一级开发讲课2

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,北京市土地整理储备中心,BEIJING LAND REHABILITATION & RESERVATION CENTER,土地一级开发相关政策,二,九,1,目 录,一、实现城市规划的两种不同模式,二、我市土地一级开发、收购储备政策的演进,三、现行土地一级开发相关制度及工作流程,四、 土地一级开发工作内容及操作实务,2,西,一、两种不同实现城市规划的模式,（一）、协议出让,1.,协议出让时取得土地的方式,(1) “,三长管地,”,（,2,）办事流程,“”,2.,利益驱动与利益分配,开发商利益最大化：压低农民补偿；增加容积率；少建基础设施；囤地居奇；,3.,弊端,(1),倒卖批文,(2),城市规划实现打折扣,(3),供应无序,(4),政府收益少,3,（二）、招牌挂出让,1.,.,土地一级开发与二级开发分离,;,政府垄断土地一级市场,（,1,）主体上的垄断：主体是土地储备机构、国有独资地产公司、市国土局授权的企业,（,2,）政府直接融资做土地一级开发,（,3,）政府通过一级开发、收购、储备，直接垄断一级利润，,并调控市场,2.,办事程序,3.,优点,(1),大幅提高政府收益,(2),农民满意度提高,(3),实现城市规划不打折,政府投资热情高,（,4,）杜绝了倒卖批文的现象,(,4,三、一级开发项目管理流程,（一）管理工作流程图解析,（二）招投标办法解析,四、土地一级开发项目实施方案,（一）目的和依据,（二）编制及审核程序,5,二、我市土地一级开发现状,（一）、我市土地一级开发类型,（二）、土地一级开发总量及区域分布,（一）国务院和国土部的文件,（二）我市京政发,20024,号文件,（三）京政发,33,号文,（四）京国土市,1100,号文,（五）,458,号文,6,（一）、土地一级开发的定义,确定土地开发综合策划方案,政府委托或公开招标方式确定一级开发主体,提供土地开发项目完成后的经营管理方案,组织实施征地、拆迁、规划设计、市政基础设施和配套建设、交通建设、环境建设和投融资,“政府主导、统一规划、,市场化运作”的原则,政府对土地开发项目实施速度、品质、成本全过程把握和控制,按国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划和城市土地储备供应计划要求,7,（二）,土地一级开发坚持的原则,1,、符合相关规划和计划,（,1,）必须服从城市国民经济和社会发展规划、城市总体规划、城市土地利用规划的要求,;,（,2,）必须符合城市土地储备和供应计划的要求,2,、坚持政府主导和市场化方向,（,1,）必须坚持政府主导、统一规划和市场化运作的原则,;,（,2,）必须经过政府委托或招标方式获得土地一级开发权,;,（,3,）必须满足经过政府批准的项目综合策划方案的要求。,8,3,、加强对项目的过程控制和批后监管,（,1,）必须对项目全过程进行把握和控制,;,（,2,）必须运用现代项目管理的理论、系统和方法对项目进行科学管理,4,、保证形成土地市场的有效供地来源,（,1,）必须完成开发实现“熟地”供应；,（,2,）必须使土地一级开发建设方案与土地市场的需求、城市规划的实现有机结合,;,（,3,）必须保证二级开发的顺利实施,5,、必须达到社会、环境、经济效益的高度统一,9,二、我市土地一级开发现状,10,（一）土地一级开发类型,我市自,2001,年实施土地储备制度以来，已初步建立了土地开发项目审批机制,。目前实施的土地一级开发项目主要包括三类：,1,、授权企业一级开发项目；,2,、“,458”,历史遗留项目；,3,、储备机构实施一级开发项目。,11,（二）一级开发总量及区域分布,1,、土地一级开发总量,自,2004,年初至今，通过联席会并由我局批复准予实施的土地一级开发项目共,237,个，地块总面积为,11436,公顷。,12,13,1162,公顷,4573,公顷,5701,公顷,14,（,2,）一级开发区域分布,（,2,）一级开发区域分布,15,（,2,）一级开发区域分布,4.71,11.2,0,0,367,805,457,19,115,1878,0,121,0,0,0,493,0,0,200,400,600,800,1000,1200,1400,1600,1800,2000,东城,西城,崇文,宣武,朝阳,海淀,丰台,石景山,通州,顺义,门头沟,大兴,怀柔,密云,延庆,昌平,房山,授权企业实施一级开发量区县分布图（单位：公顷,）,16,2.9,4.76,0,6.28,236.06,74.12,243.64,128.31,88.34,158.9,0,0,0,67.59,0,237.79,41.89,0,50,100,150,200,250,300,东城,西城,崇文,宣武,朝阳,海淀,丰台,石景山,通州,顺义,门头沟,大兴,怀柔,密云,延庆,昌平,房山,458,历史遗留项目区县分布图（单位：公顷）,17,储备机构实施一级开发量区县分布图（单位：公顷）,0,0,0.79,55,312.03,714.91,112.8075,58.308,108.572,19.63,599.93,740.75,192.8,11.33,137.11,1873.18,764.2804,0,200,400,600,800,1000,1200,1400,1600,1800,2000,东城,西城,崇文,宣武,朝阳,海淀,丰台,石景山,通州,顺义,门头沟,大兴,怀柔,密云,延庆,昌平,房山,18,三、一级开发项目管理流程,19,（一）一级开发项目管理工作流程图解析,目的,：,明确土地一级开发项目的审核、监管、验收方式及工作环节，建立权责明晰的审核、监管、验收机制，规范土地一级开发行为，提高工作效率。