房地产估价的过程及操作课件

第三章 房地产估价的过程及操作要领第一节 房地产估价程序房地产估价程序是房地产估价程序是指房地产估价全过程中的各项具体工作，按照其内在联系性所排列出的先后进行次序。房地产估价的过程和步骤：获取估价业务受理估价委托及明确估价基本事项拟定估价作业方案搜集估价所需的资料实地勘察估价对象选定估价方法计算确定估价结果撰写估价报告交付估价报告估价资料归档1可编辑ppt第三章房地产估价的过程及操作要领1可编辑ppt一、估价业务受理及基本事项的确定1、估价业务的来源、估价业务的来源房地产估价估价业务来源有以下三类：第一类：被动接受。即坐等估价需求者找上门来 征求估价服务。例如：政府企业、个人该房地产的所有者或使用者其他第二类：主动争取，即估价人员走出门去努力争取为他人提供估价服务。注意：估价人员和估价机构不得采用不正当竞争手段来争取估价业务，如垄断、低收费、回扣、诋毁竞争对手，迎合委托人对估价结果的不合理要求，如答应委托认可评估出其期望的价值等第三类：自有自估，即对自己拥有或拟取得的房地产，自己提出估价要求，并自己进行估价。2可编辑ppt一、估价业务受理及基本事项的确定1、估价业务的来源2可编辑p2、确定估价的基本事项、确定估价的基本事项（1 1）明确估价对象明确估价对象的实物、权益、和区位状况。弄清楚委托人要求估价的房地产具体是什么，范围多大估价人员应明白在明确估价目的中所讲的，依据有关法律、行政法规，有些房地产不能用于某些估价目的，或有些估价目的限制了可以作为估价对象的范围和内容。（2 2）确定估价目的和价格种类）确定估价目的和价格种类在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的，其中估价目的是龙头。估价目的是有委托人提出的，但在实际中委托人往往并不懂得要提出估价目的，也可能不懂得如何表达其估价目的，这就需要估价人员提出问题，让委托人回答认可。（3 3）确定估价时点和估价的作业日期）确定估价时点和估价的作业日期估价时点是要明确所评估的价值是指哪个具体时间上的价值。估价作业日期：以何时开始估价作业至何时完成估价作业。估价作业日期：以何时开始估价作业至何时完成估价作业。3可编辑ppt2、确定估价的基本事项（1）明确估价对象3可编辑ppt3、受理估价委托：鉴定估价合同并进行公证、受理估价委托：鉴定估价合同并进行公证作用：成立受法律保护的委托与受委托关系明确合同双方的权利与义务载明估价的基本事项4可编辑ppt3、受理估价委托：鉴定估价合同并进行公证作用：4可编辑ppt二、制定估价作业计划主要包括下列内容：拟采用的估价技术路线和估价方法拟调查搜集的资料及其来源渠道预计所需的时间、人力、经费估价作业步骤和时间进度安排5可编辑ppt二、制定估价作业计划主要包括下列内容：5可编辑ppt三、估价资料的收集与整理估价所需的资料包括估价所需的资料包括4 4个方面：个方面：对房地产价格有普遍影响的资料对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料类似房地产的交易、成本、收益实例资料反映估价对象状况的资料搜集资料的渠道有：搜集资料的渠道有：委托人提供实地查勘获得到政府有关部门查阅询问有关当事人、咨询公司等。6可编辑ppt三、估价资料的收集与整理估价所需的资料包括4个方面：6可编四、现场查勘实地查勘是就委托人介绍或提供的估价对象的有关情况，对事先收集的有关估价对象的坐落、四至、面积、用途、产权等资料到实地进行核实，同时亲临现场感受估价对象的位置、周围环境、景观的优劣，查看估价对象的外观、建筑结构、装修、设备等状况，并搜集补充估价所需的其他资料，了解当地房地产市场行情和市场特性，以及对估价对象及其周围环境、景观或临路状况进行拍照等。7可编辑ppt四、现场查勘实地查勘是就委托人介绍或提供的估价对象的有关情况五、综合分析和估算1、收集整理资料（1）针对初选的估价方法所赖以计算的资料数据进）针对初选的估价方法所赖以计算的资料数据进行收集行收集（2）对所有直接和间接影响房地产价格因素资料的）对所有直接和间接影响房地产价格因素资料的收集收集资料综合分析的重点是：资料综合分析的重点是：（1）检查资料是否为估价所必需的资料，即注意该资料）检查资料是否为估价所必需的资料，即注意该资料是否与委估房地产的种类、委托估价的目的与条件相符；是否与委估房地产的种类、委托估价的目的与条件相符；（2）房屋产权的归属是决定评估房屋的价格的重要因素，）房屋产权的归属是决定评估房屋的价格的重要因素，一定要准确。一定要准确。8可编辑ppt五、综合分析和估算1、收集整理资料8可编辑ppt2、价格形成分析房房地地产产价价格格的的形形成成，一一方方面面是是基基于于它它的的实实体体因因素素，另另一一方方面面是是基基于于它它的的影影响响因因素素。房房地地产产价价格格的的实实体体因因素素可可以以通通过过确确认认来来把把握握，而而影影响响因因素素则则要要通通过过有有经经验验的的评评估估人人员员加加以以分分析析。房房地地产产价价格格的的诸诸多多影影响因素可以划分为区域因素和个别因素两大方面。响因素可以划分为区域因素和个别因素两大方面。（l）区域分析）区域分析所所谓谓区区域域分分析析，就就是是分分析析待待估估房房地地产产属属于于何何种种地地区区，该该地地区区有有何何种种特特征征，该特征对房地产价格形成有何影响等。该特征对房地产价格形成有何影响等。区区域域分分析析可可分分为为邻邻近近地地区区和和类类似似地地区区两两部部分分。邻邻近近地地区区就就是是同同类类地地区区即即待待估估房房地地产产所所属属的的地地区区类类别别，如如住住宅宅区区、商商业业区区、工工业业区区、文文化化娱娱乐乐区区等等。估估价价时时首首先先要要判判定定类类别别；其其次次，区区域域划划分分的的范范围围不不宜宜过过大大；最最后后，类类别别判判定定要要考考虑虑未未来来发发展展。类类似似地地区区是是指指与与待待估估房房地地产产所所属属地地区区相相类类似似的的其其他他地地区区。