遵义房地产市场别墅市调课件

遵义房地产别墅市调开发背景PART【1】遵义概况PART【2】n遵义城市简介n遵义经济概况n遵义规划发展n遵义房地产市场研究A、遵义城市简介【区域交通篇】位置优越，交通网络四通八达重庆遵义贵阳发展战略：遵义是贵阳北部门户，在十一五期间已被确立为贵州副中心，也是重庆的后花园。未来遵义的发展方向是：紧贴贵阳经济圈，融入成渝经济圈，依托泛珠三角交通：1、公路，兰海高速与杭瑞高速在遵义市交汇，形成以遵义为核心的毕节、仁怀、绥阳，思南、赤水1-2小时交通圈；2、铁路，川黔铁路纵贯遵义全境，2019年11月连接重庆和贵阳的渝黔高铁已开工，预计2019年10月31日通车。届时动车从遵义直达重庆、贵阳仅40分钟左右；3、航空，遵义新舟机场已于2019年8月28日正式开通，现已开通遵义至北京、广州、上海、昆明、西安、三亚等14条航线，到2019年底航线将达到30条。4、市内公交，共有公交线路46条，总里程达498.5公里，同时欲引资修建遵义中心城区城市轨道交通8条线路，市内交通网四通八达。高铁40钟，抵达黔、渝航空每一天，连接世界高速3小时，畅行西南城市交通，四通八达【休闲篇】生态宜居之城遵义地处中国西南腹地，属于中亚热带高原湿润季风区，春季平均气温15.3左右，夏季平均气温24.1左右，秋季平均气温16.1左右，冬季平均温度5.5左右，年平均气温15.1，气候宜人，是中国优质的避暑之都；风景优美，国土面积30762平方公里，全市森林覆盖率达49%，是人类宜居城市之一。【历史篇】历史悠久之城“遵义”名称最早出现于唐贞观十六年（公元642年），将播州所领的罗蒙县改名遵义县，沿用至今已有1364年；遵义辖2区2市10县和新蒲新区，人口752万，中心城区建成面积达60平方公里。1935年，中国共产党在这里召开了著名的“遵义会议”，遵义也因此被国务院列入首批公布的24个有历史文化名城之一。【文化篇】浓郁文化之城遵义因“十大文化”而声名远扬：“国酒文化、长征文化、沙滩文化、土司文化、建筑文化、诗乡文化、杂技文化、辣椒文化、民族文化、茶文化”，其中前五者属传承文化，后五者为特色文化。因其历史和地域独特性，遵义形成了以“长征文化”和“酒文化”为主线的独特地方文化艺术，深厚的文化底蕴为遵义经济的快速发展提供了良好的环境。【旅游篇】红色旅游之都“品味红色传奇，拥抱高原绿海，醉在国酒之乡”著名的“遵义会议”让其成为了颇具传奇色彩的“转折之都”,也让其成为了红色旅游的圣地，著名的赤水竹海及十丈瀑布等自然资源景点，让红色的革命文化闪耀在青山绿水之中；“品味红色传奇，拥抱高原绿海，醉在国酒之乡。”2019年，遵义共接待游客4302.8万人次，实现旅游综合收入358.99亿元，分别增长28.3%和28.2%。湄潭天下第一壶赤水十丈洞瀑布遵义遵义会址习水丹霞山区域位置宜居之城旅游之城年平均气温15.1，气候宜人，最佳避暑之都，风景优美，森林覆盖率达49%，是人类宜居城市之一“遵义会议”让其成为了颇具传奇色彩的“转折之都”,也让其成为了红色旅游的圣地，至2019年，遵义共接待游客4302.8万人次，实现旅游综合收入358.99亿元优越区域位置及生态、文化环境为遵义未来经济发展提供良好的基础。【城市简介】总结遵义市位于贵州省的北部，南与省会贵阳市接壤，北与重庆直辖市接壤，是贵阳北部门户，也是重庆后花园，交通四通八达。文化之城因“十大文化”而声名远扬，深厚的文化底蕴为遵义经济的快速发展提供了良好的环境。B、遵义经济概况【战略篇】遵义“十二五”规划战略十二五规划提出“三新一强”的战略方针，主要打造贵州省第二大经济强市；城市发展主要目标：经济又好又快发展、突破2200亿元；人均生产总值突破4000美元；全社会固定资产投资累计实现10000亿元，年均增长35%以上。三次产业协调性和竞争力明显增强，工业增加值突破900亿元，年经济结构调整取得重大进展。经济结构调整取得重大进展均增长23%；服务业比重提高；城镇化率达42%以上；【产业篇】产业结构进一步优化，第二产业占主导地位遵义市生产总值飞速增长，经济发展处在工业化起飞阶段，产业结构进一步优化；第二产业占据主导地位，第二产业占全年生产总值的53.3%，给房地产发展提供了良好的经济基础；遵义市拥有第三产业发展不足，但还有很大的潜力及上升空间；遵义的工业以每年平均约18%的速度进行快速的发展，而在2019年工业的生产总值已经达到了677.73亿元；根据十二五的规划后，遵义市的工业发展将在2019年突破1000个亿；而按照这样的速度，遵义的经济也将获得高效的带动；遵义将在2020年前大力的发展能源、科技研发、炼金业、酒业的发展；这些家大力的促进遵义市的经济发展；【城市地位】以多项重要经济指标仅次省会贵阳位居第二遵义市多项重要经济指标在省内排名第2，仅仅落后省会贵阳市；拥有贵州省第二的经济发展活力。随着贵州2019-2030城镇体系发展规划中将贵阳与遵义划为仅有的两个都市区，遵义的发展将获得更大的支持【经济环境】宏观经济快速增长，城市经济的步伐稳步前行2019年遵义市人口达到778.64万人，常住人口突破614.25万人，遵义作为贵州规划的两大都市区之一，常住人口吸引力及流动人口吸引力在中远期建设都将得到显著提升，房地产发展“人口”基础良好全市GDP增速较快，比上年增长14%，成为贵州省第二大城市；全市人均可支配收入在近几年以10%以上的速度进行增长，经济发展效果明显；【经济环境】人均消费额稳步提升、储蓄额快速增长，居民消费水平及消费意识有待进一步挖掘遵义市人均消费额逐年上升，上升较为迅速，对商业市场有极大的推动效果；而城市自身消费额排在贵州省第二的位置，使其自身未来发展潜力加强；人均消费额稳步提升、储蓄额快速增长，居民消费水平及消费意识有待进一步挖掘经济发展城市工业发展产业发展城市以工业发展为基础，同时对其他经济产业进行扩张，加快了城市的经济发展；遵义是一个工业型城市，但是由于重庆等城市部分工业园区向遵义进行发展，导致未来遵义城市工业提速较快；城市发展中第三产业较低，但第三产业仍拥有巨大的上升空间；未来遵义的发展潜力巨大【经济概况】总结C、遵义规划发展【规划发展】遵义未来城市划分（2019-2030规划）红花岗区南部新城连接南白镇新蒲新区汇川新区由于遵义在经历几十年发展中红花岗区的老化以及汇川新区容量的不足逐渐暴露出来，政府不得不向外进行扩张，从而延生出新生的两个区域：向南的南部新城及向北新浦新区，从而遵义出现四个发展区域。