普洛斯-冷链状况及冷库选址与规划

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,41,冷链状况及冷库选址与规划,July 2008,ProLogis China,Jensen Yang,冷库的选址和规划,普洛斯,全球最大的仓库供应商,冷链产业构成及模式,冷库市场供需发展,冷库选址,冷链物流环境,冷库规划与选择要素,普洛斯介绍,普洛斯简介,普洛斯是全球最大工业及物流基础,设施提供商和服务商,.,开发,拥有,管理自有,物流,仓储设施,普洛斯在世界,19,个国家为,4,700,家企业提供,先进高品质的,物流,设施,普洛斯宗旨是建立全球物流设施网络,提供,顾客满意的,“,The Global Distribution Solution,”,普洛斯概要,公司总部,业务范围,总资产规模,美国科罗拉多州丹佛市,主营物流工业设施的开发及运营管理,340,亿美元（截至,2007,年,9,月,30,日）,公 司,概要,公 司 发 展 历 程,1991,年,1994,年,1996,年,1997,年,1999,年,2003,年,2005,年,ProLogis,创立,（前名,安全资本实业信托公司,）,纽约证券交易所成功上市,普洛斯开始国际化进程,进入墨西哥市场开展业务,普洛斯进入欧洲市场开展业务,普洛斯进入日本市场开展业务,普洛斯进入中国市场开展业务,普洛斯成功入选美国标准普尔,500,指数,在北美成功收购,Catellus,Development Corporation,涉足商业地产领域,普洛斯进入韩国市场开展业务,发展,16,年成为全球最大工业房地产公司,开发,/,所有,/,运营,面,积：,2,90,万,m,2,投资金额：,40,亿美元,普洛斯的全球设施网络,SIA,A,ORTH AMERICA,N,UROPE,E,日本,中国,韩,国，新加坡,等,美国,墨西哥等,英国，法国，德国,等,开发,/,所有,/,运营,面,积：,2760,万,m,2,投资金额：,159,亿美元,开发,/,所有,/,运营,面,积：,7,8,0,万,m,2,投资金额：,87,亿美元,普洛斯已进入中国,20,个,GDP,领先的城市,(,截止,2008,年,6,月,30,日,),北京,(2) (15.4 mm),上海,(1) (19.2 mm),广州,(3) (9.5 mm),深圳,(4) (8.3 mm),天津,(6) (10.4 mm),苏州,(5) (7.5 mm),杭州,(8) (7.5 mm),佛山,(11) (5.8 mm),青岛,(10) (7.4 mm),南京,(13) (6.9 mm),成都,(14) (10.8 mm),重庆,(7) (31.9 mm),武汉,(16) (8.6 mm),宁波,(12) (5.6 mm),大连,(17) (6.0 mm),无锡,(9) (5.6 mm),嘉兴,(43) (4.0 mm),长沙,(28) (6.4 mm),沈阳,(18) (7.4 mm),珠海,(76 ) ( 1.45 mm),公司成立,总部所,在地,分公司,（,1,9,城市,）,2003,年,中国上海,上海、,苏州,、杭州、南京、,青岛,、,无锡、嘉兴、宁波、,北京、天津、,大连、沈阳,、,广,州、深圳、,佛山、,武,汉,、重,庆,、成都,、长沙,运营,物流,园,数,所有,运营面积,开发中,面,积,开发预定面积,入,住,率,1,9,城市,48,物流,园,80,万,平方,米,49,万,平方,米,7,2,万,平方,米,98%,事業規模,普洛斯的成就,“全球最有价值的,1200,家公司”,商业周刊,“年度开发商”,美国国家工业及办公物业协会评选为,”中国最佳开发商,欧洲货币,流动地产,杂志,普洛斯和顾客群,为超过,4,700,家的大型跨国企业提供先进的物,流,设施,世界,1,000,强中超过半数的企业已成为普洛斯的核心客户,普洛斯的客户分布第三方物流企业,工业制造企业和零售企业,普洛斯的经营优势,普洛斯在,中国,的发展,中国,物流环境的变化,中国经济迅速发展，消费者对供给的质量、频率和时效性更高的要求。