第4章商业和服务业区位理论ppt课件

第第4章商业和服务业区位章商业和服务业区位理论理论2024/7/29第4章商业和服务业区位理论第4章商业和服务业区位理论2023/8/17第4章商业和服务1第一节第一节 克里斯泰勒的中心地理论克里斯泰勒的中心地理论一、中心地理论产生的背景与目的一、中心地理论产生的背景与目的 二、中心地理论的有关二、中心地理论的有关基本概念基本概念 三、中心地三原则与三、中心地三原则与中心地系统的空间模型中心地系统的空间模型 四、中心地理论的四、中心地理论的意义意义和存在的问题和存在的问题2024/7/29第4章商业和服务业区位理论2第一节克里斯泰勒的中心地理论一、中心地理论产生的背景与目图图4.1沃尔特沃尔特克里斯泰勒克里斯泰勒2024/7/29第4章商业和服务业区位理论3图4.1沃尔特克里斯泰勒2023/8/17第4章商业和服一、背景与目的一、背景与目的背景：背景：进入进入2020世纪，资本主义经济的高度发展，加速世纪，资本主义经济的高度发展，加速了经济活动集聚的进程。城市在整个社会经济中逐了经济活动集聚的进程。城市在整个社会经济中逐渐占据了主导地位。渐占据了主导地位。目的：目的：探索探索“决定城市的数量、规模以及分布的规律决定城市的数量、规模以及分布的规律是否存在，如果存在，那么又是怎样的规律是否存在，如果存在，那么又是怎样的规律”这一这一课题。课题。2024/7/29第4章商业和服务业区位理论4一、背景与目的背景：2023/8/17第4章商业和服务2024/7/29第4章商业和服务业区位理论52024/7/29第4章商业和服务业区位理论62023/8/17第4章商业和服务业区位理论6主要贡献主要贡献1、提出聚落分布呈三角形、市场地域提出聚落分布呈三角形、市场地域呈六边形的空间组织结构呈六边形的空间组织结构；2、分析了中心地规模等级、职能类型、分析了中心地规模等级、职能类型与人口的关系；与人口的关系；3、建立了在、建立了在“三原则三原则”基础上的中心地基础上的中心地空间系统模型。空间系统模型。2024/7/29第4章商业和服务业区位理论7主要贡献2023/8/17第4章商业和服务业区位二、基本概念二、基本概念(一一)中心地、中心商品、中心地职能中心地、中心商品、中心地职能 中中心心地地：是是周周围围区区域域的的中中心心，是是能能够够向向周周围围区区域域的消费者提供各种货物或服务的地点；的消费者提供各种货物或服务的地点；中中心心商商品品（含含服服务务）：在在少少数数的的地地点点（中中心心地地）生生产产、供供给给，而而在在多多数数的的地地点点消消费费的的商商品品（货货物物与与服服务）。务）。中心地职能中心地职能：供给中心商品的职能供给中心商品的职能。2024/7/29第4章商业和服务业区位理论8二、基本概念(一)中心地、中心商品、中心地职能2023/(二二)中心性中心性概念概念：中中心心性性是是指指中中心心地地对对其其周周围围地地区区的的相相对对重重要要性性，或或者者说说是中心地发挥中心职能的程度。是中心地发挥中心职能的程度。测度测度：中心地供给其周围区域的中心商品和服务的总量：中心地供给其周围区域的中心商品和服务的总量：C=B C=B1 1B B2 2 式中：式中：C C中心地的中心性；中心地的中心性；B B1 1中心地供给中心商品和服务的中心地供给中心商品和服务的总量总量；B B2 2中中心心地地供供给给中中心心地地自自身身的的中中心心商商品品和和服服务务的的数量。数量。2024/7/29第4章商业和服务业区位理论9(二)中心性概念：2023/8/17第4章商业和服务业(三三)货物的供给货物的供给范围：范围：当消费者到中心地购买当消费者到中心地购买货物时，它是指消费者从居住地到中心地的移动距离；如果货物时，它是指消费者从居住地到中心地的移动距离；如果由商店送货的话，是指发送货物的移动距离。由商店送货的话，是指发送货物的移动距离。货物供给范围货物供给范围上限（外侧界限）上限（外侧界限）是是货货物物供供给给范范围围的的最最大大极极限限，即即为为中中心心地地的的某种中心商品能够到达消费者手中的空间边界。某种中心商品能够到达消费者手中的空间边界。货物供给范围货物供给范围下限（内侧界限）下限（内侧界限）是供给货物的商店能够获得正常利润所需的最是供给货物的商店能够获得正常利润所需的最低限度的消费者的低限度的消费者的范围范围。门槛人口门槛人口指某种中心职能在中心地布局能够获指某种中心职能在中心地布局能够获得正常利润所需的最低限度的得正常利润所需的最低限度的人口人口。2024/7/29第4章商业和服务业区位理论10(三)货物的供给范围：当消费者到中心地购买货物时，它是指消(四四)中心中心商品与中心地职能的等级商品与中心地职能的等级1、根据货物的供给范围的大小可分为、根据货物的供给范围的大小可分为高高级级中中心心商商品品货货物物供供给给范范围围的的上上限限和和下下限都大的中心商品。限都大的中心商品。低低级级中中心心商商品品货货物物供供给给范范围围的的上上限限和和下下限都小的中心商品。限都小的中心商品。2、供供给给高高级级中中心心商商品品的的中中心心地地职职能能为为高高级级中中心地职能，反之为低级中心地职能。心地职能，反之为低级中心地职能。2024/7/29第4章商业和服务业区位理论11(四)中心商品与中心地职能的等级1、根据货物的供给范围的大(五五)中心地中心地的等级的等级中心地等级划分及特征中心地等级划分及特征 高高级级中中心心地地（具具有有高高级级中中心心地地职职能能）：数数量量少少、服服务务范围广，提供的货物和服务档次高，种类多。范围广，提供的货物和服务档次高，种类多。低低级级中中心心地地（仅仅具具有有低低级级中中心心地地职职能能）：数数量量多多、服服务范围小，提供的货物和服务档次低，种类少；务范围小，提供的货物和服务档次低，种类少；还有介于二者之间的还有介于二者之间的中级中心地。中级中心地。