房地产开发流程及节点控制

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,房地产开发流程及节点控制,主讲人：,qiuhong,太原房产网,9/2/2024,1,引言,索克置业从成立之初到现在，从寻找项目到目前,两个项目已全部展开，直至土地储备、新项目合同的,签订,让我们看到了一个又一个希望，并由此可预,见公司辉煌的前景，然，要实现我们索克公司既定的,战略目标，创“百年老店”，还需要我们全体索克人共,同努力！战术战略、规章制度如果不去一步一步实施，,那么，它就仅仅是一个存在，且是一个没有生命力的,存在。为了让我们的战略目标生动活泼，首先需要的,是所有索克人对全面系统的专业技术知识的熟练掌握。,让我们从今天的学习开始，一步一步一步走近我们的,理想！,9/2/2024,2,一、投资决策阶段,1.,土地（用地、土地证的取得）,2.,市场调研,3.,方案设计,4.,初步设计,9/2/2024,3,投资决策阶段释义,1.,土地寻找、选择、分析、判断物业类型，,决策,9/2/2024,4,第一讲 土地的取得及操作方法,1,、宏观调控对土地取得的影响,8,31 12,1,国八条,5,11 12,号文,2,、土地的几种性质及土地使用年限,9/2/2024,5,a.,协议出让,b.,招、拍、挂,c.,经济适用房用地,d.,“,城中村”改造,3,、郑州房地产企业获取土地的几种模式及方法,9/2/2024,6,4,、“,100,”,为界,9/2/2024,7,5,、土地价值的评判,物业类型,位置,性质,周边配套,规则程度,临路状况,周边可利用环境（资源）,地上建筑物情况,安置与补偿、拆迁,区域发展潜力,9/2/2024,8,2.,市场调研、可行性分析研究、预估重要参数、初步市场定位及目标客户群体范围、中介机构提介入、双方对市场进行充分论证；市场核心内容：,需求；购买力；容量；供给（竞争对手）产品构思（差异化）,9/2/2024,9,3.,方案设计包括规划和单体两方面设计（,期间应注意以下几个方面,）,方案设计是项目成功与否的转折点，必须做到：解读目标项目；,指标；方案沟通；单体沟通量。,给出设计条件，比如：物业类型比例、容积率等相关参数。,注意：,在方案和单体设计时应保持与设计师沟通的积极性，争取在,该阶段使其设计出有价值的东西，否则重新设计时间上来不及。,方案构思：产品的设计与开发理念（方针、路线政策）；研究城,市的文脉，做自己的特色；建筑的基本要素（实用、经济、美观是,住宅产品设计的基本原则，另外，兼顾文化、空间、效益等。,如何与设计院互动？使设计师从专业角度对项目进行解读，真正,了解项目差异化，沟通一定要完全，增加互动机会，使定位更加清,晰，把握定位进行取舍。,测算（度的掌握，对取舍内容做详尽记录，以便将来的经验总结）,方案设计不决定设计，只是一个方向，需整合后加以设计。,9/2/2024,10,4.,初步设计，是决定性的设计，应充分重视规划与户型。所有需设,计内容必须逐项得到确认，千万不要欠帐，即使有些内容暂时无法,确定，也一定要安排专人专盯，抓紧定下来。,9/2/2024,11,二、实施决策阶段,施工设计 工程计划 招投标,建设工程 施工论证,施工设计阶段为,2,3,个月。如果方案设计与施工设计是两家公,司，注意两家互动与沟通，注意各环节的交接棒工作，因为此节容,易出现问题。,9/2/2024,12,具体问题,项目部（参与前期人员）与工程人员的交接棒问题；,两家设计院之间的交接棒问题（容易漏项，成本增加）,注意给施工设计充分的时间；,注意施工设计单位的选择（“人”的问题）,开发商对接人对结构方面专业知识理解的深度和应用能力；,9/2/2024,13,前期人员分工,决策者：组织与协调、资金运作、平衡与取舍,职业经理人：组织方式、逻辑关系；下一流程的核心关系、技巧；把控能力、方法论、设计过程,专业机构：创造与创意；市场判断与分析；目标客户群体的定位,9/2/2024,14,第二讲 评价楼盘的基本原则,1,、规划设计条件中的几个名词,容积率,覆盖率,绿化率,建筑密度,人口密度,泊车位,楼面地价,进深,楼间距,控制高度,退红线距离,基地面积、套内面积、建筑面积,9/2/2024,15,2,、评价楼盘规划的基本原则,均好性,是否达到当地目前同类产品的标准,是否实现利润最大化,是否与目标客户的真实需求相吻合,9/2/2024,16,3,、评价单体户型优劣的基本原则,采光情况,通风,室外景观效果,面积利用率,室内净高,细部处理（阳台位置、厨卫位置等）,功能,9/2/2024,17,4,、规划与单体之间的平衡点分析,9/2/2024,18,5,、产品定位与规划单体设计（包括景观,）,北京星河湾（景观设计）,广州星河湾（景观设计）,鑫苑,都市领地（大容积率）,北京诚品建筑（围合）,三林一名嘉苑,深圳金域蓝湾（大容积率、规划手法）,星河国际（大容积率下的围合）,万科（创新与造景）细部处理,天津泰达城方案,茵悦之声,9/2/2024,19,三、项目实施阶段,营销队伍及方案确定,工程管理 营销推广,预售,9/2/2024,20,第三讲 营销策划,一个好的营销策划方案应具备哪些步骤？,9/2/2024,21,1,、房地产市场营销,市场营销：,在适当的时间、适当的地点，以适当的价格、适当的信息、沟通和促销手段向适当的买家提供适当的产品和服务。