类类似似地地区区也也可可以以用用“同同一一供供需需圈圈”的的概概念念解解释释。在在“同同一一供供需需圈圈内内”，同同类房地产可形成替代关系，因面对价格形成有重大影响。类房地产可形成替代关系，因面对价格形成有重大影响。9可编辑ppt2、价格形成分析房地产价格的形成，一方面是基于它的实体因素，（2）个别分析。）个别分析。是是对对待待估估房房地地产产的的个个别别因因素素进进行行的的分分析析，是是判判定定房房地地产产最最有有效效使使用用方方向向的的工工作作过过程程，房房地地产产价价格格就就是是以以该该房房地地产产的的最最有有效效使使用方向为前提而形成的。用方向为前提而形成的。个个别别分分析析应应当当正正确确掌掌握握待待估估房房地地产产的的地地块块条条件件、街街道道条条件件、临临近近条条件件、环环境境条条件件、行行政政条条件件等等方方面面的的因因素素，再再依依据据邻邻近近地地区区的特征，判断出最有效使用方向。的特征，判断出最有效使用方向。10可编辑ppt（2）个别分析。是对待估房地产的个别因素进行的分析，是判定房3、确定待估房地产的最高最佳用途房房地地产产估估价价必必须须以以房房地地产产的的最最高高最最佳佳用用途途作作为为估估价价依依据据。在在房房地地产产估估价价规规范范中中明明确确规规定定房房地地产产评评估估要要以以估估价价对对象象的的最最高高最最佳佳使使用用为为前前提提进进行行估估价价，并并要要求求在估价报告书中予以详细说明。在估价报告书中予以详细说明。要判断待估房地产是否处于最高最佳使用，我们要判断待估房地产是否处于最高最佳使用，我们一般应在两种不同的前提下进行讨论，一种是假设为一般应在两种不同的前提下进行讨论，一种是假设为空置状态。按最佳途径进行开发。另一种是假设为当空置状态。按最佳途径进行开发。另一种是假设为当前使用状态。前使用状态。11可编辑ppt3、确定待估房地产的最高最佳用途房地产估价必须以房地产的最高例：有一个拥有八幢七层楼房，共例：有一个拥有八幢七层楼房，共224套住房的居住套住房的居住小区的房地产。该小区占地小区的房地产。该小区占地12亩；总建筑面积亩；总建筑面积19264平方米，位于某市南部商贸居住开发区，周平方米，位于某市南部商贸居住开发区，周边有多条城市干道通过，交通十分便捷，市政设施边有多条城市干道通过，交通十分便捷，市政设施如供水、排水、通讯等十分完善。商服业、学校、如供水、排水、通讯等十分完善。商服业、学校、菜市、医院等距此不远。现需评估该房地产的公开菜市、医院等距此不远。现需评估该房地产的公开市场价格。下面是待估房地产的最高最佳使用分析市场价格。下面是待估房地产的最高最佳使用分析具体过程：具体过程：12可编辑ppt例：有一个拥有八幢七层楼房，共224套住房的居住小区的房1）假设场地空置）假设场地空置分析最高最佳使用。可以从如下四个方面入手。分析最高最佳使用。可以从如下四个方面入手。(1)开发用途在法律上是否允许或存在合理性开发用途在法律上是否允许或存在合理性?(2)场地自然条件是否可能场地自然条件是否可能?(3)在现有和规定的市场条件下，规划用途是否经济。在现有和规定的市场条件下，规划用途是否经济。资金上是否可行资金上是否可行?(4)在法律允许、自然因素家可能、经济也可行的多个在法律允许、自然因素家可能、经济也可行的多个选择中，规划用途测算是否达到最大利益选择中，规划用途测算是否达到最大利益?13可编辑ppt1）假设场地空置分析最高最佳使用。可以从如下四个方面入手自然因素可能性：自然因素可能性：座落在该市南部的标的地块适合各种土地用途。座落在该市南部的标的地块适合各种土地用途。是紧临是紧临新民街、新民街、606高速公路、高速公路、402省道和省道和150高速公路，地块有高速公路，地块有到邻里周围和商业中心的便捷通道。因此，地块作多层公到邻里周围和商业中心的便捷通道。因此，地块作多层公寓有好的潜力，这种用途为周围的用途所证实。同时地块寓有好的潜力，这种用途为周围的用途所证实。同时地块的自然条件，如面积、形状、进深、地形、进出口和公用的自然条件，如面积、形状、进深、地形、进出口和公用设施，也允许如此用途。但若作商业用途设施，也允许如此用途。但若作商业用途,由于标的地块由于标的地块不靠主次干道，而受到限制。二是地表和地下土地条件也不靠主次干道，而受到限制。二是地表和地下土地条件也表明满足建造多层公寓住宅结构。没有任何负面的通行权表明满足建造多层公寓住宅结构。没有任何负面的通行权和侵占物注明限制该用途或削弱地块的市场可能性。所给和侵占物注明限制该用途或削弱地块的市场可能性。所给地块的自然特征表明，地块的多层公寓住房用途在自然因地块的自然特征表明，地块的多层公寓住房用途在自然因素方面是可行的。素方面是可行的。14可编辑ppt自然因素可能性：座落在该市南部的标的地块适合各种土地用途法律许可性法律许可性现在为多层公寓，住宅规划允许多层公寓住房开发和现在为多层公寓，住宅规划允许多层公寓住房开发和其他用途，如商场、学校、公园和其他公共设施。按其他用途，如商场、学校、公园和其他公共设施。按照不同的高度、密度、后退和地块分割要求的所给条照不同的高度、密度、后退和地块分割要求的所给条件，其他任何途都是法律允许的。件，其他任何途都是法律允许的。15可编辑ppt法律许可性现在为多层公寓，住宅规划允许多层公寓住房开发和其他经济可行性经济可行性地块的靠近主要交通线路、商场和就业中心，如空置并准备开发，地块的靠近主要交通线路、商场和就业中心，如空置并准备开发，在合理短期市场下，用于多层公寓住房的出租或转让。在一定程度在合理短期市场下，用于多层公寓住房的出租或转让。在一定程度或价格方面足够收回土地取得成本和开发土地的成本。空置的多层或价格方面足够收回土地取得成本和开发土地的成本。空置的多层公寓住房士地相对缺少，随地块大小和位置的变化，售价界于公寓住房士地相对缺少，随地块大小和位置的变化，售价界于20203030万万/亩之间，类似质量的公寓一般市场水平的租金界于亩之间，类似质量的公寓一般市场水平的租金界于6868元平元平方米方米月之间。