2024/7/29第4章商业和服务业区位理论12(五)中心地的等级中心地等级划分及特征2023/8/17第 中心地的等级和中心职能是相互对应的中心地的等级和中心职能是相互对应的：最低等级的中心地具有最低的中心职能，最低等级的中心地具有最低的中心职能，而比其高一级的中心地不仅具有自己固有的职而比其高一级的中心地不仅具有自己固有的职能，还能，还兼有兼有最低中心地的中心职能。最低中心地的中心职能。同时，同一等级的中心地以一定的间隔布同时，同一等级的中心地以一定的间隔布局。局。2024/7/29第4章商业和服务业区位理论132023/8/17第4章商业和服务业区位理论13三、中心地三原则与中心地系统的空间模型三、中心地三原则与中心地系统的空间模型（一）市场原则与中心地系统（一）市场原则与中心地系统（二）交通原则基础上的中心地系统（二）交通原则基础上的中心地系统（三）行政原则基础上的中心地系统（三）行政原则基础上的中心地系统（四）三原则适合的条件（四）三原则适合的条件2024/7/29第4章商业和服务业区位理论14三、中心地三原则与中心地系统的空间模型（一）市场原则与中心地(一一)市场原则市场原则与中心地系统与中心地系统在在市市场场原原则则基基础础上上形形成成的的中中心心地地的的空空间间均均衡衡是是中心地系统的中心地系统的基础基础。1 1基本前提基本前提1）自自然然条条件件和和资资源源相相同同且且均均质质分分布布的的平平原原。人人口口均均匀匀地分布，且居民的收入和需求以及消费方式都相同。地分布，且居民的收入和需求以及消费方式都相同。2）具有统一的交通系统，且运费与距离成正比。具有统一的交通系统，且运费与距离成正比。3）消消费费者者都都利利用用离离自自己己最最近近的的中中心心地地，即即就就近近购购买买，以减少交通费。以减少交通费。2024/7/29第4章商业和服务业区位理论15(一)市场原则与中心地系统在市场原则基础上形成的中4）相相同同的的商商品品和和服服务务在在任任何何一一个个中中心心地地价价格格和和质质量量都都相相同同。消消费费者者购购买买商商品品和和享享受受服服务务的的实实际际价价格等于格等于销售价格加上交通费销售价格加上交通费。另：另：5）供供给给中中心心商商品品的的职职能能，尽尽量量布布局局于于少少数数的的中中心心地地、并并且且满满足足供供给给所所有有的的空空间间（所所有有居居民民）的的配配置形式。置形式。6）中心地职能在同一中心地集聚。）中心地职能在同一中心地集聚。2024/7/29第4章商业和服务业区位理论162023/8/17第4章商业和服务业区位理论16图图4.2单一中心商品构成的中心地分布结构单一中心商品构成的中心地分布结构2 2中心地系统的构造中心地系统的构造2024/7/29第4章商业和服务业区位理论17图4.2单一中心商品构成的中心地分布结构2中心地系统的图图4.3市场原则下的中心地系统形成原理示意图市场原则下的中心地系统形成原理示意图2024/7/29第4章商业和服务业区位理论18图4.3市场原则下的中心地系统形成原理示意图2023/8/图图4.44.4市场原则下的中心地系统市场原则下的中心地系统2024/7/29第4章商业和服务业区位理论19图4.4市场原则下的中心地系统2023/8/17第4章商业结论结论:1）中中心心地地市市场场区区域域规规模模按按一一定定比比例例变变化化，各各等等级中心地的级中心地的市场区域数市场区域数的关系：的关系：从从高高级级中中心心地地向向低低级级中中心心地地，市市场场区区域域数数是是按按3 3的倍数在变化的倍数在变化,即：即：1 1，3 3，9 9，2727，81,81,。因因此此在在市市场场原原则则基基础础上上形形成成的的中中心心地地系系统统也也称称为为K K=3=3的中心地系统的中心地系统。2024/7/29第4章商业和服务业区位理论20结论:1）中心地市场区域规模按一定比例变化，各等级中心地2 2）各级）各级中心地之间的数量中心地之间的数量关系关系从从区区域域内内次次级级中中心心地地开开始始，中中心心地地的的数数量量关关系系为为低低级级中中心心地地数数量量为为其其上上一一级级中中心心地地的的3 3倍倍。即为即为1 1，2 2，6 6，1818，5454，。2024/7/29第4章商业和服务业区位理论212）各级中心地之间的数量关系从区域内次级中心地开始3 3市场原则下中心地系统的特点市场原则下中心地系统的特点1 1）中中心心地地具具有有等等级级性性，且且各各级级的的中中心地与中心职能相对应。心地与中心职能相对应。2 2）中中心心地地按按照照一一定定的的规规则则分分布布，一一般般是是三三个个中中心心地地构构成成的的三三角角形形的的重重心心是是低一级中心地布局的区位点。低一级中心地布局的区位点。3 3）各各等等级级间间的的中中心心地地数数量量和和市市场场区区域面积呈几何数变化（？）。域面积呈几何数变化（？）。2024/7/29第4章商业和服务业区位理论223市场原则下中心地系统的特点1）中心地具有等级性，且各表表4.1市场原理基础上的中心地及其服务范围市场原理基础上的中心地及其服务范围中心地中心地等级等级中心中心地数地数服务服务区数区数服务半服务半径径/km服务范服务范围围/km2提供商提供商品的种品的种类数类数中心地中心地的人口的人口数数服务区服务区人口数人口数MAKBGPL486162541862172924381279314.06.912.020.736.062.1108.0441344001 2003 60010 80032 40040901803306001 0002 0001 0002 0004 00010 00030 000100 000500 0003 50011 00035 000100 000350 0001 0000003 500000合计合计7292024/7/29第4章商业和服务业区位理论23表4.1市场原理基础上的中心地及其服务范围中心地中心服务(二二)交通原则基础上的中心地系统交通原则基础上的中心地系统1 1各个中心地布局在两个比自己高一各个中心地布局在两个比自己高一级的中心地的交通线的中间点。