郏县房地产市场调研报告1743281988课件

本报告分5个部分，拟用时55分钟。郏县房地产市场调研报告1743281988市调目的结合郏县县城的城市经济指标，针对郏县房地产市场住宅个案进行重点分析，有效把握市场整体现状以及发展趋势，科学论证迎宾大道与文化路交会处宗地块的项目定位、产品定位，从而为项目启动前期提供可靠的信息参考和开发建议。郏县房地产市场调研报告1743281988一、城市概况郏县房地产市场调研报告1743281988郏县位于河南省中部偏西、伏牛山北部余脉向豫东平原的过渡地带。东邻襄城县，西毗汝州市，北接禹州市，南与平顶山市区和宝丰县相连，隶属平顶山市管辖。地势呈马鞍形，东南、西北部高，中部低，以平原和岗地为主。总面积737平方公里，辖6镇8乡，374个行政村，总人口56.8万人，其中农业人口52万。郏县房地产市场调研报告1743281988交通状况 郏县交通便利，通讯发达。洛（阳）界（首）公路和郑（州）南（阳）公路西线在县城交汇，郑（州）石（人山）高速、南石公路、南水北调中线工程，贯穿县境。郏县房地产市场调研报告1743281988麦田观点郏县是一个农业大县，在相当长的历史时期内都是农业经济占主导地位。三产结构配置不够合理，工业基础相对薄弱缺少龙头、支柱性企业，作为第三产业的服务业发展则更是落后。郏县房地产市场调研报告1743281988资源优势资源优势郏县房地产市场调研报告1743281988农业农业土壤肥沃，适合多种作物生长。耕地面积60万亩，常年小麦种植面积43万亩，玉米种植面积15万亩，红薯种植面积18万亩，花生、大豆种植也有一定规模。经济作物以烤烟和蔬菜为主。郏县房地产市场调研报告1743281988矿产矿产郏县矿产丰富，水、电资源充足。郏县房地产市场调研报告1743281988旅游旅游郏县旅游资源独特，名胜古迹颇多。有三苏坟、中顶莲花山、有“中原第一红石古寨”之称的临沣寨、“知青圣地”广天知青园、文庙、三郎庙茶食苑。此外，郏县境内有仰韶文化、龙山文化、裴李岗文化遗址多处。郏县房地产市场调研报告1743281988郏县房地产市场调研报告1743281988麦田观点最近6年来，郏县政府官员立足郏县自身资源优势和产业发展现状，积极实施“内引外联”战略，进一步加大对外开放力度。围绕矿产、铁锅、陶瓷、电力建材、食品医药和纺织等主导产业，以重点项目为中心，拓长产业链，培育新产业、构筑“块状经济”，初步形成了：安良镇陶瓷产业基地、广天乡铁锅产业基地、黄道乡建材电力和煤化工基地、城关镇商贸和制药基地、长桥镇针织基地、冢头镇理想萝卜、三粉加工和奶制品加工基地等县域工业经济格局。2006年4月，郏县被省委、省政府授予“县域经济发展十快县”，奖励1000万元。2006年12月，被授予“省级卫生县城”。2006年，全县生产总值完成52.3亿元，同比增长15.2%，财政收入1.54亿元，同比增长47.2%。郏县房地产市场调研报告1743281988郏县特色/“山儿西”烟叶、红牛、饸饹面郏县房地产市场调研报告1743281988辖属区域郏县，总面积737平方公里，辖6镇8乡，374个行政村，总人口56.8 万人，其中农业人口52万。6镇、8乡（其中1个回族乡）分别为：城关镇、冢头镇、安良镇、堂街镇、薛店镇、长桥镇、王集乡、李口乡、姚庄回族乡、白庙乡、广阔天地乡、渣元乡、茨芭乡、黄道乡。2000年，全国第五次人口普查数据显示：郏县总人口533168人。2006年，常年在外务工人数达到10万人次，占全县总人口的近1/5。据此保守估算：截至2006年年底，输出的10万余在外务工人员创收至少近5亿元，全县农民人均增收也将达到600-800元。郏县房地产市场调研报告1743281988麦田观点在实地调研中得知，目前市场上在售项目的客户来源中有相当一部分人为：乡镇政府官员、乡镇企业家/个体商户、乡镇中学骨干教师、外出务工返乡人员等。因此，在项目后续的营销进程中，实施有效的媒介投放策略对这部分客户进行拦截和网络就显得尤为重要。城区企事业单位中层领导、初高中约10年教龄的中青年教师等，是目前郏县城区内住房的主力消费人群。郏县房地产市场调研报告1743281988城市规划与发展郏县县城建成区面积9平方公里，规划面积15.7平方公里，远期规划面积为21平方公里。