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单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,红树东方 当红不让,- 碧海云天二期推广2003年度提案 -,1,提案程序,A豪宅局面2003攻略,B红树东方买点分析,C“集束炸弹”（策略核心）,D2003上年度推广的阶段布线,2, 豪宅局面2003攻略,3,项目名称,工程进度,销售进度,均价,推广概念,促销活动,备注,波托菲诺纯水岸,12.28入伙,50%左右,15000元/,质朴的浪漫,自在的优雅,1、,12月8日每年投资百万开通环城巴士，华侨城地产业主可凭城卡免费乘坐；,2、,12月19日举行“波托菲诺杯”深港高尔夫邀请赛，波托菲诺及锦绣三期业主可由华侨城地产出资组队参加；,3、,12月28日、29日湖边会所开放，同时二期纯水岸入伙，31日举行新年晚会，并有现场抽奖；,4、,12月16日开始进行了全面提价，提价幅度在30-50元之间，目前销售速度良好；,现场实景开放后，销售较好（最近）,锦绣花园翡翠郡,10月公开发售,65%,8500元/,品质需要鉴赏,开盘当天销售率50%，内部员工消化为主，后入销售瓶劲期，主要剩余高层海景单位，每周成交2-4套；,世纪村二期,世纪村王府,二期1月30日公开发售,二期12月9日内部认购,二期已售70%,二期已售30套左右,二期：7600,二期：9000,感受国际人文居住标准,12002年11月30日邀请奥运冠军陶璐娜参加社区动运会，陶璐娜为世纪村一期业主。目前正筹备组织音乐会。,2持VIP卡优先选房。,312月28日在深圳大剧院举行“王府之夜“新年交响音乐会，之前府筹客户，可获门票,2栋30层高层，共208套，复式为325-380平米，层高3.15米，梯户，其中一梯为室外观光电梯；独立会所，户户高尔夫景观,碧海红树园,公开发售：11.23,25%左右（100套左右）,7500元/,从此，MAGELIVING,（自然从容，好生活）,1低价入市，特价房活动,2、圣诞节推12楼海景单位回赠价5788元/，并赠送812万教育基金,总建：20.5万平米,主力户型120170平米；共410套,红树林景观，20000平米的海洋文化主题公园,星河国际,10.26公开发售,12.29平顶,30%,均价：8600元,CBD国际生活领域,中心区旗舰级国际住宅,1、“百万大抽奖回赠新老业主”,2、老业主带新业主送一个物业管理费,3、送老树咖啡卡,4、送现金券,5、,送名牌香水,997套，7栋高层；A栋五座共168套，带入户花园，户户正南正北；,户型86.75-239.28，主力户型160,20000空中园林,40000国际内街区,绿景蓝湾半岛,公开发售：10.19,20%,7100元/,中心区红树林畔首席庭院,1、,世界海滨之旅大抽奖,2、,额外2%优惠,3、,名优空调大派送,4、,神秘珍贵礼品大抽奖,二房至五房、复式，80-170,120M超宽楼间距,28000西风情园林,海景、红树林景观,竞争楼盘一览表,4,水榭花都2期,均价10000，400余户，120190平方米，高层靠湖，3、4月开盘,世纪村2期王府,均价8000，208户，高层面高尓夫，12月认购，2003年初开盘,金域蓝湾,均价8300，634余户，四房153170平方米,熙园,均价10000以上，3、4月TOWNHOUSE封顶。,5,市场综述,￥9,000/m,2,￥9,000/m,2, 二期买点分析,10,买点分析（外）,一期,1、现场体验是最大的品牌资产（建筑、园,林、用材质量）,2、华侨城豪宅、滨海豪宅的形象力,11,地段,绝世地段：,华侨城、深圳湾、红树林、地铁站四位一体物业。,12,买点分析（内）,建筑,恢宏气势：二期占地4万余，庭院绿化面积2万余。,绝佳户型：两梯两户、户户朝南、南北通透、全海景、50%,以上跃式单位。,高实用率：大量单位免费赠送面积近20平方米，层高达6米的,观景空中花园，及35可灵活间隔使用的超大露台，,实用率超过90%,13,小区配置,高级会所、室内恒温泳池、室外大型泳池、小学、,保健中心、净菜市场一应俱全。