写字楼产品物业建议

單擊此處編輯母版文本樣式,第二級,第三級,第四級,第五級,*,深圳写字楼概况,写字楼发展趋势,趋势一：深圳商务市场发展趋于成熟,市场发展趋势分析,趋势二：写字楼市场发展西移趋势明显,区域供应分庭抗争：中心区、中心西区、南山商业文化中心区、将齐头并进,中心区：星河发展中心、卓越时代广场二期、嘉里建设中心、港中旅等项目面市。,南山商业文化中心区：南山写字楼供应将超过,25,万。,中心西区：金运世纪大厦、农科时代科技广场。,市场发展趋势分析,市场发展趋势分析,趋势三：写字楼产品发展趋向人性化演变,航天大厦,安联大厦,项目位置：中心区,占地面积：,5917.30,平米,建筑面积：,93730.00,平米,绿化率：,20 %,楼层状况：,35,层,总 户 数：,207,通过花园，将一层分割为,1/4,双卫生间,高区空中花园,通过花园，将一层,分割为,1/2,，各自独享,中低区空中花园,案例借鉴：安联大厦,关键字： “肺空间”、人性化生态化办公,产品成功：赠送空中花园，各单元独立办公,以绿色办公、“肺空间”、城市文脉、环保节能及阳光办公等五大设计理念,绿色办公。在建筑的竖向不同高度，安联大厦设计了,28,个空中花园和,1,个屋顶花园，形成了立体休闲空中花园群，顺应回归自然的潮流。,由两座建筑实体和中庭构成，其中中庭为,150,米，上下贯穿，产生竖向气流带动空气流通，与室外自然空间相融，形成独特的建筑“肺”空间。结合板式造型和巧妙的横向透风设计，保证了大厦的每一个角落都能享受自然的新鲜空气。,案例借鉴：安联大厦,写字楼大势,大势环境,关键词：商务市场、新楼供不应求,2005,全年,28.49,2006,全年,38.70,同比,35.84%,2006,年到,07,年，共经历了两个销售周期，目前处于第二周期的波谷位置。影响两个成交周期的因素都是,新增供应,。,从,07,年新推项目的销售成绩极佳的表现来看，市场的,吸收能力,比以前明显增强很多。,2006,上半年,16.93,2007,上半年,20.78,同比,22.7%,宏观市场环境认识,大势环境,关键词：二手成交超过一手,投资氛围浓厚,2006,年，写字楼,三级市场,成熟稳定，全年总成交为,43.41,万平方米，同比大增,48.87%,，也超出,2006,年刚创下历史成交新高的一手写字楼交易面积,12.17%,。写字楼三级买卖市场成熟稳定的一个重要标志就是成交量稳定，波动不大,季度,年份,1,季度,2,季度,3,季度,4,季度,全年,2006,10.26,11.31,9.85,12,43.41,宏观市场环境认识,大势环境,关键词：新推项目、价格飙升,2007,年写字楼成交均价比去年大幅提升，同比大幅上升了,53.8%,，价格仍在持续增长中。,6,月份均价出现大幅滑落，主要因为成交结构的原因，主要集中于宝安锘铂广场和中心区的财富大厦。,宏观市场环境认识,二手市场,二手市场,大势环境,关键词：罗湖区，二手价格大涨,宏观市场环境认识,大势环境,关键词：中心区，二手价格大涨,上半年，中心区二手写字楼均价为,24935,元,/,平方米，环比,06,年下半年猛涨了,40.2%,。,上半年中心区写字楼价格大增，到,6,月，价格直逼,30000,元,/,平方米。其中既有结构性的因素，如大中华等一批中心区目前最高档次的写字楼投入使用，其二手价格高高在上，拉动了整个中心区的二手均价；主要因素仍然是中心区各写字楼在目前市场环境上的价格集体疯狂攀升。,宏观市场环境认识,大势环境,关键词：中心西区，二手价格大涨,1-8,月，中心西区二手写字楼均价为,17769,元,/,平方米，环比,06,年下半年猛涨了,40.2%,。,上半年中心区写字楼价格大增，到,6,月，价格直逼,30000,元,/,平方米。其中既有结构性的因素，如大中华等一批中心区目前最高档次的写字楼投入使用，其二手价格高高在上，拉动了整个中心区的二手均价；主要因素仍然是中心区各写字楼在目前市场环境上的价格集体疯狂攀升。