目前，城区总人口5.6万人，其中农业人口2.26万人，非农业人口3.2万人，暂住人口1400余人。郏县房地产市场调研报告1743281988麦田观点从郏县城市建设的规划来看：目前建成区面积仅9平方公里，近期2-3年内规划建成区面积达到15.7平方公里，远期未来5年内规划建成区面积达到21平方公里。城区建成面积的不断外扩、增大，要求全社会固定资产投资额度匹配增加，而成规模、上档次的房地产开发将首当其冲、势在必行！郏县县政府对城市配套工程及公益基建设施的完善和升级，加快了郏县的城市化进程，同时也为郏县房地产开发提供了强有力的配套支持！按照西方发达国家的经验，城市化率达到30%的时候，城市就进入高速发展时期。城市化速度的加快，必然带来房地产市场的繁荣。郏县房地产市场调研报告1743281988城市建设呈现5大特点投资量大。每年用于城市建设的资金都在3000万元以上。高楼增多。据不完全统计，县城14条主干道两侧仅3层以上建筑就达400余幢。建设与绿化同步。“安居工程”如雨后春笋般迅速崛起。公用设施和基础配套设施逐步完善。郏县房地产市场调研报告1743281988麦田观点郏县已经形成：老城商业区、新城行政区、东部工业区、西南部教育区、西北部休闲娱乐区的城市框架。郏县房地产市场调研报告1743281988政策导向树立经营城市理念，继续完善土地储备制度，加强土地市场管理，垄断土地一级市场，放活二级市场。引导民间资金参与城市建设。严格建设用地审批管理程序，提高审批质量和征地效率，城区内一律停止批建私房，禁止在规划区内建独门小院。郏县房地产市场调研报告1743281988城市经济指标(2006年数据)区域人口（万人）GDP（亿元）城镇居民人均可支配收入(元)农民人均纯收入(元)平顶山市90.09(市区)671.99897.53150.3舞钢市3264.874843275宝丰县4876.168203676鲁山县854151882125汝州市94135.672103578叶县8667.8961263013郏县56.852.360682978郏县房地产市场调研报告1743281988麦田观点2006年，郏县在兄弟县市中无论GDP贡献值、城镇居民人均可支配收入还是农民人均纯收入，都排在最后两位，相对靠后。这跟郏县固有的产业结构是分不开的，虽目前县委、县政府加大招商引资力度以工业兴县，但还是和兄弟县市保有相当的差距。人均收入的靠后，也意味着市场购买能力相对较弱！郏县房地产市场调研报告17432819882008年,郏县政府工作的主要目标预期项目类别项目类别20032003年年20062006年年年均年均20072007年预期年预期20082008年预期年预期全县全县GDPGDP总值总值25.325.3亿元亿元52.352.3亿元亿元14.3%14.3%59.959.9亿元亿元14.5%14.5%68.368.3亿元亿元14%14%一产增加值一产增加值6.896.89亿元亿元10.910.9亿元亿元8%8%二产增加值二产增加值13.7713.77亿元亿元27.127.1亿元亿元24.2%24.2%三产增加值三产增加值10%10%财政一般预算收入财政一般预算收入60286028万元万元1.541.54亿元亿元29.2%29.2%1.81.8亿元亿元17%17%2.22.2亿元亿元20%20%全社会固定资产投资全社会固定资产投资6.116.11亿元亿元2222亿元亿元90%90%2727亿元亿元24%24%3333亿元亿元23%23%社会消费品零售总额社会消费品零售总额6.466.46亿元亿元12.112.1亿元亿元21.8%21.8%13.913.9亿元亿元15%15%16.016.0亿元亿元15%15%农民人均纯收入农民人均纯收入20242024元元29782978元元11.8%11.8%32313231元元8.5%8.5%34573457元元7%7%城镇居民人均可支配收入城镇居民人均可支配收入36443644元元60686068元元16.6%16.6%67356735元元11%11%73417341元元9%9%城乡居民储蓄存款余额城乡居民储蓄存款余额10.3810.38亿元亿元19.719.7亿元亿元22.5%22.5%23.623.6亿元亿元20%20%28.328.3亿元亿元20%20%郏县房地产市场调研报告1743281988麦田观点以旅游、特色饮食、商贸为代表的第三产业势必成为郏县经济的有益补充、后来居上！