房地产开发企业会计第六章--投资性房地产课件

第六章第六章 投资性房地产投资性房地产第六章 投资性房地产导入案例导入案例万达商业地产盈利模式的转型万达商业地产盈利模式的转型导入案例万达商业地产盈利模式的转型内内 容容第一节第一节 投资性房地产的特征和范围投资性房地产的特征和范围 第二节第二节 投资性房地产的计量投资性房地产的计量 第三节第三节 投资性房地产的核算及披露投资性房地产的核算及披露 内 容第一节 投资性房地产的特征和范围 第二节 投资性房地产1 11 1 投资性房地产的特征投资性房地产的特征 1 12 2 投资性房地产的核算范围投资性房地产的核算范围 第一节第一节 投资性房地产的特征和范围投资性房地产的特征和范围 11 投资性房地产的特征 12 投资性房地产的核算范围 投资性投资性房地产房地产持有并准备增持有并准备增值后转让的土值后转让的土地使用权地使用权已出租的土已出租的土地使用权地使用权已出租的已出租的建筑物建筑物投资性房地产，是指投资性房地产，是指为赚取租金或资本增为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持值，或两者兼有而持有的房地产。有的房地产。1 11 1 投资性房地产的特征投资性房地产的特征 投资性房地产持有并准备增值后转让的土地使用权已出租的土地使用企业取得的、并准备增值后转让的土地企业取得的、并准备增值后转让的土地使用权，这类土地使用权很可能给企业使用权，这类土地使用权很可能给企业带来资本增值收益。带来资本增值收益。企业拥有产权并以经营租赁方式出租的企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发活动完成建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。后用于出租的建筑物。已出租已出租的土地的土地使用权使用权持有并准备持有并准备增值后转让增值后转让的土地使用的土地使用权权已已出租的出租的建筑物建筑物企业通过出让或转让方式取得的，企业通过出让或转让方式取得的，以经营租赁方式出租的土地使用权以经营租赁方式出租的土地使用权核核 算算 范范 围围1 12 2 投资性房地产的核算范围投资性房地产的核算范围 企业取得的、并准备增值后转让的土地企业拥有产权并以经营租赁方为生产商品、提供劳务或者为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产经营管理而持有的房地产房地产开发企业在正常经营过程中房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的土地销售的或为销售而正在开发的土地和商品房和商品房不属于投资性房地产的项目不属于投资性房地产的项目企业自企业自用房地用房地产产作为存作为存货的房货的房地产地产为生产商品、提供劳务或者房地产开发企业在正常经营过程中不属于2.1 2.1 投资性房地产的初始计量投资性房地产的初始计量 2.2 2.2 投资性房地产的后续计量投资性房地产的后续计量 第二节第二节 投资性房地产的计量投资性房地产的计量 2.3 2.3 投资性房地产的后续支出投资性房地产的后续支出 2.4 2.4 投资性房地产的转换和处置投资性房地产的转换和处置 2.1 投资性房地产的初始计量 2.2 投资性房地产的后续计外外购购的的投投资资性性房房地地产产的的成成本本，应应当当按按照照取取得得时时的的实实际际成成本本进进行行初初始始计计量量，其其成成本本包包括括购购买买价价款款、相相关关税税费费和和可可直接归属于该资产的其他支出。直接归属于该资产的其他支出。自自行行建建造造的的投投资资性性房房地地产产成成本本，由由建建造造该该项项资资产产达达到到预预定定可可使使用用状状态态前前所所发发生生的的必必要要支支出出构构成成，包包括括土土地地开开发发费费、建建造造安安装装成成本本、应应予予以以资资本本化化的的借借款款费费用用、支支付付的的其他费用和分摊的间接费用等。其他费用和分摊的间接费用等。2.1 2.1 投资性房地产的初始计量投资性房地产的初始计量 外购的投资性房地产的成本，应当按照取得时的实际成本进行初始计后续后续计量计量模式模式成本成本模式模式后续计后续计量模式量模式通常应采用通常应采用成本模式成本模式满足特定条满足特定条件下采用件下采用1.1.有活跃的房地有活跃的房地产交易市场产交易市场2.2.能取得同类或能取得同类或类似房地产的市类似房地产的市场价格及其他相场价格及其他相关信息关信息同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。计量模式一经确定，计量，不得同时采用两种计量模式。计量模式一经确定，不得随意变更。不得随意变更。