不动产估价第一章课件

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,第一章 不地产与不地产价格,1.1,不动产的概念与特性,一、不动产（,Real estate,）的概念,1,、不动产的定义,2,、不动产实物与权利,不能移动，或者虽然可以移动，但移动后会破坏它的完整性、使用价值及其功能，或者会带来明显的经济损失的财产，称为不动产。,（,1,）不动产实物,土地,建筑物,其他附着物,房屋,构筑物,（,2,）不动产权益,占有权、使用权、收益权、租赁权、典权、,抵押权、质权、留置权、地役权、地上权,3,、本书中不动产的含义,（,1,）土地,（,2,）建筑物,（,3,）不动产,房地产,是房产和地产的有机结合体，它是指地上房屋建筑及其附着物和承载房屋建筑和附着物的土地，以及由他们所衍生的各种权利。,有关房地产的各种概念,房地产是房产和地产的总称,房地产是房产和地产的合称，是房屋与土地在经济方面的商品体现。,房地产仅指土地以及土地上的永久建筑物和由他们衍生的各种物权。,房地产是房产和地产的有机结合，是实体与权利的有机结合，是财富与经营的有机结合,二、不动产的特性,1,、自然特性,不可移动性,耐久性,个别性（异质性）,数量有限性,2,、经济特性,1,）用途多样性,2,）涉及广泛性,3,）权益受限性,4,）难以变现性,一定区域内房地产项目之间互相影响,对市政设施和各种社会职能部门的依赖性大,受污染影响大,外部性问题严重,征用权,规划权（警察权）,征税权,无继承人财产充公权,是庞大的经济单位，投入量大，涉及部门广,土地,建筑物,消费品、生产资料、财产,5,）保值增值性,土地,房地产,市场供求矛盾,城市建筑容积率提高,环境质量提高,房地产投机,相对,1.2,不动产价格,一、概念,有用性（效用）,稀缺性,有效需求,三、不动产价格的类型,二、不动产价格的形成,指在某个时点上为取得他人不动产并获得相应权益所支付的代价。,不动产价格随市场供求关系变动,不同的不动产权益对应不同的价格,价格一般以货币形式支付，也可以实物、股权等形式支付。,1,、按价格的形成形式分类,1,）交易（成交）价格,2,）市场价格,3,）理论价格,4,）公开市场价值,竞争和公开市场条件下形成的价格,5,）评估价格,6,）政府指导价或政府定价,2,、按实物形态分类,1,）土地价格,生地,熟地,毛地,没有城市基础设施的土地,具有基本或完善的城市基础设施、土地平整的土地,现有城区内未经拆迁,出让价格,一级市场,转让价格,二、三级市场,总地价,=,面积*单价,单位地价,楼面地价（单位建筑面积地价）,补地价,容积率、用途发生变更,3,）不动产（房地产）价格,实际价格,名义价格,现房价格,期房价格,起价,标价,成交价,均价,成交日期一次付清的价格,交易双方在交易日期约定，分期支付的价格,最低价格,报价,2,）建筑物价格,总价、单价,3,、按不同的经济行为分类,买卖价格,租赁价格,抵押价格,保险价格,课税价格,征用价格,4,、按市场性程度不同分类,正常价格,限定价格,特定价格,公开市场上可能形成的以市场价值为基础的价格。,以限定市场为基础形成的价格。,指公益、公用的房地产的价格，如政府办公楼、医院的价格。,1.3,不动产价格的影响因素,一、一般因素,对房地产价格水平具有普遍性、共同性的影响的因素。,（一）社会因素,（二）经济因素,（三）制度因素,二、区域因素,影响住宅的区域因素,适合居住,影响商业的区域因素,客流量,影响工业的区域因素,产品生产成本、运输成本,三、个别因素,指不动产本身的条件对其价格的形成有所影响,的因素。,（一）土地,位置、面积,地形、地质,不良的地形会增加前期工程费用，提高建筑成本,地质对地价的影响，主要表现在土地承载力上,形状、用途,方形、矩形、三角形 商业 工业 住宅,交通、环境,自然环境 ： 日照、通风 、干湿度,人工环境 ：公共服务设施、基础设施、污染,其他 如政府规划指标，土地用途、容积率、绿地覆盖率,（二）建筑物,用途、质量,设计质量、施工质量、装饰质量,优质优价,结构和装修,附属设备、完损程度,水电设备、通讯设备、卫生设备、冷暖气设备、,垂直交通设备,楼层、朝向,其他：如特别建筑风格、纪念意义,