级的中心地的交通线的中间点。因因此此，如如果果同同一一级级的的中中心心地地间间铺铺设设一一条条交交通通线线，那那么么在在这这条条交交通通线线上上布布局局着着比比它它等等级级低低的所有中心地。的所有中心地。2024/7/29第4章商业和服务业区位理论24(二)交通原则基础上的中心地系统1各个中心地布局在两个2 2中心地市场区中心地市场区之间的关系之间的关系各各等等级级中中心心地地的的市市场场区区域域关关系系为为：1 1，4 4，1616，6464，256256，。因因此此，在在交交通通原原则则基基础础上上形形成成的的中中心心地地系统也称为系统也称为K K=4=4的中心地系统的中心地系统。2024/7/29第4章商业和服务业区位理论252中心地市场区之间的关系各等级中心地的市场区域关系为：3 3中心地之间的数量中心地之间的数量在在交交通通原原则则基基础础上上形形成成的的中中心心地地系系统统的的中中心心地地的的数数量量关关系系为为：1 1，3 3，1212，4848，192192，。2024/7/29第4章商业和服务业区位理论263中心地之间的数量在交通原则基础上形成的中心地系统的中图图4.6交通原则下的中心地系统交通原则下的中心地系统2024/7/29第4章商业和服务业区位理论27图4.6交通原则下的中心地系统2023/8/17第4章商(三三)行政原则行政原则基础上的中心地系统基础上的中心地系统1 1低级中心地完整的从属于一个高级中心地。低级中心地完整的从属于一个高级中心地。2中心地市场区域之间的关系中心地市场区域之间的关系各等级的中心地的市场区域数为：各等级的中心地的市场区域数为：1，7，49，343，以，以7的倍数增加。的倍数增加。因此，在行政原则基础上形成的中心地系统因此，在行政原则基础上形成的中心地系统也称为也称为=7的中心地系统的中心地系统。2024/7/29第4章商业和服务业区位理论28(三)行政原则基础上的中心地系统1低级中心地完整的从属3 3中心地之间的数量关系中心地之间的数量关系在在行行政政原原则则基基础础上上形形成成的的中中心心地地系系统统中中，中中心心地地间间的的数数量量关关系系为为：1 1，6 6，4242，294294，2 0582 058，。2024/7/29第4章商业和服务业区位理论293中心地之间的数量关系在行政原则基础上形成的中心地系统图图4.74.7行政原则下的中心地系统行政原则下的中心地系统2024/7/29第4章商业和服务业区位理论30图4.7行政原则下的中心地系统2023/8(四四)三原则适合的条件三原则适合的条件1 1、市场原则适用于开放、便于通行的地区。、市场原则适用于开放、便于通行的地区。2 2、交通原则适用于年轻的国家或新开发区。、交通原则适用于年轻的国家或新开发区。3 3、行行政政原原则则比比较较适适用用于于社社会会主主义义国国家家以以行行政政组组织织为为基基础的社会生活，以及山间盆地地区。础的社会生活，以及山间盆地地区。高级中心地高级中心地交通原则交通原则 中级中心地中级中心地行政原则行政原则 低级中心地低级中心地市场原则市场原则2024/7/29第4章商业和服务业区位理论31(四)三原则适合的条件1、市场原则适用于开放、便于通行的四、理论的意义和存在的问题四、理论的意义和存在的问题(一一)意义意义 ()引入演绎的思维方法，研究空间法则和原引入演绎的思维方法，研究空间法则和原理，带来地理研究思维方法大革命。理，带来地理研究思维方法大革命。()中心地理论是城市地理学和商业地理学的中心地理论是城市地理学和商业地理学的理论基础。理论基础。()中心地理论是区域经济学研究的理论基础中心地理论是区域经济学研究的理论基础之一。之一。2024/7/29第4章商业和服务业区位理论32四、理论的意义和存在的问题(一)意义2023/8/1(二二)存在存在的问题的问题、只重视商品供给范围的上限分析。、只重视商品供给范围的上限分析。、K K值在一个系统中固定不变。值在一个系统中固定不变。、把消费者看作、把消费者看作“经济人经济人”。、忽视了集聚利益。、忽视了集聚利益。、没没有有研研究究需需求求增增加加、交交通通发发展展和和人人口移动带来的中心地系统的变化。口移动带来的中心地系统的变化。2024/7/29第4章商业和服务业区位理论33(二)存在的问题、只重视商品供给范围的上限分析。20第二节零售业区位论第二节零售业区位论 一、影响零售业区位决策的一、影响零售业区位决策的基本因素基本因素 二、二、零售业空间模型零售业空间模型 三、零售引力模型三、零售引力模型2024/7/29第4章商业和服务业区位理论34第二节零售业区位论一、影响零售业区位决策的基本因零售业是指什么？零售业是指什么？零售业态零售业态是指零售企业为满足不同的消费需求而形是指零售企业为满足不同的消费需求而形成的不同的经营形态。成的不同的经营形态。零售业态的分类零售业态的分类主要依据零售业的选址、规模、目主要依据零售业的选址、规模、目标顾客、商品结构、店堂设施、经营方式、服务功标顾客、商品结构、店堂设施、经营方式、服务功能等确定。能等确定。零售业从产生到现在先后经过了零售业从产生到现在先后经过了8次革命，用了次革命，用了150年的时间形成了年的时间形成了20多种业态多种业态。零售业的零售业的主要业态主要业态有：有：1、百货店、百货店2、超级市场、超级市场3、大型综合超市、大型综合超市4、便利店便利店5、仓储式商场、仓储式商场6、专业店、专业店7、专卖店、专卖店8、购物中心等。购物中心等。除此之外，还有自动售货机、步行商除此之外，还有自动售货机、步行商业街、多媒体售货（包括邮购、网上商店）等。业街、多媒体售货（包括邮购、网上商店）等。2024/7/29第4章商业和服务业区位理论35零售业是指什么？零售业态是指零售企业为满足不同的消费需求而1、百货店、百货店是指在一个大建筑物内，根据不是指在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展进货、管理、同商品部门设销售区，开展进货、管理、运营，满足顾客对时尚商品多样化选择需运营，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态求的零售业态。