郑州市房屋建筑面积测绘细则2课件

郑州市郑房测绘队郑州市郑房测绘队现行细则现行细则郑州市郑房测绘队郑州市郑房测绘队近几年，随着我国国民经济持续稳步增长，国民的生活水平和经济收入日益提高，人们对生产、生活、办公和人居环境的要求也越来越高，因此，房地产业在我国得到长足的发展，建筑风格更加亲近自然，更具有人性化，朝着实用性、艺术性、民族性、多样性的方向发展。为了规范全市房屋建筑面积测绘工作，现对房屋面积测绘工作中的若干问题作如下说明前言前言1 目的、内容及适用范围目的、内容及适用范围 1.1为了规范全市房屋建筑面积测算工作，统一全市房屋建筑面积计算标准，结合本市实际情况，特制定本细则。1.2房屋建筑面积测绘包括房屋边长测量、房屋建筑面积计算、房屋建筑面积变更测绘和房屋分层、分户平面图的绘制。1.3本规定适用于全市的房地产开发、房地产销售、房地产商业广告、房产产权管理等活动中有关各类房屋建筑面积指标的计算和统计。2 引用标准：引用标准：2.1房产测量规范（GB/T17986.1-2000）2.2关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知（建住房200274号文件）2.3郑州市房屋建筑面积测算及共有共用建筑面积分摊规则（郑政文200120号文件）3 房屋边长的数据采集房屋边长的数据采集 3.1房产测绘中的数据采集主要是对房屋竣工图纸与已竣工房屋的核对。3.2住宅或写字楼的数据采集需分套采集。共有建筑面积边长数据分层采集；未分户分割的商业用房、仓库、厂房的建筑面积边长数据分层采集；已经分割的按分割的边长采集。采集所得的边长数据注记在房屋分层、分户平面图上。边长注记以米为单位，取位至0.01米。3.3已竣工的房屋，按下列不同情况进行边长采集：（1）没有建筑设计图纸的房屋，其边长全部实测获取；（2）按建设单位提供的分割方案图施工建成的商铺、厂房、仓库等，其分户边长全部实测。（3）有竣工图纸的楼房按如下方法采集数据：a.使用竣工图纸到现场与实际建筑物从形状、结构、层数上进行全面对照。若实际建筑物形状、结构、层数与图纸相符，则抽查测量部分房屋的边长，实测边长与图纸上尺寸之差绝对值符合下列规定，房屋的边长可取用竣工图纸上的尺寸。D0.03米（D10米）D0.003D(10米30米）其中D为实测边长，D为图纸尺寸与实际边长之差，以米为单位。b、抽查房屋边长遵守选取具有代表性的和具有关键性的这一原则。具体是：房屋的长度和宽度、内走廊边长、梯间的两条边、住宅房每一户型中边长及阳台两条边、设备房边长、屋面梯间边、水箱间边。同一单元中，同一立面上，同一户型至少测绘一套，验证一套。不同户型，必须每套都测到。此外在对照工程中有疑问部分应实测。c、属于下列情况的，要求出具设计院的变更图纸：d、全面对照后，房屋三分之一以上楼层的形状或结构与图纸不符的。但房屋各楼层中均相同的个别部位不符者例外，例如各楼层均加（少）建一阳台或管道井等；e、公用面积与图纸不符，或改变其用途影响房屋使用的。3.4测量房屋层高时，当层高大于2.30米或小于2.10米时，可只测一个层高数值；当层高在2.10米和2.30米之间时，如图所示，应在不同的部位量测多个层高，取平均值。具有建筑竣工图纸时，实测层高平均值与设计值之差在0.03米范围内时，可以认为竣工后层高与设计相同。3.5当需要按柱外围计算建筑面积，而柱子垂直方向由不同直径（截面）多节柱体构成时，柱外围尺寸取至离地面2.10米处进行测量。3.6对于房屋中存在的圆形、弓形等其他不规则图形，且无建筑施工图可获得相应的图形元素时，可用全站仪沿该图形边线实测若干特征点或拐点的点位坐标，通过解析法计算面积。4 4 房屋建筑面积计算操作细则房屋建筑面积计算操作细则 4.1 室外楼梯的计算规定 对于室外楼梯，属于永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。上层的楼梯可以作为下层楼梯的顶盖。4.2特殊屋顶的建筑面积计算规定 一栋建筑物，其屋面全部为球形拱顶，如下图。且该层非密闭式空间（有门或楼梯间可进入），其净高按拱顶至楼板量取，并以净高是否大于2.10米确定这部分空间是否计算建筑面积。若这层为密闭式空间（没有设计楼梯，仅留上人孔），则不论净高多少，一律不计建筑面积。