房地产基础知识

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,内部资料 严禁外传 ,#,房地产基础知识,及,产品,介绍,一,、房地产基础知识,二、规划、建筑、测绘知识,三、集团现行主要产品介绍,四,、产品后评估及设计流程,Contents,目 录,一,、房地产基础知识,什么是房地产？,房地产,是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。,房地产,可以有三种存在形态：即土地 、建筑物、房地合一,。,房地产基本概念,房地产,市场的分类,一级市场：,以土地为体（亦称土地市场、土地交易市场）；,二级市场：,开发商获得土地后，投入一定的资金建设，通过有偿或赠与将产权转买给需求者（新建商品房的买卖市场）；,三级市场：,房屋在消费市场的再次流通，包括：买卖、抵押、转让、租凭（二手房）；,市场称谓,一级市场,二级市场,三级市场,市场主体,政府、开发企业（投资者）,开发企业、业主,业主,市场客体,国有土地使用权,增量商品房,存量商品房、已售旧公房、私房,交易方式,拍卖、招标、协议,出售、出租等,买卖、租赁、交换等,土地,前期,开发,三通一平：,指基本建设项目开工的前提条件，具体指：水通、电通、路通和场地平整,。,七通一平：,指的是土地（生地）在通过一级开发后，使其达到具备给水、排水、通电、通路、通讯、通暖气、通天燃气或煤气、以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。,绿地率与绿化率,各类绿地包括：,公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地（即道路红线内的绿地）。,绿化率：,即绿化覆盖率，是指绿化垂直投影面积之和小区用地的比率。树的影子、露天停车场可以中间种草的方砖都可算入绿化覆盖率，所以绿化覆盖率有时能做到,60%,以上。,各类绿地面积总和,绿地率,=,用地面积,与绿化率的区别,二、规划、建筑、测绘知识,1,、规划,信息,部分,2,、建筑,基础,知识,3,、户型,方案图基本,标识,4,、测绘基础,知识,1,、规划,信息,部分,项目规划图：,规划图指对一个社区或类似范围内日后的发展所做的规划图，其中标明用于居住区、商业区、工业区、公共活动区或其他用途的土地的大小和位置,。,重要构成元素：,地块红线、建筑单体、道路规划线、经济技术指标，是查看规划图的重要数据。,概念规划图,对项目圈定大致功能布局的初步性规划平面图。,红线图,城市,规范管理部门正式确定的项目建筑的总用地面积的示意图，其中红线是用来表示建筑物的边界外沿界限，即实际可使用土地的边界图。,项目总平面图,按一般规定比例绘制，表示建筑物，构筑物的方位、间距以及道路网、绿化、竖向布置和基地临界情况等。,项目鸟瞰图,根据透视原理，用高视点透视法从,高处某,一点俯视地面起伏绘制成的立体图。,从规划图中认知重要指标,用地,面积：,规划建设用地面积、红线,面积,、,基底面积、占地面积、,建筑,占用土地的,面积。包括,所有占用的面积（包括绿化道路、代征道路面积等等）,。,建筑密度：,为,建筑物,的基底面积,总和除以规划,建设用地面积,。其余用,地,中需要,留出部分面积用作道路、绿化、广场、停车场等,。,容积率：,是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率,。,某项目规划图经济指标,1,、对开发商的影响在何处？,2,、对住户的影响在何处？,讨论：容积率的高与低,楼面价计算,楼面地价,=,土地总价,总建筑面积,楼面地价（楼面价）：,单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积的土地价格。,=,土地面积,*,单价,土地面积,*,容积率,=,单价,容积率,实操：某地块占地,200,亩，地价为,120,万,/,亩，容积率为,1.5,，求：楼面地价？