红花岗区：红花岗区是遵义最老的城市中心区域，而随着时间的推移以及建筑的老化，红花岗区逐渐出现拥挤的状况；汇川新区：发展了接近十年的汇川新区，现在其中心的繁荣程度不亚于红花岗区，它正逐步的分担红花岗区的城市压力；南部新城：同样处于起步阶段的南部新城，它更多的是由保利未来城市、汽博城、江南一品等综合体及商业项目将城市的生活区域与南白镇进行连接；新蒲新区：新浦新区其正处于萌芽阶段，它更多的是承载着行政、会展、机场等城市重要设施将会在未来向新浦新区移动；【规划发展】遵义未来城市空间结构与功能布局规划东扩西控：重点发展礼仪、新蒲，增强城市服务功能，构建新蒲副中心。东南方向构建南白三岔龙坪深溪产业集聚带。同时，保护主城区西侧水源保护区及其周边森林地带，禁止和限制与水源和生态保护无关的建设，限制城市向西拓展。南北充实：城市发展由“南北延伸”向“南北充实”转变。向南大力培育南白的综合服务中心职能，服务中心城区以南的三合苟江产业区。向北着力培育董公寺组团，加强与桐梓的联系，建设为衔接重庆的窗口地区。提升中心：满足城市工业用地增量需求，疏导中心城区工业外迁，降低污染扩散，减少对主城生活区影响。加快“退二进三”，积极推进旧城改造，优化老城功能结构，完善中心区的各项设施，建设现代化城市中心区。优化环境：逐步优化城市环境，包括自然环境和物质环境。一个主城区：由董公寺老城忠庄与礼仪南宫山两条城市带构成，包括了主城区、汇川片区、忠庄片区、礼仪片区、南宫山片区、董公寺片区、高桥片区。主城区规划至2030年城市建设用地达84平方公里，居住人口约100万。两个副城区：新蒲副城区与南白副城区。新蒲副城区规划城镇建设用地21平方公里，居住人口18万。它是集科教、会议疗养、休闲度假、高新技术产业、房地产为一体的综合性城区。南白副城区包含南白片和龙坑片，应进一步完善和强化综合服务职能，成为中心城市南部的生产与生活服务中心。龙坑片作为南白的拓展用地，是南白城市功能的延伸和补充，布置居住、办公、商贸用地，东部沿黔渝铁路的带型用地，布置产业用地。南白副城区用地17平方公里，居住人口约30万。一个现代产业集聚区（带）：坪桥三岔龙坪深溪产业集聚区。坪桥-深溪环山工业区由深溪、坪桥、三岔、龙坪的工业园区环山构成，是主城区产业外移的重要承载地。重点发展较少污染的一、二类工业。用地拓展方向:东扩西控、南北充实、提升中心、优化环境。空间结构：形成“一主、两副、一区”的“双带+组团”式空间结构。【规划发展】遵义未来全市交通规划在2020年以前，遵义市公路建设以“四纵、三横、三联、二环”为目标，将在遵义形成13条高速公路。要在8年的时间里，实现全省县县通高速公路，遵义市对全市高速公路路网规划作出了修编；以及新舟机场的完善。四纵：由遵义县白腊坎起止于赤水市，全长230千米；由遵义县的核桃箐起至崇溪河进入重庆綦江县，全长179千米；由黔南瓮安鲤鱼塘入境至安家山入重庆南川区，全长305千米；由施秉与余庆交界的磨秧入境至塘口进入重庆彭水县接G319国道，全长339千米三横：从四川古蔺与习水交界的太平渡入境，至务川茅天出境，入沿河县乌江龚滩渡口全长437千米；从四川古蔺与仁怀市交界的石碑坳入境至务川石朝进入德江县连接国道G326，全长439千米；从金沙县与遵义县交界处的外寨入境至煎茶进入德江三联：由凤冈与思南交界处的星竹经花坪、绥阳场、新建至正安县谢坝经绥阳县坪乐、石浪关、青杠塘、太白进入桐梓县黄莲止于松坎与GO50高速公路连接二环：由汇川区高坪经红花岗区新蒲、深溪至遵义县的乐理、进入红花岗区巷口、金鼎山止于汇川区高坪，形成遵义城区一环，全长120千米；由汇川区泗渡经绥阳县蒲场，至遵义县新舟、虾子、龙坪、南白、鸭溪、毛石进入汇川区泗渡，形成遵义城区二环高等级公路，全长217千米。【规划发展】遵义市区未来中心交通路网规划遵义市城市交通发展战略目标，遵义政府在未来将建立“畅通、平安、生态、便捷、宜居”的交通环境。道路网规划：遵义市中心城区形成了“一环、八纵、七横”的快速通道系统，至目标年共规划快速通道190.23km，交通性主干路205.67km，生活性主干路215.72km，次干路282.65km；公共交通规划：46条公交线路，其中新开辟6条公交线路、调整12条现状公交线路、其余23条公交线路保持现状；远期规划52条公交线路，其中新开辟11条公交线路、局部调整3条，其余38条公交线路保持近期规划。近期规划公交首末站9个，远期规划公交首末站11个。静态交通规划：路外公共停车设施38处，停车泊位7770个，面积298860；远期规划新建公共停车设施50处，停车泊位10800个，面积351150；客货运枢纽规划及物流分析：公路运输客运枢纽7个，其中一级站5个、二级站2个，总占地面积29.9万m2，日均旅客发送能力为7.7万人；【规划发展】遵义城市大型商业带规划未来遵义城区将会形成八大商业板块，而部分商业板块中所承载着独特的产业特征，而他们的组成承载着城市发展所需要的各个产业。未来规划商业分布将它们按片区分为以下五个区域的八大板块；u汇川新区：广珠商圈、港澳商圈；u红花岗区：丁字口商圈、环城路家居商贸带；u南部新城：汽车商贸城、保利未来城市及综合市场商圈；u南白镇：南白镇中心商圈；u新蒲新区：新蒲商业带；广珠商圈港澳商圈环城路家居商贸带汽车商贸城丁字口商圈新蒲商业带南白镇商圈保利未来城市及综合市场商圈上海路商圈【规划发展】遵义城市产业规划产业规划目标：依托能源和资源开发，坚持以工业为主导，结合传统产业改造与高新技术产业发展，塑造产业品牌，发展特色产业，逐步构建适应城市发展需要的集约型、现代化产业体系。