房地产基础知识入职培训

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,单击此处编辑母版标题样式,*,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,单击此处编辑母版标题样式,*,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,单击此处编辑母版标题样式,*,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,单击此处编辑母版标题样式,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,单击此处编辑母版标题样式,房地产基础知识,讲 座,2007.07.10,东湖中央花园房地产基础培训,主讲：冯美幸 营销策划：泰祥房地产,目 录,认识一个行业,认识我们的团队,认识自我,房地产专业知识,1,认识一个行业,认识房地产行业,LOREM IPSUM,特点,特点,房地产龙头,发展趋势,现状,房地产销售,发展过程,认识我们的行业,-(,一,),特点,:,国民经济的重要支柱产业,温家宝总理在今年十届五次政府工作报告中明确指出,:,：“房地产业对经济，改善人民群众住房条件有重大作用，必须促进房地产业持续健康发展”。房地产行业是国民经济的基本承载体，是在工业化、城市化和现代化过程中兴起、发展所形成的独立产业，同时又推动了工业化、城市化和现代化的进展，己经成为现代社会经济大系统中一个重要的有机组成都分,认识我们的行业,-,特点,（一） 位置的固定性和不可移动性。,（二） 使用的长期性。,（三） 影响因素多样性。,（四） 投资大量性。,（五） 保值增值性。,（六） 行业相关性。,认识我们的行业,-,(,二,),发展过程,:,第一阶段：理论突破与试点起步阶段（1978至1991年）,1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。1982年国务院在四个城市进行售房试点。1984年广东、重庆开始征收土地使用费。1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。,认识我们的行业,-,发展过程,第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段（1992至1995年）,1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。1993年“安居工程”开始启动。1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。,认识我们的行业,-,发展过程,第三阶段：相对稳定协调发展阶段（,1995,至,2002,年）,随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。,1998,以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。,认识我们的行业,-,发展过程,第四阶段：价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段(2003年以来),2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。这一轮的上扬达到高峰，从2003年到2007年都在头部横盘整理，2004年调控供给、2005年调控需求、2006年调控结构、2007年继续调整，估计到2007年底差不多调整完毕，然后，随着2008年奥运会这个东风的作用，中国新的一轮房地产，在把头部转化为底部以后，又有一波上扬。这个过程当中所有的风险被释放、泡沫被消减、结构被调整，不合理的状况被缓解，积压的房子被消化，这就为下一轮发展夯实了基础，从2008年开始新的一轮平稳增长，这是一个台阶式的上扬，这是中国房地产发展的特征。,认识我们的行业,-,现状,1，中国的房地产泡沫有多严重？,在过去十年，中国房价大部分时间都是在持续上涨（除少数季度外）。根据我们使用的房价数据（始于2004年），2004年至2013年，全国名义房价上涨136（实际房价上涨84）。一线城市的房价涨幅更加突出，北京上涨303（实际房价上涨214），上海上涨219（实际房价上涨149），深圳上涨457（实际房价上涨335）。,一些分析师称这种房价上涨“史无前例”，甚至是“史上最大的房地产泡沫”。