2.2 2.2 投资性房地产的后续计量投资性房地产的后续计量 后续计量模式成本模式后续计量模式通常应采用成本模式满足特定条采用采用成本模式成本模式进行后续计量的投资性房地产，进行后续计量的投资性房地产，可比照固定资产或无形资产的有关规定可比照固定资产或无形资产的有关规定采用采用公允价值模式公允价值模式计量的投资性房地产，不对计量的投资性房地产，不对其计提折旧或进行摊销，应当以其计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日资产负债表日投资性房地产的投资性房地产的公允价值公允价值为基础调整其账面价为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当当期损益期损益采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，可比照固定资产或无形资本化的后续支出资本化的后续支出费用化的后续支出费用化的后续支出 与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的应当计入投资性房地产的成本成本如：符合条件的改扩建指出 与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产确认条件的应当在发生时计入当期损益当期损益，即其他业务成本2.3 2.3 投资性房地产的后续支出投资性房地产的后续支出 资本化的后续支出 与投资性房地产有关的后续支出，满足投资需有确凿证据表明需有确凿证据表明用途发生改变用途发生改变处置处置：投资性房地产被处置，或者永久退出使：投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产当终止确认该项投资性房地产以对外出售或转以对外出售或转让的方式处置让的方式处置房地产用途发生改变，并满足条件任一的，应当将房地产进行转换确凿证据确凿证据条件之一条件之一条件之二条件之二条件之三条件之三1.1.企业管理企业管理当局形成书当局形成书面协议面协议2.2.房地产发房地产发生实际状态生实际状态上的改变上的改变投资性房地投资性房地产开始自用产开始自用转换转换：房地产用途发生改变而对房地产进：房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类行的重新分类自用土地使自用土地使用权停止自用权停止自用，用于赚用，用于赚取租金或资取租金或资本增值。本增值。自用建筑物自用建筑物停止自用，停止自用，改为出租改为出租2.4 2.4 投资性房地产的转换和处置投资性房地产的转换和处置 作为存货的作为存货的房地产，房地产，改为出租改为出租 条件之四条件之四需有确凿证据表明用途发生改变处置：投资性房地产被处置，或者永 3 31 1 投资性房地产核算应设置的账户投资性房地产核算应设置的账户 3 32 2 投资性房地产核算的会计处理投资性房地产核算的会计处理 第三节第三节 投资性房地产的核算及披露投资性房地产的核算及披露 31 投资性房地产核算应设置的账户 32 投资性房地产“投资性房地产投资性房地产”账户账户“投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧(摊销摊销)”)”账户账户“投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备”账户账户 核算企业投资性房地核算企业投资性房地产的价值产的价值建筑物因使用而损耗掉建筑物因使用而损耗掉的价值；土地使用权因的价值；土地使用权因出租使用而摊销的价值出租使用而摊销的价值成本模式下，提取的投成本模式下，提取的投资性房地产减值准备资性房地产减值准备3 31 1 投资性房地产核算应设置的账户投资性房地产核算应设置的账户 “投资性房地产”账户核算企业投资性房地产的价值建筑物因使用而（一）采用成本模式计量的外购或自行建造的投（一）采用成本模式计量的外购或自行建造的投资性房地产资性房地产1 1企业外购、自行建造等取得投资性房地产时：企业外购、自行建造等取得投资性房地产时：借：投资性房地产借：投资性房地产 贷：银行存款贷：银行存款 在建工程等在建工程等2 2按期对投资性房地产计提折旧或进行摊销时：按期对投资性房地产计提折旧或进行摊销时：借：其他业务成本借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧（摊销）贷：投资性房地产累计折旧（摊销）实际成本折旧额或摊销额3 32 2 投资性房地产核算的会计处理投资性房地产核算的会计处理 （一）采用成本模式计量的外购或自行建造的投资性房地产实际成本3 3取得租金收入时取得租金收入时 借：银行存款借：银行存款 贷：其他业务收入贷：其他业务收入4 4投资性房地产存在减值迹象，经测试后发生减值时投资性房地产存在减值迹象，经测试后发生减值时 借：资产减值损失借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备贷：投资性房地产减值准备3取得租金收入时【例例】成本模式下投资性房地产的初始确认成本模式下投资性房地产的初始确认 2012年3月，企业从其他单位购入一块土地的使用权，并在该块土地上开始自行建造三栋小型办公楼。