第9章房地产估价方法之路线价法

单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,第九章 路线价法,路线价法的基本原理,1,路线价法,操作步骤,2,路线价法总结和运用举例,3,划分路线价区段,设定标准临街深度,选取标准临街宗地,调查评估路线价,路线价法的概念,路线价法,的理论依据,路线价法,适用的对象和条件,路线价法,的操作步骤,制作深度价格修正系数表,编制其他宗地条件修正系数表,高层建筑地价分摊,4,计算临街土地的价值,重点掌握内容：,重点介绍了路线价法的基本原理，要求重点掌握路线价法的估价步骤、高层建筑地价分摊与土地占有分额的确定。难点是深度修正系数表的制作。,概念,路线价法是在特定的街道上设定标准临街深度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格，将此平均价格称为路线价，然后利用临街深度价格修正率或其他价格修正率来测算该街道其他临街土地价值的一种估价方法。,第1节 路线价法的基本原理,理论依据：,路线价法实质上是一种市场法，是市场法的派生方法，其理论依据与市场法相同，是不动产产价格形成的替代原理。 因此路线价法与市场比较法类似，只不过以路线价取代了市场比较法中的可比实例价格，以深度等差异修正取代了区域因素和个别因素等的修正，其基本原理是替代原理和区位论的具体运用。,适用对象和条件,适用对象：路线价法主要适用于城镇街道两侧商业用地的估价。,适用条件：运用路线价法估价的前提条件是是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐,路线价法的操作步骤,运用路线价法一般可以分为下列,7,大步骤进行：,划分路线价区段；,设定标准临街深度；,选取标准临街宗地；,调查评估路线价；,制作深度价格修正系数表；,编制其他宗地条件修正系数表；,计算临街土地的价值。,第2节 路线价法的估价步骤,（一）划分路线价区段,一个路线价区段是指具有同一个路线价的地段。,路线价区段是沿着街道两侧带状分布的。因此，在划分路线价区段时，应将可及性相当、地块相连的土地划为同一个路线价区段。,两个路线价区段的分界线，原则上是地价有显著差异的地点。,（二）设定标准临街深度,标准临街深度通常简称标准深度，从理论上讲，是街道对地价影响的转折点。在实际估价中，设定的标准临街深度通常是路线价区段内各宗临街土地的临街深度的众数。,标准深度,是指在城镇中，随着土地离道路距离的增加，道路对土地利用价值影响为零时的深度称为标准深度。,里地线,是标准深度的连线。里地线与道路之间的区域称为,临街地或表地,，里地线以外的区域称为,里地,。,（三）选取标准临街宗地,标准临街宗地通常简称标准宗地，是路线价区段内具有代表性的宗地。选取标准临街宗地的具体要求是：,一面临街；,土地形状为矩形；,临街深度为标准临街深度；,临街宽度为标准临街宽度,临街宽度与临街深度的比例适当；,用途为所在路线价区段具有代表性的用途；,容积率为所在路线价区段具有代表性的容积率；,其他方面，如土地使用年限、土地生熟程度等也应具有代表性。,（四）调查评估路线价,路线价是附设在街道上的若干标准临街宗地的平均价格。通常在同一路线价区段内选择一定数量以上的标准临街宗地，运用收益法(通常是其中的土地剩余技术)、市场法等，分别求其单位价格或楼面地价。然后求这些标准临街宗地的单位价格或楼面地价的简单算术平均数或加权算术平均数、中位数、众数，即得该路线价区段的路线价。,（五）制定深度价格修正系数表,深度价格修正的原理,深度价格修正率表是反映随宗地临街深度的变化，地价,变化相对程度的表格。是基于临街深度价格递减率制作出来,的。临街深度价格递减率又是基于临街土地中各部分的价值随着远离街道而有递减现象，或者说，距街道深度越深，可及性越差，价值也就越低。,深度价格修正的各种方法,（1）最简单且最容易理解的临街深度价格递减率是四三二一法则。