这是真的吗？,如果我们只关注房价的涨幅，上述说法显然太过夸张。房地产市场的泡沫并不罕见，它在很多国家的各个时期都会发生。中国房价上涨（全国水平）的幅度与全球金融危机之前的美国、英国和西班牙的经历相似。过去十年内，金砖五国经济体中巴西、俄罗斯和南非的房价涨幅甚至更高（印度没有正式的房价数据）。事实上，对中国房地产的关注更多是因为中国是第一人口大国和全球第二大经济体。,认识我们的行业,-,现状,2,、城市化进程有助于中国避免严重的房价崩盘？,这方面证据并不令人信服。如下图所示，乍一看，房价修正幅度与城市化率（在房市繁荣的高峰年）没有关联。,然而，这一结论的部分原因可能是样本选择问题，因为在过去20至30年，样本侧重于发达经济体。城市化率平均为77。在56个例子中，其中31个例子的城市化率高于75，仅4个例子的城市化率为50或以下。事实上，在城市化率最低的样本组（50以下）中，房价的平均修正水平相对较小（见下文第二个图）。低城市化率可能意味着城镇化上升的空间, 稳定的住房需求可能有助于避免房价崩盘。然而，由于样本限制，很难测试这个假设的正确性。,认识我们的行业,-,现状,3,、收入增长越快, 房价下调幅度可能较轻？,经验观察似乎证明了这一点。收入（使用人均GDP来衡量）增长与修正期的房价变动显著相关。收入增长较快的国家, 其房价在调整期下跌幅度较小。在我们的样本中，收入增长为负数（或持平）的国家房价下跌最严重。,这种关系很容易解释。房地产市场调整的一个主要功能是使房价回落到可承受的水平, 而这既可以通过房价下降, 也可以通过提高收入来实现。,认识我们的行业,-,现状,4,、房地产周期具有重要的宏观意义？,我们认为，中国房地产市场的调整具有重要的宏观意义。这也适用于许多其他经济体。在房地产繁荣期，房价上涨的幅度与经济扩张密切联系在一起（下文第一个图所示）。同样地，在修正期间，房价调整幅度同样也会影响增长率，尽管二者的联系似乎不像房价上涨时期那么显著（下文第二个图所示）。,认识我们的行业,-,(,四,),发展趋势,:,趋势之一、房地产开发行业利润率逐渐降低并趋于合理水平,趋势之二、积极采用新材料、新技术，大力发 展绿色建筑,趋势之三、房地产开发模式强调专业细分与合作,趋势之四,、,融资能力和资本运作能力要求更高,趋势之五,、,品牌化经营、精细化管理和标准化制定,趋势之六,、,营销成为核心和关键环节,趋势之七,、,更加关注市场变化、重视周期性波动规律,认识我们的行业,全国房地产前十你知多少,2015,年全国房地产前二十强,1 万科企业股份有限公司,2恒大地产集团,3 绿地控股集团有限公司,4保利房地产（集团）股份有限公司,5 中国海外发展有限公司,6 碧桂园控股有限公司,7 世茂房地产控股有限公司,8 融创中国控股有限公司,9龙湖地产有限公司,10 广州富力地产股份有限公司,11 华润置地有限公司,12 华夏幸福基业股份有限公司,13招商局地产控股股份有限公司,14 金地（集团）股份有限公,司,15 远洋地产控股有限公司,16绿城房地产集团有限公司,17 荣盛房地产发展股份有限公司,18 北京首都开发控股（集团）有限公司,19 复地（集团）股份有限公司,20 金科地产集团股份有限公司,认识我们的团队,-,泰祥房地产,一、企 业 简 介,泰祥房地产经纪有限公司成立于2002年，注册于2004年是燕郊房地产最早的独资经营企业之一。,泰祥房地产经纪有限公司是三河唯一一家直营连锁门店，在燕郊主城区拥有近20余家直营连锁店面和400余名专业地产经纪人队伍，最早推行品牌化，连锁化，网络化、渠道共赢的发展新型房屋中介连锁服务企业。随着市场的发展2014年一手房事业部置业顾问达到150余人，同时北京、天津、河北等渠道合作公司达五百多家专门为本司带客源为其服务。先后代理全国房地产十强世茂（萨拉曼卡）、华夏幸福（京东孔雀城）、碧桂园等，燕郊本地项目汇福悦榕湾、福成理想新城、北京悦等，国家扶持项目大爱城。成功的根据现有的信息化网络时代运用一、二手房联动、渠道合作机制的新型营销模式的房地产经纪品牌企业。,本司是燕郊首家网签试点单位，公积金合作单位。我们本着“专注 诚信 责任 是我们的生存方式，放心一切有我”的经营理念，以做京东最好的房地产交易平台同时走出河北面向全国打造百年泰祥的公司的愿景，为了共同愿景，我们共同努力，共享成功.,认识我们的团队,-,东湖房地产,东湖集团成立于2002年，目前拥有西安市东湖旅游发展有限公司、南阳市卧龙农工贸产业基地、南阳市红阳房地产开发有限公司、南阳市中阳实业有限公司、二龙山风景区有限公司等多家全资子公司，主要涉及房地产、基础设施建设、旅游、酒店管理、苗木种植等行业，项目遍布陕、甘、豫等地。