青岛市鳌洲湾世界海洋生态城项目定位及总体规划思路课件

中国中国山东山东青岛市鳌洲湾世界海洋生态城项目定位及总体规划思路20102010年年1212月月青岛市鳌洲湾世界海洋文化主题生态城主旨：打造青岛市鳌洲湾国家5A级海洋文化生态产业景区世界海洋文化大观园、旅游、渡假、商务、科研艺术中国唯一海洋文化主题生态旅游度假新城第一部分战略概要把青岛市鳌洲湾打造成东方的生态产业海湾，东方的爱琴海项目的总精神青岛市鳌洲湾世界海洋城，海洋之城！青岛市鳌洲湾世界海洋城，文化之城！青岛市鳌洲湾世界海洋城，宜居之城！青岛市鳌洲湾世界海洋城，旅游之城！青岛市鳌洲湾世界海洋城，科技之城！青岛市鳌洲湾世界海洋城不仅是在建一座新城，而是要形成一个城市品牌！通过经营海洋资源、形成城市资源，拉大城市框架，体现出山水特色，突出环境改善，增强城市的核心竞争力和辐射带动作用在改造过程中：升华海洋文化建设四季生态旅游元素开发科技潜力形成产业合力整合大山东半岛海洋资源以此来全面提升城市品位和区域价值把青岛市鳌洲湾建设成为国内唯一海洋文化主题城市适宜观光休闲旅游的山水城市适宜人居的绿色生态科技城市温泉养生旅游城市山东观光休闲的承载区全国乃至世界的旅游消费聚集区国际视野 立足中国 落地青岛市鳌洲湾推进青岛市鳌洲湾全域城市化建设进程打造，青岛市鳌洲湾世界海洋文化旅游度假新城目录背景及新城开发模式研究项目功能与产业定位板块规划布局与数据第二部分定位与总体规划项目总体开发模式定位与系统定位2大核心背景，2大优势产业本案迎来历史性的发展契机打造山东半岛蓝色经济区，山东区域经济崛起正当时2011年1月国务院已正式批复山东半岛蓝色经济区发展规划，这标志着山东半岛蓝色经济区建设正式上升为国家战略。经济区战略定位：1、黄河流域出海大通道的经济引擎2、环渤海经济圈的南部隆起带3、联贯东北老工业基地与长三角经济区的纽带山东半岛蓝色经济区是我国首个以海洋经济为鲜明特色的区域板块，海洋产业将获得优先发展区域成为国家海洋发展战略和区域协调发展战略的重要组成部分。这是“十二五”开局之年第一个获批的国家发展战略，也是我国第一个以海洋经济为主题的区域发展战略。山东大学分校区落定青岛市鳌洲湾，在提高片区影响力的同时，增加了浓厚的文化色彩，为项目发展文教创智产业提供了基础和人才条件山大分校提升区域的价值潜力，周边配套设施日益完善，投资数百亿的港中旅和青岛国际会展中心等大型旅游项目陆续跟进，一切的一切都将对当地的旅游、餐饮等起到极大的推动作用。新城开发模式案例研究关于“新城”（NEW TOWN）的论述新城的定义：位于大城市郊区，交通便利、设施齐全、环境优美，能分担大城市的居住、产业、行政等功能，是具有相对独立性的城市社区。成功的新城：应该提供满足于社区（community）日常的居住、文化、教育、商业、和公众或私人服务的需求，并尽可能减少与外界交换的行为，形成相对独立的城市社区。新城不应仅提供给人们居住的场所，还应提供就业的机会，新城不只是一个“卧城”。15依据新城发展的内在核心驱动因素和城市功能的不同，可以分为6大新城发展模式新城发展模式田园新城产业新城边缘新城行政中心新城国际案例pLetchworth（英国，伦敦）pWelwynGardenCity（英国，伦敦）新城发展模式TOD新城pPortSunlight（英国，利物浦）p筑波科学城（日本，筑波）pRadburn（美国，纽约）pColumbia哥伦比亚新城（美国，马里兰州）p千里新城（日本，大阪）p多摩新镇（日本，东京都）p沙田新市镇（中国，香港）pCanberra（澳洲，堪培拉）pBrasilia（巴西，巴西利亚）副中心新城p东京临海副中心新城（日本，东京）p拉德芳斯副中心（法国，巴黎）模式一：田园新城是指以国家立法为基准,政府主导下由新城开发公司进行规划建设的新城田园新城模式出现的核心驱动因素是二战后城市住房紧缺和普遍的住房条件恶劣。新城是由官方为主的开发机构，即新城开发公司（New Town Development Corporation）统一规划和实施开发的。政府部门的主导作用主要体现在城址的选定、提供资金以及处理与开发公司的关系等方面。新城必须与中心城市保持一定距离，且选用地价较低的农业用地，而不允许选用建成区边缘地带的土地。新城开发不以营利为目的，但以市场化方式来运作。新城开发公司拥有土地出售、转让、租用等权利。新城强调配套和自给自足，力求居住与工作岗位的平衡。田园新城模式以英国新城为代表，典型案例包括Stevenage；Milton Keynes等。三代田园新城Phase1p规模较小p建筑密度较低，居住平均密度为75人/公顷p住宅按邻里单位进行建设，各个邻里有各自的中心，并有大片绿地相隔p居住区和工业区等功能分区较明显p道路网一般由环路和放射性道路结合组成p密度太低，建筑分散，缺少城市生活氛围p人口规模偏小，公共设施配套不足或运营困难pStevenege第一代新城(1949-1950)第二代新城(1955-1966)特征缺点代表城市p规模比第一代新城大p建筑密度较高p更多注重城市景观设计p功能分区不明显p淡化了邻里概念p综合考虑了地区经济发展问题，把新城作为地区经济的增长点p应对私人小汽车的增长，道路交通处理较为复杂p过分依赖新城中心区，使新城未来的拓展变得非常困难pCumbernauld第三代新城(1967-1980)p规模比第e二代新城大p设施配套进一步完善，独立性强，不仅仅作为中心城郊外的居住区p预留了大量土地，为今后城市产业结构转型和可持续发展提供了空间上的保障pMiltonKeynes第一代新城的典型：斯蒂文乃齐Stevenage伦敦敦48.2km1、位置和规模:位于伦敦以北48.2公里，靠近高速公路，在3个主要机场的近距离范围内规划建成25平方公里，人口6万，有6个邻里居住区的新城2、特点：住宅布局上采用人车分流的原则设计新城中心及英国第一条步行街区，营造良好的公共活动氛围密度低，住宅设计多为带有私家花园的独立式住宅住宅按邻里单位设置，各个邻里之间间隔大片绿地功能分区明显，工业区主要布置在城西，与生活区有铁路相隔斯蒂文乃齐出现的五大问题新城密度过低，使其缺少城市氛围，限制了城市功能的发挥，并且城市过度依赖私人汽车。