房地产建筑业增值税解决方案--课件

单击此处编辑母版标题样式,编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,PPT课件,*,单击此处编辑母版标题样式,编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,房地产建筑业营改增疑难问题处理与纳税安排,1,PPT课件,房地产建筑业营改增疑难问题处理与纳税安排1PPT课件,五把飞刀！,2,PPT课件,五把飞刀！2PPT课件,3,PPT课件,3PPT课件,4,PPT课件,4PPT课件,人和案例,所得税申报表,5,PPT课件,人和案例所得税申报表5PPT课件,6,PPT课件,6PPT课件,7,PPT课件,7PPT课件,申报表,开票,8,PPT课件,申报表开票8PPT课件,9,PPT课件,9PPT课件,10,PPT课件,10PPT课件,11,PPT课件,11PPT课件,纳税义务发生时间,12,PPT课件,纳税义务发生时间12PPT课件,国家税务总局关于发布,的公告,国家税务总局公告,2016,年第,16,号文件规定：“第二条 纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产（以下简称出租不动产），适用本办法。取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。”纳税人二次转租，自己没有取得该不动产，适用什么税率？,答：关于转租不动产如何纳税的问题，总局明确按照纳税人出租不动产来确定。,一般纳税人将,2016,年,4,月,30,日之前租入的不动产对外转租的，可选择简易办法征税；将,5,月,1,日之后租入的不动产对外转租的，不能选择简易办法征税。,13,PPT课件,国家税务总局关于发布纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征,三、,建筑工程施工许可证,上面注明的开工日期是在,5,月,1,日之前，但是分包合同是在,5,月,1,日之后，那么分包方能否按老项目简易征收？,答：如果总包合同对应的,建筑工程施工许可证,上面注明的开工日期在,2016,年,4,月,30,日,之前,的，,相应的分包合同签订在,5,月,1,日之后，可以按照老项目选择简易计税方法。,四川纳税人咨询的营改增十个热点问题（,5,月第,3,周）,九、跨县市提供建筑服务，当月收到的预收款小于分包款的，还需要到税务机关去预缴增值税吗？,答：不需要在建筑服务发生地预缴税款。,四川纳税人咨询的营改增十个热点问题（,5,月第,3,周）,14,PPT课件,三、建筑工程施工许可证上面注明的开工日期是在5月1日之前,4.,建筑的总包方在营改增前取得的建筑的分包发票，营改增后能否作为差额扣除的凭证？,答：根据,国家税务总局关于发布,纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法,的公告,（国家税务总局公告,2016,年第,17,号）的规定，试点纳税人从分包方取得的,2016,年,4,月,30,日前开具的建筑业营业税发票，在,2016,年,6,月,30,日前可作为预缴税款的扣除凭证。,同时，根据,财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知,（财税,201636,号）的附件,2,规定，试点纳税人发生应税行为，按照国家有关营业税政策规定差额征收营业税的，因取得的全部价款和价外费用不足以抵减允许扣除项目金额，截至纳入营改增试点之日前尚未扣除的部分，不得在计算试点纳税人增值税应税销售额时抵减，应当向原主管地税机关申请退还营业税。,因此，试点纳税人从分包方取得的,2016,年,4,月,30,日前开具的建筑业营业税发票，在,2016,年,6,月,30,日前可作为预缴税款的扣除凭证。不可作为申报缴税时的扣除凭证。,摘自北京,2016,年,6,月政策口径,15,PPT课件,4.建筑的总包方在营改增前取得的建筑的分包发票，营改增后能否,16,PPT课件,16PPT课件,七、关于房地产开发企业增值税留抵税额是否可以抵减预缴税款问题,房地产开发企业的增值税留抵税额不能抵减预缴税款。,例如：,2016,年,8,月，某适用一般计税方法的房地产开发企业取得不含税销售收入,1000,万元，应当预缴增值税,30,万元，当月该公司留抵税额,50,万元。此时，该公司应当缴纳预缴增值税,30,万元，,50,万元留抵税额继续留抵，而不允许以留抵税额抵减预缴税额。,在纳税申报上，当月有留抵税额时，,增值税纳税申报表,主表第,24,行“应纳税额合计”为,0,，第,28,行“分次预缴税额”也为,0,，可见不能相互抵减。,在会计处理上，预缴的增值税一般在“应缴税费,未缴增值税”科目借方记载，而增值税留抵税额在“应缴税费,应缴增值税（进项税额）”专栏记载。两者属于不同的会计科目，不能相互抵减。,17,PPT课件,七、关于房地产开发企业增值税留抵税额是否可以抵减预缴税款问题,某房地产开发企业有,A,、,B,、,C,三个项目，其中,A,项目适用简易计税方法，,B,、,C,项目适用一般计税方法。,2016,年,8,月，三个项目分别收到不含税销售价款,1,亿元，分别预缴增值税,300,万元，共预缴增值税,900,万元。,2017,年,8,月，,B,项目达到了纳税义务发生时间，当月计算出应纳税额为,1000,万元，此时抵减全部预缴增值税后，应当补缴增值税,100,万元。,房地产开发企业应当在,增值税申报表,主表第,19,行“应纳税额”栏次，填报,1000,万元，第,24,行“应纳税额合计”填报,1000,万元，第,28,行“分次预缴税额”填报,900,万元，第,34,行“本期应补（退）税额“填报,100,万元。,18,PPT课件,某房地产开发企业有A、B、C三个项目，其中A项目适用简易计税,十二、关于房地产开发企业销售精装修房所含装饰、设备是否视同销售,问题,营业税改征增值税试点实施办法第十四条第二款规定，视同销售不动产的范围是：“单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。”,房地产开发企业销售精装修房，已在商品房买卖合同中注明的装修费用（含装饰、设备等费用），已经包含在房价中，因此不属于税法中所称的无偿赠送，无需视同销售。房地产企业“买房赠家电”等营销方式的纳税比照本原则处理。,例如：房地产公司销售精装修房一套，其中精装修部分含电器、家具的购进价格为,10,万元，销售价格,200,万元，并按照,200,万元全额开具增值税发票，按照,11%,税率申报销项税额。此时，无需对,10,万元电器部分单独按照销售货物征收增值税。,19,PPT课件,十二、关于房地产开发企业销售精装修房所含装饰、设备是否视同,