高新技术产业园新蒲高新蒲高新技术新技术工业园工业园区区湘江工业园区湘江工业园区：总规划30平方公里，园区内部包含制造业、矿产、包装等行业；（现正处于规划中）高新科技产业园：规划在海尔大道旁的高新技术产业园，内部包含制药、重工业、服装制造、科技研发等行业；（代表企业有蒙牛驻遵义公司、现代汽车分公司等，怎个区域正处于修建状态；）新蒲高新技术工业园区：总规划3平方公里以上，园区内部包含食品加工、光伏产业、特色农产品等行业；（目前正处于规划中）遵义2020年前将会规划施工三个工业园区，其中包含现在在建设的高新技术产业园，工业型城市住宅的规划更加依托工业园区的位置；城市未来规划发展方向未来城市将成为四个大区域：红花岗区、汇川新区、南部新城、新蒲新区四个大区域；城市规划八大商业区域：广珠商圈、港澳商圈、丁字口商圈、环城路家居商贸带、汽车商贸城、保利未来城市及综合市场商圈、南白镇中心商圈、新蒲商业带等八大商业区域将扩大怎个城市的发展，完善城市功能；三大产业园区：高新技术产业园、新蒲高新技术工业园区、湘江工业园区三大产业园区为城市工业发展提供平台；随着基础设施的逐步完善，大遵义的格局正在形成，城市由双中心转向四中心，但随着新蒲新区规划、配套日渐成熟及地产热度慢慢升温，特别行政首府的迁入，对于遵义的发展有着重大的影响，会分流南部新城及双中心的市场份额，因此从城市发展格局来看，建议加快项目的开发进程尤为重要。【规划发展】总结D、遵义房地产市场研究遵义执行条件住宅商业预售条件据遵义市商品房预售条例：商品房预售应当符合下列条件：(一)已交纳全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；(二)持有房地产项目开发经营权证明、建设工程规划许可证和施工许可证；(三)按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上、已完成基础工程，并确定施工进度和竣工交付日期。同住宅限购条件无限购无限购贷款条件首套房首付款30%，利率上浮510%；二套房首付款60%，执行1.2倍利率，三套房不贷款无论几套房，首付50%，利率上浮40%主要政策名称主要内容保障房扩大保障性安居工程建设规模；多渠道筹集保障性住房房源；突出增加公共租赁住房供应等预售制度继续整顿房地产市场秩序，重点查处未办理规划、施工、预售许可手续进行建设和预售的违法违规行为开发商资金加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查。参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供房地产开发资质等相应证明信贷政策对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.2倍;公积金贷款认贷不认房【房地产市场】宏观环境，政策调控进一步加大保障性安居工程建设力度。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正；合理引导居民住房需求；认真执行国家新的房地产税收、信贷政策及住房限购政策，着力抑制投资性、投机性购房，继续支持自住性住房需求；进一步加强房地产市场监管。【房地产市场】宏观环境，政策影响主要影响因素影响效果保障房短期难以批量投放限购及预售资金监管范围近期有可能扩大，抑制需求，造成近期成交量下降开发商资金面临紧缩，开发商汰弱留强房产税上海重庆已进行试点，如果试点成功可能在更多城市推行信贷资金限制发放，抑制需求2019年两会政策的关键节点政策提升置业门槛和置业成本，首置、改善需求受到影响，受大中城市的连带影响，三线城市如遵义的部分购房者（刚需为主）开始采取观望态度，但遵义市区房地产市场处于起步阶段，市场以受政策影响最小的首置、首改刚性需求为主，市民虽因调控政策引发一定的观望情绪，但总体影响不大。【房地产市场】遵义房地产土地市场情况土地购置价格快速上涨，红花岗、汇川等配套完善区域土地供应紧张，城南新区及新蒲的土地市场购置量快速上涨，板块竞争将更加激烈。年份土地购置面积（万平方米）土地成交价款（万元）土地平均成交价格（万元/亩）折合（元/平方米）20197132.07481201973.313811137.77567201946.122712843.79657201991.18373461.28919200958.163815043.73656201934.380.1312022019142.282019119.82019366.4584512106.41595遵义市土地价格呈现快速增长趋势。2019年，土地价格为32.07万元/亩，至2019年，土地成交价格已涨至106.4万元/亩，年增长超过16%。遵义市土地价格与房屋价格存在“倒挂”现象，房屋价格涨幅低于土地价格涨幅。随着遵义两大副城区城南及新蒲房地产行业发展加快、各大房地产开发企业相继入驻，必将引发土地市场的激烈竞争。目前中建、金科、实地等企业已经进入新蒲区域；瑞安地产已取得遵义县2000亩土地，正在大规模开发。