当遇到建筑物无法测层高时，以净高2.10米作为是否计算面积的标准。净高大于或等于2.10米，计算建筑面积。否则不计算建筑面积。房屋内具有使用功能但层高（高度）低于2.20米的部分，在房屋权属登记中应明确其相应权利的归属。（既在画图时应画出不足2.20米部分并明确标出层高小于2.20米）4.3地面架空层面积计算规定架空层：层高在2.20米以上的架空层计算自然层数。当架空层层高不低于2.20米时，架空层内有围护结构的计算建筑面积，没有围护结构的不计算建筑面积。柱子不能作为围护结构。administrator:这里指的围护必须封闭性的区域。房子、或者围栏围的车库，如家世界。4.4门前缓冲区域的计算a门廊、走廊、檐廊：凸出建筑物外墙的有盖无柱外走廊、檐廊，其顶盖可以是盖板或由建筑物（房屋）突出而形成的。当上盖的高度不大于一楼层且其两端有围护结构（其两端有承重墙封闭）时，按围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积；当上盖的高度超过一楼层或两端无围护结构（无承重墙封闭）时，不计算建筑面积。当一条无柱有盖走廊、檐廊中含有悬挑雨蓬者（与廊连成一体），则不论悬挑雨蓬多宽，均视为走廊、檐廊的一部分。当有柱雨蓬与无柱有盖走廊连在一起时，有柱雨蓬按雨蓬规定计算面积，而其余的无柱有盖走廊、檐廊按上述规定计算面积。一栋建筑物围合形成中央有一长方形或正方形的院子，且房屋朝院子一面均设有外走廊（如下图）。若同一层走廊是直接相通的，则不论走廊如何拐弯，均属一条走廊，也不论在何处设有柱子，均属有柱走廊。当房屋的非朝院子各面（朝外）设有外走廊或檐廊时，则以房屋的一面独立计算，即某一面有柱的按有柱走廊计算，拐弯的另一面无柱的按无柱走廊或檐廊计算。独立一栋房屋的四面设有外走廊或檐廊时，也按上述原则对待。如下图中，房屋的长边一面为有柱走廊，其走廊长度按房屋的长度计算；房屋的短边一面为无柱走廊，其走廊长度按走廊外边线计算。若下图中的房屋外走廊的柱立于长、短边的交点处，即下图中的A、B处，则长、短边的外走廊均为有柱走廊。无论是否有柱，该房屋至少要有一面对走廊开门才能计算面积，否则不计建筑面积。架空通廊架空通廊应该是永久性的、结构牢固、层高不低于2.20米，并由结构牢固的围护物。该架空通廊计算全面积或计算一半面积，应视其封闭情况来认定，而非以其是否有柱来认定。（规范中计算全部建筑面积，计算一半建筑面积的范围中只说了是否封闭）b)雨蓬雨蓬是在门或楼梯口的顶部起遮雨作用的盖板，雨蓬的一边是与墙相连。仅由墙支撑着的雨蓬的为悬挑雨蓬，不计建筑面积；一边与墙相连，另一边由一根柱子支撑的为独立柱雨蓬，按上盖水平投影面积一半计算建筑面积；一边与墙相连，另一边由两根或两根以上柱子支撑的为有柱雨蓬，按柱外围计算建筑面积。此时图纸应表明为门廊。独立柱雨蓬如下图，计算水平投影一半建筑面积。单排柱雨蓬如下图，计算水平投影一半建筑面积。按柱外围水平投影计算建筑面积的雨蓬。如下图不计算建筑面积的雨蓬。如下图administrator:这里雨棚顶盖仅为一个盖板，不是主体。有柱雨蓬和有柱外走廊不论其高度如何均依规定按有关规定计算建筑面积；独立柱雨蓬也不论其高度如何按上盖水平投影面积一半计算建筑面积。C）门斗 无柱，三面有墙体围护的门斗，按其围护的水平投影面积的一半计算建筑面积。有两个门的门斗，四面维护，计算全部建筑面积。三面维护的内凹门斗，如果是主体维护，且顶盖也是主体。则算半面积，否则不算。此时图纸上应标注门斗。administrator:门斗是否计算面积，主要看支撑门斗的承重墙（围护结构）是不是主要为门斗服务，为门斗服务的就算，否则就不算。D)穿过房屋的通道1、穿过房屋的内部通道，而且内部房屋对该通道开门，此时为走廊，计算建筑面积，而且分摊。2、穿过房屋内的小区的通道，可能有门卫对此通道开门，这里指进出小区的通道或者指小区内部穿过某幢楼的通道。此时不算面积，不公摊。3、过街楼，此时指行政街道，不算面积，不分摊。4.5中空部分面积计算规定室内楼梯不论是旋转梯、折叠形梯或剪刀形梯，当楼梯有中空时，该中空部分均计算一层建筑面积，即计入底层建筑面积，而上层该中空部分不再计算建筑面积，应予以扣除（即作为天井处理）。当其中空尺寸的长宽均大于0.3米时予以扣除，否则不扣中空。