2、超级市场、超级市场指采取自选销售方式、以销售指采取自选销售方式、以销售食品、生鲜食品、副食品和生活用品为主，食品、生鲜食品、副食品和生活用品为主，满足顾客每日生活需求的零售业态。满足顾客每日生活需求的零售业态。2024/7/29第4章商业和服务业区位理论361、百货店是指在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开3、大型综合超市、大型综合超市是指采取自选销售方式，以是指采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，满足顾客一次性购销售大众化实用品为主，满足顾客一次性购足需求的零售业态。足需求的零售业态。4、便利店（方便店）便利店（方便店）是满足顾客便利性需是满足顾客便利性需求为主要的目的的零售业态。求为主要的目的的零售业态。5、专业店、专业店指经营某一大类商品为主的，并且指经营某一大类商品为主的，并且具备有丰富专业知识的销售人员和适当的售具备有丰富专业知识的销售人员和适当的售后服务，满足消费者对某大类商品的选择需后服务，满足消费者对某大类商品的选择需求的零售业态。求的零售业态。2024/7/29第4章商业和服务业区位理论373、大型综合超市是指采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主6、专卖店、专卖店指专门经营或授权经营制造商品牌，指专门经营或授权经营制造商品牌，适应消费者对品牌选择需求和中间商品牌的适应消费者对品牌选择需求和中间商品牌的零售业态。零售业态。7、购物中心、购物中心指企业有计划地开发、拥有、指企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。体。8、仓储式商场、仓储式商场指以经营生活资料为主的，储指以经营生活资料为主的，储销一体、低价销售、提供有限服务的零售业销一体、低价销售、提供有限服务的零售业态（其中有的采取会员制形式，只为会员服态（其中有的采取会员制形式，只为会员服务）。务）。2024/7/29第4章商业和服务业区位理论386、专卖店指专门经营或授权经营制造商品牌，适应消费者对品牌选一、影响零售业区位决策的基本因素一、影响零售业区位决策的基本因素 （一）消费市场状况（一）消费市场状况 市场区域的大小、贫富和构成等对市场区域的大小、贫富和构成等对零售业态选择和规模具有重要的影响作零售业态选择和规模具有重要的影响作用。用。1 1、人口的分布密度、人口的分布密度数量、规模数量、规模 2 2、消费者收入（总购买力、收入等、消费者收入（总购买力、收入等级）级）类型、数量和规模类型、数量和规模 2024/7/29第4章商业和服务业区位理论39一、影响零售业区位决策的基本因素（一）消费市场状况2023(二二)空间距离和交通条件空间距离和交通条件1、空空间间距距离离交交通通费费购购买买价价格格需求量需求量家庭购买量家庭购买量规模、区位规模、区位需求空间曲线需求空间曲线其空间变化在一定程度上可反其空间变化在一定程度上可反映城市内部零售业区位空间结构：变化平缓，距映城市内部零售业区位空间结构：变化平缓，距离影响小，零售区位具有极强的空间集聚性；变离影响小，零售区位具有极强的空间集聚性；变化陡然，则市场区域被若干个零售商业中心分割，化陡然，则市场区域被若干个零售商业中心分割，零售区位区域分散。零售区位区域分散。2024/7/29第4章商业和服务业区位理论40(二)空间距离和交通条件1、空间距离交通费2、交通条件交通条件交通费交通费区位区位一般交通设施条件好的市场区域，消费一般交通设施条件好的市场区域，消费者购物所需要的时间会缩短，空间费用会者购物所需要的时间会缩短，空间费用会降低；对于零售区位而言，其商品的销售降低；对于零售区位而言，其商品的销售范围会扩大，商业规模等级也有可能扩大。范围会扩大，商业规模等级也有可能扩大。所以，在重要的交通枢纽中心常常能形所以，在重要的交通枢纽中心常常能形成大型的商业中心。成大型的商业中心。2024/7/29第4章商业和服务业区位理论412、交通条件交通费区位2023/8/17第4章商业（三）零售业间的竞争（三）零售业间的竞争1、同同一一区区域域经经营营同同种种类类型型的的零零售售企企业业数数量量和和竞竞争争力力影响着零售企业的区位选择。影响着零售企业的区位选择。2、企企业业的的经经营营种种类类和和市市场场特特性性等等影影响响着着竞竞争争者者之之间是集中还是分散。间是集中还是分散。3、同同业业竞竞争争相相互互排排斥斥趋趋于于分分散散或或竞竞争争中中联联合合而而趋于集中趋于集中非同业竞争非同业竞争因为互补而趋于集中。因为互补而趋于集中。2024/7/29第4章商业和服务业区位理论42（三）零售业间的竞争1、同一区域经营同种类型的零售企业数量(四四)地价的作用地价的作用地地价价：是是土土地地价价值值的的经经济济反反映映，是是指指用用来来购购买买土土地地的的效效用用或或为为预预期期经经济济收收益益所所付付出出的的代代价价。其其高高低低与与土土地地的的区区位位条条件件（交交通通便便捷捷性性、空空间间关关联联性及周边环境）有关。性及周边环境）有关。高高地地价价意意味味着着土土地地的的高高预预期期经经济济收收益益，所所以以对对于于追追求求收收入入最最大大化化的的零零售售企企业业，最最高高地地价价区区位位是是最佳选择。最佳选择。但但是是，不不同同类类型型的的零零售售业业所所能能支支付付的的地地价价能能力力不不同同导导致致区区位位趋趋向向有有差差异异：高高支支付付地地价价能能力力的的企企业业趋趋于于条条件件好好的的区区位位；低低支支付付能能力力的的企企业业趋趋于于地地价便宜的区位。价便宜的区位。