【房地产市场】遵义房地产市场住宅整体供应及成交情况2019年存量（万）2019年取得预售许可证的预售面（万）2019年可售面积（万）3000套1月2月 3、4月5月6月7月8月9、10月11月12月合计3018.75 6.16012.684.3120.0625.62 21.52 22.47 36.13 167.7197.72019年遵义城区月度销售面积统计（）区域1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月总计汇川区3.621.464.863.973.753.073.883.074.052.873.393.3141.29红花岗区4.693.132.904.333.053.113.224.126.284.043.382.3544.60遵义县0.711.522.431.361.721.821.712.595.134.673.563.2230.44新浦新区0.000.000.000.000.000.000.000.000.004.725.5315.3525.6面积合计9.026.1010.189.657.526.997.828.7814.4615.3013.86 22.23 141.932019年累计销售面积141.93万方（含2019年存量），总体销售率71.8%，剩余库存量55.77万方，红花岗区无疑占据着主要的地位，其在海尔大道沿线向南延伸其中保利占据很大的部分；全市整体均价4390元，虽受新蒲新区及遵义县楼盘低价影响，但较去年3790元有所上升，又由新蒲几个大盘的项目启动，各区域部分客户受到分流，影响较大的主要为南部新城及遵义县项目；遵义市整体成交量保持平稳，楼盘规模逐步向大盘模式过渡、价格处于洼地，市场容量及价格受大盘影响大。【房地产市场】遵义房地产整体市场分析（高层）遵义市楼盘高层供应量大，主要依靠城南新区及新蒲楼盘的低价策略去化，该细分市场竞争压力大。从供应量上看，遵义市场高层产品供应量极大，主要去化集中在城南保利及新蒲新开发项目。该区域项目高层产品总价低，去化量大；在当前市场环境下，高层产品若无法实现差异化，无法保证去化速度及利润实现。遵义市在售主要高层项目情况行政区域项目名称总建面(万)容积率月去化情况(套)面积区间()均价(元/)去化率(%)汇川区常青藤国际花园754.213120-150750030%恒大城1483.83082-159510025%城南新区翰华国际花园8041650-13033009%保利未来城市600425068-140380020%新蒲实地蔷薇国际一期352.5开盘876套40-195320035%中建幸福城2002.4开盘2198811433000首期95%未来低密产品主要集中项目总体量（万方）地址2019年预计推量（万方）性质产品形态中建幸福城240新蒲新区50新项目高层、洋房、商业金科项目320新蒲新区10新项目高层、洋房、商业实地蔷薇国际200新蒲新区40新项目高层、洋房、商业凯莱国际100遵南大道20新项目高层、洋房天蕴南加州30共青大道北段20在售洋房、小高层保利未来城市517遵南大道南段20在售高层、洋房、别墅、商业、写字楼【房地产市场】遵义房地产整体市场分析（高层存量预判）目前市场以高层主导，而在供大于求态势下，新项目或新推售均以产品多样化寻求突破【房地产市场】遵义房地产整体市场分析（洋房）遵义市洋房产品供给集中在城南及新蒲，整体去化情况较好，市场成交主力面积段及总价格段比较集中。遵义市在售主要洋房项目情况行政区域项目名称总建面(万)容积率月去化情况(套)洋房总量(套)面积区间()均价(元/)去化率(%)城南新区东都凯莱国际一期303.89352087-146420071%保利未来城市5004431317106-256370064%红花岗天蕴南加洲382.533540120-1575300售罄新蒲中建幸福城2002.41250（12月开盘）1300120-208390096%从洋房供应量上看，遵义市洋房供货量持续增加；面对市场竞争，众多开发商已将提高产品附加值及物业品质视为市场突破口。区域客户受消费水平限制，对洋房总价较为敏感；根据遵义市竞争楼盘分析和客户反馈信息来看，城南及新蒲总价在40万60万的洋房为畅销产品，从去化率上看，竞品项目110130洋房整体去化率高；【房地产市场】遵义房地产整体市场分析（洋房存量预判）在售、待售楼盘低密产品存量项目名称套数或面积存量凯莱国际近22万方洋房天蕴南加州近3万方洋房保利未来城市600余套洋房，约计7万方中铁共青湖北区规划有洋房或小高层，按推售的洋房+小高层占比75%计算，未来约50万方桃溪河畔御龙湾后续主要为洋房别墅，体量未知5个在售亮相项目，存量总计约80万；主要集中在凯莱国际22万方洋房和中铁共青湖北区近50万方洋房；未来洋房项目可达6个，存量约48万方，集中在新蒲板块；包含金科、中建等企业土地端洋房，小高层存量(1.25容积率2.0）区域开发商名称项目名称占地容积率建面预计洋房土地位置汇川区遵义市汇川区城市建设投资公司未知57622.01.609219592195汇川区董公寺镇割麻村红花岗区遵义市红花岗区药业工业投资公司未知9879.52.001975913238遵义市园区大道旁遵义钛世纪房地产开发有限公司未知20190.01.643301333013红花岗区南关镇长岗村遵义湘江投资建设有限责任公司未知6382.01.4491909190红花岗区南关镇南山村、金华村新蒲新区重庆金科房地产开发有限公司金科项目96150.11.96188454130033遵义市新蒲镇文武村中建遵义新蒲建设发展有限公司中建幸福城146933.01.97289458201926遵义市新蒲镇文武村总计6615004.6632070477396整体市场供应近130万；项目端供应48万，集中在忠庄板块，老城区供应有限；新蒲包含金科等品牌企业，约33万方。从别墅供应量上看，遵义市别墅供货量较小，价格处于较低水平；预期随着居民消费能力提升，改善性置业需求将促进别墅市场容量增加，物业价值上涨空间较大；从去化率及整体去化量来看，中铁共青湖目前占据着遵义市场别墅产品领导者遵义市别墅产品供应量小，上涨空间较大，发展前景较好。