美食城招商策划方案课件

XXXX美食城招商策划案XXXX美食城招商策划案美食城招商策划案第二章、理念创新第二章、理念创新第三章、战略目标第三章、战略目标第四章、策略设计第四章、策略设计第五章、资源整合第五章、资源整合目目录录第一章、大势把握第一章、大势把握第二章、理念第二章、理念创创新第三章、新第三章、战战略目略目标标第四章、策略第四章、策略设计设计第五章、第五章、资资源源PART大势把握大势把握站在整个西中心的角度重新审视美食广场的核心价值、空间和时间定位，确定其辐射和聚合区域。解决“为什么”的问题。PART大大势势把握站在整个西中心的角度重新把握站在整个西中心的角度重新审视审视美食广美食广场场的核心的核心项目背景项目背景XXXXXX集团前身是XXXXXX科技发展有限公司，近年通过资源整合，调整经营策略。集团公司以“价值”，“创新”，“分享”，“共赢”的经营理念，在集团董事长王志超的带领下，经过公司全体员工的努力奋斗和不断拓展，调整原有业务重心，把商业运营和金融业作为公司主营重点，2013年公司发展成为拥有多家全资子公司的集团公司，集团公司始终坚持以人为本。以客户利益为先的经营方针，稳步快速发展。目前集团公司业务覆盖工程建设，金融，地产商业策划与咨询管理等领域。XXX科技发展有限公司成立于2009年，主营业务以软件开发；商业地产中介服务；自有房地产经营活动；房屋租赁；场地租赁；项目策划；物业管理；商业管理；企业管理咨询服务；市场营销策划服务；市场经营管理；摊位出租；房地产开发经营；餐饮管理为主体，公司以“同创分享，共赢未来”为经营理念，采用现代企业管理模式，公司拥有一支具有行业领先水平的研发团队，公司与国内外行业知名企业建立了长远的合作关系，引进了一批管理、研发和营销高端人才。公司将继续围绕客户的需求持续创新，与合作伙伴精诚合作，为客户提供系统的解决方案、产品和服务，为客户创造最大价值。XXX于于2013年年4月与长沙河西交通枢纽项目达成共识，签订了月与长沙河西交通枢纽项目达成共识，签订了15年合作协议，年合作协议，签约面积近万平方米。规划打造集餐饮、服装、通讯等多元化商业形态。其签约面积近万平方米。规划打造集餐饮、服装、通讯等多元化商业形态。其中面积约中面积约5200平方米的平方米的XXX美食广场已于美食广场已于2016年年1月月1日盛大开业。日盛大开业。项项目背景目背景XXX于于2013年年4月与月与长长沙河西交通枢沙河西交通枢纽项纽项目达成共目达成共识识项目现状：项目现状：孤军作战：整个西中心所有商业的经营都是亏损半停状态。西中心一共分成了六块，现状是4个关门，只剩下纽沙和美食城这一对同床异梦又唇齿相依的孪生兄弟。项项目目现现状：孤状：孤军军作作战战：整个西中心所有商：整个西中心所有商业业的的经营经营都是都是亏亏损损半停状半停状态态抱团取暖抱团取暖新时代的餐饮都离不开多业态组合；新时代的餐饮都离不开多业态组合；商场和餐饮谁也离不开谁，但绑在一起似乎又是“冤家”。因为所有商场都怕来吃饭的人不来逛街，而餐饮店也怕商场的定位和人气不足以维持其生计。那么，如何同赢共生就成了最大问题。统计显示，现在一个购物中心的餐饮比重至少是30%。因此，必须合理调配才能达到共赢。比如，不同地段适合不同类型、面积、特色的餐饮品牌。于是，最近逛街时，我们看到一个现象，餐饮店开始分布于商场的各个楼层，不再像过去那么集中。对此，我们推论，各大商场基本都有自己的忠实VIP会员，在确保了这一部分顾客的购买力情况下，商家要想有所突破，就要靠随机性消费。比如，一些前来商场里某餐厅吃饭、聚餐的消费者，路过百货服饰品牌专柜，无意间发现好看的、好玩的，就有可能随机购买。所以，要让餐饮品牌分布开来，增加“路过”的概率。这大概就满足了很多年轻人常挂在嘴边的“逛吃逛吃”吧。2016年北上广深半年时间就倒闭了160000家餐厅，长沙关闭了50000家餐厅，这里面大部分都是临街店和大型酒楼其中包括长沙人人皆知的“旺府”，“鹿回头”，“戴家村”大店，名店，会所等等。2016年长沙餐饮市场也杀出了很多黑马，一年时间新开餐厅40000家，大部分都是在商场内，甚至有些品牌除商场不开新店。西中心项目是一个整体，一荣俱荣，一损俱损。美食城的成功离不开西中心其它业态所带来的人群红利，西中心项目是一个整体，一荣俱荣，一损俱损。