第一章-房地产法概课件

*,*,单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,第一章-房地产法概课件,1,第一章-房地产法概课件,2,第一章-房地产法概课件,3,我国房地产市场的发展历程,我国房地产市场的发展历程,4,房价的飙升，让人们渐渐失去了安全感。“你有房子么”，成了不少女孩找对象时必寻根究底的问题 “恋的就是你的房” 。此类社会现象，进一步凸显了房子的生活必需品属性。,国家在2010年、2011年出台了“史上最严厉”的调控政策，幵实施了大规模的保障房建设规划。统计局数据显示，2011年9月全国70个大中城市房价逼近停涨，相关高层也肯定了房地产调控所取得的成效。,在此背景之下，市场投资者开始预期政策调控见底，房地产市场最坏的时候已经过去，近期资本市场也给予了积极的反映。,房价的飙升，让人们渐渐失去了安全感。“你有房子么”，成了不少,5,福利分房制度,（1958-1977）,我国房地产市场起步较晚，1958年-1977年期间，城镇居民的住房一直由实行统一管理、统一分配、以租养房的公有住房实物分配制度。,住房主要由所在单位解决；, 政府和单位按照国家基本建设投资计划进行住房建设；, 住房建设资金绝大部分靠政府拨款；, 单位以低租金分配给职工居住；, 制度模式适应当时较低水平的消费层次；,福利分房制度（1958-1977）我国房地产市场起步较晚,6,遭遇的问题：,随着大量知青的返城，住房需求量又进一步加大，国家不得不再次投,入更多的人力、物力在住房建设上，住房成为压在政府肩上的沉重财务负担。,遭遇的问题：随着大量知青的返城，住房需求量又进一步加大，国家,7,房改,（1978-1985）,国务院提出”房改”,1978年是近代中国的转折点,我国城镇居民人均住房面积只有5.2平方米，且文革的结束，知青的大规模返乡也迫切需要新的住房。,邓小平发表讲话，提出解决住房问题的政策能不能宽一点？,1980年1月 红旗杂志发表苏星怎样使住宅问题解决得更快些?一文，指出住宅是个人消费品的重要组成部分，应该走商品化道路。,房改（1978-1985）国务院提出”房改”,8,房改初期（1978-1985）,国务院提出房改,1980年4月2日，邓小平就住宅问题再次发表重要讲话,：“城镇居民个人可以购买房屋，也可以自己盖。不但新房可以出售，老房子也可以出售。可以一次付款，也可以分付款，10年、15年付清。”,1980年5月20日国家建委转发城建总局,关于加快城市住宅建设工作的意见。,1980年7月19日国家城建总局印发,关于加强城市公房管理工作的意见。,1980年12月30日国家城市建设总局下发,关于认真做好住房分配工作的通知。,到此，房改正式提上日程,房改初期（1978-1985）,9,房改摸索阶段（1980-1985）,1980年5月，,深圳,特区成立。期间，深圳已经开始商品房制度摸索。,1981年1月16日,中国房屋建设开发公司成立,。城市住宅开发是其主要任务之一。,1981年开始启动,公房出售试点,、范围不断扩大。这一阶段我国政府进行了公房出售和补贴出售住房试点，为住房制度改革进行了多种形式的尝试和创新。,1982年，开始进行,住房补贴出售给职工的试验,。为了使更多的职工愿意买房、买得起房，1982年4月，国务院原则同意了国家建委、国家城市建设总局,关于出售住宅试点工作座谈会情况的报告,，选定在常州、郑州、沙市、四平四个城市进行试点。,1982年3月27日国家城建总局颁发,关于城市(镇)房地产产权产籍管理暂行规定。,5月4日城乡建设环境保护部成立，下设,城市住宅局,，主管城市房产住宅建设管理工作。,房改摸索阶段（1980-1985）1980年5月，深圳特区成,10,房改摸索阶段（1980-1985）,1983年12月17日 国务院发布,城市私有房屋管理条例(,国发1983194号)。, 1984年10月，国务院批转了原城市建设环境保护部关于扩大城市公有住房补贴出售试点的报告。原城市建设环境保护部批准了包括北京、天津、上海及全国23个省的82个城市作为,第二批试点城市,。, 到1985年底，全国共有27个省、自治区、直辖市的160个城市和300个县镇实行了,个人补贴出售住宅,。, 1985年，由城乡建设环境保护部城市住宅局牵头，北京、天津等 12个城市房管局共同起草的,中华人民共和国住宅法(,试拟稿)完成并印发征求意见。,房改摸索阶段（1980-1985） 1983年12月17,11,第一章-房地产法概课件,12,房改中期（1986-1993）,房改制度全面铺开（一）：,中国土地第一拍诞生, 1986年1月6日，国务院会议决定：(1)成立国,务院,住房制度改革领导小组,和领导小组办公室。领导小组办公室设在城乡建设环境保护部；(2)对暗贴和明贴结合的房租改革设想，同时进行调研测算并进行试点。, 1986年7月25日 国务院住房制度改革领导小组召开第一次会议，讨论住房改革方案。 