全社会固定资产投资，2003-2006年的4年年均增幅90%，2007年和2008年，郏县全社会固定资产投资预期分别保有24%和23%的高增长率，预示着郏县房地产市场的春天即将来临！2006年，郏县城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别为6068元和2978元。2007年、2008年这两项指标预期达到6735元、3231元和7341元、3457元，其中2008年城镇居民人均可支配收入预期突破7000元关口，居民的市场购买力不断增强！郏县房地产市场调研报告1743281988二、郏县房地产市场分析二、郏县房地产市场分析郏县房地产市场调研报告1743281988市场综述郏县的房地产市场起步较晚。在2006年下半年帝荣豪府入市之前，郏县的房地产开发一直处于小规模、低档次、凌乱无序的状态，多为单位、建筑队、个人等购置地皮兴建的集资房、商品房和独门小院等。帝荣置业、中金置业这些外来企业给郏县的房地产市场带来了新的开发和经营理念，使得郏县的楼市虽起步较晚但规格和标准却不低。规范的营销操作，抬升了郏县楼市的整体价格，但也有虚热成分！郏县市场上的在售楼盘大致分布在两个区域：老城区和城东新区。所投放的商品住房，建筑类型比较单一，多层（6F）占据市场主流。部分楼盘有规格较高的售楼部和相对正规的销售团队，其它楼盘或无售楼部或有售楼部但没有专业的销售人员，其销售处于组织性欠缺的自然去化状态。在售楼盘的营销推广做得较为一般，媒体投放以灯杆和户外广告为主。郏县房地产市场调研报告1743281988麦田观点目前，郏县的房地产开发是规范操作和自然消化并存，处于这两个“极端”的交浊、混合、过渡状态。对比可知：规范的案场操作，不仅有利于项目产品的快速去化，同时也对项目利润空间的最大化提升起着至关重要的作用！郏县房地产市场调研报告1743281988项目周边重点个案分布项目名称项目名称地理位置地理位置建筑类型建筑类型均价情况均价情况帝荣豪府行政路复兴路口东200米路北11栋6F1200元/中中金爵世家郏县大酒店西50米路北7栋6F（半）1115元/广厦花庭经二路文化路交叉口东北角8栋6F842元/东方港湾1期金山加油站西侧10栋6F828元/物资局商住楼城关镇烟站向南50米路东3栋6F933元/汽车站对面商住楼东坡大道经二路口东南角3栋6F1050元/经一路行政路口住宅楼经一路行政路交叉口东南角3栋6F710元/郏县房地产市场调研报告1743281988郏县房地产市场调研报告1743281988区域房地产市场分析郏县房地产市场调研报告1743281988中心城区/区域描述以经二路为界，其以西部分是郏县真正意义上的城区，中心城区。中心城区内，城市基建配套设施完善、成熟，是县城的商贸、科教、医疗聚集地。东坡大道沿街商业，县一高、二高、实验中学，第一人民医院、中医院、县政府等均分布于此。郏县房地产市场调研报告1743281988区域分析该区域是县城的中心区域，房地产开发较早。目前老城区内，可供开发用的土地相对不足，多以旧城改造、拆迁后的小地块开发为主。开发企业意识到在老城区内搞开发，不仅地价高而且拆迁安置成本也大，因此多选择在新城区拿地建房。经三路，新建的天河财富广场2期在售，规划有1F商业和2-3F住宅。物资局的集资楼，有部分房源对外销售。郏县房地产市场调研报告1743281988城东新区 /区域描述城东新区是以经二路、文化路、复兴路和眉山大道原北环所围合的建成区为起步区，向东至东环路新辟的城市新区。目前，行政路已向东打通和东环路相连。从经二路至东环路的行政路沿线，是郏县的核心行政区：县二院、粮食局、县委、县政协、网通公司、国土局、农业局、国税局、财政局、物价局、建行、农行、中国人寿、移动联通营业厅、移动公司、妇幼保健院、县法院等均聚合于此。郏县房地产市场调研报告1743281988区域分析该区域是县城规划发展的重点区域，将成为郏县的未来发展中心。区域内房地产开发总体投放量远大于中心城区，土地供应量相对较大，县城目前在建项目95以上都分布在该区域。