运用收益法我们可看到，假设合理的设计和建筑物月之间。运用收益法我们可看到，假设合理的设计和建筑物装修，这个租金水平将提供必要的净营运收入偿还债务相提供一个装修，这个租金水平将提供必要的净营运收入偿还债务相提供一个合理的股东投资回报。基于空置的调查，此区域的多层公寓住房实合理的股东投资回报。基于空置的调查，此区域的多层公寓住房实际入住率界于际入住率界于9010090100之间。基于在该区域其它公寓楼的成功操作之间。基于在该区域其它公寓楼的成功操作和委估物业区应有便捷的交通到交通干道、就业和商业中心，委估和委估物业区应有便捷的交通到交通干道、就业和商业中心，委估物业将有比本地区其他楼宇更强的市场竞争力。因此，本地块的多物业将有比本地区其他楼宇更强的市场竞争力。因此，本地块的多层公寓住房用途经济上是可行的，所得到的租金和价格能够满足此层公寓住房用途经济上是可行的，所得到的租金和价格能够满足此单元的物业管理和相应建筑费用的需要，项目在经济上是盈利的。单元的物业管理和相应建筑费用的需要，项目在经济上是盈利的。16可编辑ppt经济可行性地块的靠近主要交通线路、商场和就业中心，如空置并准最经济产品最经济产品一般多层公寓规划用途也允许其它不同的用途如学校、药一般多层公寓规划用途也允许其它不同的用途如学校、药店、诊所和旅馆。场地自然条件满足这些用途。低层公寓店、诊所和旅馆。场地自然条件满足这些用途。低层公寓住宅开发的典型结果比多层公寓住宅用途开发土地价值少，住宅开发的典型结果比多层公寓住宅用途开发土地价值少，最高价值的旅馆和写字楼应该比委估地块有明显高的通视最高价值的旅馆和写字楼应该比委估地块有明显高的通视条件和交通流量。基于这些观察，在法律允许、自然因素条件和交通流量。基于这些观察，在法律允许、自然因素可能和经济可行下的用途选定中，多层公寓住房，代表最可能和经济可行下的用途选定中，多层公寓住房，代表最佳效益。佳效益。综上所述综上所述地块如果是空置，且地块座落在这样地区，地块如果是空置，且地块座落在这样地区，具有多层公寓住房开发的自然条件和极为便捷的交通主干具有多层公寓住房开发的自然条件和极为便捷的交通主干道及就业中心，同时，场地有足够的公用设施，适宜的面道及就业中心，同时，场地有足够的公用设施，适宜的面积和形状，开发为多层公寓住房是十分有潜力的可使该积和形状，开发为多层公寓住房是十分有潜力的可使该地块达到最高最佳使用。地块达到最高最佳使用。17可编辑ppt最经济产品一般多层公寓规划用途也允许其它不同的用途如学校2）场地当前使用状态）场地当前使用状态委估地块现建有八幢七层砖混结构公寓楼，共委估地块现建有八幢七层砖混结构公寓楼，共224套住房，总建筑面积为套住房，总建筑面积为19264平方米。所给事实平方米。所给事实说明委估地块现在建设用途基本满足假设空置条件下说明委估地块现在建设用途基本满足假设空置条件下最高最佳使用定义。并且其价值超过空置时价值本身。最高最佳使用定义。并且其价值超过空置时价值本身。在己建的前提下探讨地块最高最佳使用是适宜的。在己建的前提下探讨地块最高最佳使用是适宜的。18可编辑ppt2）场地当前使用状态委估地块现建有八幢七层砖混结构公寓楼首先，地块上现有建筑物的位置布局与被认可首先，地块上现有建筑物的位置布局与被认可的进口与出口，表明了现有建筑物自然因素是可行的。的进口与出口，表明了现有建筑物自然因素是可行的。公用设施的完备和到主要交通道路段的便捷性更进一公用设施的完备和到主要交通道路段的便捷性更进一步证实满足自然因素可行性的要求。同时也没有非常步证实满足自然因素可行性的要求。同时也没有非常规土壤或地下土壤被注明限制类似目前建筑的用途。规土壤或地下土壤被注明限制类似目前建筑的用途。在探讨现有建筑是否满足法律许可条件时核查在探讨现有建筑是否满足法律许可条件时核查了规定的用途、密度和不同的自然条件没有被任何公了规定的用途、密度和不同的自然条件没有被任何公共或私人约束所限制。因没有私人限制存在、仅讨论共或私人约束所限制。因没有私人限制存在、仅讨论公共限制，包括规划要求。公共限制，包括规划要求。19可编辑ppt首先，地块上现有建筑物的位置布局与被认可委估物业占地委估物业占地12亩，法律允许最大建筑面积为亩，法律允许最大建筑面积为20000平方米，并规定每套住房不得少于平方米，并规定每套住房不得少于0.5个仃车泊位，个仃车泊位，委估物业有委估物业有19264平方米建筑和近平方米建筑和近120个泊位，平均个泊位，平均每单元泊位为每单元泊位为0.54个。因此、建筑物满足这些要求。个。因此、建筑物满足这些要求。委估建筑物的布置也显示满足规划要求，如红线后退、委估建筑物的布置也显示满足规划要求，如红线后退、高度等。因此，本委估物业满足法律要求，因而是法高度等。因此，本委估物业满足法律要求，因而是法律许可的用途。律许可的用途。20可编辑ppt委估物业占地12亩，法律允许最大建筑面积为20000平方再次，须探讨委估物业作为多层住房公寓楼继续使用再次，须探讨委估物业作为多层住房公寓楼继续使用的经济可行性。委估物业和竞争性物业均拥有超过的经济可行性。委估物业和竞争性物业均拥有超过90的入住率，现有建筑物能提供足够的净收益偿还债的入住率，现有建筑物能提供足够的净收益偿还债务或提供给股东一个合适回报率。因此，根据营运收务或提供给股东一个合适回报率。因此，根据营运收益的分析能从委估物业营运中推导出现有建筑具有经益的分析能从委估物业营运中推导出现有建筑具有经济可行性的结论。济可行性的结论。21可编辑ppt再次，须探讨委估物业作为多层住房公寓楼继续使用的经济可行最后，引出的另外问题是自然条件可能、法律允许最后，引出的另外问题是自然条件可能、法律允许和经济可行的相关选择中，现有用途每种布置是否和经济可行的相关选择中，现有用途每种布置是否产生最佳效益。如在讨论假设场地空置时的最高最产生最佳效益。