该法则是将临街深度100英尺的临街土地，划分为与街道平行的四等份，各等份由于距离街道的远近不同，价值有所不同。从街道方向算起，第一个25英尺等份的价值占整块土地价值的40，第二个25英尺等份的价值占整块土地价值的30，第三个25英尺等份的价值占整块土地价值的20，第四个25英尺等份的价值占整块土地价值的10。如果超过100英尺，则以九八七六法则（来补充即之后连续的25英尺对土地总价值的贡献分别为标准宗地的9%、8%、7%、6%）,。,40% value,30% value,20% value,10% value,【例】 某临街深度为30.48m(即100英尺)、临街宽度20m的矩形土地，总价为121.92万元。试根据四三二一法则，计算其相邻临街深度15.24m(即50英尺)，临街宽度20m的矩形土地的总价。,该相邻临街土地的总价计算如下：,121.92(40%30%)85.34(万元),上例中如果相邻临街土地的临街深度为45.72m(即150英尺)，其他条件不变，则该相邻临街土地的总价为多少万元？,该相邻临街土地的总价计算如下：,121.92(40%30%20%10%9%8%)142.65(万元),（2）霍夫曼法则,标准深度为100英尺的土地，按其深度4等分，由外向里地块的土地价值分别占标准宗地总价值的37.5%、29.2%、21.0%，12.3%,（3）苏幕斯法则,标准深度为100英尺的土地，前50英尺占土地总价值的72.5%，后50英尺占土地总价值的27.5%。若再深50%，占土地价值的15%,（4）哈柏法则,一宗土地的价值与其深度的平方根成正比，深度百分率是地块深度的平方根与标准深度的平方根的百分比。,深度价格修正率表的编制,深度价格修正率表的制作形式有：单独深度价格修正（深,度价格递减率）、累计深度价格修正率和平均深度价格修正率,三种。,单独深度价格修正率的关系为：,a,1, a,2, a,3, a,n-1,a,n,累计深度价格修正率的关系为：,a,1, a,1,+a,2, a,1,+a,2,+,a,3, (a,1,+a,2,)/2 (a,1,+a,2,+a,3,)/3 , ,（,a,1,+a,2,+,a,3,+a,n-1,+,a,n,）/n,以四三二一法则为例，,单独深度价格修正率为：,403020109876,累计深度价格修正率为：,40709010010911712435302521.819.517.816.25,将平均深度百分率中标准深度100h的深度百分率25转换成100保持不变，因此在上述不等式各边同乘以4，即可得:,平均深度百分率：,16014012010070.865.0,平均深度价格修正率与累计深度价格修正率的关系还可用如下公式表示：,平均深度价格修正率累计深度价格修正率X,标准临街深度,所给临街深度,制作临街深度价格修正率表的要领是：,设定标准临街深度；,将标准临街深度分为若干等份；,制定单独深度价格修正率，或将单独深度价格修正率转换为累计深度价格修正率或平均深度价格修正率。,（六）编制其他宗地条件修正系数表,1宽度修正；,2宽深比率修正；,3容积率修正；,4出让、转让年期修正；,5朝向修正.,（七）计算临街土地的价值,就路线价与临街深度价格修正率两者的对应关系来说，在单独深度价格修正率、累计深度价格修正率和平均深度价格修正率中，究竟应采用哪一种，要根据所给路线价的含义来确定。采用不同的临街深度价格修正率，路线价法的计算公式有所不同。下面先以一面临街矩形土地的情形来说明这个问题。,(1)当以标准临街宗地的总价作为路线价时，应采用累计深度价格修正率(即：单独深度价格修正率)。,(2)当以单位宽度的标准临街宗地(如临街宽度l英尺、临街深度100英尺)的总价作为路线价时，也应采用累计深度价格修正率，计算公式为：,(3)当以标准临街宗地的单价作为路线价时，应采用平均深度价格修正率，计算公式为：,一面临街矩形土地价值的计算,计算一面临街矩形土地的价值，是先查出其所在区段的路线价，再根据其临街深度查出相应的深度价格修正率。