房地产开发全流程运营计划管理课件

房地产项目投资概论1 房地产项目投资概论1目录产业特征分析产业特征分析第一部分第一部分第二部分第二部分第三部分第三部分项目在于操作项目在于操作第四部分第四部分项目投资决策项目投资决策如何选择项目如何选择项目2目录产业特征分析第一部分第二部分第三部分项目在于操作第四部分区域性区域性周期性周期性复杂性复杂性高风险性高风险性房地产具有不可移动性和长期使用性。由于房地产的不可移动性，房地产市场的区域性极强。不同城市、城市内部的不同地区之间，房地产的市场条件和价格水平都会大相径庭。由于房地产市场的区域性特点，我们从事房地产开发时须充分了解当地政治、经济、社会、文化、法规等各方面情况。项目运作中外部政策环境、行政审批环境、内部供应链都有区域属性、市场也具有区域属性。产业特征分析产业特征分析3区域性周期性复杂性高风险性房地产具有不可移动性和长期使用性。房地产业和国民经济其他产业一样也具有周期性，其变化的基本规律也是：繁荣调整衰退萧条复苏繁荣。房地产市场的周期性与国民经济的周期性有着密切的关系，国民经济的发展决定着房地产市场的大势。因此我们应把握好国民经济大势，了解房地产市场的周期，从而更好地把握房地产市场的走向。周期性周期性复杂性复杂性高风险性高风险性区域性区域性4房地产业和国民经济其他产业一样也具有周期性，其变化的基本规律房地产商品具有资本和消费品的二重性。房地产是一种商品，也是人们最重视，最珍惜、最具体的财产。特许经营特征明显。房地产项目从项目论证、获取、建设、交易过程复杂。仅营销就有230个节点，工程建设500过个三级节点。做每一个项目都是做全新的事情，复杂性复杂性区域性区域性周期性周期性高风险性高风险性5房地产商品具有资本和消费品的二重性。房地产是一种商品，也是人一方面一个房地产项目所需投入的资金往往是几亿甚至几十亿，投入数额巨大另一方面，房地产生产周期长，巨额资金投入在未来几年才能开始得到回报。如遇到市场不景气，则难以退出市场。此外，房地产比较容易受国家和地区等外部条件的影响。特别是在我国，由于房地产市场在国民经济中扮演着至关重要的角色，更容易受到政策的影响。高风险性高风险性区域性区域性周期性周期性复杂性复杂性6一方面一个房地产项目所需投入的资金往往是几亿甚至几十亿，投入目录产业特征分析产业特征分析第一部分第一部分第二部分第二部分项目投资决策项目投资决策第三部分第三部分项目在于操作项目在于操作第四部分第四部分如何选择项目如何选择项目7目录产业特征分析第一部分第二部分项目投资决策第三部分项目在于如何选择项目如何选择项目土地是房地产开发的重要生产资料，一定的土地是房地产企业发展的基础。为了企业的持续发展，我们必须不断地寻找土地，发现投资机会。看区位看区位看场地条件看场地条件看规划条件看规划条件看交易方式看交易方式看付款方式看付款方式8如何选择项目土地是房地产开发的重要生产资料，一定的土地是房地不同的地段所处的社会、经济、自然环境，决定了该地段附近的市场需求和消费特征。在当前房地产发展时期因为中心区域人口多，需求大。同时目前市场的购买者多为自住型，自住型需求一般都要求设施配套，交通方便，工作生活方便，这些条件多在城市中心才能满足。虽然宗地的自然地理位置是不变的，但随着宏观经济的发展和城市基础设施的发展完善，城市中每一宗地的经济地理区位将会发生变化。区位，不仅仅是一个自然地理概念，还是一个经济地理，交通地理和人文地理概念。看区位看区位看场地条件看场地条件看规划条件看规划条件看交易方式看交易方式9不同的地段所处的社会、经济、自然环境，决定了该地段附近的市场如果说地段是大前提，那么场地则是小前提。场地条件通常包括地块的大小、形状、地质地形条件、临街状况、基础设施水平及分区限制等。场地是否拆迁完毕，如果未拆迁完毕，项目开发会因拆迁而存在不定因素；对周边的影响因素如，遮挡；地块的高差情况。高差较大，即会影响建筑布局，还会增加土石方和边坡支护工程，增加项目成本。看场地条件看场地条件看区位看区位看规划条件看规划条件看交易方式看交易方式看场地条件看场地条件10如果说地段是大前提，那么场地则是小前提。场地条件通常包括地块地块的临街状况，对项目商业布地块的临街状况，对项目商业布置产生影响，从而项目销售和收置产生影响，从而项目销售和收益都有重要影响。益都有重要影响。11地块的临街状况，对项目商业布置产生影响，从而项目销售和收益都地块大小和形状都会对场地的有效利用，建筑物的平面布置等产生影响，从而影响销售。12地块大小和形状都会对场地的有效利用，建筑物的平面布置等产生影通常城市规划管理部门出于对整个城市和区域协调发展的考虑，对每个地块都会提出具体的规划要求。开发企业必须遵守这些要求，而不同的要求对项目的影响很大。如用途。不同的地块适合建造的物业是不一样的，不同的物业开发对资金需求也不一样。如建筑密度、高度、容积率。不同的容积率构成不同的产品。还要关注设计条件的可行性。有时政府给出设计条件，对项目开发限制较大。看规划条件看规划条件看区位看区位看交易方式看交易方式看场地条件看场地条件13通常城市规划管理部门出于对整个城市和区域协调发展的考虑，对每看规划条件看规划条件看区位看区位看场地条件看场地条件看交易方式看交易方式从获取土地使用权的途径和方式来看，有通过政府出让和当前土地使用者转让两种途径。政府土地出让的途径操作比较简单，法律关系清楚。从当前土地使用者手中获取土地则有许多种操作方式，如买断土地过名，收购公司股权。不同的操作方式，对项目运作影响不同。14看规划条件看区位看场地条件看交易方式从获取土地使用权的途径和通过收购公司股权的形式来获取土地，面临的问题较多，一是土地的合法性，二是公司的债务，三是原有员工的处理，四是土地溢价后税务负担。前面三个问题通过设置付款条件和要求提供有效担保加以化解，但土地溢价后的税务负担将对项目产生重大影响。土地款数额巨大，一般占开发成本30-70%不等，付款方式是重要的参考点。