房地产户型基础知识功能分区创新发展研究

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,户型基础知识、功能分区、创新设计研究,房地产项目,户型基础知识、功能分区、创新设计研究,沟 通 内 容,关于户型的基础知识,1,2,户型的功能分区研究,3,户型优劣评价标准,4,市场流行（经典,+,创新）户型演绎,关于户型的基础知识,Part1,关于户型的基础知识,从户型的几个基础概念谈起,1,、住宅开间？,户型的开间就是住宅的宽度，是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。,在,1987,年颁布的,住宅建筑模数协调标准,中，对住宅的开间在设计上有严格的规定。砖混结构住宅建筑的,开间常采用下列参数：,2.1,米、,2.4,米、,2.7,米、,3.0,米、,3.3,米、,3.6,米、,3.9,米、,4.2,米。,住宅开间一般不超过,3.0-3.9,米，砖混结构住宅开间一般不超过,3.3,米。,为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件，进深不宜过长。,2,、住宅进深？,住宅的长度和进深，在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。,根据,住宅建筑模数协调标准,（,GBI100-87,）规定，住宅的,进深采用下列常用参数：,3.0,米、,3.3,米、,3.6,米、,3.9,米、,4.2,米、,4.5,米、,4.8,米、,5.1,米、,5.4,米、,5.7,米、,6.0,米,。,关于户型的基础知识,3,、住宅层高？,住宅的高度计量除了用“米”，还可以用“层”来计算，每一层的高度在设计上有一定要求，称为层高，层高通常指下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。,住宅设计规范,中关于层高的规定：,普通住宅层高宜为,2.80m,住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用公式来表示：净高,=,层高,-,楼板厚度。即层高和楼板厚度的差叫“净高”。,4,、住宅净高？,卧室、起居室,(,厅,),的室内净高不应低于,2.40m,，局部净高不应低于,2.10m,且其面积不应大于室内使用面积的,1/3,。,利用坡屋顶内空间作卧室、起居室（厅）时，其,1/2,面积的室内净高不应低于,2.10m,厨房、卫生间的室内净高不应低于,2.20m,厨房、卫生间内排水横管下表面与楼面、地面净距不应低于,1.90m,，且不得影响门、窗扇开启,关于户型的基础知识,5,、套内建筑面积？,成套房屋的套内建筑面积由套内房屋使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。,套内的使用面积：,套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：,a.,套内房屋使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等空间面积的总和。,b.,套内内部楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。,c.,不包括含在结构面积内的套内内部烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。,d.,内墙面装饰厚度计入使用面积。,是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔以及外墙,(,包括山墙,),等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。,套内墙体面积：,套内阳台建筑面积：,套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。