长沙写字楼市场调研数据（18案例）

,E-HOUSE CHINA,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,E-HOUSE CHINA,E-HOUSE CHINA,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,E-HOUSE CHINA,*,E-HOUSE CHINA,*,市局洞察,当前办公市场现状分析,未来办公市场走势预判,写字楼竞争市场分析,办公市场,11,年供应,32,万方,，去化,30,万方，较,10,年分别上涨,16%,和,158%,；,11,年长沙办公市场,全年成交均价为,11875,元。,由于新政内容主要针对住宅产品，反而在一定程度上刺激了商办市场成交；,万达,是,11,年长沙办公市场重量级项目，其,成交量达到,12,万方,，几乎占据了长沙办公市场的半壁江山。,当前市场现状分析,写字楼市场走势,10,年,12,年长沙办公市场总体走势,当前市场现状分析,写字楼市场走势,当前市场现状分析,写字楼市场走势,当前市场现状分析,写字楼市场走势,时 间,1993-1997,年,1998-2000,年,2001-2003,年,2004-2009,年,2009,年至今,阶段特征,企业数量快速增长，高新技术业大力发展，对写字楼的需求量增加；,市场初步启动；,97,年受宏观经济影响，经历了一次更替与淘汰的过程；,网络的普及使得居家办公概念得及推行；,“宜商宜住”满足了消费者对产品的需求,中国入世成功，大量国内外企业进驻长沙；,高档专业化成为了写字楼的主流发展方向；,长沙写字楼开始专业化，写字楼市场开始进入全面升级阶段，长沙高端写字楼时代来临。,产品特征,硬件设施及服务得以较好体现,配置较低；,商务形象不突出；,距真正的写字楼产品仍有距离,商住结合，功能综合；面积较小，总价低，投资性强；,硬件配置以及物业管理方面的水平明显提高，“,5A”,智能化出现,呈现明显的大型综合体特征，商业配套设施完善,代表项目,银华大厦,平和堂商务大厦,华侨大厦,华联大厦,顺天城,SOHO,和府酒店公寓,顺天国际财富中心,中天广场,运达国际广场,万达广场,保利国际广场,初级阶段,发展阶段,商住阶段,专业阶段,当前市场现状分析,写字楼发展历程,升级阶段,长沙写字楼,起步晚、发展慢、底子薄、,专业写字楼份额少，但,09,年以后随着,万达、保利、运达,等高端专业楼的出现,，长沙写字楼市场进入全面升级阶段，综合体高端写字楼时代来临。,特征,/,档次,甲,A,级,甲,B,级,乙,A,级,乙,B,级,建筑高度,高层超高层,高层,高层,高层,层高,3.3,米以上,3.3,米以上,3.3,米以上,3.3,米以上,会所,大规模会所两千平方米以上,较大,一千平方米以上,规模较小,无,商务中心,配套完善,配套较为完善,较好,一般,会议中心,齐备同声传译,多媒体会议,齐备,无,无,车位比,充裕,车位比低,充裕,车位比低,较好,但车位比高,车位少,电梯,群控进口高速电梯,进口高速电梯,进口电梯,国产电梯,空调,进口中央空调可分户计量,进口中央分体空调,中央空调,分体空调,卫生间,使用位充裕,充足,较少,较少,装修标准,高档,高档,中档,中档,物业管理,国际认证一流高档物管,一流物管,二流物管,自管,智能化管理,5A,程度高综合布线,有智能化管理,有,无,网络,宽频信息点接口多,宽频信息点接口多,有,有,备用电源,进口,进口,国产,国产,目前主流产品,办公市场产品逐渐开始向,专业智能化甲级,A,级,写字楼发展,当前市场现状分析,写字楼发展历程,中心板块,传统的城市中心腹部区域，全市写字楼集中区,市府板块,依托市政府新址西迁、岳麓区政府形成,省府板块,依托省政府新址南迁形成,武广版块,依托高铁的交通枢纽价值而开发的新兴,CBD,区,岳麓版块,依托市政府及山水资源而开发的新兴区域,长沙市办公市场五大版块,中心版块,市府版块,武广版块,省府版块,岳麓版块,当前市场现状分析,写字楼市场板块划分,长沙写字楼受传统区域发展模式影响,，主要集中于中心板块；,市府版块、省府版块以及武广板块,目前已经有办公项目开发，但尚未全面入驻；,岳麓版块目前仅停留在概念阶段，,尚未有办公项目开发；,长沙市中心版块办公分布特征,五一路沿线,长沙传统中心，以五一广场为核心,芙蓉路沿线,城市主干道，配套成熟完善,湘江路沿线,依托江景资源而发展的新兴区域，以万达为代表,韶山路沿线,城市主干道路，配套完善,6KM,五一路沿线,芙蓉路沿线,韶山路沿线,湘江路沿线,目前长沙,中心版块汇聚了长沙,90%,以上的办公项目，,这些项目主要延城市,主干道路或沿江分布；,区域内部,交通便利、配套完善，未来多条地铁线路在此交汇，地段认可度极高；,当前市场现状分析,写字楼市场板块划分,运达广场,亚大时代,中天广场,中隆国际,华侨国际,顺天财富中心,华晨,.,双帆国际,售价（元,/),20000,15000,16000,16000,14000,12000,15000,租金（元,/,月）,130,78,90,77.7,84,54,75,目前长沙主要写字楼售价约为,12000-18000,元,/,，,租金约为,80,元,/,月，,投资回报率,约为,6%,；,芙蓉广场周边,1,公里范围内为高端写字楼,密集聚集区，,也是,销售价格及租金最高,的区域，投资回报情况相对,较为可观,长沙典型写字楼投资静态回报分析,当前市场现状分析,写字楼投资回报分析,长沙中心区典型写字楼的租金从,06,年的,1.56,元,/,天上涨到目前,2.6,元,/,天，尤其在,11,年长沙租金出现大幅上涨，这主要是源于写字楼市场的快速发展，长沙专业写字楼售价从,06,年的,7500,元飙升至,11,年的,15000,左右。