房地产投资分析基本知识

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,第二章 房地产投资分析的基本知识,资金投入的时间不同或者收益产生的时间不同，对投资经济效果的影响也不相同，在投资决策时，需要把所有的支出和收入都折算到同一个时间点，并通过一系列投资效果评价指标的计算，对投资方案进行比较、分析。,因此，必须掌握相关的现金流量、资金时间价值、资金等效值和投资经济效果评价指标。,第一节 资金的时间价值,第二节 利息与利率,第三节 现金流量图、现金流量表与资金等值,第四节 等值计算公式,第五节 房地产投资经济效果分析,资金的时间价值,是指一定数量的资金在生产或流通,中可以增加新的价值，即资金的价值可以随时间不断地,发生变化。,同样数额的资金在不同的时间具有不同的价值,，即,等量不等值 。,资金的时间价值取决于投资利润率、通货膨胀率以及风险因素,把资金投入生产，可以获取一定数量的利润，而且,当利润率一定时，资金周转越快，取得的利润越多；,把资金存人银行，则可以获得一定数量的利息。利,润和利息体现了资金的增值，表明资金具有时间价值。,资金具有时间价值，但必须以投人生产或流通为前,提。静止的资金是不会增值的。,第一节 资金的时间价值,一、利息和利率的概念,资金具有时间价值，因此占用资金应付出一定的代,价，反之，放弃使用资金应得到一定的补偿。,利息：占用资金所付的代价或放弃使用资金所得的报酬。利息通常根据利率来计算。,利率：是指经过一个计息周期，所获利息额与借贷金,(,即本金,),之比，一般以百分数表示。,计息周期是计算利息的时间单位，我国银行存、贷,款的计息周期多为月或年。若计息周期为月，则利率称,为月利率；若计息周期为年，则利率称为年利率。,第二节 利息与利率,二、单利和复利,利息的计算有,单利,计息和,复利,计息两种。,（一）单利,单利计息,指在计算利息时只考虑本金，而不考虑已,经获得的利息，即,利息不再生息,第一年获利息,Pi,，年末本利和,F,P,+,Pi,=,P,(1+,i,),；,第二年获利息,Pi,，年末本利和,F,P+2Pi=P(1+2i),第三年获利息,Pi,，年末本利和,F,P+3Pi=P(1+3i),第,n,年年末获利息,Pi,，本利和,F,P+nPi=P(1+ni),。,若本金为,P,，年利率为,i,，则单利计息本利和计算公,式为,F,P,（,1+,ni,）,(21),式中,F,第,n,个计息周期末的本利和；,p,本金；,i,利率；,n,计息周期数。,例,某人将,1000,元存人银行，存期为,3,年，年利率为,9,按单利计息到期后可获本利和多少,?,解：,F,P,（,1+,ni,）,1000,（,1+39,）,1270(,元,),即到期后可获本利和,1270,元。,（二）复利,复利计息,指不仅考虑本金生息，而且考虑,已获利息,生息,。即把已获利息加到本金中去，以上期末的本,利和作为本期计算利息的本金。,若本金为,P,，年利率为,i,，按复利计息各年利息及年,末本利和如下：,第一年获利息,Pi,，年末本利和,F,P,+,Pi,=,P,(1+,i,),；,第二年获利息,P,(1+,i,),i,，年末本利和,F=P(1+i),2,；,第三年获利息,P,(1+,i,)2,i,，年末本利和,F=P(1+i),3,；,第,n,年获利息,P,(1+,i,),n-1,i,，年末本利和,F,P(1+i),n,若本金为,P,，年利率为,i,，复利计息本利和公式为,F,P,（,1+i,）,n,（,2-2,）,例,某单位贷款,20,万元，期限,10,年,年利率为,7,分别按单利计息和复利计息方法计算到期后应偿还的本利和分别为多少,?,解：,按单利计息,F,20(1+107,),34.00(,万元,),按复利计息,F,20(1+7%),10,39.34(,万元,),三、名义利率和实际利率,在利息计算中，一般采用,年利率,，但如果银行有效,计息周期,小于,1,年,，如季度或月，这时往往需要将季度,利率或月利率换算为年利率。季度利率或月利率为,周期,利率,，记为,i,0,，年内计息周期数为,m,，则有如下两种年,利率表示方法。,（一）名义利率,名义利率,是,不,考虑年内各周期间复利效果的年利率，计,算公式为,i,名,i,0,m,(23),若已知名义利率和年内计息周期数，则可利用上式计算,周期利率。,如：,某笔住房抵押贷款按月还本付息，其月利率为,0.5%,，通常称为“年利率,6%,，每月计息一次”。,按单利计算利息时，,名义利率,=,实际利率,（二）实际利率,实际利率,(i,实,),是考虑年内各周期间复利效果的,年利率。设本金为,P,，则,P(1+i,0,),m,P(1+i,实,),因而可得实际利率计算公式,i,实,(1+i,0,),m,1,（,2-4,）,名义利率,若已知名义利率和年内计息周期数，则式,(24),可表示为,(25),分析得出：,1,）实际利率比名义利率更能反映资金的,时间价值；,2,）名义利率越大，计息周期越短，实际,利率与名义利率的差异越大。,3,）计息周期,=1,，实际,利率大于名义利率。,4,）计息周期,1,，实际利率大,于名义利率。