区域内现有在售项目投放体量所占整体市场的比重较大，伴随着新区发展的推进会有更多土地投入开发建设，这将促使这一比重进一步加大。县区高收入居民、乡镇有钱人、务工返乡人员等，对本区域的接受度较好。市场上投放的产品多为2006年下半年、2007年上半年开发和销售，整体去化率较高。主力户型仍然迎合市场需求，以3房2厅为主，面积为120-150的大三房。由于该区域未来商品房会有较大体量的投放，从而对整个县城楼市会有较大影响。除直接导致该区域楼市的蓬勃发展外，县城整体市场的销售单价也将进一步被拉升。区域商品房均价分布在：1000元/左右。郏县房地产市场调研报告1743281988市场特点总结/01当前在售项目，大多集中在最近一年左右开发，且九成以上分布在经二路以东的城市新区。外来开发企业给郏县本土带来了新的开发经营理念，整体地产市场格局逐渐“由乱入治”，开始从放任的自然消化阶段向有组织的规范操作阶段过渡，目前这两种状态并存。缺乏有实力、成熟的房地产开发企业，大多开发企业规模偏小，自有资金不足、融资困难，市场竞争力弱、抗风险能力差。郏县房地产市场调研报告1743281988市场特点总结/02新近开发楼盘，无论规模和档次，还是营销水平，都处于相对初级的阶段。在县区内，成规模、有品牌的代表性楼盘寥寥无几。老城区原先的居民聚集区，由于发展欠规划，承载人口较多，住房时间长破旧、老化，生存环境每况愈下，这无疑成为城市规划新城、拉大城市框架的现实推动力。同时，庞大的老城区人口存量也为新城开发，提供了强劲的客户来源支持。郏县城区流动人口较少，主要是周边县、乡（镇）人群，以生意人为主。故，区域内住房租赁市场尚不活跃。郏县房地产市场调研报告1743281988市场特点总结/03从户型投放上看，同质化现象严重。户型设计较为单一，没有形成多元化的户型配比格局。主力户型为3-2，且面积较大，这跟县城居民的家庭结构和传统生活习惯息息相关。在房型格局上，突破了单一的平层投放，错层和复式被外来企业带入郏县市场，虽投放量和接受度有限，但对传统的平层户型设计来说也是一个有益的补充。从销售上看，新近开发项目，市场需求度较好，平均去化周期一般为：6个月以内或者一年左右。郏县房地产市场调研报告1743281988市场特点总结/04大多项目的销售团队业务能力欠佳，市场敏感度不够，缺乏强有力的操盘能力。物业管理开始出现。郏县房地产市场虽起步较晚，但还是有相当的规格和标准的。新近开发项目的主要客户来源为：县区企事业单位中层领导、个体商户、周边乡镇有钱人、外地务工返乡人员等。郏县房地产市场调研报告1743281988住宅产品投放与去化分析郏县房地产市场调研报告1743281988麦田观点120-150的3-2，投放体量相对较大，占据市场主流，且去化率在80%左右。100左右的2-2，其在市场中的投放量仅次于3-2，且去化率达到了100%。4-2和复式的投放量相当，其中4-2的去化率达到了100%，而复式由于需求特定其去化率仅为70%。因此，建议在项目户型配比中降低4-2和复式所占的比重。郏县房地产市场调研报告1743281988住宅产品总价带分析郏县房地产市场调研报告1743281988麦田观点5-10万的产品去化率达100%；10-15万的产品去化率达85%；15-20万的产品去化率达73%；20-25万的产品去化率达89%。各总价段产品去化情况的相当，说明：市场中无论产品投放还是客户需求，是“有所供、有所需、供需结构合理”。这也体现出：丰富的产品投放，满足了不同客户层对住房的不同需求。数据显示：130-140和140-150的3-2是市场中的主力户型，其投放体量相对较大且去化情况良好，这体现了郏县当地居民在住房选择上对功能和总价的兼顾性。郏县房地产市场调研报告1743281988各价段产品投放与去化对比郏县房地产市场调研报告1743281988麦田观点由上表可知：郏县房地产市场，所投放产品的主力总价带为：10-1510-15万万，其次为15-2015-20万万。郏县房地产市场调研报告1743281988各户型对应面积段产品去化情况郏县房地产市场调研报告1743281988麦田观点130-140130-140和和140-150140-150的的3-23-2，是目前郏县房地产市场中投放的主力户型，且其去化率在80%左右，去化情况良好。