,长沙写字楼近,5,年租金平均年涨幅率约为,12%,，售价年涨幅率约为,15%,长沙典型写字楼租金、售价增长趋势,当前市场现状分析,写字楼投资回报分析,当前市场现状分析,小结,未来写字楼市场供应量长期保持供大于求，市场竞争激烈。,写字楼已经进入全面升级阶段，逐步向,5A,甲级标准发展。,写字楼分布形成以市区中心板块为主，外围五大商务板块逐步成熟。,专业写字楼售价和租金保持平稳增长，投资情况较为乐观。,关键词,市局洞察,当前办公市场现状分析,未来办公市场走势预判,政策对写字楼市场的影响以及风险预判,一、五一广场为核心：,五一路、芙蓉路、韶山路为经纬的写字楼核心区（芙蓉,CBD,所在区域），目前商务氛围浓厚，高档写字楼集聚,二、河西滨江新城：,总用地面积,721.5,公顷 ，定位为长沙的城市核心区，即集观光休闲、商业、贸易、商务楼宇、金融证券、酒店餐饮、高档住宅等六项功能为一体的多功能城市核心区 。,三、北辰三角洲：,总建筑规模达,380,万平方米，其中，酒店、商业、写字楼、公寓等综合公共建筑,80,万平方米。,四、南湖新城：,将构筑成“两园一带四区”的格局，四区即滨江山水居住区、滨江商务区,五、南城商务圈,省府南迁带动南城发展，形成以德思勤为龙头的红星商务圈,六、武广商务圈,武广高铁的开通，带动整个武广片区发展，喜盈门范城、万科环球村等项目先后开始建造。,芙蓉路,韶山路,五一大道,五一广场商务圈,五一广场为圆心，五一大道为轴，以商业带动商务发展。,3,2,北辰三角洲：根据政府的规划导向，未来将形成新兴的商务办公聚集区,1,南湖新城：酒店金融区及滨江商务区,根据政府的规划导向，沿江形成具有景观特色的新兴的商务办公聚集区,4,滨江新城：根据政府的规划导向，未来将形成新兴的商务办公聚集区,5,南城商务圈,省府南迁带动南城发展，形成以德思勤为龙头的红星商务圈,武广商务圈,武广高铁的开通，带动整个武广片区发展，喜盈门范城，万科环球村等项目先后开始建造。,6,未来市场走势预判,未来发展特征,政府规划现有导向，未来会出现,五个新兴商务办公区,，,长沙市将形成,五一广场、滨江新城、北辰三角洲、南湖新城、南城商务区、武广商务区六大商务区。,2013,年开始，高端写字楼将开始集中放量，,核心地段及江景资源型高端写字楼,将成为推售重点,。,未来市场走势预判,长沙未来供应分析,2012,年,2013,年,2014,年,2015,年,2016,年,2017,年,北辰三角洲,35,万,保利国际广场,9,万,世茂铂翠湾,8,万,开福万达广场,20,万,复地崑玉国际,6,万,双湾国际,3,万,中建橘洲湾,6,万,发展高新项目,6,万,华远华中心,9,万,泰贞国际金融中心,6,万,民生大厦,4,万,中顺泰和广场,5,万,长沙报业文化大厦,6,万,深国投商业中心,7,万,九龙仓国际金融城,16,万,建鸿达万博汇,9,万,顺天国际金融中心,6,喜盈门范城,5,万,华悦城,12,万,德思勤广场,60,万,华尔街中心,6,万,绿地,5A,中央广场,5,万,天健芙蓉盛世,3,万,财富岳麓,8,万,奥克斯广场,5,万,新长海麓谷中心,6,万,佳海创业中心,20,万,中欣满庭芳,4,万,方兴梅溪湖,8,万,华创广场,7,万,湘大广场,4,万,长房时代城,5,万,新华都万家城,10,万,中房瑞致,5,万,奥林匹克花园,4,万,兴汝金城,4,万,中信星城,5,万,大河西交通枢纽,3,万,裕天商会中心,6,万,中信大厦,4,万,达美,D6,区,4,万,华晨广场,3,万,星城荣域,3,万,嘉斯茂广场,6,万,万家丽国际商务中心,17,万,世茂芙蓉广场项目,6,万,2011,年,汇金国际,2.3,万,旺德府,5,万,泊富国际广场,9,万,运达中央广场,9,万,第六万,未来高端写字楼潜在供应：未来长沙高端写字楼,供应量巨大,，主要集中在,滨江、省府及河西三大板块,，潜在高端写字楼物业未来,5,年,供应总量超过,35,0万,未来市场走势预判,长沙未来供应分析,心星商务大厦,长沙报业文化大厦,深国投商业中心,保利国际广场,九龙仓金融城,建鸿达万博汇,华远华中心,泰贞金融中心,顺天国际金融中心,喜盈门范城,华悦城,德思勤广场,华尔街中心,绿地中央广场,天健芙蓉盛世,财富岳麓,奥克斯广场,世茂铂翠湾,开福万达广场,复地崑玉国际,双湾国际,华晨世纪广场,民生大厦,新长海麓谷中心,佳海创业中心,星城荣域,华创广场,湘大广场,长房时代城,新华都万家城,中房瑞致,嘉斯茂广场,奥林匹克花园,兴汝金城,中建橘洲湾,中信星城,大河西交通枢纽,裕天商会中心,发展高新项目,中信大厦,万家丽,世茂芙蓉广场,中欣国际,达美,D6,区,北辰三角洲,长沙写字楼市场未来发展方向,走向高端：从目前在售和在建的项目我们可以发现，长沙写字楼产品正在向高端迈进；,影响分析：高端化必然带来高价格，处于发展中的企业售价格挤压势必向外扩散。,走向外围：目前政府规划了多个副中心，长沙一个办公中心的格局必然被打破；,影响分析：外围大量供应必然会分流中心区需求，尤其是在地铁开通后。,需求放量：随着产业的转移，经济结构的进一步调整，长沙的办公会不断放量；,影响分析：不同层次的企业进入会使市场需求更加细分化，给不同层面的产品带来机会,。,未来市场走势预判,长沙写字楼未来发展方向,高铁枢纽贯通,&,“9+2”,泛珠三角经济圈,规划,&,“3+5”,长株潭城市群,的落实，长沙成为,中南地区的中心,高铁枢纽中心：,京深高铁（北京,武汉,长沙,广州,深圳），沪昆高铁（昆明,长沙,-,上海），形成以长沙为中心的,1,日经济圈,“,9+2,”,泛珠三角经济圈中心：,基于与珠江流域相连、与大珠三角相临、经贸关系密切等三方面因素，包括福建、江西、湖南、广东、广西、海南、四川、贵州、云南、香港、澳门。