房地产开发项目可行性分析知识

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,第四章 房地产开发项目可行性分析,房地产可行性分析概论,房地产市场分析,房地产开发项目费用测算,房地产开发项目财务评价,房地产开发投资风险分析,第一节 房地产开发项目可行性分析概述,一、可行性研究的概念、作用,二、可行性研究的内容,三、可行性研究的工作程序,一、房地开发项目可行性研究的概念、作用,1、可行性研究的概念,在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等各方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目在技术上是否可行，经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法。,2、可行性研究的作用,1）为投资决策提供依据,2）作为资金筹措的依据,3）作为编制设计任务书的论据,4）作为有关部门签订协议、合同的依据,5）作为项目审批、申请建设执照的依据,二、可行性研究的内容,(实际案例链接),1,、项目概况,2、市场分析和需求预测,3、规划设计方案的优选,4、项目的建设工期、开发进度安排,5、项目投资估算,6、资金的筹集方案和筹集成本估算,7、经济分析和财务评价,8、风险分析,9、社会经济评价,10、结论,项,目,筹,划,三、可行性研究的工作程序,市场调查与分析,优化和选择开发方案,方,案,评,价,编制,研究,报告,第二节 房地产市场分析,一、房地产开发投资的影响因素分析,二、市场调查,一、房地产开发投资的影响因素分析,1、内部影响因素,2、外部影响因素分析,宏观因素：人口、经济、政策法规等,微观因素：地段位置与技术因素,基础设施与公共设施,邻里影响,规划控制,二、市场调查,市场环境调查,1、房地产市场调查的内容,(实际案例链接),房地产的供需情况调查,开发场地调查,房地产市场供给调查 123,房地产市场需求调查 123,房地产市场竞争情况调查：竞争企业1234、竞争产品1234,房地产价格调查 123456,2、房地产不同营销阶段的调查内容,房地产项目定位阶段的市场调查： 项目地块现状调查,项目交通状况调查,项目周边景观调查,商务圈和商圈调查,区域基本信息调查,相关项目基本信息调查,房地产市场推广阶段的市场调查：竞争项目基本信息调查,竞争项目销售信息调查,客户需求和接触媒体习惯调查,房地产项目销售阶段的市场调查： 市场推广调查和测评,成交客户问卷调查,销售难点调查,房地产售后阶段的市场调查,第三节 房地产开发项目费用测算,一、房地产开发项目费用测算的作用,二、房地产开发项目总投资构成,1、为筹集开发资金提供依据,2、作为研究工程造价合理性的手段,3、作为选择最优设计方案的重要控制条件,4、作为项目建设实施过程中投资控制的依据,一、房地产开发项目费用测算的作用,土 地 费 用,二、房地产开发项目总投资构成,前期工程费,建筑安装工程费,开发企业的经营管理费,其他代收费用,固定资产投资方向调节税,土地、拆迁安置、基础设施、公共配套,管理、销售、财务,表格P48 3-6,实际项目费用清单,面积法：P=CQ,其它方法等等,第四节 房地产开发项目财务评价指标,一、投资基础知识,二、投资回收期,三、净现值,四、内部收益率,五、财务评价基本报表,一、投资基础知识,1、资金的时间价值,年份,方案A,方案B,方案C,第一年,100,200,200,第二年,200,100,200,第三年,200,200,100,累计,500,500,500,不同方案的优劣比较 单位：万元,通货膨胀,承担风险,资金增值,机会成本,2、资金的时间价值换算,将现值转换为将来值： F=P（1+I）,n,将将来值转换为现值： P=F/（1+I）,n,N为计息周期,例1：某房地产开发商向银行贷款100万元，贷款年利率为8%，贷款期限为3年，到期后一次偿还本息。则到期后应偿还的本息是多少？,例2：年利率为8%，3年后500万元的一笔收入，在目前来讲相当于多少？,3、现金流量分析,现金流量：一个项目在某一特定时期内收入或支出的资金数额。,现金流入量、现金流入量、净现金流量,现金流量图： （现金流量表）,500,0,1,2,3,N-1,N,75,75,75,75,75,二、投资回收期,项目的净收益额用于抵偿全部投资所需要的时间,1、静态投资回收期：不考虑时间因素影响,2、动态投资回收期：,动态投资回收期还需要与基准回收期相比较,三、财务净现值,1、净现值FNPV：是指按投资者可,接受的最低收益率,，将项目各期的净现金流量折算到,项目起始点时的现值之和,。,2、项目的经济可行性：FNPV=0,3、例：某投资项目的现金流量如表（单位：万元），假设基准收益率为10%，试计算该项目的净现金流量和净现值，并判断该项目是否可行。,年份,0,1,2,3,现金流入量,0,0,200,600,现金流出量,60,500,100,0,四、内部收益率,1、内部收益率：是指使项目各期的净现金流量的现值之各等于零时的折现率。,2、计算过程：试错法,3、项目经济可行性的判断：内部收益率=基准收益率,根据上例数据：求取其内部收益率,4、内部收益率法与净现值法的主要区别,第五节 房地产开发投资风险分析,一、投资的主要风险因素,二、风险分析的方法,一、投资的主要风险因素,市场风险,经营风险,利率风险,政策风险,其它风险,作业,给定一个实际的房地产调研报告,给定一个实际房地产项目可行性研究报告,要求整理报告的框架结构写出报告的目录，分析报告的重点内容所在。（分组进行，每组的案例均不同）,二、风险分析的方法,1、,敏感性分析,：,分析和预测发项目的不确定性因素发生变化时，对项目经济效果的主要指标（如内部收益率、净现值、投资回收期等）影响的敏感程度。,2、,概率分析,：,可根据各种影响因素的概率分布，来分析开发项目在风险条件下获利的可能性的大小。,