房地产经济学(第二版)第十章 房地产市场调控政策

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,第十章 房地产市场调控政策,重点问题,土地政策,住房政策,货币政策,税收政策,房地产经济学（第二版）,21,世纪房地产系列教材,第一节 房地产市场调控政策概述,一、政策概述,（一）政策的含义和特征,对于,“政策”,一词的含义，中外学者分别从不同的学科背景和研究角度做了诠释。比较一致的认识是,：“,政策,”是国家机关、政党及其他政治团体在特定时期为实现或服务于一定社会政治、经济、文化目标,所采取的政治行为或规定的行为准则，它是一系列谋略、法令、措施、办法、方法、条例等的总称。,房地产经济学（第二版）,21,世纪房地产系列教材,第一节 房地产市场调控政策概述,房地产经济学（第二版）,21,世纪房地产系列教材,政策,B,E,C,D,A,阶级性,选择性,合法性,权威性与强制性,功能多样性,图,101,政策的基本特征,第一节 房地产市场调控政策概述,（,二）政策与制度的区别,二者产生的途径不同,：制度产生有两种途径分别是内在途径和外在途径；而政策都是由政策主体人为设计出来的。,二者的稳定性不同,：内生制度具有相当大的稳定性，外生制度则易发生变化；政策具有一定的稳定性，但其稳定性和灵活性是相互对立而存在的。,二者的实施机制不同,：政策实施是以暴力强制为后盾；制度实施途径多于政策。,二者调控范围不同,：相对制度而言，政策的范围要小的多。,房地产经济学（第二版）,21,世纪房地产系列教材,第一节 房地产市场调控政策概述,二、房地产市场调控政策的内涵和特点,（一）房地产市场调控政策的内涵,房地产市场调控政策,是指国家为了实现对房地产市场的调控目标而制定的一系列政策。它是一个相互联系、相互配合的政策体系。,房地产经济学（第二版）,21,世纪房地产系列教材,房地产市场,调控政策,前瞻性,区域性,稳定性,灵活性,图,102,房地产市场调控政策的特点,第一节 房地产市场调控政策概述,房地产经济学（第二版）,21,世纪房地产系列教材,（二）房地产市场调控政策的特点,第一节 房地产市场调控政策概述,三、房地产市场调控政策的目标,总量供求均衡目标,：实现区域内的供求总量均衡；房地产市场供应与其他商品的相对均衡；房地产商品供给总量与居民对房地产的有效需求总量均衡；房地产业与整个国民经济特别是地区经济发展比例均衡。,优化结构目标,：房地产业的发展与其他产业发展相协调；房地产业内部结构协调。,投机抑制目标,福利保障目标,房地产经济学（第二版）,21,世纪房地产系列教材,根据房地产调控目标实现的手段区分：,经济政策手段,法律政策手段,行政计划政策手段,房地产市场,调控政策,按照政策调控,的对象区分：,土地政策,住房政策,按照政策颁布的,主体区分：,中央政策,地方政策,第一节 房地产市场调控政策概述,四、房地产市场调控政策分类,房地产经济学（第二版）,21,世纪房地产系列教材,图,10-3,房地产市场调控政策分类,第一节 房地产市场调控政策概述,五、政策调控的理论依据和主要手段,（一）市场失灵与宏观调控政策,市场失灵,主要是由,三个方面的原因,引起的：,外部性,：指市场主体的经济行为对其他人或企业产生影响，但又不需要为这种影响付出代价或给予补偿的情况。,准公共产品,：准公共物品是介于公共物品和私人物品之间的物品，具有局部的非排他性和局部的非竞争性。,不完全竞争,房地产经济学（第二版）,21,世纪房地产系列教材,第一节 房地产市场调控政策概述,（二）房地产市场调控的主要政策手段,土地政策,：主要是城市土地政策。