美食城的成功离不开西中心其它业态所带来的人群红利，消费群不可能只是为了消费小吃、饮食，特意来美食广场消费；消费群不可能只是为了消费小吃、饮食，特意来美食广场消费；如果其它商场不能正常营业，哪怕像以前一样我们把所有的商铺全招满了，到最后的结果还是一个巴掌拍不响如果其它商场不能正常营业，哪怕像以前一样我们把所有的商铺全招满了，到最后的结果还是一个巴掌拍不响抱抱团团取暖新取暖新时时代的餐代的餐饮饮都离不开多都离不开多业态组业态组合；西中心合；西中心项项目是一个整体目是一个整体外面外面里面里面和外部人群打死不相往来，内外差别上天入地外面外面里面里面外面外面里面里面人气最关键人气最关键外面外面人气最关键人气最关键怎么把人从外面引到里面？怎么把消费人群数量提高？最重要就是怎么把人气提升进来最重要就是怎么把人气提升进来怎么让人消费满意，回头带来更多人？怎么让人更长时限的留下来？人气最关人气最关键键怎么把人从外面引到里面？怎么把消怎么把人从外面引到里面？怎么把消费费人群数量提高？人群数量提高？“孤岛”效应。项目本身在负一楼，下沉广场阻碍了与相邻街道的自然连接，使自身与周边隔离，形成一座“孤岛”。如何与写字楼、电影院、商场、汽车、地铁站互动起来是破局关键。“孤孤岛岛”效效应应。项项目本身在目本身在负负一楼，下沉广一楼，下沉广场场阻碍了与相阻碍了与相邻邻街道的自街道的自商业脱节效应。东西两端商铺未与周边街道紧密相连，留出较大空间，造成商业外脱节；过宽的街面和复杂的走向又破坏了街内商铺之间的相互联系，造成内脱节。商商业业脱脱节节效效应应。东东西两端商西两端商铺铺未与周未与周边边街道街道紧紧密相密相连连，留出，留出较较大空大空间间商业淡化效应。由于过分强化交通枢纽，削弱了整体西中心商场的商业气氛，使整个西中心看上去就是一个车站，没有商业配套功能。商商业业淡化效淡化效应应。由于。由于过过分分强强化交通枢化交通枢纽纽，削弱了整体西中心商，削弱了整体西中心商场场的商的商客群单一效应。现有商户的产品、客群、价格定位全部锁定在流动旅客。目前来消费的也只有坐车过路的客人。客群客群单单一效一效应应。现现有商有商户户的的产产品、客群、价格定位全部品、客群、价格定位全部锁锁定在流定在流动动旅旅人流散失效应。过宽的街面本来就难聚人气，过多的次出入口又起了分散人流的作用。整体美食广场没有一个主要人气聚焦的地方。距离美食广场5米外就已经感受不到项目的存在了，没进去的人更不知道本项目存在。人流散失效人流散失效应应。过宽过宽的街面本来就的街面本来就难难聚人气，聚人气，过过多的次出入口又起了多的次出入口又起了小结小结以上六个技术性缺失引起的直接后果，就是整个以上六个技术性缺失引起的直接后果，就是整个街区硬件环境及技术条件与商业经营发生严重冲街区硬件环境及技术条件与商业经营发生严重冲突。商业经营难以为继当然不足为怪。硬件环境突。商业经营难以为继当然不足为怪。硬件环境及技术条件是商业经营赖以生存与延续的先决条及技术条件是商业经营赖以生存与延续的先决条件与基础。离开了这个前提，哪怕再先进的商业件与基础。离开了这个前提，哪怕再先进的商业定位、再高明的执行手段也只能是无济于事。因定位、再高明的执行手段也只能是无济于事。因此，项目配套改造是商业诊治的前提和保障。不此，项目配套改造是商业诊治的前提和保障。不管项目适应于何种定位，经营什么主题，对项目管项目适应于何种定位，经营什么主题，对项目进行硬软件升级是商业诊治最为关键的第一步，进行硬软件升级是商业诊治最为关键的第一步，也是项目商业定位能否实施成功的第一步。也是项目商业定位能否实施成功的第一步。小小结结以上六个技以上六个技术术性缺失引起的直接后果，就是整个街区硬件性缺失引起的直接后果，就是整个街区硬件小结小结以项目经济地理环境特性为基础，充分挖以项目经济地理环境特性为基础，充分挖掘确定在美食、小吃的定位下，遵从美食掘确定在美食、小吃的定位下，遵从美食广场发展的客观经济规律与自然法则，以广场发展的客观经济规律与自然法则，以恢复与提升项目人气指数、商气指数、商恢复与提升项目人气指数、商气指数、商业地产价值，兴街旺市为宗旨，商业诊治业地产价值，兴街旺市为宗旨，商业诊治与技术诊治双管齐下，致力打造区域性具与技术诊治双管齐下，致力打造区域性具有唯一性的餐饮美食广场。有唯一性的餐饮美食广场。小小结结以以项项目目经济经济地理地理环环境特性境特性为为基基础础，充分挖掘确定在美食、，充分挖掘确定在美食、小结小结在对项目进行深度调研的同时，我们感觉到XXX美食广场除了存在硬件环境及技术条件与商业经营发生严重冲突的问题外，商业规模与商业定位的两难选择及商业功能的名不副实问题也深深地困扰着我们。