房地产知识培训基础篇

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,房地产知识培训,基 础 篇,创利源地产营销策划部,Dickson Design,第一篇 建筑基础知识,第二篇 规划术语及相关规定,第三篇 房地产基础知识及常用名词,第四篇 客户与售楼员常见问题,创利源地产营销策划部,目 录,Dickson Design,建筑基础知识,建筑物,1,、定义：,广义：人工建筑而成的所有东西。,狭义：即指房屋。是指有基础、墙、顶、门窗等，能够遮风挡雨，供人们在内居住、工作、娱乐、储藏物品、纪念或其他活动的空间场所，不包含构筑物。,构筑物：指房屋以外的建筑，人们一般不直接在内进行生产和生活活动。如烟囱、水塔、水井、隧道等。,2,、分类：,按使用性质分：居住建筑、公共建筑、工业建筑、农业建筑。,按层数分：低层（,1,3,层）、多层（,4,7,层）、小高层（,8,12,层）、高层（,13,层以上）、超高层（建筑总高度超过,100,米，不含单层建筑超过,100,米）。,按结构分：砖木结构、砖混结构、钢筋混凝土结构（分框架、剪力墙等）、钢结构,。,销策划部,第一篇,Dickson Design,建筑基础知识,建筑构造,1,、基础：,定义：建筑物的组成部分，是建筑物地面以下的承重构件，它支撑其上部建筑物的全部荷载，并将这些荷载及自重传给下面的地基。,按构造形式不同分：条形基础、独立基础、筏板基础、箱型基础（高层常用）、桩基础。,2,、地基：,定义：不是建筑物的组成部分，是承受由基础传下来的荷载的土层或岩层。,3,、墙体和柱：,竖向承重构件，支撑屋顶、楼面等，并将这些荷载和自重传给基础。,墙体分类：外墙、内墙；纵墙、横墙；承重墙、非承重墙。,创利地产营销策划部,第一篇,Dickson Design,建筑基础知识,建筑构造,4,、门窗：,门的分类：平开门、推拉门、转门、卷帘门、弹簧门；木门、塑钢门、铝合金门等。,窗的分类：平开窗、推拉窗、旋转窗、固定窗、悬窗；木窗、塑钢窗、铝合金窗等。,5,、地面、楼板和梁：,梁是跨过空间的横向构件。,6,、楼梯：,一般由三部分组成：楼梯段、休息平台、栏杆扶手。,楼梯的宽度一般在,1.2,米左右。住宅楼梯的倾斜度一般在,15,20.,台阶分踏步和踢步两部分，踏步宽度在,20,25cm,、踢步在,15cm,时人们的感觉最舒适。,2.80,米层高的住宅每跑,9,个台阶。,7,、屋顶：,屋顶分平屋顶和坡屋顶。,建筑物的构造另外还有散水、阳台、雨篷等部件。,创利源地产营销策划部,第一篇,Dickson Design,建筑基础知识,建筑设备,1,、给水、排水系统,给水的方式有：,直接供水（在水压水量稳定的情况下采用）、设置水箱供水（水压在一天内定期高低变化的情况下采用）、设置水泵、水箱供水（水压经常性的低于所需水压的情况下采用）、分区分压供水（多用于多层、高层建筑。当室外的配水管网的水压仅能供下面楼层用水，不能满足上面楼层用水时，通常分成两个供水区，下层直接供水，上层采用设置水泵水箱供水。）,给水的管材,:,目前多采用,PPR,管、铝塑管。,排水系统：,主要指排放生活污水、废水及雨水。多采用,100,150,的铸铁管或,PVC,管材。,创利源地产营销策划部,第一篇,Dickson Design,建筑基础知识,建筑设备,1.,采暖系统：,采暖系统可分为两类，一是独立采暖；二是集中采暖。,集中采暖又可分为两种：,热水供暖：采用热水进行供暖，供水温度一般,95,度，回水温度一般,70,度。这种方式的特点是热得慢，凉得也慢，多用于住宅等不间歇采暖。,蒸气采暖：采用水蒸气进行供暖。这种方式的特点是热得快，凉得也快。多用于间歇性采暖建筑，如剧院等。,创利源地产营销策划部,第一篇,集中供暖,:,国家目前提倡采用分户计量式采暖方式，但是由于计量价位的不确定，大多开发商都没有采用。当前使用最多的是分户控制采暖。无论是分户计量还是分户控制，现在都没有达到,“,谁用谁交费，不用不交费,”,的状态。,Dickson Design,建筑基础知识,建筑设备,2,、燃气供应系统,人工煤气：工业尤其是炼钢及石油加工产业的副产品，其主要成分是,CO,，比重与空气相近。使用不当极易发生煤气中毒。现价约为,1,元,/,立方。,天 然 气：蕴藏于地下的可燃气体，主要成分是,CH4,，比空气轻，一旦发生泄漏，天然气会飘于上层，不会发生煤气中毒的现象。而且天然气燃烧后不会产生污染性气体，属绿色环保燃料，全国正大力推广。现价约为,2,元,/,立方。