,2002年前后，公司先后投巨资在西安开发建设了“浐河花园”、“西安浐灞三角洲综合治理开发”等项目，对西安浐灞河流域近20000亩土地、水面进行综合治理，再现了古都“八水绕长安”盛景，同时，这些项目还对西安城市框架拉大、地下水位攀升、生态环境改善、保障浐、灞河两岸人民生命财产安全等方面做出了重要贡献。时任陕西省委书记李建国、中共十五届候补中央委员、陕西省委常委、人大副主任崔林涛、西安市委书记栗战书、袁纯清等领导先后多次到工程现场视察、指导工作，对该项目的战略价值给予了高度评价。,目前，该区域已成为西安市东部区域经济、文化、金融中心，西安市对外展示的窗口，欧亚论坛的永久会址、第三十届世界园艺博览会的会址就坐落于此。,销售自我认识,1、 定期组织市场调研，收集市场信息，分析市场动向、特点和发展趋势。,2、 收集有关房地产的信息，掌握房地产市场的动态，分析销售和市场竞争发展状况，提出改进方案和措施。,3、 负责收集、整理、归纳客户资料，对客户群进行透彻的分析。,4,、根据公司市场营销战略，提升销售价值，控制成本，扩大产品在所负责区域的销售，积极完成销售量指标，扩大产品市场占有率；,5,、与客户保持良好沟通，实时把握客户需求。为客户提供主动、热情、满意、周到的服务,销售自我认识,一、自信：,自信讲究的是自信心，我们要明确自信心就是一种力量。,首先，要对自己有信心，每天工作开始的时候，都要鼓励自己，我是最优秀的！我是最棒的！信心会使你更有活力。那么，我们的信心来自何方。,1、自我认知良好，无限定性概念；,2、寻求榜样的力量；,3、对成功有较为准确的定位；,4、对成功有足够的耐心；,5、要有梦想，自主、自立、自由。,同时，要相信公司，相信公司提供给消费者的是最优秀的服务，要相信自己所销售的房源也是非常有市场的，相信公司为你提供了能够实现自己价值的机会。要能够看到公司和自己形象和服务的优势，并把这些熟记于心，要和对手竞争，就要有自己的优势，就要用一种必胜的信念去面客户和消费者。,作为地产经纪人，你不仅仅是在销售房子，你也是在销售自己，客户接受了你，才会接受你的商品。,施工图审查,开工,3,销售的自我认识,-,目标感,对于目标结果，要分阶段达成，注意积累，循序渐进，不要妄想一步到位。而时间的管理上，应该注意区分到达目标过程中事件的轻重缓急，以便解决问题，向目标靠近。,1、既重要又紧急的事件；,2、重要但不紧急的事件；,3、紧急但不重要的事件；,4、不紧急不重要的事件。,从上面几个方面把握通向目标的事件分析，进行思考和计划：,1、拿出时间来思考，作好全盘规划；,2、每天作好第二天的安排；,3、不要总是让紧急的事情打乱计划。,只有这些我们都作到了，我们的目标将不再遥远。,销售自我认识,二、目标感：,做任何事情，都应该有一个明确的目标，如果丧失目标，就根本不可能达到目标。,三十四岁的美国妇女弗罗纶丝查得威克是横渡英吉利海峡的第一位女性。完成这项壮举之后，她决定向另一距离更远的海峡卡塔林纳海峡挑战，即从加利福尼亚海岸以西21英里的卡塔林纳岛游向加洲海岸。如果她的壮举能成功的话，她将成为第一个游过这个海峡的女性。1952年7月4日清晨，加利福尼亚西海岸及附近的太平洋洋面笼罩在浓雾中。那天早晨，海水冻得她身体发麻，雾很大，她连护送船都几乎看不到。她一个人游着，千万人在电视上看着。时间一分一秒地过去了15个小时，她还在游着。在以往这类渡海游泳中，她的最大问题不是疲劳，而是刺骨的水温。终于，她感到又累又冷，她知道自己不能再游了，就请求拉她上船。随船的教练及她的母亲都告诉她海岸很近了，劝她不要放弃。但她朝加洲海岸望去，浓雾弥漫，什么都看不到。最后，在她的请求下，（从她出发算起15小时55分之后）人们把她拉上了随行的船，其实这时她离加洲海岸只有半英里远了！后来她总结到，令她半途而废的不是疲劳，也不是寒冷，而是因为在浓雾中看不到目标。迷茫的目标，动摇了她的信念。两个月后，她成功的游过了同一海峡，仍然是游过卡塔林纳海峡的第一个女性，且比男子的记录快了大约两个小时。因为这次她有了非常明确的目标。由此看来，目标是多么的重要！在对于目标的把握上，应该注意,两大要素：明确量化的结果，掌握限定的时间。,销售自我认识,三、专业度：,就房地产经纪人而言，你所从事的本身就是一个专业性很强的工作，你的专业程度直接影响着你的客户，当然也影响到你的业绩。,客户为什么找你买房子？房主为什么找你卖房子？因为你专业，你对房地产领域的所有相关知识都了如指掌，能给他们一个专业服务业。