,关于户型的基础知识,6,、得房率？,得房率,=,套内建筑面积,/,总建筑面积,总建筑面积,=,套内建筑面积,+,公摊面积,套内建筑面积,=,使用面积,+,套内墙体面积,+,外墙中线以内墙体面积,+,分户内墙体中线以内面积,+,阳台面积,公摊面积,=,本幢楼所有公摊面积（含所有交通和外墙中线以外的面积、一层门厅面积、顶层楼梯出屋面的面积、还有其他和住宅有关的设备用房、管井的面积等面积。）,/,本楼所有套内面积总和,x,本住宅的套内面积,一般：高层得房率,75-78%,、小高层,80-85%,、多层,88-92%,、办公楼的为,55%,是指可供住户支配的面积（也就是套内建筑面积）与每户建筑面积（也就是销售面积）之比。,关于户型的基础知识,6,、得房率？,若：,A,套套内建筑面积为,90,平方米,B,套套内建筑面积为,110,平方米,公摊面积为,40,平方米,则：,A,套：,公摊面积为,18,平方米,总建筑面积为,108,平方米,得房率为,83.3%,B,套：,公摊面积为,22,平方米,总建筑面积为,132,平方米,得房率为,83.3%,A,B,关于户型的基础知识,参考：建设部商品住宅性能认定标准,户型性能标准,豪宅,大户型,中户型,小户型,主卧室,使用面积（ ）,16,14,12,10,其它卧室,使用面积,14,12,9,7,小卧室,使用面（）,12,10,8,7,客厅,使用面积（）,30,25,12,10,客厅,开间（,m,）,4.2,3.9,3.6,3.3,客厅,实墙面长度（,m,）,5,4.2,3,3,餐厅,使用面积（）,16,12,8,6,餐厅,采光通风状况,采光通风,采光通风,生活阳台,进深（,m,）,1.5,1.5,1.5,1.2,住宅户型性能标准,关于户型的基础知识,住宅户型性能标准,户型性能标准,豪宅,大户型,中户型,小户型,服务阳台进深（,m,）,1.2,1.2,1.2,1.0,储藏间使用面积（）,4,3,1,厨房使用面积（）,8,6,4,3,厨房净宽（,m,）,2.1,1.8,1.8,1.5,厨房厨具操作面长（,m,）,3,2.7,2.4,2.1,单间卫生间使用面积（）,3.5,2,双卫生间总使用面积（）,8,7,6.5,三卫生间总使用面积（）,10,9,层 高（,m,）,3.1,3.0,2.9,2.8,户型的功能分区研究,Part2,户型的功能分区研究,住宅的,“,八大,”,使用功能：,起居。就餐。厨卫。就寝。,储藏。工作。学习。休闲。,户型的功能分区,住宅的,“,三类,”,空间,公共空间：,起居室。餐厅。阳台。,私密空间：,卧室。书房。衣帽间。主卧卫生间。,服务空间：,厨房。公共卫生间。工人房。储藏室。工作阳台。,户型的功能分区研究,室内空间尺度,人体测量学,亚洲人一般人体肩宽度为,385-420MM,上臂长度,289-310MM,胸廓前后径,200-220MM,臀部宽度,307-320MM,从人体工学说起,工作环境下人体与空间的关系,为户型的空间尺寸提供依据,户型的功能分区研究,室内空间尺度,起居室：综合！会客？活动？工作？,最小使用面积：,一房不应小于,12,平方米,两房及以上不应小于,14,平方米,最小短边轴线宽度：,一房和不宜小于,3.6,米,两房及以上不宜小于,3.9,米,减少直接向起居室开门的数量，,至少一面墙的直线长度不小于,3,米,起居室：面积保证,/,充分考虑家具布置,上海铂金华府,53,平方米,户型的功能分区研究,室内空间尺度,卧室：你说是卧室，她就是？,最小使用面积：,主卧室：,12,平方米（,3*4,？）,双人卧室：,10,平方米,单人卧室：,6,平方米（,2*3,？）,主卧室最小短边轴线宽度：,一房和两房不宜小于,3.3,米,三房及以上不宜小于,3.6,米,（,3.0,？,3.3,？,3.6,？）,卧 室,面积、面宽保证,户型的功能分区研究,餐厅：,独立空间，面宽或进深,2.6,2.7,米以上,户型的功能分区研究,应为独立可封闭的空间。