房地产策划必备知识

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,找资料，上房策库,房地产策划方案资料,免费下载基地,房策库网址,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,找资料，上房策库,房地产策划方案资料,免费下载基地,房策库网址,目 录,一、 房地产基础知识,二、 房地产开发流程,一、认识房地产,1,、房产,是指房屋经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其它用途的房屋。,是房屋及其权利的总称（占有、使用、收益、处分等权利）,2,、地产,是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包含地面及其上下空间，地产与土地的根本区别也就是有无权属关系。,是土地及其权利的总称（使用、收益、转让等权利）。,3,、房地产,是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的各种权利（所有权、管理权、转让权等）。,基础知识,3,、房地产业,是以土地和建筑物为经营为对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。,4,、房地产开发,是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑以及租售经营的行为过程。,5,、房地产市场,一级市场：以土地为体（亦称土地市场、土地交易市场）；,二级市场：开发商获得土地后，投入一定的奖金建设，通过有偿或赠与将产权转买给需求者（新建商品房的买卖市场）；,三级市场：房屋在消费市场的再次流通，包括：买卖、抵押、转让、租凭（二手房）；,基础知识,房地产市场结构一览表,基础知识,基础知识,全民所有制：所有权属于国家代表的全体人民，具体由国务院代表国家行使；,集体所有制：村农民集体；,村内两个以上农村集体经济组织的农民集体；,乡（镇）农民集体。,1,、中国大陆现行土地制度,全部土地都为,社会主义公有制,全民所有制（国有土地）,集体所有制（集体土地）,二、土地,2,、国有土地使用权出让,国 家,土地使用者,土地使用权,(,一定年限,),土地使用权出让金,(,提前支付,),土地使用权出让,(,土地一级市场,),由国家垄断。,只拥有土地使用权，没有所有权。,国有土地使用权出让方式,招标方式,拍卖方式,协议方式,挂牌方式,国有土地使用权出让年限,居住用地：,70,年,工业用地：,50,年,教育、科技、文化卫生、体育用地：,50,年,综合或其它用地：,50,年,商业、旅游、娱乐用地：,40,年,基础知识,类别,代号,类别名称,范 围,R,居住用地,居住小区，居住街坊、居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星的用地,C,公共设施用地,居住区及居住区级以上的行政、商业金融、文化、教育、卫生、体育以及科研设计等机构和设施的用地，不包括居住用地中的公共服务设施用地,M,工业用地,工矿企业的生产车间、库房及其附属设施等用地。包括专用的铁路、码头和道路等用地，不包括露天矿用地，该用地应归入水域和其它用地（,E,）,W,仓储用地,仓储企业的库房、堆场和包装加工车间及其附属设施等用地,TS,交通道路广场用地,铁路、公路、管道运输、港口和机场等城市对外交通运输及其附属设施等用地；市级、区级和居住区级的道路、广场和停车场等用地,U,市政公用设施用地,市级、区级和居住区级的市政公用设施用地，包括其建筑物、构筑物及管理维修设施等用地,G,绿地,市级、区级和居住区级的公共绿地及生产防护绿地，不包括专用绿地、园地和林地,E,水域和其它用地,除以上各大类用地之外的用地,城市用地,基础知识,国有土地使用权,1.,出让方式,2.,划拔方式,（,1,）招 标,（,2,）拍 卖,（,3,）挂 牌,（,4,）协 议,3.,承租方式,基础知识,取得土地使用权,办理土地登记,核发,建设用地批准书,交付土地,发布出让公告,编制出让文件,地价评估,确定出让底价,编制、确定,出让方案,公布出让计划,确定供地方式,签订出让合同,公布结果,招 标,拍 卖,挂 牌,协 议,招拍挂实施,(1),(2),(3),(4),(5),(7),(8),(9),申请及资格审查,(6),(10),基础知识,国有土地的出让流程,招 标,招标方式概念,指土地所有者（出让人）向多方土地使用者（投标者）发出,投标邀请,，通过各投标者,设计标书,的竞争，来确定土地使用权受让人的方式。