房地产行业基础知识

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,房地产行业基本知识介绍,闵新闻老师,一、房地产基础知识,（一）基本概念,（二）开发流程,（三）基础知识,（一）基本概念,什么是房地产,房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。,房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，又被称为不动产。,房地产可以有三种存在形态：即土地 、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。,什么是房地产业,房地产业是指从事土地和房地产开发、经营、管理和服务的行业。,房地产业主要包括以下一些内容：,1、 国有土地使用权的出让，房地产的开发和再开发，如征用土地、拆迁安置、委托规划设计、组织开发建设、对旧城区土地的再开发等;,2、 房地产经营，包括土地使用权的转让、出租、抵押和房屋的买卖租赁、抵押等活动；,3、 房地产中介服务，包括房地产咨询、估价和经纪代理、物业管理。,4、 房地产的调控和管理，即建立房地产的资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场，制定合理的房地产价格，建立和健全房地产法规，以实现国家对房地产市场的宏观调控。,房地产分类,（一）根据土地的用途分类,：,居住用地；公用设施用地；工业用地；仓储用地 ； 对外交通用地；,道路广场用地 ； 市政公用设施用地；绿化用地；特殊用地,（二）根据房屋的用途分类,：,住宅；工业厂房和仓库；商场和店铺；办公楼；宾馆酒店；文体娱,乐设施；政府和公用设施；多功能建筑（综合楼宇）,（二）房地产开发流程,项目拓展,项目定位,规划设计,采购管理,工程管理,营销管理,物业管理,产品策划流程,项目情况,（区域环境、周边配套、地块条件）,市场定位,（市场机会、形象定位、客户定位、价格定位）,产品定位,（差异化策略、规划设计、景观设计、户型配比、户,型创新、建筑风格、建筑品质、小区配套、产品提,升措施）,经济评价,（成本测算、现金流分析、赢利能力评价、项目风险）,项目发展战略,（开发周期、开发节奏、开发模式）,（三）基础知识,土地类知识,建筑类知识,面积类知识,价格构成,销售类知识,1、土地知识,土地类型,土地年限,使用权转让,使用权划拨,用地红线,三通一平,七通一平,2、建筑知识,建筑分类（按使用性质分类、按结构分类、按层数分类）,专业术语（通风、朝向、开间、进深、建筑风格）,建筑构造（建筑图纸类、户型评价类）,3、面积知识,规划面积类（建筑面积、容积率、绿地率、建筑密度、建筑,高度、建筑间距）,房屋面积类（建筑面积、套内面积、公用面积、分摊系数、,预测面积、实测面积、产权面积、得房率）,4、价格构成,编号,预算科目,目标成本,单位成本,成本比例,测算说明,按总建筑面积计算,按地上面积计算,1,土地成本,2,政府规费,3,前期准备费用,4,建筑安装工程费,5,基础配套设施,6,公共配套,7,开发间接费用,8,不可预见费,开发成本小计,9,管理费用,10,销售费用,11,财务费用,期间费用小计,总计,销售成本（开发成本及利息）,销售税金和附加,应交土地增值税,1,项目利润,2,扣企业所得税,按税率,25%计算,净利润,5、销售类知识,预售条件,四证齐全,工程进度,五证齐全,建设用地规划许可证,建设工程规划许可证,建筑工程施工许可证,国有土地使用证,商品房预售许可证,住宅权属,产权,使用权,收益权,处分权,6、其他知识,二、房地产行业发展概况,房地产竞争核心要素,资金,-实力,土地-潜力,人才-能力,2011年上半年房企销售排名,典型企业商业模式,万科,保利,万达,星河湾,龙湖,碧桂园、恒大,荣盛,朗诗,绿城,房地产企业利润来源,行业常规利润,产品溢价利润,资金利用效率,土地升值利润,垄断型利润,转移利润,三、房地产消费者,客户分析维度,基本信息,需求信息,偏好信息,客户分类,1-2次为主,婚房（首次置业）、改善为主的自用型需求,25-45岁,区域内住宅项目,客户描摹,年龄,家庭结构,夫妻二人、三口之家,购买用途,置业次数,付款方式,商业贷款和公积金贷款为主,从事职业,金融、贸易、教育、公务员为主,客户定位,1、目标客户群细分,2、目标客户群选择,3、目标客户群定位,客户来源,区域内物业主要消费者，大概可以分为几类？