120-130120-130的的3-23-2，投放体量相应次之，但其去化率也在80%以上。面积偏大的三房在当地市场成为投放主流并走俏，说明当地居民的家庭结构和居住习惯尚很传统。传统。100100左右的左右的2-22-2，其投放体量不是很大，但整体去化情况非常好，达到了100%。该户型不是市场主流，主要为外地务工返乡人员和上年纪的知识型夫妇所消化。市市场中中4-24-2和复式和复式户型型，投放体量有限，突破了3-2的单一局面有效丰富了当地的户型配比。在实地调研中，此两种户型主要为中中金爵世家投放，但去化情况一般。这与其面积大、总价高，且在顶层有一定的关系。郏县房地产市场调研报告1743281988户型分析市场中两房的投放量仅次于三房，四房和复式的投放量相对有限。三房的投放呈现绝对高的峰值，占据市场主力，说明当地购房者仍保留着传统的居住观念和生活习惯。三房主力投放面积在120-150120-150之之间，该种户型的整体去化情况也较好，说明其在市场中的需求体量较大，是客户购买的首选产品。郏县房地产市场调研报告1743281988总价分析10-1510-15万、万、15-2015-20万万的产品是市场投放的主导，主要集中在三房且去化率高，说明此类产品是客户购买的主流产品，市场中的存量房也较少。郏县房地产市场调研报告1743281988三、项目地块价值研判三、项目地块价值研判郏县房地产市场调研报告1743281988总述项目地块位于迎宾大道和文化路交会处的东北角，占地约63亩，计划分两期开发。地块方正，临近文化路有少量民房待拆迁。郏县房地产市场调研报告1743281988地块SWOT分析S-S-优势地块较为方正，易于规划设计，土地利用率高。紧邻迎宾大道和文化路，交通便利、商业成熟，且位于城东新区规划范围之内，占据城市发展方向、区位优势明显。周边生活配套齐全：医疗、教育、购物、餐饮、娱乐等设施应有尽有，消费者对该区域的认知度和接受度较高。雄踞郏县县城的南大门，具备塑造高端项目的基本质素。郏县房地产市场调研报告1743281988地块SWOT分析W-W-劣劣势没有可依靠的大面积绿化和景观，如：不临公园、花园等。地块北面原有的独门小院等建筑，后续要纳入小区范围，影响项目整体形象。外来开发商，缺乏本地市场的知名度和品牌形象。郏县房地产市场调研报告1743281988地块SWOT分析O-O-机会机会城市向东、向南发展，区域发展潜力巨大。文化路向东打通、高标准修缮，提升项目出行便力度，商业价值被挖掘和进一步释放。专业地产策划公司介入，有利于项目资源的整合和市场把控。郏县房地产市场调研报告1743281988地块SWOT分析T-T-威威胁项目北、沿街有部分门窗制作门店，白天有噪音，可能会影响到后期部分业主的起居生活。县城规模楼盘较少，但存在集资楼和其他小规模楼盘，该类项目以其价格低廉分流部分客源。城市新区的进一步发展，会有更多新项目推向市场，对项目构成潜在去化压力。地块周边商业不足够繁荣，商铺租金较低，预计后期对商铺销售和其利润空间的最大化提升存在一定的难度。郏县房地产市场调研报告1743281988麦田观点结合市场调研以及对本项目的研判来看，机会与风险并存。唯一的办法就是：尊重市场、适应市场、顺应消费者需求，整合与项目有关的各种要素，运用智慧营造出具有超前性、引导性、适用性的产品，以合理的成本、利润，达到科学的“投入产出比”，追求产品供给和市场需求的完美平衡，使项目达到合理的市场预期。郏县房地产市场调研报告1743281988四、项目定位及案名建议四、项目定位及案名建议郏县房地产市场调研报告1743281988市场定位编号编号案名案名市场定位市场定位主推广语主推广语核心卖点核心卖点当前去化当前去化去化周期去化周期1 1帝荣豪府郏县城区首席高档社区新城富地生活坐标产品821年4162 2中中金爵世家郏县首家园林高尚中央生活区金爵领地华彩人生地段园林707月3223 3广厦花庭中档楼盘无价格71未知4 4东方港湾中档楼盘未知地段价格1期售罄半年2325 5物资局商住楼中低档楼盘无地段价格71未知6 6汽车站对面商住楼中低档楼盘无地段售罄未知7 7经一路行政路口住宅楼低档楼盘无价格售罄打地基时即售罄30郏县房地产市场调研报告1743281988麦田观点帝荣豪府和中中金爵世家位居郏县房地产市场的第一梯队，属于高档楼盘；广厦花庭和东方港湾是规模、成型社区，位居市场中的第二梯队，属于中档楼盘；物资局商住楼和汽车站对面商住楼，是成型社区，各质素综合位居市场中的第三梯队，属于中低档楼盘；经一路行政路口住宅楼是郏县目前小地块开发、自然去化的典型，以其低廉的价格赢得市场亲睐，位居市场中的第四梯队。