,招标流程,评标,出让人,确定标的及标底,投标人,投标,出让人、投标人,开标,评标小组,确定中标人,对能够,最大限度地满足,招标文件中规定的,各项综合评价标准,，或者能够满足招标文件的实质性要求,且价格最高,的投标人，应当确定为中标人。,基础知识,拍 卖,拍卖方式概念,按照指定时间、地点，在公开场所出让方用,叫价的方法,将土地使用权拍卖给,出价最高者,（竞买人 ）。,拍卖流程,（一）主持人点算竞买人；（二）主持人介绍拍卖宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求和其他有关事项；（三）主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价的，应当明确提示；（四）主持人报出起叫价；（五）竞买人举牌应价或者报价；（六）主持人确认该应价后继续竞价；（七）主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，主持人落槌表示拍卖成交；（八）主持人宣布最高应价者为竞得人。,基础知识,挂 牌,挂牌方式概念,出让人发布,挂牌公告,，按公告规定的期限将拟定出让宗地的交易条件在指定的土地交易所挂牌公告，接受竞买人的报价并,更新挂牌价格,，根据挂牌期限截止时的出让结果确定土地使用者。,挂牌流程,接受新报价,出让人,宗地信息挂牌公布,竞买人,报价,出让人,更新挂牌价格,出让人,确定竞得人,挂牌起始日,挂牌截止日,挂牌期限届满，按照下列规定确定是否成交：（一）在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成交；（二）在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外；（三）在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成交。,在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价,，出价最高者为竞得人。,基础知识,协 议,协议方式概念,指政府作为土地所有者（出让方）与选定的受让方磋商用地条件及价款，达成协议并签订土地使用权出让合同，有偿出让土地使用权的行为。,划 拔,划拔方式概念,指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地无偿交给土地使用者的行为。,基础知识,出让方式,划拔方式,招标、拍卖、挂牌,协议,1,经营性用地以,(,商业、旅游、商品住宅等,),及有竞争要求的工业用地；,1,经营性用地以外用途的土地，同一宗地只有一个意向用地者的,1,国家机关、军事用地,2,同一宗地有两个或者两个以上意向用地者；,2,原划拨、承租土地使用权人申请协议出让,2,城市基础设施、公益事业用地,3,划拨土地使用权改变用途或转让，收回土地使用权，实行招拍挂出让的；,3,划拨土地使用权转让申请办理协议出让,3,国家重点扶持的能源、交通等项目用地,4,出让土地使用权改变用途,4,出让土地使用权人申请续期,4,法律法规规定的其它用地,5,法律法规规定的其它用地,5,法律法规规定的其它用地,异同,有偿使用，需要签定合同,有偿使用，需要签定合同,少量费用,(,补偿、安置）或无偿,有期限限制,有期限限制,一般无期限限制,基础知识,出让方式的适用范围,招 标,拍 卖,挂 牌,交易场所,指定地点,拍卖行,土地交易场所,交易方式,一次报价,多次报价,多次报价,持续时间,长,短,长,复杂程度,需要制作标书十分复杂,不复杂,一般,衡量指标,价格及指定的技术等其它条件,价格,价格,适用范围,具备其他综合目标或特定的社会、公益建设条件,土地用途无特别限制及要求,土地用途无特别限制及要求,基础知识,招标、拍卖、挂牌的异同,三、相关专业术语,生地,指空间地、田地、未开垦地等不具备使用条件的土地。,熟地,指三通一平或七通一平，具备使用条件的土地。,三通一平,是指在土地开发时进行的通水、通电、通路、土地平整。,七通一平,给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通和土地平整。,基础知识,基础知识,建筑用地面积,总建筑面积,建筑密度（建筑覆盖率 ）,容积率,建筑或建筑群实际占用的土地面积,包括室外工程,(,如绿化、道路、停车场等,),的面积,其形状和大小由建筑红线加以控制。,总建筑面积是指小区内住宅、公建、人防地下室面积总和。,一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。它反映土地利用情况和经济性的技术经济指标,即容积率越大,土地利用程度越高。