该区域面积为全国的,1/5,，人口的,1/3,，经济总量的,1/3,。,“,3+5,”,城市群中心：,省内随着城际铁路的开通，将形成以长株潭为中心，包括岳阳、常德、益阳、娄底、衡阳,5,个城市在内一个半小时通勤为半径带动我省区域经济的协调发展。,“,3+5,”,城市群中心,京深高铁,沪昆高铁,高铁枢纽中心,北上广深一日经济圈,“,9+2,”,泛珠三角经济圈中心,更,中心！,未来市场走势预判,长沙城市规划分析,公共配套、交通等城市基础设施全面升级，城市改造催生,五大国际规划区域,蓬勃发展,重点区域建设,公共配套,交通配套,南湖片区,100,亿元打造为长沙,“,维多利亚湾,”,2005,年,2006,年,2007,年,2008,年,2009,年,2010,年,2011,年,北辰三角洲,300,亿元打造为长沙,“,曼哈顿,”,梅溪湖,600,亿元打造为长沙,“,毕尔巴鄂,”,金融生态区,300,亿元打造为长沙,“,华尔街中心,”,滨江新城,500,亿元打造为长沙,“,陆家嘴,”,省群众艺术馆、地质博物馆、科技馆和青少年活动中心,2004,年开工,2009,年开馆,省博物馆、图书馆和音乐厅,2007,年开工，预计,2012,年底开馆,武广高铁,2005,年开工，,2009,年底通车，,2014,年至北京段将拉通,城际铁路开工，,2009,年开工，预计,2014,年长株潭段开通,长沙地铁,2009,年开工，预计,2013,年底,2,号线开通、,2014,年底,1,号线开通,武广新城,600,亿元打造为,“,中部交通枢纽型城市副中心,”,2012,年,更,国际！,未来市场走势预判,长沙城市建设分析,GDP20%,以上速度飞速发展，,2011,年突破,5000,亿,，中部第二人均可支配收入,15%,速度快速增长,，持续领先，,中部首位,更,富有！,未来市场走势预判,长沙城市经济分析,第三产业,GDP,以,15%,年增长率逐步增长，,2011,年破,2,千亿元,，为,中部第二,，催生高端,写字楼市场容量向上发展,第三产业,GDP,总量（亿元）,高端写字楼整体容量,1200,大,800-1200,中等,小于,800,较低,更,繁华！,未来市场走势预判,长沙城市产业分析,外来知名企业纷纷进驻长沙，当前入驻长沙的世界,500,强企业超,100,家,，其中,40,家投资兴办实体,当前入驻长沙的境外世界,500,强企业已达,100,余家，其中,39,家投资兴办实体，其中仅,2011,年,1,年长沙就引进,7,家世界,500,强企业，成为长沙历史上引进世界,500,强企业最多的年份,已知当前长沙上市公司逾,80,家、银行机构,27,家、保险机构逾,40,家,预计,“,十二五,”,期间，来湘投资兴业世界,500,强企业,100,家以上、全国,500,强企业,300,家以上，主要央企均能来湘兴业,长沙投资兴业世界,500,强企业名单,欧美企业,美国可口可乐、法国达能集团、荷兰菲利浦电子、德国博世、美国麦当劳、美国百事、美国斯伦贝谢、,HorsinvestHoldingCo,，,Lmited,、瑞典伊莱克斯、荷兰米塔尔、法国家乐福、德国麦德龙、美国时代华纳、诺基亚（中国）投资有限公司、美国沃尔玛、瑞士汽巴精化、德国梅塞尔、美国花旗银行、加拿大麦格纳、美国江森自控、美国戴尔信息、德国西门子,日韩企业,日本三井物产、日本丸红株式会社、韩国,LG,电子、日本日立、日本电气株式会社、日本铃木汽车、日本三菱汽车、日本住友金属、日本雅马哈、日本三菱电机、日本电装,新马企业,马来西亚恳实达有限公司、泰国正大,中国企业,中粮集团、香港和记黄埔、中国银行、台湾鸿海科技,更,开放！,未来市场走势预判,长沙城市企业分析,未来市场走势预判,小结,写字楼市场未来供应量巨大，本项目将不可避免的与其他项目形成激烈的竞争。如何规避市场风险，,进入细分市场，将是本项目成功的关键。,关键词,未来发展：未来会出现五个新兴商务办公区，长沙市将形成五一广场、滨江新城、北辰三 角洲、南湖新城、南城商务区、武广商务区六大商务区,未来供应：未来长沙高端写字楼供应量巨大，,5,年内将有,350,万,5A,写字楼供应，主要集中在滨江、省府及河西三大板块，市场竞争明显加剧,宏观城市发展分析：未来长沙城市规划、建设、经济、产业及企业需求对写字楼有多方面利好，长沙高端写字楼发展东风在即、大势所趋，市场存在大机遇；,市局洞察,当前办公市场现状分析,未来办公市场走势预判,写字楼竞争市场分析,长沙写字楼供应主要呈现,点式分布,，且主要,沿滨江线和城市主干道,两边分布，昭示性、,交通通达性较好,泊富国际广场,开福万达广场,华晨世纪广场,运达中央广场,保利国际中心,德思勤城市广场,绿地中央广场,北辰三角洲,岳麓区,雨花区,华尔街中心,凯乐国际城,奥克斯广场,天心区,芙蓉区,开福区,湘域城邦,建发汇金国际,顺天财富金融中心,第六都,华雅华天,喜盈门范城,旺德府国际,写字楼竞争市场,长沙在售写字楼产品概况,目前长沙写字楼处于,高速提升期,，,自,2009,年末开始，写字楼产品发展出现跨越式升级换代，在售项目基本为,5A,甲级产品,，,并引进国际,5,星级酒店,项目,目前供应体量,商务群总体量（万）,配套,开发商,产品,等级,单层面积,楼高,层数,层高,北辰三角洲,6,万,35,洲际酒店,、大型集中商业、两馆一厅,北辰,LEED,认证,5A,1700,268m,46,层,4.2m,开福万达广场,22,万,35,威斯汀酒店、万达