问题1由于新城住宅主要提供给在新城就业的人群，因此并没有解决低收入人群的居住问题，同时也排除了无业人群、退休人群、伤残人群迁移新城的可能性。新城发展公司规划与当地商会的发展策略缺乏沟通，是得一些公司不能顺利迁入新城。中心区各类设施标准偏低，各使用功能之间缺少平衡，从而使得中心区的整体效能不能得到充分的发挥。交通组织上现有的火车站和汽车站无法满足需求，并且大量地上停车位造成土地资源的低效使用，同时也模糊了市中心的场所感。问题2问题3问题4问题5第三代新城的典型：密尔顿凯恩斯MiltonKeynes1、位置和规模:位于伦敦附近，距离伦敦和伯明翰分别为1小时和1小时50分的汽车车程，临近牛津和剑桥。规划建成88.8平方公里，人口25万2、特点：引入网格道路布局模式，并且主要道路系统在地面层上，设有多层次的立体交叉点注重景观设计，新城公园用地占了总用地的20%，并设计了成线性型的公园。采用就业岗位分散的模式，给人们提供了较多的选择余地。提供良好的社会服务促进了早期居民和公司的迁入土地使用上预留待发展用地，能够随发展、需求的变化灵活调整。密尔顿凯恩斯出现的三大问题总体密度仍然偏低，虽然其规划目标是建设多样化的住宅以吸引多样化的人口，但是私人汽车的普及以及网格布局的模式也使得新城的住宅同质化和低密度化。问题1新城在社会经济目标上十分成功，在财务方面却是失败的，这主要是由于由于新城开发公司取地成本过高，并处理了许多市场尚不成熟的物业，导致获利远远小于应得的收入。新城的小公司过多，小公司生存压力较大，没有精力进行系统的员工培训问题2问题3田园新城模式的成功关键在于立法和政策的支持，政府在新城建设中起主导作用l立法和政策的支持:为吸引伦敦的居民前往新城,英国政府制定了一系列减税和补贴的优惠政策。并制定了住宅、城镇规划法，新城法，城乡开发法等等大力支持新城的建设。l政府部门的主导作用:在新城地址的选定和规划方面，政府起了决定性的作用。在新城建设的初期，政府为新城开发公司提供了大量资金以支持一些造价很高但短期内也无法带来收益的项目的建设。模式二：边缘新城是随着城市郊区化的发展而形成的阶段划分零售业郊区化（1970-1980年）发展特征核心驱动l汽车时代的到来使得郊区开发不再沿铁路线分布l中产阶级和富裕阶层的郊区住宅迅速膨胀,这批人住在郊区，白天进城上班l大都市郊区涌现大批以居住为主的卫星城l汽车的普及和路网的建设,使通勤费用下降l实际收入增加l中心城环境恶化,严重的“城市病”日益突出l跟随企业迁到郊区l出现了产业郊区化热潮，制造业、运输、仓储业等纷纷落户城郊l大都市周边大量的产业园,工业园等崛起,郊区本地就业趋势加强l以产业为主导的新城开发掀起了郊区化的另一个高潮l高速公路体系的发展l中心城日益高涨的地价,使得郊区的地价极具竞争力l中心城劳动力成本逐渐提高l行政政策l大型购物中心,休闲娱乐场所在郊区逐渐兴旺l住宅建设从分散型的高档住宅转变为中高层公寓l城市居民阶层多样化,基本实现本地化就业l大都市周边形成了一些相对独立，功能完善的新城镇l市区商业日趋饱和，而城区需求日益旺盛l市中心商业面对来自新郊区商业的激烈竞争l追随消费者,人口郊区化引起零售商业迁移l金融、贸易、保险等生产服务业也出现郊区化迁移l新兴的高科技科技产业在郊区蓬勃发展l传统城市中心及其郊区边缘城市共同构成的大都市圈逐步形成办公业郊区化（80年代以来）制造业郊区化（1950-1970年）人口郊区化（1920-1950年）l信息高速公路的迅猛发展l新的信息交流方法使得办公单位的选址郊区化l新型技术产业普遍对地价和环境要求较高典型案例：哥伦比亚新城1、位置和规模：距离华盛顿中心约48km，距离巴尔的摩4km占地5600公顷规划总人口11万人用地功能组合：居住、商业服务设施用地为主，绿地公园用地占到23%2、主要特点：邻近核心城市，公路交通网发达新城建设按照邻里单位结构组成公共配套设施完善60以上的人在本地居住和工作，本地企业提供了大量的工作机会48KM24KM高速公路网哥伦比亚新城的大成功之处1.规划过程中社会学家的参与，以避免纯技术的空间规划。2.哥伦比亚共规划10个小区，每个小区由4到5各组团构成；组团、小区、城市都有各自的中心并围绕中心展开，三级中心的设计增加了整个社区的向心力，为形成社区感奠定了基础。3.对于大规模开放空间的保护保证了项目的全面升值。4.产品形式多样，降低了市场风险，并实现了多功能社区的目标。5.“建筑导则法”保证了社区风貌的整体性和城市发展愿景的实现。哥伦比亚新城存在的问题公共交通系统规划未能有效减少私家车的使用。1990的数据表明有92%的哥伦比亚居民自驾车或合伙驾车上班，2000年该数据保持上升趋势。问题1中产阶级的聚集和良好的居住环境使得提供可支付经济住房的目标很难实现。哥伦比亚新城虽然推行多种族混和居住，但是他们的住户多为中产阶级。在新兴社区，除非房源老化，否则经济房市场比率很难提高。问题2典型案例：里斯顿新城（Reston）1、位置和规模：位于华盛顿以西35km，开车至杜勒斯机场15分钟占地45平方公里规划户数2.8万用地功能组合：居住、商业服务设施用地为主，绿地公园用地占到23%2、主要特点：提供适合各年龄和收入阶层的各种类型的住宅丰富的文化娱乐设施和完善的基础设施公共配套设施完善拥有超过万个工作岗位，实现了工作和居住的平衡里斯顿新城的大成功之处1.高科技产业的发展和里斯顿建设多带来的高素质人口聚集形成互动，形成了产业和人口不断升级的良性循环。2合理的规划布局使得里斯顿实现了城市的活力、便捷、现代化与乡村的开阔、淳朴、自然的有机结合。3.区划法的应用使新城通过局部提高开发强度，保留了大量的开放空间和待发展用地，为新城的可持续发展预留了空间。