,例：,某笔住房贷款年利率为,12%,，贷款额为,1000,元，期,限为,1,年，复利计算，分别以一年,1,次计息；,1,年,4,次计,息；,1,年,12,月按月利息计息，则,1,年后的本利和分别为：,解：名义利率,=,周期利率,X,每年计息周期数,一年,1,次计息,F=1000x,（,1+12%,）,=1120,元,一年,4,次计息,一年,12,次计息,周期利率,既是实际利率又是名义利率,例：,现需贷款买房，有两个方案可供选择：第一方案,名义利率,为,16,，每年计息一次；第二方案,名义利率,为,15,，每月计息一次。问应选择哪个贷款方案,?,解：,方案一：实际利率,i,1,16,方案二：实际利率,因,i,1,i,2,，故应选择第一贷款方案。,例：已知某项目，计息周期为半年，名义年利率为,8%,，则项目的实际年利率为（ ）。,A,4% B,8% C,8.16% D,16.64%,C,第三节 现金流量图、现金流量表与资金等值,一、,现金流量,图,在投资分析中，为便于分析资金的收支变化，,避免计算时发生错误，经常借助现金流量图。现金,流量图的一般形式如,图,31,所示。,现金流量图的作图规则如下：,(1),先画一条水平线，等分成若干间隔，每一间隔代,表一个计息周期，在投资分析中一般以,1,年为计,息周期，计息周期总数称为周期数或计算期。直线,自左向右代表时间的延续。始点,0,代表项目计算期,的开始，即第一年年初，,1,代表第一年年末，,2,代表,第二年年末，其他依次类推。,现金流量：把某一项投资活动作为一个独立的系统，流出系统的资金叫现金流出，流入系统的资金叫现金流入。实际发生的这种资金流出或流入叫做现金流量，现金流出与现金流入之差，称为净现金流量。,投资、成本、销售收入、出租收入、税金、利润等经济量，是房地产开发投资项目现金流量的基本要素，也是投资分析最重要的基础数据。,第三节 现金流量图、现金流量表与资金等值,第三节 现金流量图、现金流量表与资金等值,(2),箭头表示现金流动方向，箭头向下表示现金,流出，即项目的投资或费用等，箭头向上表示,现金流人，即项目的效益或收入等，箭头线长,度一般应与现金流量的大小大致成比例。,(3),对于实际的建设项目，为便于分析，一般假,设年内的现金流出与现金流入都发生在该年年,末，这一假设对计算期较长的实际投资项目的,评价精度影响不大。对计算期较短的项目，投,资可以画在年初。,第三节 现金流量图、现金流量表与资金等值,图,31,所示的现金流量图表明该项目计算期为,30,年，其中前,3,年为建设期，各年投资分别为,2500,万元、,3000,万元和,2000,万元，第,4,年至,第,30,年为正常运行期，各年效益均为,3200,万,元，各年运行费均为,500,万元。,第三节 现金流量图、现金流量表与资金等值,二、现金流量表,现金流量表,也用于反映,现金的收支,情况，作用与,现金流量图相似。但由于现金流量表对现金收支,反映得更为,具体细致,，而且便于反映,净现金流,量,、,累计净现金流量,等，便于分析计算，表格制,作也比较方便，因此现金流量表更具有,实用价,值,。现金流量表的基本格式如,表,33,所示,，表中,栏目可根据需要作增减。,第三节 现金流量图、现金流量表与资金等值,序,号,项目,建设期,(,年,),租售期,1,2,3,4,30,1,现金流人量,0,0,2000,2000,2000,2200,2,现金流出量,4000,3000,500,500,500,500,2.1,工程投资,4000,3000,0,0,0,0,2.2,年运行费,0,0,500,500,000,500,3,净现金流量,-4000,-3000,1500,1500,1500,1700,表,3,3,某房地产开发经营项目现金流量表,第二节 利息与利率,例：,某房地产开发项目建设期为两年，第,1,年投入,4000,万元，第,2,年投入,3000,万元，第,3,年开始发挥效益，该房地产的租售期限为,30,年，租期结束一次性买,3000,万元，租赁期间每年的维护费用为,500,万元，租金收益,2000,万元。试绘制该项目现金流量表。,解：作现金流量表如,表,33,所示。,第三节 现金流量图、现金流量表与资金等值,三、资金等值与折现率,（一）资金等值的相关概念,1,、等值资金：,指在利率一定的条件下，,不同时,间,上的,数额不等,，但具有,相同经济价值,的资金,影响资金等值的因素除利率外，还有资金数额,大小和计息周期的长短。,2,、等值计算,：把,某一时间,上的资金值按照所给,定的利率换算为与之,等值,的,另一时间,上的资金,值的,换算过程,。,第三节 现金流量图、现金流量表与资金等值,3,、折现,(,贴现,),：,指把,将来,某一时间上的资金换算成,始点,时间的等值资金。,将来,时间上的资金,折现,后的资金额称为,“,现值,”,，与,现值等价,的,终点,时间的资金值称为,“,终值,”,或,“,期值,”,。,(,例如,),（二）与折现相关的概念,1,、折现率：,指把,将来,某一时间上的资金换算成,始点,时间的等值资金的,利率,。银行借贷利用利率进行折现计算或其他等值计算，,利率,反映,银行借贷,活动中,资金的时间价值。