看区位看区位看场地条件看场地条件看规划条件看规划条件看交易方式看交易方式15通过收购公司股权的形式来获取土地，面临的问题较多，一是土地的目录产业特征分析产业特征分析第一部分第一部分第二部分第二部分第三部分第三部分项目在于操作项目在于操作第四部分第四部分项目投资决策项目投资决策如何选择项目如何选择项目16目录产业特征分析第一部分第二部分第三部分项目在于操作第四部分项目投资决策项目投资决策由于房地产市场具有区域性、周期性、复杂性和高风险性，所以房地产投资每个项目要科学决策，而科学决策是建立在各种分析之上。17项目投资决策由于房地产市场具有区域性、周期性、复杂性和高风险房地产投资三要素：时机、地段、质量房地产投资三要素：时机、地段、质量宏观环境分析宏观环境分析区域市场分析区域市场分析市场定位市场定位财务分析财务分析风险分析风险分析投资决策投资决策18房地产投资三要素：时机、地段、质量宏观环境分析区域市场分析市时机主要是指市场环境。房地产投资属于高度竞争的市场运作，房地产企业的生存和发展是以适应房地产市场环境为前提。政策环境：国家大政方针：京津冀一体化、两个100年领导个人施政风格：习总，扶贫环保，房子是用来住的。经常出台一些措施和政策，来调整房地产商品在生产、交易、使用过程中的法律关系和经济利益。我们在项目立项时，必须关注这些政策对项目的影响。宏观环境分析宏观环境分析区域市场分析区域市场分析市场定位市场定位财务分析财务分析风险分析风险分析投资决策投资决策19时机主要是指市场环境。房地产投资属于高度竞争的市场运作，房地经济环境：指城市的经济发展水平、居民收入水平及消费结构、物价水平等因素。一般来说，对于经济发展迅速的地区，房地产市场的前景也十分广阔，市场机会相对较多。宏观经济增长率（5-8%）、人均GDP（4000-8000）、城市化率（50-70%）、房价收入比（6-8）宏观环境分析宏观环境分析区域市场分析区域市场分析市场定位市场定位财务分析财务分析风险分析风险分析投资决策投资决策20经济环境：指城市的经济发展水平、居民收入水平及消费结构、物价社会文化环境：指居民生活习惯、生活方式、消费观念以及对生活的态度，对人生的态度等。社会文化环境在很大程度上决定着人们的价值观念和购买行为，因此影响着消费者购买房地产产品的动机、种类、方式。某一地区人们对特有的核心文化价值具有高度的持续性，因此房地产投资必须了解当地消费者文化和传统习惯，方能为当地消费者所接受。技术 工业化生产，在环保要求高的时候，竞争力体现“宏观环境分析宏观环境分析区域市场分析区域市场分析市场定位市场定位财务分析财务分析风险分析风险分析投资决策投资决策21社会文化环境：宏观环境分析区域市场分析市场定位财务分析风险分市场需求分析。影响市场需求的四个主要因素有：人口数量和结构。人口是影响房地产需求的重要因素。住房是人类生存不可少的物质条件，人口基数大，绝对值增加快，对住房需求也会不断增加。而且我们国家的家庭人口结构也在变化，家庭平均人口在减少，对生存空间的需求也在增多。区域市场分析区域市场分析市场定位市场定位财务分析财务分析风险分析风险分析投资决策投资决策宏观环境分析宏观环境分析22市场需求分析。影响市场需求的四个主要因素有：区域市场分析市场家庭收入。分析一个地区的市场购买力，最基础的数据还是家庭年收入，购房人家庭的年收入水平决定了购买的承受能力。目前政府的设想是中低收入者购经济适用房，高收入者购商品房。而对于开发商来说，有效的购买力主要来自中高收入群。划分中高收入人群主要依据是现行房价与年可支配收入相比，年收入能匹配的家庭可以说是中等收入层，高于的为高收入者。此外，居民收入预期对住房消费也有相当程度影响。宏观环境分析宏观环境分析区域市场分析区域市场分析市场定位市场定位财务分析财务分析风险分析风险分析投资决策投资决策23家庭收入。分析一个地区的市场购买力，最基础的数据还是家庭年收城市化进程。随着经济持续发展、城市工业现代化程度不断提高，城市将集中城乡中的大量人口。从城市发展总进程来看，对房地产需求是旺盛的，但也不排除其需求随经济发展而波动。消费者预期。消费者预期对未来经济形势的预期，会直接影响对房地产需求。如果对未来经济形势预期是下滑的，居民即使有购买能力，也不会花自己大部分甚至全部积蓄去买房子。如果是乐观的，居民改善居住条件的愿望变得强烈，对住房的需求就会增加。目前市场存在两种，一部分人是对预期不看好，持币观望。一部分人预期通胀，开始有入市投资的愿望。宏观环境分析宏观环境分析区域市场分析区域市场分析市场定位市场定位财务分析财务分析风险分析风险分析投资决策投资决策24城市化进程。随着经济持续发展、城市工业现代化程度不断提高，城市场供应分析。供给与需求是紧密地联系在一起的，供求关系是市场最重要的关系。我们不仅要看市场一时卖的好不好，还要看供求关系，供大于求迟早会导致市场的衰退。这里的供应分析是指静态的存量分析。调查当前的存量、过去的走势和未来可能的供给。存量以已批预售面积减去已售面积。在建数量，一般以批准施工许可证的面积为依据。计划开工数量，一般以已供土地而尚未开工的可建面积计。已获规划许可数量，从城市规划和用地计划来分析。从建设周期、政策周期来分析供应的差异。需要注意的是我们分析市场供应变化也应反映供应结构的变化需要注意的是我们分析市场供应变化也应反映供应结构的变化。宏观环境分析宏观环境分析区域市场分析区域市场分析市场定位市场定位财务分析财务分析风险分析风险分析投资决策投资决策25市场供应分析。供给与需求是紧密地联系在一起的，供求关系是市场1、市场基本面分析具体研究内容如下：1.房地产建设指标分析 固定资产投资与房地产投资 施工、新开工及竣工面积2.土地市场研究 供求及价格 分区土地成交 土地成交价格 本区域土地成交详情(含项目本身)3.商品房市场分析（住宅）商品房存/增量分析（供求分析）商品房销售额与销售面积商品房销售价格 市场发展板块及格局分析 成交产品特征客户构成分析4.