措施集中在三方面：土地供应总量调控、土地供应结构调控、对不同区域的土地供应进行调控。,货币政策,：具体调控有两个方面,供给与需求。,税收政策,：主要通过调整税种、税率、附加和减免来改变房地产供求双方主体的收益水平。,其他政策,：如产业政策、投资政策等等。,房地产经济学（第二版）,21,世纪房地产系列教材,第二节 土地政策与住房政策,一、土地政策,（一）土地政策概述,土地政策,是政府为了一定的目标而制定的计划、准则，由政策主体、政策目标和政策手段（或工具）三个要素构成；是国家和政党等政治实体为了实现土地管理任务和土地利用目标，而规定的用以调整土地关系的一系列规范和准则。,房地产经济学（第二版）,21,世纪房地产系列教材,第二节 土地政策与住房政策,土地政策的构成,土地政策的主体,：指的是政策的制定者和执行者，并且只能由各级政府来担当这两个角色。,土地政策的对象,：指的是土地政策所调控的问题或事物，即土地政策需要调整并且可以调整的客体。,土地政策的目标,：就是土地政策所要实现的期望值。,房地产经济学（第二版）,21,世纪房地产系列教材,第二节 土地政策与住房政策,土地政策的特点,政治倾向鲜明,作用直接且迅速,调整变化快,房地产经济学（第二版）,21,世纪房地产系列教材,第二节 土地政策与住房政策,（二）土地政策参与宏观调控的内涵与必要性,土地政策参与宏观调控的内涵,从广义上,，土地政策参与宏观调控的内涵指的是国家从土地供给与需求入手，实现土地市场的总平衡，对土地收益分配调控，使中央政府与地方政府之间、不同区域的地方政府之间、地方政府与土地使用者之间的土地收益得以合理分配，同时通过土地调控、固定资产投资、产业结构等，促进经济社会和资源环境的协调发展。,房地产经济学（第二版）,21,世纪房地产系列教材,第二节 土地政策与住房政策,土地政策参与宏观调控的内涵,狭义上的土地政策参与宏观调控,是指从土地供给和土地需求两个方面入手，在土地供给与土地需求的作用下，形成真正反映土地市场价值的土地价格，实现土地供给和土地需求的总体平衡和国民经济的稳定发展。,在我国，土地政策参与宏观调控的内涵多数情况下是从狭义的层面理解的。,房地产经济学（第二版）,21,世纪房地产系列教材,第二节 土地政策与住房政策,土地政策参与宏观调控的必要性,土地政策参与宏观调控是由土地政策本身的特点决定的。,这是由我国特殊的国情和当前市场环境决定的。,土地政策参与宏观调控是解决当前现实问题的需要。,房地产经济学（第二版）,21,世纪房地产系列教材,土地供应机制,资产价格机制,约束引导机制,土地政策的,调控机制,房地产经济学（第二版）,21,世纪房地产系列教材,第二节 土地政策与住房政策,图,10-4,土地政策的调控机制,（三）土地政策的调控机制,第二节 土地政策与住房政策,（四）我国土地政策发展,土地政策参与宏观调控主要表现在四个方面。,房地产经济学（第二版）,21,世纪房地产系列教材,土地政策参与宏观调控,开展土地储备收购,开发区清理整顿,实施土地出让,“,招拍挂,”,政策,收紧土地审批权限，整治土地市场，遏制过度投资,图,10-5,土地政策参与宏观调控的主要表现,第二节 土地政策与住房政策,（五）主要土地政策及其经济分析,收购储备政策及经济分析,土地的收购储备政策，是指土地收购储备机构，将要盘活的国有土地使用权依法收回、收购予以储存，并通过前期开发利用和承担政府委托的土地使用权供应准备工作，实现土地资产保值增值，合理配置土地资源。