在复式楼中，对于设计图纸上设计有内部楼梯，而现场没有做。对于这种情况，可以按照双方合同规定计算楼梯的建筑面积。合同没有规定的，作为中空扣除。4.6特殊阳台的处理方法在对封闭阳台数据进行现场采集时，如果封闭形式是玻璃直接坐落在地面上，则取阳台值至玻璃。对于阳台玻璃坐在栏板上的，阳台值取至栏板外侧。既有玻璃又有铁栏杆的，计算至外部。当阳台顶盖高度达到或超过两个自然层，且沿阳台开敝面或主开敝面完全开敝，此时不论是否有柱，阳台视为露台，不计算建筑面积。对于特殊层高楼层的不封闭阳台，以该幢建筑标准层层高的两倍作为阳台有无上盖的认定标准。两户相连的阳台作为阳台记入套内建筑面积。阳台之外连接两个阳台的公用部分，不计算建筑面积。如果阳台与空调板（或花池）相连，此时根据图纸判断空调板（花池）是否是阳台的一部分，如果属于阳台一部分，按照阳台规定计算建筑面积，否则不计算建筑面积。几种特殊形式的阳台关于阳台的封闭：郑州市对此执行情况：以现场情况为标准来认定，若阳台是开发商出资并在交房前统一进行封闭，则认为阳台是全封闭的；若阳台是业主出资，由开发商在交房前统一进行封闭，则认为阳台是不封闭的；若阳台现场未封闭，则认为阳台是不封闭的。除此之外，还要有设计院的原始设计。原始设计须和现场一直，才能判断阳台的封闭情况。对于顶层露台上在门口设计的有顶盖，不能完全覆盖露台的，作为雨棚处理。4.7楼梯1、室内楼梯按照自然层计算建筑面积单跑的扶梯，下层按照投影，上层按照补中空的面积。administrator:当带柱门廊与阳台相连时，画法问题！当电梯井坑处于地下室的某一层时，计算分为以下几种情况：电梯井坑有门可以进入，作检查井用并层高达到2.20m，计算建筑面积并随电梯机房一起分摊（如何分摊，参阅共用面积分摊部分）。电梯井坑不能够进入，则应查看建筑施工图中的电梯井坑剖面图。若剖面图中电梯井坑层高够2.20m，则电梯井坑应计算建筑面积，随电梯机房一起分摊；若层高不够2.20m，不计算建筑面积。电梯井坑有门可以进入，层高达到2.20m，但不作检查井用，计算建筑面积（本层套内面积）。电梯井坑有门可以进入，但层高不够2.20m，不计算建筑面积。室外梯与台阶的区别参照设计图纸和以下各条件，对两者进行对比，判断是楼梯还是台阶。室外楼梯和台阶的区别：室外楼梯台阶房屋各层通道进入房内通道一般有维护没有维护下部一般为空下为实体一般在门旁边够一个层高一般正对着门且宽度大于门若室外楼梯由墙体全封闭围护且有顶盖，即为楼梯间形式，则认为是室内楼梯，应计全面积。上一层可以认为是下一层的顶盖，既下一层要算全面积。有顶盖的室外楼梯的建筑面积一般情况是楼层数减去一。既n层楼的室外楼梯面积（n-1）*单层楼梯面积。图上表示时，每层都要画上。4.8通风井、烟道的面积计算规定1、地下室或半地下室使用的通风井、烟道，在地下部分按其通过的地下室或半地下室的楼层数计算建筑面积；在地面且独立于建筑之外部分，有围护结构和上盖，且高度大于等于2.2米的，按围护结构外围水平投影面积计算，并计入地下室或半地下室的建筑面积中。地下室或半地下室使用的通风井、烟道，在地面部分是设于建筑物之内。此时井道必须达到一个整层高才计算建筑面积。并计入地下室或半地下室的建筑面积中。地面其通过的各层应扣除该部分的面积值。2、地下室、半地下室的出入口的计算：应以该地下室建筑施工平面图及现场具体情况来认定。出入口处的车道应以地下室的主体为界，主体以外视为道路，无论该道路有顶还是无顶均不计算建筑面积，主体以内计算建筑面积。3、各层共有的通风井或烟道，按其通过的自然层数计算建筑面积。4.9非垂直柱子的车棚等的面积计算规定 多排柱的车棚、货棚、站台，若柱为斜柱。以柱上离地面2.10米处（垂距）的连线水平投影范围内有盖部分计算全面积。4.10凸窗面积计算的规定房屋建筑面积计算中，如遇凸窗，需同时满足如下条件才计建筑面积，否则不计建筑面积：凸窗的净高达到2.10米，窗台高度与地面平。窗台高度是指房间室内地面至窗台台面的垂直距离（室内地面应除去装修贴面厚度）。绘图方法，凸窗采用封闭阳台的绘图计算方法。在图纸上标注凸窗字样，以示和阳台区别。4.11空中花园或类似空中花园的房间的面积计算规定对于在建筑物内（屋顶除外）设置的类似于不封闭阳台的小花园之类的房间，按下列情况计算建筑面积：小花园（房间）四周具有两面或三面外墙，不封闭且上盖高度不超过一个楼层时，花园（房间）按房间外墙边线及其围护结构投影计算一半建筑面积。