市场未来发展预期 研究重点：市场特点：内外需、市场阶段供求关系、市场结构(价格、产品、开发商)客户及成交特点研究意义：1.房地产整体分析，反映房地产投资及发展环境，预测未来的竞争格局。2.通过研究判断区域房地产走势与开发风险，找到项目可能的目标市场，初步确定发展战略。3.通过区域房地产供求关系、价格、产品等成交情况分析，对产品的定位策略产生直接影响。261、市场基本面分析具体研究内容如下：研究重点：26具体研究内容如下：1.竞争项目基本指标对比2.客户定位3.规模4.营销营销节点和销售情况核心卖点（竞争力）推广活动推广渠道成交客户分析5.产品房型特点社区建筑、规划特色景观特色配套情况6.价格情况（含各期价格走势）2 2、竞争分析、竞争分析研究重点：产品定位及核心卖点客户定位及成交分析价格及推案研究意义：1.判断对手的客户、产品、营销方式等重点信息，为项目发展的导向提供实际依据，增强项目自身的市场竞争力；2.分析中，应着重分析对手的成交状况、产品、营销手段等核心价值信息，寻找出竞争对手值得借鉴的价值点，指导本项目未来的发展27具体研究内容如下：2、竞争分析研究重点：27具体研究内容如下：1.同一城市房地产业产品发展水平2.区域产品发展水平3.典型项目产品研究房型特点社区建筑、规划特色景观特色配套设施建筑选材4.消费者产品接受度调查结果分析5.产品发展趋势3 3、产品分析、产品分析研究重点：主流房型社区规划特点建筑、园林等研究意义：1.了解地区房地产产品发展水平，市场接受度，发展趋势等，指导产品规划设计；2.通过对竞争产品或标杆项目的产品研究，趋利避害，制定本项目产品定位28具体研究内容如下：3、产品分析研究重点：28宏观环境分析宏观环境分析区域市场分析区域市场分析市场定位市场定位财务分析财务分析风险分析风险分析投资决策投资决策项目定位七步骤项目定位七步骤：(将市场语言翻译为建筑语言和规划语言)1.开发理念定位：基于企业的价值观和战略发展目标，确定项目的竞争策略，是采取差异化还是成本领先的竞争策略；以此来指导项目的资源配置。2.市场定位：（解决项目在市场上“卖什么”的问题）市场定位就是解决产品留在消费者心目中的位置和形象。市场定位不止局限在功能特征上，它还体现在档次上、情感上、个性上、文化上、与竞争对手的比较上，或以上其中几种的混合属性上，它是项目充分张扬的起点和基础，让楼盘“未成曲调先有情”。29宏观环境分析区域市场分析市场定位财务分析风险分析投资决策项目宏观环境分析宏观环境分析区域市场分析区域市场分析市场定位市场定位财务分析财务分析风险分析风险分析投资决策投资决策3.客户定位：（解决卖给谁、吸引谁来买的问题）一般来说，住宅的目标市场分析可以参照几种不同的因素，各种因素分别会对项目定位产生不同的影响：根据人文因素细分定位：如年龄、性别、收入、阶层、职业、教育、家庭结构、家庭生命循环等；根据地理因素细分定位：居住区域、工作区域等；根据心理特征细分定位：个性、生活型态等。根据消费行为因素细分定位：购房次数、购买动机、消费偏好如果是商业项目，还需要解决投资者、经营者和终端消费者的各自不同定位30宏观环境分析区域市场分析市场定位财务分析风险分析投资决策30宏观环境分析宏观环境分析区域市场分析区域市场分析市场定位市场定位财务分析财务分析风险分析风险分析投资决策投资决策4.功能定位：除了居住之外，项目还将有哪些功能？各种功能的支撑系统分别是什么？何为主次？如何配比？5.形象定位：将市场定位、建筑语言用形象化的描述传递给消费者。6.产品定位：各种产品的配比、户型和面积配比；以及户型的特色、创新点等。7.价格定位（三种方法）：成本导向法；市场导向法；消费者导向法。项目定位是个系统工程，是对企业战略、项目资源、市场需求和差异化竞争四个要素的综合考虑.31宏观环境分析区域市场分析市场定位财务分析风险分析投资决策4.市场定位市场定位财务分析是项目投资决策的重要环节，包括项目成本测算、项目投资收益概算和项目资金运作分析，通过这些分析我们不仅要分析项目的投资价值，还要分析我们投资此项目的资金能力。区域市场分析区域市场分析财务分析财务分析风险分析风险分析投资决策投资决策宏观环境分析宏观环境分析财务分析财务分析32市场定位财务分析是项目投资决策的重要环节，包括项目成本测算、财务分析 项目成本分析、收入测算、现金流浪分析、盈利性分析财务分析 项目成本。项目成本一般包括土地成本、前期费用、工程建设、政策收费、不可预见费、三项费用六大部分。宏观环境分析宏观环境分析区域市场分析区域市场分析市场定位市场定位财务分析财务分析风险分析风险分析投资决策投资决策33财务分析宏观环境分析区域市场分析市场定位财务分析风险分析投资项目总额单价备注一土地费用110315 6408 1土地中标价格1048006088 2契税3144 183 按总地价的33补交出让金及契税2371 138 补交地上商业地价款二前期费用1333 77 1勘探设计费用861 50 50元/平方米2地下管线迁移300 17 3临水临电安装等前期费172 10 10元/平方米三土建建设投资31327 1820 1土建安装30864 1793 1.1 土建总承包22895 1330 1.2 甲方分包5302 308 包括电梯、消防、门窗等1.3 甲供材料设备2668 155 包括外墙材料、电箱电表等2工程监理费309 18 基建造价的1%3质检监测费154 9 基建造价的0.5%34项目总额单价备注一土地费用110315 6408 1土地项目总额单价备注四 红线内市政配套工程5178 301 1 供电2066 120 六通一平，暂定120元/平方米2 自来水工程516 30 六通一平，暂定30元/平方米3 雨污水工程516 30 六通一平，暂定30元/平方米4 燃气工程430 25 六通一平，暂定25元/平方米5 热力工程766 45 六通一平，暂定45元/平方米6 道路工程258 15 六通一平，暂定15元/平方米7 园林绿化工程624 36 绿化面积250元五 政府收费3099 180 1 城市基础设施配套费2754 160 按160元/平方米2 报建报批费344 20 20元/平方米六 不可预见费819 48 二至五的2%一至六项合计152070 8834 七 管理费用800 46 800万八 财务费用10942 636 按实际资金情况九 销售费用4055 236 销售额2总投资合计167868 9752 35项目总额单价备注四红线内市政配套工程5178 301 1经测算项目立项时总建筑面积17.2万平方米，可售面积13.7万平方米。