,最小使用面积：,一房不应小于,4.5,平方米（,1.5*3,）,两房不应小于,5.0,平方米（,1.5*3.3,？）,三房及以上不应小于,5.5,平方米（,1.5*3.6,？）,通风采光：,低层、多层应直接采光通风，中高层、高层可开向着公共走廊的窗户（不包括前室和楼梯间）。,面宽进深：,操作面净长不应小于,2.1,米，单排布置设施的厨房净宽不小于,1.5,米，双排布置设施的厨房不应小于,2.1,米,使用面积保证、通风、操作台摆放,厨房：不是通个管子，就是厨房！,3.2,平方米,5,平方米,户型的功能分区研究,卫生间：使用面积保证、通风、减少影响,至少有一间的使用面积不应小于,4,平方米（,1.8*2.2,2*2,）。,至少有一间有直接采光、自然通风，无通风窗口的卫生间应有通风换气措施。,不应布置在下层住户厨房、卧室、起居室和餐厅的上层。,户型的功能分区研究,储藏室,一房、两房应有壁橱，进深不宜小于,0.6,米，净宽不宜小于,0.8,米；,三房及以上应有储藏室，使用面积不应小于,1.5,平方米。,上海长宁,88,户型的功能分区研究,出入口过道净宽不小于,1.2,米，通往卧室、起居室过道净宽不应小于,1,米，通往厨房、卫生间、储藏室的过道净宽不应小于,0.9,米。,分户门、卧室门不应小于,0.95,米，厨房门、单扇阳台门不应小于,0.8,米，卫生间门不应小于,0.75,米，储藏室门不应小于,0.7,米。,室内空间尺度,户型的功能分区研究,公共空间尺度,交通核：,高层建筑的垂直交通系统,。包括：楼梯、楼梯间、电梯、消防前室等建筑中所有的竖向输送设施，这些设施通常被布置在核心位置。,消防前室：,设置在高层建筑疏散走道与楼梯间或消防电梯间之间,的具有防火、防烟、缓解疏散压力和方便实施灭火战斗展开的空间，其与疏散走道和楼梯间之间用乙级防火门分隔，空间面积通常在,4.5-10,平方米之间，空间内需安装正压送风和消火栓等消防设施。,一般,12,层（含）以上的住宅需要设置。,概念,户型的功能分区研究,公共空间尺度,规范,部分城市规定,12,层（含）以上，,14,层（含）以下只要配置一部电梯和普通楼梯（如上海），但需设置消防前室,7,层以上,11,层（含）以下布局方式：,配置一部电梯（防火梯）和普通楼梯,不需设消防前室,户型的功能分区研究,公共空间尺度,规范,12,层（含）以上,18,层以下布局方式：,配置二部电梯（其中一部为防火梯）和普通楼梯,需设消防前室,18,层（含）以上布局方式：,配置二部电梯以上（其中一部为防火梯）和带有消烟室的两部楼梯,需设消防前室，此处为剪刀梯,户型的功能分区研究,公共空间尺度,常见布局,竖向布局,面积最小,以小高层为例,并排布局,可形成相对独立的电梯前室,横向布局,主要用于短进深，大面宽的户型,户型的功能分区研究,公共空间尺度,特殊布局,这四种布局主要在高档品质楼盘中见到，均是在电梯上做文章，包括,电梯直接入户（双开门）和观光电梯,等。其中，上图两种布局适用于南向单元入口、下图两种布局适用于北向单元入口。,电梯直接入户采用卡式或密码门禁系统，有利于后期物业管理。,右下角的布局形式可考虑在,1+2,组合“两代居”户型中使用。,以小高层为例,户型优劣评价标准,Part3,户型评价方法,户型优劣评价标准,一。项目定位 客群选择,户型整体调性、大致户型产品线,二。得房率,实用性,三。功能布局合理,通风采光、动静分区、功能设置、空间感受,四。空间尺度舒适,面积比例，各功能间比例,五。市场检验 客群需求,市场接受度、差异化、根据客户需求的个性化设置,理想的户型是能把住宅本身的功能性、舒适性以及审美性完美融合在一起，使以人为本的居住理念得到最好诠释,.,没有绝对的好户型，只有最满足居住者需求的户型,自己好才是真的好！,户型优劣评价标准,好户型的标准,市场上对于户型的一般关注点,客厅：方正好用（面积、家具布置、布局等）,主卧室：合理（面积、采光）、私密性,餐厅：相对独立、通风采光,厨房：宽敞实用、有服务阳台,卫生间：便利性、隐蔽性、通风,次卧室：做书房、客房适宜,阳台：生活性阳台的实用，观赏性阳台的休闲,注：在户型评价时，要尊重市场需求，并据此有重点、有层次、有步骤的逐一加以评价。