郏县房地产市场调研报告1743281988麦田观点位居第一梯队的：帝荣豪府和中中金爵世家，当前去化率已达70-80%，其中帝荣豪府计划在2007年10月底撤场，而到10月底中中金爵世家也将进入扫尾阶段。依据我项目本身的质素可直接将将项目定位在高端目定位在高端，以填补市场上第一梯队楼盘的空缺！另外，市场上在售的中低档楼盘当前去化率也在70以上。如此以来，项目在产品定位时可通可通过丰富、合理的丰富、合理的户型型/面面积配比配比辐射中端市射中端市场。郏县房地产市场调研报告1743281988目标客户群定位我我们的的项目是目是为谁开开发的？的？卖给谁？他他们是什么是什么样的一群人？的一群人？他他们对理想中的社区有哪些要求？理想中的社区有哪些要求？郏县房地产市场调研报告1743281988 通过实地访谈和对市场上在售楼盘客户来源的分析，结合地块价值及项目预期定位，我们的主力目标客户群应该是这样的人：郏县社会社会阶层的中的中坚力量；力量；具有相具有相对稳定且丰厚的收入；定且丰厚的收入；从从业时间1010年左右或更年左右或更长，年，年龄在在30-5030-50岁之之间；两代或者三代人同住，两代或者三代人同住，对户型功能布局要求型功能布局要求较高。高。郏县房地产市场调研报告1743281988郏县城区郏县城区周边乡镇周边乡镇目标客群1目标客群2目标客群3城区官员城区官员/教师教师企业中层企业中层/个体商户个体商户乡镇政府干部乡镇政府干部/骨干教师骨干教师乡镇暴发户乡镇暴发户务工返乡青年务工返乡青年郏县房地产市场调研报告1743281988案名建议郏县的房地产开发刚起步不久，中高端购房人群需要彰显身份、受到尊重和认可，如：中中金爵世家、帝荣豪府等，抓住目标客群心理，投其所好地采用了高、大、显、贵的词汇命名。顺应当地市场特点，结合本案的预期项目定位，对本案的案名提出以下价值参考：郏县房地产市场调研报告17432819881上城公馆2富邦名邸3新城国际4君临天下郏县房地产市场调研报告1743281988形象定位及主推广语 案名确定后，再进行商讨、敲定。郏县房地产市场调研报告1743281988五、产品定位及价格策略五、产品定位及价格策略郏县房地产市场调研报告1743281988产品定位编号编号案名案名建筑类型建筑类型建筑风格建筑风格园林景观园林景观1 1帝荣豪府11栋6F现代简约普通绿化2 2中中金爵世家7栋6F半现代简约中心水系3 3广厦花庭8栋6F现代简约普通绿化4 4东方港湾10栋6F现代简约普通绿化郏县房地产市场调研报告1743281988依据对重点参考个案、目标客户群体的综合研判，我司对项目产品的定位，具体建议如下：A A建筑建筑类型：多型：多层板楼板楼6 6层or 6or 6层半半；B B建筑建筑风格：格：现代代简约；郏县房地产市场调研报告1743281988重点个案外立面效果对比/帝荣豪府郏县房地产市场调研报告1743281988重点个案外立面效果对比/中中金爵世家郏县房地产市场调研报告1743281988重点个案外立面效果对比/广厦花庭郏县房地产市场调研报告1743281988重点个案外立面效果对比/东方港湾郏县房地产市场调研报告1743281988麦田观点郏县房地产市场在售楼盘的外立面，均为现代简约风格，如上四图所示。从效果图来看：色彩搭配较为优越的是中中金爵世家，其色系以浅黄、浅蓝为主，明快有余，但品质感略显不足。其他楼盘则较为常规，如：帝荣豪府的外立面色彩寡淡，广厦花庭的三色砖颜色杂乱，东方港湾的暗红色外墙涂料效果平平。因此，建议本案借鉴洋房的外立面设计，首先从色调上与现有项目拉开距离，从涂料和面砖的有机使用上提升品质感和档次。郏县房地产市场调研报告1743281988建议外立面示意郏县房地产市场调研报告1743281988园林景观建议目前，郏县房地产市场上的在售项目，除中中金爵世家做有中央水系外，其他项目均为一般的组团绿化。