预计总投资16.79亿元，折合总建单价9752元/平方米，可售单价12185元/平方米。其中：土地费用11.03亿元，占总成本的65.7%；前期费用0.13亿元，占0.8%；土建安装3.13亿元，占18.7%；红线内配套0.52亿元，占3.1%；政府收费0.31亿元，占1.8%；开发费用1.58亿元，占9.4%。实际运作中面积有所增加，总建筑面积17.8万平方米，可售面积13.9万平方米，动态成本为17.34亿元，上涨了3%，但折合总建单价为9762元/平方米，仅上涨了0.1%。宏观环境分析宏观环境分析区域市场分析区域市场分析市场定位市场定位财务分析财务分析风险分析风险分析投资决策投资决策36经测算项目立项时总建筑面积17.2万平方米，可售面积13.7财务分析之二 收入测算。收入测算一般包括销售收入和租金收入或物业价值，如果是持有自营物业，一般按内部收益法来测算。宏观环境分析宏观环境分析区域市场分析区域市场分析市场定位市场定位财务分析财务分析风险分析风险分析投资决策投资决策37财务分析之二 收入测算。宏观环境分析区域市场分析市场定位项目立项时预计可实现总销售收入20.28亿元，其中车库是按照可售车库的建安成本来计算，资产值0.4亿。实际执行过程中，由于赶在市场出现调整前开盘销售，目前住宅回收均价已经达到15359元，商铺回收均价达到33311元，预计销售收入将达到22.6亿。销售收入合计14719元/平方米202765万元住宅14000元/平方米180265万元配套商业25000元/平方米22500万元资产（地下车库）292元/平方米4027万元百合花园立项收入预测表百合花园立项收入预测表宏观环境分析宏观环境分析区域市场分析区域市场分析市场定位市场定位财务分析财务分析风险分析风险分析投资决策投资决策38项目立项时预计可实现总销售收入20.28亿元，其中车库是按照财务分析之三 现金流量分析。现金流量分析中应包括：项目所需投资总额。项目所需启动资金。企业可调剂资金和预计可调动资金。项目资金缺口最高值、时点及解决办法。融资可能与成本。宏观环境分析宏观环境分析区域市场分析区域市场分析市场定位市场定位财务分析财务分析风险分析风险分析投资决策投资决策39财务分析之三 现金流量分析。现金流量分析中应包括：宏观序号 年份2007年2008年2009年2010年合计项目三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 1现金流入0 0 0 17100 34200 34200 30000 30000 27000 19489 5388 5388 202765 1.1销售收入17100 34200 34200 30000 30000 27000 19489 5388 5388 202765 2现金流出78540 33375 3100 5472 7844 10844 7817 8817 9472 7608 4050(93)176845 2.1土地款78000 32315 110315 2.2建设投资500 1000 3000 3000 3000 6000 4000 5000 6000 5000 3000 2255 41755 2.3管理费用40 60 100 100 100 100 63 63 63 63 25 25 800 2.4销售费用0 0 0 406 811 811 304 304 304 304 406 406 4055 2.5税费0 0 0 1967 3933 3933 3450 3450 3105 2241 620(2779)19919 3净现金流量(78540)(33375)(3100)11628 26356 23356 22183 21183 17528 11881 1338 5482 25921 4累计净现金流量(78540)(111915)(115015)(103387)(77031)(53675)(31492)(10308)7220 19101 20439 25921 5净现金流量现值(78540)(32561)(2951)10798 23877 20643 19129 17821 14386 9513 1045 4178 7339 6累计净现金流量现值(78540)(111101)(114052)(103254)(79377)(58733)(39605)(21784)(7398)2116 3161 7339 计算指标财务内部收益率按季度3.64%按年14.56%财务净现值(I=10%)￥7,339.00万元静态投资回收期8.59 季度2.15 年动态投资回收期9.78 季度2.44 年北京百合花园立项全投资现金流量表北京百合花园立项全投资现金流量表40序号 年份2007年2008年2009年2序号 年份2007年2008年2009年2010年合计项目三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 1现金流入0 0 0 97100 34200 34200 30000 30000 27000 19489 5388 5388 282765 1.1销售收入17100 34200 34200 30000 30000 27000 19489 