从规模上看，其体量不大不小，作专业餐饮广场明显规模不够，可以说规模上它就不具备大型餐饮业态所要求的基本物业条件；作大型小吃街又是分散式布局且没有旅游等相关资源联动，这种高不成低不就的尴尬处境给商业经营造成两难选择。从商业功能发挥方面看，项目现有的商业硬件条件其功能形同虚设，严重的地方还商业经营发生了冲突。如地下通道两个主入口既没有强烈的商业气氛，又人为切断了美食街与周边街道的自然联系，使其变成一个与周边隔绝的独立系统，进而形成一座“孤岛”，造成与周边商场区完全脱节的格局。而美食街又按照两个半条街的方式来布局，本来就忽视了一般的美食广场规划规律，且其宽度平均在20米以上，缺乏相互呼应，加之下沉广场的视觉空白，与餐饮特有的人流规律相悖，明显减少了人们光顾店铺的机会，降低了商业亲和力、商业聚合力、商业气氛感染力、人流聚合力，降低了随机性消费的概率。小小结结在在对项对项目目进进行深度行深度调调研的同研的同时时，我，我们们感感觉觉到到XXX美食广美食广场场除了除了美食城招商策划方案美食城招商策划方案课课件件汽车西站效果图汽车西站效果图汽汽车车西站效果西站效果图图美食城招商策划方案美食城招商策划方案课课件件美食城招商策划方案美食城招商策划方案课课件件枫林路商铺美食城商铺步行街商铺地铁口商铺本项目所处位置本项目所处位置枫枫林路商林路商铺铺美食城商美食城商铺铺步行街商步行街商铺铺地地铁铁口商口商铺铺本本项项目所目所处处位置位置商铺编号：商铺编号：B01B3 9 C01C46商铺数量：商铺数量：73间间 商铺面积：约商铺面积：约2800.00负一楼美食广场负一楼美食广场商商铺编铺编号：号：B01B39C01C46商商铺铺数量：数量：商铺编号商铺编号:L17L28 商铺面积：约商铺面积：约1300.00商铺数量：商铺数量：15间间一楼枫林路临街一楼枫林路临街商商铺编铺编号号:L17L28商商铺铺面面积积：约约1300.商铺编号商铺编号:A01A25商铺数量：商铺数量：25间间 商铺面积：约商铺面积：约470.00负一楼地铁出入口负一楼地铁出入口商商铺编铺编号号:A01A25商商铺铺数量：数量：25间间商商铺铺面面积积商铺编号商铺编号:L01L16商铺数量：商铺数量：16间间 商铺面积：约商铺面积：约300.00一楼步行内街一楼步行内街商商铺编铺编号号:L01L16商商铺铺数量：数量：16间间商商汽车西站汽车西站汽车西站汽车西站 商业配套商业配套商业配套商业配套基本没有基本没有基本没有基本没有 潜力巨大潜力巨大潜力巨大潜力巨大突破升级突破升级突破升级突破升级客群全是客群全是客群全是客群全是 旅途旅客旅途旅客旅途旅客旅途旅客 以食、住以食、住以食、住以食、住行为业种行为业种行为业种行为业种区域全是以汽车西站的旅途旅客提供以吃、住、行为主的商业业种区域全是以汽车西站的旅途旅客提供以吃、住、行为主的商业业种汽汽车车西站西站商商业业配套配套潜力巨大客群全是潜力巨大客群全是以食、住区域全是以汽以食、住区域全是以汽区域分析区域分析项目属性小结项目属性小结1、项目目前定位已明确，周边区域功能随着各板块的招商进度，未来有调整的可能。2、项目地地理位置为交通枢纽物业，具备辐射长沙城区及周边卫星城市区域的地理和交通条件。3、在核心区、开发量区域饱和的情况下，周边区域的住宅、商业地产项目开发具有了未来发展的空间。目前板块由于住宅投资开发不甚理想，未来短时间内人口增量幅度较慢。4、项目区域作为西区核心区块，本案具有作为西区商业代表作品的可能。5、项目区块具有汽车、地铁站资源，这为一些特俗业态的落位提供了一定先天资源基础。区域分析区域分析项项目属性小目属性小结结1、项项目目前定位已明确，周目目前定位已明确，周边边区域功能随区域功能随项目不足分析存在什么问题1、项目具有地标性，场地缺乏易达性：2、业态具有新颖性，量体缺乏统治力：3、建筑具有时尚性，外观缺乏识别性：4、顾客具有偏好性，传统影响向心力：5、商圈具有目的性，气氛缺乏商业性；6、景观具有欣赏性，景点缺乏整合力；项项目不足分析存在什么目不足分析存在什么问题问题1、项项目具有地目具有地标标性，性，场场地缺乏易达地缺乏易达PART理念创新理念创新形象、概念和市场前景与风险。解决“是什么”的问题。PART理念理念创创新形象、概念和市新形象、概念和市场场前景与前景与风险风险。解决。解决“是什么是什么”从内部功能看，日本客运站都是多种功能、高度复合的综合性建筑体，发挥着综合效益功能高度复合的客运站可以带来大量的人流，为商业的繁荣创造了条件，同时交织汇集的公共交通网络又使得人流的到达与疏散快捷而便利由于日本有非常多的私家车，因此客运站在设计上对静态的停车空间给予了充分的重视，大型立体化停车库成为客运站本身重要的附属设施东京火车站日本东京火车站是一座有着90年历史的老建筑，虽然没有太多的大型商业空间，但也可以发现一些小型的高品位的画廊、咖啡座、商业零售店。