国贸天琴湾开盘调研报告

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,国贸天琴湾开盘调研报告,南昌信华 销售企划部,2011-11-05,国贸天琴湾,占地面积,:,102870,平方米,建筑面积,:,282880,平方米,开工时间,:,2011-03-01,竣工时间,:,2013-06-30,容 积 率：,2.20,绿 化 率：,45%,物业类别,:,住宅,项目特色,:,景观居所,宜居生态地产,地铁沿线,低密居所,建筑类别,:,板楼 高层 超高层,装修状况,:,毛坯,开发商,:,南昌国贸地产有限公司,建筑单位,:,河北建工,代理商,:,南昌世联地产顾问有限公司,景观设计单位,:,柏景园林设计公司,建筑设计单位,:,江西建筑设计总院,整合推广公司,:,深圳自在广告,工程进度,:,一期（东区）在建中,(2011-09-20),产权年限,:,70,年,户 数,:,总户数,1948,户 当期户数,998,户,楼层状况：,由,20,栋,18-33F,的高层、小高层住宅建筑,周边配套：,幼儿园、中、小学：南昌百树外国语小学，桃花小学，桃花中学，南昌市十二中，,南昌一中、站前路小学、第二小学、彭泽路第二幼儿园；,商业：新一佳，健鹰购物中心，洪城大市场、喜盈门家居广场、商业中心、物流中心；,银行：中国银行，建设银行，农村信用合作社，工商银行；,医院：仁爱女子医院，曙光手足医院，桃花医院，南昌市第三医院分院；,其他：区福利院、农贸市场、公交首末站、中央公园、动物园、公安局等；,4500,商业，近,2000,幼儿园、,46000,生态园林、国际会所、社区休闲等配套；,区位解读,项目位于朝阳新城板块，北邻朝阳洲中央人民公园，距离我项目仅,1,公里，且教育资源丰富，项目周边有重点学校,珠市小学、站前路小学、南昌一中等。,珠市小学,南昌一中,站前路小学,国贸天琴湾,国贸天琴湾,国贸天琴湾于,2011,年,11,月,5,日开盘，首批推出,3,栋高层（,18,层），分别是,16#,、,19#,、,20#,楼，户型主要为,47,一房、,90,两房和,105-106,三房。开盘当天定房立减一万，另一次性付全款,95,折；分期,99,折优惠。,20#136,套,19#119,套,16#51,套,开盘当天被告知,16#,由于之前已进行内部认购，房源不多，暂不对外销售。,19#,、,20#2,栋为临街高层,国贸天琴湾,开盘时间,2011,年,11,月,6,日,推出套数,本次共推出,16#,、,19#,、,20#,楼，共,306,套，已售,23,套（其中内部认购,15,套，当日成交,8,套）,均价,成交均价,7800,元,/,左右，一房均价,7400,元,/,左右；两房均价,8000,元,/,左右；三房均价,8100,元,/,左右,开盘当天销售率,约,7.5%,左右,主力户型,16#,楼户型为,90-106,的两房和三房；（,51,套，,90,的,17,套，,106,的,34,套）,19#,楼户型为,47-105,的一房两房和三房；（,119,套，,47,的,34,套，,90,的,17,套，,105,的,68,套）,20#,楼户型为,47-105,的一房和三房；（,136,套，,47,的,68,套，,105,的,68,套）,客户群,洪城商圈业主、投资客群,配套,周边交通、商业、教育等基础生活配套齐全,优惠,/,促销手段,当日优惠：,VIP,卡客户立减一万，另一次性付全款,95,折，分期,99,折优惠，按揭无优惠。,如果再买车位，所有金额基础上再打,98,折。,国贸天琴湾,资料袋宣传物料,内有产品户型图和宣传折页、选房须知,国贸天琴湾,主力户型,19#,、,20#,楼高层,A,户型,1,室,1,厅,1,卫,1,厨,47.50,19#,、,20#,楼高层,C2,户型,3,室,2,厅,1,卫,1,厨,105.50,国贸天琴湾,主力户型,16#,楼高层,C1,户型,3,室,2,厅,1,卫,1,厨,106.50,16#,楼高层,B3,户型,2,室,2,厅,1,卫,1,厨,90.50,国贸天琴湾,开盘准备情况,国贸天琴湾,爵士舞开场,近景魔术表演，互动性强，观众反响热烈,现场设立抽奖环节,活动当天来访客户,200,人左右，约,80,组准客户；每,10,人,/,组叫号选房,开盘活动现场,国贸天琴湾,选房区域,国贸天琴湾,营销中心现场情况,从现场情况了解到当天有明确购买意向的客户寥寥无几，来访的大多都是持观望态度的客户；对外宣称三分之一房源已被银行,VIP,团购客户购买，很明显是在刻意炒作产品热卖的信息，但由于近期楼市惨淡，对客户的煽动并未达到预期效果。,国贸天琴湾,开盘分析总结,11,年,11,月,5,日，,国贸天琴湾首次开盘推出,306,套房源，仅售出,20,余套，销售率非常惨淡。,国贸天琴湾自,9,月,24,日“国宝级恐龙化石展”活动，至开盘约一个半月的蓄客时间，广告投入并未达到轰动效应，品牌推广不到位，开盘活动内容俗套，歌舞、魔术表演加上抽奖环节对客户很难形成较深的记忆点。开盘当天来访客户约,200,组，除去媒体及同行，其有效准客户约为,80,组左右，蓄客时间短，宣传推广不到位，加之优惠力度不大，且价格居高不下，户型也无突出亮点。,自今年年初以来，国家一系列宏观调控政策累积效应突显，无论是投资客还是硬性准客户，均持观望态度。而在遭遇“冷九寒十”后，国家一线城市到二、三线城市，成交量及销售均价均有下滑的态势，市场行情不容乐观。,从目前销售较好的几个楼盘来看，如：万达广场、绿地新都会等，客户越来越趋于理性，高性价比、区域发展前景以及项目周边配套等已成为重点考量的几个指标。在大环境不好的行情下，开发商的品牌优势及产品本身的亮点及区域附加值已成为能否突围的核心力量。,