第十四章 农村集体建设用地管理

单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,第十四章 农村集体建设用地管理,主要内容：,141 农村集体建设用地管理概述,142 农村集体建设用地的审批,143 农村集体建设用地的收回,144 农村集体建设用地的标准与要求,重点：,农村集体建设用地使用权问题,141 农村集体建设用地管理概述,一、农村集体建设用地的概念,农村集体建设用地，是指由农村基层政权组织或者农村各级农业集体经济组织以及农村居民个人投资，依据农村建设规划进行各项非农业建设依法使用的农村集体土地。是用于建造建筑物、构筑物的土地，包括原有的建设用地和经批准办理农用地转用手续的农用地。土地管理法“建设用地”中所称乡(镇)村建设也是指非农业建设。,农村集体建设用地主要是通过集体所有土地使用权转移的方式取得，不改变土地所有制的性质。乡(镇)村建设所占有的土地为农民集体所有。乡(镇)村建设用地属于农民集体所有，在一般情况下，其所有权和使用权是相分离的。乡(镇)村企业对其建设用地只有使用权，没有所有权；农村居民的住宅用地的所有权，归农民集体所有，各农村的居民只有使用权，没有所有权。乡(镇)村建设用地的所有权与地上建筑物和其他设施的所有权一般也是分离的。,从地域范围来讲，农村集体建设用地是城镇以外，广大农村和集镇范围的建设占用土地的总和。农村集体建设用地量大面广，一般要占全部建设用地的60左右，在乡镇企业集中，农户比例大的地区，其比例可达70以上。,从前几年农村建设用地管理情况看，农村集体建设用地主要的存在问题包括：,1土地占用数量过大，建设占地失控。农民盖房子互相攀比，比宽比阔；乡镇企业办厂贪大求洋，在工作中没有贯彻“一要吃饭、二要建设”的方针。,2布局零乱分散。农民住宅安排占地过多过散，农民不经过批准占地建房，超标准或多处宅基地现象突出；发展乡镇企业不搞规划，不履行审批手续，随意占用等问题严重。,3土地利用率低下。乡镇企业的特殊性，往往使得它的上马带有盲目性，下马又带有随意性，在产品、原材料、供销计划都还没有多大头绪的情况下，就先圈地建厂房，“铺好摊子，筑巢引凤”，这种情况下其结果常造成厂房闲置和土地的荒废。同时由于技术水平行对落后，经济效益与土地利用效率低下。,4.违法用地多。农村中不少干部和群众有集体土地可以自由支配的错误观念，随意占地，越权批地，少批多用，私定协议、非法买卖土地情况严重。农民建房乱占滥用耕地；有的地方名为农业结构调整，实际建造许多永久性建筑；有的地方借搞观光旅游农业，非法占用耕地建别墅，搞房地产开发；有的基层政府擅自与村社签订“征地协议”，非法占用土地提供给用地单位或用于自己建设等等。,二、农村集体建设用地的使用范围,按照土地管理法第43条规定，有3种情况均可以使用农民集体所有的建设用地。,1兴办乡镇、村企业使用本集体的土地。乡(镇)办企业、村办企业、村民组办企业、个人办企业均可使用所在农民集体组织的土地，而不允许使用其他集体所有的土地。但是农民集体组织用本集体所有土地与其他单位或个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，视为使用本农民集体所有土地，是允许的。,2村民建住宅使用集体的土地。农村集体居民，经过批准回原籍落户的职工，退伍军人、离、退休干部以及回家定居的华侨，港澳台同胞住宅建设可以使用集体的土地。,一般情况下，城镇居民使用农民集体土地，或农民建住宅使用其他集体所有的土地是不允许的。,3乡(镇)村公共没施和公益事业建设使用农民集体的土地。包括农村道路、水利设施、学校、通讯、医疗卫生、敬老院、幼儿园、村委会办公室，不管是使用本集体所有的土地，还是其他集体的土地都是允许的。主要考虑一些道路、水利设施及学校等，在本集体土地内无法安排，需要使用其他村民小组土地的实际悄 况。因此，法律不能限制此类项目使用非本集体的土地。,如果乡镇企业建设因本集体经济组织内无法安排，可以申请使用国有建设用地；按国有建设用地的规定办理。,三、农村集体建设用地使用的原则,乡镇企业、乡(镇)村公共设施、公益事业和农村村民建住宅，使用农民集体所有的建设用地都必须遵循以下原则：,1必须是乡镇企业、乡(镇)村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡(镇)村建设项目，方可使用农村集体建设用地。,2必须符合乡（镇）土地利用总体规划和土地利用年度计划。乡（镇）土地利用规划是集镇、村庄建设用地的最高原则，一切建设都必须服从，对没有农用地计划指标或超过农用地转用计划指标的，不得批准新增建设用地。,3.必须依法取得县级以上人民政府批准。不论是乡镇企业、公共设施、公益事业还是农民宅基地都必须依法取得批准。否则都被视为是非法占地，必须依法处理。,如果涉及占用农用地的，必须依法办理农用地转用审批手续。,4.建设占地与农村土地整理挂钩，严格控制占用耕地。原则上，农村建设用地的规模不得再扩大，如需扩大规模或占用耕地，必须对农村土地进行整理，增加耕地有效面积。