,物流设施落后,需要大力发展现代物流设施,经济宏观调控要求对土地和资金利用的效率化,企业注重主业经营,加强供应链管理,专业,3PL,快速发展,企业对物流设施的网络化,集约化,效率化的需求加强,普洛斯的优势,全球范围的客户经验,（,超,4700,家,）,连接世界,1,9,个国家的物流设施网络,国内外丰富的物流设施成功开发经验,赢得的中国政府的信赖和建立的良好关系,连接中国主要城市海港,空港,工业园区,城市配送中心地等战略接点的物流网络,高水准的物流设施开发,运营的本地化专业团队,在全球和重点市场保持领先,普洛斯冷库中国,名称,地点,面积,1,百盛华东配送中心,上海桃浦,12000,2,百盛华南物流配送中心,广东佛山,12000,3,百盛杭州配送中心及蛋挞厂,杭州下沙,8000,4,百盛青岛配送中心,青岛双益,7000,5,康新北京物流配送中心,北京通州,10000,6,康新苏州物流配送中心,苏州,10000,7,丘寿冷藏配送中心,上海闵行,4000,8,西诺迪斯华东配送中心,上海徐泾,4200,9,其他,干仓,冷冻库,冷藏库,冷库卸货区,机房,200sqm,普洛斯西北物流园的冷库,总面积：,12450,sqm,普洛斯闵行元江物流园的冷库,普洛斯通州物流园冷库,冷链产业构成及模式,冷链产业结构图,冷链物流是由冷,库、冷藏车、管理系统、 管理团队,有机组成的企业组织，将温控货物从起始地传递到终点的过程。其目的是满足政府监管机构、生产者、销售渠道及终端需求对产品传递的质量、时间和成本的要求。,冷库是冷链管理的核心节点。,下游存储,上游存储,加工,原料,终端,供应,补给,短拨,转运,配送,食品企业,配送冷库,储备冷库,温控加工,冷库,终端,冷链,冷藏车,冷藏车,冷藏车,冷藏车,冷链物流服务商,冷库设计院,冷库开发商,冷库设备供应,销售企业,冷链管理系统,冷藏车,温度监控,WMS/TMS,消费者,政府监管部门,以冷库为中心的冷链运作模式,储备型：,进出,-,大进大出，存储期长；,目标,-,转运批发和分发中心。,适用类型,-,大型生产企业产品对渠道的供应保障。,上海吴泾冷库、上食大场冷库等,配送型：,进出,-,快进快出，高周转率，,目标,-,终端销售点。,适用类型,-,中小型生产和终端销售企业。,普洛斯虹桥北冷库；交荣颛桥冷库,存储配送型：中间型,进出,-,进货批量较大，转运兼配送。,目标,销售终端及中间渠道,适用类型,-,大型连锁零售企业。,普洛斯西北物流园百盛物流华东配送中心,终端冷库,进出,进出量大小不一而足，生产型较大，零售型较小。,目标,-,补给生产线和销售柜台。,冷库按运作模式分类,市场占有率,价格,高低,历史长短,数量多少,单体大小,温控灵活度,作业特点,业务类型,储备型,1,4,1,2,1,4,淡吞旺出；大吞大吐,储备、,生产,配送型,4,2,4,4,3,1,多温度、快进快出；整进散出,终端配送,存储配送型,3,3,3,3,2,2,多温度、整进、整散出,存储、转运、配送,终端型,2,1,2,1,4,3,终端备货短存,即时补货,冷库市场供需发展,冷库供需发展状况,冷库总量供应不足，供给结构不合理。,国家关注储备安全，重点发展储备型冷库的更新换代。,销售终端力量日渐壮大。,食品企业数量众多。,国内冷藏库供需缺口大,资料显示，水果和蔬菜的,50%,，肉、鱼、奶等易腐食品的,100%,需要冷藏。,专家估计，目前中国已有冷藏容量仅占货物需求的,30%,。,上海冷库总量，全部冷库用来存储肉、奶、鱼、速冻食品满足率也达不到,60%,。,易腐食品消费量,（,2006,，万吨,),项目,全国,上海,上海比重,易腐食品,59460,750,1.26%,肉类速冻,8260,141.6,1.71%,奶类,800,61,7.63%,水产,4400,68,1.55%,水果,6000,150,2.50%,蔬菜,40000,365,0.91%,肉奶水产所需冷库,（万吨）,项目,需要量,冷库总量,供给率,中国,3365,880,26%,上海,68,41.8,60%,注：设周转率,3,个月,冷库需求进入快速增长期,根据西方发达国家的发展经验证明，在达到,4000,美元这个阶段点后冷冻冷藏食品市场将呈快速发展特点；,上海、深圳、广州等,9,个经济型城市，人均,GDP,已接近或达到,4000,美元。