小花园（房间）具有两面或三面墙，不封闭，当上盖高度超过一层楼时，小花园（房间）按露台处理，不计算建筑面积。4.12房屋建筑层数的规定跃层、假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、跃层、装饰性塔楼、以及突出屋面的楼梯间，水箱间等不计层数。在建筑物中的层高2.20以上的楼层内设置夹层的，当夹层以及下方建筑空间的层度均小于2.20米时，夹层不计算建筑面积，下方空间仍计算全部建筑面积。阁楼（暗楼）、复式楼等顶层为复式住宅的房屋确定自然层数应结合规划许可证、预售许可证，看开发商在报建时规划部门是如何规划审批的及在预售时预售部门是如何审批的。若审批为“该楼顶层为复式住宅（附注中）”或“该楼顶层为阁楼（附注中）”，则以规划许可证、预售许可证中批准的层数作为该建筑的自然层数。坡地建筑的楼层，当从一面算，属于地下室或半地下室；而另一面位于地面以上，且该面为该层的主出入口之一时，其楼层归属及计算按以下规定以及结合规划许可证定夺。a)该层仅作为停车、公共设备用房、人防用途时，则该层不记入地面以上层数，计算方法参照地下室，但当住宅等的入户大堂位于该层时，大堂及其楼（电）梯间等公用建筑面积从该层扣除，直接分摊至地面以上其服务的范围内。b)该层全部或部分用途为商业、办公等，或用途与楼上用途相同，且该部分出入口、外墙位于地面以上，则该层记入地面以上层数，面积记入地面以上建筑面积中。4.13变更测绘的处理规定一般情况下，变更测绘应采用原计算原则，但由变更引起的新产生的、属于变更范围内部分摊的共有建筑面积，按现行规范进行分摊计算。变更过程中产生了新增（或减少）套内建筑面积。如果整幢重新计算后，原有房屋的两次面积之差在限差之内，则原有房屋面积保持不变，对变更的房间直接加（或减）新增（或较少）的套内建筑面积。否则应对全楼进行重新计算。各户取变更后的建筑面积值，并对以发过产权证的房屋协助登记机关重新配图发证。1 共有共用共有共用建筑面积建筑面积分摊的经典理论分摊的经典理论套内使用面积：指套内房屋使用空间的面积。套内墙体面积：有共有墙及自有墙两种。共有墙的一半计入套内墙体面积，自有墙全部计入套内墙体面积。套内阳台建筑面积：指套内各阳台建筑面积之和。套内建筑面积：套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台面积之和。共有建筑面积分摊系数：共有建筑面积与套内建筑面积之和的比值。K共有建筑面积分摊系数m共有部位数si共有建筑面积之和，m。n套（单元）数Si套内建筑面积之和，m。分摊所得的共有建筑面积：简称分摊面积，指套（单元）根据其套内建筑面积大小分摊所得的共有建筑面积份额。Si=k Si Si分摊面积，m。Si参与分摊的某套（单元）的套内建筑面积，m。套（单元）总建筑面积：套内建筑面积和分摊面积之和。1.2房屋共有共用建筑面积分摊以幢为单位，仅限于分摊本幢房屋内的共有共用建筑面积。与本幢房屋不相连以及为多幢房屋服务的变电室、设备间、水泵房、门卫房等管理用房，不得分摊到本幢房屋内。2 共有共用建筑面积的组成共有共用建筑面积的组成共有共用建筑面积包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室等，以及为整幢房屋服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。(这里指生活生产所必需的公用面积）共有共用建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库等和为多幢房屋服务的管理用房、公共用房以及作为人防工程的地下室都不计入共有共用建筑面积。