老年公寓专题要点课件

,同策咨询,Tospur Consulting,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,养老住宅专题,上海同策房产咨询股份有限公司,关注,市场动态,专题,养老住宅专题上海同策房产咨询股份有限公司,专题,浅谈老年公寓前期操作要点,由一条新闻而引发的物业发展设想,专题浅谈老年公寓前期操作要点由一条新闻而引发的物业发展,中国社会保险法诞生，养老金全国统筹五年后实现异地“漫游”,经过四次审议之后，全国人大常委会于,2010,年,10,月,28,日下午高票通过了社会保险法。该法于,2011,年,7,月,1,日实施。,这是最高国家立法机关首次就社保制度进行立法。必将对我国社保制度的发展和完善产生深刻影响。,此次通过的社保法以国家立法形式将这一政策上升为法律。,这部法律明确规定，,个人跨统筹地区就业的，其基本养老保险关系随本人转移，,缴费年限累计计算,;,个人达到法定退休年龄时，基本养老金分段计算、统一支付。,法律还规定了基本医疗保险的转移接续问题：,“,个人跨统筹地区就业的，其基本医疗保险关系随本人转移，,缴费年限累计计算。,”,该项立法的出台将使得老年人异地就医成为现实，异地养老的一大壁垒,异地就医不通得以突破，这一法规的确立对发展养老物业是一个极大的利好。,由一条新闻而引发的物业发展设想,中国社会保险法诞生，养老金全国统筹五年后实现异地“漫游”,一、产品概念,什么是“老年公寓”,所谓“老年公寓”，就是专门为老年人建造的生活设施齐全，公用配套完善的具有时代气息的城市老年人,商品房社区,。是一种居家养老与社区服务相结合的模式。老年公寓拥有一般机构养老不具备的,家庭氛围,，同时相比一般的分散居家养老有,各类保障服务,的先天优势，让老人住的安心，舒心。,减轻子女养老压力，提高社会效率,有利于老年人身心健康,服务专门化、系统化，生活质量的提高,居所独有性，凸显“家”的感觉,已成为国际风行的第三种养老模式,一、产品概念什么是“老年公寓” 所谓“老年公寓”，,我国已成为老龄化速度最快，老年人口最多的国家。有关资料显示，我国现有,2360,多万老年人“独守空巢”。随着人口老龄化的来临，,老年人问题已成为一个世界问题，同样是我国面临的一个严峻问题。,“银发浪潮”是对我国人口老龄化现象的形象描述,宏观环境：,据世界卫生组织的资料称，一个国家的老年人口系数达到,10%,以上（,60,岁以上人口）或,7%,（,65,岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老年型。,我国现状：,目前，我国,60,岁以上老年人口已达,1.3,亿多，占全国总人口的,10%,以上。,未来趋势：,到,21,世纪中叶将超过,4,亿，占全国总人口的,28%,，即每,4,个人中就有一位老年人；又预测我国,65,岁以上老年人数将从,2000,年的,0.94,亿（占总人口的,7.3%,）增加到,2050,年的,3.34,亿（占总人口的,22.6%,），,二、市场背景,我国老龄人口发展现状,我国已成为老龄化速度最快，老年人口最多的国家。有关资料显示，,养老保障面继续扩大，养老服务机构继续增加,2009,年末，本市领取各类养老保险的人口达,290.06,万人，比上年增加,15.69,万人,国家对地区老龄事业的重视程度愈发加强，但目前,仍不能满足市场需求,催生老年公寓的出现,2009,年末，本市养老机构共计,582,家，比上年增长,3.9,，其中，政府办,287,家，社会办,295,家。