1986年9月11日 国务院听取城镇住房制度改革情况汇报，肯定了烟台住房改革方案。, 1987年12月1日，骆锦星作为深圳特区房地产公司总经理，,在深圳举行的中国第一场土地拍卖中，代表公司以525万的价格竞得东晓花园的地皮，这就是中国房地产发展历史上有着标志性意义的“中国第一拍”。, 国务院秘书长陈俊生在会上宣布：从1988年开始，住房制度改革要在全国,分期分批展开,。,房改中期（1986-1993）房改制度全面铺开（一）：中国,13,房改制度全面铺开（二）：出现局部过热现象,1990年8月18日 国家计委、建设部等六部门发布,关于加强商品住宅建设管理的通知,，规定开发区总建筑面积,20万平方米以上或总投资一亿元以上,报国家批准。, 1991年6月国务院发布,关于继续积极稳妥地进行住房制度改革的通知,。根据党的十三届七中全会精神，,提出把进一步改善居民的居住状况，作为实现中国现代化建设的第二步战略目标，,使人民生活达到小康水平的重要内容之一。, 1991年10月17日，国务院批转国务院住房制度改革领导小组提出的关于全面推进城镇住房制度改革的意见，由此，房改又进入了一个新的发展阶段。, 1992年，,海南掀起地产开发热潮,，仅100多万人口的城市，房地产公司就达1.3万家，,平均每80人中就有一人开地产公司,。, 1993年6月，中共中央、国务院印发,关于当前经济情况和加强宏观调控意见,，首次针对房地产泡沫出台16条调控措施，开始对房地产市场进行大规模清理整顿，海南房地产泡沫顷刻破裂，成为中国房地产史上一个惨痛的教训。,房改制度全面铺开（二）：出现局部过热现象 1990年8,14,第一章-房地产法概课件,15,第一章-房地产法概课件,16,第一章-房地产法概课件,17,房改后期（1994-1998）,制度建设, 1994年6月8日 国务院批转国家体改委,关于1994年经济体制改革实施要点,。这是,20世纪末国内经济体制改革的重大举措。, 1994年7月18日 国务院作出关于深化城镇住房制度改革的决定，明确城镇住房,制度改革的基本内容，可以概括为“三改四建”,全面推行住房公积金制度,，积极推进,租金改革，稳步出售公有住房，加快经济适用住房的开发建设。, 1997年夏天 十五大召开前夕，住宅建设成为国民经济新增长点的研究课题组在,北戴河组织召开研讨会。会议提出把居民住宅业列为国民经济新增长点。,房地产业开,始成为支柱产业。, 1998年，5月14日，个人住房贷款管理办法颁布 ；6月25日，住房组合贷款管理暂行规定颁布 。, 国务院在1998年7月3日颁发了,关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通,知,。这份后来被看作房改纲领的“23号文件”，,正式开启了以“取消福利分房，实,现居民住宅货币化、私有化”为核心的住房制度改革。,从此，中国真正进入了商品房,时代。,房改后期（1994-1998）制度建设,18,主要成果：形成了较为完善的房地产行业制度,中华人民共和国土地增值税暂行条例（1993-12-13）,中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则（1995-01-27）,这两部法律的发布，对于我国房地产行业的正常发展有着重要的意义，这也算是1993年海南房地产泡沫为行业成熟所作的贡献。,城市房地产开发经营管理条例（1998-07-20）,这部法律，,可谓是房地产行业的“宪法”。,其详细的规定了房地产行业的各环节的监管部门，并对房地产开发的各个环节做出了政策指引，如准入条件、项目资本金、土地闲置年限以及处罚措施、开工条件、竣工验收流程等等，同时还规定了预售条件以及流程等。,制度的完善，为房地产行业进入市场化阶段打下了基础。且在此阶段，,房地产开始成为国内支柱型产业。,主要成果：形成了较为完善的房地产行业制度中华人民共和国土地增,19,全面调控前传（19992001）,全面市场化阶段,公积金,、,个人售房所得税,、,商品房销售管理办法,、,拆迁条例,等制度得以完善，有效的提升了房地产行业的市场化水平。, 1999年4月，国务院发布施行,住房公积金管理条例,，加强对住房公积金的管理，维护住房公积金所有者的合法权益，促进城镇住房建设，提高城镇居民的居住水平。, 1999年12月，财政部、国家税务局、建设部联合发布,关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知,。,2000年，在全国范围内停止住房实物分配,。同年9月13日，建设部、国家工商行政管理局发布,商品房买卖合同示范文本,。,全面调控前传（19992001）全面市场化阶段,20,2001年3月14日 建设部审议通过,商品房销售管理办法(,建设部令第88号)，6月1日起施行。对商品房销售、预售、销售管理，销售条件，广告与合同，销售代理，法律责任等各个环节和细节做了明确规定。