,房地产经济学（第二版）,21,世纪房地产系列教材,第二节 土地政策与住房政策,房地产经济学（第二版）,21,世纪房地产系列教材,P,Q,P,2,P,1,P,0,Q,1,Q,0,S,1,S,0,D,1,D,0,E,0,E,1,图,10-6,土地收购储备的供求曲线及地价的变动,第二节 土地政策与住房政策,房地产经济学（第二版）,21,世纪房地产系列教材,P,Q,P,1,P,0,Q,1,Q,0,S,1,S,0,D,1,D,0,图,10-7,土地收购储备的供求曲线及房价的变动,第二节 土地政策与住房政策,（五）主要土地政策及其经济分析,“,招拍挂,”,政策及经济分析,房地产经济学（第二版）,21,世纪房地产系列教材,S,1,S,2,S,2,D,1,D,1,P,1,P,2,P,E,2,E,1,Q,O,图,10-8,土地,“,招拍挂,”,政策调控效果,第二节 土地政策与住房政策,二、住房政策,（一）住房政策概述,在西方经济学中，一般把中央和地方政府干预及解决住房问题的手段和方法统称为,广义的,“,住宅政策,”,；,狭义上的住房政策,，是政府在一定的社会、经济和政治形势下，为了改善住房的数量、质量、价格以及所有权和使用权状况，为适应不同时期的住房需求和住房供应模式而设计的调节和干预措施。,房地产经济学（第二版）,21,世纪房地产系列教材,第二节 土地政策与住房政策,住房政策根据不同标准可以做,不同的类型划分,：,根据住房主体：针对中等收入以上的居民的住房政策，即商品房政策；针对中低收入居民的住房政策，即公共住房政策。,根据政策作用对象：住房需求政策和住房供给政策。,根据政策调控范围：一般性政策和具体政策。,房地产经济学（第二版）,21,世纪房地产系列教材,第二节 土地政策与住房政策,（二）我国住房政策的发展,（三）主要的住房政策及其经济分析,住房需求政策,：住房需求政策是政府为了满足社会各阶层的住房消费，刺激住房需求采取的向中低收入者提供住房货币补贴，提高中低收入者的购房能力的举措，如我国的住房公积金制度。,房地产经济学（第二版）,21,世纪房地产系列教材,第二节 土地政策与住房政策,房地产经济学（第二版）,21,世纪房地产系列教材,住房数量,非住房商品数量,图,10-9,住房货币补贴政策的经济分析,B,D,O,C,A,E,E,1,U,3,U,2,U,1,第二节 土地政策与住房政策,房地产经济学（第二版）,21,世纪房地产系列教材,住房数量,住房价格,P,图,10-10,住房货币补贴归宿,A,O,E,F,D,D,E,S,补贴后价格,P,补贴前价格,P,0,第二节 土地政策与住房政策,（三）主要的住房政策及其经济分析,住房供给政策,：按照政府的介入程度可以分为政府直接介入住房供给和政府间接介入住房供给。,直接介入有两种供给方式,：一是政府通过直接自建提供公共住房给中低收入家庭居住；二是政府通过向开发商提供补贴来增加公共住房的供给。,房地产经济学（第二版）,21,世纪房地产系列教材,第二节 土地政策与住房政策,房地产经济学（第二版）,21,世纪房地产系列教材,P,图,10-11,政府直接介入住房供给,O,E,Q,0,D,Q,E,S,P,1,P,0,S,Q,1,第二节 土地政策与住房政策,房地产经济学（第二版）,21,世纪房地产系列教材,P,图,10-12,政府间接介入住房供给,O,Q,0,D,Q,AUC,1,AUC,0,Mc,0,Q,1,间接介入,是通过提供优惠贷款、减免税收、降低土地成本、简化管理程序等形式减少投资成本，间接增加住房供给。,Mc,1,第三节 货币政策与住税收策,一、房地产货币政策,（一）房地产货币政策的概念,房地产货币政策,是指国家通过货币政策的制定和调整，利用金融、信贷手段对房地产业进行间接调控，为实现既定基本方针而采取的相应措施。