区域热点社区居民类型特征分析？,每一类的规模总量、人口特征、经济水平各是怎样的。,区域竞争项目成交客户,客户分类,在这些类别的客户中，哪些客户是我们希望面对的，哪些是我们不希望面对的,在这些客户中，哪些是最有可能购买我们的产品的，哪些是不太可能购买我们的产品的,需求特征,我们最终决定瞄向哪些人群？,这些人群的详细特征是怎样的？,通过怎样的方法，我们能够找到这些人群？,规划,1,公建设施布局,2,公共场地布局,3,组团庭院布局,4,交通道路布局,景观,5,软质景观,6,硬质景观,7,水体景观,住宅单体,8,住宅平面,9,住宅立面,10,住宅公共部位,11,精装房,12,样板房,配套,13,商业街铺,14,会所,15,停车场地,示范区,16,示范区,水暖电设备,17,室外水电设备,18,住宅水暖电设备,建筑结构,19,住宅结构,建筑技术,10,建筑物理技术,21,环境生态技术,从客户价值感知角度，不在同一个维度,1,规划,2,景观,3,公共部位,4,立面,5,平面（户型）,6,精装修,7,会所,8,配套商业,9,材料设备,10,新技术与智能化,11,工艺和质量,产品体系 价值体系,客户认知,客户关注,产品价值,规划,景观,公共部位,立面,户型,精装修,会所,配套及商业,材料设备,新技术与智能化,工艺及质量,及格线,标准线,标杆线,：策略最优价值树,：现状,：预期,最重要的六大价值点：,景观 公共部位 立面,精装修 会所 工艺质量,四、宏观调控与趋势判断,CPI,GDP,政策目的：,平抑房价，保障民生,打击投资投机活动,政治挂帅，取信于民,调控逻辑,国十一,国十,国五,国八（抑制需求,促进供给）,近期调控,国八条,中央表态,抑制通胀,房价控制,手段（加息,保障房,限购,房价调控目标,房产税）,2010.4.15至今房地产调控解析,国十一条,国十条,国八条,国五条,2010年全国房地产调控政策,2010年中国楼市调控政策主要从信贷、土地、保障房、税收等方面对楼市进行调控。,阶段,第一轮调控前期,第一轮调控期,第二轮调控期,时间,2008.11-2010.3,2010.4-2010.8,2010.9-2010.12,金融,个人信贷,首套房房贷,最低首付比例调整为,20%,建筑面积,90平米以下首付比例不得低于20%，面积90平米以上不得低于30%,首付款比例调整到,30%以上,二套房房贷,改善型最低首付比例调整为,20%,首付款比例不低于,50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍,严格执行首付款比例不低于,50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。第二套住房公积金贷款首付提至五成,三套房房贷,-,大幅提高首付款和利率，部分地区可暂停发放购买第三套及以上住房贷款,暂停发放第三套及以上住房贷款，叫停第三套住房公积金贷款,收紧流动资金,加息,-,-,11.20、12.26两次加息存款基准利率0.25%,调高存款准备金率,1.18、2.25分别上调存款准备金率0.5%,5.10央行上调存款准备金率0.5%,11.16、11.29、12.20上调存款准备金率0.5%,其他,银监会禁止流动资金贷款投资房地产,-,保险资金不得变相抄地卖地，不得投资开发或者销售商业住宅,行政,限购,-,地方人民政府可根据实际情况，采取临时性的措施，在一定时期内限定购房套数,房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数,保障性住房,加快保障性住房建设,确保完成保障性住房,300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务,切实落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划,其他,-,-,-,土地,监管,国土部强化土地监管，明确开发商竞买保证金至少两成，,1个月必须付清地价50%。