, 2001年6月13日,城市房屋拆迁管理条例(,国务院令第305号)颁布。条例对城市房屋拆迁、补偿、安置的原则作了较大调整，强调了保护房屋所有人的合法权益,2001年3月14日 建设部审议通过商品房销售管理办法(,21,全面调控初期（20022004）,支持为主，调控为辅, 2002年，,关于严格实行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让通知发布,，通知指出，市、县人民政府土地行政主管部门要根据当地社会经济发展计划、土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划和土地市场状况制定土地使用权出让计划，报同级人民政府批准后实施，防止“暗箱操作”。, 2003年 6月13日，央行公布了,关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知,对商业银行的开发商开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金委托贷款等七大方面作了进一步规范,提出了更为严格的贷款条件。俗称“121文件”。,全面调控初期（20022004）支持为主，调控为辅,22,2003年8月31日,，对房地产商而言是一个大喜的日子，国务院正式向各省、自治区、直辖市人民政府、国务院各部委、各直属机构下发了、,首次明确房地产已经成为国民经济的支柱产业、表态支持房地产市场发展,的文件国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知(国发(2003)18号文，简称“18号文件”)。, 2004年9月2日中国,银监会,公布了商业银行房地产贷款风险指引。这是继03年央行121文件后金融监管部门发出的又一次加强房地产贷款监管的重要信号。, 2004年，,修订土地管理法,。严格土地管理、控制城镇房屋拆迁规模等。,2003年8月31日，对房地产商而言是一个大喜的日子，国务院,23,第一章-房地产法概课件,24,第一章-房地产法概课件,25,第一章-房地产法概课件,26,全面调控阶段（20052011）,全面调控阶段（20052011）,27,2006年关键词：调结构,2006年关键词：调结构,28,2007年关键词：限制需求,2007年关键词：限制需求,29,08年底-09年初关键词：救市,08年底-09年初关键词：救市,30,09年底-10年关键词：压不住, 货币政策：2010年央行加息两次，每次,0.25,个百分点；存款准备金率由08年底的,15.5%上调至11年的,21.50%,。,09年底-10年关键词：压不住 货币政策：2010年央行加,31,第一章-房地产法概课件,32,09年底-10年关键词：压不住,09年底-10年关键词：压不住,33,2011年关键词：非常规,货币政策：,从紧程度全球居首,，准备金率屡创新高，最终导致资金借贷市场利率高企，民间借贷市场利率甚至超过了08年。, 非常规第一步，,限购,：各城市本地户籍与持人才居住证家庭，最多限拥有两套住房；外地户籍和境外人士最多限拥有一套，且购买第一套，还需缴纳社保一年以上；禁止公司购房等。此项政策被誉为史上见效最快的调控政策。, 第二步，,限房价,：要求各地方政府限制房价涨幅，并公布房价调控目标大多是GDP涨幅。此政策，使得地方政府调控房地产行业的主动性明显增强。, 第三步，,大规模保障房建设,：年初公布了总共3600万套的保障房“十二五”建设规划,。这是政府调节房地产行业结构的无奈之举，房子已经转变为民生问题。, 经过了这一系列的非常规调控之后，房地产市场迅速得以降温，房价的调整趋势已经得到了高层的认可。,2011年关键词：非常规 货币政策：从紧程度全球居首，准备,34,全面调控阶段图解,全面调控阶段图解,35,第一章-房地产法概课件,36,第一章-房地产法概课件,37,2013年新国五条,2013年2月20日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作，提出要,坚决抑制投机投资性购房,，严格执行商品住房限购措施，扩大个人住房房产税改革试点范围。同时，会议确定了5项政策措施。,1完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。,2013年新国五条2013年2月20日，国务院总理温家宝主持,38,2,坚决抑制投机投资性购房。,严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。,扩大个人住房房产税改革试点范围。,3增加普通商品,住房及用地供应,。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。,2坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施，已实施限,39,4,加快保障性安居工程规划建设,。