,5农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建筑，但是符合土地利用总体规划并依法取得建没用地的企业，因破产、兼片等情形致使土地使用权必须转移的，应当严格依法办理审批手续。,四、农村集体建设用地管理,农村集体建设用地管理，是指国家依法对乡(镇)村建设使用土地实施的规划、审批、监督等行政行为。其主要特征为：,1农村集体建设用地管理是一种行政行为，其形成的法律关系属于土地行政法律关系，而不属于土地民事法律关系。农村集体建设用地管理中，各级政府及其地政部门同农村集体经济组织及集体土地使用者的权利义务是不对等的，两者之间是管理者与被管理者、命令与服从的关系。集体土地的所有者和使用者，应当执行各级政府及其地政部门做出的土地行政行为，不得无故拒绝；对于拒不执行的，做出具体行政行为的部门可以依法强制执行，迫使义务人履行土地行政行为所确定的义务。,2农村集体建设用地依法实行分级管理。县级人民政府及其地政部门是行使管理职能的最重要的责任者。乡(镇)村各级集体经济组织仅作为集体土地所有权主体的代表，行使经营管理权，它不能代行行政管理的职能。,3农村集体建设用地管理的对象是乡(镇)村建设用地。农村集体建设用地管理，既不是对国家建设用地的管理，也不是对农村集体土地所有权的管理，而是对农村集体土地的用途管制。这是农村集体建设用地管理同国家建设用地管理的主要区别所在。,4农村集体建设用地管理的核心内容，是集体土地建设用地使用权的管理，主要包括农村集体建设用地使用权的权属管理、用地规划和布局、用地标准及审批以及土地违法查处等。,142 农村集体建设用地的审批,根据土地管理法规定，只有县级以上人民政府有权对农村建设用地进行审批。审批时必须严格按照乡(镇)土地利用总体规划确定的土地用途进行，符合省级人民政府制订的用地指标和农村集体建设用地计划用地指标的要求。一切擅自审批行为都是无效的，而且对其违法行为者还将追究责任。,一、农村集体建设用地的审批权限,土地管理法对乡(镇)村企业建没用地，乡(镇)村公共设施、公益事业建设用地，农村村民宅基地等农村集体建没用地的审批权限分别进行了规定，但可以概括为以下两点：,1一般情况下，即除涉及占用农用地的外，按照省级人民政府规定的批准权限，由县级或者县级以上地方人民政府批准。其中，农村村民宅基地明确规定由县人民政府批准。,2涉及占用农用地的，应当依照土地管理法关于农用地转用的审批权限规定由省级人民政府批准。县级或者乡级人民政府可以提出自己的审查意见，供省级人民政府批准时考虑。,二、乡(镇)村企业建设用地的审批,(一)乡(镇)村企业建设用地概念,乡镇企业用地，包括乡(镇)、村两级农村集体经济组织兴办的企业，农民集体联办的企业，农民个体企业以及农民集体与其他单位和个人联办的企业使用本集体所有的土地。发展乡镇企业要尽量不占或少占耕地，节约使用土地。,(二)乡(镇)村企业建设用地的审批程序,乡镇企业用地，要按照经批准的村镇建设规划的要求，合理布局，适当集中，依法办理用地审批手续。,1预申请。申请人持县级以上人民政府批准的设计任务书或其他文件，向土地所在地的县级以上政府地政部门提出用地申请。,2选址。县级地政部门根据有关用地计划控制指标，会同规划、环保等部门，依据经批准的乡(镇)村建设规划，确定适宜地址。,3正式申请。用地单位持上级主管部门正式批准的有关文件和总平面设计图，向地政部门正式申请用地，并按规定填写建设用地申请表。,建设用地申请表应写明：申请者的名称、地址和所属单位；建设项目的种类；申请用地的面积、种类（原宅基地、荒地、空闲地、耕地或者农用地等)，及选址意向；其他有关事项。,在申请的同时，申请者应当向地政部门提交下列文件：经批准的建设项目设计任务书或其他批准文件；县级建设行政主管部门出具的选址意见书；建设项目总平面布置图和地理位置图；建设项目资金来源的证明材料及投资计划；必要时，应当提交建设项目可行性研究报告；环保等有关部门签署的意见；法律规定或者地政部门要求提供的其他资料(如申请者的身份或者资格证明等)。建设项目使用其他农村集体土地的，还必须附有与该组织签订的用地协议书。,以集体所有土地使用权作价、入股、联营等形式与其他单位或者个人共同兴办企业的，该土地使用权应当经过评估。申请时，应当提交依法成立的评估机构出具的评估证明书。,建设项目用地申请文件、资料报送齐备，地政部门立即承办审查报批工作。凡未按本规定报送或所报送的文件、资料不全的，地政部门应通知限期补报，逾期不补，原件退回。,4审核。县级以上人民政府地政部门接到用地申请后，应当依法对该申请及提交的有关资料进行审查、核实，并提出自己的审查意见。,在审核上报文件、材料时，应注意以下几个问题：,(1)项目的批准文件是否有效，即是否存在虚假或越权审批。凡是新建、改建、扩建的乡镇企业，都应在县级以上计划、设计等部门的指导或主持下，编制出设计任务书并报县级以上人民政府批准后，方可向县级土地行政主管部门提出用地申请。,(2)查看选址是否合理。