地价倾斜线地价倾斜线（诺斯（诺斯Nourse）2024/7/29第4章商业和服务业区位理论43(四)地价的作用地价：是土地价值的经济反映，是指用来购2024/7/29第4章商业和服务业区位理论442023/8/17第4章商业和服务业区位理论44不同零售业态的区位选择百货店百货店商品结构以经营男装、女装、儿商品结构以经营男装、女装、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主，种童服装、服饰、衣料、家庭用品为主，种类齐全、少批量、高毛利。类齐全、少批量、高毛利。选址在选址在城市繁华区、交通要道。城市繁华区、交通要道。超级市场超级市场商品构成以购买频率高的商品商品构成以购买频率高的商品为主，以居民为主要销售对象，为主，以居民为主要销售对象，10分钟左分钟左右可到达。右可到达。选址在选址在居民区、交通要道、商业区居民区、交通要道、商业区。2024/7/29第4章商业和服务业区位理论45不同零售业态的区位选择百货店商品结构以经营男装、大型综合超市大型综合超市商品构成为衣、食、用品齐商品构成为衣、食、用品齐全，重视本企业的品牌开发。全，重视本企业的品牌开发。选址在选址在城乡结合部、住宅区、交通要道城乡结合部、住宅区、交通要道。便利店（方便店）便利店（方便店）商品结构以速成食品、饮商品结构以速成食品、饮料、小百货为主，有即时消费性、小容量、料、小百货为主，有即时消费性、小容量、应急性等特点。居民徒步购物应急性等特点。居民徒步购物5-7分钟可到达，分钟可到达，80%的顾客为有目的的购买。的顾客为有目的的购买。选址在选址在居民住宅区、主干线公路边，以及居民住宅区、主干线公路边，以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企业车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企业事业所在地事业所在地。2024/7/29第4章商业和服务业区位理论46大型综合超市商品构成为衣、食、用品齐全，重视本企业的品专业店专业店商品结构体现专业性、深度性、品商品结构体现专业性、深度性、品种丰富，选择余地大，主营商品占经营商品种丰富，选择余地大，主营商品占经营商品的的90%。经营的商品、品牌具有自己的特色。经营的商品、品牌具有自己的特色。选址多样化，多数店设在选址多样化，多数店设在繁华商业区、商繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内店街或百货店、购物中心内。专卖店专卖店商品结构以著名品牌、大众品牌为商品结构以著名品牌、大众品牌为主。销售体现量小、质优、高毛利。主。销售体现量小、质优、高毛利。选址在选址在繁华商业区、商店街或百货店、购繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内物中心内。2024/7/29第4章商业和服务业区位理论47专业店商品结构体现专业性、深度性、品种丰富，选择余地大购物中心购物中心内部结构由百货店或超级市场作内部结构由百货店或超级市场作为核心店，与各类专业店、专卖店、快餐店为核心店，与各类专业店、专卖店、快餐店等组合构成。等组合构成。选址为选址为中心商业区或城乡结合部的交通要中心商业区或城乡结合部的交通要道道。仓储式商场仓储式商场商品结构主要以食品（有一部商品结构主要以食品（有一部分生鲜商品）、家庭用品、体育用品、服装分生鲜商品）、家庭用品、体育用品、服装衣料、文具、家用电器、汽车用品、室内用衣料、文具、家用电器、汽车用品、室内用品等为主。品等为主。选址在选址在城乡结合部、交通要道城乡结合部、交通要道。2024/7/29第4章商业和服务业区位理论48购物中心内部结构由百货店或超级市场作为核心店，与各类案例：沃尔玛北京市石景山点选址分析2003年年7月月11日，世界第一大零售连锁集团日，世界第一大零售连锁集团沃尔玛连锁公司旗下的山姆会员商店在北京沃尔玛连锁公司旗下的山姆会员商店在北京正式开业，即沃尔玛石景山山姆店。它是沃尔玛正式开业，即沃尔玛石景山山姆店。它是沃尔玛在北京的第一家店，位于石景山在北京的第一家店，位于石景山八角社区八角社区。对于。对于沃尔玛来说，进入北京这个全国潜力最大、竞争沃尔玛来说，进入北京这个全国潜力最大、竞争也最激烈的市场标志着其在中国北方扩张的加速。也最激烈的市场标志着其在中国北方扩张的加速。然而，经过两年的经营发现石景山店并没有取得然而，经过两年的经营发现石景山店并没有取得预期的效果，一时也成为业界讨论的焦点。从选预期的效果，一时也成为业界讨论的焦点。从选址角度分析其决策的成功与失败：址角度分析其决策的成功与失败：2024/7/29第4章商业和服务业区位理论49案例：沃尔玛北京市石景山点选址分析2003年72024/7/29第4章商业和服务业区位理论502023/8/17第4章商业和服务业区位理论50（一）石景山点区位条件分析（一）石景山点区位条件分析1、有利条件、有利条件1）自然条件）自然条件拥有优越的购物休闲环境拥有优越的购物休闲环境2）交通条件）交通条件位于最宽阔的两条干道中间，位于最宽阔的两条干道中间，接近五环路，在交通上能辐射海淀区，利接近五环路，在交通上能辐射海淀区，利于吸引客源于吸引客源2024/7/29第4章商业和服务业区位理论51（一）石景山点区位条件分析1、有利条件2023/8/17第43）客源分析（市场需求）客源分析（市场需求）小区住户小区住户中档收入人群中档收入人群众多机关和企事业众多机关和企事业单位单位4）集聚因素分析）集聚因素分析商业气氛良好商业气氛良好人气较旺人气较旺能带来商业集聚效能带来商业集聚效应应5）投资成本分析）投资成本分析远离城市中心区，地价水平相应较低，有远离城市中心区，地价水平相应较低，有利于长期建设成本的投入，同时符合沃尔玛利于长期建设成本的投入，同时符合沃尔玛的一贯选址原则。的一贯选址原则。