2012年8月，企业预计办公楼即将完工，与E公司签订了经营租赁合同，将其中的两栋办公楼租赁给E公司使用。租赁合同约定，该办公楼于完工(达到预定可使用状态)时开始起租。2012年8月20日，三栋办公楼同时完工(达到预定可使用状态)。该块土地使用权的成本为900万元；三栋办公楼的造价均为2 400万元，能够单独出售。企业作如下会计分录：土地使用权中的对应部分同时转换为投资性房地产的金额=90032600（万元）借：投资性房地产办公楼 48 000 000 贷：在建工程 48 000 000 借：投资性房地产土地使用权 6 000 000 贷：无形资产土地使用权 6 000 000【例】成本模式下投资性房地产的初始确认（二）采用公允价值模式计量的外购或自行建造（二）采用公允价值模式计量的外购或自行建造投资性房地产投资性房地产 1.1.企业外购、自行建造等取得投资性房地产时企业外购、自行建造等取得投资性房地产时 借：投资性房地产借：投资性房地产成本成本 贷：银行存款贷：银行存款 在建工程等在建工程等 2.2.资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额时资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额时 借：投资性房地产借：投资性房地产公允价值变动公允价值变动 贷：公允价值变动损益贷：公允价值变动损益实际成本实际成本投资性房地产的公允价值高于投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额其账面余额的差额（二）采用公允价值模式计量的外购或自行建造投资性房地产实际成（二）采用公允价值模式计量的外购或自行建造（二）采用公允价值模式计量的外购或自行建造投资性房地产投资性房地产3.3.资产负债表日，投资性房地产的公允价值低于其账面余资产负债表日，投资性房地产的公允价值低于其账面余额时额时 借：公允价值变动损益借：公允价值变动损益（投资性房地产的公允价值低（投资性房地产的公允价值低 于其账面余额的差额）于其账面余额的差额）贷：投资性房地产贷：投资性房地产 公允价值变动公允价值变动（二）采用公允价值模式计量的外购或自行建造投资性房地产【例例】公允价值模式下投资性房地产的初始确认公允价值模式下投资性房地产的初始确认 2012年1月，企业计划购入一栋房屋用于对外出租。1月8日，企业与F企业签订了经营租赁合同，约定自房屋购买日起将这栋房屋出租给F企业，为期3年。2月10日，企业实际购入房屋，支付价款共计3 300万元。2012年12月31日，该房屋的公允价值为4 050万元。企业作如下会计分录：（1）2012年2月10日购入时：借：投资性房地产成本房屋 33 000 000 贷：银行存款 33 000 000（2）2012年12月31日资产负债表日时：借：投资性房地产公允价值变动 7 500 000 贷：公允价值变动损益 7 500 000 假设2012年12月31日，该房屋的公允价值为3 000万元。企业作如下会计分录：借：公允价值变动损益 3 000 000 贷：投资性房地产公允价值变动 3 000 000【例】公允价值模式下投资性房地产的初始确认（三）成本模式下投资性房地产的转换（三）成本模式下投资性房地产的转换1 1自用建筑物转换为投资性房地产时自用建筑物转换为投资性房地产时 借：投资性房地产借：投资性房地产 累计折旧累计折旧（原已计提的累计折旧）（原已计提的累计折旧）固定资产减值准备固定资产减值准备（原已计提的减值准备）（原已计提的减值准备）贷：固定资产贷：固定资产（账面余额）（账面余额）投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧 投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备（三）成本模式下投资性房地产的转换（三）成本模式下投资性房地产的转换（三）成本模式下投资性房地产的转换2.2.自用土地使用权转换为投资性房地产时自用土地使用权转换为投资性房地产时 借：投资性房地产借：投资性房地产 累计摊销累计摊销（原已计提的累计摊销）（原已计提的累计摊销）无形资产减值准备无形资产减值准备（原已计提的减值准备）（原已计提的减值准备）贷：无形资产贷：无形资产（账面余额）（账面余额）投资性房地产累计摊销投资性房地产累计摊销 投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备（三）成本模式下投资性房地产的转换（三）成本模式下投资性房地产的转换（三）成本模式下投资性房地产的转换3.3.