是否有规划部门的选址意见；扩建项目的，要考虑充分利用原有基地；占用耕地或者农用地的，要从严控制，可调整使用非耕地或非农用地的，要提出新的选址意见。,(3)查看用地数量和生产规模是否相当。省级政府可以按照乡镇企业的不同行业和经营规模，分别规定用地标准。有乡(镇)村企业用地定额标准的地区，要严格执行定额标准；尚无定额标准的地区，一是要参考同类工业项目用地定额标准；二是要做好现场勘验、核实工作。,(4)查看总平面图布置是否合理。厂区的功能分区是否合理，车间组织是否恰当，厂区道路是否过宽，建筑密度是否太低等等，仔细分析后确定报批或令其修改。,（5）审查、核实要求上报的报批文件是否齐备。,地政部门审核后，应分下列情况上报：,(1)涉及占用农用地的，逐级上报省级人民政府批准；,(2)占用其他土地的。按照省级政府规定的批准权限，上报有批准权限的县级以上土地方政府批准。,5批准。对占用农用地的，由有批准权限的人民政府依法根据土地利用总体规划和有关政策审批；对占用其他土地的，由县级以上地方人民政府按照法律规定，依据乡(镇)土地利用总体规划和有关政策审批。经审查符合条件的，予以批准；否则，不予批准，并说明原因。,6拨付土地。经有批准权限的人民政府批准后，按照批准之件发给申请人建设用地批准书，建设项目所在地的县级以上地方政府地政部门据此拨付土地，并组织现场放线，准许施工。,7发证 项目竣工后，县级以上地方人民政府地政部门要组织验收。经验收，符合批准用地要求的，依法办理登记手续，发给集体土地建设用地使用证。,(三)乡(镇)村企业建没用地的补偿和安置,乡(镇)村企业建没用地，必须严格控制。各省、自治区、直辖市依照乡(镇)村企业的不同行业和经营规模，分别规定用地标准。乡(镇)村企业使用农民集体所有的土地，应当对被用地单位给予补偿，并妥善安置农民的生产和生活，乡(镇)村企业建设用地的补偿和标准，按各省、自治区、盲辖市的具体规定执行。,三、乡(镇)村公共设施、公益事业建设用地审批程序,乡(镇)村公共设施、公益事业建设用地是指农村基层政权组织及其农业集体经济组织为兴建各项生产、生活及社会服务设施和兴办各项公共福利事业的需要而依法使用的农村集体土地。审批程序为：,1申请。乡(镇)村公共设施、公益事业建设，需要使用土地的，建设单位首先向其所在地的乡级人民政府提出申请。经乡(镇)人民政府审核，向县级以上地方人民政府地政部门正式提出申请。用地单位应按规定填写建设用地用地申请表。,2审核。县级地政部门依据乡(镇)村建设计划控制指标和乡(镇)村建设规划，会同有关部门安排适宜的地址并依法对该申请及提交的有关资料进行审查、核实，并提出审查意见。地政部门审核后，应分下列情况上报：涉及占用农用地的，逐级上报省级人民政府批准；占用其他土地的，按照省级人民政府规定的批准权限，逐级上报有批准权限的地方人民政府批准。,四、农村村民宅基地的审批程序,()农村村民宅基地概念,农村村民宅基地用地是指农村的农户或个人用做住宅基地而占有，利用本集体所有的土地。宅基地通常包括主要建筑物(居住用房)、附属建(构)筑物（如厨房、仓库、厕所、畜禽舍、沼气池等)以及房屋周围独家使用的土地。,(二)农村村民宅基地的审批程序,l申请。凡是要建房的农户必须按规定的宅基地限额。提出建设没想，向建房所在地的村民小组、村委会或者其他农村经济组织提出用地申请，填写农村宅基地申请表。申请表中由用户负责填写的内容应包括：申请者（即用户）的姓名、家庭人口数、原住址和所属单位；申请建造房屋的种类（平房、楼房等）间 数；申请用地的面积、种类(原宅基地、荒地、空闲地、耕地或者农用地等)及选址意向；申请建房的理由；其他有关事项。向村民组织提出申请只是初步的，还需依照有关规定分别情况向乡级人民政府或者县级地政部门正式提出申请。回乡落户或其他非农业户口申请的落户应提供原单位开具的证明。,2村民会议讨论。根据村庄和集镇建设规划管瑚条例规定，农村村民在村庄、集镇规划区内建住宅的，应当先向村农业集体经济组织或者村民委员会提出建房申请，经村民代表会议或村民大会讨论通过后，方可审批。村民小组或村民委员会，在不突破上级下达的建房占地控制指标的前提下，对用地面积按指标 进行核定，根据村镇规划拟定建房地点，并对用户的申请提出处理意见。村民会议讨论后，需要加盖村民小组和村民委员会的印章。村民会议讨论后，用户应将申请表递交乡级人民政府。,3审核。需要使用农用地的，经乡级人民政府初步审查、县级人民政府建设行政部门审查同意并出具选址意见书后，方可依照土地管理法向县级人民政府地政部门申请用地，由县级人民政府(或者规定的其他机关)审核，提出审核意见。逐级上报省级人民政府批准。使用非农用地，由乡级人民政府根据村庄、集镇规划和土地利用规划进审核，提出审核意见，并上报县级人民政府批准。,4批准。接到上报的建房用地申请后，有批准权的人民政府依法根据土地利用规划和有关政策，对占用农用地的申请进行审批；或者县级人民政府根据乡(镇)土地利用规划和有关政策，对占用非农用地的申请进行审批。经审查符合条件的予以批准：不符合条件的不予批准并说明原因。经批准的宅基地，申清人缴清有关税费后，发给建设用地许可证或者其他建设用地批准证书。