养老床位数共计,8.06,万张（其中,2009,年新增,1,万张），增长,15.4,。尽管如此，,每千名老人拥有床位数仅,27,张，床位依旧紧张。,二、市场背景,社会养老保障体系无法满足社会需要,数据来源：上海统计局,2008,2009,2008-2009,年上海养老机构床位变动趋势（个）,养老保障面继续扩大，养老服务机构继续增加2009年末，本市领,当前我国养老模式本质上主要分为：,家庭养老、机构养老及新兴养老三种,养老模式,特征介绍,优势,劣势,家庭养老,传统养儿防老模式，几代同堂观念根深蒂固,经济上比较划算，社会硬件成本几乎为零,人力成本,剧增，一般家庭难以承受，赡养者疲惫不堪,机构养老,依托社会福利机构照顾的现代化的社会养老模式,提供养护人员和配套的养老管理，专业水平一般,收费相对较高；容易造成老人抵触情绪及失落感,新兴养老,（比重较小）,老年公寓,针对老年人需求的商品房销售，或通过交纳入会费用及每年年费，提供完善的养老服务,社区环境极好，专职养护人员和配套的养老管理，专业水平极高,养老成本高，普通老人消受不起,异地养老,利用移入地和移出地不同地域的房价、生活费标准的巨大差异和气候、环境自然养老资源的巨大差异，实施老人移民养老,选择的城市往往气候适宜，生活成本低于原本居住地区,仅针对高收入老年人群,度假养老基地,养老与度假旅游结合起来，在全国各地建立连锁基地形成的连锁经营模式,针对老年人养老需求的，是高品质的度假养老,仅以养老为噱头的商业行为，市场认可度不高,二、市场背景,我国当前养老模式,当前我国养老模式本质上主要分为：家庭养老、机构养老及新兴养老,在入住老年公寓意愿方面：,（,1,）入住老年公寓意愿：,有,55.6%,的调查对象考虑在一定的条件下或长期或短期居住在老年公寓，,市场接受度较强。,（,2,） 在选择老年公寓时，多数的被调查者的关注要点在于“老年公寓”所提供的服务和设施,在传统养老机构供不应求的前提下，新兴养老模式的出现能否被市场接受 ？,数据来源：中国老年人协会,二、市场背景,老年公寓需求分析,在入住老年公寓意愿方面：在传统养老机构供不应求的前提下，新兴,“老年公寓”市场前景看好,1,我国已进入老龄化阶段：,我国目前已经成为老龄化国家，且老年人数量的增长趋势日益明显，成为老龄产业的发展壮大的契机。,2,老年消费”市场潜力巨大：,根据老龄人协会估计，中国老年人消费每年约,3000,亿元。 “老年人市场”是一个潜力很大的市场，其中尤其是老年人住宅产业是一个亟待开发的产业,3,421,家庭催生老年住宅发展：,中青年夫妇工作繁忙，压力巨大，无力照料老人，加上老年人的多愁善感及实际上的代沟引发了一系列的家庭矛盾甚至社会问题，老年公寓呼声高涨，呼之欲出。,3,4,老年住宅地产开发受国家鼓励：,国家鼓励开发商从事老年人住宅的开发，并给予税费减免、贷款条件放宽、利率优惠，专项土地划拨等各种优惠政策。,“老年公寓”市场前景看好1我国已进入老龄化阶段：我国目前已经,与传统观念的矛盾,一边是老年人口急剧增加，兴建专属老年住宅成为大势所趋；一边是经济收入有限，较高的置业门槛使得老年人宁可居家养老，置业热情的下降加重投资商的观望情绪。,养老地产未形成规模效应,很多城市的老年社区建设尚处于起步阶段，甚至许多房地产开发企业还未注意到这一相当具有生命力的房地产商品新类型。老年住宅市场存在数目少、规模小、分布不广等问题,.,现有产品层次过低,“,挂羊头卖狗肉”的行为在市场上较为普遍。