从节省成本、利润最大化的角度考虑，建议不做水景，以基础性的组团绿化为主，从道路系统、景观小品、树种选择等细处做好规划和设计，做出名堂做出亮点！郏县房地产市场调研报告1743281988小区组团绿化示意郏县房地产市场调研报告1743281988小区内道路绿化示意/01郏县房地产市场调研报告1743281988小区内道路绿化示意/02郏县房地产市场调研报告1743281988小区健身设施示意郏县房地产市场调研报告1743281988小区休闲设施示意郏县房地产市场调研报告1743281988户型/面积配比建议户型户型2-22-23-23-24-24-2复式复式面积面积90-90-100100100-100-110110120-120-130130130-130-140140140-140-150150150-150-160160160-160-170170170-170-180180160-160-170170170-170-180180180-190投放投放比例比例80%20%10%50%40%40%30%30%10%20%70%15%15%70%70%10%10%5%5%郏县房地产市场调研报告1743281988麦田观点郏县目前在售项目中，帝荣豪府1期的部分户型、中中金爵世家的全部户型，是错层产品。据实地调研，该户型的市场接受度一般，整体投放量不大，多为年轻人所消化。因此，建建议项目在做目在做户型投放型投放时可以考可以考虑错层产品，但不作品，但不作为重点。重点。另外，建议：1F1F做私家花园，做私家花园，顶层做露台。做露台。郏县房地产市场调研报告1743281988交房标准及配套建议交房标准交房标准社区配套社区配套单元可视对讲门/入户防盗门/地面毛坯/墙体罩白/水电入户/电线、电话线、宽带、闭路电视，暗线走好有开关/塑钢窗户/普通玻璃/楼梯水泥地面铁艺栏杆/天然气预埋管道智能安防/健身器材/景观小品等郏县房地产市场调研报告1743281988价格策略建议住宅：采取高姿态入市、价格低开高走的策略。在项目前期的市场推广中，达成目标客群对本案区位价值和产品本身的高度认同，通过蓄水期和内部认购期的充分准备，为开盘热销积蓄强大的销售势能！一户一价；临道路有底商住宅价格：低于小区内部住宅价格；小区内住宅价格：楼栋东边比楼栋西边价格高、景观系数高的楼栋价格高；各楼层价格：1F 2F=3F 4F 5F 6F1F 2F=3F 4F 5F 6F。郏县房地产市场调研报告1743281988市场平均法/郏县房地产市场平均售价为：950元/案案名名帝荣豪府金爵世家广厦花庭东方港湾物资局商住楼汽车站对面商住楼经一路行政路口住宅楼均均价价120012001115111584284282882893393310501050710710郏县房地产市场调研报告1743281988成本加利润法小区1期占地35.4亩，2期占地28亩，共计：63.4亩。以1期为例：35.4亩地，总地价：10800000元；住宅总建筑面积约：45748；假定售价1100元/时，则1期住宅总销为：50322800元；建安总价约：45748450元/=20586600元；税费成本约：50322800元5=2516140元；成本总计：10800000元20586600元2516140元33902740元；则纯利润为：50322800元33902740元16420060元；利润率为：16420060元/50322800元10033；若售价为1150元/时，住宅总销为：52610200元，则利润率为：35；楼面地价：236元/，建安成本：450元/，则成本为：686元/，假定利润率35-40，则售价为：1200元/。郏县房地产市场调研报告1743281988竞争对比法帝荣豪府起价：预计950元/，均价：1200元/。中中金爵世家起价：预计950元/，均价：1115元/。综合以上分析，建议项目平均售价入市价：1160元/左右；底价建议基价：1100元/。郏县房地产市场调研报告1743281988商铺价格建议：2000-2500元/；规格建议：4.2/5.211/133.6/3.9捆绑销售，则单位面积不宜过大。郏县房地产市场调研报告1743281988 预祝项目开发成功！郏县房地产市场调研报告1743281988 Thanks！郏县房地产市场调研报告1743281988