,5.拨付土地和核发土地使用证。核发建设用地批准证明后，地政部门按批准范围打桩放线和交地；用户应当按照规定对房屋建设进行设计，并按要求施工。住宅建设竣工后，地政部门应负责组织验收，核查实际用地，符合批准的用地位置、范围、面积和用途的，到地政部门办理宅基地登记手续，由县级人民政府发给集体土地建设用地使用证或者宅基地使用证。在审批后，乡(镇)土地管理员配合有关人员拨付土地。,(三)农村村民申请宅基地的条件,农村居民建房实行一户宅基地使用、管理制度。农村村民每户只能有一处宅基地，每户农民建房用地标准由省、自治区、直辖市在土地管理地方法规中规定，不得超越标准建房。这主要是指新申请宅基地而言，即宅基地已达到规定的标准就不能再申请新的宅基地，要建新住宅可以在原宅基地改建，或退出原宅基地再申请新宅基地。,对由于房产继承等原因形成的多处住宅，原则上不作处理，村民可以出卖等方式处理，也可以维持原状，但房屋不得翻建。房屋损坏后，退出多余的宅基地。,农村村民申请宅基地必须符合下列情况之一：现在住房影响乡(镇)村建设规划，需要搬迁重建的；农村居民户除身边留一子女外，其他子女确需另立门户而已有的宅基地低于分户标准的；纤主管部门批准，由外地迁入的农户无住房的；集体组织招聘的技术人员要求在当地落户且户口已迁入的；离休、退休、退职的干部职工，复退军人和华侨，侨眷，港澳台同胞持合法证明回原籍定居，需要建房而又无宅基地的。,有下列情况之一的，不得安排宅基地用地：出卖、出租或以其他形式非法转让现有住宅后，再申请宅基地的；一户1子(女)有1处以上(含1处)宅基地的；户口已迁出不在当地居住的；年龄末满18周岁，又不具备分户条件的；虽在农村居住而户口未迁来当地的；其他按规定不应建房和安排宅基用地的。,农民的住宅不得向城市居民出售。村民因住房出卖、出租而使宅基地达不到标准，或丧失宅基地的，不得再申请宅基地，但因两户的宅基地都达不到标准而相互调剂，经过批准的可以申请宅基地。严禁利用建住宅为名搞房地产开发和炒房地产的行为。对将现有住宅改为经营场所的，除了不再批准新的宅基地外，还应按其经营场所实际占用土地面积，从经营之日起，核收土地使用费。对于户口已经“农转非”的人员，应适时核减宅基地面积。另外，城镇职工要求自费建房应由城建部门统一规划，经地政部门批准后统一征地、建房，不准私自到农村买地、租地建房。,143 农村集体建设用地的收回,一、农村集体建设用地收回的含义及特征,土地管理法规定，当出现某种法律实施或原因时，农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准，可以收回土地使用权。收回土地使用权，是指可以收回农村集体的建设用地使用权，不包括农用地使用权和农村集体土地的承包经营权。,由此可以看出，集体建设用地收回具有以下一些主要特征：,1它是集体土地所有者行使所有权的一种行为。乡(镇)村建设用地为农村集体经济组织所有，建设用地者对其建没占用的土地只有使用权，而没有所有权。从法律上讲，作为乡(镇)村建设用地的所有者，农村集体经济组织对其土地使用权享有处分权，所有者将其土地使用权交付给乡(镇)村建设单位或者个人使用，也有权收回已交付使用的土地使用权。收回集体土地使用权，正是农村集体经济组织行使土地所有权的一种行为。,2其适用的对象是乡(镇)村建设单位或个人的用地。这里所说的“单位”，是指集体土地所有者之外使用集体土地的其他单位。集体土地所有者自己使用其土地，不存在收回的问题。对于国家建设已经征用的原集体土地，由于该土地已归国家所有，农村集体经济组织无权收回。乡(镇)村建设单位或者个人，主要包括乡(镇)村企业、农村居民和其他集体上地使用者。,3其适用的条件是出现特定的法律事实或者原因。没有出现该特定事实，不能收回土地使用权；擅自收回的行为，属于违法行为，违法者将承担其法律责任。,4在程序上必须经过法定的人民政府批准。虽然收回已交付使用的集体土地使用权是农村集体经济组织享有的一种权利，但这种权利是不完全的，受国家管制的限制。只有经过法定的人民政府批准，才能收回集体土地使用权；未经批准的，不得收回土地使用权。,当法定的事实或原因出现时，农村集体经济组织依法收回集体土地使用权，对维护集体土地公有制，保护耕地和合理利用土地，具有十分重要的意义。,二、收回集体土地使用权的条件,根据土地管理法第65条规定，有下列情形之一的，农村集体经济组织报经批准，可以收回土地使用权：,（一）为乡村公共设施和公益事业建设，需要使用的土地,乡（镇）村公共和公益事业建设项目要经有批准权限的县级以上人民政府或其主管部门批准。公共和公益事业建设应尽量利用未被其他单位或个人使用的土地，确需利用已为其他单位或个人使用的土地的，才可依法收回土地所有权。对土地使用权人造成损失的，农村集体经济组织应当给予补偿，原土地使用者及地上建筑物需要搬迁的，农村集体经济组织应当负责搬迁。,（二）不按照批准的用途使用的土地,单位和个人依法取得农村集体土地使用权后，必须按照其申请建设用地时被有权限的人民政府批准的土地用途使用土地，这是土地使用者使用土地的法定义务。