较早实现区域布局，目前前,20,房企已有十余家已进驻周边区域。,三、区域房地产市场情况,个案分布图,三、区域房地产市场情况,万科东荟城（精装）,均价,15964,元,/,；最近一月去化,101,套，套二,75,平米,套三,100,平米 套四,120,平米,中海誉城（毛坯）,均价,15857,元,/,，近一周去化,424,套，,套二,86,平米，套三,96,平米、,115,平米,奥园春晓 （毛坯）,均价,13620,元,/,，目前在售的基本售罄，剩余房源少。,套二,75,平米 套三,90,平米 套四,140,平米,御溪谷（毛坯）,高层预计均价,120,00元,/,，还未开售,合景天俊 商业公寓（精装）均价,9200,元,/,，,4,月,13,号开盘售,1000,余套,三、区域房地产市场情况,区域开发项目信息表,Page,17,项目状态,名称,占地规模,建筑规模,容积率,产品定位特点,在售价格（元,/,平方）,在售,万科东荟城,17.75,万,44,万,2.5,刚需,+,首改,15964,（精装）,在售,中海誉城,39,万,112,万,2.5,刚需,15857,（毛坯）,在售,奥园春晓,6.07,万,16,万,2.64,刚需,+,改善,13620,（毛坯）,在售,合景天俊,19,万,83,万,3.3,其他,9200,（商业公寓）,在售,御溪谷,24,万,12.7,万,0.51,刚需,+,改善,12000,（毛坯）,小结：因该地块针对是整个广州市场，周边竞争主要考虑沿地铁,21,号线楼盘，区域沿地铁线路市场火爆，单房总价控制在,120,万能保持较高去化速度。,Page,18,三、区域房地产市场情况,小 结,土地市场方面，今年,3,月底在广汕大路沿线朱村项目，由于教育城的落定，致使,17,家企业对地块进行激烈竞拍，教育城一期、二期各控规,10,平方公里。一期（至,2015,年）初步预算共容纳,12.78,万学生进驻该区域。该区域朱村地铁站距离该项目仅三站，且项目左侧仅临中知识城板块，将来必定受到两个板块的双重影响而升值。,由于广汕公路是广州的东出口，是珠三角东接增城、东莞、惠州、深圳的重要道路，东进也是广州最重要的发展战略，且有地铁,21,号线沿路铺设，故沿广汕公路的楼盘普遍去化速度快，该道路与东接新塘的广元快速是最受广州人所认可的线路。另外，虽然广州开盘条件严苛，但当地楼盘普遍做法是预售之前进行认筹，认筹数量是房源的数倍，从中也相当于部分资金提前回笼，这样也能造成企业影响力，一般拿证开盘当天几小时直接倾销。很多冒进的客户害怕好的户型摇不中号，甚至提前交付大量订金进行房源确保。合景天俊就是案列，在未拿预售之时，有不少房源被客户订购。,Page,19,三、项目初步定位及经济分析,项目初步定位：刚需首置型 中端项目,项目初步思路：,1,、项目总体定位：刚需（首置）,2,、项目总体品质拟参考项目,COCO,系列,3,、项目方案,总建面（,m,2,）,185757.5,普通,住宅,174612,底,商,0,其他（配套）,11145,地下停车场,1421,地下总车位数,1886,人防面积,18576,人防车位,464,Page,20,三、项目初步定位及经济分析,项目初步定位：刚,需首置型 中端,项目,4,、项目成本单方,3200,元,/,平米,5,、项目售价（下表）,各业态价格及收入预测,业态,面积（）,价格,体系,价格,（元）,收入,（万元）,普通住宅,174612,12000,209534,商业,0,0,0,车位,1421,100000,14214,人防车位（租赁）,464,60000,2757,总计,226505,万元,Page,21,三、项目初步定位及经济分析,住宅售价,12000,元,/,平米（考虑年增长率,10%,）,商业售价,0,元,/,平米,土地,溢价,率,0%,对应楼面价,3931,元,/,平米（含契税）,项目净利率,11.14%,价格体系,销售预测,总销售收入（万元）,226505,单价（元,/,平米）,总价（万元）,高层住宅,12000,209534,1F,商业,0,0,非人防车位,100000,14214,人防车位,60000,2757,溢价率,0,%,成本估算,总成本（万元）,114782,土地成本,单价（万,/,亩）,总价（含契税）（万元）,655,73013,楼面地价,3931,直接成本,综合平米造价（元,/,平米）,总造价（万元）,3200,85089,间接成本,综合平米造价（元,/,平米）,总造价（万元）,384,10211,销管费用,综合平米造价（元,/,平米）,总造价（万元）,256,6796,盈利分析,毛利（万元）,58222,毛利率,25.7%,营业税金及附加,12686,土地增值税,4759,净利润 （不含资产）,25235,净利率（不含资产）,11.14%,净利润（含资产）,25235,净利率（含资产）,11.14%,资金放大系数,3.1,股东年,收益率,17.28%,Page,22,投资建议,四、投资建议,2014,年,2,月,14,日，黄埔与萝岗并区，成立新的黄埔新区，正式将萝岗并入中心六大主城区。黄埔区地处广州中部，地理位置优越，交通便利，两小时内可达珠三角任一城市，包括香港、澳门。项目地块出发一小时可达各大火车站、机场及广州港。地块旁边的镇龙地铁站是地铁,21,号线和从化线的交汇站，周边受到教育城板块及中新知识城板块挤压，必定有较大升值空间。且该地块五站可至天河、向东三站至教育城、向西两站至中新知识城，必定是广州内大量白领阶级的首选地铁沿线楼盘。,广州中心人口密度过大，城市急需向周边扩展，向东成为首当之地，,2013,年新闻发布会上，广州市长陈建华对记者称，广州实际城区人口超,1600,万。另广州地铁线路总公里数仅为北京、上海一半，日运送量确与北京、上海旗鼓相当。可想而知广州城区目前的拥挤度。,目前地块内部基本为平地，仅有一座瓦房，摘地后可直接进行拆除，周边区域政府正在对其进行征地补偿中，周边生活圈看似比较破旧，正因如此，此时能以较低价格进行介入，一旦周边板块成形，我司进入该区域土地成本将倍增。,建议立项,!,介入！,