房主可以以合适的价格卖掉房子，客户可以以合适的价格买到房子，还有未来的增值和想象空间、在你这里，可以得到所需要的所有专业服务。如果问你这个也不懂，那个也不懂，那么客户找你干什么？凭什么要付你佣金？,贝蒂，哈德曼是亚特兰大的房地产经纪人。由于任何一顶待售的房地产可以有好几个经纪人，所以哈德曼如果想出人头地的话，只有凭着丰富的房地产知识和服务客户的热诚。哈德曼强调：“我始终掌握着市场的趋势，市场上有哪些待售的房地产，我了若指掌。在带领客户察看房地产以前，我一定把房地产的有关资料准备齐全并研究清楚。”哈德曼强调，今天的房地产经纪人必须对“贷款”有所了解。“知道什么样的房地产可以获得什么样的贷款是一件很重要的事，所以，房地产经纪人还要随时注意金融市场的变化，才能为客户提供适当的融资建议。,销售自我认识,-,表达力,用流畅的、富有感染力的语言将你要说明的问题讲给你的客户，使客户能够清楚地了解你语言的含义，了解他想知道的问题答案，这是提高工作效率的重要一环。,但是，请一定牢记一个忠告：感觉总是比语言快十倍。因为这绝对是一个真理。请随时随地注意自己和客户的肢体语言，这是感觉获得的最直接信号，也许比语言更有效。所以，我们在表达力方面一定要注意下面几个方面：,1、形象：装容适宜，得体自然，服饰规范，尊重对方。,2、眼神：目光亲切，自然平和。真诚相对，顺势而动。,3、语言：口气坚定，充满自信，知识丰富，认真请教，善于倾听，答疑解惑。,4、举止：落落大方，避免拘谨，重视对方，且记张狂。,从上面几个方面看，除过语言外，尚有三条，皆在形象与肢体。所以，我们在向客户推销过程中，除要提高自己语言的表达力外，也要注意自己肢体的语言表达力，更要注意客户的肢体语言。,销售自我认识,一般来说，客户们不会直言告诉你他们对你的话能否听得进去，但他们的身体语言会这样做。通过观察人的五个身体语言表达渠道：脸、手臂、手、脚和身体角度，就能知道客户对你提供的信息的接受程度，这是客户的一种表达力，这些程度像交通信号灯一样有三种：绿灯、黄灯和红灯。当你观察到客户的这些信息后，就要开始相应的行动，尽力去了解客户的想法并引领他们转入更加积极的态度。,绿灯：这种信号表示客户对你提供的信息感兴趣而且非常信任你。这些人的身体角度会面对你，身体略微向你倾斜；他们脸带微笑，眉毛上扬，眼睛始终注视你的眼睛；坐着时，客户不会无礼的翘起二郎腿。你看到这些绿色信号，你大可放心的肯定你有足够的营销机会，但别忘了你自己的“绿色”信号将有助于保持和加强客户对你的接受性态度，所以你自己要始终保持开放和友好。,黄灯不为你言语所动的客户会亮出黄色信号，他们可能对你还心存怀疑，也许害怕会后悔自己的决定。这些人的特点是：身体角度与你略偏，脸上表情僵硬、不快、怀疑或者傲慢；他们会抱起手臂、翘起二郎腿，人也显得坐立不安。犹豫和担心导致这样的态度，但这还是比较容易改观的。保持你积极和友好的的态势，用开放性的问题鼓励你的客户说出想法。你可以说：“我想听听你的意见。”或者“你对现在的情况怎么看？”客户的回答可以帮助你了解他们关注的问题，找出症结所在，提供答案，用你积极的态度去感染他们。,红灯如果你忽视客户的黄灯预警，客户可能就开始传递红色信号，这时的事态就比较严重了。红色信号很容易辨认，这些人身体角度可能威胁性的前倾向你，或者远远地后靠远离你，脸上表情紧张、涨红，有的人开始摇头。他们的手臂抱的更紧，手或握拳，或指指点点，或掌心向外示意你停止。这时候你应该快速采取行动去使客户平静下来，挽救局面。首先，不要为自己辩护，先对客户的这种态度表示理解；然后重新部署谈话方式，把重点放到你的建议的优点上来；第三，继续不断的传达你自己开放和友好的积极信号。,有一点要记住，预防比治疗有用得多，在与客户谈话中时刻注意他们的身体语言，当看到黄灯时就要提高警惕，让客户的身体语言指导你顺利开展营销工作。,五、细节：,细节是完成的重要程序，只有把握每一个细节，力求完美，你将取得完美的结果。具体要把握好下面几点：,A、在接待环节，就要注意作好收集关于客户的信息的工作,。比如客户的姓名、姓别、来访人数、客户特征、来访交通工具、联系电话、意向户型、意见建议、认知途径、来访批（人）数、意向价格、交楼标准、客户来源等；,记录每一次洽谈经过，将与客户的每一次接触过程尽量详尽地记录下来（包括电话追踪、多次来访情况），以便掌握客户情况；建立联系通道。与客户保持经常性的联系，通过电话访谈等方式了解客户动态，通过交往，把客户交为自己的朋友；坚持不懈。客户如果还没有做出购买决定，就要继续跟踪；结案。记录客户成交情况或未成交原因。,经纪人应该经常在空闲的时候，翻看自己的客户档案，回忆客户的模样，接待的过程，加深对客户的印象。