如在讨论假设场地空置时的最高最佳使用时，表明物业能产生最大效益的唯一用途是佳使用时，表明物业能产生最大效益的唯一用途是作为多层公寓住宅是合理的。因此，唯一存在问题作为多层公寓住宅是合理的。因此，唯一存在问题是现有建筑扩大和扩建能否增加效益。如在自然条是现有建筑扩大和扩建能否增加效益。如在自然条件可能用途里，基于地形和在委估地块上现有建筑件可能用途里，基于地形和在委估地块上现有建筑的布局，表明物业没有进一步提高的必要。综上所的布局，表明物业没有进一步提高的必要。综上所述，表明地块的现有用途代表所有可行的相关选择述，表明地块的现有用途代表所有可行的相关选择中最高收益的用途。中最高收益的用途。22可编辑ppt最后，引出的另外问题是自然条件可能、法律允许和经济可行的4估价方法的选择和价格估算（1）选择估价方法。）选择估价方法。估价方法的采用，取决于估价对象的房地产类型、估价方法的使用条件及所搜集资料的数量和质量。根据已有资料情况确定正式采用的估价方法，一般同时采用一种以上方法。（2）价格估算。）价格估算。（3）价格调整）价格调整23可编辑ppt4估价方法的选择和价格估算（1）选择估价方法。23可编辑5、综合评定估价额，、综合评定估价额，确定估价结果1）检查评估过程（从低级错误到高级错误）：）检查评估过程（从低级错误到高级错误）：计算过程是否有误基础数据是否准确参数选取是否合理公式选用是否恰当所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的是否符合估价原则2）估价结果确定）估价结果确定（1）简单算术平均）简单算术平均（2）加权算术平均）加权算术平均（3）以一种估价方法结果为主，其他仅供参考）以一种估价方法结果为主，其他仅供参考24可编辑ppt5、综合评定估价额，确定估价结果1）检查评估过程（从低级错误六、撰写估价报告书估价人员在确定了最终的估价结果后，应撰写估价报告（appraisalreport）.估价报告可视为估价人员提供给委托人的“产品”，是在完成估价后给委托人的正式答复，是全面、公正、客观、真确地记述估价过程、反映估价成果的文件，也是关于估价对象的客观合理价格或价值的研究报告。估价报告质量的高低，除了取决与估价结果的准确性、估价方法选用的正确性、参数确定的合理性，还取决与估价报告的格式、文字表达水平及印刷质量。前者可以说是估价报告的内在质量，后者可以说是估价报告的外在质量，两者不可偏废。25可编辑ppt六、撰写估价报告书估价人员在确定了最终的估价结果后，应撰写估1.撰写估价报告的目的估价报告是估价人员基于估价对象的估价目的，将估价过程中采用的数据资料、估价估价报告是估价人员基于估价对象的估价目的，将估价过程中采用的数据资料、估价方法、价格形成要素的判定做翔实而完整的记载，以明确表示估价结果及依据。方法、价格形成要素的判定做翔实而完整的记载，以明确表示估价结果及依据。估价报告是估价机构履行委托估价合同的总结报告，也是估价机构所承担法律责任的估价报告是估价机构履行委托估价合同的总结报告，也是估价机构所承担法律责任的书面文件，又是估价管理组织对估价机构平定估价质量和资质登记的依据。所以，撰书面文件，又是估价管理组织对估价机构平定估价质量和资质登记的依据。所以，撰写好估价报告是十分重要的。写好估价报告是十分重要的。估价机构借助估价报告，介绍他们根据受托估价对象的估价目的的进行估价的原则、估价机构借助估价报告，介绍他们根据受托估价对象的估价目的的进行估价的原则、依据、程序、方法、及估价的结果，向委托方报告履行估价合同的情况。如果委托方依据、程序、方法、及估价的结果，向委托方报告履行估价合同的情况。如果委托方在规定期限内无异议，则估价工作结束。如果委托方对估价的结论有异议，则可要求在规定期限内无异议，则估价工作结束。如果委托方对估价的结论有异议，则可要求对估价报告进行复议，若复议达不成一致意见，委托方和估价机构应按积极、负责、对估价报告进行复议，若复议达不成一致意见，委托方和估价机构应按积极、负责、求实的态度通过正当的途径来解决争端。求实的态度通过正当的途径来解决争端。估价报告是估价机构履行估价合同的成果，也是估价机构为估价项目承担法律责任的估价报告是估价机构履行估价合同的成果，也是估价机构为估价项目承担法律责任的书面文件。估价机构通过估价报告证明其估价的依据是充分的，评估方法是科学的，书面文件。估价机构通过估价报告证明其估价的依据是充分的，评估方法是科学的，估价结果是客观、公正、合理的。报告附录所提供的土地使用权证、所有权证、合同估价结果是客观、公正、合理的。报告附录所提供的土地使用权证、所有权证、合同等法律文件及相关取证资料，进一步证明了估价结论所承担的法律责任。等法律文件及相关取证资料，进一步证明了估价结论所承担的法律责任。估价报告又是反映专业估价人员的专业水准、工作经验和职业道德的书面文件，因而估价报告又是反映专业估价人员的专业水准、工作经验和职业道德的书面文件，因而估价管理机构把估价报告作为鉴定了解估价机构水平的文件依据。通过对估价报告的估价管理机构把估价报告作为鉴定了解估价机构水平的文件依据。通过对估价报告的评估，对估价机构进行日常管理、资质审查和定级，并制定对估价人员进行培训的计评估，对估价机构进行日常管理、资质审查和定级，并制定对估价人员进行培训的计划。划。26可编辑ppt1.撰写估价报告的目的估价报告是估价人员基于估价对象的估价2.估价报告的种类和形式估价报告的种类和形式（1）估价报告的种类估价报告的种类估价报告的形式分为书面报告和口头报告（如专家证词）。书估价报告的形式分为书面报告和口头报告（如专家证词）。书面报告按照其格式又可分为叙述式报告和表达式报告。对于成面报告按照其格式又可分为叙述式报告和表达式报告。对于成片多宗地产的同时估价，且单宗地产的价值较低是，估价报告片多宗地产的同时估价，且单宗地产的价值较低是，估价报告可以采用表格的形式。可以采用表格的形式。