多为普通商品房或老式公房冠名“老年公寓”，并未对老年人进行针对性的设备、配套、物业管理、医疗服务等各方面的专项打造,国内养老地产现状,“不温不火”,三、国内老年公寓开发情况,与传统观念的矛盾养老地产未形成规模效应现有产品层次过低国内养,国内主要老年住宅项目,项目名称,占地面积,建筑面积,产品种类,北京,-,东方太阳城,3500,亩,70,万,公寓、联排、独栋,北京,-,太阳城,630,亩（,42,万）,30,万,公寓（多层、小高层）、联排、独栋,上海,-,亲和源,125,亩（,8,万）,8.6,万,多层公寓,昆山,-,孝贤坊,93,亩（,6,万）,4.5,万,多层、小高层公寓、联排别墅,嘉兴,-,江南太阳城,218,亩（,14,万 ）,21,万,多层公寓,区域局限性强：,目前国内盈利型老年住宅主要分布于城市老龄化情况比较严重且经济发达，居民消费力较强的城市，如北京、上海、广州、江浙一带。,社区主题不纯粹：,目前市场上的老年公寓大多存在于某个郊区大盘中，利用郊区大盘居住环境良好、开发成本低的优势规划社区部分体量打造 “养老”主题的产品及相关配套设施。,开发力度不够：,放眼全国，真正意义上的老年公寓社区屈指可数，合计体量仅,130,余万方，,以目前,1.3,亿老年人口，人均居住面积需求,20,平米计算，有,2.6,亿平米的市场需求，若按,10%,的需求比例来看，仍有,2600,万方的需求。市场供应缺口巨大。,三、国内老年公寓开发情况,国内主要老年住宅项目项目名称占地面积建筑面积产品种类北京-东,3.,医疗保险体系地区壁垒,2.,产业突破的难题,4.,土地获取方式存在问题,1.,前期投入巨大，回收周期较长,老年公寓前期投入需考虑到公共配套的打造等诸多方面,至少比普通住宅高,50%,，且回收周期较长。,医保、养老等体系异地无法流动，限制泛地区大型养老社区开发。,尚无相应的土地政策，,为降低开发成本，,大量养老地产用旅游地产、工业地产的思路拿地,现在还没有规范化的老年公寓案例及其相关制度，开发相关产业需要不断摸索、实践。,开发成本高、相应政策扶持缺乏，投资回报低,如何跨出养老地产通往成功之路的第一步？,开发症结分析,三、国内老年公寓开发情况,3. 医疗保险体系地区壁垒 2. 产业突破的难题 4. 土,国 家,产 品 特 点,借鉴之处,美 国,建筑规模大，有各种各样的俱乐部，开设的课程和组织活动代表楼盘：太阳城中心、凤凰城。,完善的配套设施与功能区划分,日 本,提供无障碍设施的老龄人住宅产品、具有看护性质的老龄人住宅产品、高科技住宅产品。,高科技特色,新加坡,一般兴建在成熟的社区中。公寓户型一般分为平方米和平方米，为一位或两位老年人提供生活空间。,住宅的户型设计及内部结构设计标准的特殊化考虑。,国外老年社区主要模式,四、开发模式研究,国外案例借鉴,国外老年社区的建设重点在于提供,良好的生态环境、现代化的配套设施、特殊化的产品设计，,满足老年人日常生活和个人护理的需要。,国 家产 品 特 点借鉴之处美 国建筑规模大，有各种各样的俱,美国太阳城养老社区,选址于阳光明媚的凤凰城郊区,太阳城是美国著名的退休社区。它位于凤凰城西北,12,英里，那里,全年,312,天能够接收到日照,，因住在其中的老年人活跃的生活方式而闻名。太阳城,拥有,1200,亩的高尔夫球场,，所以又被称为“高尔夫爱好者的天堂”，在它,周边有,Lake Pleasant,地区公园，,White Tanks,地区公园以及亚利桑那原始人生活历史博物馆。