当客户第二次来访或来电的时候，我都可以准确地叫出他的名字，和客户建立朋友关系就是从这一步开始的。只要在工作当中，认认真真地用心去做，肯定会达到销售技巧的最高水平。,销售自我认识,-,细节,B、善于在细节上捕捉灵感,1、具有专业形象，一言一行要面带微笑。,2、时时与顾客交流，缩短彼此距离。,3、顾客问的每一句话，回答前要想想他是什么目的。,4、仔细聆听顾客的每一句话。,5、不要把自己的思想强加给顾客，先肯定后否定。,6、不要做讲解员，要做推销员。,7、要运用赞美、赞美、再赞美。,8、在谈判中不慌不忙，要注意语气的变化，有高潮，有低估。,9、在作介绍是要语言明确，简单易懂。,10、理论分析要到位，要侃深，侃透、侃细。,11、要灵活，讲例子不讲大道理，给人深入浅出的形象比喻，达到声情并茂的效果。,12、顾客提出问题一定要抓住，分析到位，牵住顾客。,13、间接逼定充满自信，一轮不行下一轮再来。,14、必须准备充分落分明。话题，不能冷场。,15、咬字清楚，段落分明。,销售自我认识,-,细节,C、耐心、诚心的把握好各种细节,从客户角度考虑，绝大多数客户不可能一次就看中，作为一个置业顾问，你如果一次能提供比较多的选择，客户会感激不尽。,设想有,10,个客户来看房，能有一个人当场给单吗？也许有时会有的，但绝大多数情况下，这是不可能的。客户与置业顾问如果以前不认识，没有任何的信任关系，客户会犹豫，再犹豫；考虑再考虑。但是，做为一个优秀的房产经纪人，绝不能因为,10,个客户来让你带他去看房，结果没有一个人下定而灰意冷、怠慢客户。如果没有耐心，你绝不会成为一个优秀的房产置业顾问。,以,10,个客户为例，这一百个客户你如果细心照料的话，在将来的某个时候，任何一个人都可能成为你的忠诚的客户。你如果因为现在他们没能给出任何单就怠慢他们的话，你将一无所获。而你如果反其道而行之的话，你可能会赢得不只这,10,个客户。因为他们有朋友，有亲属，有朋友的朋友，有亲属的亲属。他们今天由于各种原因不能立即做决定，并不代表他们将来不能，何况不能立刻落单并不一定是他们的错。,一般人陪客户看房时，可能只是单纯地给客户一些这个房子的资料，再登记一下客户的资料。而真正的金牌经纪人陪客户看房时，只要有时间，总是尽可能提早到达并准备至少四五个不同价位楼层的房子的资料，让客户有更多的选择余地。,房地产基础专业知识,有关规划的概念,有关产权的概念,有关土地的概念,有关住宅的概念,有关面积的概念,基础知识,有关土地的概念,-,房地产,1,、房地产：,房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分以及附带的各种权益。从房地产存在的自然形态上来看，主要分为两大类，即土地和建成后的物业。,房地产基础知识,1,、土地市场：一级市场（土地市场）；二级市场（房地产交易市场）；三级市场（租赁市场）。,2,、土地性质：全民所有制（国有）；集体所有制（村、镇）。,3,、三通一平：,通常指施工现场达到路通、水通、电通和场地平整。“三通”是把开发区红线 以外的道路，给水排水管道、供电线引入施工现场，“一平”是把施工现场的土地进行平整。,4,、七通一平：大的开发区或重要的开发项目施工准备工作的要求。“七通”包括道路通、水通、雨污水通、电力通、通讯通、煤气通、热力通。“一平”是土地平整。,5,、国有土地使用权证：指经土地使用者申请，由城市各级人民政府颁发的国有土地使用权的 法律凭证。该证主要载明土地使用者名称，土地坐落、用途，土地使用面积、使用年限和四至范围。,6,、土地使用年限：居住用地70年，工业用地50年，科教文卫50年，商业用地40年，综合其他用地50年。,房地产基础知识,7,、土地成本的构成：,土地出让金,+,拆迁费用。,8,、土地出让金：,指市县级人民政府土地行政主管部门将土地使用权出让给土地使用者，并由土地使用者按规定的标准向国家缴纳的土地出让的全部价款。,9,、产权及房屋种类,1,、房产证可分为商品房、房改房、村民自建房三种形式。,2,、房产证实行两证分离，即将房产与地产分离办证，房产所有者持有“房屋所有权,证”“土地使用权证”两种证件，但目前济南市只有房改房真正实行了两证分离。,3,、房屋产权：指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的,总和。即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。,4,、公房：也称公有住房、国有住宅，指由国家及国有企业、事业单位投资兴建销售的住,宅，在住宅未出售之前，住宅的产权归国家所有。