遵义市在售别墅项目情况区域项目名称总建面(万)容积率总套数销售套数月去化情况(套)面积区间()均价(元/)去化率(%)汇川汇川国际温泉旅游城一期301.8484825（开盘）240-60090001城南新区中铁共青湖1051.2510522112120-53012000-保利未来城市6004首推40套44（开盘）209-300110000.1新蒲金科1302.5-认筹-180-3509000-【房地产市场】遵义房地产整体市场分析（别墅）在售、待售楼盘别墅存量项目名称套数或面积存量保利未来城市二期100套别墅，近3万平米本案北区规划有别墅，按推售的别墅占比35%计算，未来别墅约20-30万方之间东欣彩虹城未来有少量别墅产品，体量未知桃溪河畔御龙湾后续主要为洋房别墅，体量未知威尼斯广场未来批次可能规划少量别墅遵义汇川国际温泉旅游城22套独栋别墅云山秀水20套双拼、联排在售、待售项目未来别墅存量主要集中在保利未来城市、中铁共青湖；其中保利未来城市预计3万；根据土地成交统计，未来土地别墅存量约为16万，集中在新蒲板块的中建项目、永和美投资项目及星长征项目土地端别墅存量别墅（容积率1.25)区域开发商名称项目名称占地容积率建面预计土地位置红花岗区遵义钛世纪房地产开发有限公司未知4569.01.205482.83673.476红花岗区南关镇南山村新蒲新区中建遵义新蒲建设发展有限公司中建幸福城56557.81.1062213.634839.62遵义市新蒲镇文武村遵义市永和美投资开发有限公司未知146579.61.10161237.590293遵义市新蒲镇新中村、大山村遵义市新蒲镇新中村汇川新区遵义新奥房地产开发有限公司尊龙湾1260001.25000050000遵义市汇川大道与遵绥路口交汇处总计3333706.4278934158806未来4个大盘开发别墅；现状竞争集中在保利和本案；土地端存量集中于新蒲，中建项目+永和美项目+星长征项目约18万；地州端仁怀碧桂园项目今年面市。【房地产市场】遵义房地产整体市场分析（别墅）2019年，预计区域市场内主推物业仍然以高层及小高层物业为主；洋房物业竞争有一定压力；别墅市场竞争压力相对较小。区域项目名称容积率别墅洋房小高层高层公寓城南新区保利未来城市4万豪商贸城5东都凯莱国际3新蒲实地蔷薇国际3中建幸福城3.5金科2.5汇川汇川国际温泉旅游城2.5恒大城4星长征尊龙湾1.2【房地产市场】遵义房地产整体市场分析遵义项目容积率多在2.5以上，高层及小高层是绝对的主流产品，土地使用强度高。复合型楼盘的高端物业多以品质洋房出现；遵义中高档次项目前期推货以高层及小高层产品为主，主要考虑为吸引刚需客群、促进楼盘热销；后期介入洋房细分市场拉升楼盘品质；遵义市场别墅产品推送量有限，市场竞争相对较小【房地产市场】竞品案例分析（别墅）新蒲中建永和美忠庄保利未来城市龙坑中铁共青湖仁怀碧桂园汇川星长征遵义别墅市场以南部区域中铁共青湖和保利未来城市为主，供应稀缺、相对畅销，遵义市区别墅项目只有本案和个别项目少量有售。天蕴南加州汇川国际温泉城别墅市场供应稀缺，相对畅销，公开市场仅中铁共青湖销售走量7-8套/月和未来城市1套/月；客户以商贸老板为主，公务员、事业单位管理层为辅；后者更为低调（购买低调楼盘）；随着大盘的土地供应，别墅开发混合其中，未来竞争聚焦大盘，仁怀碧桂园会形成潜在的分流。【房地产市场】竞品案例分析（别墅客户构成）板块项目物业区域构成职业、年龄构成红花岗板块桃溪河畔御龙湾叠拼市区客户为主50%公务员管理层、50%生意人东欣彩虹城独栋、联排、叠拼市区客户占80%主要为本地商人忠庄保利未来城市联排市区占比60-70%，区县15%、外省20%商人老板占到60%；企业高管占到30%，中层管理10%；龙坑板块中铁共青湖独栋、联排、合院目前主要面向两城区与遵义县客户本地经商商人主导，以酒、茶经销商、建材老板为代表以主城区商贸生意人主导，特别是酒、茶经销商，建材等商贸老板，企业高管为辅，政府单位公务员管理层较少，集中于低调项目桃溪河畔御龙湾的叠拼；区县客户占比相对较小。项目地址遵义县共青湖开发商遵义源丰置业有限公司占地面积1800000建筑面积1050000容积率1.25绿化率70%物业形态别墅、洋房户车比1：1.04开盘日期2019年10月25日交房时间2019.6物管费2.3n项目整体占地2700亩，总建面105万方，涵盖叠拼别墅、联排别墅、类独栋别墅、独栋别墅、洋房等业态。n定位清晰，直击遵义最高端客户市场。n景观资源、高赠送均为客户重要需求因素，本项目有共青湖天然水景资源。【房地产市场】竞品案例分析（中铁共青湖）竞品独栋产品均属于热销产品，联排产品中，A、B两个组团的联排去化率较高，C组团联排较难销售，洋房产品A、C组团滞销严。ABCD序号 项目名称产品类型总套数（套）剩余套数（套）建筑面积（）建筑单价（元/）去化率1A组团独栋10022000100%2A组团类独栋40011000100%3A组团联排57112418950081%4A组团洋房1449816229600032%5B组团合院6448100521000025%6B组团类独栋 130011000100%7B组团联排14009500100%8C组团独栋21522532020076%9C组团类独栋 462263901070052%10C组团联排41337593970020%11C组团洋房6165757331857007%12合计 102179211825322%【房地产市场】中铁共青湖（产品情况）类别房号位置建筑面积花园面积总价产品表现四联排A9-1-3边套220.05862094887楼栋前排湖景视野被遮挡，后排洋房产品影响，景观不佳，私密性差；剩余产品花园赠送面积相对已售产品较小，客户满意度较低五联排A10-1-2中套219.67962098213五联排A10-1-3中套219.67962098213五联排A10-1-4中套219.67962098213四联排A11-1-3中套220.051052086757五联排A12-1-2中套219.671072085085五联排A12-1-3中套219.671072085085五联排A12-1-4中套219.671072085085四联排A13-1-2中套220.051162093629五联排A14-1-3中套219.671162090708五联排A14-1-4中套219.671162090708A组团余货11套，联排别墅均集中在后排山上位置的9-14#楼栋中套，花园赠送较小。滞销原因：产品位置基本集中于中套，湖景视野被遮挡；相对于已售产品花园赠送较小，附加值差异较大。