只有按照批准的用途使用土地，才是合法、合理地利用集体土地，才能保证乡（镇）村土地利用规划的实施。,不按照批准的用途使用土地，就是指单位或者个人取得集体土地使用权后，擅自改变依法批准的用途，将土地用于其他建设项目或者目的。例如，农村居民利用政府批准的宅基地建设砖厂烧砖，单位或者个人将批准用于建设乡（镇）企业的土地用于建造住宅，将政府批准的建设用地非法出租转让等等，这些都是土地使用者擅自改变土地用途的违法行为。当土地使用者未按照批准的用途使用土地时，农村集体经济组织有权依法收回其土地使用权。这实际上是对违法使用土地行为的一种惩处。当然，在出现这种情况时，农村集体经济组织或者地政部门可以先责令违法者停止违法行为，采用改正措施，恢复批准的土地用途；如果当事人不予纠正，农村集体经济组织再依法收回土地使用权，并不予补偿。,（三）因撤消、迁移等原因而停止使用的土地,因撤消、迁移等原因而停止使用的土地，是指乡镇企业、公益事业、公共设施的所有者及其他用地单位和农户因某种原因被撤消、或迁移至其他地方，不再需要使用或违法使用该土地的，可以由农民集体经济组织收回土地使用权，重新安排使用，但不包括企业的破产和兼并等情形。,需要指出的是，为了保护集体土地使用者依法取得的土地使用权，必须严格限制集体组织行使上述收回土地使用权的条件。凡是不符合法律规定的上述条件的，都不得收回土地使用权；擅自收回的，该行为应为无效，并依法追究违法者的法律责任。,三、收回集体建设用地土地使用权的审批,（一）审批的权限,根据土地管理法规定，农村集体经济组织要收回就吨毫土地使用权，必须报经原批准用地的人民政府批准。,从上述规定可看出，收回集体土地使用权既是农村集体经济组织形式土地所有权的一种行为，实际上也是国家管理集体土地的一种行政行为。农村集体经济组织对收回土地使用权没有最终决定权，只有经过原配子的政府批准才能行使收回的权利。未经批准，农村集体经济组织不得收回土地使用者的土地使用权。政府批准，既是农村集体经济组织收回土地使用权的比经程序，也是国家管理、监督农村集体经济组织收回土地使用权的重要手段。,（二）审批的程序,收回集体土地使用权的审批程序，与建设土地原审批程序基本相同，只是应提供的具体资料有所区别。,1申报。农村集体经济组织收回土地使用者使用的土地，应当依法向乡级人民政府或者县级以上土地管理部门申报。申报时，应当写明下列情况：现土地使用者的名称、地址；原批准文号、土地用途；收回土地使用权的理由或者原因；集体土地使用证号码；其他应提供的情况。,2审核。乡级人民政府或者县级以上地政部门应及时对农村集体经济组织的申报进行审查、核实，提出审查意见。然后，按规定报经原批准机关批准。,3批准。原批准的人民政府经审查符合法律规定收回条件的，予以批准；否则不予批准。,4收回和销证。对于批准收回的，县级以上人民政府地政部门应当实施收回工作，依法将原土地返还给农村集体经济组织，并收回集体土地使用证，予以注销。原使用土地的单位或者个人应当交还被依法收回的土地，拒不交付的，地政部门可依法申请强制执行。,对于为了乡（镇）村公共设施和公益事业建设而收回土地的，在收回过程中，还应当按照规定对土地使用者进行适当的补偿。,土地使用者对收回建设用地使用权的审批不服的，可依法向上级机关申请复议或者向人民法院提起行政诉讼。,四、收回闲置土地的利用,对因撤消、迁移等原因而停止使用、收回的闲置土地，应当采取以下方式利用：,1收回土地在规划中用途为农用地，耕种条件未被破坏的，应当恢复耕种；不适宜耕种的，应当改为其他农用地。,2收回土地在土地利用总体规划确定的村庄、集镇建设用地区内，应当用于本集体经济组织的其他建设项目；本集体经济组织近期无法安排建设项目的，可以由县级人民政府地政部门拟订置换方案，报上一级地政部门批准后，依法安排其他建设项目，并对原集体经济组织给予补偿。如果安排的其他建设项目涉及土地所有权变更，要按照国家建设用地征地方法办理有关手续。,144 农村集体建设用地的标准与要求,一、农村集体建设用地的标准,1.农村村民宅基地用地标准。农村村民宅基地主要包括农民的住房、辅助用房（如厨房、蓄禽舍、厕所等）、沼气池（或太阳灶）和小庭院(或天井)用地，以及房前房后少量的绿化地。宅基地不包括农民生产晒场用地，宅基地的用地定额标准各省根据不同情况可作相应的规定。,农村村民建设房屋应使用原有的宅基地、村内空闲地和其他非耕地。每户只能有一处住宅。出租、出卖房屋的不再批给宅基地。,2乡(镇)村其他建设用地标准。农村村镇公共建筑、设施、道路、绿化以及乡镇企事业单位的用地限额，由县(市)根据现有类似的各种建设用地规模，结合当地实际情况，拟定方案，报市人民政府批准，并报省土地行政主管部门备案。,二、农村集体建设用地审批与收回注意事项,1拨用宅基地建房户，应与仍在占用的老宅基地的面积合并计算。不得用变相分户或过早立户建户的办法多占、重占宅基地。凡没有常住户口的，不得拨用宅基地。,2农村实行计划生育的独生子女，如因家庭居住困难，宅基地的面积可照顾增加一人的指标，或在同等条件下优先安排建房所需宅基地。