,例如,:10000,元存,5,年，,2,年后提取，则,2,年的本利和为多少,?,解,:(1),存,5,年到期的本利和,F,5,=10000,（,1+5.76%,）,5,=13231,元,(2),存,2,年到期的本利和,F,2,=10000,（,1+4.5%,）,2,=10920,元,(3),提前支取贴现,G,2,=13231,（,1+7.47%,）,3,=10659,元,损失为：,10920-10659=261,元,实际按活期利率计算,H,2,=10000,（,1+0.81%,）,=10163,元,损失为,:10920-10163=757,元,第四节 等值计算公式,等值计算公式主要有一次支付公式、等额多次支付公式、等差多次支付公式和等比多次支付公式四类。,一、一次支付公式,（一）一次支付终值公式,(1),问题。已知现值,P,，利率,i,，计算期,n,，,(,如图,32),，求与该现值等值的终值,F,。,(2),计算公式。,F,P(1+i),n,（,2-6),式中,(1+i),n,称为一次支付终值系数，表示为,(F/P,，,i,，,n),，可直接计算，也可从复利因子表中查取,第四节 等值计算公式,P,F,0 1 2 3 4 5 n-1 n,图,3-2,现金流量图,第四节 等值计算公式,例： 某工程向银行贷款,100,万元，年利率为,6,，问第,5,年末应偿还的本利和为多少,?,解：已知,P,100,万元，,i,6,，,n,=5,，则,F,P,(1+,i,),n,100(1+6,),5,1001.3382,133.82(,万元,),也可查复利因子表得,(F/P,，,6,，,5),1.3382,故,F=P,（,F/P,，,i,n,),1001.3382,133.82(,万元,),第四节 等值计算公式,(,二）一次支付现值公式,(1),问题。,已知终值,F,，利率,i,，计算期,n,，求与该终值等值的现值,P,。,(2),计算公式。,一次支付现值计算是一次支付终值计算的,逆运算,，因此可由式,(2-6),得,(2-7),式中 称为,一次支付现值系数,，表示为,(P/F,，,i,n),，可直接计算或查表。,第四节 等值计算公式,例：,某开发商想在,10,年后拥有,20000,万元投资资金，若年利率为,6%,，问现在应一次存入银行多少现金,?,解：已知,P,20000,万元，,i,6,，,n,10,年，则,或查复利因子表得,(P/F,，,6%,，,10),0.5584,故,P,F,(,P,/,F,，,6,，,10),200000.5584,11168(,万元,),第四节 等值计算公式,二、等额多次支付公式,（一）等额支付终值公式,(1),问题,。已知每年年末等额支付资金,A,，利率,i,，计算期,n,，现金流量图,(,图,3,3,所示,),，,求与该现金流量等值的终值,F,。,(2),计算公式,。利用一次支付终值公式，分别计算各年值的终值并求和得,F,A+A(1+i)+A(1+i),2,+,+A(1+i),n-1,等式两边同乘以,(1+i),，得,F(1+i),A(1+i)+A(1+i),2,+A(1+i),3,+,+A(1+i),n,第四节 等值计算公式,A,F,0 1 2 3 4 5 n-1 n,图,3-3,现金流量图,第四节 等值计算公式,第二式减第一式得,F,(1+,i,),F,A,(1+,i,),n,A,，因而有,(2-8),式,(2-8),即为等额支付终值公式,.,式中 称为等额支付终值系数,或年金终值系数,表示为,(,F,/,A,i,，,n,),可直接计算或查表。,第四节 等值计算公式,例：,设每年年末存款,100,万元，年利率为,10,，问第,10,年末取得本利和为多少,?,(,如,图,3-4,),解：已知,A,100,万元，,i,10,，,n,10,年，则,10015.9374,1593.74(,万元,),第四节 等值计算公式,A=100,万,F,0 1 2 3 4 5 9 10,图,3-4,现金流量图,第四节 等值计算公式,或查复利因子表，得,(,F,/,A,，,10,，,10),15.9374,故,F,A,(,F,/,A,，,10,，,10),10015.9374,1593.74(,万元,),例,3,：,设,10,年内每年年初存款,10,万元，年利率为,10,，问第,10,年末本利和为多少,?,解：现金流量图,如图,3,4,所示,。,第四节 等值计算公式,A=10,万,F,0 1 2 3 4 5 9 10,图,3-4,现金流量图,F,第四节 等值计算公式,因各年存款发生于,年初,，因此不能直接采用,公式,2-8,。可先计算出第,9,年末,的,终值,F,然后再利用一次支付终值公式计算出第,10,年末的本利和,F,，即,F,A,(,F,/,A,10,10),1015.9374,159.374(,万元,),F,F,(,F,/,P,10,1),159.3741.10,175.311(,万元,),第四节 等值计算公式,例：,某写字楼，多年年平均租赁效益为,8,万元，利率为,7,，问第,12,年末累计效益为多少,?