,液化石油气：石油产品，成份较复杂，热值高。现价约为,8.5,9.5,元,/,立方。液化石油气与上述两种燃气的供应系统不同，液化石油气是一个居住区一套加压系统。液化石油气一般用于市政燃气管网尚未达到的地区。,创利源地产营销策划部,第一篇,Dickson Design,建筑基础知识,建筑设备,3,、通信和空调系统,包括电话系统、网络系统、有线系统等。,4,、电气设备：,包括导线、配电箱、电开关、电表、防雷装置（接闪器（避雷针、避雷带、避雷网）、引下线、接地装置）。,5,、电梯：,7,、,13,、,17,人电梯。,6,、设备层、管道井：,设备层一般用于放置建筑运行机械。多用于高层住宅、写字间等。,7,、综合布线系统、楼宇智能化,创利源地产营销策划部,第一篇,Dickson Design,建筑基础知识,建筑材料与识图,1,、砖：,普通砖的尺寸为,235*115*55mm,，因为砖的尺寸，所以才出现了,12,墙、,24,墙、,37,墙等的说法。每,512,块普通砖组成,1,立方米。,2,、水泥：,水泥的种类很多，目前大多采用硅酸盐水泥。,3,、钢筋混凝土：,混凝土是用水泥、砂、石子等材料调和而成。,创利源地产营销策划部,第一篇,为保护耕地，目前已禁止使用粘土砖，提倡使用矿渣砖、粉煤灰砖。,采用混凝土与钢筋进行搭配，主要是考虑到两者的膨胀系数相近，可以较好的粘合到一起。而且混凝土可以补充钢筋的刚性不足的缺点，使得建筑物更加稳定。,Dickson Design,建筑基础知识,建筑设备,4,、防水材料：,目前常用的主要是,SBS,（改性卷材）、,JS,（防水涂料）。,5,、三大材、四小材：,三大材：钢材、水泥、木材。,四小材：汽柴油、玻璃、沥青、油毡。,6,、识图：,平面图、立面图、剖面图,轴线、标高、尺寸线、比例尺,建施图、结施图、水施图、电施图、暖施图、通施图,创利源地产营销策划部,第一篇,Dickson Design,立面图,鸟瞰图,规划图,Dickson Design,建筑基础知识,关键词,建筑物,建筑构造,建筑设备,建筑材料与识图,创利源地产营销策划部,第一篇,Dickson Design,第一篇 建筑基础知识,第二篇 规划术语及相关规定,第三篇 房地产基础知识及常用名词,第四篇 客户与售楼员常见问题,创利源地产营销策划部,目 录,Dickson Design,规划术语及相关规定,1,、容积率：,项目总建筑面积与项目总用地面积的比值。,2,、建筑密度,:,在居住区用地内各类建筑的基地总面积与居住区总用地的比值。,建筑密度可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。,3,、绿化率：,项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。,绿化率自然越高越好，一般在,35%,左右。,第二篇,创利源地产营销策划部,多层容积率一般控制在,1.3,以下，小高层的容积率可以达到,2,左右，高层视情况一般在,4,或,5,左右。对于开发商来讲，容积率越高，出的建筑面积就越多，土地成本就越容易摊薄，利润空间自然就越大。而对于购房者来讲，则正相反，容积率越低，说明楼与楼之间的空地越大，视野、采光就越好。,Dickson Design,规划术语及相关规定,4,、用地性质：,规划用地的使用功能。,5,、用地面积：,规划地块划定的面积。,6,、用地红线：,指经城市规划行政主管部门批准的建设用范围的界线。在规划图中一般用红线标示，故称之为用地红线。,7,、道路红线：,城市道路用地的规划控制线，即城市道路用地与两侧建筑用地及其他用地的分界线。,第二篇,创利源地产营销策划部,Dickson Design,规划术语及相关规定,8,、日照间距系数：,指根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋檐高的比值。大连市规定，老城区不得低于,1,：,1.3,，新城区不得低于,1,：,1.5,。,9,、建筑间距：,两栋建筑物外墙之间的水平距离。,10,、日照标准：,根据各地区的气候条件和居住卫生要求确定的，居住建筑正面向阳的房间子规定的日照标准日获得的日照量。,第二篇,创利源地产营销策划部,1994,年,2,月,1,号执行的,城市居住区规划设计规范,中规定，住宅建筑日照标准：冬至日住宅底层日照时间不少,1,小时或大寒日住宅底层日照时间不少于,2,小时。,Dickson Design,规划术语及相关规定,11,、居住区用地：,住宅用地、公建用地、道路用地、公共绿地的总称。