合肥陈萍生的课件

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,房地产业2013年最新税务稽查50个问题解析与防范,9/10/2024,1,主要内容,第一节 企业取得土地阶段税收问题,第二节 企业前期开发阶段税收问题,第三节 企业开发建设阶段税收问题,第四节 开发产品预售阶段税收问题,第五节 开发产品完工阶段税收问题,9/10/2024,2,第一节 企业取得土地阶段税收问题,1、购买土地票据和土地使用税纳税时间,2、购买股权方式取得土地的入账价值,3、股东转让股权税务机关检查关键点,4、土地使用权评估增值的税务风险问题,5、取得土地使用权契税的计税价格,6、征用土地收到政府补偿的会计和税收处理,7、合作,建房判断及营业税和土地增值税检查,9/10/2024,3,一、购买土地票据和土地使用税纳税时间,土地增值税暂行条例实施细则,第七条 取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。,国税发200931号,第三十四条 企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。,9/10/2024,4,合法有效凭证判断,营业税暂行条例实施细则第十九条 符合国务院税务主管部门有关规定的凭证（以下统称合法有效凭证），是指：1、 支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的，以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证；,财政部国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知.doc,9/10/2024,5,2、支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政票据为合法有效凭证；,3、 支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求其提供境外公证机构的确认证明；,4、国家税务总局规定的其他合法有效凭证。,海南省地方税务局关于土地增值税有关问题的通知.doc,9/10/2024,6,国税函2007969,国家因公共利益或城市建设规划需要收回土地使用权，对于使用国有土地的单位和个人来说是将土地使用权归还土地所有者。根据国税发1993149号的规定，土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。因此，对国家因公共利益或城市规划需要而收回单位和个人所拥有的土地使用权，并按照土地管理法规定标准支付给单位和个人的土地及地上附着物（包括不动产）的补偿费，不征收营业税。,9/10/2024,7,国税函2008277号,纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照国家税务总局关于印发营业税税目注释（试行稿）的通知（国税发1993149号）规定，不征收营业税。,9/10/2024,8,国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知（国税函2009520号）,国税函2008277号中关于县级以上（含）地方人民政府收回土地使用权的正式文件，包括县级以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用权文件，以及土地管理部门报经县级以上（含）地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件。,9/10/2024,9,关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知（财税200545号）,一、对被拆迁入按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。 二、对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。,9/10/2024,10,国有土地上房屋征收与补偿条例（国务院令第590号）,第十七条 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括： （一）被征收房屋价值的补偿； （二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿； （三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。 市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。,9/10/2024,11,土地使用税纳税时间,财税2006186号：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。,财政部国家税务总局关于房产税土地使用税有关问题的通知四.doc,9/10/2024,12,国税发200389号,购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。,财税2008152号,纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。,财政部国家税务总局关于集体土地城镇土地使用税有关政策的通知.doc,9/10/2024,13,二、购买股权方式取得土地的入账价值,城市房地产管理法,第三十九条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。