(,连接图,),解：已知,A,8,万元，,i,7,，,n,12,年，,则查表得,(,F,/,A,，,7,，,12),17.8885,故,F,A,(,F,A,，,i,，,n,),817.8885,143.108(,万元,),第四节 等值计算公式,A=8,万,F,0 1 2 3 4 5 11 12,图 现金流量图,第四节 等值计算公式,（二）存储基金公式,(1),问题,。已知终值,F,，利率为,i,，期数,n,，要求将终值,F,折算为每年年末的等额年金,A,。,(2),计算公式,。存储基金计算是年金终值计算的,逆运算,，因此可由式,(2-8),得,(2-9),式,(2-9),即为存储基金公式。式中 为存储基金因子，表示为,(,A,/,F,，,i,，,n,),，可直接计算或查表。,第四节 等值计算公式,例：,某房地产企业为了在,5,年后筹款,100,万元,在年,利率为,8,的条件下，问每年年末应等额存人多少现金,?,解：,已知,F,100,万元，,i,8,，,n,5,年，查表得,(,A,F,，,8,，,5),0.1705,故,A,F,(,A,F,，,8,，,5),1000.1705,17.05(,万元,),A=?,万,F=100,万,0 1 2 3 4 5,现金流量图,第四节 等值计算公式,（三）等额支付现值公式,(,年金现值公式,),(1),问题,。已知,n,年年末等额支付资金,A,，折现率,i,，期数,n,，现金流量图,如图,3,5,所示，求与该现金流量等值的现值,P,。,(2),计算公式,。,先由等额支付终值公式得,第四节 等值计算公式,A=?,P,0 1 2 3 4 5 n-1 n,图,3-5,现金流量图,第四节 等值计算公式,(2-10),再将,F,乘以一次支付现值系数 得现值,式,(2-10),即为等额支付现值公式。式中 为等额支付现值系数，或年金现值系数，表示为,(,P,A,，,i,，,n,),，可直接计算或查表。,第四节 等值计算公式,例,:,某商住楼，,1991,年兴建，当年发挥效益，租赁期限为,10,年，年平均效益为,80,万元，,i,12,，问将全部效益折算到,1991,年初的现值为多少,?,解：,现金流量图,(,如图,3,6,所示,),。已知,i,12,，,n,10,年，查复利因子表得,(,P,A,，,12,，,10),5.6502,故,P,A,(,P,A,12,10),805.6502,452.016(,万元,),第四节 等值计算公式,A=80,万元,A,(,P,A,12,10),例：,某家庭预计在今后,10,年内的月收入为,16000,元，如果其中的,30%,可用于支付住房抵押贷款的月还款额，年贷款利率为,12%,，问该家庭有偿还能力的最大抵押贷款额是多少？,解：该家庭每月可用于支付贷款的月还款额,A=16000x30%=4800,（元）月贷款利率,=12%/12=1%,计息周期,=10X12=120,月,有偿还能力的最大抵押贷款额，利用等额支付现值公式,第四节 等值计算公式,（四）本利摊还公式,(,资金回收公式,),(1),问题。,已知现值,P,，利率,i,，计息周期数,n,，要求将该现值折算为每年年末的等额年金,A,。,(2),计算公式。,本利摊还计算为等额支付现值计算的,逆运算,，因此由式,(2-10),得,(2-11),第四节 等值计算公式,式,(2-11),即为本利摊还公式。式中 为本利摊还系数，或资金回收系数，表示为,(,A,P,，,i,，,n,),，可直接计算或查表。,例：,某投资者以,10,万元资金租赁一间店铺，在年利率为,7,的条件下，准备,5,年内回收全部投资，问每年应等额回收多少资金,?,解：,已知,P,10,万元，,i,7,，,n,5,年，则,A,P,(,A,P,，,i,，,n,),10(,A,P,，,7,，,5),100.2439,2.439(,万元,),每年应等额回收,2.439,万元。,例：某人购买一套价值,25,万元的住宅，首期付款为房价的,30%,，其余为在,10,年内按月等额偿还的抵押贷款，年利率,15%,，问月还款额为多少？,解：已知,P=25x70%=17.5,万元,n=12x10=120,i=15%/12=1.25%,利用本利摊还公式,第四节 等值计算公式,三、等差多次支付公式,(1),问题。,已知第一年年末支付为零，第二年年末支付为,G,，第三年年末支付为,2,G,，依次类推，第,n,年末支付为,(n-1)G,，现金流量图,(,如图,3,7,所示）,。求其现值和等额年值。,(2),计算公式。,利用一次支付现值公式，分别计算各年支付值的现值，并求和,第四节 等值计算公式,图,3,7,等差多次支付现金流量图,第四节 等值计算公式,上式两边同乘以,(1+,i,),得,第四节 等值计算公式,两式相减得,第四节 等值计算公式,利用等比数列求和公式得,式,(2-12),即为等差多次支付现值公式，,为等差多次支付现值系数。表示为,(,P,/,G,，,i,，,n,),，可直接计算或查表。,第四节 等值计算公式,由式,(312),和式,(313),得,(314),式,(314),为等差多次支付年金公式。式中为等差多次支付年金因子，表示为,(,A,G,，,i,，,n,),，可直接计算或查表。,第四节 等值计算公式,例,3,15,某工程建设期为,4,年，各年投资分别为,300,万元、,400,万元、,500,万元和,600,万元，,i,7,，试计算投资现值和终值。