投资性房地产转换为自用建筑物时投资性房地产转换为自用建筑物时 借：固定资产借：固定资产 投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧（原已计提的折旧）（原已计提的折旧）投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备（原已计提减值准备）（原已计提减值准备）贷：投资性房地产贷：投资性房地产（账面余额）（账面余额）累计折旧累计折旧 固定资产减值准备固定资产减值准备（三）成本模式下投资性房地产的转换（三）成本模式下投资性房地产的转换（三）成本模式下投资性房地产的转换4.4.投资性房地产转换为自用土地使用权时投资性房地产转换为自用土地使用权时 借：无形资产借：无形资产 投资性房地产累计摊销投资性房地产累计摊销（原已计提的摊销）（原已计提的摊销）投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备（原已计提减值准备）（原已计提减值准备）贷：投资性房地产贷：投资性房地产（账面余额）（账面余额）累计摊销累计摊销 无形资产减值准备无形资产减值准备（三）成本模式下投资性房地产的转换成本模式下投资性房地产的转换举例【例】企业拥有一栋办公楼，用于本企业集团办公。212年1月与甲企业签订了经营租赁协议，将这栋办公楼整体出租给甲企业使用，租赁期开始日为212年2月1日，为期5年；212年1月31日，这栋办公楼的账面余额为60 000万元，已计提折旧4 500万元。作如下会计分录：作如下会计分录：借：投资性房地产借：投资性房地产办公楼办公楼 600 000 000600 000 000 累计折旧累计折旧 45 000 00045 000 000 贷：固定资产贷：固定资产 600 000 000600 000 000 投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧 45 000 00045 000 000成本模式下投资性房地产的转换举例【例】企业拥有一栋办公楼，用（四）公允价值模式下投资性房地产的转换（四）公允价值模式下投资性房地产的转换 1 1自用建筑物转换为投资性房地产时自用建筑物转换为投资性房地产时借：投资性房地产借：投资性房地产成本成本 累计折旧累计折旧（原已计提的累计折旧）（原已计提的累计折旧）固定资产减值准备固定资产减值准备（原已计提的减值准备）（原已计提的减值准备）公允价值变动损益（公允价值变动损益（转换日公允价值小于账面价值的转换日公允价值小于账面价值的 差额）差额）贷：固定资产贷：固定资产（账面余额）（账面余额）（四）公允价值模式下投资性房地产的转换（四）公允价值模式下投资性房地产的转换（四）公允价值模式下投资性房地产的转换2.2.自用土地使用权转换为投资性房地产时自用土地使用权转换为投资性房地产时借：投资性房地产借：投资性房地产成本成本 累计摊销累计摊销（原已计提的累计摊销）（原已计提的累计摊销）无形资产减值准备无形资产减值准备（原已计提的减值准备）（原已计提的减值准备）贷：无形资产贷：无形资产（账面余额）（账面余额）资本公积资本公积其他资本公积其他资本公积（转换日公允价（转换日公允价 值大于账面价值的差额）值大于账面价值的差额）（四）公允价值模式下投资性房地产的转换（四）公允价值模式下投资性房地产的转换（四）公允价值模式下投资性房地产的转换3.3.投资性房地产转换为自用建筑物时：投资性房地产转换为自用建筑物时：借：固定资产借：固定资产（投资性房地产转换日的公允价值）（投资性房地产转换日的公允价值）投资性房地产投资性房地产公允价值变动公允价值变动（投资性房地产的累（投资性房地产的累 计公允价值变动损失）计公允价值变动损失）公允价值变动损益公允价值变动损益（转换日公允价值小于账面价值的（转换日公允价值小于账面价值的 差额）差额）贷：投资性房地产贷：投资性房地产成本成本 投资性房地产投资性房地产公允价值变动公允价值变动（投资性房地产的（投资性房地产的 累计公允价值变动收益）累计公允价值变动收益）（四）公允价值模式下投资性房地产的转换（四）公允价值模式下投资性房地产的转换（四）公允价值模式下投资性房地产的转换4.4.投资性房地产转换为自用土地使用权时投资性房地产转换为自用土地使用权时借：无形资产借：无形资产（投资性房地产转换日的公允价值）（投资性房地产转换日的公允价值）投资性房地产投资性房地产公允价值变动公允价值变动（投资性房地产的（投资性房地产的 累计公允价值变动损失）累计公允价值变动损失）贷：投资性房地产贷：投资性房地产成本成本（账面余额）（账面余额）投资性房地产投资性房地产公允价值变动公允价值变动（投资性房（投资性房 地产的累计公允价值变动收益）地产的累计公允价值变动收益）公允价值变动损益公允价值变动损益（转换日公允价值大于账（转换日公允价值大于账 面价值的差额）面价值的差额）（四）公允价值模式下投资性房地产的转换【例例】公允价值模式下投资性房地产的转换公允价值模式下投资性房地产的转换 2012年3月10日，企业因租赁期满，将出租的房屋收回，准备作为本企业的办公楼。