4.里斯顿的业主委员会在新城发展中起来重要作用，是里斯顿最后成为一个充满活力的新城的关键因素之一。模式三：TOD解读TOD：transit-orienteddevelopment“交通导向开发”“交通导向开发”（TOD）是以公共交通为导向的开发，属于密度偏高的开发，位于主要交通站点周边适宜步行的距离内，通称可以为步行者也不排除驾车者提供居住、就业和购物的机会。TOD可能是新建或重建的一幢或几幢建筑，这些建筑的设计和朝向适宜运输的用途。一个人愿意步行的距离决定了TOD的大致范围。这个距离大约为5分钟的步行路程，也就是400到600米。在这个半径范围内，有125-250英亩的土地用于交通导向的开发（TOD）。“交通导向开发”令市民们可以在家、工作地、购物点、学校或服务机构之间的日常往来中的一次或数次可以选择不开私家车。美国Orenco有趣的TOD模式Orenco车站社区位于波特兰的MAX轻轨西部，占地209英亩。镇中心包括杂货店，零售店，写字楼和住宅7万平房英尺零售，3平方英尺写字楼，4万平方英尺顶楼住宅，28座商住建筑。尽管大量的项目仍然待建，而且没有多少项目是真正在轻轨附近建设的，奥润柯站仍然持续不断的获得各种规划奖。从土地利用演变过程来看开发最初从康奈尔路北开始，并且发展繁荣，而邻近轻轨站点的大片土地目前仍然空置或是正在被筹划未来进行的开发。从当地居民的交通方式使用来看如果轻轨是TOD模式的发展核心，那么居住在车站周边的居民就应该经常使用轻轨并往来于车站，但事实却是相反的。只有少量的当地居民使用轻轨，而使用轻轨的人即便是从家到车站很短的距离也要开车。Orenco真的是TOD吗？奥润柯偏离TOD的原因分析核心物业发展的依靠公路系统未能实现交通需求的有效控制尽管PacTrust在康奈尔路的两侧都拥有土地，但是他选择先开发康奈尔路和Butler路中间的那块土地。这是离轻轨最远的地块，但是距离道路网络系统最近。从交通流量来看减少汽车流浪是TOD的主要目标之一。在轻轨开通前后的一年中，道路的车流量并没有发生明显的变化。实际上轻轨的主要的影响是把坐公共汽车的人弄上了火车，而不是把开私车的人变成了轻轨通勤者。从停车位设计来看开发商为居民提供了远远高出城市规划者认为的最大数量停车位。奥润柯偏离TOD的原因分析社区规划强度在政府、开发商和当地居民三者博弈关系之下不断调整，对TOD发展造成了根大的负面影响。以铁路站点为中心的交通系统整合没有成功TOD核心规划理念高强度开发未能达到原来预期费时的换乘和铁路的拥挤导致铁路吸引力下降。以站点为核心的公共汽车系统的失败。国家理念的实践：日本多摩多摩新镇位于东京新宿副都心的西南方向19-33公里处，距离横滨市中心西北部约25公里的多摩地区的丘陵地带，东西长14公里，南北宽2-3公里，包括了东京都多摩市、稻城市、八王子市和町田市的一部分，是日本最大新镇。缓解东京住房压力是多摩开发的原始驱动力多摩新镇的规划最初目标就是了满足东京人口的居住需求，其中土地使用构成中住宅面积占47%。1975年11月，新城镇的发展目标调整为建设工作居住平衡的都市。开发背景由于经济活动和就业迅速向东京都的中心区域集中，造成了地价飞涨，使得市内的房价变得非常昂贵。住房需求不得不向郊区转移。为了应对这种状况，日本政府采用了以铁路为导向的新镇发展计划，而多摩正是在这种情况发展起来的。开发目的多摩新城开发的成功因素土地利用政策整体限制城市中心的发展同时促进站点周边高密度、高强度发展。通过限制私家车发展和鼓励铁路捷运系统的使用实现交通需求的有效的管制，增强社会对于公共捷运，特别是快速铁路的依赖性。政府和铁路投资运营商共盈的开发模式。以铁路捷运系统为中心的交通网络和节点整合来保证TOD站点的强大辐射力和吸引力。开发时机应该在经济发展初期：房地产开发先于铁路保证客流量。多摩新镇的问题多摩新镇人口的持续减少和结构的老龄化趋势对于新镇的持续开发造成了非常大的负面影响。多摩新镇从70年代早期开始吸纳居住人口。从90年代中期，人口减少了17000。萎缩的住宅销售给三家开发实体造成了很大财务问题。宏观来看，东京人口结构和数量发生了质的变化。传统的家庭组织架构发生了变化。终生雇用制度与基于年龄的薪金制度造成不合理的居住区人口结构。住房产品和结构的不合理，使得新镇住房的性价比下降，失去对目标人口的吸引力。原因原因TOD新镇的可持续发展中心城市的城市化进程与TOD新镇的发展存很强的相关关系。TOD新镇的规划需要保证住宅的多样化来满足不同年龄阶层人们的住宅需求，从而达到保持人口结构多样化的目标。TOD新镇的可持续性发展需要政府对于交通需求的有效管制，来保证捷运系统对于大众的吸引力和TOD站点的辐射力。.TOD新镇的开发需要一种多方共赢的开发模式。TOD开发时机最好能够在城市经济发展初期开始。.美国奥润柯和日本多摩发展结果巨大差异的原因规划理念与背景不同交通需求管制的背景和手段不同交通网络整合效果不同多摩：东京城市中心区功能过度集中，建设多摩新镇其主要目的为了解决工作在城市中心区的人口的住宅需求问题。奥润柯：在城市出现郊区化和中心空洞化的背景下出现，低密度的城市扩张，对美国的可持续发展造成了巨大的负面影响。日本政府一直致力于发展公共交通，并且采用多种政策控制私人交通的发展。美国奥润柯则截然相反，增加了车位的数量，间接鼓励了私车的使用。对于站点的整合不同；交通网络的整合不同；日本的铁路运营保持了大运输量、高效、准时的特点，铁路仍然成为通勤的首选。奥润柯的铁路系统运输能力有限。模式四：产业新城以一种或多种产业为驱动力而带动整个城市发展的新城模式产业是按照规模经济和范围经济要求集成起来的行业群体。因此产业的涵盖范围不仅指工业，还包括非工业，并且是由多个相对独立但业务性质完全一致的行业组成的，或者说是由分散在多个行业、具有同样业务性质的经济组织组成的。产业产业新城产业城是指以一种或多种产业为驱动力从而带动整个城市发展的新型发展模式。