,用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率,(%),它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。,绿化率 指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。,公式：植被垂直面积,/,占地面积*,100%,绿地率：所有住宅各类绿地面积与住宅总用地面积的比例。新区建设中不应低于,30%,，旧区改造时不宜低于,25%,（不包括屋顶、晒台的人工绿地）。,绿化覆盖率绿化率（绿化所占面积）绿地率,得房率：套内建筑面积,/,套建筑面积（销售面积）之比,套内建筑面积,=,套内使用面积,+,套内墙体面积,+,阳台建筑面积,套建筑面积,=,套内建筑面积,+,分摊的公用建筑面积,开间：住宅房子的东西走向的宽度。 进深：住宅的南北走向的长度。,层高：指下层地板面到上层楼面的高度，包括楼板厚度，以米为单位。,净高：指层高减去楼板厚度的净剩值，即楼板上表面至上层楼板下表面的距离。,基础知识,基础知识,用地红线,道路红线,经城市规划行政主管部门依法确认的建设用地范围边界线。,道路用地和两侧建筑用地的分界线，红线内包括车行道、步行道、绿化带和分隔带。宽度根据要求变化，以满足交通、绿化、通风日照、建筑景况和地下管线的要求。,建筑红线,建筑红线是指建筑物的外立面所不能超出的界线。建筑红线可与道路红线重合,一般在新城市中常使建筑红线退于道路红线之后,以便腾出用地,改善或美化环境,取得良好的效果。,基础知识,房屋层数,建筑高度,房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪,0,以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在,2.20m,以上（不含,2.20m,）的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。,建筑物室外地面至其檐口或屋面面层的高度。屋顶上的水箱间、电梯机房、排烟机房和楼梯出口小间等不计入建筑高度。,建筑间距,两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离。建筑间距主要根据所在地区的日照、通风、采光、消防安全等方面的因素综合考虑确定,基础知识,低层建筑,多层建筑,小高层建筑（非规范性）,高层建筑,高度小于或等于,10,米的建筑。低层居住建筑为一层至三层。,高度大于,10,米，小于或等于,24,米的建筑。多层住宅为四层至六层。,高度大于,24,米的建筑。中高层住宅为七至九层，高层住宅为十层及以上。,介于多层及高层之间，一般指,7-18,层之间的建筑。,点式（塔式）建筑,指建筑平面外廓基本成矩形,其长边与短边之比小于,2,的建筑。,板式建筑,指建筑平面外廓基本成矩形,其长边与短边之比大于或等于,2,的建筑,并且短边长度小于或等于,16,米。,基础知识,复式,跃式,错层,一个住宅占两个楼层,，有内部楼梯联系上下层，一般在首层安排起居室、厨房。餐厅、卫生间等。,是一层住宅但较普通住宅高,，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等用楼梯联系上下，其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率。,是一套房子不处于同一平面,，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。错层住宅的面积计算方法参照平面住宅面积计算。,二、开 发 流 程,三、开发流程,1.,市场条件判断,2.,项目位置选择,1.,确定开发方案,2.,编制可行性研究报告,1.,办理,建设用地规划许可证,2.,领取,国有土地使用证,1.,领取,建设工程规划许可证,2.,领取,建设工程施工许可证,1.,招标,:,寻找施工单位,3.,开工建设,1.,领取,商品房销售许可证,选 址,立 项,取得土地,规划设计,开工建设,竣工验收,建,设,用,地,规,划,许,可,证,三、开发流程,房地产开发流程可以用“五证”的取得来贯穿,商,品,房,销,售,许,可,证,建,筑,工,程,施,工,许,可,证,建,设,工,程,规,划,许,可,证,国,有,土,地,使,用,证,一,二,三,四,五,三、开发流程,证件解释,建设用地规划许可证,是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。,国有土地使用证,是证明土地使用者,(,单位或个人,),使用国有土地的法律凭证，受法律保护。