房地产基础知识教学

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,房地产基础知识,主讲：张友发,房地产,房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分以及附带的各种权益。从房地产存在的自然形态上来看，主要分为两大类，即土地和建成 后的物业。,所谓,“,不可分离,”,，是指不能分离或虽能分离但分离后会破坏房地产的功能或完整性。,房地产市场的分类,（,1,）房地产一级市场：是土地交易市场，是土地所有者与使用者间的纵向交流，由政府直接控制和垄断经营。,（,2,）房地产二级市场：是增量房地产交易市场，指房地产经营者与房地产使用者的纵向流通市场。,（,3,）房地产三级市场：即存量房地产交易市场，是房地产所有者将房地产使用权或所有权再转让的市场，是消费者间的横向交易，属于消费市场的重新配置。,发展商,发展商是指策划开发建设房地产项目并筹资建设的房地产公司。房地产主营企业必须向房地产业务的行政主管部门申请资质等级。,3,房屋产权,房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各 项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。,4,产权证书,产权证书是指,房屋所有权证,和,土地使用权证,。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。,房地产交易,房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁三种形式。在房地产交易中国家规定了基本的制度，即国有土地有偿有限期使用制度、房地产价格申报制度、房地产价格评估制度和房地产权属登记发证制度。,5,房地产估价,房地产估价是由专业估价人员以房地产为对象，根据委托人不同的估价目的，按照一定的估价程序，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产价格客观合理的估计、推测或判断。,均价,均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价，但也有例外，前段时期某高层物业推出的,不计楼层、朝向，以,2800,元平方米统一价销售,，即以均价作销售价，也不失为引人瞩目的营销策略。,6,房地产估价,房地产估价是由专业估价人员以房地产为对象，根据委托人不同的估价目的，按照一定的估价程序，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产价格客观合理的估计、推测或判断。,均价,均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价，但也有例外，前段时期某高层物业推出的,不计楼层、朝向，以,2800,元平方米统一价销售,，即以均价作销售价，也不失为引人瞩目的营销策略。,7,基价,基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。,起价,起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层物业，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的物业，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。房产广告中常以,元平方米起售,，以较低的起价来引起消费者的注意。,8,期房,期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称做为买,楼花,，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。而在成都市通常对期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。,现房,所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在成都市通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。,二手房,二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为,一手,，第二次交易则为,二手,。一些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。,9,定金,定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。根据我国发法通则和,担保法,八十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的,20%,。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。,10,容积率,容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在,1,万平方米的土地上，有,4000,平方米的建筑总面积，其容积率为,0.4,。,得房率,(,实用率,),得房率是指套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比。 套内建筑面积,=,套内使用面积,+,套内墙体面积,+,阳台建筑面积。 套（单元）建筑面积,=,套内建筑队面积,+,分摊得公用建筑队面积。,11,套内面积,俗称,地砖面积,。它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念。,公摊面积,商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：,1,电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；,2,各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的,50,。,12,建筑密度,建筑密度是指在用地内各类建筑的基底总面积与用地的比率（），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。,绿化率,绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。