,9/10/2024,14,第四十条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。,9/10/2024,15,A企业,固定,资产,土地,资产,股东1,股东2,股权A1,股权A2,股权与企业资产关系图,无形,资产,其他,资产,9/10/2024,16,案例分析（国税函2000961号）,深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司共同在你区钦州市投资创办了深圳能源（钦州）实业开发有限公司，两家分别占有钦州公司75%和25%的股份。由于受国家产业政策调整的影响，这两家公司（转让方）于2000年5月将其拥有的钦州公司的全部股份转让给中国石油化工股份有限公司和广西壮族自治区石油总公司（受让方）。,9/10/2024,17,在上述企业股权转让行为中，只是将其拥有的钦州公司的股权转让给受让方。不论是转让方转让股权以前，还是在转让股权以后，钦州公司的独立法人资格并未取消，原属于钦州公司各项资产，均仍属于钦州公司这一独立法人所有。钦州公司股权转让行为发生后并未发生销售不动产或转让无形资产的行为。,因此，按照税收法规规定，对于转让方转让钦州公司的股权行为，不论债权债务如何处置，均不属于营业税的征收范围，不征收营业税。,9/10/2024,18,三、股东转让股权税务机关检查关键点,1.企业股权转让所得税,国家税务总局关于企业取得财产转让等所得企业所得税处理问题的公告.DOC,国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知三.doc,9/10/2024,19,2.个人股权转让所得税,个人股权转让所得需缴纳20%的个人所得税,个人转让股权不得平价或低价转让避税,国家税务总局关于加强股权转让所得征收个人所得税管理的通知.doc,国家税务总局关于股权转让所得个人所得税计税依据核定问题的公告.doc,9/10/2024,20,四、土地使用权评估增值的税务风险问题,企业所得税法实施条例第56条 企业的各项资产，包括固定资产、生物资产、无形资产、长期待摊费用、投资资产、存货等，以历史成本为计税基础。企业持有各项资产期间资产增值或者减值，除国务院财政、税务主管部门规定可以确认损益外，不得调整该资产的计税基础。,问题：资产评估增值要缴纳企业所得税？,9/10/2024,21,财税2008152号,依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。,国税发1994025号,生产经营单位执行“两则”后,其“记载资金的账簿”的印花税计税依据改为“实收资本”与“资本公积”两项的合计金额。,9/10/2024,22,国税发1997198号一、股份制企业用资本公积金转增股本不属于股息、红利性质的分配，对个人取得的转增股本数额，不作为个人所得，不征收个人所得税。二、股份制企业用盈余公积金派发红股属于股息、红利性质的分配，对个人取得的红股数额，应作为个人所得征税。,9/10/2024,23,国税函发1998289号一、在城市信用社改制为城市合作银行过程中,个人以现金或股份及其他形式取得的资产评估增值数额，应当按“利息、股息、红利所得”项目计征个人所得税，税款由银行负责代扣代缴。二、国税发1997198号中所表述的“资本公积金”是指股份制企业股票溢价发行收入所形成的资本公积金。将此转增股本由个人取得的数额，不作为应税所得征收个人所得税。而与此不相符合的其他资本公积金分配个人所得部分，应当依法征收个人所得税。,9/10/2024,24,五、取得土地使用权契税的计税价格,财税2004134号 一、出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。 (一)以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。,9/10/2024,25,没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定： 1.评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。 2.土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。,(二)以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。,9/10/2024,26,国税函2009603号,根据财政部 国家税务总局关于土地使用权出让等有关契税问题的通知（财税2004134号）规定，出让国有土地使用权，契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。对通过“招、拍、挂”程序承受国有土地使用权的，应按照土地成交总价款计征契税，其中的土地前期开发成本不得扣除。,9/10/2024,27,国有土地上房屋征收与补偿条例（国务院令第590号）,第二条 为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。 第四条 市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。 第五条 房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。,9/10/2024,28,国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知（国办发2006100号）,国有土地使用权出让收入是政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款，包括受让人支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。