叙述式报告能使估价人员有机会充分论证和解释其分析、意见叙述式报告能使估价人员有机会充分论证和解释其分析、意见和结论，使估价结果更具有说服力。叙述式报告是估价人员履和结论，使估价结果更具有说服力。叙述式报告是估价人员履行对委托人责任的最佳方式。所以，叙述式报告是最普遍、最行对委托人责任的最佳方式。所以，叙述式报告是最普遍、最完整的。完整的。无论是书面报告和口头报告，叙述式报告和表格式报告，都只无论是书面报告和口头报告，叙述式报告和表格式报告，都只是表现形式的不同，对它们的基本要求是相同的。是表现形式的不同，对它们的基本要求是相同的。27可编辑ppt2.估价报告的种类和形式（1）估价报告的种类27可编辑p（2）估价报告的形式）估价报告的形式a.定型式，即格式和内容固定，估价热源须按要求填定型式，即格式和内容固定，估价热源须按要求填写，不得随意增减事项。写，不得随意增减事项。b.自由式，即无固定格式和内容，完全由估价人员根自由式，即无固定格式和内容，完全由估价人员根据估价案件需要自由撰写。据估价案件需要自由撰写。c.混合式，即既用固定格式部分写一般事项，又用自混合式，即既用固定格式部分写一般事项，又用自由格式部分深入分析特殊事项。由格式部分深入分析特殊事项。28可编辑ppt（2）估价报告的形式28可编辑ppt3.估价报告的构成要素估价报告的构成要素1)法律依据性要素法律依据性要素（1）委托方。包括委托方的全称、法定代表人、）委托方。包括委托方的全称、法定代表人、办公住址、企业性质、发展状况等。如个人委托办公住址、企业性质、发展状况等。如个人委托包括：姓名、住址、产权人关系等。包括：姓名、住址、产权人关系等。（2）受托方。包括估价机构的名称、法定代表）受托方。包括估价机构的名称、法定代表人、办公住址、法定代表人等。人、办公住址、法定代表人等。（3）估价对象。从存在自然形态上划分，房地）估价对象。从存在自然形态上划分，房地产主要分为土地、再建工程和建成后的物业三类。产主要分为土地、再建工程和建成后的物业三类。（4）估价对象的权属状况。包括所有权、使用）估价对象的权属状况。包括所有权、使用权、以及与估价相关的权益等。权、以及与估价相关的权益等。（5）估价依据。包括委托协议、有关的法律法）估价依据。包括委托协议、有关的法律法规、与估价相关的资料等。规、与估价相关的资料等。（6）估价目的。在记载估价目的时，同时应说）估价目的。在记载估价目的时，同时应说明据此目的在评估过程中考虑了哪些特殊事项。明据此目的在评估过程中考虑了哪些特殊事项。（7）估价时点。如果估价报告书无价格时间的）估价时点。如果估价报告书无价格时间的记载，不仅容易产生纠纷，也会是估价额失去应记载，不仅容易产生纠纷，也会是估价额失去应有的意义，为此，房地产估价报告一定要注名估有的意义，为此，房地产估价报告一定要注名估价基准日和有效期。价基准日和有效期。（8）估价期限。包括估价的作业日期、估价报）估价期限。包括估价的作业日期、估价报告的提交日期等。告的提交日期等。（9）估价人员。包括参与估价的项目负责人、）估价人员。包括参与估价的项目负责人、估价师和估价员等。估价师和估价员等。29可编辑ppt3.估价报告的构成要素1)法律依据性要素29可编辑ppt2）描述性要素）描述性要素（1）估价对象的具体情况。包括估价对象所处的土地级别或城）估价对象的具体情况。包括估价对象所处的土地级别或城市类区、占地面积、土地形状、四至、地势、地质水文状况、周市类区、占地面积、土地形状、四至、地势、地质水文状况、周围环境、基础设施完备程度、规划限制条件、利用现状，以及评围环境、基础设施完备程度、规划限制条件、利用现状，以及评估对象的坐落位置。建筑面积、建筑结构、层数、建成年月、使估对象的坐落位置。建筑面积、建筑结构、层数、建成年月、使用功能、平面布置、装饰装修、配套设施、使用状况、适应性。用功能、平面布置、装饰装修、配套设施、使用状况、适应性。利用情况等。利用情况等。（2）估价对象所处的社会环境。从小的方面而言，包括居住小）估价对象所处的社会环境。从小的方面而言，包括居住小区的环境、服务配套设施、物业管理、交通条件；商业店铺的商区的环境、服务配套设施、物业管理、交通条件；商业店铺的商业氛围、人气状况；办公物业的工作环境、公共设施、配套服务、业氛围、人气状况；办公物业的工作环境、公共设施、配套服务、交通设施等。从大的方面而言，包括城市的自然环境、经济状况、交通设施等。从大的方面而言，包括城市的自然环境、经济状况、城市建设、投资环境和城市发展趋势等。城市建设、投资环境和城市发展趋势等。此外，还包括估价对象的照片、图示等。此外，还包括估价对象的照片、图示等。30可编辑ppt2）描述性要素（1）估价对象的具体情况。包括估价对象所处的土3）分析性要素）分析性要素（1）估价技术路线。包括本次估价的总体思路及具体分析测算过程中的估价技术路线。包括本次估价的总体思路及具体分析测算过程中的技术思路。技术思路。（2）估价原则。除房地产估价的基本原则外，结合特定的估价目的和特估价原则。除房地产估价的基本原则外，结合特定的估价目的和特定的估价对象，还包括具体的工作原则。定的估价对象，还包括具体的工作原则。（3）估价的假设前提及限制条件。估价额是根据估价条件确定的，如不估价的假设前提及限制条件。估价额是根据估价条件确定的，如不将估价的假设和条件记载与报告书中，当事后对估价额发生纠纷，需要对将估价的假设和条件记载与报告书中，当事后对估价额发生纠纷，需要对估价额的妥当性作论证时就会有困难。估价额的妥当性作论证时就会有困难。（4）估价方法。包括本次估价所采用的方法以及采用这种方法（或多种估价方法。包括本次估价所采用的方法以及采用这种方法（或多种方法）的理由，采用估价方法的定义等。方法）的理由，采用估价方法的定义等。（5）测算过程。包括所采用的基本公式及概要的计算过程。测算过程。包括所采用的基本公式及概要的计算过程。（6）相关数据、参数的确定。包括在估价方法中采用的比准价格、资本相关数据、参数的确定。