其中，单价是路线价与临街深度价格修正率之积，总价是再乘以土地面积。计算公式如下：,V(单价)udv,V(总价)udv(fd),V土地价格；,u路线价(用土地单价表示)；,dv临街深度价格修正率(采用平均深度价格修正率)；,f临街宽度；,d临街深度。,前后两面临街矩形土地价值的计算,计算前后两面临街矩形土地的价值，通常是采用“重叠价值估价法”，即先确定高价街(也称前街)与低价街(也称后街)的影响范围的分界线，再以此分界线将前后两面临街矩形土地分为前后两部分，然后根据该两部分各自所临街道的路线价和临街深度分别计算价值，再将此两部分的价值加总。,V(总价)u,0,dv,0,fd,0,u,1,dv,1,f(d-d,0,),V(单价)u,0,dv,0,d,0,u,1,dv,1,(d-d,0,)/d,式中 u,0,前街路线价；,dv,0,前街临街深度价格修正率；,d,0,前街影响深度；,u,1,后街路线价；,dv,1,后街临街深度价格修正率；,d总深度。,分界线的求取方法如下：,前街影响深度前街路线价/(前街路线价后街路线价)总深度,后街影响深度后街路线价/(前街路线价后街路线价)总深度,矩形街角地价值的计算,街角地是指位于十字路口或丁字路口的土地。计算街角地的价值，通常是采用“正旁两街分别轻重估价法”，该方法是先求取高价街(也称正街)的价值，再计算低价街(也称旁街)的影响加价，然后加总。计算公式如下：,V(单价) u,0,dv,0,u,1,dv,1,t,V(总价)(u,0,dv,0,u,1,dv,1,t)(fd),式中 u,0,正街路线价；,dv,0,正街临街深度价格修正率；,u,1,旁街路线价；,dv,1,旁街临街深度价格修正率；,t旁街影响加价率。,注意：,街角地如果有天桥或地下道出入口等而影响其利用价值的，应在上述方法计算其价值后再进行适当的减价调整。,该宗土地的单价 u,0,dv,0,u,1,dv,1,t,2000120%1000140%20%,2680(元/),该宗土地的总价土地单价土地面积,268015.2422.86,93.37(万元),假设旁街影响加价率为20%，计算该块土地的单价和总价。,三角形土地价值的计算,计算一边临街直角三角形土地的价值，如图9-7所示，通常是先将该直角三角形土地作辅助线，使其成为一面临街的矩形土地，依照一面临街矩形土地单价的计算方法计算，然后乘以三角形土地价格修正率(一边临街直角三角形土地价值占一面临街矩形土地价值的百分率)。,其他三角形土地价格的计算，通常是先将该三角形土地作辅助线，使其成为一边临街的直角三角形土地，然后依照前述方法计算一边临街直角三角形土地的价格，再相减，即可得到该三角形土地的价值。,如图9-8中是一块三角形ABC的土地，如果临街深度80英尺的一面临街矩形土地的平均深度价格修正率为116%，临街深度80英尺的三角形土地价格修正率为63%，试计算该块三角形ABC土地的价值。,【解】 在图9-7上作辅助线AD，AE，BE及CF，则有：,三角形ABD土地的总价1000116%63%7080/2,2046240(元),三角形ACD土地的总价1000116%63%2080/2,584640(元),三角形ABC土地的总价ABD土地的总价- ACD土地的总价,2046240-584640,1461600(元),高层建筑地价分摊的意义,通过高层建筑地价分摊可以解决：,各部分占有的土地份额；,各部分享有的土地面积；,各部分享有的地价数额等。,可操作方法主要有：,按建筑物面积分摊；,按房地价值分摊；,按剩余技术分摊。,第3节 高层建筑地价分摊,按建筑物面积分摊,按建筑面积进行分摊的优点，是简便、可操作性强，但存在的问题也是显而易见的，它主要适用于各层用途相同且价格差异不大的建筑物，如用途单一的住宅楼、办公楼。对于单价差别较大的建筑物不适用。,按房地价值分摊,房,按剩余技术分摊,若标准宗地的临街深度为10m，按照四三二一法则计算临街深度为15m的宗地价格，其平均深度价格修正率为( )。,A78 B85 C117 D150,