土地价款的具体范围包括：以招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权所确定的总成交价款；转让划拨国有土地使用权或依法利用原划拨土地进行经营性建设应当补缴的土地价款。,9/10/2024,29,六、征用土地收到政府补偿会计和税收处理,1、企业所得税：,土地征用及拆迁补偿费主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。,政府补助会计处理.doc,9/10/2024,30,2、土地增值税,土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出，安置动迁用房支出等。,土地增值税中表述的拆迁补偿支出是指“净支出”，与企业所得税的规定不同。,辽宁地税规定6.doc,9/10/2024,31,七、合作建房及营业税和土地增值税检查,合作建房是指以一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产的开发形式。,城市房地产管理法,第二十八条依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。,9/10/2024,32,国税函发1995156号,十七、对合作建房行为应如何征收营业税？ 答：合作建房，是指由一方(以下简称甲方)提供土地使用权，另一方(以下简称乙方)提供资金，合作建房。合作建房的方式一般有两种：,第一种方式是纯粹的“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。具体的交换方式也有以下两种：,9/10/2024,33,（一）土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。因而，对甲方应按 “转让土地使用权”征税；对乙方应按“销售不动”征税。由于双方没有进行货币结算，因此，应当按照规定分别核定双方各自的营业额。,9/10/2024,34,国税函20051003号,答复海南省地方税务局合作建房问题请示批复如下：鉴于该项目开发建设过程中，土地使用权人和房屋所有权人均为甲方，未发生营业税条例规定的转让无形资产的行为。因此，甲方提供土地使用权，乙方提供所需资金，以甲方名义合作开发房地产项目的行为，不属于合作建房，不适用国税函发1995156号第十七条有关合作建房征收营业税的规定。,9/10/2024,35,财税字1995048号,对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。,国税发200931号,第三十六条 企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：,9/10/2024,36,（一）凡开发合同或协议中约定向投资各方（即合作、合资方，下同）分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。,9/10/2024,37,（二）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理：1.企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。2.投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。,9/10/2024,38,第二节 企业前期开发阶段税收问题,8、筹建期间开办费用处理,9、筹建期广告费业务宣传费和业务招待费处理,10、政府部门缴纳各项费用和基金账务处理,11、,境外支付设计费营业税和所得税扣缴,9/10/2024,39,八、筹建期间开办费用处理,国税函201079号: 企业自开始生产经营的年度，为开始计算企业损益的年度。企业从事生产经营之前进行筹办活动期间发生筹办费用支出，不得计算为当期的亏损，应按照国税函200998号第9条规定执行。,新税法中开（筹）办费未明确列作长期待摊费用，企业可以在开始经营之日的当年一次性扣除，也可以按照新税法有关长期待摊费用的处理规定处理，但一经选定，不得改变。,9/10/2024,40,九、筹建期广告费业务宣传费和业务招待费处理,国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告(2012年第15号),企业在筹建期间，发生的与筹办活动有关的业务招待费支出，可按实际发生额的60%计入企业筹办费，并按有关规定在税前扣除；发生的广告费和业务宣传费，可按实际发生额计入企业筹办费，并按有关规定在税前扣除。,9/10/2024,41,十、政府部门缴纳各项费用和基金账务处理,管理费用是指企业行政管理部门(公司总部)为组织和管理房地产经营开发活动而发生的各项费用。包括：行政管理人员工资及其福利费、办公费、差旅费、管理部门折旧费和修理费、低值易耗品摊销、职工工会经费和职工教育经费、各项基本保险费及住房公积金、咨询费(顾问费)、审计费、税金(房产税、车船税、土地使用税、印花税)、诉讼费、技术转让和开发费、无形资产摊销、业务招待费、开办费、其他存货盘亏损失、董事会费、绿化费和排污费等。,9/10/2024,42,前期工程费差异,企业所得税: 指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。,土地增值税: 前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。