3 共有共用建筑面积的分类共有共用建筑面积的分类原则上按共有共用建筑面积使用功能的不同，分为：a)幢共有共用建筑面积b)功能区共有共用建筑面积（纵向）c)层共有共用建筑面积（水平）d)其他共有共用建筑面积（个别区域）4 共有共用建筑面积的确认方法共有共用建筑面积的确认方法a)由房屋建设单位在经规划部门核准的设计平面图上对共有共用部位进行标识，并作出相应说明；b)房产测绘人员在有关人员配合下，依据图纸在现场逐一校对、勘丈，并确认其使用功能；c)共有共用建筑面积经测绘人员现场确认后，房屋建设单位和设计单位应出具共有共用部位的使用情况说明；5 共有共用建筑面积的计算方法共有共用建筑面积的计算方法整幢房屋的建筑面积扣除整幢房屋各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢房屋服务的管理用房、公共用房以及人防工程等建筑面积，即为整幢房屋的共有共用建筑面积5不分摊的共有建筑面积或不分摊的建筑空间包括：a a 地下室中仅为人防部位服务的共有设 施面积；地下室中为人防部位及地下室中其它部位同时服务，但是人防部位面积大于其他部位面积时，此时的共有设施面积；高层建筑中的避难层（室）、技术（结构）转换层，以上列为不分摊的共有面积。d幢内“空中花园”及架空层中用作公共休憩、绿化等公共开放空间的部分等，列为不分摊的建筑空间。e e 一幢房屋中图纸上设计为共有部位，但现场为空房子（设备没到位）的部分；列为不分摊的建筑空间f权利人自留、自用的房屋，列为不分摊的建筑空间。顶层用作公共休憩的亭、走廊、塔、绿化等建筑物以及为建筑造型而设，但无使用功能的部位；为天面泳池服务的更衣室及管理房列为不分摊的建筑空间。屋顶水箱间或电梯机房、梯间的盖顶，为造型美化设计成尖顶或拱顶，当其顶盖水平投影面积大于水箱间或机房、梯间外墙时，水箱间或机房、梯间的墙外部分不计建筑面积。当在进房屋的门厅或大堂中某一部分设置一独立使用空间，该空间用于休憩或娱乐，则应把门厅或大堂分区，列为不分摊的建筑空间。g会所、娱乐活动室、健身房、阅览室、托儿所、老人活动中心、抽烟室、等经营性用房或娱乐性用房。列为不分摊的建筑空间。6共有共用建筑面积分摊原则及基本规定6.1基本规定6.1.1产权各方有合法产权分割文件或协议的，按文件或协议规定执行；无合法产权分割文件或协议的，可依相关房屋的建筑面积比例进行分摊。administrator:这里的分摊协议指的是产权各方之间内部，或者各个业主和开发商之间的协议。6.1.2房屋共有共用建筑面积分摊后，不划分各户分摊面积的具体部位。共有共用建筑面积一经分摊，任何人不得侵犯或改变其原始设计的使用功能。6.1.3当一幢建筑只有一个产权人且不需分层（单元）分别提供产权面积时（比如单体别墅），不再计算分摊面积，直接按外墙投影面积计算总建筑面积。6.1.4分幢的原则A对于裙房相连的多塔楼根据以下原则判断是否为一幢a)建筑规划许可证中该建筑物是否同期规划、同期建设；（是否为同一条信息）b)该建筑物的施工图纸是否为一整套图纸;c)该建筑物的基础、结构是否为一个整体;d)该建筑物有无自己完全独立的共有共用设备。例1：一层裙房相连，施工图纸并非一整套图纸，基础、结构也不是一个整体，裙房上的塔楼均是一个单元且与其他单元间有变形缝，则将裙房及裙房上的塔楼作为一幢处理，其余的单元各自作为一幢处理。例2：施工图纸并非一整套图纸，基础、结构也不是一个整体，裙房上的塔楼与其他单元间没有变形缝，则将塔楼与其他单元及塔楼下裙房（不含塔楼间裙房）作为一幢处理，塔楼间裙房单列一个幢号。例四：特例一层为整体裙房，2层以上为完全独立的多个塔楼，在建设单位提出申请和派出所出具幢号证明的情况下，可以分多幢单独计算，一层裙房单独计算。裙房部位的配电间、室外楼梯由于为多幢服务，不作为共有共用面积分摊。例如：郑州市文化路颐商园（北辰公司）该建筑第1层为整体裙房，2层以上为完全独立的多个塔楼B地面以上相互独立，但地面以下是一个基础或有相互连通的地下室。此时地面以上认为多幢，连通的地下室认为是单独一幢。伸缩缝、沉降缝、变形缝不能作为判断地面是否独立的条件。C本身为独立的房屋，利用楼房间的间隙，底层（或多层）以不相连群房的形式连成一片的房屋，其独立的房屋和群房分别分幢。例：若裙房相连但不贯通，塔楼下的裙房与塔楼间的裙房由变形缝断开（双墙或借墙），则认为是多幢。按下图分幢图6.1.5楼梯间（核心筒）从0.000断开的分摊规定：对于含地下室的多层或高层建筑，楼梯间（核心筒）部分从0.000断开，地下室楼梯间（核心筒）由地下室分摊，地上部分楼梯间（核心筒）由地上部分分摊。