【房地产市场】中铁共青湖（产品解析）四联排上山，目前剩余1套（A11-1-3）四联排上山，目前剩余1套（A9-1-3）五联排上山，目前剩余3套，（A10-1-2、A10-1-3、A10-1-2四联排上山，目前剩余1套（A11-1-3）五联排上山，目前剩余3套，（A12-1-2、A12-1-3、A12-1-4楼栋B7B8B9B10B11B12B13产品表现户型建筑面积（）花园赠送（）销售总价实得均价（元/）余货 余货 余货余货余货余货余货A1216-221225-245220万54210322000花园赠送面积大，附加值高，实得均价相对较低A2201-215101-142240万64916262614花园赠送远远低于A1户型，且实得单价偏高，价值差异化并不明显A3206-210134200万64482222222剩余8套剩余7套剩余6套剩余8套剩余3套剩余6套剩余10套B组团余货48套,A1户型去化较好（花园赠送面积大附加值较高），A2/A3户型滞销。B滞销产品滞销产品畅销产品滞销原因：A2/A3户型滞销明显，赠送面积远远小于A1户型，且实得单价高于A1户型1000元，价值差异颠倒；2019年下半年受工程影响，处于销售停滞状态，且产品展示不强，客户体验度不高。【房地产市场】中铁共青湖（产品解析）洋房独栋剩余房源类独栋剩余房源联排剩余房源C组团独栋剩余5套、类独栋剩余22套，联排剩余33套，剩余产品均被位置影响，景观面不佳，私密性较差。滞销原因：独栋产品位置不佳，部分产品临高速路或入口位置，噪音影响较大，私密性较差；类独栋花园赠送较大，附加值高，但由于位置影响，景观面不足，且部分产品临高速路；联排产品剩余房源景视野被遮挡，所在位置比较尴尬，私密性较差。【房地产市场】中铁共青湖（产品解析）优点：阔景独栋,大尺度大空间地下室全赠送,花园超大赠送空间变化多样,功能配置完善户型套内面积（）实得面积（）赠送比例整体(米)客厅(米)主卧室(米)车库面积（）花园面积（）开间进深开间进深开间进深独栋389610超过100%13.917.913.96.24.89.140240地下一层地上一层地上二层地上三层缺点：占地面积过大,占有资源过多导致总价过高；【房地产市场】中铁共青湖（独栋产品解析）户型套内面积（）实得面积（）赠送比例整体(米)客厅(米)主卧室(米)车库面积（）花园面积（）开间进深开间进深开间进深联排端套28345260%10.418.48.06.04.56.038120地下一层地上一层地上二层地上三层优点：联排端套户型作为类独栋销售，提升产品品质；赠送较大，高性价；缺点：四连排背靠背布局紧凑；部分采光较差。【房地产市场】中铁共青湖（联排端套产品解析）类别房号余房面积（）架空层（）花园面积（）总价产品表现六联排下山C246225-243129-180131-382230-280万联排产品前方视野被独栋遮挡，无法清晰欣赏湖面景观；联排位于独栋与洋房之间，私密性较差五联排下山C255226-243129-180114-360230-280万四联排下山C342226129200230万五联排下山C354226-243129-180130-290230-280万五联排下山C363226129112-129230万六联排下山C375225-243129-180127-330230-280万四联排上山C384222-244/143-364200-230万六联排下山C394225/142-170200万类独栋C22-1-17290.46/265-505290万类独栋余房花园赠送较大，附加值高类独栋22、23#楼位于高速路旁，噪音影响较大，私密性不佳；26-29#楼位于独栋与洋房之间，景观资源相对较差；C23-1-13290.47/370-550290万C26-1-23290.47242.04310-420370万C27-1-13290.47242.04225-315360万C28-1-13290.47242.04320-420380万C29-1-23290.47/285-330260-290万独栋C2-1-11528.41486.212001400万独栋余货集中在入口位置2、3#楼和高速路旁的19、20、21#楼，噪音影响较大,私密性较差；C3-1-11528.41486.211001370万C19-1-11398.73372.24790634万C20-1-11398.73372.24640625万C21-1-11398.73372.24600622万【房地产市场】中铁共青湖（产品解析）优点：面积尺寸适中；功能分区齐全，赠送较大，高性价；户型套内面积（）实得面积（）赠送比例整体(米)客厅(米)主卧室(米)车库面积（）花园面积（）开间进深开间进深开间进深联排22034937%6.620.86.65.64.15.61960优点：四连排背靠背布局紧凑；部分采光较差。地下一层地上一层地上二层地上三层【房地产市场】中铁共青湖（联排产品解析）户型套内面积（）实得面积（）赠送比例整体(米)客厅(米)主卧室(米)车库面积（）花园面积（）开间进深开间进深开间进深合院A131943737%8.415.55.7744.90118一层二层三层【房地产市场】中铁共青湖（合院产品解析）n调查目的：更好的认知客户n针对客户群：【别墅客户】各大中企业负责人、商铺、别墅客户n访谈数量：415份（共青湖成交客户55组，意向客户80组，资源280组；）n调查着重点：对项目区域的认可度；对项目品牌认可度；对产品的需求情况；对别墅与洋房产品的看法；客户心理价位预期；【客户调研】市场客户电话访谈调查客户多以自住型为主，对共青湖景观资源、环境、高尔夫等极为认可，具有强烈的独有资源占有欲望；但一半以上的客户以资源占有非自用型为主，认为区域偏远，且交通不便；配套设施薄弱，影响生活便利性；对比市场竞品，认为其价格偏高，客户难以承受；【客户调研】客户调研结果：【房地产市场】中铁共青湖（客户情况）【房地产市场】中铁共青湖（小结）n共青湖湖景资源：共青湖为遵义市民的“母亲湖”，是遵义市民家喻户晓的“湖泊”景观资源，是遵义市民休闲、度假、游玩的好去处；也是中铁共青湖项目为客户所接受的最主要的卖点、靓点。