封顶仪式活动方案

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,*,封顶仪式闪耀启动,精诚所至 一品家园,目录,活动目的,活动主题,活动亮点,活动时间及地点,信息释放,活动概述,活动流程,场地氛围,物料准备,3,向外传递*项目所有楼座如期封顶的信息，标志着项目建设取得阶段性成果。,增强老业主对开发商的信任，坚定对*项目的信心。,吸引新客户的关注，激发购买欲望。,提升项目知名度，促进楼盘销售。,活动目的,4,诚献一品家，共创新生活,举城同贺，*完美封顶,封顶落成，全城共贺,活动主题备选：,5,活动亮点,活动全程以封顶为主线，通过威风锣鼓、舞狮、烟花等表演打造现场浓烈的喜庆环境，并通过封顶前期和后期强势的促销手段最终达到促进销售的效果,美好生活即将开启,全面封顶,（入住即将到来）,舞狮点睛采青,（业主吉祥如意）,冰刻,LOGO,，红酒灌注,（*和业主红红火火）,6,活动时间地点,活动时间：,2009,年,9,月,26,日,10,：,00,12,：,00,活动地点：,A,、*项目工地,B,、*,4,号楼东侧（市场内）,7,2,号楼,1,号楼,观,众,席,充气拱门,楼顶放置五彩烟花,楼顶放置五彩烟花,为礼花弹,舞台,活动位置图,8,信息释放,电话邀请： 销售部负责新老客户的邀请。,媒体记者,短信通告： 通过短信群发群体告知客户，活动的时间,和地点，吸引新客户到场参加活动。,平面媒体： 提前,2,周开始投放关于本次活动的告知。,晚报提前,2,周开始投放。,户外广告： 楼梯条幅、横幅、活动现场氛围营造气氛。,9,老客户,新客户：要求销售人员进行邀请，提前规定，提前邀约。,媒,体记者：,2,名。,开发商地产领导。,施工单位领导。,参与人员,10,舞狮表演烘托现场氛围，并在主入口区进行迎宾，给来宾带来非同凡响的感觉,活动概述,威风锣鼓，打造恢弘现场氛围，汇集人气,11,活动概述,领导致辞，开发商领导讲话,冰雕,LOGO,，红酒注入，象征着*未来红红火火,12,活动概述,醒狮点睛仪式，预示项目全面封顶，即将为业主带来全新的生活,开发商、业主代表、建设单位代表共同为*灌注最后一罐水泥，完成封顶,13,活动概述,鞭炮礼炮齐鸣，贺封顶大吉,七彩礼花飞舞，将活动推入高潮,14,09,：,00,威风锣鼓、舞狮队在开始表演，聚集人气，迎接嘉宾的到来,09,：,30,来宾签到,10,：,00,主持人致开场词，并介绍到场嘉宾，邀请开发商董事长致词。,10,：,10,开发商领导致词。并进行第一轮抽奖活动，抽取,5,人。,10,：,35,主持人串场，引出威风锣鼓队表演。,10,：,55,主持人串场，邀请业主代表讲话。,11,：,05,业主代表讲话，并进行第二轮次抽奖活动，抽取,5,人。,11,：,10,主持人串场，邀请建设单位代表进行讲话，并进行第三轮抽奖活动,11,：,20,主持人串场，邀请*、*、*、业主代表和建设单位代表一同上台，为,冰雕,LOGO,注入红酒，随着红酒的注入，*的,LOGO,徐徐展现出来。,11,：,25,主持人串场，引出舞狮表演,11,：,25,主持人邀请开放商代表、业主代表、建设单位代表共同启动最后一罐混凝土浇,筑程序。当塔吊将最后一罐水泥吊升到楼顶时，主持人邀请*为舞狮点睛，,同时礼炮、鞭炮齐鸣，彩带飞舞，宣布*顺利封顶。,11,：,50,七彩礼花升空，将封顶活动推入高潮。,12,：,00,活动结束。,活动流程,15,氛围布置,楼体外墙空飘、条幅、喷画,16,氛围布置,楼体悬挂条幅，内容以*主体全面如期封顶为主。,充气拱门在活动当天上午放置在活动的主入口处，拱门条幅内容为“热,烈庆贺*全面封顶”。,空飘球,2-4,个，活动当天上午放置在活动现场周边。,灯光、舞台、背景板搭建。,活动现场周边布置彩旗、进行环境卫生清理。,准备小食品、饮料。,现场音响,签到用品,17,物料准备,1,、主背景板、签到背景板,2,、*生活手册,3,、*楼书,4,、抽奖券,6,、手提袋,18,楼体条幅文字,1,、*荣耀封顶，为业主幸福生活加冕,2,、恭祝*如期封顶，共同打造上生活圈,3,、*全面封顶，上品生活即将开启,19,礼品建议,来访客户赠送礼品：,月饼或者月饼券,抽奖奖品：,100,元汽油兑换券,20,部门,负责事项,姓名,掌管物品及备注,完成时间,备注,总体负责,负责整体活动方案的提报和人员安排,销售控制,整体活动最终确定及销售方案的确定,前期预热部分,1,、平面报广的设计、确认及发布,2009-9-17,2,、软文撰写和发布,2009-9-17,策划部,展会场地布置设计部分,1,、主背景板设计,2009-9-22,2,、展板文字及设计,2009-9-22,3,、现场活动公示（易拉宝）,2009-9-22,4,、礼品,2009-9-17,办公室,活动所需物料安排,1,、饮水机,1,台、饮用水,2,桶、纸杯,800