资源描述
锦联,经典生活商业战略,2007,年,5,月,16,日,写在最初,项目各物业销售合同额一览表,:,锦联经典生活商业比重情况看,说明商业占项目总值的,32%,，是项目重中之重，按照计划，在热销住宅，形成人气后，利用惯性原理，下一步的工作重点是销售商业。,项目,面积（）,成交均价（元,/,）,销售合同额（万元）,占配比,住宅,95139,4,720,449,056,080,35%,商铺,长江街,14024,16,007,224,482,168,18%,宁山路,14247,10,022,142,783,434,11%,金沙江街,2781,8,000,22,248,000,2%,恒山路,3450.8,7,503,25,891,352,2%,合计,34502.8,12,040,415,404,954,32%,写字间,21500,5,500,118,250,000,9%,沿长江街公寓（精装）,43000,6,000,258,000,000,20%,半地下车库,39,个,20,万,/,个,7,800,000,1%,地下车位,340,个,10,万,/,个,34,000,000,3%,合计,194141.8,6,606,1,282,511,034,100%,长江街商业分析,市场,长江街商业街关键词,:,中低档商业街,商圈辐射范围较小,业态杂乱无序,发展空间较大,竞品,周边竞品,水木清华,：,销售率,20%,左右，仅面积小、总价低,商铺销售。,建赏欧洲,：,销售体量小、销售期限长。,沈房销售情况,2007,年存量商业面积,33.85,万平方米,2007,年商业批准预售同比增幅,89%,2007,年商业销售价格呈下降趋势，下降为,19.29%,商业关键词：,供大于求 、价格下降,积累客户分析,截止,2007,年,5,月,11,日，经典生活商铺来电客户,155,组，到访客户,72,组，前期走访商家客户,24,组，共计,251,组。经统计，诚意客户达,34,组。,通过对客户需求分析，客户普遍对商网的需求为一、二层结构；面积,200-300,居多；心理价位长江街,14000,元,/,、宁山路,9000,元,/,、,通过对客户进行装户情况分析,需求长江街位置的占,70%,其次是需求宁山路及恒山路，金沙江街客户需求较少。,关键词：,需求集中,在长江街南侧位置,；价格高；,在这样的市场状况下，我们要创造什么样的价值？,至,2007,年底，力争实现销售合同额,人民币,117,，,960,，,000,元！,销售原则,整体销售、快速回笼资金,实施途径,改变,原社区商铺为区域商业中心,结合市场情况和我们的目标,锦联,经典生活应该具备什么样的定位？,位置,恒山路,金沙江街,宁山路,长江街,分区,休闲健身区、文化区、学生快餐区,培训机构区,餐饮娱乐区,品牌店区,业态,大型健身机构、文具用品、学生快餐、图书城,特色语种、知名培训中心,餐饮机构、商业机构,名牌服饰、国际美容、特色美食街,结构,一、二层结构；三层整层结构,一、二、三层结构,一、二、三层结构,一、二层结构；三层整层结构,均价（元,/,）,7500,8000,10000,16000,命名,后街（,Backstreet,）,波士智堂（,Boss Meeting,）,娱客地界（,Yoko Zone,）,时尚连廊（,Fashion Mall,）,商业分区及业态定位,定位,整体商网定位：旺,本,“旺本”意为“旺本钱”,定位都清晰了，客户从哪里来？,方向,关注“主力店”和“品牌店”效应,“有主力店的地方，就有无穷的商业机会”,知名的品牌客户本身就具备聚客能力，会提升商圈本身的品质，加速整个商铺销售（招商）的进程,策略,倡导差异化营销,招商应该从核心主力店开始启动，按照“核心主力店,-,次主力店,-,品牌专卖店,-,小型商家”为顺序。,价格策略,用价格杠杆及车位赠送等优惠方式，将位置不佳商铺先期销售给主力店，形成围合之势，围点打缓。,租售并举策略,为购买商铺客户提供租赁服务，减轻客户资本压力。,配合工作,1,月,2,月,3,月,4,月,5,月,6,月,7,月,8,月,9,月,10,月,11,月,12,月,1,月,2,月,3,月,4,月,5,月,6,月,7,月,8,月,9,月,10,月,11,月,12,月,关键事件,关键事件,招商,销售中心开放,商业房展会,商业样板段开放,销售节奏,客户积累阶段,工程进度,强销阶段,持销阶段,长江街封顶,
展开阅读全文