,房地产的特性，决定其市场营销比一般商品更需注重销售的前期和后期。,9/2/2024,22,2,、营销认识的提升,市场竞争环境的变化,营销的“,技,”与“,道,”,“,技,”：技术、技巧，强调经验与积累，熟练程度；特性,快、准、狠,“,道,”：行事的方向和方法，强调悟性；学习与提升，,“见树更要见森林”,9/2/2024,23,3,、现代营销及核心,从,产品、生产导向 市场、顾客,从,4P,（,产品、价格、通路、促销）,4C,（,消费者的需求、获取满足成本、购买的方便性与沟通）,单一 营销整合,专业营销关键：高、准、广、深、细、变、专,9/2/2024,24,销售技巧,详细告诉,制造压力（促销、优惠）,培养感情（让客户关注你）,（方法：送票、音乐会、渗透信息、酒会等）,竞争力,心理战术,9/2/2024,25,写字楼销售原则,舍得付出代价，让不愿进来的公司进来,敢于抬高门槛，让想进来的公司付出代价进来,判断方式：需,400,600,平方米写字楼的公司，规模,在,40,50,人，经营当在,7,年以上。依此类推。,形象,地段,形象,客户,形象,楼的形象（个性）,环境,强电,交通及停车,9/2/2024,26,写字楼的需求量：北京（,50,55,万平年）、广州,（,20,30,万年）、郑州（,10,12,万平方年）,？,思考题：,2006,年底，当金融业完全放开时，对郑州写字楼市场需求会有多大影响？,生态文化型是今后写字楼发展的方向,9/2/2024,27,四、验收结算阶段,工程收尾 竣工验收,工程结算,9/2/2024,28,移,交,物,业,五、交付管理阶段,交,付,物,业,售,后,服,务,9/2/2024,29,第四讲 新型材料的应用,节能（告别空调、暖气时代）,微软总裁比尔,盖茨指出：“房地产业将会由于技术的,进步而发生改变，这种改变已经开始并以极快的速度进行，,只有意识到这点并接受它的人才能在房地产行业生存下去。,1,、北京锋尚国际（,告别暖气时代,）,运用了：高舒适度低能耗的外墙保温系统,混凝土制冷采暖系统（天棚辐射）,新风系统,外窗外遮阳系统,屋面保温系统,完全体现出了绿色建筑理念、高舒适度、低能耗,杭州金都集团,9/2/2024,30,人居科技的运用,1,、可再生能源,地源、水源、热泵,太阳能应用,2,、智能住宅,指纹锁,智能电工产品,智能监控系统,自动坐便器,9/2/2024,31,3,、节能住宅,铝合金外遮阳卷帘,中空玻璃百叶窗,吸音材料,墙面保温,外墙保温隔热泡沫玻璃,通风节能屋面及高分子防水卷材,4,、绿色环保,景观水处理,景观电梯、绿色电梯,热泵,电热采暖、防冻（热辐射原理）,垃圾处理系统,9/2/2024,32,成本控制,1,、房地产开发企业成本构成,9/2/2024,33,2,、开发成本的管理与控制,成本核算,销售成本额开发产品成本总额（已实现销售收入预计全部销售收入）,成本预测,成本控制,成本分析,揭示成本管理中存在的问题,总结成本管理中成功的经验,评价企业开发成本、管理水平,为企业管理者决策提供信息,9/2/2024,34,3,、开发成本控制,开发成本的形态（固定成本、变动成本）,成本控制基础（控制路线图）,确定目标价格,改进设计生产,目标成本,9/2/2024,35,4,、标准成本法与成本控制,目标成本法的精髓：,通过产品的定价迫使成本下降,必须将价格降低到可以大大扩展销售的地步，据此确定目标价格,这个几乎强制的低价，使员工积极性调动起来达到目的,成本控制的目的就是保证企业利润最大化,金额,销售收入,总成本,保本点,固定成本,0,开发量,盈利区,9/2/2024,36,第五讲 工程招投标及项目管理,9/2/2024,37,第六讲 税务筹划及融资,财务风险规避,必须提供真实的财务资料；,1,、招标风险规避,必须对承包单位的基本情况作进一步的资格审查,所有招标项目都应由投标人提交投标保证金,2,、合同风险规避,不应签订没有标的价格（履行时间、履行地点）的合同,金额与支付条件、核算方式、支付时间必须由财务人员审核,合同变更审查：由合同预算部提出，经财务部、工程部、工程设计、监理论证通过后，由项目负责人审批,9/2/2024,38,3,、资金风险规避,提供经财务部门认可有效的保函或担保证明,交付的工程款必须达到合同约定的帐户,加强对工程预付款、质量保证金和履约保证金的风险控制,退覆履约保证金时要核对往来帐目,办理工程结算前，应当委托工程造价咨询单位对承包商报出的工程结算单进行审计，审计前一般要保留工程结算金额的,10,20,，以免冒支。,9/2/2024,39,纳税筹划,纳税遵从,：指纳税人在发生各种交易事项的纳税申报,以及与纳税申报相关事项的总称。,纳税筹划,：指纳税人在发生各种经济交易事项之前的纳,税准备以及与纳税准备相关的一系列的总称。,问：纳税筹划应由谁来做？,财务人员是纳税遵从、企业负责人（管理者）应是纳税,筹划者。,9/2/2024,40,基本特点,1,、,合法性,：,不仅符合税法的规定，还应符合政府政策的,导向。,2,、,超前性,：指经营者或投资者在从事经营活动或投资活,动之前，就把税收作为影响最终成果的一个重要因素来,设计和安排。,3,、,目的性,：指纳税人要同时达到减轻税收负担和实现涉,税零风险两个目的，追求税收利益最大化。,4,、,专业性,9/2/2024,41,物业管理,9/2/2024,42,课程结束,谢谢大家！,9/2/2024,43,