,个,2009-9-25,2,、现场秩序维护,2009-9-26,3,、礼品发放,2009-9-26,策划部,活动现场所需人员及物料,1,、音响设备（音响、,MIC,）,2009-9-25,2,、舞台搭建,2009-9-25,3,、坐位,300,个,2009-9-25,3,、舞狮、锣鼓表演,2009-9-25,销售部,销售安排,1,、手提袋,500,个,2009-9-25,2,、展会现场销售人员分工,2009-9-23,3,、售楼处现场销售人员分工,2009-9-24,4,、展会现场及售楼处的资料的分发,2009-9-25,5,、每日来电来访统计，截止时间每日,18,：,00,2009-9-25,6,、负责现场气氛的烘托,2009-9-25,7,、现场项目讲解、活动形式讲解,2009-9-21,21,序号,设备名称,规格,数量,单位,价格,音响,1,DVD,机,3,台,2,主扩全频音箱,PROSO NP3A,4,只,3,功放,PROSO,2,台,4,调音台,YAMAHA,GA24CH 6AUX 4Group,，,16,路调音台,1,台,5,压线器,1,台,6,均衡器,1,台,7,无线手持,MIC,Sennheiser,ew100,2,支,8,鼓麦,1,套,舞台、背板,背景板,6,米高,X3,米宽,1,套,背景板桁架,地台,6,米,宽,，,0.5,米高，含,红色地毯,其他配件,礼花炮,8,组，电子控制,8,组,五彩,烟花,34,发一组，每组一个颜色,12,组,冰雕,LOGO,0.6,米高，,3,米,长,运输费用,包含所有,设备运输费用,合,计费用,税金,0.085,演出、表演,威风锣鼓、舞狮,15,人威风锣鼓，,4,个狮子,主持人,总费用,22,The End.,23,如何进行房地产市场分析,学习内容,理论部分,案例学习,为什么要进行房地产市场分析？,房地产市场分析的思路、步骤和方法,什么是房地产市场分析？,慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告,25,市场,为什么要进行房地产市场分析？,开发商,建筑师,消费者,1,。,评估项目所处的市场环境,2,。,寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场,3,。,制定项目的发展方向和市场定位,4,。,推荐最具竞争力的产品建议,5,。,评,估项目目,标实现的可能性。,市场分析是对市场调研搜集到的信息进行,整合与提炼,的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。,开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的,桥梁，房地产市场分析,是,基于对市场的理性判断,具体起到,哪些作用呢？,26,什么是房地产市场分析？,概念，即指：,针对某种特定物业研究市场的供需关系。,需求方：物业的购买者或租赁者,供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等）,市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！,27,房地产市场分析的思路、步骤和方法,1。思路,三个层次,区域市场、专业物业市场、项,目市,场,两个方面,供给、需求,三个时段,过去、现在、未来,区域,市场分析,专业,市场分析,项目,市场分析,广州经济环境和房,地产市场,广州住,宅市场,项目所在地市场,例如：,区域房地产发展处于何种阶段？,项目市场处于何种竞争格局？,竞争供给分析,客户需求分析,竞争供给分析,客户需求分析,竞争楼盘分析,客户需求分析,28,房地产市场分析的思路、步骤和方法,2。步骤,第一步：市场区域界定,这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分,。,第二步：区域经济环境和市场分析,考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。,第三步：专业市场分析,按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。,第四步：项目市场分析,根据,对竞,争对手,及消费者的,分析找到项目的机会点、预估项目的市场占有率。,29,房地产市场分析的思路、步骤和方法,3。方法,第二步,区域经济环境和市场分析,区域经济环境分析,区域房地产市场分析,（一）基本内容,+,对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。,30,房地产市场分析的思路、步骤和方法,3。