,答案：,楼面地价,=,200,（占地）,X 1,200,000,（土地单价）,200,（占地）,X 1.5,（容积率）,= 1200,（元,/,）,楼面地价,=,1,200,000/666.67,（,土地单价）,1.5,（容积率）,= 1200,（元,/,）,或,容积率的概念,容积率越低，居民的舒适度越高,不同建筑形态,容积率多少合理？,住宅小区容积率,1.0,的，为非普通住宅。,多层住宅的容积率不应超过,1.5,高层,住宅的容积率不应超过,4,容积率,过高对居住的影响,1,、内部,规划差，路窄绿地,少,2,、人口密度大,3,、安,防难度大,容积率存在区域差异,不同地理区域，日照等规范不同，户型的容积率会有所不同。一般情况下，南方会比北方要高。,建筑物的分类,按建筑物使用性质分类：,居住建筑、公共建筑、工业建筑、农业建筑,按建筑物层数或总高度分类：,住宅按层数分：低层住宅（,13,层）、多层住宅（,46,层）、中高层住宅（,79,层）和高层住宅（,10,层以上）、建筑高度超过,100m,的为超高层建筑。一般地，,12,层以下又称小高层住宅。,按建筑结构分类,砖木结构建筑,砖混结构建筑,钢筋混凝土结构建筑：框架结构、框架剪力墙结构，剪力墙结构、简体结构、框架简体结构和筒中筒等。,2,、建筑,基础知识,板,楼：,一般板楼同层住户在,2,到,4,户，板楼的平面图上，长度明显大于宽度，板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼,。,塔楼,：,塔楼一般是指高层建筑。一般多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通形 成的楼房平面，平面的长度和宽度大致相同。,建筑单体分类,1,2,3,4,5,6,8,7,3,、户型方案图基本标识,开间,、,进深的定义：,房间,的主采光面成为开间（面宽），与其垂直的称为进深。,也可根据房间,门的,朝向来确定开间和进深，房门进入的方向的距离为进深，左右两边距离为开间。,具体意义：,1,、户型,方正就是指户型的进深与开间之比合理。进深与开间之比一般,介于,1:1.5,之间,较好,。,2,、进深,过大，开间过小，会影响户型采光通风，房间内会显得比较暗；而进深偏小，开间过大不利于房间保温,，浪费,能源，北方尤其如此。比较方正的户型能做到采光通风与保温两者间的平衡。,4,、测绘,基础知识,房屋面积的种类有多少？,什么是房屋建筑面积、房屋使用面积？,什么是公摊，公摊是如何计算的,什么是得房率，得房率越高越好吗？,套内墙体面积,：,外墙,、,共,用墙墙体按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。内墙面装修厚度均入套内墙体面积。,阳台建筑面积,：原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积，未封闭的阳台、挑廓，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算,。,分摊的公有建筑面积计算方法,其基本思路就是用各户套内面积按比例进行分摊：,第,1,步：计算分摊系数,公用建筑面积分摊系数,=,公用建筑面积,/,各套套内建筑面积之和,第,2,步：各套房的公用分摊面积分摊系数,各套内建筑面积。,得房率的含义：,北方,得,房,率为：,0.60.7,（电梯房）,0.650.78,（多层）；,南方得房,率为：,0.750.83,（电梯房）,0.80.9,（多层）。,北方得房,率普遍比南方低,0.150.2,经验,地域决定外墙厚度：南方高于北方,建筑类型：多层高于高层,单体结构：板楼高于塔楼,=,套内建筑面积,套内建筑面积,+,分摊的公用建筑面积,得房率高低的,制约因素：,1,、若户型套内建筑面积相同的情况下，公摊面积越“,小,”,得房率越,高,反之则低,2,、若户型公摊面积相同的情况下，套内建筑面积越,“大”,得房率越,高,反之则低,3.,若户型套内建筑面积段相同的情况下，层数（,30,18,11,）越,“小”,得房率越,高,反之则低,注：套内建筑面积,=,套内使用面积,+,套内墙体面积,+,阳台面积,得房率,影响得房率的因素：,部分,地区因测算,规范及保温要求不同,，层,数、窗户做法、核心筒版本不同，结构存在,差异，,会,导致产品,得房率与方案对比有所不同。