对不执行计划生育增加的人口，不得拨用宅基地。,3不影响村镇规划的农村住宅，除因国家建设等特殊情况需要搬迁者之外，一般不要随意变动。老宅基地较多的农户由于住房紧张，需要分居立户，应充分利用原有宅基地进行改建和扩建。,4一个单位或一个建设项目所需的建设用地，必须如实办理报批，不得化祭为零、弄虚作假和越权审批。为了防止这种现象继续发生，各地土地行政主管部门必须严格控制用地标准，并且要掌握以下原则：任何建设项目在正式用地批准之后的510年内，一般不得再第2次申请用地（设计任务书明确的分期建设项目分期申请用地的除外）。,三、农村各项建设用地的具体要求,1农民建房宅基地用地。农村房屋建设要因地制宜，按规划进行，并提倡向高空发展。用地要严格按照限额标准，精打细算，避免浪费，尽量使用原有的宅基地和村内空闲地以及其他土地，少占或不占耕地。山区要提倡依山建村；平原地区，如无荒地、劣地、废地可利用的，也要尽量不占耕地，严禁变相占用耕地。经过批准划拔的宅基地。年不使用，二年不建成的，应限期收回。,2.小集镇建设用地。小集镇建设用地都要制定总体规则。规划应本着改造旧村庄为主的原则，充分利用空地、空间，尽量少占或不占耕地，能建楼房的不要建平房。,3农村专业户的建用地。专业户建没用地要服从乡(镇)村建设规划，其用地面积不得超过用地定额标准；要尽量利用现有家庭和原有社会企业的厂房等空闲场地，不要挤占耕地。如确实适应不了扩大再生产的需要，可占用一定数量的自留地和空地、荒地、废地。实在要占用耕地的必须经乡(镇)政府审查，报县政府批准，专业户停产后，应将所占上地退还集体或由乡(镇)政府转给其他专业户使用，不得私自处理，更不得擅自改作生活用地。农村专业户生产用地，必须远离村庄，不得搞永久性建设。,4农村集中贸易活动建设用地。农村集中贸易活动建设用地要尽量利用旧市场、废弃的道路、空闲地以及不妨碍交通的街道等。但鉴于农村商品经济的发展，各种农村贸易大量涌现的新情况，可允许占用定数量的耕地，但要纳入小城镇建设总体规划，从严掌握。,5砖瓦厂用地。砖瓦厂用地要严格控制，充分利用不宜种植的土层深厚的荒山荒坡取土，不得占用耕地、确实需要使用耕地取土的，要提出改造平整土地的方案，交纳押金，保存表土，限期还耕，恢复种植。,6农村农田水利基本建设用地。农田水利基本建设用地必须全面规划、统筹安排，使田、渠、林、路相结合，合理布局，节约用地，讲求实效。因农田水利基本建设需要调整相邻乡、村插花土地时，既要服从全局，合理利用土地资源，又要认真贯彻准收益谁负担和坚持自愿互利的原则，尽量做到等质等量。,7农村道路建设用地。农村道路建设用地要结合农田基本建设规划进行，坚持因地制宜、尽量利用旧路的原则，反对道路建设巾的形式主义。道路改造，要把是否节约用地，作为选样改线方案的重要条件，确须改线的道路，要做到新路成形，旧路还田，避免修新路、弃旧路或两路并行的浪费土地现象。,8农民开矿用地。农民开矿用地须经当地县(市)人民政府审批，取得采矿许可证。凡开矿使用的土地包括使用自己或他人承包的荒山、自留山都必须办理用地审批手续；必须遵守有关环境保护和水土保持的法律规定，防止污染环境和水土流失。要节约用地，尽量缩小对地貌或植被的破坏范围。,思考题,1农村集体建设用地的审批权限。,2乡(镇)企业用地的审批程序。,3农村村民申请宅基地的条件有哪些?,QLFAupje83)$WRLGAvpke93-$XRMGBvqkf94-%XSMHBwqlfa5+&YTNICxrmgb50&ZTOIDxsmhb60*ZUOJDysnhc61*#UPJEytnic72(!VQKFzuojd82)!WQLFAupje83)$WRLGAvpke93-$XRMGBvqkf94+b60*ZUOJDysnhc61*#UPJEytnic71(!VQKFzuojd82)!WQLFAupje83)$WRLGAvpke93-$XRMGBvqkf94-%YSNHCwrlga5+&YTNICxrmgb50&ZTOIDxsmhb60*ZUOJDysnhc61*#VPKEztoid72(!VQKFzuojd82)!WQLFAupje83)$WRLGAvpke93-$XSMHBwqlf%YSNHCwrmgb50&ZTOIDxsmhb60*ZUOJDysnhc61*#UPJEytnic71(#VPKEztoid82)!WQLFAupje83)$WRLGAvpke93-$XRMGBvqkf94-%XSMHBwqlfa5+&YTNICxrmgb50&ZTOIDxsmhb60*ZUOJDysnhc61*#UPJEytnic72(!VQKFzuojd82)!WQLFAuHBwqlfa5+&YTNICxrmgb50&ZTOIDxsmhb60*ZUOJDysnhc61*#UPJEytnic72(!VQKFzuojd82)!WQLFAupje83)$WRLGAvpke93-$XRMGBvqkf94+%YSNHCwrlga5+&YTNICxrmgb50&ZTOIDxsmhb60*ZUOJDysnhc61(#VPKEztoif94