,14,有效潜在客户描述,15,独特客户群,最贪心的客户,复合性客户,（潮汕、华侨城、硅谷）,跻身龙门的客户,16,独特的心理特征,大多英年得志,高学历智慧精干,处处受人称赞,滋生了一股好大喜功,自以为是的盛气,17,最吸引他们的销售信息,1、红树林海景,2、位置交通,3、华侨城人文魅力,4、户型,（由高到低排列）,18,C：推广概念的整合,19,总有碧海云天,深圳楼市精粹卖点：,海景盘、红树林盘、华侨城盘、公园盘、地,铁口、,不管你亲睐哪一点，碧海云天都在你挑选范围中排在第一第二。,20,集束炸弹,不只是户型尖子,不只是景观尖子,不只是地段尖子,不只是配套尖子,不只是园林尖子,豪宅全能冠军,21,四大导弹,海景天下,豪奢外围,东方园林,豁达空间,22,关键词,阔气 霸气 盛气,23,通俗表达,不玩噱头,不有意用文化往自己脸上贴金,较量的是真枪实弹,给客户的是实实在在的无上豪宅,24,定位,现代|东方|大宅,25,广告语,人居精华 无出其右,统摄精华 当红不让,26,D：阶段推广布线,27,时间节点,第一次解筹 元月15,（70%中差单位，30%好单位）,第一次解筹 3月份,内部认购截止 3月份,开盘 3月份,推盘次序,侨城东路开通 3、4月份,园林展示 建筑完工后,会所投入使用 6月份,28,2,20至3、4月开盘,内部认购,春交会至6月底,会所局部园林到位,开盘至春交会,解筹及开盘，春交会,三大阶段 各个击破,全精粹地段,园林及,生活体验,产品卖点,29,推广新规则,实景化,版面异型化,最化（极致化）,排场化,30,阶段,A.,主旨：复合地段对豪宅品质的提升,主题：,深圳精粹 四位一体,渠道：,报纸广告,户外、电视广告,31,一二期连横合纵,32,内圣外王,33,塑造的市场姿态,在外称王,（竞争对手无可比拟）,在内成圣,（硬件考究无与伦比）,34,形象行销活动,毛泽东,诗词书法展,35,所谓豪宅，就比如10万平方米的社区，800万平方米的绿茵,检验毫宅，要看他周边方圆10公里的区域有否跟豪宅相称,推广卖点的语调,36,地铁西部第一站口豪宅,深圳楼市地处地铁口的在售豪宅大社区,碧海云天是唯一的地铁口物业,37,周边环境最高尚， 绿化最多的豪宅,华侨城、锦绣中华、黄牛垅公园、及园博,会、滨海高尔夫环抱周边。,38,阶段,B.,主旨：建筑本体卖点及配套优势的攻击,主题：,花园宅 海景家,渠道：,户外。,DM招商手册。,39,35平方米，大户人家的起居室？红树东方免费赠送的露台！,层高六米，复式豪宅的客厅？红树东方免费赠送20平方米的阳台！,2万平方米，社区版图？红树东方花草树木，亭台楼榭生活的园林！,推广卖点的语调,40,这里的花和人都挺直腰杆的生活，在6米高的阳台。,70年来，他都直来直往，我说的是正南北穿行的海风。,女儿说这是月亮睡觉的房间，在35平方米的露台。,推广卖点的语调,41,喜欢海，就让他天天出现,据说真正的豪宅外围除了私家道，便是绿地、海景、或者其他的自然风光,豪宅的朝向只有一种，叫做正南,称得上豪宅的园林，不是哗众一时，而是随时间推移历久弥新。,推广卖点的语调,42,阶段,C.,主旨：园林及生活体验,主题：,30万华侨城滨海生活,渠道：,报广、电视。,户外。,销售物料。,43,60万一株的千年澳洲古树，天然水磨石走道，,原木为框，玻璃为体，说的不是五星级酒店大门，而是碧海云天园林的栈道,在深圳，园林的联想是不是只有棕榈树，,碧海云天却有杨柳依依。,垂柳、清河、凉亭，对中国本色生活的坚持，才是豪宅的巅峰。,推广卖点的语调,44,推广卖点的语调,“周末还去观澜打球吗”一位朋友问我，我说：春天来了，还是到碧海云天看看柳树吧,“爸爸来，我带你到河里抓鱼吧” ，随后儿子把我带到了碧海云天园子里的小木桥边。,儿子手工课比赛获胜了，作品是他从碧海云天园子里摘来的竹叶做的书签，,45,媒介建议,媒体覆盖整个珠江三角洲乃至全国,中国经营报 二十一世纪经济报道,南方都市报 广州日报,新浪 搜弧 163 深圳之窗,46,
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