2012年3月31日，该办公楼正式自用，当日的公允价值为4 800 万元。该项房屋在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为1 050元，其中，成本为3 000万元，公允价值变动为增值150万元。企业作如下会计分录：借：固定资产 48 000 000 贷:投资性房地产成本 30 000 000 公允价值变动 1 500 000【例】公允价值模式下投资性房地产的转换（五）与投资性性房地产有关的后续支出（五）与投资性性房地产有关的后续支出 采用成本模式计量的投资性房地产进行改良或装修时采用成本模式计量的投资性房地产进行改良或装修时借：投资性房地产（在建）借：投资性房地产（在建）投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产累计折旧（摊销）贷：投资性房地产贷：投资性房地产 采用公允价值模式计量的投资性房地产进行改良或装修采用公允价值模式计量的投资性房地产进行改良或装修时时借：投资性房地产（在建）借：投资性房地产（在建）投资性房地产投资性房地产公允价值变动公允价值变动 贷：投资性房地产贷：投资性房地产成本成本 公允价值变动公允价值变动（五）与投资性性房地产有关的后续支出 支付工程费用时支付工程费用时借：投资性房地产（在建）借：投资性房地产（在建）贷：银行存款等贷：银行存款等 改良或装修完工时改良或装修完工时借：投资性房地产借：投资性房地产 贷：贷：投资性房地产（在建）投资性房地产（在建）投资性房地产进行日常维修时投资性房地产进行日常维修时借：其他业务成本借：其他业务成本 贷：银行存款等贷：银行存款等 支付工程费用时【例例】投资性房地产的后续支出投资性房地产的后续支出 企业与甲企业的一项房屋经营租赁合同即将到期，该房屋按照成本模式进行后续计量，账面余额为7 200万元，已计提折旧1 800万元。为了提高房屋的租金收入，企业决定在租赁期满后对房屋进行扩建和重新装修，并与乙企业新签订了经营租赁合同，约定房屋完工后将其出租给乙企业。2012年1月，与甲企业的租赁合同到期，房屋随即进入扩建和装修工程。5月1日，房屋扩建装修工程完工，共发生费用7 200万元，即日按照租赁合同出租给以企业。企业作如下会计分录：（1）2012年1月，投资性房地产转入扩建装修工程时：借：投资性房地产房屋（在建）54 000 000 投资性房地产累计折旧(摊销)18 000 000 贷：投资性房地产房屋 72 000 000（2）支付工程费用时：借：投资性房地产房屋（在建）7 200 000 贷：银行存款等 7 200 000（3）2012年5月1日，工程完工时：借：投资性房地产房屋 61 200 000 贷：投资性房地产房屋（在建）61 200 000【例】投资性房地产的后续支出（六）投资性房地产的处置（六）投资性房地产的处置成本模式下，投资性房地产处置的会计处理如下：成本模式下，投资性房地产处置的会计处理如下：实际收到金额时实际收到金额时 借：银行存款借：银行存款 贷：其他业务收入贷：其他业务收入 结转账面价值时结转账面价值时借：其他业务成本借：其他业务成本 投资性房地产累计折旧（或摊销）投资性房地产累计折旧（或摊销）投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产贷：投资性房地产（六）投资性房地产的处置公允价值模式下，投资性房地产处置的处理如下：公允价值模式下，投资性房地产处置的处理如下：实际收到金额时的会计处理与成本模式下相同实际收到金额时的会计处理与成本模式下相同 结转账面价值时结转账面价值时借：其他业务成本借：其他业务成本 投资性房地产投资性房地产公允价值变动公允价值变动 贷：投资性房地产贷：投资性房地产成本成本 公允价值变动公允价值变动公允价值模式下，投资性房地产处置的处理如下：结转累计公允价值变动结转累计公允价值变动借：公允价值变动损益借：公允价值变动损益 贷：其他业务收入贷：其他业务收入或作相反的会计分录或作相反的会计分录 结转原转换日计入资本公积的金额结转原转换日计入资本公积的金额借：资本公积借：资本公积其他资本公积其他资本公积 贷：其他业务收入贷：其他业务收入房地产开发企业会计第六章-投资性房地产课件思考题思考题1.1.什么是投资性房地产？投资性房地产有哪些主要什么是投资性房地产？投资性房地产有哪些主要特征？特征？2.2.如何界定投资性房地产的范围？如何界定投资性房地产的范围？3.3.投资性房地产的成本模式与公允价值模式有何区投资性房地产的成本模式与公允价值模式有何区别？别？4.4.投资性房地产的后续支出如何处理？投资性房地产的后续支出如何处理？5.5.投资性房地产后续计量模式变更将如何进行处理投资性房地产后续计量模式变更将如何进行处理？思考题什么是投资性房地产？投资性房地产有哪些主要特征？Thank you!Thank you!Thank you!