文华酒店,、大型集中商业,万达,5A,1700,189m,48,层,3.8m,保利国际广场,9,万,10,万豪酒店,、配套集中商业,保利,5A,2560-2800,234m,50,层,4.2m,顺天国际金融中心,6,万,6,凯宾斯基酒店,、德国商贸展示中心,湖南顺天,5A,1600,南栋,150m,北栋,100m,南栋,39,层,北栋,25,层,3.6m,华晨世纪广场,3,万,3,温德姆豪生酒店,、大型集中商业,华晨,5A,1600,90m,25,层,3.6m,华尔街中心,6,万,6,无,湖南金色地标,5A,1200,158m,38,层,3.8-4.2m,建发汇金国际,3,万,3,配糖商业街,建发,5A,1400,100m,20,层,5m,绿地中央广场,5,万,9,配套集中商业,绿地,5A,1500,150m,33,层,3.85-4.2m,喜盈门范城,5,万,5,大型集中商业,湖南润领,5A,2000,168,32,层,4.2m,奥克斯广场,5,万,5,大型集中商业,奥克斯,5A,1300,88m,24,层,3.6m,星城荣域,3,万,3,配套商业街,湖南天心实业,5A,2500,60m,15,层,3.6m,写字楼竞争市场,长沙在售写字楼产品概况,目前在售写字楼项目产品硬件配置、高度等较之前有大幅度提升，高品质写字楼销售,情况良好,基本指标,主流水平,建筑高度,200m,以上居多,建筑面积,7-10,万,标准层面积,1000-2000 ,标准层层高,3.6-4.0m,产权单位,面积划分,多为整层销售，可划分部分一般最小为,200,大堂高度,一般为,10m,以上通高,电梯,国际品牌电梯（多为原装进口）,空调,多为中央空调,幕墙,普遍采用中空,LOW-E,玻璃幕墙,智能化系统,普遍采用,5A,智能化系统,物管服务,多聘请国际知名物业管理公司作为物管顾问,长沙代表项目建筑高度,项目名称,建设高度（,m,）,泊富广场,228,华远华中心,268,运达中央广场,250,保利国际广场,235,万达广场,近,200,北辰三角洲,268,泰贞国际金融中心,245,近两年长沙写字楼基本概况：,近两年供应项目,以纯写字楼为主，,2012-2013,年供应项目以大型综合体为主；,产品,整体档次较高,，从项目规模、硬件配置、软性服务等方面均较之前写字楼有较大幅度提升，且,多引进国际五星级酒店,；,不同类型产品销售情况较大，,高档写字楼销售情况较好，主要为整层销售，销售速度较快；,写字楼竞争市场,长沙在售写字楼产品概况,在售写字楼主要采取分割和半层起销售方式，均价集中在,15000-20000,元,/,之间,项目名称,位置,建筑面积,单层面积,销售价格,销售情况,备注,万达广场,开福区中山西路与湘江中路交汇处,13.4,万,两栋共,77,层，每栋约,48,层，单层面积,1740,18000,元,/,整层销售，部分可拆分为,120-450,，,5-8,户销售,交付时间,2013,年,北辰三角洲,开福区湘江北路三段,1200,号,6.8,万,1100-1770,18000,元,/,目前对外宣传中信银行购买多层，并冠名中信银行大厦；实际散卖销售情况一般。,保利国际中心,南湖路和湘江路交汇处东北角,10,万,2800,18000-25000,元,/,目前在售,B2,、,B3#,写字楼，共计,869,套；已去化,260,套，剩余,617,套，库存量较大,建发汇金国际,长沙市天心区芙蓉中路,380,号（神农大酒店对面）,2.3,万,1350,16000,元,/,写字楼采用整层销售的方式，目前仅剩,2,层；,采取暗销的形式，具体购买价格直接与开发商面谈,绿地中央广场,岳麓大道和银杉路交汇处,10,万（,2,栋）,1500,，分割销售，户均,100,10000,元,/,前年推售,1,栋基本售罄，去年年底推售一栋销售,40%,写字楼产品从,2011,年,12,月销售,华尔街中心,芙蓉中路与湘雅路交汇处西北角,5.8,万,1200,16000,元,/,2012,年,7,月开盘,顶楼直升机停机坪等超高,5A,级高端写字楼,顺天国际金融中心,雨花区韶山路,355,号,4.9,万,1670,16000,元,/,2012,年,12,月,1,日开盘，开盘销售 不足,10,套，目前已销售,50,套；,泊富国际广场,长沙市芙蓉路与湘春路交汇处,9.7,万，共,49,层，,1-5,层为商业,2000,，半层起售，约,1000,18000-20000,元,/,2012,年,7,月底开盘，目前仅存,35-37,层未售,高区,10,层开发商自持,写字楼竞争市场,长沙在售写字楼产品概况,目前在售,5A,写字楼销售速度较好，,1,栋写字楼平均销售周期多为,6-8,个月,；,月均消化,3000-5000,平,项目,销售时间,销售现状,销售周期（以销售,80%,货量计算，不含尾货消化时间）,月均消化情况,绿地中央广场,1,栋,2011,年,12,月开盘；另,1,栋,2012,年年底推售,1,栋已售罄；另,1,栋销售,40%,1,栋,6,个月,月均消化,9000,万达广场,2011,年,8,月起预订，,2011,年,10,月开盘销售,64%,1,期,B,区两栋已售罄；,2,期,3,栋已推售两栋,2,栋,5,个月,建发汇金国际,2012,年,4,月初开盘,目前仅剩,2,层左右,1,栋,8,个月,月均消化,3000,旺德府国际,2011,年,12,月开盘,1,栋在售剩余约,5000,1,栋,7,个月,月均消化,3000,奥克斯广场,2012,年年底推售,目前仅剩,3,层,1,栋,5,个月,月均消化,9500,运达中央广场,2011,年,4,月起预订；具体销售时间未定,共,70000,，预定超,9,成,1,栋,6,个月,月均消化,4500,泊富中央广场,2011,年,1,月起预订；,2012,年,6,月底拿预售证,1,栋在售剩余约,6000,1,栋,12,个月,月均消化,3000,凯乐国际城,2010,年,12,月起预订,1,栋在售剩余约,2000,1,栋,14,个月,月均消化,1000,写字楼竞争市场,长沙在售写字楼产品概况,传统核心地段品牌滨江,5A,写字楼集群，,2011,年,8,月入市，当前,B,区,2,栋已售罄，,C,区,3,栋写字楼，以半层或整层发售为主，,均价,1.6-1.7,万元,/,基本指标：共,5,栋，,35,万左右；,40-49,层，层高,3.8m,，楼高,200m,；,标准层：标准层面积,1696-1877,。