5388 5388 202765 1.2银行贷款8000080000 2现金流出78540 33375 3604 6984 9356 22230 28888 29510 29787 17671 4050(93)263901 2.1土地款78000 32315 110315 2.2建设投资500 1000 3000 3000 3000 6000 4000 5000 6000 5000 3000 2255 41755 2.3管理费用40 60 100 100 100 100 63 63 63 63 25 25 800 2.4销售费用0 0 0 406 811 811 304 304 304 304 406 406 4055 2.5归还银行贷款本金10000 20000 20000 20000 10000 80000 2.6银行贷款利息504 1512 1512 1386 1071 693 315 63 7056 2.7税费0 0 0 1967 3933 3933 3450 3450 3105 2241 620(2779)19919 3净现金流量(78540)(33375)（3100）91124 24844 11970 1112 490(2787)1818 1338 5482 20377 4累计净现金流量(78540)(111915)(115015)(23891)（953）12923 1403514526 11739 13557 14895 20377 5净现金流量现值(78540)(32561)（2951）84618 22507 10580 959 413(2287)1456 1045 4178 9417 6累计净现金流量现值(78540)(111101)(114052)(29434)(6926)3653 4612 5025 2738 4193 5239 9417 计算指标财务内部收益率按季度4.97%按年19.87%财务净现值(I=10%)￥9,416.69万元静态投资回收期4.96 季度1.24 年动态投资回收期5.65 季度1.41 年北京百合花园立项自有资金现金流量表北京百合花园立项自有资金现金流量表41序号 年份2007年2008年2009年2百合花园立项时现金流测算情况见上表。立项时项目预计在08年三季度收回自有资金投资，在09年三季度收回全部投资，实现正现金流。根据目前情况来看，项目已于08年5月取得银行贷款10亿元，2008年7月再取得1.5亿元，至此股东已全部收回。截至目前项目实现销售回笼10.86亿元，累计投资13.3亿，按照目前的销售回笼速度，二季度即可收回全部投资，实现正现金流。宏观环境分析宏观环境分析区域市场分析区域市场分析市场定位市场定位财务分析财务分析风险分析风险分析投资决策投资决策42百合花园立项时现金流测算情况见上表。宏观环境分析区域市场分析财务分析之四 盈利分析。项目盈利分析主要是计算与评价项目盈利能力的指标。房地产开发最关心的两个核心指标包括：税前成本利润率。投资总额是指包括贷款利息的总投资。这项指标反映的是项目的抗风险能力和项目盈利能力，也是公司实现利润的主要依据。百合花园项目立项阶段税前成本利润率为15.1%，目前测算税前利润率已经达到21.2%。宏观环境分析宏观环境分析区域市场分析区域市场分析市场定位市场定位财务分析财务分析风险分析风险分析投资决策投资决策43财务分析之四 盈利分析。宏观环境分析区域市场分析市场定因为部分股东投入是以贷款来计算的。因此在实际工作中我们按下面的计算来考核：这个指标主要反映股东对项目的投资价值。资金是有时间价值的，股东投入5亿元，项目净利润2亿。如果两年做完，年投资回报率20%，如果四年做完，年投资回报率仅为10%。百合花园项目立项阶段测算实投资金年回报率15.3%。目前测算的这个数已经达到26.3%。宏观环境分析宏观环境分析区域市场分析区域市场分析市场定位市场定位财务分析财务分析风险分析风险分析投资决策投资决策44宏观环境分析区域市场分析市场定位财务分析风险分析投资决策44房地产投资是机遇与风险并存的。房地产投资风险主要体现在投入资金的安全性，期望收益的可靠性，投资项目的变现性和资产管理复杂性。我们在决策项目投资的过程中，如果其他条件都相同，肯定会选择收益最大的投资项目，但在大多数情况下，收益并非唯一的标准，因为收益只是一种可行的未来的风险利益，而不是现实的利益，而项目运作中的风险将影响收益的实现，所以我们决策投资项目时，必须进行风险分析。宏观环境分析宏观环境分析区域区域 市场分析市场分析市场定位市场定位财务分析财务分析风险分析风险分析投资决策投资决策45房地产投资是机遇与风险并存的。宏观环境分析区域 市场分析市场宏观环境分析宏观环境分析区域市场分析区域市场分析市场定位市场定位财务分析财务分析风险分析风险分析投资决策投资决策46宏观环境分析区域市场分析市场定位财务分析风险分析投资决策46常见的需要关注的风险：法律风险。价格下跌风险。成本上升风险。政策风险财务风险。管理风险。宏观环境分析宏观环境分析区域市场分析区域市场分析市场定位市场定位财务分析财务分析风险分析风险分析投资决策投资决策47常见的需要关注的风险：宏观环境分析区域市场分析市场定位财务分宏观环境分析宏观环境分析区域市场分析区域市场分析市场定位市场定位财务分析财务分析风险分析风险分析投资决策投资决策项目目获取取风险评估表估表记录编号：号：序号序号风险名称名称记录防范措施防范措施备注注1公开转让不可竞得风险一手竞投，竞争对手意向不能明确2土地属性风险二手项目，政府规划调整影响土地属性3规划指标落实风险二手项目，原规划指标是否有效4土地过户风险二手项目，法律手续未完善影响过户5或有债务风险二手项目，收购股权公司的隐性债务6地理环境风险一、二手项目宗地内有河涌、地质条件差等影响开发7销售风险一、二手项目周边竞争楼盘或周边环境造成销售压力8拆迁风险一、二手项目拆迁影响开发进度9回迁风险一、二手项目回迁户难以协商顺利安置10交地风险一、二手项目清场影响开发进度11噪音风险一、二手项目临近高速公路等噪音源12景观风险一、二手项目临近墓地等造成视觉影响13高压线风险一、二手项目临近高压线等造成健康心理影响14工业污染风险一、二手项目临近污染类厂房影响住户健康15政府规划变更风险一、二手项目周边规划政府未明确16成本预计风险成本由于市场原因发生重大变化17利率风险、购买力风险根据集团对市场宏观面分析，结合当地市场情况，进行相应防范由于利率发生变动，引起房地产行市变化，从而带来的损失。