全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成,470万套、新开工630万套的任务,。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。,5,加强市场监管,。加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。,新国五条,”的出台，及时而彻底地打消了一些地区和开发商等待政策放松的幻想，,4加快保障性安居工程规划建设。全面落实2013年城镇保障性安,40,第一章 房地产法概述,第一节 房地产概述,第一章 房地产法概述第一节 房地产概述,41,讲授方式,：,学法指导 重点讲授,学习方法：,1 理论联系实际,2 教材与法律、法规及政策相联系,3 系统学习与重点把握相结合,4 学习教材与阅读辅导材料、听取 辅导讲座相结合,5 科学安排时间,讲授方式：,42,参考资料：,房地产法律手册,法律出版社 2000,参考资料：,43,一、房地产的概念和特点,1、房地产的概念：是指土地、土地权益以及地上建筑物、构筑物等房屋的合称。,房地产就是土地、房屋财产的总称,房屋所指的是土地上的房屋等建筑物及构筑物（狭义上讲）,2、特点,房地产具有固定性,房地产具有非损耗性,房地产具有保值和增值性,房地产价值具有差异性,房地产具有有限性,一、房地产的概念和特点1、房地产的概念：是指土地、土地权益以,44,二.房地产的特点(产业),1.高风险（高收益）,投机性 泡沫经济,2.基础性,土地的开发利用为人类提供了生存、发展的基础性物质条件,3.先导性,房地产业的发展为农业、工业、商业、运输业等国民经济基本行业的繁荣、发展提供了先导性的物质条件 ,二.房地产的特点(产业),45,二、房地产的种类,（一）公有房地产与私有房地产,（二）经营性房地产与非经营性房地产,（三）城市房地产与农村房地产,（四）自由流通房地产与限制流房地产,（五）登记房地产与非登记房地产,二、房地产的种类（一）公有房地产与私有房地产,46,三、房产和地产的关系,房产：城市房地产管理法第2条：本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。,地产：是指土地及其相关权益。,我国法律对房产和地产的关系一直实行“分别主义”和“一体处分原则”,三、房产和地产的关系房产：城市房地产管理法第2条：本法所,47,第二节 房地产法的概念和调整范围,一、房地产法的概念和特点,1、概念。房地产法是指调整房地产关系的法律规范的总称。,房地产法是调整房地产开发、交易及管理过程中发生的社会关系及 法律规范的总称,第二节 房地产法的概念和调整范围一、房地产法的概念和特点,48,第一章-房地产法概课件,49,2、特点,（1）参与主体具有多元性,（2）规范内容具有综合性,（3）调整范围具有广泛性,（4）调整手段具有国家干预性,2、特点,50,二、房地产法的调整范围,房地产关系：是指在房地产所有、开发、使用、管理等过程中形成的房地产权属、开发、经营、使用、交易、服务、管理等与房地产相关的各种社会关系。,（一）平等主体之间的房地产关系,（二）非平等主体之间的房地产关系,二、房地产法的调整范围房地产关系：是指在房地产所有、开发、使,51,房地产法的性质(四种学说),1.房地产法属于经济法,2.房地产法属于民法,3.房地产法属于行政法,4.折衷说,房地产法的性质(四种学说),52,第三节房地产法的基本原则,一、土地公有原则,二、土地所有权与土地使用权相分离原则,三、市场调节与宏观调控相结合原则,四、合理利用土地与护耕地原则,五、保障房地产权利人合法权益原则,六.房地产商品化原则,七.房产和地产权利主体同一原 则,第三节房地产法的基本原则一、土地公有原则,53,第四节 房地产法的渊源,一、宪法,二、法律,三、行政法规,四、地方性法规,五、行政规章,六、国家政策,七、司法解释,八、习惯,第四节 房地产法的渊源一、宪法,54,第五节 新中国房地产法的发展,一、房地产法的停滞时期（1949年至1978年）,二、房地产法的起步时期（1978年至1988年）,三、房地产法的发展时期（1988年至1994年）,四、房地产法的逐步完善时期（1994年至今）,第五节 新中国房地产法的发展一、房地产法的停滞时期（1949,55,我国房地产管理体制,.,1.国家房地产管理体制,(1)国务院,(2)地方人民政府,(3)土地行政管理部门,(4)建设行政主管部门 ,我国房地产管理体制. 1.国家房地产管理体制,56,2.房地两证合一与两证分离,(1) 合一,便于管理 简化手续,提高效率,缺乏制约与监督,(2)分离,分工明确 程序清楚,延误时间 管理脱节,2.房地两证合一与两证分离,57,第一章-房地产法概课件,58,第一章-房地产法概课件,59,