,住宅产品以独栋和双拼为主,在太阳城中有许多种住宅类型，包括：独栋住宅，双拼住宅，多层公寓，独立居住中心，生活救助中心，生活照料社区，复合公寓住宅等。,房屋类型,套数,独栋,16,516,双拼,6,734,两户,724,3-4,户,625,5-9,户,843,10-19,户,286,20-49,户,312,50,户以上,1,458,活动住屋,78,船、房车等,8,10,平方公里、,16,万居住人口,小区内实现无障碍设计：,无障碍步行道、无障碍防滑坡道，低按键、高插座设置，社区住宅以低层建筑为主,。同时，社区内的空间导向性被强调：对方位感、交通的安全性、道路的可达性均做了安排，实施严格的人车分流。,美国太阳城养老社区 选址于阳光明媚的凤凰城郊区住宅产品以独栋,社区生活配套、设施齐全,太阳城拥有大量的生活设施，包括,7,个娱乐中心,，它们提供游泳、网球和工艺，另外还有,2,个图书馆，,2,个保龄球馆，,8,个高尔夫场,，,3,个乡村俱乐部，一间美术馆和一个交响乐演奏厅。用于演出的的“,Sun Bowl”,室外剧场和“,Sundome”,中心是为表演而建在太阳城区域的，能够提供,7000,个座位。,医疗设施,位于太阳城的中心的,Sun Health Boswell Memorial,医院，有在心脏、整形外科和老年医学方面的专家,工艺和业余爱好,木工艺,银器,编织,绘画,中国画,金属工艺,制陶术,裁缝,宝石,陶瓷,彩色玻璃,书法,摄影,针线手艺,皮革工艺,铁路模型,电脑,艺术熏陶,交响乐,艺术博物馆,矿物和宝石博物馆,亚利桑那成人教育,Rio Salado,社区大学,音乐会,美国太阳城养老社区,设备,7,个娱乐中心,8,个高尔夫训练场,3,个乡村俱乐部,2,个图书馆,2,个保龄球馆,2,个湖,30,个教堂,19,个购物中心,体育活动,高尔夫和小小高尔夫,游泳,足球场,马场,滑旱冰,网球和桌球,健身房,手球式墙球,室外地滚球,跳舞,草地保龄球,慢跑和竞走,推圆盘游戏,垒球、篮球、台球,交际活动,桥牌、纸牌和其他游戏俱乐部,舞会,交际俱乐部,众多特别爱好的俱乐部,每年缴纳,120,美元活动费，就可以在这里的任何活动中心和娱乐中心活动,。,社区生活配套、设施齐全医疗设施位于太阳城的中心,太阳城北边的,Lake Pleasant,地区公园,，提供水上娱乐，露营和野餐的设备，这个湖是,西南方最大的一条湖,，面积已扩大到,10,，,000,英亩。而西边的,White Tanks,地区公园,，有富有特色的印度碑文，在那里露营、徒步旅行和野餐很受欢迎，面积已达,26,，,000,英亩。位于,Hieroglyphic,和,Bradshaw,山脉的西北方“,Gold Country”,，那里有很多有趣的城镇废墟，包括,Vulture,、,Bumblebee,、,Constellation,、,Octave,、,Tip Top,和,Crown King,。亚利桑那州,原始人生活历史博物馆在东北边,，它包含有亚利桑那州历史上很著名的许多,原始城镇遗址,的详细复制品。,成熟的周边配套,教育机构,公立,私立,社区大学,有,无,金融机构,银行,: 15,个,政府机构,消防部门：“城市消防,/,局部消防”,法律实施部门：治安办公室,航空,菲尼克斯航空国际小型民用机场（,35,米远）,Glendale,地方小型民用机场（,5,英里远）,Phoenix-Goodyear,小型民用机场（,7,英里远）,医疗,一个有,355,个床位的医院,半径为,8,英里的区域内有,3,个地区医院,宾馆等,太阳城,5,英里区域内包括,4,个汽车旅馆和,3,个房车停车场,，,2,个会议室,考虑到老年人身心健康，,选址时注重生态环境,大规模造城运动，,打造完善的配套，聚集人气,社区,赋予,高尔夫,主题,，符合当地各年龄阶层人爱好，扩大项目影响,项目借鉴点：,美国太阳城养老社区,太阳城北边的Lake Pleasant 地区公园，提供水上娱,日本高科技养老院,诚信香里,高科技养老为其主打特色,这是松下电器公司在大阪投资修建的一家现代化养老院。