48宏观环境分析区域市场分析市场定位财务分析风险分析投资决策项目在决策项目时，我们一定要对选定项目进行风险分析，并对风险防范采取措施，如摸清法律关系，进行法律界定；进行敏感性分析，提高项目立项标准；对政策走势进行研究，适应政策要求；对自身的财力人力进行认真摸底，做自己能做的事等等。任何事都有风险。我们在投资决策中分析风险，目的在于提前发现风险，提前防范风险，以尽可能小的风险来获取尽可能高的投资回报。宏观环境分析宏观环境分析区域市场分析区域市场分析市场定位市场定位财务分析财务分析风险分析风险分析投资决策投资决策49在决策项目时，我们一定要对选定项目进行风险分析，并对风险防范投资决策应履行严格的决策程序，应该召集经营班子和全体相关人员进行集体研究，议定后再报董事会或上级公司审批。经营班子（尤其是总经理）要对上报材料的真实准确承担责任。风险分析风险分析财务分析财务分析市场定位市场定位区域市场分析区域市场分析投资决策投资决策宏观环境分析宏观环境分析50投资决策应履行严格的决策程序，应该召集经营班子和全体相关人员风险分析风险分析财务分析财务分析市场定位市场定位区域市场分析区域市场分析投资决策投资决策宏观环境分析宏观环境分析51风险分析财务分析市场定位区域市场分析投资决策宏观环境分析51第一部分：项目概况第二部分：法律及政策性风险分析第三部分：市场分析 第四部分：规划设计初步分析 第五部分：工程、销售计划及后期物业管理 第六部分：投资收益分析 第七部分：管理资源配置 第八部分：综合分析与建议第九部分：补充内容全程分析结论建议概况描述可行性分析风险分析风险分析财务分析财务分析市场定位市场定位区域市场分析区域市场分析投资决策投资决策宏观环境分析宏观环境分析52全程分析结论建议概况描述可行性分析风险分析财务分析市场定位区53535454风险分析风险分析财务分析财务分析市场定位市场定位区域市场分析区域市场分析投资决策投资决策宏观环境分析宏观环境分析1.1.红线（不可逾越）（不可逾越）1.1投资总额：10亿1.2税后利润率：12%1.3 IRR：20%2.2.黄黄线（原（原则上不可逾越，有条件可豁免）上不可逾越，有条件可豁免）库存：维持在12-16个月3.3.蓝线（参考（参考标准）准）3.1综合体项目整体利润率：=0，即可售物业的售后利润超过保留物业的总成本。3.2开盘时间：第一笔土地款付款以后7个月内优秀，12个月内及格。55风险分析财务分析市场定位区域市场分析投资决策宏观环境分析1.风险分析风险分析财务分析财务分析市场定位市场定位市场供求分析市场供求分析投资决策投资决策宏观环境分析宏观环境分析投资发展部目前的工作表单，流程56风险分析财务分析市场定位市场供求分析投资决策宏观环境分析投资目录产业特征分析产业特征分析第一部分第一部分第二部分第二部分第三部分第三部分第四部分第四部分项目投资决策项目投资决策如何选择项目如何选择项目项目在于操作项目在于操作57目录产业特征分析第一部分第二部分第三部分第四部分项目投资决策房地产开发全流程运营计划管理课件资源管理平台资源管理平台专业管理平台专业管理平台项目运营管理平台项目运营管理平台 资金资源 人力资源 品牌资源 信息资源 供应商资源 公共关系资源 产品及设计管理 技术管理 成本管理 采购管理 营销管理 客户服务管理 P-流程管理体系T-计划管理体系Q-成果管理体系C-决策会议体系A-项目评价体系I-信息管理体系项目开发运作平台项目开发运作平台项目取得项目策划施工图设计项目实施营销管理产品交付为达成项目开发所必须完成的：成本/采购/外部程序方案设计获取并整合核心资源，为项目开发提供最基本的资源保障基于战略，规划核心竞争力，设计项目开发模式，研究并提供方法、标准、支持为保证项目目标所进行的监督、控制、评估活动（而非开发环节的操作性活动）资源管理平台专业管理平台项目运营管理平台 资金资源 产品及设房地产开发全流程运营计划管理课件龙湖的项目成功标尺项目销售净利润率项目销售净利润率10%10%项目内部收益率项目内部收益率IRR25%IRR25%一次性交房成功率一次性交房成功率98%98%形成形成PMOPMO制度下高标准的项目运作模板制度下高标准的项目运作模板:包括但不限于：项目启动会综合模板、别墅项目建造标准模板、样板区建设计划管理模板、报批报建流程模板 锻炼出能打硬仗的项目团队锻炼出能打硬仗的项目团队:项目建设过程中，向上海公司其他项目团队输送人才不少于5人。奠定龙湖在上海地产界的口碑及领先地位奠定龙湖在上海地产界的口碑及领先地位:项目品牌知名度进入前5（无提示状态下第一提及率，第三方调查）单项目年度销售额进入前5 61龙湖的项目成功标尺项目销售净利润率10%61编制开发计划编制开发计划进行规划设计进行规划设计组织工程建设组织工程建设全力推进营销全力推进营销1 1、编制依据、编制依据一是根据市场情况一是根据市场情况二是企业发展规划和年度经营计划二是企业发展规划和年度经营计划三是标准工期三是标准工期62编制开发计划进行规划设计组织工程建设全力推进营销1、编制依据2 2、分类及概述、分类及概述计划分为：资金计划、进度计划。（1）资金计划包括资金筹措、投入、回收及成本、利润实现等计划。重点要把握资金筹措、成本控制和利润目标三大项。