2024/7/29第4章商业和服务业区位理论523）客源分析（市场需求）2023/8/17第4章商业和服务业2、不利因素、不利因素1）人口密度）人口密度是北京市人口密度较低的地区，是北京市人口密度较低的地区，就近期发展来看，五环路以外的人口密度很就近期发展来看，五环路以外的人口密度很难达到大型超市的需求。难达到大型超市的需求。2）主力商圈消费不足。石景山区是有效商圈，）主力商圈消费不足。石景山区是有效商圈，是消费能力比较低的区域。距其他有效商圈是消费能力比较低的区域。距其他有效商圈较远。较远。3）同类商业店铺的竞争压力。其外围有大量的）同类商业店铺的竞争压力。其外围有大量的商业竞争者。商业竞争者。2024/7/29第4章商业和服务业区位理论532、不利因素1）人口密度是北京市人口密度较低的地区，就二、零售业空间模型二、零售业空间模型（从空间角度研究（从空间角度研究零售业的集聚形态和职能）零售业的集聚形态和职能）（一）（一）零售业空间类型划分零售业空间类型划分（二）（二）中心商业区的内部结构中心商业区的内部结构 2024/7/29第4章商业和服务业区位理论54二、零售业空间模型（从空间角度研究零售业的集聚形态和职能（一）（一）零售业空间类型划分零售业空间类型划分普劳德福特（美）侧重零售业活动的位置条普劳德福特（美）侧重零售业活动的位置条件和特征，把件和特征，把零售业空间划分零售业空间划分为：为：1、中心商业区、中心商业区2、外围商业区、外围商业区3、主要商业区、主要商业区4、近邻商业街、近邻商业街5、孤立商店群等。、孤立商店群等。2024/7/29第4章商业和服务业区位理论55（一）零售业空间类型划分普劳德福特（美）侧重零售业活动的位置贝利贝利（美）把零售业空间划分为三类：（美）把零售业空间划分为三类：1、在中心部核心的商业设施、在中心部核心的商业设施同心圆分布同心圆分布的空的空间，集聚规模不同分为：间，集聚规模不同分为：中心商业区（中心商业区（CBD）、区域中心地、社区）、区域中心地、社区中心地和近邻中心地中心地和近邻中心地2、沿道路和街道呈、沿道路和街道呈带状分布带状分布的零售业空间的零售业空间由于位置和规模的差异，分为：由于位置和规模的差异，分为：传统的购物街、沿主要干线分布的零售业传统的购物街、沿主要干线分布的零售业空间、在郊区形成的带状零售业空间和高速空间、在郊区形成的带状零售业空间和高速公路指向的零售业空间公路指向的零售业空间2024/7/29第4章商业和服务业区位理论56贝利（美）把零售业空间划分为三类：2023/8/17第4章商3、专业化空间专业化空间零售业和服务业的种类可分为：零售业和服务业的种类可分为：汽车区、印刷区、娱乐区、输入商品区、家汽车区、印刷区、娱乐区、输入商品区、家具区、医疗中心等。具区、医疗中心等。2024/7/29第4章商业和服务业区位理论573、专业化空间零售业和服务业的种类可分为：2023/8（二）（二）中心商业区的内部结构中心商业区的内部结构中心中心-边缘模型边缘模型（霍伍德和博伊斯）（霍伍德和博伊斯）1、核心部、核心部特征特征：高度的土地利用、空间垂直发展、白天：高度的土地利用、空间垂直发展、白天人口集中和特殊职能布局。人口集中和特殊职能布局。职能职能：商业；办公、金融、行政机关集聚地等：商业；办公、金融、行政机关集聚地等2、边缘部边缘部特征特征：土地面积相对广，土地利用密度也不高：土地面积相对广，土地利用密度也不高职能职能：空间分化：空间分化（轻工业、交通站点、具备仓（轻工业、交通站点、具备仓库的批发业、汽车销售和修理业、特殊服务业及住库的批发业、汽车销售和修理业、特殊服务业及住宅区。）宅区。）2024/7/29第4章商业和服务业区位理论58（二）中心商业区的内部结构中心-边缘模型（霍伍德和博伊斯中心商业区的核心中心商业区的核心-边缘模式边缘模式2024/7/29第4章商业和服务业区位理论59中心商业区的核心-边缘模式2023/8/17第4章商业和服务中心商业区空间融合模型（戴维斯）中心商业区空间融合模型（戴维斯）在中心商业区的核心部，首先以核心部为中在中心商业区的核心部，首先以核心部为中心各职能呈心各职能呈同心圆布局同心圆布局，在此基础上重叠着沿交，在此基础上重叠着沿交通线呈通线呈带状分布带状分布的零售业区，但这些零售区是按的零售业区，但这些零售区是按照等级职能的高低由内侧依次布局。在同心圆和照等级职能的高低由内侧依次布局。在同心圆和带状相互重叠的模型上，再叠加上特殊带状相互重叠的模型上，再叠加上特殊专业职能专业职能空间空间，就形成一个空间融合模型。，就形成一个空间融合模型。2024/7/29第4章商业和服务业区位理论60中心商业区空间融合模型（戴维斯）2023/8/17第4章商业零售业区位的空间融合模式零售业区位的空间融合模式店铺类型店铺类型店铺类型店铺类型店铺类型店铺类型2024/7/29第4章商业和服务业区位理论61零售业区位的空间融合模式店铺类型店铺类型店铺类型2023/8三、零售引力模型三、零售引力模型关于城市间零售市场分界点的划分关于城市间零售市场分界点的划分 1 1、赖利赖利的零售引力法则的零售引力法则 当当在在A A和和B B两两城城市市间间存存在在一一个个等等级级相相对对低低的的C C城城市市，两两城城市市对对C C城城市市吸吸引引的的零零售售额额的的比比率率与与两两城城市市的的人人口口成成正正比比，与与到到C C城城市市的的距距离离比比的的平平方方成成反反比比。（可求（可求市场分界点市场分界点）如如果果两两个个城城市市的的规规模模差差距距太太大大时时，对对某某地地的的零零售引力与其离两城市的距离比的售引力与其离两城市的距离比的3 3次方成反比。次方成反比。2、贝利贝利用城市的用城市的中心职能数中心职能数代替人口数。代替人口数。2024/7/29第4章商业和服务业区位理论62三、零售引力模型关于城市间零售市场分界点的划分2023/8关于大城市内几个购物中心的引力关于大城市内几个购物中心的引力赫夫赫夫的概率引力模型的概率引力模型商店规模商店规模距离距离中心数量中心数量选择概率选择概率对于一个购物中心来讲，对于一个购物中心来讲，零售额零售额不仅受到消费者不仅受到消费者人数的影响，还要考虑人数的影响，还要考虑消费额消费额的影响。