n稀缺产品：目标客户群锁定精准，遵义市场稀缺的、唯一在售的别墅产品是本项目的又一大卖点；试想，共青湖畔不是别墅产品，而是高层产品，则可想客户的接受度及认可度肯定不会很高。n企业品牌：中铁置业，国家央企，在贵阳有不少已成功开发的高品质楼盘案例，在遵义市民心目中就是实力的象征，相信中铁开发的楼盘品质高、质量有保证，中铁品牌就是项目附加值的体现之一，也是项目的核心卖点之一。n项目点评：1、共青湖独有资源配套，加上别墅产品定位，奠定了遵义市场顶级楼盘形象。2、主要目标客户群为主城区的实体企业主、个体私业主、部分公务员及仁怀、金沙等郊区县市的顶级客群。【房地产市场】竞品案例分析（汇川国际温泉旅游城）项目地址遵义市汇川大道旁（红河北路与金沙江路交汇处）开发商遵义金宏置业有限公司占地面积666667建筑面积1200000容积率1.2绿化率50%物业形态高层，洋房，独栋别墅户车比开盘日期2019.3交房时间2019年12月物管费n项目整体占地666667，总建面120万方，涵盖洋房、高层、洋房、别墅等业态，项目分三期开发，目前正在进行一期开发。n定位清晰，开拓遵义市高端温泉旅游市场。n温泉资源、学区资源【房地产市场】汇川国际温泉旅游城（产品情况）一期开盘推出楼栋建筑类型推出套数（套）销售套数（套）开盘销售率目前销售率 面积区间（）均价2019.38洋房26014054%662265000元/2019.324栋独栋别墅241979%200400320-430万/栋n项目已推户数284套，到目前为止，销售157套，用时15个月，平均每月销售约11套。n项目是遵义市政府重点打造标杆项目，低密度温泉资源是客户居住主要原因。n项目的优惠政策主要是洋房特价房4260元/，洋房业主享有温泉会所一定折扣，具体未定。别墅业主享有温泉会所6折优惠。独栋别墅独栋别墅 洋房洋房【房地产市场】汇川国际温泉旅游城（小结）n资源优势：遵义市场仅有的温泉资源及航中的学区资源是项目的优势。n城市运营的规划配套：政府对于温泉旅游城的规划奠定了此项目的标杆地位，集生态居住、温泉疗养、水上乐园、五星酒店、旅游商务、商业超市、特色商街为一体的城市综合体。n周边配套：与遵义航天中学相邻，与北部客车站、汇川区人民医院等近在咫尺，项目周边区检察院、区人民法院、区人武部已投入使用，市中级人民法院、区公安分局、移动公司、供电公司即将投入使用。项目地址遵义市桃溪寺恒达驾校旁开发商遵义天蕴房地产开发有限公司占地面积10万建筑面积38万容积率3.0绿化率35%物业形态高层、洋房户车比1：1开盘日期2019.12交房时间2019.6物管费1.2项目整体占地150亩，总建面38万方，项目由49栋洋房5+1，9栋高层组成。项目共一期开发共11栋5+1洋房组成，项目一期200余套已全部推出，剩少量平层房源。项目卖点：地理位置优势，由于建筑风格特色一出来就抓住中高端客户群体，满足其居住需求，树立精品标杆路线，定位准确，有极强的借鉴意义。【房地产市场】近似风格案例（天蕴南加州）一期洋房已售完一期洋房已售完二期高层二期高层项目名称产品类型总套数（套）剩余套数（套）建筑面积（）建筑单价（元/）去化率（%）天蕴南加州高层9栋一94-1283800未开盘洋房70010119-158550090%天蕴南加州产品：高层、洋房（5+1），洋房去化率比较高。【房地产市场】天蕴南加州（产品情况）户型建筑面积（）实得面积（）赠送比例整体(米)客厅(米)主卧室(米)开间进深开间进深开间进深洋房平层12413810%10.714.64.54.23.64.5户型点评：此户型是洋房平层，入户花园带有大露台，让生活更加有序，通厅设计彰显高贵大气，厨房带生活阳台使得更加方便，户型方正紧凑合理，南北通透，板式结构，间间采光，三阳台设计。【房地产市场】天蕴南加州（户型情况）【房地产市场】天蕴南加州（小结）n优势：在遵义市场面世较早，客户普遍认可项目其南加州的建筑风格。n周边配套：在遵义市一中分校对面，周边有遵义市体育馆、医专附院等配套设施。n周边配套：规划有2万风情商业街，小区广场等；n点评：项目花园洋房基本售罄，只余住宅在建，已开始交房，项目口碑较好。【房地产市场】竞品案例分析（保利未来城市）项目地址遵义市遵南大道中段西侧开发商遵义保利置业有限公司占地面积5000000建筑面积15000000容积率3.0绿化率35%物业形态、别墅、洋房、高层户车比1：0.9开盘日期2019年10月15日交房时间2019年6月物管费1.2元/n项目整体占地7500亩，总建面1500万方，分五期开发，涵盖洋房、高层、别墅。nA1地块由15栋洋房和39栋高层组成，全部在售；A2地块规划有高层与别墅组成。n本项目品牌为突出优势，项目以品牌效应、强大的配套为主要策略。山体别墅约100套已推40套产品位置套数面积（）价格（元）滨湖联排40207-2909000-11000山体联排100220-31012000（预估）取消客户分析：共计44个意向客户，交筹客户10个，逼定成交4套；成交客户：均为商业客户再购和朋友介绍，认可经济型别墅产品，接受保利的大规划和配套；未成交客户：不能接受价格和环境，对产品位置不满意；【房地产市场】保利未来城市（产品情况）保利联排别墅面积与本案趋同，价格相当，自去年保利联排别墅面积与本案趋同，价格相当，自去年9月推售以来仅去化月推售以来仅去化4套，意向客户主要为市区商贸人群，套，意向客户主要为市区商贸人群，外省商会人群占一定比例，客户对环境和价格不认可。外省商会人群占一定比例，客户对环境和价格不认可。【房地产市场】保利未来城市（小结）n大盘规模：遵义市场前所未有的1500万方规模大盘，未来200万常住人口的南部新城，未来的遵义城市副中心。