筑波科学城概况筑波科学城位于日本东京东北约6O公里和成田国际机场西北约40公里处。总面积28400公顷，包括研究学园区和周边开发区两大部分。现有人口约20万，其中国家技术研究人员13000余人，博士数千人，是日本最大的科学研究中心。筑波是日本政府第一个尝试建立的科学城，完全由中央政府资助，以基础科研为主，属国家级研究中心。有国家级研究与教育院所48个，分别隶属于多个政府部门和机构。自20世纪8O年代末以来，日本全国3O%的国家研究机构及40%的研究人员都集聚在筑波，国家研究机构全部预算的5O左右投资在这里。距离Ibaraki省会Mito市50公里距东京成田国际机场40公里距东京约60公里筑波六十年代日本“贸易立国”向“技术立国”转变中诞生的新兴科技产业城东京京环境境恶化，人口化，人口拥挤日本长期以来主要依赖引进吸收欧美各国技术施行“快速模仿者战略”。这种引进技术战略奇迹般地实现经济成倍增长，也因此忽视了基础研究，导致受外国工艺控制不断购买专利，费用日益昂贵。同时国内产业结构由传统企业向以电子信息产业转变时，缺乏必要的科学技术支撑和储备。“贸易立国易立国”转向向“技技术立国立国”1960年代中期至1970年代中期，日本经济持续高速增长，城市化水平迅速提高。人口的大量增加造成了城市中住宅的严重不足，许多设施不完善的住宅区开始在郊区蔓延。为了响应“技术立国”并解决巨大的住宅缺口，日本政府决定有计划地在城市外围进行大规模的土地开发。自此，新城开发进入实质阶段，筑波科学城就是其中的一个。“创造适宜研究和教育的环境”和“缓解东京人口压力”成为筑波科学城的最初建设目标为了迎接科学技术革命和教育改革时代的需要，为实现高水平的研究和教育建立一个基地。这个基地的核心就是从东京及其周围地区迁来的国家级、实验性的研究机构和教育机构，建立筑波大学，创造一个适宜实验性的研究和教育机构发展的环境。为了应付和减轻东京过度拥挤的环境，把那些没有必要留在东京的国家级实验室、研究与教育机构迁入筑波科学城，就是以一个有序的方式减轻首都密集地区的人口过度集中的压力，同时适当提高闲置土地的使用率，为首都地区经济均衡发展做出贡献。创造适宜研究和教育的造适宜研究和教育的环境境缓解解东京人口京人口压力力筑波科学城成功的要素筑波大学成为联系各个科研机构的纽带在实际城市发展中，筑波大学很好的发挥了作为各个科学研究机构纽带的作用。科学城以筑波大学为中心，加强科学园内各研究机构的相互合作和有机联系，从而使筑波地区成为一个综合的研究都市。同时，筑波大学也为各个研究机构输送了大量优秀的后备人才。采用健全的立法保障和大量优惠政策筑波科学城建设的法规相当健全，这些法律法规大体上分为两类：一是专门针对高新技术产业地区制定的法律；二是与高新技术产业区相关的国家科技经济乃至社会方面的法律法规，其中第一类法律更集中有力，这是筑波科学城建设的一个突出特点。保护环境协调发展的规划理念筑波科学城建设之初的规划理念就是“科学城的建设应该尽可能的是各种活动达到有机的联系，与此同时，通过保护自然环境和历史遗产使科学城的建设能让居民保持健康和文明的生活”，并且一直以建立人与自然协调发展的生态型城市为目标，经过40多年的建设和发展，成为世人所公认的生态型科学城。1985年筑波世界博览会促进了筑波的城市发展较快推动基础设施建设城市功能的完善城市环境美化城市知名度和国际交流筑波科学城存在的问题之一：没有达到缓解东京人口压力的目的90年代日本进入了长时间的萧条期，没有了政府和私人投资的的强有力支持，筑波的配套设施步伐严重滞后于社会的发展。建设筑波科学城时是有意地把一些设施部局在东京之外，但筑波城离东京太近，而且与东京有高速列车相联系，一个小时就可以到达东京。本来这是优势，但是却成为筑波科学城发展的主要限制因素。城市基础设施和配套设施缺乏，对居住人口没有吸引力与东京较近的交通距离阻碍了人们离开发达的东京筑波科学城存在的问题之二：投入产出不成比例截止到1998年日本政府投入了约2.4万亿日元，然而投入产出不成比例，筑波的产值并不高，主要靠农业产出。1999年总产值仅为7000亿日元。政府作为投资主体，根本不了解市场，作为投资代理人的政府官员也没有激励机制去了解市场。在官僚机制之下，研发人员缺乏一定的激励机制，科研项目得不到应有的重视，科技水平下降。高新技高新技术开开发机制落后机制落后政府直接管理模式的弊端政府直接管理模式的弊端科学城里没有形成健康的园区文化科学城里没有形成健康的园区文化政府管理模式没有促成科学城与当地经济的和谐发展，反而加剧了科学城和地方政府的敌对情绪，根本不利于科学城的健康发展。官僚机构的作风盛行，事事论资排辈，抑制人的创造性。加州的阳光尔湾尔湾位于加利福尼亚州以南五十公里处，属于橘郡管辖范围。尔湾南面濒临太平洋，拥有著名的Laguna海滨、LongBeach海滨，这里阳光充沛(“加州的阳光”闻名世界)，气候温和尔湾是美国最大的规划城市社区之一，占地88平方公里，现有人口17.5万。虽然尔湾从建市到目前只有短短的30多年历史，但是它已经成为加州重要的经济城市。，由于是新开发的社区，规划设计非常好，近几年来逐渐成为加州的高尚住宅区之一。尔湾市努力保持作为美国最安全，规划完善，便于开展商业活动的最佳社区的口碑，在过去的30年里，吸引了大量的居民和商业机构。这种努力使尔湾市成为有竞争力的社区，并将不断保持。发展背景尔湾是一个一开始就经过规划的城市。幕后推动者为拥有尔湾及其附近大片土地的“尔湾公司”，尔湾公司由尔湾家族成立。1959年尔湾公司应加州大学的请求，同意捐出1000英亩土地作为加州大学校区。当时的州政府也捐出额外的500英亩土地作为校区。尔湾加大聘请的建筑师威廉佩德拉和尔湾公司策划部门则认为，有必要在环绕大学的社区建立一个容纳5万人口的城市。根据他们绘制及拟定的开发计划书，这个新城市需拥有工业区、商业区、住宅区、休闲区及绿地等。1970年，目前叫做“尔湾商业综合体”前身叫做“尔湾工业区”对外开放。