,这里各项设施均得到了高科技的武装，房间面积不大，有,15.2,平方米，家具非常简单，老人院只配备了床和桌椅，但老人们可以根据自己的需要自配家具。,床边的墙上有个“失禁感应器”；,床脚处安装有,“离床感应器”,，能让工作人员在老人不慎从床上跌落时迅速察觉并及时赶来。,洗手间里的高科技含量是最多的，全部设施由电脑控制。,马桶圈的放下、抬起以及方便前后的冲水，都是自动感应式,的；马桶两侧还有可以自由收放的扶手；马桶上方有呼叫用的绳圈；,洗手间的天花板上还装有,“动作探知感应设施”,，如果老人在洗手间内,30,分钟没有什么动作，感应装置就会马上通知工作人员。,浴室所有的墙壁均有,可辅助行走的扶栏,，还有专为坐轮椅的老人设计的电动入浴设施。,日本高科技养老院诚信香里高科技养老为其主打特色这是松下电,为了能给老人解闷，“香里园”还研发了,能和老人双向交流的宠物机器人,，可以向人打招呼、 唱歌 、朗诵汉诗等选项。,在这里入住的老人，每周都能接受“松下纪念医院”及“道仁医院”的远程医疗诊断，,医生通过专门的仪器就能够掌握老人的各项生理健康数据，对症下药，给出建议。,日本高科技养老院,诚信香里,人性化的各种,无障碍设施设计和日常服务,与周边医院合作,，高科技医疗诊断模式,项目借鉴点：,为了能给老人解闷，“香里园”还研发了能和老人双向交流的宠物机,国外成功案例借鉴启示,产品,规模要大,物业种类全,无障碍设计,功能,居住功能,医疗功能,娱乐功能,环境,生态环境好,配套设施齐全,老年公寓地产,国外成功案例借鉴启示产品功能环境老年公寓地产,三、国内案例借鉴,亲和源老年公寓,亲和源位于上海市南汇区康桥镇，建筑面积,8.6,万，设置生活区、医疗区、商业区、活动区四大功能区域。总共建设,14,栋生活楼，房间,800,余间，可容纳,1600,余位老人。社区房型以多层小户型为主,，配有电梯,，面积从,60-140,不等。,社区采用无障碍化的设计确保老人安全。每栋老年公寓均配有公共浴室、阅读室、活动室、餐厅等，每建筑组团均设置有多功能的活动空间。,社区在老人卧室、卫生间、浴室、各种室内外活动场所均安装有紧急呼叫系统,、红外线监视器等智能化设施,整个社区的设计使低密度的老年公寓、娱乐、健康生活广场、公共服务大楼以及商业配套等建筑与水系、人工湖、公园等自然景观精致结合，独特的空中连廊构成全天候、泛社区的便捷通道，使社区内所有建筑融为一体。,市政配套用地，开发成本低,会员制经营,社区服务全面,项目借鉴点：,三、国内案例借鉴亲和源老年公寓亲和源位于上海市南汇区康桥,三、国内案例借鉴,绿地,21,城孝贤坊,绿地,21,城孝贤坊为绿地国际家园第四期。绿地国际家园占地,4000,亩，以古典西班牙、英伦、北美等五种风格打造，社区内设置中福会幼儿园、大众社区巴士、邻里中心、四星级酒店等，社区配套完善。,配备有,2.8*2.2,大进深电梯，可供专业医疗担架入内；公共空间无障碍设计；公共走道及楼梯间设安全扶手；,指纹锁智能识别功能；可视对讲系统；,24,小时紧急救助按钮；社区配套老年大学和老年特色服务医院，新鲜果蔬供给中心和一站式装修服务等人性化设施。