6.1.6分摊从高级到低级规定：在进行共有共用建筑面积分摊时，应按照分摊级别的高低依次进行分摊；低级别的共有共用建筑面积应参与高级别的共有共用建筑面积的分摊；分摊过的共有共用建筑面积不再参与分摊；6.17 6.17 套内面积参与分摊在共有共用建筑面积分摊的过程中，“套内面积”是相对的，一种一种是真正意义上的成套房屋套内建筑面积，参与分摊时，始终以其套内建筑面积为基数；另另一种一种是共有共用建筑面积在被分摊之前作为名义上的“套内面积”，参与分摊时，始终以其“套内面积”为基数。6.18 6.18 平级不分摊原则平级不分摊原则共有共用部位服务对象不完全相同，并且无法区分服务范围谁大谁小，分摊这几部分共有共用建筑面积时，互不参与对方的分摊。6.19 6.19 分摊系数叠加原则分摊系数叠加原则即该套内建筑面积参与过的所有级别的共有共用面积分摊系数相加即为该套内的共有共用建筑面积分摊系数。7 共有共用建筑面积的分摊实施细则共有共用建筑面积的分摊实施细则纯住宅楼纯住宅楼纯商场纯商场 纯写字楼纯写字楼 商住楼商住楼 多功能综合楼多功能综合楼7.1多层纯住宅楼的分摊规定：a无地下室纯住宅楼，原则上采用一级分摊，一个系数。b当有下列情况之一时，应划分为不同功能区分摊：1）有单元设有电梯、有单元不设电梯；2）有一梯一户的单元；c带地下室的多层纯住宅楼：1地下室作为独立使用的储藏间、自行车库等，地下室单独进行分摊计算，计算分摊时把地下室和正负零以上住宅分成两部分，地下室仅分摊地下室外墙水平投影面积一半、地下室楼梯间、地下室内廊等为地下室服务的共有面积；地上层的分摊参照无地下室的多层纯住宅楼的分摊。2地下室局部作为独立使用的储藏间、自行车库等，局部作为汽车车库（该车库对地下室的共有部位不开门，直接对外开门），则该汽车车库仅参与地下室外墙的分摊，地下室其余部分的分摊参照情况一；地上层的分摊参照无地下室的多层纯住宅楼的分摊。地下室图例情况三情况三:如果遇到局部地下室和正负零以上住宅相连成为复式住宅，此局部地下室应随正负零以上住宅一起分摊地上层的共用面积（即认为该地下室为地上住宅的一部分）：如果局部地下室向地下室共用部位开门，则此局部地下室还应参与地下室共有共用面积的分摊；如不开门，仅参与地下室外墙面积的分摊而不再参加地下室其余共有共用面积的分摊。（此种情况只限于规划许可证批复了地下室为住宅）否则地下室不能和住宅办到一起。7.2高层纯住宅楼分摊规定：a无地下室的高层纯住宅楼垂直通道采用一个系数。水平通道分以下情况：1当水平通道是一个贯通的整体，未被核心筒隔断，则该水平通道作为层共有面积进行全层分摊；2水平通道并非一个贯通的整体，而被核心筒隔断成若干区域，则该水平通道不再进行整层分摊，而采用谁在该区域内设置入户门，谁分摊该区域的共有面积。3住宅中，对于在各单元中各户门前，与楼梯紧连的入户门前的小块缓冲区域，不作为水平通道处理，直接记入楼梯面积。administrator:这里所说的紧挨楼梯间的缓冲区域必须具备以下条件，各单元各层缓冲区域基本一致。如果只有个别层、个别单元、个别户门前有缓冲区域，缓冲区域还作为廊处理。b带地下室的高层纯住宅楼：1地下室主要作为汽车车库使用，局部为设备间。原则上核心筒应从0.000断开，分为地上与地下两部分。具体分摊操作步骤如下：a)分摊正负0.000以上外墙投影面积的一半至正负0.000以上各层，各级共有共用面积也应参与外墙面积的分摊。分摊地下层外墙投影面积的一半至地下层，地下室的各级共有共用面积也应参与地下室外墙面积的分摊b)把为地下室各层服务的共有共用面积分摊至地下室各层，把为地下室服务的层共有共用面积分摊至本层。以下是以前的分摊方法，咱们看一下。6.9 6.9 高层建筑核心筒与地下室合并分摊高层建筑核心筒与地下室合并分摊原则原则地下室全部为设备层时，地下室与地面上核心筒合并分摊计算2）在地下室的分摊中需注意以下问题：若地下室设备间为一个相对集中的区域，该区域内设置有连接各个设备间的水平通道，如该区域内的设备均为同一级别的共用面积，则此通道随同该区域内的设备间进行分摊；如该区域内的设备不是同一级别的共用面积，则此通道应作为该区域内所有设备的上一级别的共用面积进行分摊。情况二情况二:地下室作为设备层使用具体的分摊计算参照情况一。其中不同之处，特作如下说明：此类情况时，整个地下室（包括地下室的核心筒等）作为全楼的共有共用面积，进行一级分摊。