,解：现金流量图,（如图,3,8(,a,),所示）,。,图,3,8(a),所示的现金流量不能直接利用等差多次支付公式计算，因此先分解为图,3,8(b),和图,3,8(c),。,由图,38(,b,),得,P,1,A,(,P,A,，,7,，,4),3003.3872,1016.16(,万元,),第四节 等值计算公式,图,3,8,现金流量图,(,单位，万元,),第四节 等值计算公式,由,图,38(,c,),得,P,2,G,(,P,G,，,7,，,4),1004.7947,479.47(,万元,),故投资现值为,P,P,1,+P,2,1016.16+479.47,1495.63(,万元,),投资终值为,F,P,(,F,/,P,，,7,，,4),1495.631.3108,1960.47(,万元,),第四节 等值计算公式,四、等比多次支付公式,(1),问题。,已知各年支付呈等比增长，第一年末支付,D,，第二年末支付,(1+,j,),D,，第三年末支付,(1+,j,),2,D,，依次类推，第,n,年末支付,(1+j),n-1,D,，现金流量图,（如图,3,9,所示）,。求其现值和等额年值。,(2),计算公式。,利用一次支付现值公式得,(3,15),第四节 等值计算公式,图,3,9,等比多次支付现金流量图,第四节 等值计算公式,等式两边同乘以 得,第四节 等值计算公式,两式相减得,化简得,第四节 等值计算公式,若,i=j,，则由上式得,因此得,式,(316),即为等比多次支付现值公式,(2-13),第四节 等值计算公式,由式,(2-11),和式,(2-13),得,(2-14),式,(317),即为等比多次支付年金公式。,第四节 等值计算公式,以上介绍的公式中，前两类,6,个公式是资金等值计算基本公式，在投资分析中运用较多。为便于记忆，现将资金等值计算的,6,个基本公式基本公式,汇总于表,3,4,。,表,3,4,资金等值计算基本公式汇总表,公式名称,已知,待求,公 式 形 式,一次 支付,公式,终值公式,P,i,n,F,F,P,(1+,i,),n,P,(,F,/,P,i,n,),现值公式,F,i,n,P,等额 多次,支付 公式,终值公式,A,i,n,F,存储基金公式,F,i,n,A,现值公式,A,i,n,P,本利摊还公式,P,i,n,A,系数相乘,=1,系数相乘,=1,系数相乘,=1,第四节 等值计算公式,例,:,某开发商于,2000,年底借贷到,1,亿元建设资,金，年利率,i,10,。,(1),若于,2020,年末一次偿还本息，则应还金额为多,少,?,解：已知,P,1,亿元，,i,10,，,n,20,年，按,一次,支付期值公式,(2000,年底为,2001,年的年初,),F,P,(1+,i,),n,1(1+10,),20,6.627(,亿元,),第四节 等值计算公式,(2),若规定从,2001,年起每年年末等额偿还，于,2020,年底正好全部还清，问每年年末应还多,少,?,解,:,现金流量图,(,如图,3,10(,a,),所示,),利用,本利,摊还公式,A,P,(,A,/,P,i,n,),1(,A,/,P,10,20),10.1175,0.1175(,亿元,),第四节 等值计算公式,图,3,10,现金流量图,2020,年末,2001,年末,2000,年末,10,P,(,A,/,P,10%,20),P,(,F,/,P,10%,10,),P,(,A,/,P,10%,10,),2011,年初,2010,年末,第四节 等值计算公式,(3),若规定于,2011,年开始每年年底等额偿还，仍于,2020,年末正好还清，问每年年末应还多少,?,解,:,现金流量图,(,如图,3,10(,b,),所示,),，先利用一次,支付终值公式将,P,折算至,2011,年年初得,P,P,P,(,F,/,P,i,n,),1(1+10,),10,2.5937(,亿元,),再利用本利摊还公式计算每年年末偿还金额,A,P,(,A,/,P,i,n,),2.5937(,A,/,P,10,10),2.59370.1627,0.4220(,亿元,),第四节 等值计算公式,例：,若复利年利率为,8,，要使自今后第,6,年末,可提取,5000,元，第,8,年末可提取,10000,元，第,10,年,末可提取,9000,元，三次把本利和提取完毕。问现,在应一次性存入多少元,?,若改为前,5,年筹积这笔款,项，每年年末应等额存入多少元,?,解：绘出现金流量图，,(,如图,3,11,所示,),。,(1)P,5000(,P,/,F,8,6)+10000(,P,/,F,8,8),+9000(,P,/,F,，,8,，,10),50000.6302+100000.5403+90000.4632,12722.8(,元,),第四节 等值计算公式,图,3,11,现金流量图,第四节 等值计算公式,现在应一次存入,12722.8,元。,(2),A,P,(,A,/,P,8,5),12722.80.2505,3187.06(,元,),前,5,年每年年末应存人,3187.06,元。,例：,某房地产开发经营项目,2000,年开始兴建,2002,年底完工，,2003,年开始租赁，租赁期限为,20,年，年平均租赁效益为,80,万元，,i,=12,，问将,各年租赁收益折算到,2000,年初的现值为多少,?,第四节 等值计算公式,解：现金流量图,(,如图,3,12,所示,),。