案例解读|日本京都客运站的地下空间从内部功能看，日本客运站都是多种功能、高度复合的从内部功能看，日本客运站都是多种功能、高度复合的综综合性建筑合性建筑例：以东京火车站附近的八重洲地下街为例，总面积为7.3万平方米，分上、中、下三层，上层是由250多家商店组成的商业街，中层是可容纳520部汽车的停车场，底层是供电、通风等技术设备室。在以东京火车站为中心的几百米范围内，多条地铁线的多个站点通过地下步行通道网互相连通，形成了丰富的地下商业空间，可以满足人们的购物、住宿、餐饮、娱乐等一切生活需要。通过地下步行通道还可以进入周边的写字楼或商场，从而在地下空间里将市中心密集的人流有效地疏散。日本的客运站非常注重对客运站地下空间的综合利用第一，尽量形成一体化的、复合的地下空间网络；第二，在公共地下空间和沿街建筑物及广场等地进行立体化的连接设计；第三，设法营造开敞的空间，并尽可能将自然光引入地下案例解读|日本京都客运站的内部功能例：以例：以东东京火京火车车站附近的八重洲地下街站附近的八重洲地下街为为例，例，总总面面积为积为7.3万平方万平方日本京都火车站除了高速铁路、火车，还承担了地铁站的功能，同时也包含了百货公司购物中心、大剧场、博物馆、旅馆及一座型立体车库。内部设施极其丰富，餐饮、娱乐等生活功能吸引着各类人群。在其地下两层是生鲜超市，车站空间更像是为商业提供的交通换乘配套。其容积率接近6，地下3层，地上饭店部分16层，百货商店部分12层，高达60米。案例解读|日本京都交通枢纽站日本京都火日本京都火车车站除了高速站除了高速铁铁路、火路、火车车，还还承担了地承担了地铁铁站的功能，同站的功能，同时时车站的优势运输能力强受气候变化影响小，正点率高能源消耗低环境影响小安全性好舒适方便速度快交通枢纽商业模式交通枢纽的核心优势，将使长沙的外部发展环境迅速发生变化，外来商业文化及商业品牌将进一步推动西中心商业的发展。车车站运站运输输能力能力强强受气候受气候变变化影响小，正点率高能源消耗低化影响小，正点率高能源消耗低环环境影响小境影响小交通枢纽地区的发展趋势123以往国内老车站地区周围多以旅客为主，是城市的脏、乱、差地区。除需要乘车出行外，本城居民较少到车站地区活动目前，枢纽地区承载越来越多的城市公共交通与经济服务的功能，成为环境优良有序的城市公共空间车站地区旧印象的改变综合枢纽规划设计“零换乘”理念“无缝衔接、零换乘”已成为大型综合交通枢纽设计的基本理念客运站成为承担区域联系、城际联系、都市圈通勤与地铁市内交通的综合性交通枢纽，这必然促使该地区成为城市中具有大量人流集散的活力中心枢纽地区作为城市形象的展示窗口公路枢纽地区毫无疑问担负起与其它城市联系的门户作用作为城市的重要门户地区现代化的综合交通枢纽站房、大规模开发的商业商务区、集散广场、景观轴线、生态公园等等都将成为展示城市形象的重点工程。交通枢交通枢纽纽地区的地区的发发展展趋势趋势123以往国内老以往国内老车车站地区周站地区周围围多以旅客多以旅客公路与城市内部交通的关系分析大大增强了交通的便利性，从而吸引更多的商务人士、一日游型旅客，而不用担心交通拥堵带来的时间耽搁。增强了区域的可达性，城内市民也可以很方便的到达客运站周边，从而为客运站周边的商业提供了更多的潜在客源在相当程度上分散了人流，比如外地客户到长沙购物，汽车西站与地铁2号线的连通，使其可以在20分钟内到达黄兴路和五一路，同时满足高中低端各类消费者的需求，导致西站周边零售商业的吸引力大大降低表3-1高速公路与地铁对比情况城市内部的公共交通规划应尽可能具备速度快、间隔短和不堵车等特性，成为市民首选的出行方式。例如地铁、BRT;尽力实现市内通达零换乘“零换乘”正面作用“零换乘”负面作用公路与城市内部交通的关系分析公路与城市内部交通的关系分析大大增大大增强强了交通的便利性，从而吸了交通的便利性，从而吸枢纽商业的客户来源类型城市内各类商务活动所衍生出的零售、餐饮、酒店、休闲娱乐等配套功能的需求外地游客商旅客群城市内居民并不十分依赖大城市资源的中小企业，出于成本考虑搬迁至小城市与大城市有较多业务往来的企业以客运站人流为服务对象的企业，比如旅行社、租车服务、物流、展会咨询等行业的企业大型跨国、跨省集团的总部、分公司搬迁以城市内客户为主，特别是在客运站、客运站周边住宅区居住的人群300-500