,大堂配置：挑高,12m,；,电梯配置：,12,台客梯，,2,台货梯,；,30F,以下上海三菱，,30F,以上为日本进口三菱。,空调配置：中央,ARV,空调、新风系统,车位配置：,1360,个,外立面配置：,low-E,中空玻璃幕墙,产品配置,销售价格：,C,区写字楼均价,1.6,1.7,万元,/,；,销售形式：半层起售，部分楼层分割产品散卖,户型区间：,120,450,；,去化情况：,B,区两栋已售罄，,C,区,C3,基本售罄，,C1,销售一半，目前剩余,C2,，剩余体量约,10,万,销售情况,交通情况：地铁一、二号线无缝对接，营盘路隧道、橘子洲大桥，,20,多趟公交车便利配套,自身配套：,17,万平商业配套,+6,万平五星级大酒店（其中百货将于,2013,年,9,月开业）,交付时间：,2013,年,配套情况,B,区,C,区,万达广场,写字楼竞争市场,案例分析,万达广场,南湖新城地标品牌单体写字楼酒店综合楼，均价,18000-25000,元,/,，,2012,年,11,月推售，采取半层或整层销售,基本指标：,1,栋，体量,10,万左右，,52,层，层高,4.2-4.5m,，楼高,235m,；,标准层：标准层面积,2500-3000,。,大堂配置：,1000,双大堂空间，挑高,11.5m,五星级大堂；,电梯配置：,18,台客梯，,2,台货梯,，,3,台转换梯；品牌迅达,/,日立,/,蒂森,/,奥的斯或同档次。,空调配置：品牌中央空调、新风系统,车位配置：长沙首个地下三层智能停车场，近,1600,个办公专用停车位,外立面配置：,low-E,中空玻璃幕墙,产品配置,销售价格：均价,1.8,2.5,万元,/,；,销售形式：优先整层、半层发售,户型区间：,128,370,；,去化情况：目前在售,B2,、,B3#,写字楼，共计,869,套；已去化,260,套，剩余,617,套,，库存量较大,销售情况,物业管理：国际金钥匙管家,自身配套：,JW,万豪酒店,+,自身,1,万方商业街,交付时间：,2015,年,配套情况,保利国际中心,写字楼竞争市场,案例分析,保利国际中心,白金五星级酒店地标写字楼，占据,雨花亭、东塘商圈核心,，目前均价,16000,元,/,，,2012,年,12,月开盘，多采取散卖形式,基本指标：,2,栋，体量,17,万左右，,40-49,层，层高,3.65m,，楼高,180m,；,标准层：标准层面积,1700-1800,。,大堂配置：挑高,6m,；,电梯配置：,22,台电梯；原装进口芬兰通力电梯,空调配置：美国麦克维尔中央空调,车位配置：,1000,个，采用智能泊车系统,外立面配置：双层,low-E,中空玻璃幕墙,产品配置,销售价格：均价,16000,元,/,；,销售形式：优先整层发售,户型区间：,100,300,；,去化情况：去年,12,月,1,日开盘，开盘当天销售不足,20,套；总供应,402,套，目前已销售,45,套，剩余,357,套,，库存量较大，去化速度缓慢；,销售情况,交通情况：临近,1,、,3,号线地铁，多趟公交车可达；,自身配套：,4.5,万德国凯宾斯基酒店、,5000,会议空间、,9000,国际名品街、湖南商贸展示中心、商务会所、银行网点等,物管公司：引入国际一流管理团队，提供德式礼宾服务,配套情况,北楼,25,层写字楼,南楼,39,层五星级酒店、写字楼,底层商业（,2000,会议空间、,9000,国际名品街、湖南商贸展示中心、商务会所）,26-39,层凯宾斯基酒店,24-25,层行政公馆,6-23,层,5A,写字楼,顺天国际金融中心,写字楼竞争市场,案例分析,顺天国际金融中心,航母级综合体，领先,国际化区域规划,、,268,米地标高度及世界级扬帆品质产品，目前均价为,16000,元,/,，,销售情况一般,基本指标：,4,栋，总体量,35,万方；出云：,40-49,层，层高,4.2m,，,楼高,268m,（出云）；,标准层：标准层面积,1100-1766,。,大堂配置：挑高,11.7m,；,电梯配置：,22,台电梯；原装进口芬兰通力电梯,空调,配置：中央,ARV,空调、新风系统,车位配置：,532,外立面配置：,LOW,空钢化玻璃,产品配置,销售价格：均价,1.6,万元,/,；,销售形式：半层起售，部分楼层分割产品散卖,户型区间：,120,450,；,去化情况：对外宣称中信银行购买多层，并冠名中信银行大厦；去年年底推售后，宣传较少，目前销售情况一般。