,人居习惯,户型设计的合理性,口诀,方寸价分明,/,南线水密连,1,：方方正正，便于摆放家具；,2,：尺寸合适，不浪费也不过于逼仄；,3,：性价比高，公摊小送面积大；,4,：分区合理，动静、干湿严格分区；,5,：各室全明，无暗房；,6,：卧室朝南，南北朝向，通透性好；,7,：流线合理，客人流线，家人流线、家务流线；,8,：不犯风水，进门见厕所、厕卧们对开、横梁压顶；,9,：私密性好，拥有玄关，卧室安静私密；,10,：餐厨相连，便于做饭进餐；,人居习惯,户型设计的合理性,1,、户型方正,异形户型空间利用率低，不方便家具摆放。,风水不佳，影响住户情绪。,户型优劣评价标准,人居习惯,户型设计的合理性,2,、通风采光,通风良好,通风一般,间接通风,间接通风,户型进深过长，严重影响采光,;,阳台一般进深,1.51.8,米，超过,2,米，影响采光,户型优劣评价标准,2,、通风采光,户型优劣评价标准,室内四明,:,明厅、明室、明厨、明卫,公共空间通风采光,:,电梯厅 楼梯,/,消防楼梯 公共走道,一梯二户的小高层，电梯厅、公共楼梯作到通风采光应不是难题,一梯,18,户能够作到公共空间的通风采光，显示出建筑师选用“蛙”式平面的苦心,通风采光,通风采光,通风采光,3,、功能布局合理,动静分区,活动区和休息区分开,动区,客厅、餐厅和厨房,应靠近入户门设置,静区,卧室,位置比较深入,动区与静区之间,卫生间,方便使用，室内交通线尽可能便捷,客房的布局影响到动静分区,动静布局分离,端厅布局影响到动静分区,华润二十四城,动区,静区,户型优劣评价标准,错层设计最易实现,“,动静分区,”,3,、功能布局合理,洗衣机位,生活阳台,;,晒衣空间,阳台形状,杂物放置,独立的储藏间、储藏分类,;,卫生间同步使用,干湿分离,功能设置人性化,上海金地未未来,54,平方米,三分离卫生间,户型优劣评价标准,4,、空间尺度合理,空间独立,宽敞明亮、通风，有好朝向、好景观，开间不应小于,3.6,米，客厅开口不宜过多，要有两面完整的墙,方正开阔,要留出摆放家具的完整空间，实用的布局,长宽比不应失调,进深与面宽之比不应大于,2,：,1,入口设玄关,住宅内外的过渡空间，避免厅内被外人一目了然，保障私密性,点评：,客厅开口过多，使很多面积浪费成为交通面积,客厅 餐厅 厨房 卧室 卫生间 阳台,户型优劣评价标准,4,、空间尺度合理,客厅 餐厅 厨房 卧室 卫生间 阳台,相对独立,:,至少有两面墙夹一角,;,与客厅既有关系又有分隔,;,与厨房应有关联又独立成区,点评：,客厅与餐厅分区不明显，餐厅成为过道几乎无法利用，厨房开门位置使客厅家具无法摆放。,修改后既有玄关，又使餐厅相对独立。,户型优劣评价标准,客厅、餐厅进深太大，浪费空间，采光差,户型优劣评价标准,餐厅不占角案例,餐厅虽然与客厅形成明显分区，但餐厅不占一角,(,两面墙夹角,),，周边门开口过多，几乎成为过道，不便使用。,餐厅占一角,(,两面墙夹角,),，空间相对独立，便于使用,。,餐厅占角案例,户型优劣评价标准,餐厅独立，又能通风采光，其优点不言自明,餐厅独立案例,4,、空间尺度合理,客厅 餐厅 厨房 卧室 卫生间 阳台,靠近餐厅,西厨可与餐厅结合,距离大门不能太远,直接对外采光采风,有一定长度的台面摆放电器、煤气灶、水槽等设备,厨厕最好不要紧邻,最好带一工作阳台,万科魅力之城约,89,点评：,工作阳台既可减少厨房的油烟味，又可增加空间的通透性，而不算面积的设备平台则增加了实际使用面积，复合式厨房等空间细节的设计也是可圈可点。,户型优劣评价标准,4,、空间尺度合理,客厅 餐厅 厨房 卧室 卫生间 阳台,主卧,明显大于次卧，进深面宽可适当增加，面积应大于,12,平米,南向朝向，比客厅的朝向要求更甚。