,宏观市场环境认识,租金市场,大势环境,关键词：罗湖区租金上涨，华润大厦独领风骚,8,月，华润大厦的租金上涨了,11.1%,，达到了,200,元,/,月,/,平方米的水平，这是目前深圳写字楼租金的最高水平。,证明了罗湖得写字楼仍然具有吸引力。,宏观市场环境认识,大势环境,关键词：中心区、租金上涨缓慢,上半年中心区写字楼平均租金为,121.5,元,/,月,/,平方米，环比去年下半年增长了,7.2%,。,相对于二手售价的惊人增幅，市场真实自用需求的租金没有跟上售价上涨的步伐；,同时，与中心区现楼供应量增大也有关，随着下半年金中环、卓越时代广场、新世界中心等新项目被市场迅速吸纳，供求关系发生变化，未来租价上升的空间仍然较大。,宏观市场环境认识,大势环境,关键词：中心西区、租金上涨,上半年中心区写字楼平均租金为,121.5,元,/,月,/,平方米，环比去年下半年增长了,7.2%,。,相对于二手售价的惊人增幅，市场真实自用需求的租金没有跟上售价上涨的步伐；,同时，与中心区现楼供应量增大也有关，随着下半年金中环、卓越时代广场、新世界中心等新项目被市场迅速吸纳，供求关系发生变化，未来租价上升的空间仍然较大。,宏观市场环境认识,深圳,7,月,10,日起实施“限外令”,宏观政策环境认识,深圳实施“限外令”,境外机构和个人在我市投资购买非自用房地产，应当遵循,商业存在,的原则，按照外商投资房地产的有关规定，申请设立外商投资企业，经有关部门批准并办理有关登记后，方可按照核准的经营范围从事相关业务。,政策原文请见, 气派,楼盘名称,大堂高度（米）,建筑高度（米）,大堂高度,/,建筑高度（）,航天大厦,14,99.6,14.06,诺德中心,12,193.2,6.21,卓越大厦,10,87.2,11.47,国际商会中心,18,216,8.33,世界金融中心,18,174.9,10.3,地王大厦,29,384,7.55,取样本的平均比例,9.65%,取标准层高度,4.2,米的,23,倍,（所选样本为其能把大堂高度作为亮点宣传的写字楼。）,电梯系统,关键词：国际品牌、大容量、品味内饰,项目名称,空调品牌,类型,特点,安联大厦,大金,VRV,、约克,1-4,层，约克中央空调,5-32,层，约克中央空调,33-35,层，大金,VRV,冷暖空调,预留分体空调室外机位置,诺德中心,特灵,中央空调,17,航天大厦,麦克维尔,中央空调 分户计量,独立的新风系统,新华保险大厦,开利,中央空调 分户计量,独立的新风系统,中央商务,开利,中央空调 分户计量,独立的新风系统,财富大厦,原装日立,中央空调,关键词：分户计量、,24,小时办公、独立新风系统,外立面建议,&,灯光工程,利用夜间照明体现,建筑外型与结构美,灯光就是建筑的灵魂,考虑因素：,城市夜景已是城市最美的风景，通过灯光效果更能勾勒出建筑的线条与灵魂。,建议要点：,不可以影响建筑的白天景观,物业维修方便；,不可采用彩色及大量的动态变化光色；,光色方面建议采用：黄、白两种光色,选择灯具的原则是必须符合设计的配光要求、灯具造型美观与建筑外观材质及造型协调匹配、品牌及质量安全,选择智能控制照明方式，可以节电在,2050%,以上。,考虑因素：,细节决定成败，洗手间设计是最容易忽视的细节，但却是客户实在感知到的地方。,建议要点：,设施完备的卫生间，与各办公间门口要有分隔距离；,设置玄关和过渡前室，并利用该空间提供人性化服务，如整装室或化妆间；,在基本装修方面，地面和墙面选用高档石材，配备厕纸、衣物钩、干手机，选用感应式水龙头，选用名牌洁具如科勒、美标、,TOTO,等；,预备,4,个蹲位以上的空间。,卫生间的装修色调、采光色调与公共部分要求协调统一。,公共空间,&,公共卫生间建议,容易忽略的甲级写字楼细节卫生间细节之处体现品质高低,车位数量建议,车位,已成为目前写字楼客户最关心的问题之一,尤其是现在已开始成为衡量写字楼档次和形象的重要参数。,甲级以上写字楼对车位的要求是：,75-150,平米,/,个,，,对于综合用途的项目还需更多停车位或者周边必须有足够的车位提供。,谢谢！,中原地产代理（深圳）事业三部,C,组,