,住宅用地：,住宅建筑基地占地及其四周合理间距内的用地。含宅间绿地和宅间小路。,公建用地：,与居住人口规模相对应配建的，为居民服务和使用的各类设施的用地。包含建筑基底占地及其所属场院、绿地、和配建停车场等。,道路用地：,居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等车辆的停放场地。,公共绿地：,满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，包括居民区公园、小游园和组团绿地及其他块状、带状绿地。,第二篇,创利源地产营销策划部,Dickson Design,规划术语及相关规定,12,、命名规定：,花园：,占地,15000,平米以上，设有中心广场，绿化面积不低于总面积的,45%,，休闲场地面积不少于总面积的,15%,。,小区：,建筑面积在,30000,平米以上，居住户数,3000,户以上或人口在,7000,人以上，设有居委会。,组团：,被小区道路分隔，并与居住人口规模（,1000,3000,人）相对应配建有居民所需的基层公共服务设施的居民生活聚居地。,13,、配套设施：,指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。,14,、建筑小品：,指既有功能要求，又有点缀、装饰和美化作用的，从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。,第二篇,创利源地产营销策划部,Dickson Design,规划术语及相关规定关键词,1,、容积率,2,、建筑密度,3,、绿化率,4,、用地性质,5,、用地面积,6,、用地红线,7,、道路红线,第二篇,创利源地产营销策划部,8,、日照间距系数,9,、建筑间距,10,、日照标准,12,、命名规定,13,、配套设施,14,、建筑小品,Dickson Design,第一篇 建筑基础知识,第二篇 规划术语及相关规定,第三篇 房地产基础知识及常用名词,第四篇 客户与售楼员常见问题,创利源地产营销策划部,目 录,Dickson Design,房地产基础知识及常用名词,1,、房地产：（房产和地产的统称）,土地及其地上定着物的统称。房地产与建筑物密不可分。,2,、土地的所有权种类：,国有土地，集体土地。,3,、土地使用权的获取方式,：,征用、划拨、出让。,第三篇,创利源地产营销策划部,以出让方式获取土地使用权，目前在大连已经实行,“,招拍挂,”,的方式进行，即以招标、拍卖、挂牌的方式进行出让，协议出让已经停止。,Dickson Design,房地产基础知识及常用名词,4,、生地与熟地：,熟地,是指已经拆迁完毕，达到,“,三通一平,”,施工条件的土地。,生地,则是相对应熟地而言的，是指尚未具备上述施工条件的土地。（城市中尚待拆迁的土地又叫做毛地）,三通一平,：水通、电通、路通，场地平整。,七通一平,：给水通、排水通、电通、路通、燃气通、通讯通、供热通，场地平整。,5,、拆迁补偿的方式：,货币补偿、实物补偿（回迁、搬迁）。,目前较多采用货币补偿方式。,第三篇,鑫亿地产营销策划部,Dickson Design,房地产基础知识及常用名词,6,、土地的使用年限：,住宅用地：,70,年；商业用地：,40,年；工业用地：,50,年。,7,、土地成本的构成：,土地出让金,+,拆迁补偿费用。,8,、土地出让金：,指市县级人民政府土地行政主管部门将土地使用权出让给土地使用者，并由土地使用者按规定的标准向国家缴纳的土地出让的全部价款。,第三篇,鑫亿地产营销策划部,Dickson Design,房地产基础知识及常用名词,9,、产权及房产种类：,房产证,可分为商品房、房改房、村民自建房三种形式。,房产证实行两证分离，即将房产与地产分离办证，房产所有者持有,“,房屋所有权证,”,、,“,土地使用权证,”,两种证件。,房屋产权：,指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和。即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。,公 房：,也称公有住房、国有住宅，指由国家及国有企业、事业单位投资兴建销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权归国家所有。,使用权房：,由国家及国有企业事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公房。