,5,、使用权房：由国家及国有企业事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租,给居民的公房。,6,、共有房产：两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。,7,、现房：指开发商已办妥房地产权证（大证）的商品房。,8,、期房：指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证（大证）为止的期间。,房地产基础知识,10,、价格：,价格的种类很多，如均价、起价、开盘价、清盘价等，在此仅介绍其中的两种。,均价：指各单位的销售价格相加之后的和除以单位建筑面积和。可以反映一个楼盘整体价格。,起价：指物业各楼层销售价格中的最低价格。多层一般以顶层的销售价为起价，高层以低楼层的售价作为起价。起价带有一定的欺骗引导性，并不能真实的反映楼盘的价位。,11,、定金的规定：,定金是当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保一定数额的货币。,它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定定金交付的期限。定金合同自实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超过合同标的额的,20%,。,如果购房者交了定金后改变主意，决定不买了，开发商有权以购房者违约为由不退定金。如果开发商未经定金缴纳者许可将房屋卖给他人，应向购房者双倍返还定金。,这里需要注意定金与订金之间的区别：法律规定，订金不具有法律效力，只是双方的一种约定，无论哪方违约，订金必须退还购房者。,12,、房屋面积：,建筑面积：指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑檐、地,下室、室外楼梯等，且具备有上盖、结构牢固、层高在,2.20,米以上的永久性建筑。（建,筑物外墙外围所围成的空间的水平面积）,使用面积：房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。,套内建筑面积：由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积构成。,共有建筑面积：各产权人共同占有或共同使用的建筑面积，它应按一定的方式在各产权,人之间进行分摊。指为业户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、,电梯间、水箱间等所占面积的总和加上个单位与楼宇公共建筑空间之间的分隔及外墙,（包括山墙）墙体水平投影面积的,50%,。,共有分摊面积：某个产权人在房屋共有面积中所分摊的面积。,预售面积：俗称楼花面积，指在商品房预售时按建筑设计图上尺寸计算的房屋面积。,竣工面积：房屋竣工后实测的房屋面积。,共有建筑面积分摊系数：整栋建筑物的共有建筑面积与整栋建筑物的,五证两书,国有土地使用证是证明土地使用者向国家支付使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。,建设用地规划许可证是建设单位在向土地管理部门申请征用，划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。,建筑工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。,建筑工程施工许可证：是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。,商品房销售（预售）许可证是市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准性证件。,住宅质量保证书是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的住房质量保证文件。,住宅使用说明书是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的有关住房使用的说明。,房地产基础知识,14,、按揭的含义：,又称个人住房商业性贷款，是银行用其信贷资金发放的自营性贷款。具体指具有完全民事行为能力的自然人购买本城镇自住住房时，以其所购买的产权住房（或银行认可的其他担保方式）为抵押，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。