情况三:地下室中设备区域与车位区域比例基本相同，介于情况一与情况二之间由于此类情况与情况一、情况二均有较大区别，若按照情况一或情况二的方案来执行，显然有不合理的地方，并且此类情况中的各个楼盘各有特色，无可比性，难以按照一个统一的标准来执行，需要具体情况具体分析。c)把为全楼服务的共有共用面积分摊至全楼（含地下室），低级别的共有共用面积也应参与此级别分摊（参与分摊的始终是套内建筑面积，依此类推）。d)把为正负0.000以上住宅服务的共有共用面积分摊至0.000以上住宅部分，主要为0.000以上住宅部分的核心筒；在分摊计算中还要注意以下两个方面的问题：一级分摊中有几个共有共用部位，如电梯机房，门厅，为楼梯送风的风机房，出屋面的楼梯间等分摊时需注意以下几点：当从一层大厅能够进入地下室时，大厅则作为全楼的共有面积。当从一层大厅不能够进入地下室时，一层大厅不作为全楼的共有面积，只能作为正负零以上住宅部分的共有共用面积，进行分摊；当电梯机房所属的电梯有任意一部能下至地下室，则电梯机房作为全楼的共有面积；当所有电梯都不能下至地下室，则该电梯机房不作为全楼的共有面积，只能作为正负零以上住宅部分的共有共用面积，进行分摊；符合计算建筑面积的地下室电梯基坑应随电梯机房作为同一级别的共有共用面积一起分摊。出屋面的楼梯间，若作为电梯机房、水箱间的主要通道，则该楼梯间应与电梯机房、水箱间作为同一级别的共有面积进行分摊；若为单独的楼梯间，则该楼梯间应作为正负零以上部分的共有共用面积，进行分摊；无设备的、无明确使用功能的、空旷的设备间应作为独立的套内面积，参与各级分摊。联体别墅联体别墅联体别墅是由多个单一产权的别墅横向或竖向连接在一起的别墅。对于单纯的横向联体别墅，其共有共用建筑面积仅外墙水平投影面积一半，此部分在全楼分摊即可；对于不但有横向，还有竖向连接的联体别墅，首先应在全楼分摊外墙水平投影面积一半，然后再分摊连接竖向别墅的楼梯，考虑到别墅的特殊性，连接竖向别墅的楼梯采用谁使用谁分摊的原则。（规划许可证批复为别墅）如图所示分摊方法只限以下别墅7.3纯商业楼的分摊规定：一般情况下为商场全楼服务的共有共用面积一般包括：商场楼梯，电梯，电梯前室，电梯机房，屋顶楼梯间，水箱间，风机房，自动扶梯，门厅等。为本层服务的共有共用面积包括本层走道，卫生间等。对于底层商场经常会有一些单独对外开门的商铺。有的商铺向商场内开门，有的对商场不开门。无论对商场内是否开门，商铺都要参与商场的共有共用面积分摊，不但要参与全楼共有共用面积的分摊，还要参加与商场层共有共用面积分摊。纯商业楼的楼梯分摊。因各层在不同位置设置高、低不同的楼梯，但各楼梯之间所在某一层互通的，如下图中的1梯至3梯，这些楼梯的梯间共有面积可合并成为整个商场的共有面积。但如果某一层由隔墙封闭成两部分者，这两部分应视为不同的功能区，如下图的第4层。其为商场中某一层的专用梯，则此梯按室内专用梯处理，其共有面积的分摊与其它梯的共有面积分摊分别进行。此梯只分摊到商场第四层。7.4纯写字楼（办公楼）分摊方法参照纯高层住宅楼和纯商场。7.5商住楼的分摊规定：A商住楼的商用部位的楼梯间（不含商业自用且对商业不开门）和突出屋面的楼梯间由全楼分摊，住宅部位的楼梯间由住宅分摊（具体方法参照纯住宅楼的分摊方法）。B商住楼的商用部位的楼梯间（不含商业自用的），如果对商业各层均开门，或者开门情况呈不规律变化，此时楼梯间（中筒）分成商业部位和住宅部位两部分，各部分梯间面积列为各部分区间内的公用建筑面积。商业部位的楼梯间如下图所示（均为底层平面图）。图1楼梯间不认为是商业部位楼梯，图2图3是位于商业部位楼梯间。C对于上图中的图3。若二层以上全为住宅。楼梯既对商业开门又对住宅开门，此时不再划分功能区，进行全楼一级分摊。D对于贯穿两种不同功能区的楼梯间，分摊方法参照商住楼。7.6多功能楼的分摊规定：多功能综合楼一般是具有两种以上使用功能的、体形及共有面积使用情况较复杂的多层或高层建筑。其分摊方法参照高层住宅楼和商住楼的规定。