-%XSMHBwqlfa4+%YSNHCwrlga5+&YTNICxsmhb60*ZUOJDysnhc61*#UPJEytnic71(#VPKEztoid72(!VQKpje83)$WRLGAvpke93-%XSMHBwqlfa4+%YSNHCwrlga5+&YTNICxrmgb50&ZTOIDxsmhb60*ZUPJEytnic71(#VPKEztoid72(!VQKFzuojd82)!WQLFAupje83)$WRMGBvqkf94-%XSMHBwqlfa4+%YSNHCwrlga5+&YTNICxrmgb50)!WQLFAupje83)$WRLGAvpke93-$XRMGBvqkf94-%XSMHBwqlga5+&YTNICxrmgb50&ZTOIDxsmhb60*ZUOJDysnhc61*#UPJoid72(!VQKFzuojd82)!WQLGAvpke93-$XRMGBvqkf94-%XSMHBwqlfa4+%YSNHCwrlga5+&YTNIDxsmhb60*ZUOJDysnhc61*#UPJEytnic71(#VPKGBvqkf94+%YSNHCwrlga5+&YTNICxrmgb50&ZTOIDxsmhb60*ZUOJDysnhc61(#VPKEztoid72(!VQKFzuojd82)!WQLFAupje83)$WRLGAvpke93-%XSMHBwqlfa4+%YSNHCwrlga5+&YTNICxrmgb50&ZTOIDxsmhb60*#UPJEytnAupje83)MGBvqkf94-%XSMHBwqlfa4+%YSNHCwrmgb50&ZTOIDxsmhb60*ZUOJDysnhc61*#UPJEytnic71(#VPKEztoj)!WQLFAupje83)$XRMGBvqkf94-%XSMHBwqlfa4+%YSNHCwrlga5+&YTNICxrmgb50&ZUOJDysnhc61d82)!WQLFAupje83)$XRvqkf94-%XSMHBwqlga5+&YTNICxrmgb50&ZTOIDxsmhb60*ZUOJDysnhc61*#UPJEytnid72(!VQKFzuojd82)!WQLFAupje83)$WRLGAvpke93-$XRMGBvqkfa4+%YSNJEytnic71(#VPKEztoid72(!VQKFzuojd82)!WQLGAvpke93-$XRMGBvqkf94-%XSMHBwqlfa4+%YSNHCwrlga5+&YTNIDxsmhb60*ZUOJDysnhc61*#UPJEytnic71(#VPKEztoidc61*#UPJEytnic71(#VPKEztoid72(!VQKFzuojd82)!WQLGAvpke93-$XRMGBvqkf94-%XSMHBwqlfa4+%YSNHmgb50&ZTOIDxsmhb60*ZUOJDysnhc61(#VPKEztoidp4-%XSMHBwqlfa4+%YSNHCwrlga5+&YTNIDxsmhb60*ZUOJDysnhc61*#UPJEytnic71(#VPKEztoid72(!VQKFAupje83)$WRLGAvpke93-$XRMGBvqkf94-)!WQLGAvpke93-$XTOIDxsmhb60*ZUOJDysnhc61*#UPJEytnic72(!VQKFzuojd82)!WQLFAupje83)$WRLGAvpke93-$XRMGBvqkf94+%YSNHCwrlic71(#VPKEztoid72(!VQKFzuojd82)!WQLFAvpke93-$XRMGBvqkf94-%XSMHBwqlfa4+%YSNHCwrlga5+&YTNICxsmhb60*ZUOJDysnhc61*toid72(!VQKFzupje83)$WRLGAvpke950&ZTOIDxsmhb60*ZUOJDysnhc61(#VPKEztoid72(!VQKFzuojd82)!WQLFAupje83)$WRLGAxsmhb60*ZUOJDysnhc61*#UPJEytnic71(#VPKEztoid72(!VQKFzupje83)$WRLGAvpke93-$XRMGBvqkf94-%XSMHBwqlfa4+%YVPKEztoid72(!VQKFzuojd82)!WQLFAupje83)$WRLGAvpke93-$XSMHBwqlfa4+%YSNHCwrlga5+&YTNICxrmgb50&ZTOIDxupje83)$WRLGAvpke93-$XRMGBvqkf94-%XSMHBwqlfa4+%YSNHCwrmgb50&ZTOIDxsmhb60*ZUOJDysnhc61*#UPJEytnke93-$XSMHBwqlfa4+%YSNHCwrlga5+&YTNICxrmgb50&ZTOIDxsmhb60*ZUPJEytnic71(#VPKEztoid72(LFAupjeqlfa4+%YSNHCwrlgb50&ZTOIDxsmhb60*ZUOJDysnhc61*#UPJEytnic71(#VPKEztoid82