,（二）房地产政策的分类,一般性货币政策与选择性货币政策,扩张性、紧缩性和中性货币政策,房地产经济学（第二版）,21,世纪房地产系列教材,利率,存款准备金率,货币供应量,不动产信用控制,优惠利率,房地产货币政策的调控机制,（三）房地产货币政策的调控机制,第三节 货币政策与住税收策,房地产经济学（第二版）,21,世纪房地产系列教材,图,10-13,房地产货币政策的调控机制,第三节 货币政策与住税收策,（四）我国房地产货币政策作用评述,房地产货币政策的效力评述,房地产经济学（第二版）,21,世纪房地产系列教材,IS,（平缓）,LM,Y,O,i,IS,（陡峭）,LM,Y,O,i,政策效力弱,政策效力强,图,10-14a,房地产货币政策效力的强弱,第三节 货币政策与住税收策,（四）我国房地产货币政策作用评述,房地产货币政策的效力评述,房地产经济学（第二版）,21,世纪房地产系列教材,LM,（平缓）,IS,Y,O,i,LM,（陡峭）,IS,Y,O,i,政策效力强,政策效力弱,图,10-14b,房地产货币政策效力的强弱,第三节 货币政策与住税收策,房地产货币政策的时滞,良好的经济政策不仅仅是单纯的政策配合问题，还要把握住运用政策的时机。因此，政府在运用房地产货币政策进行经济调节时，还要考虑政策时滞。,房地产货币政策一般存在五种时滞,：,认识时滞,行政时滞,决策时滞,执行时滞,效果时滞,房地产经济学（第二版）,21,世纪房地产系列教材,第三节 货币政策与住税收策,二、房地产税收政策,（一）房地产税收政策的内涵和特点,房地产税收政策是国家调控房地产的重要政策。积极的房地产税收政策，可以增加政府的财政收入，为城市建设积累资金，还可以引导居民消费，优化市场结构，改善供需关系，促进房地产经济快速、健康、稳定的发展。,房地产经济学（第二版）,21,世纪房地产系列教材,税源分布的,零散性,调节范围的,广泛性,征收对象的,特定性,税收体系的,复杂性,图,10-15,房地产税收政策的特点,房地产税收政策的特点,第三节 货币政策与住税收策,房地产经济学（第二版）,21,世纪房地产系列教材,第三节 货币政策与住税收策,（二）税收政策的传导机制,房地产经济学（第二版）,21,世纪房地产系列教材,税收政策,税率,税基,土地开发和,房屋建设成本,房地产购买成本、转让成本,房地产,投资规模,房地产保有成本,供给,需求,市场供求关系,图,10-16,税收政策传导机制,第三节 货币政策与住税收策,（三）我国房地产税收政策作用评述,（四）房地产税收政策的经济分析,房地产经济学（第二版）,21,世纪房地产系列教材,P,1,P,0,P,2,Q,1,Q,0,S,1,S,0,Q,A,C,B,D,P,图,10-17,房地产开发税收的局部均衡分析,第三节 货币政策与住税收策,房地产经济学（第二版）,21,世纪房地产系列教材,P,1,P,0,P,2,Q,1,Q,2,E,1,E,0,Q,S,D,P,图,10-18,房地产转让所得税的局部均衡分析,E,2,D,1,第三节 货币政策与住税收策,房地产经济学（第二版）,21,世纪房地产系列教材,P,1,P,0,P,2,A,1,A,0,S,L,A,0,A,的资本量,P,图,10-19,不同类型房屋税收影响的经济分析,P,3,A,1,单位价格,P,0,P,2,P,单位价格,B,的资本量,B,1,B,0,O,O,B,0,S,L,政策 房地产市场调控政策,土地政策 房地产货币政策,住房政策 房地产税收政策,房地产经济学（第二版）,21,世纪房地产系列教材,关键术语,什么是房地产市场调控政策？有哪些特点？,房地产市场调控政策手段主要有哪些？,土地政策如何对房地产市场产生影响？,如何用经济学原理分析土地收购储备政策和“招拍挂”政策？,住房政策是如何对房地产,市场产生作用的？,房地产经济学（第二版）,21,世纪房地产系列教材,复习思考题,