,扩大内需是中国今后较长时期的经济政策。居民消费是增长最为迅速的领域。,2006,年中国主要城市人均,GDP,城市,人均,GDP,（,$),深圳,8815,广州,7800,上海,7338,杭州,6505,北京,6210,天津,5177,南京,5000,沈阳,4440,武汉,3790,四川,2976,消费持续增长，未来发展空间广阔,需求增长迅速,易腐食品消费平均,增长率,8%,； 其中，速冻食品和乳品的增长率超过,20%,。,冷库供应增长较快,冷库供应量以平均每年,10%,以上的速度增长。,未来,10,至,20,年后达到平衡。,冷库吨位年增长率超过,10%,上海,中国,2004,32.9,700,2006,41.8,880,增长率,10.6%,10.2%,中国,2006,易腐食品生产增长率,种类,企业数,万吨,增长率,肉类食品厂,2500,7000,5%,速冻食品厂,2000,1000,20%,冷饮厂,4000,150,7%,乳品业,1500,800,30%,水产品,4400,4%,新型组合式冷库数量不足,土建冷库多层，缺少低温穿堂，存储成本低，存取效率低。传统冷库类型。占有,85%,的市场份额，并持续下降。,组合式冷库具有更高的存取效率和更快的建设速度，成为发展趋势。发展迅速，目前已占有,13%,的市场份额。,简易冷库体量小，成本低，质量差,除了冷库总量供应不足，还存在供给结构不合理。,冷库市场集中度过高。,市场集中度高的原因：,投资密度高，回收期长。,资源消耗大，不易获得。,长期以来，投资主体单一,季节性强,偏重大型化储备功能，忽略集中理货集中配送,上海冷库发展趋势,年份,企业数量,冷藏万吨,2004,155,家,32.9,2006,125,家,41.8,上海冷库重新布局 由于市政规划和世博会，从,90,年代以来，已拆除冷藏库,68,座，计,6.98,万吨。 即将拆除的冷藏库,3,座，计,2.82,万吨。,上海原有冷藏库主要分布在市区及黄浦江沿岸。,上海食品冷链布局随着全市六大物流基地建设稳步推进。,上海西北（江桥）的冷链物流中心、洋山深水港物流园区的低温配送中心、闵行地区的冷链物流中心、奉贤地区的水产冷链物流中心等均在建设和规划中。,国家关注食品储备安全，重点发展储备型冷库的更新换代。储备型冷库与配送型冷库存在天然矛盾。位置、功能、管理,销售终端力量日渐壮大。配送型冷库相对缺乏。,上海市目前全市,5000,家连锁超市、,313,家大卖场、,5600,家便利店等的冷链商品销售持续增长，预计上海市冷冻冷藏食品年消费量将以,10%,以上速度增长。,随着,产销渠道的变革,，越来越多的大型连锁零售企业、医药企业、日化企业和大型食品生产企业，需要独立的物流运作，以提高响应速度和供应质量。,大型零售终端占据市场渠道主体地位，以门店配给为目标的现代冷链物流中心建设开始兴起。冷库由储藏型向物流型转变。,普洛斯桃浦,YUM,！华东配送中心、中外运江桥冷藏配送中心、上海交荣物流颛桥配送中心。,大型公共型冷库难以满足配送质量和效率要求,食品企业数量众多。仅外资食品企业，中国外资食品企业,25500,家，中小企业占据市场的,80%,以上的数量。其中，上海,4500,家。上海,130,家冷库能够服务多少家？,中小型企业因其配送量较小，不受冷链物流企业重视。众所周知，聚沙成塔。在大家都围绕少数大型企业你争我夺时，利丰超市配送公司汇聚,3000,家中小企业专业进行超市，形成难以替代的市场竞争力。,正式这样的背景下，中小型冷链公司迎来发展的历史机遇。,然而，大型冷库在满足中小型企业冷链服务方面存在不经济性。,导致冷库供应现状的原因及结果,冷库市场行业进入壁垒高,：高投资、重资产、技术含量相对较高。,现有冷藏设施更新换代,近百年来，中国的冷库都是由政府建造，所建冷库多为,行业冷库,，设施陈旧，存储和配送功能弱，处于更新换代期，不能满足,综合冷链物流,需要。