,先将各年效益折算到,2003,年年初,P,P,(,P,/,A,，,12,，,20),807.4694,597.55(,万元,),再将,P,折算到,2000,年年初,P,P,(,P,/,F,，,12,，,3),597.550.7118,425.34(,万元,),故折算到,2000,年初的现值为,425.34,万元。,第四节 等值计算公式,图,3,12,现金流量图,2003,年末,2022,2002,2001,2000,年末,年初,P,(,P,/,A,12,20),P,(,P,/,F,12,3),例：某家庭购买一套面积为,80,平方米的住房，单价为,3500,元,/,平方米，首付款为房价的,25%,，其余申请公积金和商业贷款组合抵押贷款。已知公积金和商业贷款的利率分别为,4.2%,和,6.6%,，期限均为,15,年，公积金贷款的最高限额为,10,万元。问该家庭申请组合抵押贷款后最低月还款额是多少？,解：已知,P=3500x80x,（,1-25%,）,=210000,元,n=15X12=180,组合贷款的月最低还款额,A=A1+A2=1714.03(,元,),复利系数的应用,复利系数在房地产投资分析与评估中的应用非常普遍，尤其是在房地产抵押贷款、房地产开发项目融资活动中，经常涉及到利息计算、月还款额估算等问题。,例,1,：已知某笔贷款的年利率为,15%,，借贷双方约定按季度计息，问该笔贷款的实际利率是多少？,解：已知,r=15%,，,m=12/3=4,，则该笔贷款的实际利率,例,2,：某开发商向银行贷款,2000,万元，期限为,3,年，年利率为,8%,，若该笔贷款的还款方式为期间按季度计息、到期后一次偿还本金，则开发商每次为该笔贷款支付的利息总和是多少？如果计算先期支付利息的时间价值，则到期后开发商实际支付的利息又是多少？,解：已知,p=2000,万元，,则开发商每次为该笔贷款支付的利息之和,计算先期支付利息的时间价值，则到期后开发商,实际支付的利息,例,3,：某家庭预计在今后,10,年内的月收入为,16000,元，如果其中的,30%,可用于支付住房抵押贷款的月还款额，年贷款利率为,12%,问该家庭有偿还能力的最大抵押贷款额是多少？,解：（,1,）已知该家庭每月可用于支付抵押贷款的月还款额,（,2,）该家庭有偿还能力的最大贷款额,例,4,：某家庭以抵押贷款方式购买了一套价值,25,万元的住宅，如果该家庭的首期付款为房价的,30%,，其余在,10,年内按月等额偿还的第一贷款，年贷款利率为,15%,，问月还款额为多少？如果该家庭的,25%,的收入可用来支付住房抵押贷款的月还款额，问该家庭的月收入应为多少才能购买上述住宅？,解：,（,3,）该家庭购买上述住宅，其月收入应为,例,5,：某购楼这拟向银行申请,60,万元的商业抵押贷款，银行根据购楼者未来收入的增长情况，为他安排了等比递增还款抵押贷款。若年贷款利率为,6.6%,，期限为,15,年，购楼者的月还款额增长率为,0.5%,，问该购楼者第,10,年最后一个月的月还款额是多少？,解：,（,2,）抵押贷款首次月还款额为,（,3,）第,10,年最后一个月份的还款额为,例,6,：某家庭欲购买一套,80,平方米的经济适用房，单价为,3500,元,/,平方米，首付款为房价的,25%,，其余申请公积金和商业组合抵押贷款。已知公积金和商业贷款的利率分别为,4.2%,和,6.6%,，期限为,15,年，公积金贷款的最高限额为,10,万元。问该家庭申请组合抵押贷款的最低月还款额是多少？,解：,（,2,）计算等额偿还公积金贷款和商业贷款本息的月还款额,（,3,）组合贷款的月最低还款额,作业：,1,、某家庭以,4000,元,/,平方米的价格购买一套建筑面积为,120,平方米的住宅，银行为其提供了,15,年的住房抵押贷款，贷款的年利率为,6%,，抵押贷款价值比例为,70%,。如果该家庭按月等额还款,5,年后于第,6,年初一次性提前偿还了贷款本金,8,万元，问从第,6,年开始的抵押贷款月还款额是多少？,解：,（,3,）第,6,年年初一次偿还本金,8,万元后，第,6,年到第,15,年内减少的月还款额为：,（,4,）从第,6,年开始的抵押贷款月还款额是：,2835.36-888.16=1947.20,（元）,2,、某家庭以,3500,元,/,平方米的价格购买一套建筑面积为,80,平方米的住宅，银行为其提供了,15,年的住房抵押贷款，贷款的年利率为,6%,，抵押贷款价值比例为,70%,，月还款常数为,0.65%,。问抵押到期后该家庭向银行偿还的剩余本金金额是多少？,解：,（,3,）实际每月的月还款额为：,（,4,）借款人每月欠还的本金为：,（,5,）抵押贷款到期后应向银行偿还的剩余本金为：,第五节 房地产投资经济效果评价,一、房地产投资的形式,（一）直接投资是指投资者直接参与房地产开发或买卖房地产的过程，参与有关的管理工作。,1,、房地产开发投资：是指从购买土地使用权开始，通过在土地上的进一步投资活动，即经过规划设计和施工建设等过程，建成可以满足人们某种入住需要的房地产产品，然后将其推向市场进行销售，转让给新的投资者或使用者，并通过该转让过程收回投资获取开发利润的过程。