,房地产基础知识,使 用 率：使用面积与建筑面积之比，用百分数表示。板楼80%、塔楼75%、写字楼70%商场65%使用率与人流量密切相关，人流量大的地方，使用率低。,实 用 率：是套内建筑面积和住宅面积之比。,商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积,套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积,套内墙体面积 = 公用墙为水平投影面积一半计入、非公用墙为水平投影面积计入套内使用面积为室内各居室面积、壁橱等，以及不包含在结构面积中的烟囱、通风道、管道井,。,分摊的公用建筑面积 = 套内建筑面积 * 公用建筑面积分摊系数,公用建筑面积分摊系数 = 公用建筑面积 / 套内建筑面积总和,公用建筑面积 = 整栋楼的建筑面积 - 套内建筑面积 - 不应分摊的建筑面积,房地产基础知识,16,、建筑密度,:,在居住区用地内各类建筑的基地总面积与居住区总用地的比值。,建筑密度可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。,17,、绿化率：,项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。,绿化率自然越高越好，一般在,35%,左右。,房地产基础知识,18,、用地性质：,规划用地的使用功能。,19,、用地面积：,规划地块划定的面积。,20,、用地红线：,指经城市规划行政主管部门批准的建设用范围的界线。在规划图中一般用红线标示，故称之为用地红线。,21,、道路红线：,城市道路用地的规划控制线，即城市道路用地与两侧建筑用地及其他用地的分界线。,房地产基础知识,22,、配套设施：,指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。,23,、建筑小品：,指既有功能要求，又有点缀、装饰和美化作用的，从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。,房地产基础知识,24,、建筑物,广义：人工建筑而成的所有东西。,狭义：即指房屋。是指有基础、墙、顶、门窗等，能够遮风挡雨，供人们在内居住、工作、娱乐、储藏物品、纪念或其他活动的空间场所，不包含构筑物。,构筑物：指房屋以外的建筑，人们一般不直接在内进行生产和生活活动。如烟囱、水塔、水井、隧道等。,房地产基础知识,25,、建筑构造,一、基础：,定义：建筑物的组成部分，是建筑物地面以下的承重构件，它支撑其上部建筑物的全部荷载，并将这些荷载及自重传给下面的地基。,按构造形式不同分类：条形基础、独立基础、筏板基础、箱型基础（高层常用）、桩基础。,二、地基：,定义：不是建筑物的组成部分，是承受由基础传下来的荷载的土层或岩层。,三、墙体和柱：,竖向承重构件，支撑屋顶、楼面等，并将这些荷载和自重传给基础。,墙体分类：外墙、内墙；纵墙、横墙；承重墙、非承重墙。,四、门窗：,门的分类：平开门、推拉门、转门、卷帘门、弹簧门；木门、塑钢门、铝合金门等。,窗的分类：平开窗、推拉窗、旋转窗、固定窗、悬窗；木窗、塑钢窗、铝合金窗等。,房地产基础知识,房地产行业对于建筑物的分类方式较多，标准也不尽相同，现仅介绍其中的几种分类方式。,按使用性质分：居住建筑、公共建筑、工业建筑、农业建筑,4-7多层、小高层（812,层）,高层（,13,层以上）、超高层（建筑总高度超过,100,米，不含单层建筑超过,100,米）。,按结构分：砖木结构、砖混结构、钢筋混凝土结构（分框架、剪力墙等）、钢结构。,房地产基础知识,多层（,4,7,层）,小高层（812,层）,房地产基础知识,跃层：跃层是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式，是一套住宅占有上、下两个楼层，上下层不通过公共楼梯而采用户内独有的内部楼梯联系上下层：一般首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二层安排卧室、书房、卫生间等。跃层式住宅的优点是每户都有二层或二层合一的采光面，即使朝向不好，也可通过增大采光面积弥补，通风好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰小 。,复式：,复式是受跃层式住宅的启发而创造设计的一种经济型住宅。