,共有房产：,两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。,第三篇,鑫亿地产营销策划部,Dickson Design,房地产基础知识及常用名词,现 房：,指开发商已办妥房地产权证（大证）的商品房。,期 房：,指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证（大证）为止的期间。,外 销 房：,由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预（销）售许可证的房屋，外销商品房可销售给国内外（含港澳台）的企业、其他组织和个人。,内 销 房：,由房地产开发企业建设的，取得了商品房预（销）售许可证的房屋，内销商品房可出售给当地企事业单位和居民。,准 现 房：,指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。,第三篇,鑫亿地产营销策划部,Dickson Design,房地产基础知识及常用名词,10,、价格：,价格的种类很多，如均价、起价、开盘价、清盘价等,均价：,指各单位的销售价格相加之后的和除以单位建筑面积和。可以反映一个楼盘整体价格水平。,起价：,指物业各楼层销售价格中的最低价格。多层一般以顶层的销售价为起价，高层以低楼层的售价作为起价。起价带有一定的欺骗性，并不能真实的反映楼盘的价位。,第三篇,鑫亿地产营销策划部,Dickson Design,房地产基础知识及常用名词,11,、定金的规定：,定金是当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保一定数额的货币。它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定定金交付的期限。定金合同自实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超过合同标的额的,20%,。,如果购房者交了定金后改变主意，决定不买了，开发商有权以购房者违约为由不退定金。如果开发商未经定金缴纳者许可将房屋卖给他人，应向购房者双倍返还定金。,第三篇,鑫亿地产营销策划部,定金与订金之间的区别,：法律规定，订金不具有法律效力，只是双方的一种约定，无论哪方违约，订金必须退还购房者。,Dickson Design,房地产基础知识及常用名词,12,、房屋面积：,建筑面积：,指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑檐、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖、结构牢固、层高在,2.20,米以上的永久性建筑。（建筑物外墙外围所围成的空间的水平面积）,使用面积：,房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。,套内建筑面积：,由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积构成。,第三篇,鑫亿地产营销策划部,Dickson Design,房地产基础知识及常用名词,共有建筑面积：,各产权人共同占有或共同使用的建筑面积，它应按一定的方式在各产权人之间进行分摊。指为业户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和加上个单位与楼宇公共建筑空间之间的分隔及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的,50%,。,共有分摊面积：,某个产权人在房屋共有面积中所分摊的面积。,预售面积,：俗称楼花面积，指在商品房预售时按建筑设计图上尺寸计算的房屋面积。,竣工面积：,房屋竣工后实测的房屋面积。,共有建筑面积分摊系数：,整栋建筑物的共有建筑面积与整栋建筑,物的各套内建筑面积之和的比值。,第三篇,鑫亿地产营销策划部,Dickson Design,房地产基础知识及常用名词,13,、,“,五证两书,”,：,五证按获取的先后顺序排列：,建设用地规划许可证,国有土地使用证,建设工程规划许可证,建设工程施工许可证,商品房预售证,由于实行土地使用权挂牌出让，,建设用地规划许可证,和,土地使用权证,顺序有时会反过来。,两书：,商品房质量保证书：主要约定了保修年限、保修方式等,商品房使用说明书：介绍额定电流、主体结构、各部件在使用中应注意的问题。