,关于土地增值税中费用归集方向通知.doc,安徽关于若干税收政策问题的公告.doc,9/10/2024,43,十一、境外支付设计费营业税和所得税扣缴,(一)营业税扣缴义务人,在中华人民共和国境内提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指：,1.提供或者接受条例规定劳务的单位或者个人在境内；,2.所转让的无形资产(不含土地使用权)的接受单位或者个人在境内；,3.所转让或出租土地使用权的土地在境内；,4.所销售或者出租的不动产在境内。,9/10/2024,44,（二）营改增之后,在境内提供应税服务，是指应税服务提供方或者接受方在境内。,下列情形不属于在境内提供应税服务：,1.境外单位或者个人向境内单位或者个人提供完全在境外消费的应税服务。,2.境外单位或者个人向境内单位或者个人出租完全在境外使用的有形动产。,3.财政部和国家税务总局规定的其他情形。,9/10/2024,45,境外单位或者个人在境内提供应税服务，在境内未设有经营机构的，以其代理人为增值税扣缴义务人。,境外单位或者个人在境内提供应税服务，在境内未设有经营机构的，如果在境内没有代理人的，以接受方为增值税扣缴义务人。,境外设计费扣缴增值税款计算=支付总额(1+6%),6%。,9/10/2024,46,(三)企业所得税征税,第七条企业所得税法第三条所称来源于中国境内、境外的所得，按照以下原则确定：,(1)销售货物所得，按照交易活动发生地确定；,(2)提供劳务所得，按照劳务发生地确定；,(3)股息、红利等权益性投资所得，按照分配所得的企业所在地确定；,9/10/2024,47,(4) 转让财产所得，不动产转让所得按照不动产所在地确定，动产转让所得按照转让动产的企业或者机构、场所所在地确定，权益性投资资产转让所得按照被投资企业所在地确定；,(5) 利息所得、租金所得、特许权使用费所得，按照负担、支付所得的企业或者机构、场所所在地确定，或者按照负担、支付所得的个人的住所地确定。,9/10/2024,48,第三节 企业开发建设阶段税收问题,12、开发产品用于拆迁补偿的营业税检查,13、开发产品用于拆迁补偿土地增值税处理,14、开发产品用于拆迁补偿企业所得税处理,15、甲供材料的会计处理与税收处理,16、开发产品成本核算对象的六项确定原则,17、共同成本和间接成本四种分配方法,18、管理费用中的主要检查项目,19、印花税和房产税主要检查项目,20、,利息费用中的主要检查项目,9/10/2024,49,十二、开发产品用于拆迁补偿的营业税检查,国税函2007768号,房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益，根据现行营业税有关规定，应按“销售不动产”税目缴纳营业税。,9/10/2024,50,国税函发1995549号:对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照中华人民共和国营业税暂行条例的有关规定，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税。,珠海市地税局(珠地税发2005415号)规定，考虑到被拆迁房产原占有土地，开发商不需对该土地支付成本，因此，补偿房产的成本价不应再计算土地成本。,9/10/2024,51,举例：某房地产企业就地安置拆迁户5000平米，市场售价8000元/平米，土地成本2亿元，建筑施工等其他开发成本8000万元，总可售面积80000平米。计算拆迁补偿部分营业税？,成本价=28000/80000=3500元,营业税=500035005%=875000,9/10/2024,52,十三、开发产品拆迁补偿土地增值税处理,国税发2006187号,房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认：,1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；,2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。,9/10/2024,53,国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函2010220号）,六、关于拆迁安置土地增值税计算问题(一)房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按国税发2006187号第三条第(一)款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。,9/10/2024,54,（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发2006187号第三条第(一)款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。（三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。,9/10/2024,55,举例：某房地产企业就地安置拆迁户5000平米，市场售价8000元/平米，土地成本2亿元，建筑施工等其他开发成本8000万元，总可售面积80000平米。假设税金及附加3400万元。,分析：安置用房视同销售处理，按规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。,实际收入：750008000=60000万元，视同销售收入4000万元，拆迁补偿费4000万元。