公里各高速通达城市的目的性购物客群探亲、旅游性质的客群异地客户首次置业的较少写字楼商业商务居住枢枢纽纽商商业业的客的客户户来源来源类类型型城市内各城市内各类类商商务务活活动动所衍生出的零售、餐所衍生出的零售、餐1枢纽站枢纽站核心区核心区核心区核心区扩展区扩展区辐射区辐射区扩展区扩展区辐射区辐射区边缘区：枢纽1小时内通达城市主要分布分布于周边卫星城市，交通便利，自驾或高速1小时车程内的目的性消费群体扩展区：距离车站约30公里内主要分布有市内交通通达区域写字楼、大型商业、目的性消费群体核心区：距离车站约5公里内主要分布有周边社区、高档写字楼等半径5km30KM半径枢纽车站对周边区域会形成一个圈层辐射图，随着影响力的变化，物业形式也会发生变化。结论与启示1枢枢纽纽站核心区核心区站核心区核心区扩扩展区展区辐辐射区射区扩扩展区展区辐辐射区射区边缘边缘区：枢区：枢纽纽1小小结论与启示2对政府来说，这种以公共交通为主导的商业发展方式必须要先解决人流及消费力的问题。通过先期导入公共交通，增大项目的向心力，利用其地缘及交通优势形成独有竞争力。再通过合理的业态选择尽量压缩其商业培育期。使其周边成为“熟地”，并进一步引入导向性产业，增加周边人口量及人流量。政府从土地升值的回报中回收公共交通的先期投入。同时，这种模式又有发展区域经济、扩大就业、分散中心区的人口压力等正面作用。结论结论与启示与启示2对对政府来政府来说说，这这种以公共交通种以公共交通为为主主导导的商的商业发业发展方式必展方式必结论与启示31.在未来的商业发展中，部分商家已经看到交通枢纽发展所带来的机遇，选择主要枢纽城市做为重点拓展对象，借新城建设契机、城市新中心的发展方向将日益显现。2.枢纽商业物业的发展对于当前市场来讲，可以说是机遇与风险并存。3.一方面枢纽物业的广阔发展空间是毋庸置疑的，但是就目前来讲，枢纽商业对国内来讲仍是一个新课题，无任何可借鉴的经验可循。4.另一方面，所有枢纽站目前均处于城市边缘，周边消费人群的缺失造成了枢纽物业难以短时间内进入良好的发展轨道。5.第三，充分发挥枢纽城市之门的形象作用，选择商业业态尽量考虑能充分发挥中心城市枢纽作用，使之广域性辐射力达到最大。结论结论与启示与启示3在未来的商在未来的商业发业发展中，部分商家已展中，部分商家已经经看到交通枢看到交通枢纽发纽发展展据我们向在经营的商户了解今年“春节”期间，美食广场所有的商店都遭遇了一个问题，门前的人流看似汹涌，但偏偏就是留不住、引不进。这样的现状让被视为“商业宝地”的交通枢纽站尴尬，更让车站周围的商家发愁。附近商场的招商者也感慨，“要给人们为什么去车站买东西一个充分的理由，否则即便把最有名的百货商店搬过来也没用！”原因何在？对照先进国家，例如被视做纽约地标性建筑的美国中央火车站，我们或许能略见一斑。它不仅是一个火车站，还是一座公共艺术馆。它在城市生活中发挥的绝不仅仅是人流集散流通的作用，更是城市的客厅，是城市人约会见面的坐标点。其商业业态繁多，包括餐饮、酒吧、甜点站、书店、博物馆、名品服饰、首饰店、剧院等休闲娱乐场所。在我国，没有哪一个城市将车站打造成城市地标。作为“商家必争之地”的车站似乎只是旅客的集散地，少有旅客愿意或者说“敢于”在车站花钱购物，更没有人喜欢在车站流连。如此大的差距值得人们思考与探究。看似有人，却没生意可做看似有人，却没生意可做据我据我们们向在向在经营经营的商的商户户了解今年了解今年“春春节节”期期间间，美食广，美食广场场所有的所有的汽车西站的现状是商业形态单一，仅局限于数量极少的便利超市、餐饮和旅馆，旅客的多样化需求得不到满足，迫使旅客被动地缩短了在车站停留的时间。“旅客在某地停留的时间越长，消费支出一般也相应增多，对当地经济贡献也就越大。”为吸引旅客和周边居民的停留、消费，包括汽车站、地铁站周边商家以及交通等部门应多方努力，主动对接客流，通过提供多样化的服务使旅客主动延长停留时间。这其中最主要的一点就是丰富车站周边商业形态，使其布局、经营方式实现多样化，不仅仅要满足旅客的衣食住行，还要为他们提供娱乐、休闲、保健等精神方面的需求。丰富商业业态，提供精神需求丰富商业业态，提供精神需求把附近的商服密度做大，超市、专卖店、百货店、餐饮集聚，各种商业业态相互依托，共同发展，使西中心成为消费中心，社交中心。汽汽车车西站的西站的现现状是商状是商业业形形态单态单一，一，仅仅局限于数量极少的便局限于数量极少的便我们需要跳出车站做商业我们需要跳出车站做商业目前交通枢纽的轮廓基本形成，并且各种公交工具的协同作用已经开始显现，但是现在的西中心，还有与隔立交桥相望的临街商铺，与公交枢纽的公交总站是三颗各自轮廓分明的珍珠，没有一条统一整合的凝聚力将这些断了线的珠子穿起来。