进行规划设计进行规划设计组织工程建设组织工程建设全力推进营销全力推进营销编制开发计划编制开发计划632、分类及概述进行规划设计组织工程建设全力推进营销编制开发计某项目资金计划表项目第一年第二年第三年第四年合 计一、资金支出 土地费用1937819378建设成本415570010000540421519利息支出7367367362208税金支出52991122716526费用支出1000120010003200偿还贷款2500025000股东投资收回1979319793合 计1979374363702843367107624二、资金来源 销售回笼597031970479407新增贷款2500025000股东自有资金投入1979319793合计19793250005970319704124200资金盈缺01756422675-2366316576期初资金0017564402390期末资金017564402391657516575进行规划设计进行规划设计组织工程建设组织工程建设全力推进营销全力推进营销编制开发计划编制开发计划64某项目资金计划表项目第一年第二年第三年第四年合 计一、资金某项目盈利规划表科目金额一、营业收入79407二、营业总成本 其中：营业成本43105 营业税金及附加4471 土地增值税6531 管理费用818 财务费用0 销售费用2382 三、营业利润22100 减：所得税费用5525 四、净利润16575进行规划设计进行规划设计组织工程建设组织工程建设全力推进营销全力推进营销编制开发计划编制开发计划65某项目盈利规划表科目金额一、营业收入79407二、营业总成本房地产企业的成功在于利用财务杠杆，以小搏大，用3040左右的实投资金，通过银行贷款和销售回收滚动发展，完成全额投资。在风险可控的前提下，保持一定的负债率，利用财务杠杆保持适度规模经营。年度资金计划主要节点，流入流出数量。进行规划设计进行规划设计组织工程建设组织工程建设全力推进营销全力推进营销编制开发计划编制开发计划66房地产企业的成功在于利用财务杠杆，以小搏大，用3040左（2）进度计划房地产开发进度，对于房地产开发至关重要，他不仅要加快产出，加快资产周转率和减少资金占用节约财务成本，尽快实现利润。而且要在一定阶段促使产品尽快达到可售条件，便于公司及时主动占领市场先机。进度计划包括市场调研、规划设计、报建办证、工程建设、销售招租、交楼物业管理或组织经营六大部分。各大部分还有小计划，小计划服从大计划，局部计划服从总体计划。进行规划设计进行规划设计组织工程建设组织工程建设全力推进营销全力推进营销编制开发计划编制开发计划67（2）进度计划进行规划设计组织工程建设全力推进营销编制开发计标准化的计划管理模版，提高计划编制效率，保证计划质量标准化的计划管理模版，提高计划编制效率，保证计划质量设计配合采购策划、总包监理招标地质勘查、七通一平、施工准备及桩基等工程施工项目论证阶段项目论证阶段项目策划阶段项目策划阶段方案设计阶段方案设计阶段工程管理阶段工程管理阶段项目取得主体结构开工开盘销售入伙竣工产品交付阶段产品交付阶段项项目目发发展展营营销销设设计计工工程程采采购购组织项目论证项目取得市场调研初步项目定位规划要点/规划草案项目定位概念规划设计项目营销总案、项目推广方案策划销售前准备（含前期客户积累）方案设计扩初设计施工图设计主体结构施工至具备预售条件工程施工至竣工验收销售及入伙配合工程施工配合、销售配合及入伙配合销售事务管理成成本本前期成本估算测算设计阶段成本控制及测算、形成控制性目标成本确定合约框架动态成本管理工程实施阶段的成本管理结算产品交付管理入住事务管理客客服服战战略略用地规划许可证国有土地使用证规划许可证开工许可证（基础提前施工报建）办理房地产预售许可证产权初始登记工程施工配合物业方案策划、设计配合、物业公司选聘销售配合工程条件评估投资估算投资目标执行监控项目计划动态管理项目后评估项目运营策划（含项目计划）景观/精装专项设计、部品策划初设初设-施工图阶段施工图阶段内部立项项目策划会 方案评审会销售管理阶段销售管理阶段设计配合项目论证阶段项目策划阶段方案设计阶段工程管理阶段项目三级节点计划按照专业类型/部门进行编制：报批报建类计划，经营开发部组织编制；设计出图计划，设计管理部组织编制；营销作业计划，营销部组织编制；工程进度计划，项目部组织编制；招标采购计划，合约采购部依据项目部提出的进场计划要求，组织编制，工程管理部重点配合产品交付计划，客户服务部组织编制。三级节点计划按照专业类型/部门进行编制：某项目进度某项目进度71某项目进度71进度计划的时间控制：规划设计及报建、市场调研等正式开工前的准备阶段，一般是6-12个月，城市管理办事效率不同而有差异，主体建设一般是平均五层一个月再加3个月装修，一个月验收。也就是说，18层加两层地下室一般两年内。由于地质不同，基坑支护，选择基础形式不同，会有些差异，但进入框架建筑基本上是一致的，后期工程主要是统筹兼顾科学安排。编制开发计划编制开发计划进行规划设计进行规划设计组织工程建设组织工程建设全力推进营销全力推进营销72进度计划的时间控制：规划设计及报建、市场调研等正式开工前的准3、分期计划大项目进度计划还包括分期的开发计划。分期开发有利于公司控制开发投资规模，增加资金周转能力，制定出合理的营销计划，降低运作风险，便于价格上升，实现价格目标，推动项目整体成功。编制开发计划编制开发计划进行规划设计进行规划设计组织工程建设组织工程建设全力推进营销全力推进营销733、分期计划编制开发计划进行规划设计组织工程建设全力推进营销项目分期根据项目的不同，可采取不同的划分办法，对市场有把握但资金不足可先做价值最低的地块，靠低价促进销售快速回收资金。对市场没把握，先做价值最大的地块，以产品品质吸引消费者。有些项目前期投资大，为了提高市场覆盖率，扩大销售，加快资金回收，高端产品和一般产品同时进行开发，比如上海叶上海项目。分期计划不管怎么划分，每一期应该相对独立，组团集中。从而便于工程组织和交付使用后的物业管理。