,房地产开发投资属于短期投资，形成房地产市场上的增量供给。如由于出租或自营则变为长期置业投资。,2,、房地产置业投资,置业投资从长期投资的角度，期望获得收益、保,值、增值和消费四方面的利益。,房地产置业投资的对象可以是开发商新建成的物业,（市场上的增量房地产），也可以是二手货（市场上的,存量房地产）,房地产置业投资的目的：一是满足自身的生活居住,或生产经营的需要；二是作为投资将购入的物业出租给,最终的使用者，并获取较为稳定的经营收入。当不愿再,持有该物业时可以转售给其他的置业者。,例：某公司以,300,万元购买了一个,250,平方米的写字楼单,位，并将其中的,100,平方米作为本公司的办公室，其余,的,150,平方米租给另一单位使用，每年扣除维修管理费,用后的净租金收入是,30,万元。,10,年后，该公司将购买,的,250,平方米的写字楼全部转售，扣除销售税费后的净,转售收入为,450,万元。达到了自用、获取经常性收益、,投资保值和增值等目的。,（二）房地产间接投资是指将资金投入与房地产相关的,证券市场的行为，投资者不直接参与有关投资管理的工,作。,1,、购买住房抵押支持证券,2,、购买房地产开发投资企业的债券、股票,3,、投资于房地产投资信托基金,二、房地产投资的利弊,（一）房地产投资的优点：相对较高的收益水平、能够得到税收方面的好处、易获得金融机构的支持、能抵消通货膨胀的影响、提高投资者的资信等级,（二）房地产投资的缺点：变现性差、投资数额巨大、投资回收周期长、需要专门的知识和经验,三、房地产投资分析的投资与成本,广义的投资是指人们的一种有目的的经济行为，即以一定的资源投入某项计划，以获取所期望的报酬。（资金、土地、人力、技术、管理经验或其他资源）,房地产投资分析在的投资是狭义的投资：是指人们在房地产开发或投资活动中，为实现某项预定的开发、经营目标而预先垫支的资金。,广义的成本是指人们为达成一事或取得一物所必须付出或已经付出的代价。,（一）开发项目总投资：包括开发建设投资和经营资金,1,、开发建设投资是指在开发期内为完成房地产产品开发建设所需投入的各项费用。,2,、,经营资金是指开发企业用于日常经营的周转资金。,（二）房地产投资分析成本,1,、开发产品成本是指房地产开发项目产品建成时，按照国家有关财务和会计制度转入房地产产品的开发建设投资。,2,、经营成本是指房地产产品出售、出租时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本，主要包括：土地转让成本、出租土地经营成本、房地产销售成本、房地产出租经营成本。,开发项目总投资,开发,建设,投资,经营资金,土地费用,前期工程费用,基础设施建设费用,建筑安装工程费用,公共配套设施建设费用,开发间接费用,财务费用,管理费用,销售费用,开发期税费,其他费用,不可预见费用,固定资产及其他资产,开发产品成本,开发经营成本,房地产开发经营项目总投资的构成,四、经营收入、利润和税金,（一）经营收入是指房地产企业向社会出售、出租房地产产品或利用房地产自营时所获得的货币收入。包括销售收入、出租收入和自营收入。,销售收入,=,销售房屋面积,房屋销售单价,出租收入,=,出租房屋面积,房屋租金单价,自营收入,=,营业额,-,商业营业成本,-,自营中的商业经营风险回报,2,、利润,企业利润可分为利润总额、经营利润、税后利润（净利润）和可分配利润等四个层次。,经营利润,=,经营收入,-,经营成本,-,期间费用,-,销售税金,利润总额,=,经营利润,+,营业外收支净额,税后利润,=,利润总额,-,所得税,可分配利润,=,税后利润,-,（法定盈余公积金,+,法定公益金,+,未分配利润）,3,、税金（房地产开发投资企业应纳的主要税种）,（,1,）销售税金：包括营业税（,5%,）、城市维护建设税（,7%,）和教育费附加（,3%,）,营业税税额,=,应纳税销售（出租）收入,税率,（,2,）土地使用税和房产税：在所得税前列支,（,3,）企业所得税（,33%,）,应纳所得税额,=,收入总额,-,准予扣除项目金额,所得税税额,=,应纳所得税额,税率,五、房地产投资经济效果的表现形式,（一）置业投资,四种表现形式：,租金；减少纳税；物业增值；股权增加。,置业投资效果的好坏受市场状况和物业特性变化的影响。,置业投资经济效果的四种表现形式是一个模糊的期望，仅说明投资者可获得的利益类型，在没有转换为一个特定时间点的现金流量之前，经济效果是无法定量描述或量测的。,（二）开发投资,经济效果表现为销售收入，效果的大小可用开发利润、成本利润率、投资收益率等指标来衡量,投资回收：投资者对其所投入资本的回收,房地产,投资收益,投资回报：投资者所投入资本在使用中所获,得的报酬,例如：,贷款对于金融机构来说，借款人还本的部分是投资回收部分；借款人所支付的利息，是投资回报。,房地产开发投资中，投资回收是指开发商所投入的总开发成本的回收，投资回报表现为开发商的利润。,六、投资回收与投资回报,七、投资经济效果评价指标,(,一,),净现值,1,、净现值：,按设定的基准折现率将各年净现金流量折,算到,计算期初,的,现值累计值,用符号,NPV,表示。