龟岩、大学公园、牧场、核桃及Culverdale等住宅区也在这年陆续建成。1971年12月28日，社区居民投票通过成立一个范围更大的区域，即“尔湾市”，至此，尔湾市正式成立。尔湾的城市发展原则通过运用城市商业战略计划和通用计划，尔湾议会在财政限制的基础上做出以下决定：保持和加强尔湾的物质环境以防止社区衰退。通过平衡公共安全服务和犯罪预防战略的投入保证一个安全的社区。长期保持有吸引力的商业和销售税以鼓励经济繁荣。在服务社会的过程中，确保政府做到灵活，以市场为基础和消费者导向，以提高政府效率。尔湾吸引了大量的企业和居住人口据美国联邦调查局(FBI)2005年6月6日公布的全美最安全10大城市名录，南加州的尔湾市赫然列在榜首。近10年来，尔湾一直在全美最安全城市前10或前20的名单上徘徊，2004年尔湾排名第6，而在1995年，尔湾就曾名列美国大城市安全情况调查的榜首。尔湾有超过100个公园和公共游泳池。尔湾80%以上的社区都规划良好，大多数拥有网球场、游泳池、小公园等，木桥区甚至有人工湖，让居民在湖上泛舟及其他水上活动。安全的生活环境，艺术级的运输系统，良性竞争的商业氛围，正规完善的教育机构和和睦相处的生活方式使人们不约而同地选择了尔湾。安全的居住环境良好的自然条件完善的、高档次的商业配套高档次的酒店，超大规模的SHOPPINGMALL，世界各国风味美食餐厅均在此聚集。尔湾吸引了大量的企业和居住人口政府对低收入首次置业者、残疾人和老年人都有不同程度的住房扶持政策，以保证居民的住房条件得到有效保障。尔湾的人口受教育程度都很高，95%的人受过高中教育，超过50%的人受过高等教育。尔湾统一学区（IUSD）一贯被评为美国最佳教育系统之一。尔湾的学校提供创新的教育计划，开放的教室，团队教学和优秀的社区合作。p橘郡在美国各个行业的总体工资水平都处于上等。而尔湾是橘郡重要的经济城市，其收入水平在橘郡处于上等。p尔湾现有居住人口17.5万，就业岗位数16.8万，其中2/3的岗位是由当地居民消化，其余1/3的岗位吸引了很多外来人口。政府对低收入首次置业者和弱势群体都有不同程度的住房扶持政策齐备的教育配套有竞争力的工资水平和足够多的就业机会尔湾成功的要素城市均衡发展政府始终注意均衡发展，使城市发展和环境、居住舒适度等各个方面保持良好的平衡关系。多元化的产业结构以高科技为主导，多元化的产业结构抗风险性大，在市场经济的风浪中更加稳定。在90年代末高科技产业泡沫破灭时，硅谷受到了极大的冲击，而尔湾这样的产业结构在遇到市场风险的时候则相对稳定，没有受到太大影响。便捷的交通离机场合适的距离，多条高速路将尔湾和其他城市相连。距离尔湾很近的约翰韦恩机场,是地区性的商业机场，提供通向22个美国城市的直达航班。此外，很多本地公司的私人飞机和公司喷气机也都以此为基地。市场化的运作机制尔湾是在市场主导下规划形成的新兴城市。没有政府指令，没有行政干预，一切由市场来检验，人们遵守法律，维护市场规则。尔湾完全靠优美的自然环境，便捷的交通，安全的居住氛围，良性竞争的商业机制不断吸引着来自各方面的淘金者。市场化的运作使整个城市的规划建设一直朝着市场接受的方向发展，朝着利益最大化，可持续发展的方向发展。市场化的运作机制使尔湾更加生机勃勃。筑波和尔湾发展要点对比分析尔湾的投资主体是私人公司，以市场为导向的投资机制使开发商意识到基础设施建设的重要性。酒店、餐厅、商场和娱乐设施的完善不但吸引了居住人口，其自身也实现了较高的利润，实现了双赢。尔湾筑波城市建设发展的主体是政府，当初政府建设筑波的最初想法是希望把筑波建设成一个高科技产业新城，所以有限的资金以高科技产业为主导方向进行投入，周边的城市配套相对较弱。尔湾是高科技为主导，多元化的产业结构，制造业、服务业等产业都有大规模的公司进驻尔湾。在20世纪90年代美国高科技的泡沫破灭，尔湾因为其多元化的产业结构，才使其整个城市经济得以平稳发展。筑波的支柱产业为高科技，产业结构单一。单一的产业结构抗风险性小，宏观经济波动时对整个城市经济会造成致命打击。20世纪90年代日本的泡沫经济破灭，筑波受到了很大影响。尔湾是完全在经济大环境中由私人企业投资发展起来的。政府在尔湾建市后正式成立，在市场导向的前提下为尔湾的发展提供政策支持。政府的任何决策都是直接从市场中提炼并且回归到市场。筑波是完全在政府指令下建成的城市，政府在城市建设初期起到了积极的作用。但是在后来城市发展中，政府导向使整个科学城缺乏自我生存机制和造血功能，最终导致筑波远离了规划中的美好景象。筑波尔湾筑波尔湾筑波城市配套产业结构政府在城市发展中的作用模式五：副中心新城模式的特点承担城市中心区的部分功能，以解决城市中心区功能过度集中，减轻经济活动对城市造成的副面影响；城市副中心的发展与城市中心区域存在很强的依附关系。典型案例：东京临海副中心位置和规模：位于东京港口的顶端，距离东京市中心公里左右，临近Haneda国内机场和Narita国际机场。占地4.平方公里规划居民万用地功能组合：居住、商业、展览设施用地为主主要特点：极佳的地理位置，拥有海景资源政府在新城的规划和建设中起主导作用酒店和餐饮等休闲类物业发展非常成功副中心新城模式成功的四大因素1.优越的交通条件副中心与城市核心区可以在空间上保持一定距离，但是一定要有快速便捷的交通方式保持与城市核心区域和其他区域的联系2.政府支持政府有必要通过规划和配套政策来限制中心区的发展，从而达到削弱中心区竞争的优势，引导城市功能向副中心转移3.由一个强势开发商统一执行一级开发在新城开发建设过程中，需要有一个强势的一级开发公司介入，它需要与政府和私营企业保持关系，并负责整个区域基础设施的提供，规划的设计和控制等4.多方合作的发展模式通过公私合营等其他方式引入私人资本以降低政府的投入，缩短开发时间，保证开发目标的实现。并且规划和发展战略等有开发商和相关行业的专家参与，以保证项目的透明度和支持度。