,-,批准杭州、南昌等,10个城市土地利用总体规划。房企闲置土地一年以上禁拿地,税收,-,加强土地增值税的征收,-,房地产政策预测,种种市场表现，迫使2011年上半年出台更严厉的调控政策：,、,2月29日南京限购令细则出台；,、通过,物价审核制度的执行，来限制房价上涨（整体均价、折扣、精装修等上报）；,、,5月1日起严格按照,“,商品房销售明码标价规定,”,现场销售公示。,对于2011年市场上半年的表现，预计2011年下半年楼市相关政策将不会出现松动，对于投资、投机性购房的抑制性仍然持续，,预计未来调控重点可能会在加息、房产税、土地增值税、交易环节税收、预售监管及保障房供应等方面。,虽然预计未来政府将会出台更加严厉的新政调控政策，但2010年中央政府的调控新政在地方政府的层层化解下，效果大打折扣。,因此，地方政府的执行力度将决定着未来新政的效果。,2011年政策对市场的影响,市场再次进入一个盘整博弈期，,“,鱼,”,（成交量）与,“,熊掌,”,（成交价格）不可兼得，短期内以量补价可能会成为一定的趋势。,政策对总体市场可能产生的影响：,房地产政策对后期的影响,政策严控高价房，高端项目的供应将受到限制；,保障性住房和普通商品房的供应量将大幅增加；,受核价限制，精装修房上市量将加大。,提高了刚需客户的入市门槛，需求受影响；,加大了改善性消费者的成本，抑制其需求；,打击了投资性和投机性客户的信心，需求受到压制。,政策影响消费者心理预期，观望期延长，成交量将萎缩；,成交量的萎缩及高房价项目受物价部门核价限制，市场逐渐悲观，成交均价将走低。,供 应 层 面,需 求 层 面,成 交 层 面,房地产运行状况,信贷政策影响,政策效果评析：,信贷政策影响大于限购政策,新政后，一次性付款比例大幅上升（,5%30%）,二三线市场成主流，中西部区域土地成交放大,房价仍在上涨,行业主体心态分析,客户层面,预期上涨客户略大于预期下跌客户；观望客户占60%，购,买意愿客户远多于放弃购买客户,开发商85%开发商企业资金表示可控；主要开发商会将开盘期放至下半,年；拿地基本放在下半年，视现金流状况；开发商信心指数普遍,较低；融资成本进一步提高；,行业专家63%的专家认为全国性调控会继续加大，20%认为持平；,南京地区有近40%专家表示可以松动。,问责,限购,信贷,未来政府调控的几个方向,税收,供给,监管,2011年上半年，南京楼市销量偃旗息鼓，比2008年的市场低迷期的成交量还下降了三成多，和疯狂的2009年上半年的销量相比，销量打了对折还要多。和同样处于调控下的2010上半年相比基本持平。,2010年上半年，提高首付、贷款政策收紧、二套房认定标准从严等等一系列的楼市调控都在压缩着楼市购买力，导致2010年上半年南京楼市成交量相比09年同期降了一半还多，然而2010年已经开始持续收紧的政策并未让房价涨势止步，当时间来到2011年的时候，限购令出手，贷款门槛继续不断提高，营业税政策趋严等等，相比之前的调控政策出招更狠，从数据上来看，可以说销量已向调控政策,“,投降,”,了！,2011年上半年南京楼市八大板块认购、成交套数排行,2011年南京上半年楼市销量,政府 行业政策（限购、限贷、限价、保障房）,继续严格执行,货币政策（CPI/GDP最佳状态：高增长，低通胀）,开发商：资金链,购房者：市场预期,市场：供应放大，城市分化,三线城市,/西部城市,二套房及投资客户,保障房及刚需人群,并购加强,降价促销,北上广深、南京等,武汉、沈阳等,未来政策走向：,楼市的关键决定因素：政府对流动性的管理,行业政策让位货币政策,限购继续扩大,货币政策从紧，加息继续,行业政策真空期可能延至年底,政策何时放松：,GDP低于7%,房价下跌15%以上,