n企业品牌：保利置业，国家央企，国之巨子，在贵阳及全国有不少已成功开发的高品质楼盘案例，在遵义市民心目中就是实力的象征，相信保利开发的楼盘品质高、质量有保证，保利品牌就是项目附加值的体现之一，也是项目的核心卖点之一。n城市运营的规划配套：一山两湖五公园的“公园城市”，0-18岁的全国知名幼儿园、小学、初中、高中全程教育的“教育城市”，2.5公里长西南最长商业步行街的“中心城市”，三纵六横的“畅通城市”，温泉酒店、五星级涉外酒店、5A甲级写字楼、大型SHOPPINGMALL、保利博物馆、保利电影院线的“顶级配套城市”。n公务员榜样力量：2019年10月，充分利用政府力量，大部分政府公务员均购买保利，保利未来城市掀起了“全城谈保利、全城买保利”的热潮，公务员的榜样力量及“羊群”效应导致了客户“不买保利没面子”的从众心理与局面。n整个遵义市楼市一片洋溢，供需两旺成为了未来几年房地产市场的主要基调，而在这个市场环境下，大开发商与大项目有着天然的竞争优势，可以想见未来几年遵义房地产市场将是大项目与大品牌的天下。n遵义未来的发展的方向一南一北。汇川大道区域正处于北方板块的核心部分，政府政策的优惠和大开发商的进入，使汇川大道区域成为了未来最具升值潜力的板块，发展潜力无可限量。n汇川大道板块经过恒大城、汇川国际温泉城的打造后，已初具规模，规划与配套日渐成熟，区政府与事业机关单位的迁入更是板块热度与日俱增，而航天中学的搬入，更使得本区炙手可热，星长征此时的介入，正可承上启下，借发展的东风一举促使汇川大道区域步入高速发展成熟的时期。n整个遵义的别墅市场开发集中于海尔大道至南部新城一线，该区域竞争较为激烈，而汇川区别墅市场竞争较为平缓，项目较少，产品单一，存在较大的市场空间，正是项目的进入的好时机。【房地产市场】竞品汇总小结1n价格：市场在售别墅项目较少，无明显竞争，竞品共青湖项目价格隶属区域标杆；n速度：市场无明显竞争项目，保利未来城市2019年9月推售已来仅销售4套别墅，中铁共青湖以7套/月销售速度成为区域标杆；n风格：目前市场上南加州建筑风格的楼盘已获得客户认同，广受好评。n存量：主要竞争对手中铁共青湖，未来2年内中建、永和美及仁怀碧桂园等项目存在未来竞争威胁。【房地产市场】竞品汇总小结2【房地产市场】房地产商业市场（规划回顾）未来遵义城区将会形成八大商业板块，而部分商业板块中所承载着独特的产业特征，而他们的组成承载着城市发展所需要的各个产业；未来规划商业分布将它们按片区分为以下五个区域的八大板块；u汇川新区：广珠商圈、港澳商圈；u红花岗区：丁字口商圈、环城路家居商贸带；u南部新城：汽车商贸城、保利未来城市及综合市场商圈；u南白镇：南白镇中心商圈；u新蒲新区：新蒲商业带；广珠商圈港澳商圈环城路家居商贸带汽车商贸城丁字口商圈新蒲商业带南白镇商圈保利未来城市及综合市场商圈本案【房地产市场】遵义中心城区4大成熟商业带遵义市中心城区商业区域及商圈主要围绕着这四个商业区域构成，成为现在遵义人生活所活动的重要区域；丁字口、老城商圈：遵义丁字口、老城代表着遵义发展的历史，就像贵阳的喷水池一样，它这里是人们购物消费的重要选择之一；依托遵义老城向外延扩散，遵义的主要百货、小商品批发、餐饮娱乐均集中于此。（2019年之前）广珠商圈：有近十年的历史，这里主要提供人们购物、高档消费及部分办公场所；新兴商圈，依托市级行政单位的搬迁，带动新区域的发展，09年开始逐步成熟，现以服装产业为主。（2019-至今）港澳商圈：遵义的港澳商圈和丁字口一样是相对成熟的商业地，它提供人们娱乐及购物的场所；依托港澳广场、罗庄家电城等一体形成的以超市大卖场、影院、酒店、餐饮为一定的专业市场为主布局。（2019-至今）环城路家居商贸带：遵义由于近几年发地产市场的火爆，所以大量的家装市场的开发，形成很长的一个大型家装城集群；广珠商圈港澳商圈环城路家居商贸带丁字口商圈本案老城商圈汽车商贸城新蒲商业带南白镇商圈保利未来城市及综合市场商圈这四个商圈将会填补遵义市居民的生活需求，逐渐让城市的生活更加的完善，也会给城市的发展带来新的产业；汽车商贸城：这里已经修建了一个大型的汽车博览城及汽车配件城，后期将会规划一个4S店集群及大型汽车二手车市场，将成为一个大型的汽车商贸城；南白镇商圈：是南白镇现在正以最快的速度在发展，其自身也是一个大县城，拥有良好的商业规划环境，而南白向北发展接壤南部新城，将会给未来遵义带来一个新的商圈；新浦商业带：这个政府未来重点打造的区域，将在未来10年中进行快速的建设；保利未来城市及综合市场商圈：现在部分综合五金机电及家居市场都在进行发展，而随着保利未来城的大型商业街及商业办公中心的完善将成为一个新的商圈；【房地产市场】遵义在建2个商业区域及2个规划中的商业区域新长征尊城（商业街、五星酒店）位于上海路传统高端居住区，涵盖五星级酒店、电影院、商业街、SOHO公寓。主打核心商圈。遵义国际商贸城（商贸批发市场）位于红花岗区南宫山，规划用地1095亩，建筑面积约160万方，集合日用百货、服装鞋帽、箱包、工艺饰品、床上用品、纺织品、文化体育用品、化妆品、家居建材、汽配五金、灯具灯饰等20余个行业100余万种优质商品，将成为遵义最高的大型综合性商贸批发市场。红花岗区汇川区红花岗区曼哈顿（购物中心）位于遵义市汇川区珠海路，将引进国贸购物中心、联手华润万家超市打造遵义一站式购物中心。迎红水岸（商业街）位于位于红花岗区南门关立交桥，规划配有步行街，幼儿园及社区医院，大型影院等，集休闲、购物、餐饮娱乐、电子数码城为一体的商业步行广场红花岗区汇川区【房地产市场】遵义潜在运营的商业项目保利未来城市（商业街、购物中心、酒店）位于南部新城遵南大道中段，规划主要为2.5公里商业街、购物中心、温泉酒店、中央商务区、5A级写字楼等国际顶级配套。红花岗区【房地产市场】总结宏观调控政策：遵义房产市场虽受宏观调控政策有所影响，但整体影响不大；房产土地市场：因两城区土地供应紧张，城南新区及新蒲的土地市场购置量快速上涨；房地产住宅市场：住宅成交整体较为平稳，楼盘规模逐步向大盘模式过渡、价格处于洼地，市场