,项目位于上海市与昆山市交界处，靠近嘉定安亭镇的花桥国际商务城，邻近国际汽车城、国际,F1,赛车场，距上海市中心,35,公里，距昆山,18,公里,孝贤坊是规划建设的专门面向老年人的人文新城，主要为公寓和联排别墅。,郊区大盘中的部分体量打造老年公寓产品,巨资打造成熟的社区配套，引进品牌医院,产品细节人性化处理,项目借鉴点：,三、国内案例借鉴绿地21城孝贤坊绿地21城孝贤坊为绿地国,自己打造配套服务设施,引进同济大学附属,同济医院绿地昆山医院,，以及相配套的,“绿地家世界,”。,在综合性医院基本配置的基础上，增设专门针对老年人的科室和相关功能；在普通大型超市的基础上增设老年人购物专区；还会根据老年人体质特征需要，设立平价药房，以老年人营养品和常见疾病用药为主。,此外设立老年食堂，在小区设置邮局分理点，还有小区道路引导系统、老年文化中心、休闲中心等。,三、国内案例借鉴,绿地,21,城孝贤坊,自己打造配套服务设施 引进同济大学附属同济医院绿地昆山医院，,项目,社区亮点,借鉴之处,借鉴指数,绿地孝贤坊,不惜成本，引进知名医院，并打造完善的配套设施,通过区域基建打造，谋取政府相关政策，降低开发成本,亲和源,中国首个纯粹的养老地产项目,拿地方式突破，降低开发成本,国内成功案例经验总结,项目社区亮点借鉴之处借鉴指数绿地孝贤坊不惜成本，引进知名医院,四、老年公寓开发建议：调整固有拿地模式，争取降低开发成本,传统住宅用地拿地流程,以商品住宅为主，通过规划少量老年公寓谋求政府方面在拿地及开发阶段的相关优惠政策支持，尽量压低地价（孝贤坊模式）。,特点：利于丰富社区产品组合，产权销售符合中国人传统置业观念，但开发成本较大。,工业、市政配套用地的选择,捆绑公益性事业，获得前期开发过程中的政策及优惠支持；低价拿地，房屋无产权，后期运营难度相对较高（亲和源模式）,特点：以长期租赁形式面向市场，开发商始终抱有项目所有权，短期内收益不明显，运营成本大于开发成本。,根据国办发,20066,号、民政部,2005170,号等文件精神，民办老年公寓，享受以下优惠政策：,1,、对符合规划的养老服务机构和项目，优先审批；,2,、对新建养老服务业项目用地，,在地价上适当给予优惠，,其国有土地使用权出让金收取标准适当降低；,3,、经民政部门审批认定的养老服务机构，免交城市建设和房屋建设的行政事业性收费；市政基础设施配套建设费酌情给予减免；免交水、电、气增容费和供排水设施使用费；,4,、对非营利性养老服务机构，,免征企业所得税、房产税、土地使用税、车船使用税、耕地占用税；开发过程中免去一切相关税费。,5,、政府协调金融机构为养老服务业提供信贷支持等等。,四、老年公寓开发建议：调整固有拿地模式，争取降低开发成本传统,在项目建设打造上还应,注重以下几点：,四、老年公寓开发建议：完善产品竞争力，塑造纯粹的主题型社区,生态因素,：,诸如海南、大连、青岛等沿海城市，以良好的生态环境营造健康、生态的居住氛围,城市因素,：,环伺一线城市周边，或地处城市郊区地带，满足相对低廉的开发成本优势，同时享受成熟的城市配套辐射,亲近自然、生态体验，严格的环境保护,可持续：规划放眼长远发展,多元化产品，多元化服务,倡导全新的养老体验,舒适性、高品质,硬件配备,选址要点,软件配备,社区规模要大；,医疗、娱乐、休闲相关的配套设施；细节处理重视,无障碍设施,的打造；,提供,日常生活照料服务,及其他,个性化服务,在项目建设打造上还应注重以下几点：四、老年公寓开发建议：完善,选址及用地,老年人喜欢安静、淡泊、朴素平静的生活，对物质要求不高，不愿地处闹市和商业区、工业区；同时老年人害怕孤独，在相对集中的老年公寓，子女上班上学后，老人们仍有同龄同伴、共同话题、共同乐趣，因此对项目选址有如下建议：,地块距离城郊,35,公里，距离中心城区,20-30,公里左右为佳。