的影响。2024/7/29第4章商业和服务业区位理论63关于大城市内几个购物中心的引力2023/8/17第4章商业第三节服务业区位论第三节服务业区位论 一、服务业的类型与区位特征一、服务业的类型与区位特征 二、服务业区位选择的因素分析二、服务业区位选择的因素分析 三、服务业区位选择的理论三、服务业区位选择的理论2024/7/29第4章商业和服务业区位理论64第三节服务业区位论一、服务业的类型与区位特征202一、一、服务业的类型与区位特征服务业的类型与区位特征服服务务业业是是指指不不从从事事物物质质生生产产，主主要要从从事事信信息息和和管管理理或或服服务务的的经经济济活活动动（活活劳劳动动）。包包括括营营利利性性服服务务业业和社会公共性服务型。营利性服务业分为和社会公共性服务型。营利性服务业分为三种三种类型：类型：（一）（一）以个人和家庭以个人和家庭为对象为对象 指指各各种种店店铺铺，如如理理发发店店、美美容容店店、洗洗衣衣店店、照照 相馆、修理点等相馆、修理点等 区位特征区位特征：类似于零售业，尽量接近消费者。：类似于零售业，尽量接近消费者。2024/7/29第4章商业和服务业区位理论65一、服务业的类型与区位特征服务业是指不(二二)以企业或行政机关等办公机构为对象以企业或行政机关等办公机构为对象 指提供运营活动产生的服务型需求的指提供运营活动产生的服务型需求的经济活动。如：广告业、设计业、信息服务经济活动。如：广告业、设计业、信息服务业、复印和复印机的维修业、计算机软件开业、复印和复印机的维修业、计算机软件开发和销售业等发和销售业等 区位特征区位特征：各种办公机构集中的城市中：各种办公机构集中的城市中心区。但是与制造业部门关系密切的服务业心区。但是与制造业部门关系密切的服务业往往与制造业布局相一致。往往与制造业布局相一致。2024/7/29第4章商业和服务业区位理论66(二)以企业或行政机关等办公机构为对象指提供运营活(三三)具有办公机构性质职能的服务业具有办公机构性质职能的服务业 指行使各种管理职能的服务业，包括指行使各种管理职能的服务业，包括发挥管理职能的业务中心和办公机构，如各发挥管理职能的业务中心和办公机构，如各企业管理总部；企业的子公司和部门中心；企业管理总部；企业的子公司和部门中心；外部支援企业活动的服务业，如金融、保险、外部支援企业活动的服务业，如金融、保险、房地产行业等。房地产行业等。区位特征区位特征：类似于第二类，在城市中心：类似于第二类，在城市中心区或次中心。区或次中心。2024/7/29第4章商业和服务业区位理论67(三)具有办公机构性质职能的服务业指行使各种管理职二、服务业区位选择的因素分析二、服务业区位选择的因素分析区位选择的三个层次：区位选择的三个层次：城市选择城市选择城市内特定区域的选择城市内特定区域的选择具体地点的确定具体地点的确定2024/7/29第4章商业和服务业区位理论68二、服务业区位选择的因素分析区位选择的三个层次：2023(一一)城市选择的影响因素城市选择的影响因素 1 1、能够接受企业服务的规模和范围、能够接受企业服务的规模和范围 2 2、服务区的人口数量、服务区的人口数量 3 3、总体消费能力和消费量的分配状况、总体消费能力和消费量的分配状况 4 4、不同服务行业的总体消费潜力、不同服务行业的总体消费潜力 5 5、其它竞争者的数量、规模和质量、其它竞争者的数量、规模和质量 6 6、竞争程度等、竞争程度等2024/7/29第4章商业和服务业区位理论69(一)城市选择的影响因素1、能够接受企业服务的规模和(二二)城市内部特定区域的选择城市内部特定区域的选择1 1、服务区和具体服务设施对顾客的吸引力、服务区和具体服务设施对顾客的吸引力 2 2、竞争企业的量与质、竞争企业的量与质 3 3、交通通达性、交通通达性 4 4、居民特性和风俗习惯、居民特性和风俗习惯 5 5、空间扩展方向、空间扩展方向 6 6、区域的基本情况等、区域的基本情况等2024/7/29第4章商业和服务业区位理论70(二)城市内部特定区域的选择1、服务区和具体服务设施对(三三)具体地点的选择具体地点的选择 1 1、交通状况和交通发展潜力、交通状况和交通发展潜力 2 2、相邻企业的基本情况、相邻企业的基本情况 3 3、停车场的充足性、停车场的充足性 4 4、地点布局的综合费用、地点布局的综合费用 2024/7/29第4章商业和服务业区位理论71(三)具体地点的选择1、交通状况和交通发展潜三、服务业区位选择的理论三、服务业区位选择的理论1、中心地理论、中心地理论2、集聚理论、集聚理论2024/7/29第4章商业和服务业区位理论72三、服务业区位选择的理论1、中心地理论2023/案例：欧洲迪斯尼乐园的选址决策案例：欧洲迪斯尼乐园的选址决策迪迪斯斯尼尼公公司司与与欧欧洲洲的的情情节节渊渊源源已已久久，迪迪斯斯尼尼的的早早期期故故事事大大多多来来源源于于欧欧洲洲的的民民间间传传说说。公公司司曾曾在在欧欧洲洲考考虑虑了了200200个个选选址址方方案案，很很快快缩缩小小到到西西班班牙牙和和法法国国。法法国国由由于于地地处处欧欧洲洲中中心心，与与其其它它大大多多数数欧欧洲洲国国家家都都有有四四通通八八达达的的交交通通体体系系。另另外外，法法国国还还提提供供了了极极其其优优厚厚的的投投资资条条件件。他他们们认认为为这这些些积积极极因因素素足足以以抵抵消消法法国国恶恶劣劣的的气气候候和和刁刁钻钻的的民民族族个个性性所所带带来来的的负负面面影影响响。在在法法国国建建造造主主题题乐乐园园的的想想法法最最早早开开始始于于19761976年年，但但直直到到19821982年年法法国国政政府府高高层层官官员员陪陪同同迪迪斯斯尼尼公公司司的的要要员员去去法法国国北北部部和和东东部部进进行行选选址址考考察察后后，才才为为人人所所知。最终把公园修建在巴黎附近。知。最终把公园修建在巴黎附近。