包括在估价方法中采用的比准价格、资本化率、收益年限、建筑物的成新率、耐用年限、残值率等以及其他相关数化率、收益年限、建筑物的成新率、耐用年限、残值率等以及其他相关数据。据。（7）估价结果的确定估价结果的确定.详细说明估价结果及其确定理由。详细说明估价结果及其确定理由。31可编辑ppt3）分析性要素31可编辑ppt4）估价报告的要求（1）形式新颖美观封面要精美封面给人以直观的感觉，第一印象至关重要。封面要清晰、简洁，字体大小、比例、排列以及行间字距、整体布局、图面质量等都要搭配适当，设计要新颖，式样要美观，给人以精神上的审美感受。封面的纸张、印刷要有别于内页，突出、醒目，在色彩上可作不同的处理，达到美化的效果。此外，企业的标识、名称一定要显著地表现在封面上，使文字与图画，色彩与空间有机搭配、相互协调。32可编辑ppt4）估价报告的要求（1）形式新颖美观32可编辑ppt格式要多样格式要多样估价报告的格式有多种多样，既有定型式、自由式、混合式，又有书信式、文字式、表格式，他们各有各的特点，各有各的优势，我们要结合评估实践，针对不同情况，灵活选择、分别采用、结合运用，而不能皆采用一种模式。相同条款，如一般房地产估价就可采用定型式，而对于极具代表性，且须作深层次分析的估价则可选择自由式，总之，要因地制宜，酌情选用。细部要美化细部要美化注意细部的处理常能获取与众不同、意想不到的效果，如在封底，我们可以印上公司的标识、标语(如企业宗旨、精神等)，在内页上部和底部，也可以印上公司的名称、标识，甚至可以采用艺术手法在内页印上公司标识，使其隐约于文字之中，既不影响文字阅读，又能凸现标识形象。版面要鲜活版面要鲜活传统的估价报告总让人把它与呆板、陈旧、单调这些词汇联系在一起，虽然估价报告不能搞的花红柳绿、五颜六色，但也要注意言简意明、重点突出、讲究效果，特别是版式、版面设计，要鲜明、活泼、醒目，讲究艺术性，体现文化内涵和蕴意。33可编辑ppt格式要多样33可编辑ppt（2）内容丰富多彩）内容丰富多彩估价标的各不相同，估价报告却大同小异，如何把握这同与不同，做出优质估价标的各不相同，估价报告却大同小异，如何把握这同与不同，做出优质的估价报告来的估价报告来,关键是要正确认识和理解变化与统一的关系，在变化中求统一，关键是要正确认识和理解变化与统一的关系，在变化中求统一，在统一中求变化，使估价报告既丰富多彩，又独具个性。在统一中求变化，使估价报告既丰富多彩，又独具个性。项目要齐全项目要齐全对于估价报告的组成部分，一个都不能少，对于在估价报告中应记载说明的对于估价报告的组成部分，一个都不能少，对于在估价报告中应记载说明的事项，一个也不能缺，要防止估价报告中的事项，一个也不能缺，要防止估价报告中的“缺斤短两缺斤短两”现象，特别是对于估现象，特别是对于估价对象的产权状况、市场情况、估价技术路线、测算过程等，要仔细分析、价对象的产权状况、市场情况、估价技术路线、测算过程等，要仔细分析、详细说明、认真评判、交待清楚，真正做到项目齐全、内容完整。详细说明、认真评判、交待清楚，真正做到项目齐全、内容完整。图文要精致图文要精致文字、数字、表格、图片是组成估价报告的元素，描述能使内容更为具体，文字、数字、表格、图片是组成估价报告的元素，描述能使内容更为具体，数字表达能使内容更为精确，表格使内容一目了然，图片使内容更为生动。数字表达能使内容更为精确，表格使内容一目了然，图片使内容更为生动。所以，我们要坚持图文并茂，综合运用，采用这些元素来丰富和完善估价内所以，我们要坚持图文并茂，综合运用，采用这些元素来丰富和完善估价内容，使估价结果更为准确，估价报告更为精致。容，使估价结果更为准确，估价报告更为精致。34可编辑ppt（2）内容丰富多彩估价标的各不相同，估价报告却大同小异，如（3）质量精益求精）质量精益求精一份优秀的估价报告，应该是内在质量与外在质量的有机结合和高度统一，不仅报告的格式、文一份优秀的估价报告，应该是内在质量与外在质量的有机结合和高度统一，不仅报告的格式、文字表达水平、纸张印质要优秀，估价结果更要精确，即外在质量要美，内在质量要准，相互媲美。字表达水平、纸张印质要优秀，估价结果更要精确，即外在质量要美，内在质量要准，相互媲美。文字表达要准确、优美文字表达要准确、优美文字在估价报告中占有举足轻重的地位，估价报告，它最终要通过字、词、句表达和反映出来。文字在估价报告中占有举足轻重的地位，估价报告，它最终要通过字、词、句表达和反映出来。首先，用语要肯定，措词要准确，语义要鲜明，不要使用含混不清、模棱两可或者容易给报告使首先，用语要肯定，措词要准确，语义要鲜明，不要使用含混不清、模棱两可或者容易给报告使用人产生误解的文字，尽量使用中性的词汇，用词不可带有较强烈的感情色彩；其次，语言要简用人产生误解的文字，尽量使用中性的词汇，用词不可带有较强烈的感情色彩；其次，语言要简洁、优美，具有较强的说服力，搭配恰当，逻辑严谨，句子完整，做到描述准确，陈述真实，词洁、优美，具有较强的说服力，搭配恰当，逻辑严谨，句子完整，做到描述准确，陈述真实，词语简练、标准，不堆砌，防止错别字和错漏。语简练、标准，不堆砌，防止错别字和错漏。分析要全面、透彻分析要全面、透彻影响房地产价格的主观因素和客观因素较多，不确定性因素亦不少，所以，估价师必须站在客观、影响房地产价格的主观因素和客观因素较多，不确定性因素亦不少，所以，估价师必须站在客观、公正、公平、公开的立场，对估价对象、估价对象市场情况及影响估价对象的各种因素进行全面、公正、公平、公开的立场，对估价对象、估价对象市场情况及影响估价对象的各种因素进行全面、详实、系统、准确的分析，做到描述完整、内容翔实、用词准确，使分析实事求是、恰如其分、详实、系统、准确的分析，做到描述完整、内容翔实、用词准确，使分析实事求是、恰如其分、入木三分。同时，要把分析过程和结果用文字确切、肯定的阐述表达出来，并具有相当的深度和入木三分。同时，要把分析过程和结果用文字确切、肯定的阐述表达出来，并具有相当的深度和说服力，为估价结果的确定提供可靠、有力的依据。