多塔楼(含两个或两个以上塔楼)的高层商住楼的补充说明：7.7多塔楼(含两个或两个以上塔楼)的高层商住楼的补充说明：多塔楼的高层商住楼原则上应分塔分别分摊计算：A）对于多塔楼的高层商住楼，若商业部位在商业部位的楼梯间内均未设置出入口，参照多层商住楼的相关条款；B）对于多塔楼的高层商住楼，若商业部位在商业部位的楼梯间内均设置出入口，按照商住楼的相关条款应将各塔楼核心筒同裙房的门厅，楼梯，电梯，电梯前室放在一起分摊，则势必造成各个塔楼无法单独计算，此类情况，我们认为应将核心筒从两个功能区断开，即住宅部位的核心筒应分塔分摊至相应塔楼的住宅部位，商业部位的核心筒应分摊至商业部位；7.8屋面其他建筑物面积计算规定屋顶除梯间、电梯机房、水箱间外的其他建筑，应视其使用功能确定是否计算建筑面积和是否列为应分摊共有面积。美化、装饰性的独立亭、阁及休闲用的独立有盖走廊等不计建筑面积。7.10不分摊的共有面积和不分摊的建筑空间处理规定不分摊的共有面积作为套内，参与分摊比起级别低的其他共有面积。一旦确定其为共有面积，任何人不得侵犯或改变其原始设计的使用功能。不分摊的共有面积不对其出红线图纸。不分摊的建筑空间，按照套内面积方法处理，参与分摊其他共有，可以出红线图纸。7.11墙体面积计算规定计算外墙建筑面积应考虑其外墙粉刷厚度，具体厚度通过现场测绘。同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙体厚度计算。这里是指同一面墙既有主墙又有玻璃幕墙。当建筑物以玻璃幕墙作为外墙时，该玻璃幕墙部分不再计算外墙面积，即该玻璃幕墙的墙厚定为0.00米。对于高层建筑（包括多层建筑、地下室）来说，因建筑结构的需要，其剪力墙的厚度随着层数的增加而变化，在各层次墙体厚度不同时，应分层分别计算外墙面积，即计算套内面积时应计至外墙中线。对于同一层同一面墙有不同厚度时，取墙面长度较大的墙厚值。当建筑物外墙为大理石(包括花岗岩等)干挂时，墙面面积的计算:参照规范中对玻璃幕墙面积计算的要求,即当有主体墙时，认为其是装饰性的,不计建筑面积。对于在墙体外部又加的额外保温层，外挂形式的不计算建筑面积，粘贴形式的计入共有共用面积。墙轴线以外分摊掉。当建筑物中空临墙时，建筑物中空处的内半墙记入中空面积，外半墙按规定划分并相应计算建筑面积。当建筑物中夹层层高达到2.20米时，夹层部分外墙分摊计算规定与标准层一致。商场、商铺以防火卷帘、钢化玻璃等直接落地作为共有墙或外墙的，墙体厚度取围护构架的厚度；如系安装于梁体之下或墙垛之上，墙体厚度取梁体或墙垛厚度。7.12人防问题对于规划许可证批的地下室，地下室需要办证，或者地下室有共有共用面积时，首先根据郑价公20041号文件判断是否有人防，有人防的需要单位提供人防设计图纸和防空地下室施工图审批意见书，易地建设的，提供易地人防建设费用单据。7.13登记科要求出图问题1坐落2独单元3一幢楼分开出图4按照合同出红线图8 8 有关共有共用面积分摊的有关共有共用面积分摊的补充说明补充说明8.1商业部位的楼梯、电梯在商业部位开不开门的分摊规定仅限于商住楼；如果是多层或高层纯住宅楼，一层或一二层复式住宅也许不使用核心筒的楼梯、电梯、电梯前厅，但仍需纳入统一的分摊。8.2 核心筒或楼梯间中设置的永久性的强电井、核心筒或楼梯间中设置的永久性的强电井、弱电井、上下水管井、空调井、通风井等分摊弱电井、上下水管井、空调井、通风井等分摊计算标准如下：计算标准如下：a)强电井，弱电井，上下水管井，在正负零以上部分的建筑面积，按自然层计算建筑面积分摊至正负零以上的所有套内建筑面积。地下室的分摊地下室。和核心筒在一起的，可以直接画到核心筒里面。b)中央空调如为全楼服务，空调井应按自然层计算公用建筑面积，分摊到全楼。如中央空调仅为某一部分如裙房服务，则穿过塔楼中筒到达屋顶冷却塔的专用空调井按自然层计算建筑面积分摊到裙房。8.3 对于协议分摊的理解对于协议分摊的理解这个协议是指产权人之间的协议，而不是买卖双方的协议（不能看开发商的证明之类的材料）。如果每个业主都和开发商有协议的话，可以认为分摊协议。8.4 消防用面积的处理消防用面积的处理 消防楼梯、电梯、水池等为整幢服务的，就应整幢分摊。不能说它处在哪个功能区，就仅分到那个功能区。附对于超规划面积处理方法。（待和登记科协商决定）1、对于新建超规划面积，采用按实际楼层计算建筑面积，出图纸只出规划许可证规划不分面积。2、对于备案，涉及到超规划时，不予测绘。3、当地下室规划没有批建，但地下室中有公用建筑面积时。考虑到地下室与楼上分开的原则，地下室不计算建筑面积，即使以后地下室重新批，地下室中为全楼服务的公用建筑面积不再进行分摊。