,大户型的主卧最好带独立卫生间和步入式衣帽间,确保私密性，最好布置的深一些,次卧,面积宜大于,10,平方米，面宽尽量保证在,3,米以上,点评：,带独立卫生间和衣帽间的主卧,户型优劣评价标准,客厅 餐厅 厨房 卧室 卫生间 阳台,应有明窗通风和采光，净宽不宜小于,1.6,米,公共卫生间做到干湿分离,仅有一个卫生间的时候，要离主卧近些，避免不必要的穿堂越室,点评：,创新设计，浴室双开门两用，节约面积,保证客厅有良好的视野和采光,在面积允许的可能下，将阳台设在客厅，不要设在主卧，以免因为生活中的晾衣休闲等经过主人的卧室，影响主人休息,工作阳台宜设置在北面，与厨房结合,上海保利叶上海,85,双阳台设置，,南北通透,南通中港城,89,：,北向阳台与厨房相连，便于置放待加工的食品及其他小杂物。,卫生间,阳台,户型优劣评价标准,4,、空间尺度合理,户型优劣评价标准,面积比例适宜,除了大户型豪宅以外，如何经济、有效地安排各功能房的面积、比例、关系，是户型设计、评价中应关注的主题之一,各房室具有与其户型相匹配的比例,大户型不应出现过小房间,主卧应明显大于次卧,三户室客厅与卧室比例应把握在,1,5,：,1,以内,厨房面积过大,(13 ),，比次卧室大得多，甚至大过主卧面积。而小卧室仅,7 ,。,正确认识户型的优劣势,L,型经典整体厨房：,遵循典型操作习惯，空间充足、流畅省力。,约,4.3,米的客厅面宽：与传统校户型约,3.6,米面宽相比，更显得大气通透。,预留三房套内布局：房间功能随心设置，居家款客、子女成长、个人爱好，尽享无限可能。,三分离式卫生间：淋浴间、盥洗室、厕所间各主其事，多人可同步使用，保证隐私互不干扰。,厨房位置布置于户型正中，对于卧室起居室有影响，采光？,三房的客厅面宽,3.6,？餐厅拥挤,两个房间均较小，布局尴尬,与主卧距离远，实际使用的不方便，个人喜好,四进深设计，交流流线重叠，采光问题,上海万科金色里程,90,平方米三房，紧凑，经济实用,首次、首改、青年、一家三口。,户型优劣评价标准,正确认识户型的优劣势,上海金地湾流域,89,平方米,罕见全朝南户型，,3,个景观花厅,次卧设计约,6,米阳台，创意生活空间,L,型操作台面连续无缺，尝鲜生活,通风采光问题,典型的中间套两房产品,厨房实际使用不便,实际使用功能不大,次卧、厨房、卫生间很暗,餐厅位置尴尬,首次、青年。相对的低总价和赠送的面积。,户型优劣评价标准,户型自身优劣势评价,建筑面积,156,平米,优点：户型方正，便于布置各类家具。 动静分区，起居方便。,缺点：这是一套不成功的户型。,156,平米却显示不出宽裕。,卧室面积分配不合理：,卧室面积配备上，通常主卧应加大，而小卧室常用来做老人房,/,客房,/,书房。该户型三个卧室面积相当，且将主卧室布置在北向，大大降低了主卧舒适度。,交通面积过于浪费：,接近客厅面积,1/4,至,1/5,的区域都被长长的过道占去。客厅有效使用面积大大降低了。,餐厅采光不理想：,餐厅采光较差，不利于营造舒适的就餐环境。,卫生间不采光：,虽然做到了次卫干湿分离，但公共卫生间洁具摆放不合理。主卫、次卫均为黑房，通风采光不良。,无独立储藏空间：,在,156,平户型内，没考虑独立储藏空间及户型实用性。,厨房到餐厅动线不理想：,厨房与餐厅距离较大，室内动线过于冗长。,主卫布局不合理：,主卧和卫生间（尤其卫生间门）关系不理想，风水上通常忌讳坐厕对床。,户型优劣评价标准,户型和规划的关系,都是两房两厅,都是南北通透哪个更好呢？,户型优劣评价标准,户型和规划的关系,整个地块呈狭长形，使得整个规划受到了限制,如果产品为多层，布局会形成“兵营式布局”,如果产品为小高层，布局可形成“中央的景观通廊”,在同样的容积率的情况下，当然选择小高层,这样的情况下，户型该选择哪一种呢？,户型优劣评价标准,户型和规划的关系,分析：规模较小,户型不宜过多,东西两边宽度不均等,若同一种户型，左边放四排太挤,右边放四排又太松，放五排也放不下。,要将利益做到最大化，选择,2,种的户型：左边以大面宽小进深为主，右边以大进深小面宽为主。,旭辉新江湾地块项目,户型的选择与土地利益最大化密切相关,户型优劣评价标准,户型和市场的关系,我们不是建筑师，但我们需要比建筑师了解市场,你心目中的两房有多大，三房又有多大？,两房,70,平方米？,90,平方米？,110,平方米？