,对外包设施的需求,企业建造的冷库多为厂内使用，难以满足社会需要。第三方物流由于其营运特点和经济实力原因，无力或不愿自建冷库。,配送型冷库数量不足：,新兴市场；中小企业资金能力不足，土地获得壁垒高。非专业性。退出困难。,因此，冷库发展向着大型储备型和配送型两极发展，,适应市场需求的配送型、多温度、多品类适应性的组合式仓库成为市场的新宠。,供需发展的困惑与机会,除了冷库总量供应不足，还存在供给结构不合理。,国家关注储备安全，重点发展储备型冷库的更新换代。储备型冷库与配送型冷库存在天然矛盾。,销售终端力量日渐壮大。配送型冷库相对缺乏。,食品企业数量众多。大型公共型冷库难以满足配送质量和效率要求,冷库由于多方面的原因，供应不足。,导致：,适合终端配送的配送型和存储配送型冷库，一库难求。,冷库获得渠道,企业获得冷库渠道,自建合建,向开发商定制，长期租赁,租赁现有,公共型冷库,冷链业务外包给冷库运营公司,租赁公共型冷库,一家主营，承揽物流业务并分租。农贸市场式,物流园区型，业主与物流管理相独立，有限客户，规范管理，与企业自有同效。普洛斯式,开发商建造租赁冷库,针对特定需求进行定制建造。,V V,面向非确定需求，建造型通用冷库。,V,做好冷库地坪，根据客户需求改建冷库。,V,选址与规划,冷库规划,孙子说：善战者胜于易胜者也。做好规划才能在商业竞争中，不战而胜。,无论是第三方物流还是生产、贸易企业，其冷库规划都必须考虑综合效率和成本的满意，供需双方在效益上达成一致才能赢得订单，这些效率和成本包括：,进货和配送运输的综合效率与成本 位置选择,员工可获得性及员工成本等企业综合效率与成本。 位置选择,存储效率、进出效率、存取效率与成本 冷库类型选择,源,选址,供应链的思想可以归纳为供货,源,、功能,库,、消费,流,系统。,新的大型低温物流中心项目选址考虑城市布局、运输方式、到市区交通便利和交通网络。,在选址上需要关注所选位置距配送和分流主节点的距离。如配送车辆到外环时间、距离及综合成本。消费重心距仓库距离。（如图）,例（某国际知名连锁餐饮公司华东配销中心一定选址在桃浦，原因在于其主供应商分布在桃浦，其配送重心在浦西。选址桃浦是其配送中心的最佳位置。）,库,流,大型冷库选址,位置选择只存在有限灵活度和满意度。当鱼和熊掌不能兼得？,规划,冷库根据存储货物存储要求，一般分为,恒温库,10-30 ,某些化妆品、精密零部件等,恒温库,15-20 ,主要用来存储医药、高档皮革、鲜食食品等,保鲜高温库,+5-5,主要用来冷却肉、配餐加工、果蔬、蛋奶类、药材等。,冷冻中温库,-10-23,主要用来储藏肉类，水产品及适合该温度范围 的产品。,冰品低温库,-23-30,主要用来储藏雪糕，冰淇淋及低温食品等。,超低速冻温库 ,-30,主要用来速冻食品及工业、医疗等特殊用途。,例：普洛斯虹桥北,配送型冷库和存储配送型冷库目标进行多温度综合配送。,要求多温度带控制；温控带宽大，面积配置灵活。,上海冷库供应分类,上海冷库构成,规划,规划,存储量、存储时间及仓库高度和扩展能力,存储容量是根据贮藏产品在冷库内堆放所必需占据的体积，加上行间过道，与墙壁、天花板之间的空间等计算出来。,冷库设计时还要考虑必要的附属建筑和设施，如工作间、包装整理间、工具库和装卸台等。,存储量大、存储时间长，宜使用净高,9,米以上存储型或存储配送型冷库,存储量小、时间短，宜使用净高,7,米以下配送型冷库存储。,根据出货量、出货集中度配备备货区、,Dock,数量，,出货集中度高，规划备货区应大，常规低温穿堂宽度,5-10,米，配送型应宽,10,至,15,米。,常规仓库每千平方米一个,dock,。但配送型应提高到,500-800,平方米一个。,车型配比设计装卸平台和门封配置。,常规平台为,1.35,米，适应集卡等大型车辆。但配送车辆相对较小，车底盘高度较低，或提高地面或降低门封适应车型，降低逃冷提高效率。,门封适当加宽，适应国内车辆规格杂乱现状。,货架通道：内部柱网设计适合冷库作业精度低的特点。通道宽度,4,米。,联系方式：,杨晓理,普洛斯（中国）投资置业有限公司,Jeyang,021-61052751,Q&A,