,规划局,建设项目选址意见书,国土局,土地挂牌拍卖手续,地震局,建设工程抗震设防要求审批,环保局,建设项目环境保护审批,其他相关部门,（水利、交通、人防、供排水、文保、气象等相关意见）,申报材料：,1,、机构代码证副本、代码（首次申报）；,2,、申请表；,3,、意向性批文、项目建议书或选址申请；,4,、现势原件地形图,2,份；,5,、其它相关材料；,申报材料：,提供计委、规划、土地部门相关审批材料,申报材料：,1,、项目所在地环保部门和行业主管部门签署预审意见的,环境影响报告表,5,份及其软盘,2,、,建设项目排放污染物指标申请表,、,建设项目环境保护审批登记表,及其软盘,3,、附有环境影响专项分析或专项评价的应附环境保护咨询中介机构技术评估意见及评审专家组名单,申报材料：,1,、机构代码证副本、代码（首次申报）；,2,、申请表；,3,、项目有效批准文件；,4,、选址意见书复印件（含附图）；,5,、已批总平面方案；,6,、现势原件地形图,3,份；,7,、其它相关材料；,选 址,立 项,取得土地,规划设计,开工建设,竣工验收,三、开发流程,开发商,选址、立项,国土局,国有土地使用证,计委,项目建议书，可研报告,规划局,建设用地规划许可证,三、开发流程,证件解释,建设工程规划许可证,是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。,建筑工程施工许可证,(,建筑工程开工证,),是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。,气象局,防雷工程设计审批,人防办,人防工程建设项目技术审批,其他相关部门,（水利、交通、供排水、文保、消防等相关意见）,申报材料,1,、申请报告（已批可行性研究项目）,2,、项目初步设计文本及修改文本（资质单位编制）,3,、其他文件,申报材料,1,、,XX,省建筑工程施工图设计审查报审表,（一式三份）,2,、外地勘察设计单位资质证书副本（复印件），勘察、设计合同（须已经审查）,3,、建设用地土地使用证及规划设计要求说明书（复印件）,4,、初步设计文件及批复或项目立项、报建等审批文件及手续,5,、岩土工程勘察报告，全套施工图设计文件以及相关设计基础资料,6,、技术审查机构对涉及项目安全，确需有关设计计算书及计算软件名称的，由建设单位报送,7,、如需依法进行专项审查的（如：抗震、卫生、消防、环保、人防、安全等），建设单位还须按相关规定报送有关材料,申报材料,1,、机构代码证副本、代码（首次申报）；,2,、申请表；,3,、项目的有效批准文件；,4,、有效的土地权属证明；,5,、现势原件地形图,1,份（市政现势管线图）；,6,、规划设计条件（或选址意见书）及已批方案；,7,、全套施工图；,8,、其它相关材料。,三、开发流程,申报材料,1,、申请报告,2,、建设项目计划,3,、经规划部门批准的总平面规划图,4,、项目建筑方案,5,、工程地质勘察报告,申报材料,1,、建设单位申报表,2,、建设项目总平面图,3,、设计说明（包括分类依据）,4,、防雷装置布置图（包括基础防雷平面图，天面防雷平面图，防雷施工大样图）,5,、高层建筑防侧击雷措施及说明,6,、电气施工说明及总配电图,7,、防雷产品的说明及有关证件,8,、施工资质证，焊工证（复印件,2,份）,9,、接地系统图（复印件,2,份）,申报材料,1,、建筑工程施工许可证申请表；,2,、建筑施工合同文本；,3,、建筑工程招标文件；,4,、施工单位中标通知书；,5,、建设工程会办单；,6,、质量、安全、监理手续；,7,、工程上缴规费清单；,8,、建设资金落实证明；,9,、拆迁许可证,10,、施工险缴费单,11,、外地施工企业准予进淮备案许可证,选 址,立 项,取得土地,规划设计,开工建设,竣工验收,规划局,建设用地规划许可证,规划局,建设工程设计方案评审,计委,初步设计方案,建设局,施工图,设计审查,规划局,建设工程规划许可证,建设局,建设工程施工许可证,图片暂缺,证件解释,商品房销售,(,预售,),许可证,是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。