,楼间距,东西向楼间距为,1,：,1,，南北偏东为,1,：,1.3,，南北向为,1,：,1.5,。,13,层高,层高是指物业高度以,层,为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。,净高,净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。,开间,物业设计中，物业的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强物业结构整体性、稳定性和抗震性。,进深,在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大有效地节约用地，但为了保证建成的物业可以有良好的自然采光和通风条件，物业的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。,14,土地使用年期,凡与规划国土局签订,土地使用权出让合同书,的用地，其土地使用年期按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。,建筑面积,建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积。它包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。,而,“,建筑面积,”,扣除公共分摊面积后的余额就得出一个,“,实得建筑面积,”,，就是我们平时所讲的,“,套内面积,”,。例如你买了一间,120,平方米的房子，这个面积就是由,13.7,平方米的公共分摊面积加上,106.3,平方米的套内面积得出来的。,15,商品房房价的构成,大体上讲，商品房价格是房屋建筑价格和房屋基地价格的总和。房产在使用中，房屋的使用与房屋占用土地的使用总是同时存在，不可分割的。房产出售价格（房价）的拟定也要以上述原则来加以计算。目前，房价大致可分为四大部分组成：,一是地价成本，包括土地出让金以及相关费用，如郊区的耕地补偿、劳动力安置、城区的拆迁周转费用等；二是建筑安装费用，如设计、招标、监理、材料施工等；广义地可包括前期工程费、基础设施费（七通一平费），甚至市政费、用电权费等也可折算在建安费里；三是开发商经营费用，包括办公管理费、销售经营费等；四是开发商经营利润。,16,复式住宅,复式住宅是受跃层式住宅启发而创造设计的一种经济型住宅。这类住宅在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个,1.2,米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为,3.3,米，而一般跃层为,5.6,米），复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠和贮藏用，户内设多处入墙式壁柜和楼梯，中间楼板也即上层的地板。因此复式住宅具备了省地、省工、省料又实用的特点，特别适合子三代、四代同堂的大家庭居住，既满足了隔代人的相对独立，又达到了相互照应的目的。,跃层式住宅,跃层式住宅是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式。这类住宅的特点是，内部空间借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法，住宅占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接。跃层式住宅的优点是每户都有二层或二层合一的采光面，即使朝向不好，也可通过增大采光面积弥补，通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。,17,花园式住宅,也叫西式洋房或小洋楼，也称花园别墅。带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，一般为高收入者购买。,公寓式住宅相对于独院独户的西式别墅住宅而言。一般建在大城市，大多数是高层，标准较高，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等，供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。,TOWNHOUSE,也叫联排别墅，正确的译法应该为城区住宅，系从欧洲搬来的，其原始意义上指在城区的沿街联排而建的市民城区房屋。外飘窗,指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面为玻璃，从而使人们拥有更广阔的视野，更大限度地感受自然、亲近自然，通常它的窗台较低甚至为落地窗。,18,商品房五证,房地产商在预售商品房时应具备,建设用地规划许可证,、,建设工程规划许可,证,、,建设工程开工证,、,国有土地使用证,和,商品房预售许可证,，简称,“五证”。其中前两个证由规划部门核发，,开工证,由建设部门核发，,国有土地使,用证,和,商品房预售许可证,由国土资源部门和房屋管理局核发。,酒店式服务公寓,是指提供酒店式管理服务的公寓。始于,1994,年，意为,“,酒店式的服务，公寓式的管,理,”,，市场定位很高,.,它是集住宅,酒店,会所多功能于一体的,具有,“,自用,”,和,“,投资,”,两大,功效。除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，让人有宾至如归的感觉。,19,LOFT,是什么？,LOFT,，英文字典中把它译为阁楼，顶层楼。当这个词在,20,世纪后期逐渐时髦而且演化成为一种时尚的居住与生活方式时，其内涵已经远远超出了这个词汇的最初涵义。,LOFT,最显著的特征是高大而开敞的空间，上下双层的复式结构，类似戏剧舞台效果,的楼梯和横梁。,20,房地产项目类型基础概念,传统的项目类型,别墅 代表着总面积大、总价昂贵，独立的建筑空间与独有的建筑外形；,公寓 公寓的特征是单价高、品质化配套服务；市区中心位置、内外装修讲究；,普通住宅 普通住宅的标志则是单价相对较低、分布于各处的建筑形式灵活的楼房。,21,别墅的概念：,别墅作为一种建筑类型，是有明确概念的。顾名思义，,“,别,”,字是,“,另外,”,、,“,另一处,”,的意思，而,“,墅,”,则是,“,野,”,与,“,土,”,两个字的组合，从字面上可以作,“,山野之地,”,解。