方法,第二步,区域经济环境和市场分析,（二）基本资料的获得,区域经济环境分析,1、总量指标,GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数,2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构,3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平,4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划,区域房地产市场分析,1、投资：开发投资额,2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金,3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量,4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量,5、房地产景气指数、价格指数,数据来源,各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴,土地、规划部门的政府官员访谈,规划、房地产等专业人士访谈,31,房地产市场分析的思路、步骤和方法,3。方法,第二步,区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,人均GDP与房地产发展关系,GDP增速与房地产发展关系,发展阶段,启动阶段,快速发展阶段,平稳发展阶段,减缓发展阶段,人均GDP,（美元）,8003000,30004000,40008000,8000以上,需求特征,生存需求,生存、改善需求兼有,改善需求为主,改善需求为主,发展特征,超速发展,单纯数量型,快速发展,以数量为主，数量与质量并重,平稳发展，以质量为主，数量与质量并重,缓慢发展,综合发展型,宏观经济增长,房地产业发展状况,小于4%,萎缩,4-5%,停滞,5-8%,稳定发展,大于8%,高速发展,32,房地产市场分析的思路、步骤和方法,3。方法,异常,基本正常,正常运行,基本正常,异常,房地产开发投资额增幅,25%,适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求,房地产开发投资/GDP,0.2,反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为0.1-0.15,房地产开发投资,/固定资产投资,37,反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%,销售面积/,竣工面积,1.1,反映商品房供求是否平衡的指标,商品房销售额/,房地产投资额,1.1,反映房地产投入与产出的效益指标，表明房地产开发的总体效率,房地产市场预警预报指标体系,第二步,区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,33,房地产市场分析的思路、步骤和方法,3。方法,第二步,区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,消费类型,恩格尔系数,住房消费占总消费性支出的比重（%）,恩格尔系数,住房消费占总消费支出的比重（%）,温饱型,0.50.59,9.4,0.550.59,7.6,0.500.55,11.2,小康型,0.40.5,15.5,0.450.5,12.1,0.40.45,18.9,富裕型,0.20.39,2030,恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准,恩格尔系数食物支出金额/总支出金额,与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低,北京,上海,天津,重庆,成都,武汉,西安,人均可支配收入 （元）,13882,14867,10313,8094,9641,8524,7748,较上年增速,11.4%,12.2%,10.5%,11.6%,7.4%,9.0%,7.9%,恩格尔系数,31.7%,37.2%,37.7%,38.1%,38.3%,40.6%,34.8%,2008,年,我国各主要城市的恩格尔系数,34,房地产市场分析的思路、步骤和方法,3。方法,第三步,专业市场,分析（住宅）,1,、住宅类土地供应情况、成交情况、成交价格,2,、住宅商品房供,给,总量、供给结构分析（按面积进行划分）,3,、住宅商品房,成交结构、产品特点,分析,4,、住宅商品房成交价格分析,5,、专业房地产市场总结,35,房地产市场分析的思路、步骤和方法,3。方法,第四步,项目市场分析,（微观层面）,对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评价。