,不宜选址在非常偏僻处，更不能单求清静而盲目的将老人与社会隔离开；,不宜直接临近学校或儿童游乐场，,保证静宜氛围；,公共交通应直达项目场地。,方便于老年人各种出行需求，及子女探访；,周边不应以主要交通干线为界，,保证出行安全。,靠近医院。,四、老年公寓开发建议：完善产品竞争力，塑造纯粹的主题型社区,选址及用地老年人喜欢安静、淡泊、朴素平静的生活，对物质要求,无障碍设施,公共部分,底层架空，景观阳台，露台空间，屋顶花园,大厅设管家台、秘书台、书报架，沙发等,走道靠墙设,双排扶手,，地面,PVC,卷材,电梯特配常规、特殊两套操作按钮，电梯开间要大,比普通住宅提高日照标准,出入口、通道考虑轮椅通行和安置扶手，室内地面平坦吾高差，并进行防滑措施，公共部分设扶手,套内部分,电源开关设置漏电保护总开关，插座离地,60,厘米，开关离地,120,厘米,地面铺设防滑地砖、墙面使用,绿色涂料,可调节高度的席梦思床,板凳符合人体力学设计，桌椅边角做到无棱角,床头、客厅、淋浴房、阳台、厨房设置紧急呼救按钮,四、老年公寓开发建议：完善产品竞争力，塑造纯粹的主题型社区,无障碍设施公共部分套内部分四、老年公寓开发建议：完善产品竞,卫生间内墙面设置,“,L”,形安全扶手或“,11,形落地式安全扶手,。采用防滑瓷砖和洁具。,床头应设呼叫对讲系统、床头照明灯和安全电源插座。,无障碍卫生间,设紧急呼救按钮,四、老年公寓开发建议：完善产品竞争力，塑造纯粹的主题型社区,卫生间内墙面设置 “L”形安全扶手或“ 11形落地式安全扶,智能化,红外线保安系统、对讲门禁系统、闭路监控系统、门禁管理系统等安防系统,每户设置无线呼救系统，内部小总机,无线定位求助系统,社区一卡通服务,防盗紧急救助系统、防火烟感系统、煤气泄漏报警装置,楼宇设备监控系统,社区内密集的定点设置,SOS,呼叫系统,电子公告板、背景音乐及紧急广播系统,车辆管理系统,确保社区,安全性和私密性,个性服务,清洁服务,代购、订购服务,定期健康检查,娱乐设施,多选择餐厅,图书馆,健身房,日常医疗保健指导,在老年公寓里感受到,家庭的温暖,，享受黄昏岁月的快乐。,四、老年公寓开发建议：完善产品竞争力，塑造纯粹的主题型社区,智能化 红外线保安系统、对讲门禁系统、闭路监控系统、门禁管,住宅用地，产权销售,拿地成本较高，开发成本大，运作风险较高,租售并举模式,只租不售模式,产权出售模式,工业或公共设施用地，项目出售需得到相关批准,通过会员制经营收取长期租金,拿地、开发成本较低，但营运风险提高,目标客户明确，便于后期经营管理,变向回笼大量资金，滚动可持续发展,专项用地，产权销售结合长期租赁,客户选择余地的增多,投资性价值,四、老年公寓开发建议：社区经营模式,住宅用地，产权销售租售并举模式只租不售模式产权出售模式专项用,“,老龄化,”,是一个全球性的难题，同时也是企业的商机。随着老年人的越来越多，老年住宅的需求也越来越大，这是住宅朝阳产业，同时也为房地产企业开辟了一条独特的发展之路。谁能捷足先登，谁就能最先分享到这块美味的蛋糕。,谢谢！,“老龄化”是一个全球性的难题，同时也是企业的商机。随着老年人,