净现值是,项目经济评价的一个重要评价指标，,2,、计算公式,式中,CI,现金流人量；,CO,现金流出量；,(CI,CO),t,第,t,年项目的净现金流量；,n,计算期,(,包括建设期、运行初期和正常运行期,),；,t,计算期的年份序号；,i,0,基准折现率。,当,NPV,0,时，项目收益不仅达到设定的基准折现率水,平，还能取得,超额收益,；,当,NPV=0,时，项目收益,恰好达到,设定的基准折现率水平,当,NPV,0,时，项目收益,未达到,设定的基准折现率水平,3,、净现值的评价准则,当,NPV0,时，项目,可以接受,，,NPV,愈大,，项目的,经济效果愈好,，,当,NPV,0,时，项目,应拒绝,。,例：,某项目两年建成，第一年投资,P,1,100,万元，第二年投资,P,2,60,万元，第三年开始正常运行，使用期为,28,年，使用期末固定资产余值为零，运行期每年效益,32,万元，年运行费,4,万元，,i,0,10,，求该项目的净现值，并判断项目是否可以接受。,解：现金流量图,(,如图,4,1,所示,),。,NPV,100(,P,/,F,10%,1),60(,P,/,F,10%,2),+(32,4)(,P,/,A,10%,28)(,P,/,F,10%,2),1000.9091,600.8264,+289.30660.8264,74.85(,万元,),该项目净现值大于零，因此可以接受。,图,4,1,某项目现金流量图,(,单位：万元,),A(,P,/,A,10%,28),F(P/F,10%,2),F(P/F,10%,2),F(P/F,10%,1),A(,P,/,A,10%,28),3,、净现值的特点与其他应用,(1),净现值的大小与折现率有关，对一般的投资项目净,现值随折现率的增大而减小,（如图,4,2,所示）,。净现值,(,NPV,),与折现率,(,i,),的函数关系称为净现值函数，其数学,表达式为,从图,42,可看出，基准折现率越大，,NPV,越小，项目经济评价越难通过。,IRR,0,(2),根据净现值的定义，第,1,至第,T,(,T,n,),年净现金流量的现值累计值为,当式中,T,n,时，,NPV(T),即为项目的,净现值,；,当,NPV(T),0,时，,T,值为项目的,动态投资回收期,：,(,根据累计净现值计算,),若不考虑折现率，当 时，,T,值为项目的,静态投资回收期,。一般而言，项目的动态投资回收期,大于,静态投资回收期。,(,根据累计净现金流量计算,),例：,某项目现金流量见表,41,，基准折现率为,12,试计算净现值，并分析投资回收期。,解,:,计算过程见,表,4,2,，计算结果,NPV,963.61(,万元,),表,4,1,某项目现金流量表,(,单位：万元,),时间,(,年末,),1,2,3,4,8,9,14,费用,800,400,100,250,300,效益,350,700,700,表,4,2,净现金流量和净现值流量计算表,时间,(,年末,),费用,效益,净现金流量,=,累计净现金,流,量,净现金流量现值,累计净,现值流量,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,800,400,100,250,250,250,250,250,300,300,300,300,300,300,0,0,350,700,700,700,700,700,700,700,700,700,700,700,-800,-400,250,450,450,450,450,450,400,400,400,400,400,400,-800,-1200,-950,-500,-50,400,850,1300,1700,2100,2500,2900,3300,3700,-714.29,-318.88,177.95,285.98,255.35,227.98,203.56,181.75,144.24,128.79,114.99,102.67,91.67,81.85,-714.29,-1033.17,-855.22,-569.24,-313.89,-85.91,117.65,299.40,443.64,572.43,687.42,790.09,881.76,963.61,分析：由表,42,可看出，到第,6,年末，累计净现金流量,开始为正值，因此静态投资回收期为,6,年，也可对第,5,年,末和第,6,年末的累计净现金流量进行线性内插，得,静态,投资回收期为,5.,11,年。,至第,7,年末，累计净现值流量开始为正值。同理，对,第,6,年末与第,7,年末累计净现值进行线性内插，求得,动态,投资回收期为,6.42,年,。,（利用线行内插法进行计算）,NPV,-50,400,X,0,年,静态投资回收期,6,7,-85.91,117.95,X,0,NPV,动态投资回收期,为了更清楚地了解整个计算期内累计净现金流,量和累计净现值流量的变化过程，可绘出累计净现,金流量曲线和累计净现值流量曲线,(,如图,4,3,所示,),。,在图,43,中，,AB,为投资阶段，,BE,为获利阶段,AC,为静态投资回收期，,AD,为动态投资回收期；,BF,为静态总投资额；,BG,为总投资现值；,EH,为项