编制开发计划编制开发计划进行规划设计进行规划设计组织工程建设组织工程建设全力推进营销全力推进营销74项目分期根据项目的不同，可采取不同的划分办法，编制开发计划进组织工程建设组织工程建设全力推进营销全力推进营销成本领先策略、聚焦策略和差异化策略是美国管理学者迈克尔波特提出的市场竞争的三个基本战略。这三个策略在项目规划设计中应加以把握。进行规划设计进行规划设计编制开发计划编制开发计划75组织工程建设全力推进营销成本领先策略、聚焦策略和差异化策略是1、做好项目的市场定位一个项目不可能对所有类型的客户都提供满意的产品。房地产公司若想在竞争中立于不败之地，必须对自己的服务对象，服务区域有明确的界定，进行准确的市场定位，即“为谁的需要服务，你的产品卖给谁”。这个定位是项目本身条件和市场需求的结合。项目规划设计不纯是技术设计，更重要的是开发方案的确定。不根据项目情况，准确进行市场定位的项目规划做得再漂亮也不是好规划，将对项目开发带来灾难性的后果。编制开发计划编制开发计划进行规划设计进行规划设计组织工程建设组织工程建设全力推进营销全力推进营销761、做好项目的市场定位编制开发计划进行规划设计组织工程建设全2、突出主题，营造亮点确定项目市场定位后，要注意紧扣目标客户群的偏好。在规划设计中，除了要注意创造自然舒适，方便的居住环境外，更重要的是要尽可能地满足目标客户群的偏好。对市场需求、消费群体、竞争对手、楼盘特色、地理位置、人文环境等一系列要素进行整合、集成和创造，树立一个明确的主题，以给消费者鲜明而强烈的感知形象，突出项目的特色。从而与周边竞争项目形成差异，突出特色。这样才能够吸引目标客户的注意力，取得市场先机，形成自己的项目品牌。编制开发计划编制开发计划进行规划设计进行规划设计组织工程建设组织工程建设全力推进营销全力推进营销772、突出主题，营造亮点编制开发计划进行规划设计组织工程建设全3、以经济效益为中心进行方案优选。,（1）资源最大利用，货值最大化。房地产开发对土地应追求最高最佳利用，也就是说在技术可行、规划许可、财务允许的前提下达到最有效利用。编制开发计划编制开发计划进行规划设计进行规划设计组织工程建设组织工程建设全力推进营销全力推进营销783、以经济效益为中心进行方案优选。编制开发计划进行规划设计组（2）方案最省钱。楼群布局要利用地形地质、舒适有度、与用地达到一致。供电应尽量设置在中心，减少低压供电距离。要保证产品尽快变现，尽量少设置不易销售的大商业和车库。79（2）方案最省钱。79（3）以人为本的平面设计。房地产产品使用功能永远是首位的，老百姓掏不掏钱看平面。因此我们要以人为本，关注平面设计。一要功能齐全，即使是小户型，也要争取面积小功能全。二要提高实用率，反对为了追求外立面效果而牺牲房屋使用功能。三要注意各房间功能的相互关系及尺寸关系。四要配置适度超前，帮助客户延长产品的经济寿命。编制开发计划编制开发计划进行规划设计进行规划设计组织工程建设组织工程建设全力推进营销全力推进营销80（3）以人为本的平面设计。房地产产品使用功能永远是首位的，老4、限额设计一、结构：结构选型、钢含量、混凝土含量二、地下：人防范围、停车、柱网、坡道三、景观：软硬比例7:3四、装标：外墙、大堂、楼道、电梯前室五、设备：水、电、消防编制开发计划编制开发计划进行规划设计进行规划设计组织工程建设组织工程建设全力推进营销全力推进营销814、限额设计编制开发计划进行规划设计组织工程建设全力推进营销5、产品标准化技术标准材料标准户型库工程做法标准编制开发计划编制开发计划进行规划设计进行规划设计组织工程建设组织工程建设全力推进营销全力推进营销825、产品标准化编制开发计划进行规划设计组织工程建设全力推进营房地产工程建设分为建筑主体建设、园林建设和市政配套建设。组织工程建设，关键要把握经济、进度、质量三要素。全力推进营销全力推进营销编制开发计划编制开发计划进行规划设计进行规划设计组织工程建设组织工程建设83房地产工程建设分为建筑主体建设、园林建设和市政配套建设。组织1 1、成本管理、成本管理内容目标管理招标管理成本规划：子目划分/指标核定 任务落实：平衡现金流/责任成本 招标策划：发包界面、计价模式、组价规则评标策划：技术标/经济标评标要点合同台帐：分类管理/分项目管理变更管理：设计变更、索赔管理 操作流程：申请/审批/支付三大环节 支付查询：应付/实付金额数据积累：与历史成本对比/与市场造价指标对比 业绩考核：与销售额挂钩/与成本挂钩合同管理支付管理管理总结 841、成本管理内目标管理招标管理成本规划：子目划分/指标核定 编制开发计划编制开发计划进行规划设计进行规划设计组织工程建设组织工程建设全力推进营销全力推进营销成本指导思想管理水平决策层执行层精细通用以招标策划为核心以设计管理为重点 以合同管理为核心 以发包管理为重点以支付管理为核心以结算管理为重点粗放利益最大化 风险最大化 风险控制 资产回报 85编制开发计划进行规划设计组织工程建设全力推进营销成本指导思想结构控制基坑支护：地质情况/施工环境/支护深度基础选型：天然基础/复合地基/桩基/筏基功能简单:砌体结构/底框/框架/异形柱/剪力墙结构选型 技术数据：位移/转角/配筋率/轴压比计算结果结构布置功能复杂:结构错层/大开洞/大底盘多塔楼/框支剪力墙基础设计上部结构：平面布置/纵向布置地下结构：平面形状/柱网尺寸/层高/底板与顶板成本数据：砼等级/构件尺寸/用钢量86结基坑支护：地质情况/施工环境/支护深度基础选型：天然基础/经济就是要在工程建设阶段节省建造成本，保证产品的成本控制在合理限度之内。要保证工程建设经济，要注意做到以下五个防止：防止合同变更。防止定位不清。防止重复施工。防止设计变更。防止现场随意工程变更。编制开发计划编制开发计划进行规划设计进行规划设计组织工程建设组织工程建设全力推进营销全力推进营销87编制开发计划进行规划设计组织工程建设全力推进营销872 2、进度管理、进度管理进度就是