)!WQLFAup3)$WRMGBf94-%XSMHBwqlfa5+&YTNICxrmgb50&ZTOIDxsmhb60*ZUOJDysnhc61*#UPJEytnic72(!VQKFzuojd82)!W-NHCwrlga5+&YTNICxrmgb50&ZTOJDysnhc61*#UPJEytnic71(#VPKEztoid72(!VQKFzuojd82)!WQLGAvpmgb50&ZTOIDxsmhb60*ZUOJDysnhc61*#UPJEytnic72(!VQKFzuojd82)!W-%XSMHBwqlfa5+&YTNICxb50&ZTOIDysnhc61*#UPJEytnic71(#VPKEztoid72(!VQKFzuojd82)!WQLFAe93-$XRMGBvqkf94+b60*ZUOJDysnhc61*#UPJEytnic72(!VQKFzuojd82)!WQLFAupje83)$WRLGAvpke93-$XRMGBva4hc61*#UPJEytnic71(#VPKEztoid72(!VQKFzuojd82)!WQLFAvpke93-$XRMGBvqkf94-%XSMHBysnhc61*#UPJEytnic71(!VQKFzuojd82)!WQLFAupje83)$WRLGAvpke93-$XRMGBvqkf94-%rmgb50&ZTOIDxsmhb60*ZUOJDysnhc61*#VPKEztoid72(!VQKFzuojd82)!WQLFAupje83)$YTNICxsmhb60*ZUOJDysnhc61*#UPJEytnic71(#VPKEztoid72(!VQKFzupje83)$WRLGAxrmgb50&ZTOIDxsmhb60*ZUOJDysnhc61*#VPKEztoid72(!VQKFzuojd82)!WQLFAupjea5+&YTNICxsmhb60*ZUOJDysnhc61*#UPJEytnic71(#VPKEztoid72(!VQKFzuoje83)&YTNICxrmgb50&ZTOIDxsmhb60*ZUOJDysnhc61*#VPKEztoid72(!VQKFzuojd82)!WAvpke93-$XRMGBvICxrmhb60*ZUOJDysnhc61*#UPJEytnic71(#VPKEztoid72(!VQupje83)$WRLGAvpke93-$XSMHBwqlfa4+%YS*ZUOJDysnhc61*#VPKEztoid72(!Vzuoje83)$WRLGAvpke93-$XRMGBvqkf94-%XSMHBwqlfa4+%YSNHCwrl0&ZTOIDxKFzuojd82)!WQLFAupje83)$WRLGAvpke93-$XRMHBwqlfa4+%YSNHCwrlga5+&#VPKEztoid72(!VQKFzuoje83)$WRLGAvpke93-$XRMGBvqkf94-%XSMHBwqlfc61*#UPKEztoid72(!VQKFzuojd82)!WQLFAupje83)$WRLGAvpke93-$XRMHB+&YTNICxrmgb50&ZTOIDxsmhb60*ZUOJEytnic71(#VPKEztoid72(!VQKFzuHBwqlfa4+%HCwrlgb50&ZTOIDxsmhb60*ZUOJDysnhc61*#UPJEytnic71(#XRMHBwqlfa4+%YSNHCwrlga5+&YTNICxrmgb50&ZTOIDxsmhb60*ZUOJEytpke93-$XRMGBvqkf94-%XSMHBwqlfa4+%YSNHCwrlga50&ZTOIDxsmhb60)!WQLFAupje83)$WRLGAvpke93-$XRMHBwqlfa4+%YSNHCwrlga5+&YTNIEztoid72(!VQKFzuojd83)$WRLGAvpke93-$XRMGBvqkf94-%XSMHBwql+&YTNICxrmgb50&ZTOIDxsmhbojd82)!WQLFAupje83)$WRLGAvpke93SMHBwqlfa4+%YSNHCwrlga50&ZTOIDxsmhb60*ZUOJDic71(#VPKEztGAvpke93-$XRMHBwqlfa4+%YSNHCwrlga5+&YTNICxrmgb50&ZTOIDxuojd83)$WRLGAvpke93-$XRMGBvqkf94-%XSMHBwqlfa4+%YSNHCwroid72(!VQKFzuojd82)!WQLFAupje83)$WRLGAvpke93-$XRMGBwqlTNICxrmgb50&ZTOIDxsmhb60*ZUOJDytnic71(#VPKEztoid72(!VSMHBwqlfa4+%YSNHCwrlga50&ZTOIDxsmhb60*ZUOJDysnhc61*#3)$WRLGAvpke93-$GBwqlfa4+%YSNHCwrlga5+&YTNICxrmgb50&72(!VQKFzuojd82)!WQLFAupje83RMGBvqkf94-%XSMHB,