,9/10/2024,56,土地增值税影响,视同销售前：,销售收入=8000(80000-5000)=60000,扣除项目=28000+28000(20%+10%),+3400=39800,增值额=60000-39800=20200；,增值率=（20200/39800）100%=51%,土地增值税=2020040%-398005%=6090,9/10/2024,57,视同销售后,：,销售收入=800080000=64000,扣除项目=32000+32000(20%+10%),+3400=45000,增值额=64000-45000=19000；,增值率=（19000/45000）100%=42%,土地增值税=1900030%=,5700,9/10/2024,58,十四、开发产品拆迁补偿企业所得税处理,国税发200931号,第七条 企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、,抵偿债务,、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。,9/10/2024,59,举例：,举例：某房地产企业就地安置拆迁户5000平米，市场售价8000元/平米，土地成本2亿元，建筑施工等其他开发成本1.8亿元，总可售面积80000平米。则:,1.实际所得=8000(80000-5000)-38000,=22000,2.税收处理：,视同销售收入=,50000.8=4000,增加拆迁补偿支出4000万元合计4,2亿元,税收所得=800080000-42000=22000,9/10/2024,60,拆迁补偿会计处理,1、将补偿的开发产品成本计入土地成本中，重新分摊计算核算对象成本。,2、直接将开发产品全部成本分摊至成本对象，计算单位可售面积成本。,3、暂估开发产品公允价值，直接计入拆迁补偿费（同货币补偿），实际交付时，再调整差额。,哪种方式符合会计核算要求？,9/10/2024,61,签订拆迁补偿合同协议时：,借：开发成本土地征用及拆迁补偿费4000,贷：其他应付款 4000,交付开发产品时(按成本价开具发票)：,借：其他应付款 4000,贷：主营业务收入 4000,结转成本时：,借：产品销售成本,贷：开发产品,9/10/2024,62,十五、甲供材料的会计处理与税收处理,营业税暂行条例实施细则第十六条 除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。,例：工程总价款1000万元，甲供材400万元，施工方收入600万元。乙方已纳税19.8万元（6003.3%）。,9/10/2024,63,计税依据包含甲供材，不包括设备(浙地税函2004436号),纳税人是施工方(乙方)，不能转嫁甲方,甲供材发票可以作为开发成本处理,包工包料合同与包工不包料合同有区别,乙方正确处理：4003.3%=13.2；13.2（1-3.3%）=13.65；13.653.3%=0.45,装饰业务处理,关于土地增值税清算有关问题的通知.doc,9/10/2024,64,工程计价清单,9/10/2024,65,实施细则第七条 纳税人的下列混合销售行为，应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税劳务的营业额：提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为；,财政部、国家税务总局规定的其他情形。,有关税收问题的公告.doc,9/10/2024,66,十六、确定开发产品成本核算对象六项原则,确定成本核算对象按可否销售原则、分类归集原则、功能区分原则、定价差异原则、成本差异原则、权益区分原则确定，由企业在开工之前合理确定，并报主管税务机关备案。,国税发200931号,第二十六条 成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。计税成本对象的确定原则如下：,9/10/2024,67,1、可否销售原则,开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。 2、分类归集原则,对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。,9/10/2024,68,3、功能区分原则,开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。,4、定价差异原则,开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。,9/10/2024,69,5、成本差异原则,开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。6、权益区分原则,开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。,浙江省地方税务局问题解答.doc,9/10/2024,70,十七、共同成本和间接成本四种分配方法,1.占地面积法。指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。,2.建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。,3.直接成本法。指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。,4.预算造价法。指按期内某一成本对象预算造价占全部成本对象预算造价的比例进行分配。,9/10/2024,71,土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。,单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配。,借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。