,地块特征：,土地使用权年限、规划条件、建筑,标准、地,块面积、形状、,高度,周围环境：自然,景观、人文环境,关联性：通达性、可视性,项目自身资源条件,分析,(,swot,分析,),竞争对手分析,目标客户分析,现有、潜在竞争项目的竞争特点,、功能和优劣势、市,场,反应,目标客户的数量,、客户类型、收,入水平、家庭结构、消费偏好、生活方式、心理特征、行为模式,找出项目的目标客户,目标客户的置业需求和偏好,找出项目面对竞争市场的机会点,最终目标,36,S,T,O,W,内部因素,外部因素,SWOT,分析,SWOT,工具（项目,+,环境,+,竞争）,37,SWOT,分析的价值要素,S/W,（优势,/,劣势）,的价值要素,地段要素,环境要素,地块要素,项目要素,具体地说，针对一个,地块,的价值要素包括：,地段要素,地段,/,片区认知度,/,周边配套（商业,/,教育）,/,交通等（可总结为便利性,/,成熟度,/,知名度）,环境要素,自然环境,/,四至景观,/,社会人文环境（噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏）,地块要素,地形地貌,/,规模,/,技术经济指标等（可判断产品的可发挥空间）,项目要素,目标,/,开发商品牌,/,可利用资源等,38,O/T,（机会,/,威胁）的价值要素,宏观要素,经济形势（宏观政策）,/,重大城市变革,中观要素,行业形势（一、二、三级市场）,/,城市规划（交通、市政配套、开发重点、热点等）,微观要素,市场竞争（片区、楼盘、户型）,/,客户流向,观点的判定很重要，它是我们作出策略方向的基础。,在分析的过程中，我们强调尽可能多地去考虑优势和机会，尤其是必须抓住核心优势和大机会,这是我们“挖掘物业价值”的要旨所在。,39,SWOT,分析,我们的战略,发挥优势，抢占机会,利用机会，克服劣势,减少劣势，避免威胁,发挥优势，转化威胁,优势,S,机会,O,威胁,T,劣势,W,40,进行房地产市场分析时常犯的错误,1。,大环境看好，项目的小环境就一定不错,2。,过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视项目差异性,3。,过于偏重对“二手资料”的应用,4。,以前什么卖得好，现在就做什么,5。,别人做什么卖得好，我们做也会卖得好,房地产市场是变化的，因此市场分析应贯穿于整个项目开发过程，根据市场的变化及时调整战略。,地产江湖,数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！,41,补充几点市场分析方法的建议：,市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！,数据的整理可用excel表格统计（尤其是区域类繁杂项目），便于整理分析；,基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问题、或是判断趋势、或是找到答案等。,EXCEL,表格示例,1,EXCEL,表格示例,2,42,学习内容,理论部分,案例学习,43,如果要真正了解希腊的历史，必先了解希腊的神话。希腊神话是经历几千年长久不衰的人类文化瑰宝，也是欧洲最早的一种文学形式。它在欧洲乃至世界的文学史上，地位都是很崇高的。,希腊原始的居民，由于处在那个久远的年代，当时的知识显然还不足以解释复杂的自然现象，又觉得在大自然面前，人类非常渺小。这么一来，他们就会臆想出各种神灵来，认为是神灵掌握着世间的一切。,但是，希腊神话中的神，与我们中国古代传说中的神相比，形象大不相同。在中国的神话里，只要是神灵，除了主宰人间事务之外，从个人形象讲，基本都是不食人间烟火，没有任何缺陷的完美形象。这样的形象，很大程度上鲜明地把“神”和“人”清楚地区分开来，让人觉得神是遥不可及且完美无缺的。但是希腊不一样，他们的神是高度人格化的。也就是说，除了拥有超越人的能力之外，希腊的神与一般的人类并没有什么区别。他们也有七情六欲，也会嫉妒、仇恨，也会因为一件小事就起争执，并不是完美无缺的道德模范。希腊神的生活是无拘无束、*形骸的，不会像东方的神一样等级森严，压抑拘谨。他们虽然认为有神的存在，但从他们的神话里，我们能够深切地体会到古希腊人无拘无束、热爱自由的性格。,需要说明的是，希腊神话分为两部分，一部分是神的故事，一部分是英雄传说。这一部分主要讲的是神的故事，至于英雄传说，后面会提到。,下面我们就得大致介绍一下希腊神话大致的情况：,世界形成之前，一片混沌，经过亿万年的时间，天地以及日月星辰、风雨雷电之类才慢慢形成。基本上各个国家的神话都是这么个套路，咱们中国的盘古开天地之前，也是“一片混沌”之说。“混沌”这个词，指的就是在神话中，天地尚未分开，混成一团而又无边无际的状态。,44,