在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为3.3米，而一般跃层为5.6,米）上层供休息、和储藏用其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的利用率,独栋别墅,双拼别墅：叠拼别墅为一栋别墅在立面上不是传统的一户而是二户，下层住户拥有花园,联排别墅于19世纪四五十年代发源于英国新城镇时期，欧美普及。在欧洲原始意义上的Townhouse是指在城区联排而建的市民城区住宅，这种住宅均是沿街的，由于沿街面的限制，所以都在基地上表现为大进深小面宽，地上层数一般在2层至3层，而立面式样则体现为新旧混杂，各式各样。Townhouse现在在很多国家和地区已非常普及，由于离城很近、方便上班及工作、价格合理、环境优美，成为城市发展过程中不可逾越的阶段住宅郊区化的一种代表形态。,错层：,户内楼面高度不一致，,错开之处有楼梯联系。,但没有完全分成两层。,（适合大面积住宅，小户型会显得局促）,。,房地产基础知识,五、地面、楼板和梁：,梁是跨过空间的横向构件。,六、楼梯：,一般由三部分组成：楼梯段、休息平台、栏杆扶手。,楼梯的宽度一般在,1.2,米左右。,住宅楼梯的倾斜度一般在,15,20,台阶分踏步和踢步两部分，踏步宽度在,20,25cm,、踢步在,15cm,时人们的感觉最舒适。,2.80,米层高的住宅每跑,9,个台阶。,七、屋顶：,屋顶分平屋顶和坡屋顶。,建筑物的构造另外还有散水、阳台、雨篷等部件。,房地产基础知识,26,、建筑设备,一、给水、排水系统,给水的方式有：直接供水（在水压水量稳定的情况下采用）、设置水箱供水（水压在一天内定期高低变化的情况下采用）、设置水泵、水箱供水（水压经常性的低于所需水压的情况下采用）、分区分压供水（多用于多层、高层建筑。当室外的配水管网的水压仅能供下面楼层用水，不能满足上面楼层用水时，通常分成两个供水区，下层直接供水，上层采用设置水泵水箱供水。）,给水的管材目前多采用,PVC,管、铝塑管。,排水系统主要指排放生活污水、废水及雨水。多采用,100,150,的铸铁管或,PVC,管材。,房地产基础知识,按承重结构分类,砖木结构旧式住房,混合结构（包括部分钢筋混凝土）旧式住房,钢筋混凝土结构目前通常采用,钢结构现代建筑、超高层大跨度采用（蓝码帝王大厦）,按承重方式分类,墙承重,框架结构（梁柱承重）,半框架结构（部分墙承重）,空间结构（桁架、网状结构等，主要用于体育馆、飞机装配车间等建筑）,建筑结构的承重形式,框架式,梁、柱承重，主要用于办公楼、旅馆等平面空间较大建筑,框剪式（框架剪力墙式）,某些部位采用钢筋混凝土剪力墙，主要用于高层住宅,注：剪力作用于同一点，大小相等，方向相反的一对力（不同于平衡力）,剪力墙,剪力墙承重，主要用于高层建筑（长肢、短肢）,商住两用房：,商住住房是soho（居家办公）住宅观念的一种，它属于住宅，也有叫做公寓式住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅形式。商住住宅适合小型公司、创业集体以及依赖网络进行社会活动的人群。,开间：,住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为,是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅开间一般不超过,3.0,米,-3.9,米，砖混结构,住宅开间一般不超过,3.3,米。 规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅,结构整体性、稳定性和抗震性。,开间,5,米以上，进深,7,米以上的大开间住宅可为住户提供一个,40-50,平方米甚至更大的居,住空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减少一半，使用面积增加,2%,，便于,灵活隔断、装修改造。,进深：,在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可,以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上,有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在,5,米左右，不能任意扩大。,层高：指下层楼地面至上层楼地面的垂直高度。,净高：层高减去楼板厚度的净剩值。,错层：室内不同功能区楼地面不在同一平面，高度差约为,40,60cm,之间，以实现动静、公私的分离。,建筑是美丽的,房地产的明天也终究是美好的,!,