,一般产品,研发部对方案核算套内面积,以墙体外轮廓计算，多数区域按此方式计算，,得房率约为,86%,。,项目,核算套内面积,以墙体中心线以内计算,，墙体中心线以外将算入公摊，,得房率仅约,82%,案例,VS,以,YJ140(11,层）为例,A,套内建筑面积,90,平,B,套内建筑面积,110,平,公摊面积,40,平,求,A,、,B,两套单位,公摊面积？,建筑面积？,得房率？,A,套公摊面积：,18,建筑面积：,108,得房率：,83.3%,B,套公摊面积：,22,建筑面积：,132,得房率：,83.3%,思考题二,住宅,宿舍,酒店,居住建筑,分类,洋房,联排别墅,叠拼别墅,独立别墅,公寓,宿舍,住宅产品,延伸,双拼,别墅,坡地别墅,低 层,1,3,层,多 层,4,6,层,中高层,7,9,层,高 层,10,30,层,按层数分类,居住建筑,分类,7,11,小高层,12,18,中高层,19,30,高 层,我们内部习惯,一部步行楼梯,6,层（,1-6,层不需要电梯）,常见,楼层数,一部疏散楼梯,一部电梯,11,层（,7-11,层，一部电梯，一部疏散楼梯）,一部,疏散楼梯,（,封闭楼梯间）,两部电梯,18,层,（,12-18,层，两部电梯一部疏散楼梯,+,封闭楼梯间）,两部电梯,两部疏散楼梯,防烟前室,30,层（,19-30,层，两部电梯、,两部疏散楼梯,+,带防烟前室的楼梯间）,“送”,面积的概念及手法,“,送,面积”的方法，就是“ 深入”研究,建筑面积计算方法,的论述,，将,可以不计入建筑面积的套内平面面积，“送”给住宅买家,。,七大手法,1,地下空间,2,中空客厅,3.,百变凸窗,4.,内天井,5,错层阳台,6.,设备平台,7.,超大,阳台,手法一 地下空间,可以采光的半地下空间,住宅,建筑正负零之下,不 计,入,面积,。,将,室外,架空,1,米左右，给采光窗创造了通风采光的,条件。,正负零以下结构空间不计入容积率面积（比如地下停车场的 不计入建筑面积）,.,半地下室的高明之处在于其“半”字，使得所送的空间可以自然通风和采光,.,依此类推,，凡是别墅，都可以抬高其正负零标高，为业主大送其半地下室，使别墅增加卖点，使消费者尝到实惠。,手法一 地下空间,客厅中空部分是不计入建筑面积的,。这些,不计入建筑面积的地方，在入伙后可以加板封闭,，成为,单层的室内使用面积。,手法二 中空客厅,手法三 内天井,图中显示于阳台一侧的,天井并不计,入,建筑面积，,在入伙后可以加板封闭，成为单层的室内使用面积。,手法四,错层阳台,有些地方规定超过,6,米层高的阳台可以不算建筑面积。,于是就出现了错层阳台的设计,错层部分面积就变成赠送部分。,图中显示于走廊一侧的内花园。 这些地方是作为阳台（计算一半建筑面积）,/,花池（不计算建筑面积）。经过简单的改造，就能成为一个舒适的房间。,手法三 内花园,手法五,超大阳台,超大的阳台改为封闭阳台后，就像一个小房间，可以作为使用面积，起码,“,送,”,了一 半面积（阳台只计一半建筑面积）。,手法六,阳台连花池,由于花池不计入建筑面积，阳台只计一半建筑面积，当把他们都一并改成房间的时候，就是送了两次的面积。,由于很多地方两层通高的空中花园不计入建筑面积。这部分的空间可以改建成两个不错的复式小房间。,手法七,改建空中花园,手法八 百变凸窗,这些,“,可拆卸凸窗,”,在交楼时是真正的凸窗（在结构上是虚设的）。 业主在装修时，可以自行将该凸窗打掉（不影响外墙立面）,验收和交楼的凸窗,打掉凸窗后的样板,！,由于空调室外机位不计入建筑面积，改为生活阳台后，可以作为使用面积，起码,“,送,”,了一 半面积（阳台只计一半建筑面积）。,手法九,设备平台,