从西中心往西一直通向湘浙商品城和部分临街的小店面似乎反而意识到了交通枢纽的商机，积聚成型，食品、餐饮、服装、鞋帽、甚至是书籍和玉器珠宝都融汇进了这个大商业圈，生意兴隆，客流源源不断。这，是个问题。据某湘浙商品城周围的店主介绍，其店里的消费85%90%是由周边居住人口创造的。车站来来往往的人流虽然非常大，但许多人对车站的一贯认知就是脏乱差、消费环境恶劣，因此，旅客没有在车站消费的习惯。车站周围许多店铺的服务对象主要是周边的居民。事实上，车站商业并非完全依附车站而存在，只是因车站的特性而更具发展优势。此外，我们还应看到车站商业对区域经济的巨大拉动。因此，我们应该认识到，车站商业的服务对象除了旅客还包括站点周围的居民，与市区商业一样，许多站点的商业是能够独立于车站而存在的。相反的我们项目所有的商家还是一直只守着旅客做生意，所以现在的商业业态也仅限于旅客消费。一定要跳出来这个圈！一定要跳出来这个圈！我我们们需要跳出需要跳出车车站做商站做商业业目前交通枢目前交通枢纽纽的的轮轮廓基本形成，并且各种公廓基本形成，并且各种公重塑诚信基因，才能四赢重塑诚信基因，才能四赢进入夏季，天气炎热，熙熙攘攘的人群中，大都自带着矿泉水或者饮料，放在塑料塑料袋里提着，或者拿在手中。而车站里的超市和附近的商店里摆满了各式各样的饮料，这两者相比较也算是个奇怪的景致。我们会奇怪，为什么要带着矿泉水在身边。有次出差记得有一个年纪稍大点的阿姨这样说过。好几次都是在车站附近的小摊或者车站里面的超市买水喝，所有饮料都比外面贵上一倍还多，这次就自己带着了。”见有人聊起在车站附近买东西的经过，有位过客也愤愤然的加入进来，“上次和同事出差在车站买了包烟，价格高倒是其次，上车打开后发现是假的，让我很是尴尬。现在如果不是着急需要，一般我不会在车站买东西的。”商品价格高、质量没有保证，似乎成了车站商业的代名词，也成为影响车站商业发展的绊脚石。车站商圈环境缺乏诚信，消费者需处处提防陷阱而产生不信任，使进入车站地区经营的商户面临着亟待化解的诚信危机。随着今后铁路和轨道交通的界限日渐模糊，便利的换乘条件将使其成为居民日常出行的重要方式。形成一个良好的开发系统，建立一个成熟的车站商圈，打造车站、商业地产、经营者和消费者四赢的局面，使之由交通枢纽转变为经济枢纽是车站商圈的一个发展前景。重塑重塑诚诚信基因，才能四信基因，才能四赢赢能让乘客逗留的车站能让乘客逗留的车站清晨，来到日常上下班要经过的车站，点上一杯喜欢的咖啡，再来块诱人的面包，美好的一天就在这里开始了，然后悠闲的坐车去城里上班；下班坐地铁回家，下车后在地铁附近的超市或市场购买做晚饭需要的食材，或者不需要浪费时间回家做饭，直接在美食广场找到自己最喜欢的口味。周末和三五朋友相约，在西中心的某一个商场里逛街购物，再找地方吃饭聊天，然后分别坐车回家描绘中这种理想、舒适、便利的生活就是未来我们车站商业发展的一个模式将商业作为车站规划的重要组成部分，力争打造一个“能让乘客逗留”的车站。能能让让乘客逗留的乘客逗留的车车站站清晨，来到日常上清晨，来到日常上以上分析可很清晰可以感受到：西中心的客群和业态定位将是项目商业成败的核心。在目前项目地消费力基础薄弱的情况下，如何吸引外区消费力，同时最大程度化解商业氛围不足的风险将是我们考虑的核心。在规避风险的同时，准确的主题定位也是项目形成独具特色的品牌的机遇，辐射力强，主题鲜明的商业定位不但为项目持续运营奠定基础，也是打造项目品牌的关键。从老旧车站到新型交通枢纽在消费和运营方面还需要一定的时间，要做好以时间换空间的预期准备。机遇和风险、突破与升级是西中心商业发展的关键词我们是什么以上分析可很清晰可以感受到：机遇和以上分析可很清晰可以感受到：机遇和风险风险、突破与升、突破与升级级我我们们是什么是什么我们的任务解决什么问题树立全方位的商业形象，形成强有力的品牌辐射力，创造长沙西部的“商业之芯”；主要通过以下各项工作树立项目形象，前期定位应符合广域型辐射原则后期的运营管理中所有营销手段应符合枢纽物业发展趋势。便于实施、便于快速启动的成熟商业业态组合原则品牌集合度应该更高更强，项目向心力要强于普通城市综合体商业。品牌效应、业态特征深入人心；强力渗透，具备改变顾客购物的场所偏好的能力；我我们们的任的任务务解决什么解决什么问题树问题树立全方位的商立全方位的商业业形象，形成形象，形成强强有力的有力的PART战略目标战略目标项目前景，解决“达到什么目标”的问题。