说服力，为估价结果的确定提供可靠、有力的依据。35可编辑ppt（3）质量精益求精35可编辑ppt计算要精确、无误计算要精确、无误估价结果要通过估价额予以反映，而估价额的确定则要通过数字、公式计算出来。在估价结果要通过估价额予以反映，而估价额的确定则要通过数字、公式计算出来。在计算过程中，我们要做到结构严谨，脉络清晰，论据充分，数据可靠，不误算、错算、计算过程中，我们要做到结构严谨，脉络清晰，论据充分，数据可靠，不误算、错算、漏算，公式的选用要与估价实际相匹配，测算过程要演示清楚，计算结果更要精确无漏算，公式的选用要与估价实际相匹配，测算过程要演示清楚，计算结果更要精确无误。误。附件要齐全、完备附件要齐全、完备附件是估价报告不可缺少的部分，房地产估价的凭证、依据大部分都要借助附件加以附件是估价报告不可缺少的部分，房地产估价的凭证、依据大部分都要借助附件加以反映。在附件项目中，估价单位资质证、营业执照、组织机构代码、估价人员资格证、反映。在附件项目中，估价单位资质证、营业执照、组织机构代码、估价人员资格证、房屋所有权证、土地使用权证等证件是必备内容，根据估价对象的实际情况，在此基房屋所有权证、土地使用权证等证件是必备内容，根据估价对象的实际情况，在此基础上，增加相关附件。附件的形式也可以不拘一格，常用的是各种证件、资料的复印础上，增加相关附件。附件的形式也可以不拘一格，常用的是各种证件、资料的复印件，特殊的如拆迁评估、装饰装潢评估等还可以制成影像、图片资料附后。总之，附件，特殊的如拆迁评估、装饰装潢评估等还可以制成影像、图片资料附后。总之，附件一定要齐全、完备，满足估价所需，适应估价报告使用所需。件一定要齐全、完备，满足估价所需，适应估价报告使用所需。估价报告是专业技术与市场需求的产物，一份好的估价报告，它应该既具行业特色，估价报告是专业技术与市场需求的产物，一份好的估价报告，它应该既具行业特色，又具时代气息和特征，同时兼具文化内涵和艺术品质，既能客观真实地反映出房地产又具时代气息和特征，同时兼具文化内涵和艺术品质，既能客观真实地反映出房地产价值，又能体现出艺术审美价值。所以，我们要认认真真、实事求是、客观公正、精价值，又能体现出艺术审美价值。所以，我们要认认真真、实事求是、客观公正、精益求精的做好房地产估价报告，让它真正成为科学与艺术的结晶，文化与技术的硕果。益求精的做好房地产估价报告，让它真正成为科学与艺术的结晶，文化与技术的硕果。36可编辑ppt计算要精确、无误36可编辑ppt房地产估价规范对房地产估价报告书作了统一要求1、估价报告应做到下列几点（8.01条）：（1）全面性：应完整地反映估价所涉及的事实、推理过程和结论，正文内容和附件资料应齐全、配套；（2）公正性和客观性：应站在中立的立场上对影响估价对象价格或价值的因素进行客观的介绍、分析和评论，作出的结论应有充分的依据；（3）准确性：用语应力求准确，避免使用模棱两可或易生误解的文字，对未经查实的事项不得轻率写入，对难以确定的事项应予以说明，并描述其对估价结果可能产生的影响；（4）概括性：应用简洁的文字对估价中所涉及的内容进行高度概括，对获得的大量资料应在科学鉴别与分析的基础上进行筛选，选择典型、有代表性、能反映事情本质特征的资料来说明情况和表达观点。37可编辑ppt房地产估价规范对房地产估价报告书作了统一要求1、估价报告2、估价报告应包括下列部分（8.0.2条）：（1）封面；（2）目录；（3）致委托方函；（4）估价师声明；（5）估价的假设和限制条件；（6）估价结果报告；（7）估价技术报告；（8）附件。38可编辑ppt2、估价报告应包括下列部分（8.0.2条）：（1）3、对对于于成成片片多多宗宗房房地地产产的的同同时时估估价价，且且单单宗宗房房地地产产的的价价值值较较低低时时，估估价价结结果果报报告告可可采采用用表表格格的的形形式式。除除此此之之外外的的估估价价结结果果报报告告，应应采采用用文文字字说说明明的的形形式式(8.0.3条条)。39可编辑ppt3、对于成片多宗房地产的同时估价，且单宗房地产的价值4、估价报告应记载下列事项(8.0.4条)：(1)估价项目名称；(2)委托方名称或姓名和住所；(3)估价方（房地产估价机构）名称和住所；(4)估价对象；(5)估价目的；(6)估价时点；(7)价值定义；(8)估价依据；(9)估价原则；(10)估价技术路线、方法和测算过程；(11)估价结果及其确定的理由；(12)估价作业日期；(13)估价报告应用的有效期；(14)估价人员；(15)注册房地产估价师的声明和签名、盖章；(16)估价的假设和限制条件；(17)附件，应包括反映估价对象位置、周围环境、形状、外观和内部状况的图片，估价对象的产权证明，估价中引用的其他专用文件资料，估价人员和估价机构的资格证明。40可编辑ppt4、估价报告应记载下列事项(8.0.4条)：(1)估价项5、估价报告中应充分描述说明估价对象状况，包括估价对象的物质实体状况和权益状况，其中：（8.0.5条）（1）对土地的描述说明应包括：名称，坐落，面积，形状，四至、周围环境、景观，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质、水文状况，规划限制条件，利用现状，权属状况。（2）对建筑物的描述说明应包括：名称，坐落，面积，层数，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护、保养、使用情况，地基的稳定性，公共配套设施完备程度，利用现状，权属状况。41可编辑ppt5、估价报告中应充分描述说明估价对象状况，包括估价对象的物质6、估价报告中注册房地产估价师的声明应包括下列内容，并应经注册房地产估价师签名、盖章：（8.0.6条）（1）估价报告中估价人员陈述的事实，是真实的和准确的。（2）估价报告中的分析、意见和结论，是估价人员自己公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。