,其他成本项目的分配法由企业自行确定。,浙江省地方税务局问题解答4.doc,9/10/2024,72,举例1：某公司在10000平米土地上开发，土地出让金3000万元。分两期开发，一期为公寓，占地面积6000平米，建筑面积15000平米；二期为别墅，占地面积4000平米，建筑面积5000平米。小区另建有公共配套设施600万元。公寓如何分配土地成本和配套设施费？,土地成本：3000(600010000)1800,配套设施费：60015000（150005000)400,9/10/2024,73,举例2：某开发企业将A、B两成本开发项目建筑安装工程进行招标，标价为2000万元，实际结算工程款为2000万元。两项目的预算：A为1200万元，B为1000万元，合计2200万元。工程完工结算工程价款时，按预算造价法计算A、B分配的实际建筑安装工程费：,A项目：2000120022001090,B项目：200010002200910,9/10/2024,74,计算单位可售面积成本,国税发200931号,第十四条 已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：可售面积单位工程成本=成本对象总成本,成本对象总可售面积,已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积可售面积单位工程成本,9/10/2024,75,十八、管理费用中的主要检查项目,1、业务招待费,业务招待费支出，是指企业在生产、经营活动中发生的必要的、合理的交际、应酬支出。企业应区分业务招待费与业务宣传费、销售费用、会议费，无法分清的，均计入业务招待费。,企业所得税法实施条例第四十三条规定，企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的5。,9/10/2024,76,注意几个问题：,计算基数包括主营业务收入、其他业务收入和视同销售收入（预售收入） ，不包括营业外收入（固定资产盘盈、处置固定资产净收益、非货币性资产交易收益、出售无形资产收益、罚款净收入、债务重组收入、捐赠收入、政府补助收入及其他）。,职工福利用餐，内部聚餐、工作餐费等支出，属于职工福利费支出。,9/10/2024,77,生产部门发生的业务招待费也计入业务招待费总额中。,员工出差发生的不超标餐费计入差旅费。,企业会议发生的合理的餐费计入会议费。董事会餐费计入管理费用中的董事会费。,列入业务招待费的餐费，要提供有关招待时间及地点、商业目的、企业与被招待人之间业务等凭据。,9/10/2024,78,2、工资薪金税前扣除范围,企业所得税法实施条例第三十四条企业发生的合理的工资薪金支出，准予扣除。前款所称工资薪金，是指企业每一纳税年度支付给在本企业任职或者受雇的员工的所有现金形式或者非现金形式的劳动报酬，包括基本工资、奖金、津贴、补贴、年终加薪、加班工资，以及与员工任职或者受雇有关的其他支出。,9/10/2024,79,国家税务总局关于企业工资薪金及职工福利费扣除问题的通知.doc,国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告.doc,劳动法第十六条劳动合同是劳动者与用人单位确立劳动关系、明确双方权利和义务的协议。建立劳动关系应当订立劳动合同。,第二十条劳动合同的期限分为有固定期限、无固定期限和以完成一定的工作为期限。,9/10/2024,80,辞退员工一次性经济补偿可以税前列支,财税2001157号个人因与用人单位解除劳动关系而取得的一次性补偿收入（包括用人单位发放的经济补偿金、生活补助费和其他补助费用），其收入在当地上年职工平均工资3倍数额以内的部分，免征个人所得税；超过的部分按照关于个人因解除劳动合同取得经济补偿金征收个人所得税问题的通知（国税发1999178号）的有关规定，计算征收个人所得税。,9/10/2024,81,3、职工福利费范围及调整,企业所得税法实施条例第四十条规定，企业发生的职工福利费支出，不超过工资薪金总额14%的部分，准予扣除。,国家税务总局关于企业工资薪金及职工福利费扣除问题的通知.doc,财政部关于企业加强职工福利费财务管理的通知.doc,9/10/2024,82,2012.4.11所得税司巡视员卢云在线访谈,卢云国税函20093号第三条仅列举了职工福利费的部分内容。没有列举提问中提到的的费用项目如确实是为企业全体属于职工福利性质的费用支出目的，且符合税法规定的权责发生制原则，以及对支出税前扣除合法性、真实性、相关性、合理性和确定性要求的，可以作为职工福利费按规定在企业所得税前扣除。,9/10/2024,83,网友123现在的中国个人所得税是不是只要是发给员工的福利都要纳入当月的薪酬计算个人所得税？,所得税司巡视员卢云根据个人所得税法的规定原则，对于发给个人的福利，不论是现金还是实物，均应缴纳个人所得税。但目前我们对于集体享受的、不可分割的、非现金方式的福利，原则上不征收个人所得税。,个人所得税法实施条例.doc,9/10/2024,84,4、工会经费、职工教育经费范围及调整,企业拨缴的工会经费，不超过工资薪金总额2%的部分，准予扣除。,企业实际发生的职工教育经费支出，在职工工资总额25(含)以内的，准予据实扣除；超过部分，准许在以后年度结转扣除。,国家税务总局公告2010年第24号,企业拨缴的职工工会经费，不超过工资薪金总额2%的部分，凭工会组织开具的工会经费收入专用收据在企业所得税税前扣除。,9/10/2024,85,国家税务总局关于税务机关代收工会经费企业所得税税前扣除凭据问题的公告（国家税务总局公告2011年第30号）,为进一步加强对工会经费企业所得税税前扣除的管理，现就税务机关代收工会经费税前扣除凭据问题公告如下：,自2010年1月1日起，在委托税务机关代收工会经费的地区，企业拨缴的工会经费，也可凭合法、有效的工会经费代收凭据依法在税前扣除。