,销售情况,交通情况：,1,号线地铁,&,滨江大道及三一大道双核干道,自身,配套：洲际酒店,+,两馆一厅,+,大型购物中心,+,高尔夫球,物管公司：世界五大行金牌物业,配套情况,滨江大平层,学校用地,住宅区,会所,酒店,1,2,3,出云写字楼,北辰三角洲,写字楼竞争市场,案例分析,北辰三角洲,城市中心,/,综合体,/228,米曾经湖南第一高，酒店,+,商务,+,商业多功能物业，目前,均价,18000-20000,元,/,228,米超高层专业写字楼,基本指标：,1,栋，体量约,9.7,万左右，合计,49,层，层高,4m,，,楼高,228m,；,标准层：,2000,；每层划分为二户,大堂配置：大堂面积待定，挑高,16m,；,电梯配置：,20,梯；,空调配置：品牌中央空调，,VRV,分户计量,车位配置：,1550,个，与商业、公寓公用,外立面配置：,LOW-E,玻璃幕墙,产品配置,销售价格：,18000-20000,元,/,；,销售形式：以整层、半层形式销售,户型区间：少量,300,平、其余,500-1000,、,2000,平,去化情况：目前仅剩,3,层，对外口径为写字楼已售罄；,销售情况,物业管理：,CBRE,世邦魏理仕顾问,自身配套：两大超豪华五星级酒店、大型国际名品商场,配套情况,泊富国际广场,写字楼竞争市场,案例分析,泊富国际广场,市中心稀缺专业,5A,甲级写字楼，,4.96,超高层高，,2012,年,4,月发售，目前仅剩,3,层，均价,16000,元,/,专业写字楼,基本指标：,1,栋体量约,2.3,万，合计,20,层，,层高,4.95m,，,楼高,100m,；,标准层：,1310,平米,，每层划分为四户，,315-331,平米,大堂配置：大堂面积,295,平米，挑高,5.6m,；,电梯配置：,5,梯；,空调配置：中央空调，,VRV,分户计量,车位配置：地下,420,个，地面,17,个；,外立面配置：裙楼干挂石材，主体真石漆,产品配置,销售价格：均价,16000,元,/,；,销售形式：优先整层、半层推售，剩余散卖,户型区间：,315,331,去化情况：,2012,年,4,月初开售，目前仅剩,3,层，顶楼,2,层为开发商持有，销售情况好,销售情况,自身,配套：市中心成熟配套,+,自带商业,物管公司：怡盛物业，,5,元,/,平米,月,交付时间：,2013,年,6,月,配套情况,建发,汇金国际,写字楼竞争市场,案例分析,建发汇金国际,时尚城市综合体，,超,5A,甲级,写字楼配置，依托毗邻别墅区地段及,地铁口,吸引本土大中型企业，目前销售均价为,10000-11000,元,/,基本指标：体量,5,万，合计,32,层，层高,4.2m,，楼高,168m,；,标准层：,1900,，共,14,个产权；,大堂配置：大堂面积,410,，挑高,10m,；,电梯配置：,12,梯，品牌为,OTIS,；,空调配置：中央空调,车位配置：写字楼与其它物业共用车位，项目车位合计,3000,个；,外立面配置：,LOW,E,玻璃幕墙,+,干挂石材。,产品配置,销售价格：,1,1.1,万元,/,；,销售形式：优先整层、半层，剩余散卖,户型区间：,110,1900,；,去化情况：,2012,年,9,月开始散卖，目前已去化,30%,左右，销售情况较好,销售情况,我们项目,办公自用型客户,多,来自托斯卡纳、美洲故事等别墅区,，他们大多是,建筑设计、规划设计等公司老板,；他们看中我们,写字楼离他们住的地方近,，且,地铁,2,号线,也在附近；目前已经有,4,个客户要求购买整层，但,大部分面积需求是在,300,500,左右；,项目,投资客群占比约三成，分布比较散,，哪儿的都有，多为,国有企业中高层及私营老板,，最近,煤炭地质局,的有部分人在这里办了卡，他们购买面积不高，都,冲着最小的,110,的买，,方便投资。,客户语录,喜盈门城市广场,写字楼竞争市场,案例分析,喜盈门城市广场,市场相对低端配置，依托,精准大型企业客户定位,及,较为便宜价格实现高速去化,基本指标：体量,2,万左右，合计,26,层，层高,3.2m,，楼高,100m,；,标准层：,1300,，共,26,个产权（约,45,50/,个）,大堂配置：大堂面积,100,150,，挑高,5.2m,；,电梯配置：,5,梯，品牌为东芝；,空调配置：客户自己安装空调,车位配置：地下,120+,地上,30,外立面配置：面砖搭配普通玻璃。,因为我们写字楼定位就是为那些国有大型企业提供办工的地方，因此我们的,客户基本上都是规模比较大型的企业,，目前我们写字楼已经入驻,9,家客户，它们当中有,金鹰,955,、省五建、湖南大学设计院等；,客户购买这里，主要还是看中我们,项目地段和交通,可达性，以及我们项目的基本都是,大型企业驻户的纯粹性以及门禁等私密性,和相对比较便宜的价格,水岸天际大客户经理,产品配置,销售价格：,7000,8000,元,/,；,预估租金：,1,1.5,元,/,天,户型区间：,50,1300,（基本为整层或半层销售）；,去化情况：,目前基本已售罄。,销售情况,客户语录,水岸天际,写字楼竞争市场,案例分析,水岸天际,标准化,5A,甲级写字楼配置，凭借,双地铁口、双政府及三馆,一中心吸引客户,基本指标：合计,2,栋写字楼，体量约,6.2,万左右，合计,15,层，层高,3.6m,，楼高,54m,；,标准层：,2500,，共,10,个产权（约,80,、,160,、,240/,个 ）,大堂配置：大堂面积待定，挑高,5.4m,；,电梯配置：,22,梯，品牌为,OTIS,；,空调配置：中央空调,车位配置：,1200,个,外立面配置：,LOW-E,玻璃幕墙搭配面砖,我们项目客户整体以办工自用型比较多，由于面积最小可售约,80,，因此投资客户也不少，,整体占比约,6,：,4,左右,；客户在我们这里购买主要是看中我们项目三个方面因素：,双地铁口,（地铁,1,号线、,5,号线），,双政府,（省政府、天心区政府），,三馆一中心,（科技管、地质博物馆、群众艺术馆以及青少年活动中心），购买客户中自用客户需求,多为,300,400,，其中也不乏整层购买客户，,投资客群面积较小，大多为,100,左右,。