,第三篇,鑫亿地产营销策划部,Dickson Design,Dickson Design,Dickson Design,Dickson Design,Dickson Design,Dickson Design,房地产基础知识及常用名词,14,、预售的条件：,已交付全部土地使用权出让金，取得了国有土地使用权证。,持有其余三证。,按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的,25%,以上，并已确定施工进度和竣工交付期限。,大连市规定，多层建筑必须主体完工后方可申请商品房预售许可证。,第三篇,鑫亿地产营销策划部,Dickson Design,房地产基础知识及常用名词,15,、常用名词：,开间：,住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。砖混结构住宅开间一般不超过,3.3,米。 规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。现在都流行大开间的住宅，开间阔进深短易做出面积适度且功能划分合理的户型，但缺点是不容易出面积。,第三篇,鑫亿地产营销策划部,Dickson Design,房地产基础知识及常用名词,进深：,在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在,5,米左右，不能任意扩大。,层高：,指下层楼地面至上层楼地面的垂直高度。,净高：,层高减去楼板厚度的净剩值。,错层：,室内不同功能区楼地面不在同一平面，高度差约为,40,60cm,之间（约相差两至三步台阶），以实现动静、公私的分离。,第三篇,鑫亿地产营销策划部,Dickson Design,开 间,进 深,Dickson Design,房地产基础知识及常用名词,16,、按揭的含义：,又称个人住房商业性贷款，是银行用其信贷资金发放的自营性贷款。具体指具有完全民事行为能力的自然人购买本城镇自住住房时，以其所购买的产权住房（或银行认可的其他担保方式）为抵押，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。,17,、契税：,单价在,8000,元,/,平米以下，契税按总房款的,1.5%,计征；单价在,8000,元,/,平米（包括,8000,元,/,平米）以上，契税按总房款的,4%,计征；单独的储藏室、车库按房款的,3%,计征。,第三篇,鑫亿地产营销策划部,Dickson Design,房地产基础知识及常用名词关键词,1,、房地产,2,、土地的所有权种类,3,、土地使用权的获取方式,4,、生地与熟地,5,、拆迁补偿的方式,6,、土地的使用年限,7,、土地成本的构成,8,、土地出让金,9,、产权及房产种类,第三篇,鑫亿地产营销策划部,10,、价格,11,、定金的规定,12,、房屋面积,13,、,“,五证两书,”,14,、预售的条件,15,、常用名词：,16,、按揭的含义,17,、契税,Dickson Design,第一篇 建筑基础知识,第二篇 规划术语及相关规定,第三篇 房地产基础知识及常用名词,第四篇 客户与售楼员常见问题,鑫亿地产营销策划部,目 录,Dickson Design,客户常见问题,开发商以往开发过的项目,回 答：开发商成功项目介绍,项目的规模,回 答：建筑面积、占地面积,建筑材料,回 答：门、窗、外墙保温、排水、电梯等,交屋时间,回 答：根据公司规定时间为准。,鑫亿地产营销策划部,第四篇,Dickson Design,客户常见问题,交屋标准,回 答：清水交房、精装修交房。或详细介绍每个功能单位的交屋标准，如门窗、排水、厨卫、墙壁等,贷款比例,回 答：根据项目情况而定。住宅最长期限多数为,7,成，,30,年，小户型住宅可延长至,8,成,30,年；商业项目为,5,成，,10,年。,建筑设计,回 答：建筑结构等问题,供水供暖,回 答：市政供水或其它方式；地热、市政供暖或独立供暖。,园林及景观,回 答：本项目的绿化率，内采取何种植物，周边公园、,山水等环境优势介绍。,鑫亿地产营销策划部,第四篇,Dickson Design,售楼员常见问题,介绍语气不肯定,销售员对于户型、面积等数据说明不准确,购买环节,例如贷款情况和贷款条件,流程介绍不详细,销售员销讲说辞不统一,销售员对待客户态度冷漠,鑫亿地产营销策划部,第四篇,Dickson Design,The End,！,Many Thanks,！,