2024/7/29第4章商业和服务业区位理论73案例：欧洲迪斯尼乐园的选址决策迪斯尼公司与欧洲的情节渊源后果后果：在修建公园并把公园修建在巴黎附：在修建公园并把公园修建在巴黎附近这一决策上，迪斯尼对产生后果估计不近这一决策上，迪斯尼对产生后果估计不足。在欧洲迪斯尼乐园的利润远远低于预足。在欧洲迪斯尼乐园的利润远远低于预期水平。游客数量没有实现预计的期水平。游客数量没有实现预计的1100万万人次，只是在大幅度降低门票价格之后才人次，只是在大幅度降低门票价格之后才勉强达到这个数字。饭店入住率只有勉强达到这个数字。饭店入住率只有37%，与预期的，与预期的76%相去甚远。到相去甚远。到1994年，乐年，乐园营业园营业6年的亏损额已高达年的亏损额已高达4亿美元。亿美元。2024/7/29第4章商业和服务业区位理论74后果：在修建公园并把公园修建在巴黎附近这一决策上，迪斯尼对产选址失误分析乐园距离巴黎不足乐园距离巴黎不足70英里，而巴黎是世界上最著英里，而巴黎是世界上最著名的旅游胜地之一，这样就使乐园成为人们巴黎名的旅游胜地之一，这样就使乐园成为人们巴黎游的其中一站。只有很少游客需要或愿意在乐园游的其中一站。只有很少游客需要或愿意在乐园停留过夜。停留过夜。与美国相比，法国的公共交通更为便利，因此游与美国相比，法国的公共交通更为便利，因此游客很自然的选择在乐园进行一日游以节省昂贵的客很自然的选择在乐园进行一日游以节省昂贵的酒店在住宿费。酒店在住宿费。此乐园也没有给欧洲游客带来全新的体验，而是此乐园也没有给欧洲游客带来全新的体验，而是重复以往的一贯风格，其中很多文化理念已经广重复以往的一贯风格，其中很多文化理念已经广受质疑。受质疑。2024/7/29第4章商业和服务业区位理论75选址失误分析乐园距离巴黎不足70英里，而巴黎是世界上最著名的肯德基在中国案例分析肯德基在中国案例分析（一）肯德基发展历史（一）肯德基发展历史(1)哈兰德哈兰德*桑德斯于桑德斯于20世纪世纪30年代创建肯德基品牌，通过特年代创建肯德基品牌，通过特许他的新奇秘方来赢利。到许他的新奇秘方来赢利。到1964年为止，已经售出了年为止，已经售出了700个个特许权特许权(2)1964年出售给约翰年出售给约翰*布朗，肯德鸡炸鸡以惊人的速度发布朗，肯德鸡炸鸡以惊人的速度发展起来展起来(3)在在1971年，布朗和马歇尔以年，布朗和马歇尔以2.75亿美元的价格把肯德基亿美元的价格把肯德基公司转售给给了休伯莱恩公司转售给给了休伯莱恩(Heublein)公司，开始其国际化发公司，开始其国际化发展道路。但由于特许经营带来的混乱，到展道路。但由于特许经营带来的混乱，到1976年，销售额每年，销售额每年减少年减少8%，利润每年减少，利润每年减少26%。(4)休伯莱恩公司于休伯莱恩公司于1975年秋天任命迈克尔年秋天任命迈克尔*麦尔斯来实施转麦尔斯来实施转轨战略，让肯德基又重新回到美好声誉上来。轨战略，让肯德基又重新回到美好声誉上来。(5)在在1982年夏末，温斯顿年夏末，温斯顿*斯尔姆公司的斯尔姆公司的R.J.雷罗斯公司以雷罗斯公司以14亿美元收购了休伯莱恩公司，并开始其国际扩展战略亿美元收购了休伯莱恩公司，并开始其国际扩展战略(6)到到1983年为止，肯德基公司在东南亚已经建立了年为止，肯德基公司在东南亚已经建立了85个特个特许分店，其中有许分店，其中有20个在印度尼西亚，个在印度尼西亚，27个在马来西亚，个在马来西亚，23个在新加坡个在新加坡.2024/7/29第4章商业和服务业区位理论76肯德基在中国案例分析（一）肯德基发展历史(1)哈（二）（二）当时面临问题当时面临问题肯德基意欲进一步开拓东南亚市场，在肯德基意欲进一步开拓东南亚市场，在1986年任命王为年任命王为总部设在新加坡的肯德基东南亚地区的副总裁，负责重建东总部设在新加坡的肯德基东南亚地区的副总裁，负责重建东南亚经营机构。考虑到领导肯德基在东南亚市场经营所应付南亚经营机构。考虑到领导肯德基在东南亚市场经营所应付的责任，王开始从不同角度观察对中国投资的决策，在最终的责任，王开始从不同角度观察对中国投资的决策，在最终决策之前，王需要重点考虑以下几个投资问题决策之前，王需要重点考虑以下几个投资问题（1）1986年肯德基是否适宜进入中国市场？年肯德基是否适宜进入中国市场？（2）进入中国市场需要考虑好首选地点，在广州，上海，）进入中国市场需要考虑好首选地点，在广州，上海，北京这几个城市中，哪个城市地点将是肯德基进入中国市场北京这几个城市中，哪个城市地点将是肯德基进入中国市场的首选地点？的首选地点？（3）肯德基如何解决好在中国需要大量稀缺的经营管理资）肯德基如何解决好在中国需要大量稀缺的经营管理资源的问题源的问题?(首要的限制是肯德基会说汉语的经理数量很少，首要的限制是肯德基会说汉语的经理数量很少，而且他们中的许多人已被派往香港和新加坡而且他们中的许多人已被派往香港和新加坡)2024/7/29第4章商业和服务业区位理论77（二）当时面临问题肯德基意欲进一步开拓东南亚市场，（A）1986年的中国年的中国（1）政治经济体系：处在改革开放的初期阶段，市场经济）政治经济体系：处在改革开放的初期阶段，市场经济为计划经济初步向市场调节转移，政府也正积极引进外商投为计划经济初步向市场调节转移，政府也正积极引进外商投资内地的发展资内地的发展（2）居民收入：居民的经济收入不高，人均国民生产值为）居民收入：居民的经济收入不高，人均国民生产值为300美元。但由于中国坚持对外开放的政策，居民收入正面美元。但由于中国坚持对外开放的政策，居民收入正面临着快速提高的良好机遇，尤其是在以上海，北京等城市其临着快速提高的良好机遇，尤其是在以上海，北京等城市其趋势表现非常明显趋势表现非常明显（3）贸易：国民生产总值的年增长率为）贸易：国民生产总值的年增长率为7.9%，人口为，人口为10亿，亿，市场潜力巨大；市场潜力巨大；（4）与肯德基同类企业的竞争情况：当时的中国与肯德基）与肯德基同类企业的竞争情况：当时的中国与肯德基品牌类似的西餐厅只在一些沿海大城市以及北京等重要城市品牌类似的西餐厅