,星城荣域置业顾问,产品配置,销售价格：对外报价,13000,元,/,；,预估租金：,户型区间：,80,2500,去化情况：,2012,年,9,月推售，共,489,套，销售,154,套，消化,31%,。,销售情况,客户语录,星城荣域,写字楼竞争市场,案例分析,星城荣域,甲级写字楼，对外报价,1.5,万元,/,，目前已投入使用，入驻企业行业特征不明显,基本指标：,1,栋写字楼，体量约,6.2,万左右，合计,26,层，层高,3.6m,，楼高,94m,；,标准层：,1650,，共,7,个产权（约,207/,个 ）,大堂配置：大堂面积待定，挑高,10m,；,电梯配置：,6,梯，品牌为进口三菱；,空调配置：双变频中央空调,车位配置：地下两层停车场,外立面配置：双层中空低辐射,LOW-E,玻璃,产品配置,销售价格：对外报价,15000,元,/,；,销售形式：整层销售,户型区间：,207,1650,去化情况：开盘首推,6-15F,，最小面积单位约为,207,，,16-26F,开发商保留后期销售，均整层出售，目前以投入使用,销售情况,配备,：双帆剪影造型，,5A,智能化系统，如停车场管理系统、电视监控系统,物管公司：长厚鑫物业管理，,3.6,元,/,平米,月,地理位置：万家丽路与长沙大道交叉路口,配套情况,华晨 双帆国际,写字楼竞争市场,案例分析,华晨双帆国际,华雅国际财富中心,5A,甲级写字楼，,1-5F,为商业，,6-25F,为写字楼，目前对外报价,1.3,万元,/,，目前散卖低楼层,基本指标：,1,栋写字楼，体量约,5.1,万左右，合计,25,层，层高,3.8m,，楼高,95m,；,标准层：,1843,，共,9,个产权,大堂配置：大堂面积待定，挑高,10m,；,电梯配置：,6,梯，品牌为进口三菱；,空调配置：约克中央空调,车位配置：智能停车位,2:1,配比,外立面配置：,LOW-E,玻璃,产品配置,销售价格：对外报价,13000,元,/,；,销售形式：整层销售,户型区间：,124,185,去化情况：预计月开盘,销售情况,配备,：,BAS,新风系统检测有害气体、断桥隔热,物管公司：华雅物业，,3.5,元,/,平米,月,位置：万家丽路与景园路交汇处西北角,配套情况,写字楼竞争市场,案例分析,华雅国际财富中心,超甲级,5A,专业豪装写字楼，高标准配置，,均价,15000,元,/,基本指标：,双子楼，,1,栋酒店，,1,栋写字楼，写字楼体量约,3.1,万左右，合计,25,层，层高,3.6m,；,标准层：,约,1600,：,电梯配置：,6,梯，品牌为进口三菱，梯户比,6:7,；,空调配置：,配备中央空调；,交通组织：,两个出入口，双进双出；,车位配置：,整体共,2000,个车位，只出租，不外售,烟道布置及卫生间：,无烟道，公共卫生间,外立面配置：,LOW-E,玻璃幕墙,产品配置,销售价格：,15000,元,/,；,销售形式：以,整层优先，部分楼层拿出散卖；,户型区间：,122,300,去化,情况：,2012,年,9,月开盘，目前已去化,70%,，预计,2013,年,5,月交房,客户情况：以自用客户为主，占,90%,，大多购买整层、半层；少部分投资客。,销售情况,业态组合：,7,楼以下为商业裙楼；,物管公司：第一戴维斯物管顾问，华晨物业，,7.8,元,/,平米,月,交通配套：地铁,5,号线口，无缝对接,配套情况,华晨世纪广场,写字楼竞争市场,案例分析,华晨世纪广场,精装,高配写字楼公寓,+,70,年产权,+,24,小时办公,+,低首付低月供,+,配送会议室,基本指标：,8,栋,70,年产权公寓，其中,6,栋定位于商务办公，目前还剩余,2,栋精装写字楼公寓正在认筹，体量,约,4,万左右，分别,为,8-27,层，层高,3m,；,标准层：,850-950,电梯配置,：,3,梯，梯户比,3,：,10,；,交通组织：,两个出口，双进双出；,空调配置：,分户空调，,车位配置：,总共,1,万，,烟道布置及卫生间：,每户都设立烟道和卫生间,外立面配置：,双层中空低辐射,LOW-E,玻璃,产品配置,销售价格：,毛坯,9500,元,/,，精装,11000,元,/,；,销售形式：,以散卖为主，有部分整层客户；,户型区间：,67,130,去化情况：,2012,年,4,月开盘，,6,栋商务公寓，其中,4,栋基本售完，目前剩余两栋正在认筹中,销售情况,配套情况,业态组合：底下三层为商业裙楼；,物管公司：世邦魏理仕物业，,3.88,元,/,平米,月,交通配套：地铁,7,号线，地铁,8,号线无缝对接,德思勤城市广场,写字楼竞争市场,案例分析,德思勤城市广场,70,年产权,+,可商可住,+,5.5,米层高,+,复式,结构,基本指标：,1,栋,70,年产权公寓，体量约,2,万左右,，合计,32,层，,层高,5.5m,，复式结构；,标准层：,1200,电梯配置：,6,梯,，梯户比,6:30,；,空调配置：,未配备空调，需自行装设；,交通组织：,两个出入口，双进双出；,车位配置：,150,个,烟道布置及卫生间：,每户都设立烟道和卫生间,外立面配置：,面砖,产品配置,销售价格：,8000,元,/,；,销售形式：,散卖为主，有部分整层客户，基本以企业名义，一次性付款规避限购政策,户型区间：,35,75,复式房,去化情况：,2012,年,11,月,3,日开盘，目前已销售,45%,，预计,2013,年,10,月交房,客户情况：投资客与自用客户各占一半,销售情况,业态组合：,7,楼以下为商业裙楼，其中,4-7,层将引进经济型酒店；,物管公司：南智远物业，,2.5,元,/,平米,月,交通配套：地铁,4,号线，地铁,5,号线,配套情况,金色