PART战战略目略目标项标项目前景，解决目前景，解决“达到什么目达到什么目标标”的的问题问题。整体主题鲜明，特色突出、具备较强辐射力-核心是规避项目地目前消费力匮乏而带来的项目开发风险。依托交通枢纽站，打造鲜明主题，做大项目影响，辐射河西一小时都市圈，提升区域商业价值-核心是打造区域品牌提升项目区域的商业环境、配套环境、为区域发展打下基础。以具备丰富体验特征，集合多样性休闲，主题娱乐、主题餐饮，写字楼、购物中心为核心功能的综合项目-核心是打造西站区域现代商业形态升级的代表，形成项目品牌。以长沙河西消费者为核心目标客户群体，以整个一小时都市圈为辐射范围。针对其消费特性进行主题定位并设置商业功能板块。定位思路充分利用资源，扬长避短，创新升级，整体发展。独特性辐射力大规模综合性主题性品牌性体验性打造长沙西站品牌区域，提升区域价值升级西站区域商业形态，运营品牌项目项目定位思路定位思路定位思路充分利用充分利用资资源，源，扬长扬长避短，避短，创创新升新升级级，整体，整体发发展。独特展。独特项目定位推导分析项目理念：展现一座城市现代化的标志与象征，突出城市特征的绿色、健康、环保核心，结合商旅生活的品质；彰显低碳体验消费XXX城市群的中点驿站为南来北往的商旅客提供所需客群特征：全城时尚人群及商旅客群及周边卫星城市购物客群XXX城市的中心枢纽纽带河西西站区域的商业先驱附加值：与长沙城市的省文化经济中心一脉之隔大学城，为本案带来一定的广域型辐射氛围长沙政府着重发展的便民项目与西中心项目相映成辉主题推理创导美食生活方式，彰显低碳体验消费广域型辐射项项目定位推目定位推导导分析分析项项目理念：展目理念：展现现一座城市一座城市现现代化的代化的标标志与象征，突志与象征，突本项目的主力消费者为：周边居民、个人游客和城市中产阶级、写字楼上班群目标消费者分析目标消费者分析本本项项目的主力消目的主力消费费者者为为：周：周边边居民、个人游客和城市中居民、个人游客和城市中产阶级产阶级、功能定位包含风味餐饮、特色购物、品位休闲、格调娱乐、旅游观光等主要商业功能特色购物：创意的、文化的、品牌号召力强的，周边城市群内具备唯一性的物超所值的消费场所风味餐饮：特色餐饮、风味小吃、各地美食，尽享丰盛人生品位休闲：品茶、品咖啡、品人生、享高雅、享尊荣格调娱乐：各地风格独特设计室、个性超前的工作室、商旅休闲俱乐部，尽享格调生活旅游观光：交通枢纽、民俗风情、民间工艺，尽现湖湘人文风情项目定位推导分析功能定位功能定位包含包含风风味餐味餐饮饮、特色、特色购购物、品位休物、品位休闲闲、格、格调娱乐调娱乐、旅游、旅游餐饮市场供给分析XXX丰富的历史文化遗产形成独有的传统小吃文化，现有商业主要为购物型，缺乏综合性大型休闲、消费型商业设施。在长沙西站附近的城市和西中心项目定位中，蕴藏着填补市场空白的功能：在一定程度上本项目具备完善区域服务配套设施的功能v长沙市缺乏综合性目的性丰富性小吃消费场所，黄兴路、庙王街、南门口、坡子街等美食小吃街的产品都是以本土为主，品种严重重复。u大餐饮产业对城市经济拉动作用比较明显u都是以XXX本土小吃为主，外地名小吃较少u本地消费者对口味要求较高存在市场空白长沙美食市场存在的问题餐饮市场总体表现小吃产品单一，缺能与小吃类相配套的购物场所设施对餐饮而言商业缺乏特色，对旅游消费力带动不强餐饮服务水平有可提高的空间项目定位推导分析餐餐饮饮市市场场供供给给分析分析XXX丰富的丰富的历历史文化史文化遗产遗产形成独有的形成独有的传统传统小小目标市场项目主力消费者为城市中产阶级、周边居民、旅游度假、商旅客群等周边区域中产阶级、大众消费群商商旅旅客、客、城城市市中中产产阶阶级级、周边居民、商务人士旅旅游游度度假假、背背包包客客大众消费者、背包客核心市场次级市场三级市场目目标标市市场场项项目主力消目主力消费费者者为为城市中城市中产阶级产阶级、周、周边边居民、旅游度假居民、旅游度假乐活生活领地，体验式美食主题商业西站交通枢纽是为XXX对省内外的核心枢纽，而本项目所承载的便是形成区域吸引力的重任，所打造的是真正属于商旅人士、文化人士、白领人士、周边居民等客群的综合性的玩转地带、国际品牌文化集中地、创意天地、饕餮味蕾等体验型商业体。