模式六：行政中心新城模式是应政府的需求产生的，政府在新城建设中起主导作用行政中心新城是应政府需求所新建的,以政府和相关产业为主的，集居住、工作、生活为一体的新城模式。典型案例：堪培拉堪培拉：位置和规模：距离悉尼和墨尔本1小时飞行距离；规划占地面积约6平方公里用地功能组合：主要为政府办公大楼，居住区和零售商业较少主要特点：中央和市政府以及各政党总部所在地许多国立机构，如国立图书馆、大学众多的地标性建筑和纪念碑，如议会大厦、澳大利亚战争纪念馆等堪培拉新城成功的三大因素1.城市功能健全其作为政治中心是家外国领事馆和使团的基地，也是数百个重要国家协会组织的大本营。此外它还是著名大学和科研基地的聚集地，学多国家纪念馆和博物馆的所在地。2.政府大力支持政府致力于建设有助于经济发展的良好环境，采取了加大对新城建设的投资，设立有序的工作框架以及公平的纳税体系等一系列措施。3.大量白领专业人士推动了新城经济的发展在新城劳动力构成中，经理人、行政管理人员、专业工人和办事员占了相当大的比例，这是堪培拉独特经济发展的结果。59本案发展模式选择新城发展模式田园新城产业新城边缘新城行政中心新城新城发展模式TOD新城副中心新城目录背景及新城开发模式研究项目功能与产业定位板块规划布局与数据第二部分定位与总体规划项目总体开发模式定位与系统定位中国现有旅游片区规划现状现象一：以硬件功能规划为主，缺乏战略性软文化考量为什么大部分老外来中国的第一站不是北京、不是上海、不是青岛、不是海南，而是西安呢？诚然，吸引消费者旅游的与旅游的硬件相关，但打动消费者的必然是区域的文化精神内涵相关，硬广功能可以被超越，但文化却独具唯一性和不可替代性，战略性规划的文化考量是贯彻区域开发的过去和未来。中国现有旅游片区规划现状现象二：概念大于实质，且千篇一律，规划无明显的特征我们国家东部海岸线资源丰富，不乏基础条件优越的区域，其中包括目前海西区域的平潭岛。总揽各大区域的大小项目不难发现，星际酒店、大型会议、高端娱乐场所似乎成了永恒的主题，一个千亩的项目与一个万亩的项目，如未亲身经历，基本上分辨不出真伪。中国现有旅游片区规划现状现象三：依托强大的独占性条件，存在“被旅游“的嫌疑博鳌论坛成功让海南从中国走向世界！”指定专属会议场所+旅游“模式几乎在后海南时代的旅游项目中得到广泛应用。但就大部分项目而言，其会议并没有得到实质性的利用，甚至沦为摆设，如何切合实际的产业组合规划的经济性、可行性和必要性需要值得深思。从另一个层面反映，大部分地游客旅游的初衷是找个地方，而不是想去一个地方，因为在他们所能承受的经济条件下，只能接受”被旅游“的待遇。中国现有旅游片区规划现状现象四：依托于强大的口碑传播，有的甚至不用推广历史原因，我国过去的旅游区域往往是依托于自身的强势资源自发形成，无系统有效地整体规划定位、产业组合等。借助于政府的地推动和资源的强势性来吸引消费者，口碑传播本身并没有错。但是过份地依托于此，将不足以应对国内和国际的旅游市场竞争。中国现有旅游片区规划现状现象五：北方人去青岛，南方人去海南，消费者的旅游偏好尚未形成当马尔代夫成为爱情的代名词的时候！当迪斯尼成为美国人生活的一部分的时候！青岛和海南给能我们的是什么？是干净整洁的城市街道，宜居的生活环境、优质的海洋沙滩除此之外还有的是什么？目前国内的南北方的标杆旅游景点并没有完全形成独特的精神文化内涵和追求，完全依靠硬件和历史口碑取胜，显然无法说服二次消费的客群，旅游偏好尚未形成。思考：中国的类旅游新区出路在何方？规划定位的误区随着经济的发展，在过去的几年里，属于国内旅游业发展的黄金时期，全国各大城市的旅游产业的火热让人走进一个误区：旅游开发模式本应如此；全国消费者喜欢如此这样。正是这样的固定思维模式，从而导致了大部分运营商、旅游地产开发商不敢也不愿进行创新。未来新模式带来的冲击香港迪斯尼乐园和未来的上海迪斯尼乐园将给全国的旅游市场带来一种全新的感受，注入了一股全新的活力，它们在规划定位、推广包装上不再是一味强调项目的硬件和规划，而是注入更多的内涵，并且通过各种推广手段将其内涵展现得淋漓尽致，从而引发消费者内心深处的共鸣。正是依靠这种全新的运营模式，它们不仅收获了市场，而且赢得了尊重。借鉴与学习：迪斯尼乐园，大师级的文化内涵迪斯尼乐园的成功之处在于抓住单一的点，主题清晰，并贯彻整体项目。它是在一个超大的、主题单一、针对性强的大背景下，进行功能性规划。单一主题定位使他的文化理念更容易做透，抓住”梦幻、童话、城堡”捕获了每一个人心中最原始、最纯真的人性特征。从而形成了全球旅游项目的领导的品牌气质与号召力，品牌内涵被消费者广泛接受并受到推崇，后续的产业运营和经济效益自然水到渠成。于本案而言，若想取得后期运营与旅游城市品牌的双丰收，同样需要建立领导品牌地位。我们认为：项目在市场形成领袖型气质必须具备五大要素：卓越的品牌+清晰的理念+鲜明的形象合理的产业规划+具有感染力现场+科学运营迪斯尼之品牌：绝对的领导者迪士尼公司创建于1923年，当时还仅仅是华特迪士尼和罗伊迪士尼两兄弟的 Disney Brothers Cartoon Studio，而现在迪士尼已经成为全球最大的娱乐公司之一，不断致力于为人们提供最特别的娱乐体验，并且一直秉承着公司对质量和创新不断追求的优良传统。迪斯尼之理念：保持童真，创造欢乐“沃特迪斯尼，他明白纯真的童心绝不会掺杂成人的世故，然而，每个成人却保留了部分未泯灭的童心。对小孩来说，这个令人厌倦的世界还是崭新的，还是有着许多美好的东西；迪斯尼努力把这些新鲜、美好的事物为已经厌倦了的成人保留了下来，这是全世界的一笔宝贵财富”迪斯尼之形象：打造梦幻王国迪斯尼之现场：趣味感、体验感、文化感不破不立环境的变化必须需要模式的创新消费者越来越理性更需要内涵层面的沟通项目的定位包装,不应再是华丽的规划指标，也不应是缺少内涵的美仑美奂的设施；它不仅需要外在形象，更需要内在气质；不仅需要需要血肉与躯架，更需要思想与灵魂。那么，本案在缺少开发沉淀、资源优势不具备差异性的前提下，必须提升项目的附加值，包括软件与硬件方面的附加值。