（3）估价人员与估价对象没有（或有已载明的）利害关系，也与有关当事人没有（或有已载明的）个人利害关系或偏见。（4）估价人员是依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写估价报告。（5）估价人员已（或没有）对估价对象进行了实地查勘，并应列出对估价对象进行了实地查勘的估价人员的姓名。（6）没有人对估价报告提供了重要专业帮助（若有例外，应说明提供重要专业帮助者的姓名）。（7）其他需要声明的事项。42可编辑ppt6、估价报告中注册房地产估价师的声明应包括下列内容，并应经注7、估价报告应由注册房地产估价师签名、盖章并加盖估价机构公章才具有法律效力。在估价报告上签名、盖章的注册房地产估价师和加盖公章的估价机构，对估价报告的内容和结论负责任（8.0.7条）。完完成成估估价价报报告告书书后后，最最后后要要将将估估价价报报告告书书交交付付给给委委托托估估价价者者，并并可可就就某某些些问问题题作作口口头头说说明明，至至此此完完成成了了对对委委托托估估价价者者的的估估价价服服务务。然然后后是是按按照照有有关关规规定定和和收收费费标标准准向向委委托托估估价价者者收收取取估估价价服服务务费费，以以履履行行委委托托估估价价合合同同。一一般般只只向向委委托托方方提提供供结结果果报报告告，估估价价技技术术报报告由评估机构保留存档，以备检查。告由评估机构保留存档，以备检查。43可编辑ppt7、估价报告应由注册房地产估价师签名、盖章并加盖估价机构房地产估价规范要求的房地产估价规范要求的估价报告的组成和内容封面1、标题2、项目名称3、委托人4、估价机构5、估价作业期6、估价报告编号44可编辑ppt房地产估价规范要求的估价报告的组成和内容封面44可编辑 目录致委托人函1、致函对象2、致函正文3、致函落款4、致函日期估价师声明45可编辑ppt目录45可编辑ppt 估价的假设和限制条件估价的假设和限制条件是说明估价的假设前提，未经调查确认或无法调查确认的资料数据，在估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响，估价报告使用的限制条件等。46可编辑ppt估价的假设和限制条件46可编辑ppt估价结果报告估价结果报告应简明扼要的说明一下内容：1、委托人2、估价机构3、估价人员4、估价目的5、估价时点6、估价对象7、价值定义8、估价依据9、估价原则10、估计方法11、估价结果 12、估价作业期13、估价报告有效期 14、其他说明47可编辑ppt估价结果报告47可编辑ppt估价技术报告应包括下列内容：1、详细介绍估价对象的区位、实物、权益状况。2、详细分析影响估价对象价值的各种因素。3、详细说明估价的思路和采用的方法及其理由。4、详细说明估价的测算过程、参数选取等。5、详细说明估价的结果及其确定理由。附件48可编辑ppt估价技术报告48可编辑ppt七、七、七、七、交付估价报告交付估价报告交付估价报告交付估价报告完成估价报告后，应及时将估价报告交付给委托人。在交付估价报时。还完成估价报告后，应及时将估价报告交付给委托人。在交付估价报时。还完成估价报告后，应及时将估价报告交付给委托人。在交付估价报时。还完成估价报告后，应及时将估价报告交付给委托人。在交付估价报时。还可就估价中某些问题作口头说明，至此完成了对委托人的估价服务。可就估价中某些问题作口头说明，至此完成了对委托人的估价服务。可就估价中某些问题作口头说明，至此完成了对委托人的估价服务。可就估价中某些问题作口头说明，至此完成了对委托人的估价服务。八、估价资料归档八、估价资料归档保存的资料应包括：委托估价合同向委托人出具的估价报告（包括附件）实地查勘纪录估价项目来源和接洽情况估价种的不同意见或修改意见等对估价资料的保存时间一般应在15年以上49可编辑ppt七、交付估价报告49可编辑ppt第二节房地产估价的关键环节一、估价目的界定常见的房地产估价目的如下常见的房地产估价目的如下:(1)国国有有土土地地有有偿偿有有限限期期出出让让，其其招招标标、协协议议、拍拍卖卖方方式式的的底底价价或投标价评估。或投标价评估。(2)城市住房制度改革，出售、出租公房的价格评估。城市住房制度改革，出售、出租公房的价格评估。(3)房地产交易包括买卖、租赁、拍卖、交换和转让价格的评估。房地产交易包括买卖、租赁、拍卖、交换和转让价格的评估。(4)市市政政动动迁迁房房地地产产征征用用、拆拆迁迁补补偿偿和和落落实实政政策策作作价价收收购购的的价价格格评估。评估。(5)土地批租，房地产拆迁补偿的价格评估。土地批租，房地产拆迁补偿的价格评估。(6)房地产析产、赠与、继承的价格评估。房地产析产、赠与、继承的价格评估。(7)房地产抵押贷款、投保、索赔的价格评估。房地产抵押贷款、投保、索赔的价格评估。50可编辑ppt第二节房地产估价的关键环节一、估价目的界定50可编辑p(8)房地产纠纷调停、仲裁和诉讼的价格评估。房地产纠纷调停、仲裁和诉讼的价格评估。(9)土地增值税、房产税的计税价格评估。土地增值税、房产税的计税价格评估。(10)企业股份制改造中承包、合并、兼并、清算时的房地产价格评估。企业股份制改造中承包、合并、兼并、清算时的房地产价格评估。(11)中外合资房地产入股中的权益价格评估。中外合资房地产入股中的权益价格评估。(12)房地产投资价值评估。房地产投资价值评估。(13)房地产他项权利设定造成价格贬值的评估。房地产他项权利设定造成价格贬值的评估。(14)国家建设需要提前收回出让土地使用权的价格评估。国家建设需要提前收回出让土地使用权的价格评估。(15)合资的房地产在建项目，参建各方出让股份的价格评估。合资的房地产在建项目，参建各方出让股份的价格评估。显显然然，上上述述各各种种估估价价目目的的之之价价格格类类型型是是不不同同的的，都都有有各各自自的的估估价价标标准准，受受到到相相应应的的法法规规政政策策制制约约，因因而而评评估估的的价价格格内内涵涵、估估价价方方法法亦亦