,三房,90,平方米？,130,平方米？,170,平方米？,客户的需求的不同，导致定位不同,定位不同，导致户型不同,上海书香公寓,点评：,187,平方米的复式，只有,2,个卧室？,户型优劣评价标准,户型和市场的关系,分析：,书香公寓位于同济大学南面，与大学一路之隔，并且周围还有复旦、上外等高校云集，前期证明了大部分客户为学校老师，因此在设计中降低了卧室的功能，而注重了家庭室和多功能房的设计。,贴合市场的，就是好户型！,一层为文化家庭室。弹琴、绘画、插花等。,二层布置多功能书房，工作、会客、洽谈等。,户型优劣评价标准,户型和市场的关系,点评：,套内面积,61.2,平方米，竟然做到三房？,重庆阿布阿布,客户的需求的不同,导致定位不同,定位不同，导致户型不同,户型优劣评价标准,户型和市场的关系,分析：,项目在前期的产品研发上就把户型配比锁定在了,31,62,的小户型社区上。产品研发的定位在一开始就为项目后期的包装推广奠定了基础与基调，再加上开发商在户型设计方面采取了各种“偷面积”的手法，因此一个小户型、多赠送、巧布局的户型空间也就初具雏形了。,符合定位的，就是好户型！,户型优劣评价标准,户型和市场的关系,当客户的需求起了变化，户型不能大改的情况下：多用间可满足不同年龄阶段、不同家庭结构的需求,户型优劣评价标准,户型和市场的关系,当客户的需求起了变化，户型不能大改的情况下：,多用间可适应不同人群、不同爱好的功能需求,户型优劣评价标准,户型和地域的关系,香港有千呎豪宅的说法，,1000,平方呎有多大？,90+,平方米而已,地域性是由于各地区人们生活习惯不同而对户型有着不同的要求，这也是户型设计中必须高度重视的问题。以万通城为例，很多人觉得,99,平方米的两房还是小，可是在深圳、上海很多人会不理解，,90,平方米以上的房子为什么不做三房，为何要如此浪费。,户型优劣评价标准,户型和朝向的关系,广东以北住宅：北回归线以北，向北房终年无阳光,选择向南房是购房前提,广东住宅（北回归线以南）：,向南房冬日有阳光，夏日无阳光,向北房冬日无阳光，夏日有阳光,选择南向房可以冬暖夏凉,香港住宅（南方沿海地区）,寸土寸金、空调调温，港岛景观,朝向不讲究,三亚住宅：以海景为主要卖点,朝向不讲究，海景最重要,点评：,V,字型结构，保证每户实现,180,海景。,三亚国际公馆,户型优劣评价标准,中国民居对朝向的选择,景观与朝向的选择,户型优劣评价标准,纯就朝向而言，选择建议：,东南向,南向,西南向,东向,东北向,北向,西向,西北向,目前市场情况：,自然景观,朝向,小区景观,海景、湖景、山景、高尔夫景 中心花园、组团绿化,户型优劣评价标准,建筑平面评价,类型,优点,缺点,备注,点式,可一梯多户,1.,容积率可充分利用,2.,建筑风格富于变化,3.,室外管道便于安排,4.,对场地要求不高,5 .,便于户型布置,6 .,结构稳定性强,1.,通风差,2.,户型间可能产生对视，影响私密性,1.,高层建筑常采用,2.,高密度居住区域或高地价住宅区多采用,板式,一般一梯二户,1 .,通风采光好，易形成穿堂风,2 .,朝向好，可做到户户向阳,3 .,私密性好,1 .,总平面布置呆板，显得没有档次（兵营式排列）,1.,多层较常使用,2.,大户型高档住宅采用,点式联体,一般用于一梯四户平面拼接,1 .,便于围合布置，土地利用率高,2 .,部分户型能南北通透,3 .,可做到户户向阳,1 .,处理不好,易形成东西向房,2 .,围合太死,对区内通风不利，且易形成回声等噪音影响,1 .,南方城市较常用,市场流行户型演绎,Part4,市场流行户型演绎,市场上采用最多的为大多数,业主认同,的经得起专业、市场挑剔的少缺陷户型,经典户型,一梯八户,优点,缺点,1.,户型方正,实用率高,2.,有阳台、凸窗,3.,各房采光理想,4.,北向二房、南向三房销售压力小,1.,东、西户型厨房离大门较远,2.,电梯厅、消防楼梯不能通风采光,市场流行户型演绎,经典户型,一梯八户,优点,缺点,1.,港式第二代“一梯八户”户型,2.,房型方正、实用率高,3.,容积率高、土地利用率高,3.,管道易布置，立面整洁,1.,北向、西向户型国内客户不接受（港人无碍）,2.,大多客厅采光不理想,3.,南、北户型有对视现象,4.,电梯厅、消防楼梯不能通风采光,市场流行户型演绎,一梯八户,优点,缺点,1.,卧室、客厅采光通风好,2.,每户有阳台,3.,方正实用、通风采光,4.,电梯厅、消防楼梯能通风采光,1.,实用率较低,2.,北向、西向户型可能成销售难点,经典户型平面,市场流行户型演绎,一梯八户,经典户型平面,优点,缺点,1.,港式第三代“一梯八户”户型,2.,户型具均好性,3.,客厅较方正,采光好,4.,实用率高,1.,客房不方正,2.,无生活阳台,3.,北向户型是销售难点,4.,电梯厅、消防楼梯不能通风采光,市场流行户型演绎,一梯六户,优点,缺点,1.,户户南向,2.,多数房间方正,3.,电梯厅、消防楼梯能通风采光,4. A,、,F,户型南北通透,1. A,、,F,、,C,、,D,户型客厅欠方正,经典户型平面,市场流行户型演绎,一梯六户,经典户型平面,“蛙式平面”（东海花园）,优点,缺点,1.,户型平面方正,2.,每户有双阳台,3.,所有房间均能通风采光,4.,电梯厅、消防楼梯能通风采光,1.,北向户型面积较大,国内客户恐难接受,市场流行户型演绎,经典户型平面,一梯六户,（ 百花园 ）,优点,缺点,1.,户户朝向景观面,(,南向,),2.,后两户型南北通透,3.,动静分区明确,4.,所有房间方正实用,5.,电梯厅、消防楼梯通风采光,1.,北向两户受遮挡（次要房无妨）,市场流行户型演绎,一梯四户,优点,缺点,1.,所有房间方正实用,2.,户户向南,3.,所有房间均能通风采光,4. E,、,G,户型南北通透,5.,消防楼梯通风采光,1. E,、,G,户型客厅采光面较小,2.,无生活阳台（可添加）,3.,电梯厅不能通风采光,优点,缺点,1.,大部主要产品房间方正实用,2.,户户向南,3.,所有房间均能通风采光,4.,户户有玄关,5.,人流通道互不干扰,6.,电锑厅、消防楼梯通风采光,1. 2,户型厨房不方正（无大碍）,经典户型平面,市场流行户型演绎,优点,缺点,1.,所有房间方正实用,2.,户户向南、户户有阳台,3.,所有房间均能通风采光,4. A,、,D,户型南北通透,5.,电梯厅、消防电梯通风采光,1.,实用率稍低,2.,管道外露影响建筑外立面,3. C,、,B,户型餐厅较小,(,若建筑改为高层、增加电梯数可改观,),一梯四户,优点,缺点,1.,户户南向,2.,后两户型南北通透,3.,所有房间方正实用,4.,电梯厅、消防楼梯通风采光,1.,北二套房工作阳台与生活阳台,混用,2.,电梯厅间接通风采光,一梯三户,经典户型平面,市场流行户型演绎,经典户型平面,一梯二户,优点,缺点,1.,户户南向、南北通透,2.,所有房间方正实用,3.,消防楼梯通风采光,1.,电梯厅不能通风采光,优点,缺点,1.,户户南向、南北通透,2.,所有房间方正实用,3.,餐厅独立且通风采光,3.,电梯厅、消防楼梯通风采光,1.,对土地要求高（东西向有充足地块条件）,市场流行户型演绎,经典户型平面,一梯十户以上,优点,缺点,1.,一房、二房户型所有房间方正实用,所有住人房采光充分，景观面大,2.,所有房间均能自然通风采光,3.,电梯厅、消防楼梯通风采光,1.,一梯,18,户,电梯的高峰期使用紧张与环境的干扰可想而知,2.,单间户型不方正,市场流行户型演绎,有独创性的为,市场接受,的新型实用户型,创新户型,三错层,优点,缺点,1.,增加使用面积,2.,丰富室内空间,3.,客厅,3.9,米层高增加空间高度,1.,适应大户型采用,2.,不适应老年人、幼童、孕妇、病人等居住使用,市场流行户型演绎,创新户型,高厅组合,复式上层,复式下层,优点,缺点,1.,丰富室内空间,2.,客厅,4.2,米层高增加了客厅空间高度,3.,主人房设在上层,私密性强,1.,适合较大户型采用,4.2,米,2.8,米,5,米,2.8,米,2.8,米,市场流行户型演绎,SOHO,优点,缺点,1.,类别墅居住单元,2.,空间丰富,1. 