,建设局,建筑工程施工许可证,计委,开工报告审批,房管局,商品房预销售许可证,申报材料,1,、申请表（按要求填写）,2,、规划部门、国土部门相关手续,3,、初步设计批文,4,、项目法人及负责人材料,5,、开工前审计报告（审计相关规定范围内项目）,6,、执行招投法相关材料（总投资,50,万元以上项目）,7,、监理制实施相关材料,申报材料,1,、商品房销售申请书,2,、营业执照、法定代表人身份证明,3,、资质等级证书,4,、立项批文,5,、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证,6,、国有土地使用证,7,、施工许可证,8,、建设项目总规划图、销售房平面图,9,、建设工程投资及工程进度状况证明,10,、白蚁防治合同,11,、商品房预售价格审核报告,12,、物业管理方案,13,、商品房预售方案,14,、项目手册实施情况,15,、其他材料,选 址,立 项,取得土地,规划设计,开工建设,竣工验收,三、开发流程,三、开发流程,立 项,开工建设,规划设计,取得土地,选 址,竣工验收,人,目的,事,提交文件,开发商,寻找可以投资的地块,1.,市场条件判断,2.,地块位置寻找,投资分析报告,本阶段,如果需要寻找合作伙伴,则需要签定合作意向,协议及合同书,市场前期判断只是宏观方面的粗略判断,仅从所在区域的市场供求与潜力进行判断,需要提交文件为,:,项目建议书,可行性研究报告,开发商,三、开发流程,立 项,开工建设,规划设计,取得土地,选 址,竣工验收,人,目的,事,向政府提交文件,开发商,取得项目开发经营权,1.,投资分析,2.,编制项目建议书,3.,编制可行性研究报告,4.,进行项目方案概念设计,项目建议书,可行性研究报告,涉及部门分别为,:,计委,规划局,建委,三、开发流程,立 项,开工建设,规划设计,取得土地,选 址,竣工验收,人,目的,事,向政府提交文件,开发商,取得土地开发与使用权,1.,取得,建设用地规划许可证,2.,取得,国有土地使用证,1.,建设用地规划许可证,规定提交文件,2.,国有土地使用证,规定提交文件,办理,建设用地规划许可证,:,需准备文件如下：,立项批复,建设项目规划审批表,市政府征地批复,用地钉桩成果,按规划意见书要求取得的有关协议及批复文件,审定设计方案通知书,三、开发流程,立 项,开工建设,规划设计,取得土地,选 址,竣工验收,办理,国有土地使用证,:,需准备文件如下：,立项批复,办理土地出让手续申请,审定设计方案通知书,土地评估报告原件,出让合同附图，一式五份，附图为：钉桩图,或审计设计方案通知书附图，原土地方国有土地,使用证附图（加盖双方公章）,建设用地规划许可证,及钉桩成果通知单,建筑面积与用途说明书,加盖工商部门备案章的营业执照复印件,建设用地批准书,或原用地单位的,国有,土地使用证,、,房屋所有权证,、国有土地权属,来源证明文件（原件）,与原用地方签定的土地使用权及地上物补偿,协议、联建协议及相关文件,房地产开发企业资质证书等,三、开发流程,立 项,开工建设,规划设计,取得土地,选 址,竣工验收,人,目的,事,向政府提交文件,开发商,项目方案满足市场需要和政府要求,1.,项目方案设计,2.,项目方案审批,3,领取,建设工程规划许可证,项目设计方案,办理,建设工程规划许可证,:,需准备文件如下：,供电、给水、市政、燃气电力等部门意见,建设项目规划审批报表,审定设计方案,建筑工程施工设计图纸,工程档案登记证明,按审定设计方案要求取得的,协议通知书,三、开发流程,立 项,开工建设,规划设计,取得土地,选 址,竣工验收,人,目的,事,向政府提交文件,开发商,找到符合条件施工队,开发建设,1.,施工队招标,2.,领取,建筑工程施工许可证,项目设计方案,办理,国有土地使用证,:,需准备文件如下：,建筑工程施工许可申请表一式两份,建设用地规划许可证,及附件,建设工程规划许可证,及附件,施工图纸设计文件审查通知书,经过备案的施工合同,监理单位中标通知书,项目建设资金落实证明,年度施工计划,人防工程备案通知书,园林局伐移树木批准文件,四源费统一收费凭证,质量监督通知书,安全监督通知书,建筑节能新型墙体收费凭证,统计局登记通知,三、开发流程,立 项,开工建设,规划设计,取得土地,选 址,竣工验收,人,目的,事,向政府提交文件,开发商,完成建造,出售,回收资金及获利,1.,建设项目,2.,工程验收,之前取得的所有证,办理,商品房销售（预售）许可证,:,需准备文件如下：,年度施工计划,施工合同,地名办批复,物业管理公约批复,临时国有土地使用证，国有土地使用权出让合同，出让金缴纳证明,建设工程规划许可证,建筑工程施工许可证,销售（预售）房价监管协议书，投资总额达,35%,以上的证明材料,销售（预售）商品房面积测量报告和分摊部位的说明，各层平面图,市政府征地的批复,销售（预售）商品房图，装修标准和设备简介等,三、开发流程,总 结,1.,房地产开发过程中所涉及的部门有,:,计委、规划局、国土局、建设局、环保局、人防办、气象局、房管局等,2.,房地产开发过程中从政府部门取得的主要证件有,:,建设用地规划许可证,、,国有土地使用证,、,建设工程规划许可证,、,建设工程施工许可证,、,商品房销售,(,预售,),许可证,3.,房地产开发过程中从开发商应提供的主要文件有,:,项目建议书,、,立项报告,、,可行性研究报告,、,设计方案送审书,、,施工图,等以及各相关部门的批文,