,该程序的建立有利于：,规范土地一级开发项目招标、授权行为,健全土地一级开发市场,20,依据：,北京市国有建设用地供应办法（试行）,北京市土地储备和一级开发暂行办法,北京市土地一级开发及经营性项目用地招标拍卖挂牌出让流程示意图,北京市土地一级开发项目招投标暂行办法,21,项目受理,区储备机构受理：,以集体土地和区属国有企业用地为主的项目,市储备机构受理：,1,、市政府批准的重点项目；,2,、以市属国有企业用地为主的项目,22,受理要求,以集体土地和区属国有企业用地为主的,项目：,1,、符合年度土地一级开发计划；,2,、具备控制性详细规划；,3,、土地一级开发实施方案；,4,、区政府在综合区各相关部门意见的,情况下，出具实施方案的审核意见。,23,市政府批准的重点项目：,1,、市政府有关批示；,2,、符合年度土地一级开发计划；,3,、具备控制性详细规划；,4,、土地一级开发实施方案。,24,以市属国有企业用地为主的项目：,1,、符合年度土地一级开发计划；,2,、上级主管部门的批准文件；,3,、具备控制性详细规划；,4,、土地一级开发实施方案。,25,编制实施方案,（市、区两级,土地储备机构）,项目的提出,（原土地所有,者或使用者 ）,招,标,项,目,授,权,项,目,退,件,项目的提出和,初步确定,土地征收,农转用,市政建设,办理立项核准、,规划和用地等手续,房屋拆迁,验收审核工作,专家审核,实施方案,委办局联审会,审议实施方案,实施主体的确定,依,据,招,投,标,暂,行,办,法,执,行,授,权,企,业,管,理,办,法,的,通,知,实施具体工作,签定,土地,一级,开发,验收,报告,组织,土地,一级,开发,现场,验收,收储入市工作,入,市,交,易,收,购,储,备,26,（二）一级开发项目招投标办法解析,招标概念：,招标人对列入年度土地储备开发计划中的土地一级开发项目，通过编制实施方案、招标方案和招标文件，组织招标、投标、开标和评标确定中标人作为项目承担主体的活动。,27,进行招投标的目的,:,保证土地一级开发质量、控制土地一级开发成本,建立健全土地一级开发市场,规范土地一级开发项目招标投标活动,维护招标投标活动当事人的合法权益,28,依据：,中华人民共和国招标投标法,北京市招标投标条例,北京市国有建设用地供应办法（试行）,北京市土地储备和一级开发暂行办法,29,招标程序：,方案编制及审核,编制招标文件,发布招标公告,索取招标文件,投标、开标,组织评标，确定中标单位,发出中标通知书,签订土地一级开发委托协议,30,职责划分有关条款：,北京市国土资源局（以下简称市国土局）是本市土地一级开发项目招标投标的主管部门，具体招标投标工作委托土地储备机构组织实施。区县国土资源分局协助市国土局做好本区县范围内招标投标的监督管理工作。,31,投标人的基本要求：,（一）具备本市房地产开发企业资质；,（二）投标人及其控股股东具有良好的信誉；,（三）拥有相应数量的项目资本金；,（四）招标文件要求的其他条件。,32,四、一级开发项目,实施方案,33,（一）目 的 及 依 据,土地一级开发实施方案是土地一级开发工作前提条件；是招标土地一级开发实施主体的重要依据。,目的,:,保证土地一级开发质量、控制土地一级开发成本,建立健全土地一级开发市场,规范土地一级开发项目招标投标活动,维护招标投标活动当事人的合法权益,34,依据：,北京市国有建设用地供应办法（试行）,北京市土地储备和一级开发暂行办法,土地一级开发实施方案编制及审核办法,关于加强土地一级开发过程监管的文件,土地一级开发验收办法,土地一级开发成本审核办法,35,（二）编制及审核程序,方案编制主体：土地一级开发招标人。,包括：储备机构、市区危保办、国有土地原土地 使用权人，具体编制工作可以委托具有资质的 相关中介组织,方案审核程序：一级开发实施方案由土地整理储备中心统一组织申报，经同级土地管理部门审核后（远郊区县在市土地储备机构技术审核后需经所属区县政府批准同意）由市土地储备机构提交市储备和交易联席会审定,。,36,方案主要内容：,包括：一级开发项目的基本情况（现状和规划条件等）、开发成本测算、市场预测和开发进度等四部分。,核心内容是开发成本测算,。,37,土地一级开发实施,方案编制依据,城市建设,总体规划,土地利用,总体规划,土地供应计划,土地利用年度计划,土地一级开发计划,38,实现目标,有效监控进度,合理控制成本,确保有序供地,39,实施方案编制内容,一级开发项目的基本情况,（现状和规划条件等）,开发成本测算,开发进度,市场预测,40,实施方案编制基础,调查研究、因地制宜,统一规划、市政先行,综合考虑、统筹安排,方法科学、重在落实,41,土地一级开发实施方案申报与审核流程图,列入年度储备开发计划的项目,各级储备机构,;,市、区危保办,;,国有土地使用权人,市国土资源局,联席会审定项目,市国土局组织底价和招标方案的审核,市储备机构进行项目申报管理,市规划委就规划实施范围等出具具体规划意见,各级储备机构,;,市、区危保办,;,国有土地使用权人,相应储备机构内审,区县政府就实施方案回复意见,转入招标程序,申请,征求区、县政府意见,征求规划委意见,组织编制实施方案,专家会审定实施方案,42,北京市土地整理储备中心,BEIJING LAND REHABILITATION & RESERVATION CENTER,谢 谢,43,