地块价值挖掘滨海资源：项目处于青岛市鳌洲湾市青岛市鳌洲湾，东临黄海，南依崂山，地势平坦，生态景观较好，具备旅游、宜居的基础条件。教育资源：上东大学分校区即将迁移至此，作为全国十大高校之一，无疑给片区增加浓厚的人文和教育色彩，为教育产业规划提供支撑。生态资源：区域目前尚未进入实质性的开发阶段，犹如一张白纸，规划的空间加大，原生态的属性是项目规划定位的核心点之一。城市资源：依托山东亦或青岛，使地块的发展天生是站在巨人的肩膀上，加之青岛市鳌洲湾更因其优秀的历史文化，在软件上也有据可依。现有规划：国家海洋科学研究中心、国家深海潜水艇基地、世界一流综合性度假旅游区、国家户外运动训练比赛基地及亚洲最大温泉城等，为项目产业发展提供条件。地块内在价值规划我们认为，如果仅靠以上显性优势，是不足于支撑本项目实现成功开发的，必须挖掘除更多的潜在优势，从而实现项目整体竞争优势的构筑。硬件价值：以区域的现有产业条件为基础，结合规划的政策导向产业，充分考虑与青岛的差异化产业定位为核心。适当地结合国际主流的创智产业、旅游服务产业、旅游地产开发产业、旅游商业地产开发、养生度假产业、专业性研究和培训基地等，形成因地制宜、特色鲜明和收益稳定的产业组合。文化价值：利用现有的青岛市鳌洲湾城市文化、海洋文化和教育文化，进行整合提炼包装，以迪斯尼的战略规划思维进行文化包装渗透到每一处细节、每一个街道、每一栋建筑、每一个人。项目定位提炼世界海洋生态青岛市鳌洲湾国家海洋科学研究中心国家深海潜水艇基地 世界一流综合性度假旅游区国家户外运动训练比赛基地亚洲最大温泉城青岛北方最大的外贸口岸北方最大的集装箱港中国最大的矿石码头中国最大的原油码头世界级避暑胜地和旅游城市青岛市鳌洲湾海滨沿线自然条件较好生态城？海洋城项目的三维定位本案如果常规发展，一定是功能规划与产业规划先行，这是中国目前进行城市规划与区域规划的通病，也是为什么中国当下全国规划越来越类似的一个重要原因，本案如果按如此思路走下去，那么如何完善和提升与青岛、海南等等海洋资源城市为主导的旅游功能，将成为一个重要的问题，因此，本案需要注入另一个维度。生态城文化城海洋城项目的三维定位本案世界海洋文化生态城只有功能没有文化，相当于只有肉体没有灵魂，这是规划之大忌，也是当下中国城市面貌越来越千人一面的罪魁祸首，文化为神，功能为形，当城市遇上文化，当建筑邂逅历史，当经济携手创意，一个个性十足，魅力四射，形神具备的城市方可赫然呈现。为此，我们发现完全不同的海洋旅游度假新城！青岛市鳌洲湾海洋文化生态城文化理念：市场定位：形象定位：主推广语：发展模式定位海洋文化旅游科研居住商业商务养生休闲文化为纲统领全局文化为纲统领全局旅游科研两翼齐飞宜居、创意、购物、休闲群星拱卫创智城市主题文化是实现特色城市建设和世界名牌城市的最快路径城市主题文化是一个城市的文化符号、名片，会使一个城市卓尔不群、魅力独特根据区域特征，我们可以用“海洋”来概括地块的地域、物产、生态、民俗、精神与追求等多方面因此，我们打造的城市主题应该是海洋文化，以海洋文化来塑造城市的差异化概念和差异化形象，来提升项目与众不同的影响力海洋为生命发祥地，长久以来一直挑战人类想像力的极限。围绕海洋，发生了诸多可歌哥泣浪漫迷人的故事，徐福渡海求仙、郑和七下西洋、哥伦布发现新大陆、四海龙王的传说关于海洋的探索无穷无尽，至今未绝，必将绵延细长规划理念用迪士尼模式打造一座城市以迪士尼模式打造一座城市一座活着的主题公园中国海洋文化世界海洋文化传说元素未来元素历史元素以海洋文化主线，将整个片区规划成巨大的主题公园，使文化与城市天然融合，所有的建筑、商业都建于主题公园之上。人们在精心构划的梦幻世界中工作、生活，成为生活着的旅游景点。文化元素以地理两大板块：中国海洋文化与世界海洋文化海洋文化以类型划分为三大维度：传说元素如中国的四海龙王，西方的海神波塞冬等等，历史元素，如郑和下西洋，未来元素，即前于海洋的种种未来想像。水滴型建筑、水晶宫、帆船型建筑表现形式示例建筑风格主题公园海洋传说公园、世界航海史雕塑园等街道处处有海洋小品表现形式示例街道景观博物馆等海洋历史博物馆、海洋科技馆总而言之：这是一座海洋之城这是一个世界海洋文化的集中营有关于海洋的过去、现在和未来；有关于海洋的历史、现实和传说；触目所及皆大海，举步无处不海景。它的与众不同之处并不在于得天独厚的海资源，而在于历史人文与自然资源的无缝对接，从而使其超越了众多滨海城市单一的海洋资源牌进而成为全国甚至全世界独一无二的海洋文化主题城。来自四面八方的人，在这座巨大的海洋文化主题公园里工作、生活、休闲、渡假、养生，现实与梦想在这里融为一体，不妨想像一下，如果一个迪斯尼乐园扩张成为一座城市，里面居住着城市公民，以及来自世界各地的游客，那与童话世界何异？那将对多少人产生致命的吸引力？目录项目总体定位与系统定位项目功能与产业定位板块规划布局与数据第一部分定位与总体规划三大功能项目功能与产业定位三大产业海洋产业服务产业创智产业项目功能与产业定位宜居功能经济功能度假功能基本功能+海洋城环境的自适应宜居功能功能定位辅助功能+生态城环境的升级打造休闲功能核心功能+世界城环境的开发提升经济功能项目的三重功能 目前各地旅游业面临着区外游客停留时间短、只是简单观光游等现状。如果项目仅打造宜居功能的话，实际也不脱离这个范畴，因此必须对环境进行改造升级，重新审视和包装现有旅游资源，推出系列功能区，通过以“中心辐射、轴线拓展、优化组合、特色互补”为原则的发展计划，把休闲旅游区串联成链。旅游度假功能建设以大型主题公园为核心，打造科技文化度假、温泉养生度假、时尚海洋运动度假、民俗体验度假、宜居住宅版块及商务会展度假六大度假旅游产品体系。世界首座海洋文化主题城全国慕“海”而来的游客与青岛旅游业特色互补，互相拉动与田横岛旅游业特色互补，互相拉动以独具特色的海洋文化为噱头，以整座城市都是一个巨大的主题公园为卖点，与单纯依靠海洋自然资源的青岛等周边景点形成强烈互补，互相带动，在全国海洋旅游大格局下占据更加重要的地位，为整个山东半岛海资源旅游业添上浓抹重彩的一笔。