,因此，传统对别墅的定义要素：作为别墅，首先要远离繁华、喧闹的城镇；第二，要有较大规模的私家花园；第三，有更高的私密性要求；第四，要建在风景名胜地或大型游乐设施、附近或有山有水的地方。,概念延伸：城市别墅,近年，别墅项目向城市中心发展，尤其是随着朝阳公园周围别墅项目的兴起，,“,城市别墅,”,成为新名词。一方面，由于位居中心，城市别墅具有交通条件优越、配套设施完备的长处，正因为如此，相较之传统的郊区别墅，城市别墅不具备相应的开阔面貌。目前，郊区别墅仍然是别墅市场的主导项目。,Townhouse,的基本解读,-1,原始的,Townhouse,概念：,TOWNHOUSE,的原始概念是,“,联排住宅，有天有地，独立的院子和车库,”,，是二战以后西方国家发展新城镇时出现的住宅形态，楼体高度不超过,3,、,4,层；其特点集中表现为：离城很近、方便上班及工作、环境优美，成为城市发展过程中住宅郊区化的一种代表形态。,22,联排别墅,由三个以上的相同单位平行组合而成。是,Townhouse,项目最为常见的建筑形式。,双拼别墅,两个相同的单位平行组合而成。,叠拼别墅,从建筑立面上看，与双拼非常相似，也是由两个单位组成；实际上，其中一户的,“,一层,”,从二层开始，将不拥有庭院。从户型图上清晰可见区别。,独栋别墅,形体独立的单位。,传统别墅注重从建筑立面的设计上突出栋与栋之间的区别，显示所有者的个性。,Townhouse,独栋通常栋与栋之间没有实质区别甚至完全一样。,传统别墅间距开阔私密性好。,Townhouse,独栋之间间距小，私密型不如传统别墅。,Townhouse,独栋,传统别墅,23,板楼、塔楼项目类型,板楼,是指由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯或楼梯、电梯皆有的住宅；每个单元用自己单独的楼梯、电梯。,塔楼,主要是指以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。通俗地说，塔楼以电梯、楼梯为布局核心，上到楼层之后，向四面走可以直接进入户内。,24,第二篇房 地 产 经 纪,25,一、房地产经纪的内涵和必要性,（一）房地产经纪的内涵,房地产经纪是指以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而从事居间、代理等活动的经营行为。,1,、居间,是指向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并收取委托人佣金的行为。,2,、代理,是指以委托人的名义，在授权范围内，为促成委托人与第三方进行房地产交易而提供服务，并收取委托人佣金的行为。,3,、佣金,是指房地产经纪机构完成受委托事项后，由委托人向其支付的报酬。,26,（二）房地产经纪的必要性,1,、由房地产的昂贵价格所决定。,2,、房地产是不可移动的独特商品，产销分离是一种合理的选择。,3,、房地产交易的复杂性。,27,二、房地产经纪的特性,（一）房地产经纪的服务性；,（二）房地产经纪的专业性；,（三）房地产经纪的地域性。,28,三、房地产经纪活动的基本类型,（一）房地产居间,房地产买卖居间,房地产租赁居间,房地产抵押居间,房地产投资居间,29,（二）房地产代理,包括房地产销售代理及其衍生的代理业务、房地产行纪及房地产拍卖。,30,四、房地产经纪行业的意义,（一）有助于房地产市场的活跃和兴旺；,（二）有力于房地产行业稳定的持续发展；,（三）发展房地产经纪业，有助于住房制度改革的继续深化；,（四）能促进人民居住生活水平的提高；,（五）能促进国民经济发展，适应在房地产经济领域建立社会主义市场经济体制的要求。,31,五、房地产经纪人员的权力与义务,（,1),房地产经纪人享有以下权力,1,、依法发起建立房地产经纪机构；,2,、加入房地产经纪机构，承担房地产经纪机构关键岗位；,3,、指导房地产经纪人协理进行各种经纪业务；,4,、经所在机构授权订立房地产经纪合同等重要文件；,5,、要求委托人提供与交易有关的资料；,6,、有权拒绝委托人发出的违法指令；,7,、执行房地产经纪业务并获得合理佣金。,32,（,2,）房地产经纪人应当履行以下义务,1,、遵守法律、法规、行业管理规定和职业道德；,2,、不得同时受聘于两个或两个以上房地产经纪机构执行业务；,3,、向委托人披露相关信息，充分保障委托人的权益，完成委托业务；,4,、为委托人保守商业秘密；,5,、接受国务院建设行政主管部门和当地地方政府房地产行政主管部门的监督检查；,6,、接受职业继续教育，不断提高业务水平。,33,六、房地产经纪人员职业道德的基本要求,（,1,）守法经营,（,2,）以诚为本,（,3,）恪守信用,（,4,）尽职守责,（,5,）公平竞争，团结合作,34,七、房地产经纪人员的知识结构,相关专业基础知识,房地产经纪专业知识,文化修养,35,八、房地产经纪人员职业技能的构成,（,1,）收集信息的技能,（,2,）市场分析的技能,（,3,）人际沟通的技能,（,4,）供求搭配的技能,（,5,）把握成交时机的技能,36,九、房地产经纪人员职业技能的培养,（,1,）认真学习有关操作方法；,（,2,）反复练习，不断实践；,（,3,）形成日常工作习惯；,（,4,）勤于思考、善于总结；,37,十、房地产居间业务操作要领,（一）房地产居间业务操作中的基本要求,1,、熟悉从业城市和区域的基本情况,2,、掌握从国家到从业地区的房地产政策与市场管理规定,3,、掌握从业地区房地产交易市场情况,38,（二）房地产居间业务信息收集处理与发布,1,、交易信息收集渠道与方式,a),通过房地产居间公司 收集信息；,b),通过广告与媒介收集信息，包括报纸广告、路牌广告、广播电台、电视台广告、刊物广告等等；,c),寄发广告（针对目标客户）；,d),电子传递资料广告；,e),关系网收集信息；,39,f),主动上门；,g),客户口碑；,h),有偿提供信息；,I),主动收集广告媒介信息；,j),同行互通信息；,k),查询政府及相关部门、单位的信息。,40,2,、信息发布方式,a),公司挂牌；,b),报纸广告；,c),电视广告；,d),网上广告；,e),专线联网；,f),派发资料；,g),路牌栏目广告；,h),关系网传递信息。,41,3,、在发布房地产信息时，应注意：,a),信息发布的渠道与方式视具体情况而定；,b),信息发布必须持续不断；,c),广告发布的信息必须能引起目标客户的注意。,42,（三）房地产居间业务操作方法与技巧,1,、联系客户,2,、接待客户,3,、了解客户需求,4,、介绍情况,5,、解决问题,6,、协商谈判,7,、促成交易,8,、售后服务,43,房地产居间业务运作基本流程,信息收集处理与发布,业务接洽与委托,市场推广与交易洽谈,完成交易与售后服务,44,谢谢,45,