,9/10/2024,86,财建2006317号职工教育经费列支范围：,上岗和转岗培训；各类岗位适应性培训；岗位培训、职业技术等级培训、高技能人才培训；专业技术人员继续教育；特种作业人员培训；企业组织的职工外送培训的经费支出；职工参加的职业技能鉴定、职业资格认证等经费支出；购置教学设备与设施；职工岗位自学成才奖励费用；有关职工教育的其他支出。,企业职工参加社会上的学历教育以及个人为取得学位而参加的在职教育，费用由个人承担。高管人员境外考察培训费，在管理费用支出。,9/10/2024,87,5、员工社会保险费扣除处理,实施条例第三十五条企业依照国务院有关主管部门或者省级人民政府规定的范围和标准为职工缴纳的基本养老保险费、基本医疗保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等基本社会保险费和住房公积金，准予扣除。,劳动法第七十二条用人单位和劳动者必须依法参加社会保险，缴纳社会保险费。,第七十五条国家鼓励用人单位根据本单位实际情况为劳动者建立补充保险。,9/10/2024,88,北京地区 单位（%） 个人（%）,养老保险费： 20 8,医疗保险费： 10 2%+3元,失业保险费： 1.5 0.5,工伤保险费： 根据行业范围确定费率,生育保险费： 0.8% 0,公积金缴费： 根据企业的实际情况，选择住房公积金缴费比例。但原则上最高缴费额不得超过北京市职工平均工资300%的10%。,9/10/2024,89,企业为投资者或者职工支付的补充养老保险费、补充医疗保险费，在国务院财政、税务主管部门规定的范围和标准内，准予扣除。,关于补充养老保险费补充医疗保险费有关企业所得税政策问题的通知.doc,第三十六条除企业依照国家有关规定为特殊工种职工支付的人身安全保险费和国务院财政、税务主管部门规定可以扣除的其他商业保险费外，企业为投资者或者职工支付的商业保险费，不得扣除。,9/10/2024,90,6、咨询费、绿化费、差旅费、管理费范围,咨询费支出，是指与企业生产经营相关的技术咨询、营销咨询、法律咨询、财务咨询、人力资源咨询等支出。,绿化费支出，是指企业在生产经营用地范围内发生的、不属于生产性生物资产的树木、草坪、花卉等购置支出。绿化费支出金额较大、具有长期资产性质的，应按受益期摊销。,9/10/2024,91,合理的差旅补助（包括出差人员误餐补助）支出，允许在税前扣除。一般按照当地税务机关制定的标准执行；未指定标准的，参照当地行政事业单位差旅费标准合理处理。,有的税务机关规定，对补助标准较高或经常性支出的，税务机关要求的，企业应提供差旅费相关管理制度。,9/10/2024,92,企业之间管理费处理,实施条例第四十九条企业之间支付的管理费，不得扣除。第五十条非居民企业在中国境内设立的机构、场所，就其中国境外总机构发生的与该机构、场所生产经营有关的费用，能够提供总机构出具的费用汇集范围、定额、分配依据和方法等证明文件，并合理分摊的，准予扣除。,关于母子公司间提供服务支付费用处理.doc,9/10/2024,93,十九、房产税和印花税主要检查项目,财税地字87第003号,“房产”是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构(有墙或两边有柱)，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。,独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产。,9/10/2024,94,关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知.doc,国税发200389号,房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。,关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知.doc,9/10/2024,95,印花税处理,1、,印花税税率表.doc,2、,国家税务总局关于进一步加强印花税征收管理有关问题的通知.doc,9/10/2024,96,二十、利息费用中的主要检查项目,实施条例第三十八条企业在生产经营活动中发生的下列利息支出，准予扣除：,非金融企业向金融企业借款的利息支出、金融企业的各项存款利息支出和同业拆借利息支出、企业经批准发行债券的利息支出；,非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分。,分析：金融企业手续费、顾问费如何处理？,9/10/2024,97,国家税务总局公告2011年第34号,根据实施条例第三十八条规定，非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分，准予税前扣除。,鉴于目前我国对金融企业利率要求的具体情况，企业在按照合同要求首次支付利息并进行税前扣除时，应提供“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”，以证明其利息支出的合理性。,9/10/2024,98,“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”中，应包括在签订该借款合同当时，本省任何一家金融企业提供同期同类贷款利率情况。该金融企业应为经政府有关部门批准成立的可以从事贷款业务的企业，包括银行、财务公司、信托公司等金融机构。“同期同类贷款利率”是指在贷款期限、贷款金额、贷款担保以及企业信誉等条件基本相同下，金融企业提供贷款的利率。既可以是金融企业公布的同期同类平均利率，也可以是金融企业对某些企业提供的实际贷款利率。