宜居城市建设是城市发展到后工业化阶段的产物。他是指宜居性比较强的城市，是具有良好的居住和空间环境、人文社会环境、生态与自然环境和清洁高效的生产环境的居住地。1996年联合国第二次人居大会提出了城市应当是适宜居住的人类居住地的概念。此概念一经提出就在国际社会形成了广泛共识，成为21世纪新的城市观。2005年，在国务院批复总体规划中首次出现“宜居城市”概念。中央提出要建设和谐社会，而各个城市也纷纷提出要建设宜居城市。青岛更是在调查公司的十大宜居城市排名前列。生活宜居功能青岛市鳌洲湾位于青岛的后花园青岛市鳌洲湾，其自然条件良好，甚至不需要对环境进行升级改造，就能满足宜居的初级目标。宜居于山海之间宜居于梦幻海洋文化世界多产业有机融合，宜居之外更加乐业以山大等高等院校为依托，开发海洋养生产品及技术四大宜居因子 城市经济功能是城市功能的重要组成部分，也是城市其他一切功能的前提和海洋。所谓城市经济功能，是指个城市在一定地域经济中所承担的任务和所起的经济中心作用，以及由这种作用发挥而产生的效能。当今世界的城市，经历了从单一功能到多元功能，从简单功能到复杂功能，从低级功能到高级功能的演化以后，一般都具有多种经济中心功能，不同的只是能级强弱而已。然而，不管城市经济功能如何变化，其主要经济功能和辅助经济功能的基本划分是始终存在的。因此，要快速提升城市的经济地位，除了旅游所带来的经济效益外，还有必要选择一种有号召力的、能快速成型的、不受城市资源影响的经济产业创智产业。产业经济功能因此，整个地块的经济功能规划主要由三方面的产业构成：海洋产业、服务产业和创智产业。三项功能定位宜居功能创智产业服务产业旅游功能海洋产业经济功能三大主导产业功能产业定位各功能之间应该在满足消费者多样化需求方面形成互补性，而不是替代性，使区域功能单一化。海洋产业=海洋经济+渔副业经济服务产业=生活商业+休闲核心+体育观光+宜居养老创智产业=创智产业+文化产业在海洋产业里增添服务产业，适当与旅游观光相结合，让创智产业不但对海洋产业形成支撑，而且创智产业区本身也是旅游观光的景点，尽可能拓展不同产业区域的细分功能，使一些功能变得越来越叠合在一起功能产业细分地块布局将形成宜居生活区、休闲核心区、海洋创智区、滨海度假区、运动休闲区和海洋经济区六大功能区。世界海洋生态城海洋产业海洋经济区近海养殖区服务产业宜居生活区住宅（如：养生地产、渡假型地产及宜居新城等）商业（如：购物中心、会务会展中心、写字楼及SOHO办公等）休闲核心区海上运动区（如：皮划艇、潜水、赛艇及海钓等）海洋主题公园、休闲度假区（如：酒店、游艇及养生等）城市市民都市休闲文化体验区运动休闲区国家运动基地区、素质拓展基地区及攀岩训练基地区创智产业海洋创智区教育功能区（海洋文化体验区）科技、信息功能区（如：海洋文化体验区、海产品深度开发科研中心、海洋文明研究中心、海事研究中心和海洋科技研发中心等）创意产品展示交易区创意行业总部区创意行业商住区产业区细分规划的主题与空间规划原则一、项目主题二、整体规划宗旨规划调整项目主题项目主题2、做主题项目要重点对项目进行包装，要包装就要有主题。主题也就是项目的特色打出主题，就是打出特色。它是项目提升、提速的关键。只有把青岛市鳌洲湾海洋文化城项目做出特色，做出精品，做成品牌，才能产生强大吸纳效应，才能拉动投资，才能拉来政策，才能促使项目整体快速进入上升期，运作速度加快，拉动土地价值向上抬升，实现更大的价值。主题：打造青岛市鳌洲湾国家5A级海洋文化主题城打造主题的途径，是通过打造复合型的有机城市来真正实现：打造青岛市鳌洲湾5A级生态项目群把青岛市鳌洲湾打造成东方的生态产业海湾，东方的爱琴海我们可以浓缩出这样项目的总精神青岛市鳌洲湾海洋文化城，海洋之城！青岛市鳌洲湾海洋文化城，文化之城青岛市鳌洲湾海洋文化城，宜居之城！青岛市鳌洲湾海洋文化城，旅游之城！青岛市鳌洲湾海洋文化城不仅是在建一座城市，而是要形成一个品牌！项目主题项目主题主题的延伸：实现更大的价值主题的延伸1、要做那些主题项目我们打造青岛市鳌洲湾海洋文化城，不仅仅是口号，更是要通过打造科技产业、旅游产业以及多种有机结合的延伸产业来真正得以实现：五大主题公园中国海洋传说主题园中国海洋历史主题园世界海洋传说主题园世界海洋历史主题园“蓝色未来，梦幻世界”海洋科技畅想园主题的延伸三大高端主题休闲运动场所：游艇运动码头水下运动场所滑雪场四大接待场所：一个五星级游艇俱乐部一个四星级酒店一个温泉度假村一个国际会议中心一个科研集群与山东大学联手，从海洋养生、海洋科技、海洋经济等诸多方面，成立系列研究机构，成为城市发展的原动力。目录项目总体定位与系统定位项目功能与产业定位板块规划布局第一部分定位与总体规划项目规划分成三大板块宜居板块核心板块财富板块新城市生活海洋渔业与水产养殖区山地宜居生活区山地旅游与观光弹性发展区预留地宜居板块旅游观光、滑雪海洋产业、水产渔业、捞业码头、水产加工区全域化建设的新城市、商品住宅开发、商业开发森林公园开发建设，利用坡地种植绿色有机果园地块用途海洋主题公园海滨浴场总部经济区总部行馆创智产业区创智大厦文化产业区画家村核心板块海伦广场海伦商业中心海洋主题公园：打造海洋文化交流区、散步休闲区海伦广场和商业区：中心地带商业流通汇聚区总部经济区：打造具有商务、休闲、会客功能私人行馆创智大厦：创智产业办公区画家村：书画家利用自然资源生活创作区地块用途海洋主题公园游艇俱乐部与码头海上运动中心高端温泉住宅区配属私家海滨财富板块度假区私家海滨影视基地疗养基地温泉疗养院配属私家海滨海上运动中心：旅游客户及商务客户海上运动区影视基地：艺人圈子私密独享居住养生区度假区：国际国内高端客户的滨海度假区高端温泉住宅区：国际国内高端私人专享养生区温泉疗养区：提供旅游客户和区域住客的休闲养生区地块用途 城市空间与环境形象 目录海洋经济发展规划布局旅游度假产业规划布局新城镇生态地产与养生产