70,的户型作跃式设计，有点勉为其难,市场流行户型演绎,SOHO,（ 旭飞城市广场 ）,优点,缺点,1.39,的跃式居住单元，层高,3.9,米,2.39,的户型作跃式设计很难得,1.studio,空间， 其自由度有限,创新户型,市场流行户型演绎,创新户型,“黄金小户型”,（ 碧桐湾、好来居 ）,优点,缺点,1.38,的小复式居住单元，两层层高各,2.8,米,2.,可送阳台,2.2m,2,3.,精致实用,4.,若上层层高,2.2,米则可送面积， 实现,“买一层，送一层”,1.,楼梯不适应老年人居住,2.,楼梯占用空间不少面积,市场流行户型演绎,创新户型,阳光花房,（ 世纪村二期 ）,优点,缺点,1.,由于开间大,(5,米,),可使入户过渡空间大部有阳光,空中花园有实际意义,1.,计,1/2,建筑面积,只有大户型可采用,2.,使总价增加,812,万元,非一般客户可接受,市场流行户型演绎,创新户型,送花园户型,（ 港湾丽都 ）,优点,缺点,1.,号称“,100%,实用率”的户型平面,2.,露台,15,左右,因二层层高而不计入建筑面积（送面积）,1.,若露台位置不当，进深太大，会影响下层采光（如创始楼盘：广州金碧华府）,户型,建筑面积 ,套内面积,露台面积,（赠）,实用面积,A,、,B,119.05,105.58,15.2,120.78,C,、,D,115.09,101.79,14.4,116.19,奇数楼层平面,偶数楼层平面,市场流行户型演绎,创新户型,双拼户型（ 香蜜湖豪庭 ）,优点,缺点,1.,具有双拼的可能性，使户型具有客户选择的灵活性,2.,应为“创新意识”的户型，在设计时即考虑今后有双拼可能,1.,两套房双拼之间的梁底高度须有保证（扁梁、大板、高层高）,C,、,D,户型,68 ,，双拼成,136 ,五房户型,A,、,B,户型,55 ,，双拼成,110 ,四房户型,市场流行户型演绎,创新户型,送花园户型,（ 碧玉小家 ）,优点,缺点,1.,小户型能送较多面积（凸窗、二层高阳台等），,60,平方米户型赠送,10,多平方米,2.,实用率大大提高,1.,客房面积较小,市场流行户型演绎,创新户型,全海景小跃式户型,（ 水云间 ）,优点,缺点,1.,户户均能向海景景观,2.55,平方米一房一厅一卫一西厨，,适应滨海度假投资类户型,1. B,户型厨房设在楼上不尽适宜,向海,向海,市场流行户型解读,上海保利叶上海,建筑面积约,72,平米,上海万科四季花城,建筑面积约,90,平米,上海金地未未来,建筑面积约,83,平米,控制总价，减小面积,若不通过赠送面积增加使用空间，会导致空间局促,市场流行户型解读,上海保利叶上海,建筑面积约,55,平米,上海铂金华府,建筑面积约,63,平米,复式空间，动静分区更明确。,上卫生间不便。,更适合青年人。,空间紧凑，中规中矩。,面积控制，低总价。,各年龄层均适用。,市场流行户型解读,上海仁恒河滨城,建筑面积约,90,平米,上海保利叶上海,建筑面积约,90,平米,1.,干湿分离，扩大卫生间面积，同时形成玄关，解决,“,门冲,”,问题,2.,次卧放大进深，拉长餐厅的沿墙面,3.,大阳台，增强景观性,市场流行户型解读,武汉万科四季花城西半岛,建筑面积约,125,平米,上海仁恒河滨城,建筑面积约,130,平米,保证南向卧室面积，卫生间全明,入口无玄关，餐厅空间局促,南北次卧面积分配不当,主卧空间利用率低,市场流行户型解读,上海中环一号 建筑面积约,154,平米,上海金地湾流域 建筑面积约,171,平米,客厅,+,三卧南向，卫生间、厨房、餐厅北向，全全明,进深小,入口无独立玄关,中间走廊过长,主卧空间自行变化余地有限,市场流行户型解读,上海仁恒河滨城 建筑面积,270,平方米,高级公寓,宽厅，公共空间放大,厨房放大,三卧南向,工人房,主卧套房,双主卧,市场流行户型解读,平层官邸,上海华府天地 建筑面积,462,平方米,上海汤臣一品 建筑面积,597,平方米,超豪华主卧,每个卧室均配备卫生间,主客人客房分区布置,工人流线分开,Thanks,