,9/10/2024,99,(一)关联方融资利息费用标准调整,财税2008121号 一、在计算应纳税所得额时，企业实际支付给关联方的利息支出，不超过以下规定比例和税法及其实施条例有关规定计算的部分，准予扣除，超过的部分不得在发生当期和以后年度扣除。企业实际支付给关联方的利息支出，,除符合本通知第二条规定外,，其接受关联方债权性投资与其权益性投资比例为：（一）金融企业，为5：1；（二）其他企业，为2：1。,9/10/2024,100,债资比例年度各月平均关联方债权性投资之和/年度各月平均权益性投资之和 各月平均关联方债权性投资（关联方债权性投资的月初账面余额+月末账面余额）/2 各月平均权益性投资（权益性投资月初账面余额+月末账面余额）/2 权益性投资为企业资产负债表上会计记录的所有者权益数额，当所得者权益小于实收资本与资本公积之和，则权益性投资为实收资本与资本公积之和；当实收资本与资本公积之和小于实收资本，则权益性投资为实收资本。,9/10/2024,101,二、企业如果能够按照税法及其实施条例的有关规定提供相关资料，并证明相关交易活动符合独立交易原则的；或者该企业的实际税负不高于境内关联方的，其实际支付给境内关联方的利息支出，在计算应纳税所得额时准予扣除,。,四、企业自关联方取得的不符合规定的利息收入应按照有关规定缴纳企业所得税。,最高人民法院关于对企业借贷合同借款方逾期不归还借款的应如何处理问题的批复.doc,9/10/2024,102,(二)个人利息费扣除,关于企业向自然人借款的利息支出企业所得税税前扣除问题的通知(国税函2009777号),一、企业向股东或其他与企业有关联关系的自然人借款的利息支出，应根据中华人民共和国企业所得税法（以下简称税法）第四十六条及财政部国家税务总局关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知（财税2008121号）规定的条件，计算企业所得税扣除额。,9/10/2024,103,二、企业向除第一条规定以外的内部职工或其他人员借款的利息支出，其借款情况同时符合以下条件的，其利息支出在不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分，根据税法第八条和税法实施条例第27条规定，准予扣除。（一）企业与个人之间的借贷是真实、合法、有效的，并且不具有非法集资目的或其他违反法律、法规的行为；,（二）企业与个人之间签订了借款合同。,9/10/2024,104,(三)利息费用资本化和费用化处理调整,国税发200931号,第二十一条 企业的利息支出按以下规定进行处理：,(一) 企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。,9/10/2024,105,(二)企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用，使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。,关于非金融机构统借统还业务征收营业税问题的通知.doc,关于贷款业务征收营业税问题的通知.doc,9/10/2024,106,资本化开始时间,借款费用同时满足下列条件的，开始资本化：,（1）资产支出已经发生；,（2）借款费用已经发生；,（3）为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。,符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断、且中断时间连续超过3个月的，应当暂停借款费用的资本化。,9/10/2024,107,(四)土地增值税利息费用处理,国税函2010220号,第三条 房地产开发费用的扣除问题（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。,9/10/2024,108,（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。,全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。,上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。,9/10/2024,109,（三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。（四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。,关于土地增值税清算有关问题的通知.doc,9/10/2024,110,国税函发1995110号,细则规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊，并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的5%以内予以扣除。凡不能提供金融机构证明的，利息不单独扣除，三项费用的扣除按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本的10%以内计算扣除。,9/10/2024,111,第四节 开发产品预售阶段税收问题,21、定金、会员费、诚意金等税务处理,22、手续费和佣金的税务处理检查,23、营销设施售楼部和样板房的税务处理,24、买房赠送车位（库）、家用电器的税务处理检查,25、预售收入涉及各项税收缴纳的处理检查,26、已预缴所得税的收入调减利润方法,9/10/2024,112,27、代收款项税收问题处理,28、广告费业务宣传费支出的税务处理,29、租金收入纳税确认时间,30、地下车位出售与出租的税收处理分析,31、购买方与销售方支付违约金的税务处理