,LOFT,写字楼竞争市场,案例分析,金色,LOFT,40,年商业性质,，以商务公寓形式对外出售，,价格远低于写字楼,，配套相对完善，吸引一众投资客户及部分中小企业业主整层购买,基本指标：,1,栋,40,年产权公寓，体量,约,4,万左右，合计,31,层，层高,2.9m,；,标准层：,约,1000,：,电梯配置：,6,梯，梯户比,6:18,；,空调配置：,未配备空调，需自行装设；,交通组织：,两个出入口，双进双出；,车位配置：,230,个,烟道布置及卫生间：,每户都设立烟道和卫生间,外立面配置：,玻璃幕墙,产品配置,销售价格：,9000,元,/,；,销售形式：以,整层优先，,3-9,层基本都是整层出售，,户型区间：,45,80,去化情况：,2012,年,9,月开盘,，目前已销售,500,套，,仅剩余约,50,套，预计,2013,年,9,月交房,客户情况：,投资客与自用客户各占一半,销售情况,业态组合：,1,、,2,楼为商业裙楼；,物管公司：湖南家和物业，,5,元,/,平米,月,交通配套：地铁,5,号线,配套情况,宽寓大厦,写字楼竞争市场,案例分析,宽寓大厦,70,年住宅性质,，按住宅式设计，但在营销推广上想通过,办公商务包装,提升溢价，自身办公硬件配置有限，,低首付政策,，已开始蓄客,基本指标：,1,栋,70,年产权公寓，体量,约,2.5,万左右，合计,26,层，层高,2.9m,；,标准层：,950,：,电梯配置：,3,个梯，,梯户比,3:13,；,空调配置：,未配备空调，需自行装设；,交通组织：,；,车位配置,：,1-8#,共,889,个车位,烟道布置及卫生间：,每户都设立烟道和卫生间,外立面：,普通面砖,产品配置,销售价格：,7500,元,/,；,销售形式：,，,户型区间：,50,103,去化情况：,5,月底开始蓄客,销售情况,业态组合：全部为公寓，底层架空精装双大堂，公寓旁有,2,层单体商业街；,物管公司：绿城物业，,1.8,元,/,平米,月,交通配套：临近地铁,2,号线，地铁,5,号线,配套情况,1,华悦城马赛会馆,写字楼竞争市场,案例分析,华悦城马赛会馆,国际顶级合作伙伴,|,国际旗舰企业,、滨江豪宅、,5A,级写字楼、白金五星级酒店,北区将建成,268,米滨江 第一高楼,北区,南区,北地块：仿香港最著名的兰桂坊酒吧街；,及引入法拉利、保时捷奢华品牌车展厅,北地块四期：,7,层商业,+34,层江景豪华写字楼,+20,层,香格里拉酒店,南区规划为仿古建筑商业街区，成为长沙商业的新地标,两栋滨江超高层,专业写字楼,楼盘名称,华远,华中心,所在位置,解放西路与湘江大道交汇处,入市时间,预计,2013,年,建筑面积,9.7,万,配套,7,层商业，万豪酒店,层数,41,层,写字楼产品优势,1,、口碑最高档的,城市综合体项目,项目评价,1,、项目品牌、口碑、推广展示做到极致,2,、一线江景资源香格里拉酒店,2,、豪宅口碑坐实项目调性,3,、超高层、顶级配套,3,、圈层营销及渠道营销广泛运用,项目核心竞争力,1,、华远高端品牌效应，超大规模城市综合体；,2,、一线江景及顶级豪宅配套；,3,、项目核心营销思路,高调走圈层营销和渠道营销路线；整体形象塑造；,4,、顶级合作伙伴，高规格物业组合,写字楼竞争市场,未来区域共赢典型项目,华远华中心,滨江新城地标综合体，,12,万,240,米超甲级写字楼,&,五星级酒店,+43,万超高层公寓,商业（写字楼及,MALL,为主）约,12,万平,占比,22%,2010,年,7,月底，,240,米超高层商业综合楼奠基，年内动工建设，预计,2013,年写字楼入市，,2013,年竣工营业,开发周期,5,年，建设项目最迟在,2015,年内全部完工,240,米超甲级酒店写字楼,项目超高层酒店写字楼建筑意象,建筑顶端布置五星级酒店,中段,&,中下段布置超甲级写字楼,底部裙楼布置高端百货商业,项目核心竞争力,1,、世茂品牌效应，河西首席城市综合体；,2,、一线江景及地标性建筑；,3,、希尔顿酒店品牌效应；,4,、世茂在滨江物业打造上的成功经验，高端住宅，豪华酒店、商旅办公的三大核心产业,商业（写字楼及,MALL,为主）约,12,万平,占比,22%,写字楼竞争市场,未来区域共赢典型项目,世贸铂翠湾,外立面配置,区域附近专业写字楼外立面基本为,LOW-E,玻璃幕墙,，部分商务公寓为了提升形象，也同样采用,LOW-E,玻璃幕墙，少部分用面砖,星城荣域,喜盈门范城,水岸天际,外立面配置,区域附近项目写字楼立面基本按照,5A,甲级写字楼打造标准，采用,中空,LOW-E,玻璃幕墙,部分商务公寓也采用,LOW-E,玻璃幕墙，少部分为面砖,分类,项目名称,外立面配置,专业写字楼,华晨世纪广场,LOW-E,玻璃幕墙,星城荣域,LOW-E,玻璃幕墙,喜盈门范城,LOW-E,玻璃幕墙,水岸天际,面砖,商务公寓,德思勤,LOW-E,玻璃幕墙,金色,loft,面砖,华悦城,面砖,宽裕大厦,LOW-E,玻璃幕墙,宽寓大厦,金色,loft,德思勤,写字楼竞争市场,产品配置,内部配置,区域专业写字楼内部配置较为高端豪华，部分商务公寓为了吸引自用客户，加强内部配置，几乎接近写字楼配置；另少量公寓仅推广包装上主打商务办公，但在内部配置上并未提升,内部配置,层高：,区域专业写字楼层高基本在,3.5,4.2m,左右，商务公寓在,2.9-3m,左右；,标准层：,专业写字楼标准层面积区间在,1300,2500,左右；商务公寓在,850-1200,左右,空调及电梯：,写字楼基本使用中央空调，电梯品牌多为三菱、,OTIS,；商务公寓基本为分户空调，电梯在,3-6,个左右。,烟道及卫生间：,专业写字楼和商务公寓基本设置烟道，专业