本项目的核心内涵在于：从商业主题分析体验式美食小吃主题商业鲜活低碳多元开放和谐项目定位推导分析乐乐活生活活生活领领地，体地，体验验式美食主式美食主题题商商业业西站交通枢西站交通枢纽纽是是为为XXX对对省内省内消费需求决定商业类型：商务、家庭、文化消费需求决定商业类型：商务、家庭、文化项目定位推导分析区域为长沙核心交通区域为长沙核心交通枢纽之一，加之地铁枢纽之一，加之地铁时代带来的无限商机时代带来的无限商机，区域的发展潜力，区域的发展潜力及客群数量还是很可观及客群数量还是很可观河西是长沙主要的大学河西是长沙主要的大学城群，有很多年轻学生城群，有很多年轻学生也是主要客群，周边还也是主要客群，周边还有部分文化中心，所以有部分文化中心，所以对区域人群文化生活进对区域人群文化生活进行引领。行引领。商商务业态务业态、餐、餐饮业态饮业态、零售、零售业态业态消消费费需求决定商需求决定商业类业类型：商型：商务务、家庭、家庭时尚生活体验中心湖湘城市之门交通围城聚点低碳生活中心城市商业地标综合考虑以上因素，我们建议将本案定位于：综合考虑以上因素，我们建议将本案定位于：区域唯一乐活主题商业休闲娱乐的全新业态组合升级一个区域的生活形态LOHASLifestyleCenter时尚、新鲜且充满乐趣，为目标客群提供可以找到属于自己的品牌文化的消费场所这个功能需要西中心整个项目来实现，我们只是补充美食餐饮部分这个功能需要西中心整个项目来实现，我们只是补充美食餐饮部分时时尚生活体尚生活体验验中心交通中心交通围围城聚点城聚点低碳生活中心低碳生活中心城市商城市商业业地地标综标综合合西中心项目作为一个体量较大城市综合体整体定位核心在商业定位。其商业定位选择一定是依据其核心功能作为方向、并在整体定位思路和风险控制的原则范围内，进行商业定位方向选择。西中心西中心项项目作目作为为一个体量一个体量较较大城市大城市综综合体整体定位核心在商合体整体定位核心在商业业定位。定位。西中心项目作为交通枢纽内的商业物业，从辐射力上打破传统的购物中心以辐射本区域消费为主的特性，将辐射范围扩散至周边地铁、高速一小时车程内卫星城市，使周末乘高速和地铁扩区域消费成为可能。这将是本业态辐射范围的一次跨越，同时他将成为长沙西部新城服务于西站旅客及周边城市跨区消费群的集休闲、餐饮、娱乐、购物功能于一体的商业综合体；也是长沙市世界时尚品牌文化最集中的商业体，站在整个西中心项目角度我们有理由为项目树立这样的品牌定位：长沙唯一的交通枢纽主题商业中心长沙西站商业升级的代表作品XXX最具主题特色的世界美食餐饮文化聚集地融交通枢纽、大型综合商业、小吃餐饮文化的现代城市综合体休闲餐饮娱乐购物的国际品牌集中营西中心西中心项项目作目作为为交通枢交通枢纽纽内的商内的商业业物物业业，从，从辐辐射力上打破射力上打破传统传统的的购购物物长沙美食休闲新天地全新概念的品味生活体验中心满足所有口味的小吃、美食、特色的生活广场惊奇、有趣、互动、体验的休闲设施商品丰富、业态齐全、时尚品味的饕餮盛宴长长沙美食休沙美食休闲闲新天地新天地最热闹体验式品牌文化中心最低碳最本土定定义义一一座座城城市市的的魅魅力力所所在在最最热闹热闹体体验验式最低碳最本土定式最低碳最本土定义义一座城市的魅力所在一座城市的魅力所在充分传达企业理念，体现企业充分传达企业理念，体现企业精神精神充分注重个性化充分注重个性化充分体现行业特征充分体现行业特征追求简洁明快追求简洁明快追求词意，读音吉祥，健康，追求词意，读音吉祥，健康，易记，利于传播易记，利于传播得于长期，持续发展得于长期，持续发展食通天美食广场食通天美食广场美乐荟美食广场美乐荟美食广场新食尚美食广场新食尚美食广场大食界美食广场大食界美食广场盈客莱美食广场盈客莱美食广场味来城美食广场味来城美食广场食尚煮义美食街食尚煮义美食街项目起名原则：项目起名原则：备选案名备选案名项目案名建议更换案名的必要是对项目的重更换案名的必要是对项目的重新建设，以利于项目在后期的新建设，以利于项目在后期的招商运营过程中脱离前期的不招商运营过程中脱离前期的不利因素。让人一听到项目名，利因素。让人一听到项目名，就能对项目有个直观的认知。就能对项目有个直观的认知。所以我们建设给社会、公司、所以我们建设给社会、公司、商家一个重新认识的机会。商家一个重新认识的机会。项目更名原因：项目更名原因：充分充分传传达企达企业业理念，体理念，体现现企企业业精神精神食通天美食广食通天美食广场项场项目起名原目起名原则则：PART策略设计策略设计设计商业模式，解决“怎么做”的问题。PART策略策略设计设计设计设计商商业业模式，解决模式，解决“怎么做怎么做”的的问题问题。创意精品美食特色传统小吃绿色健康食品文化休闲娱乐万国风味美食XXX本地小吃业态组合建议有别于传统商业，我们以美食小吃为主要特色打造的一站式美食体验消费场所。引领国际时尚潮流，倾心打造风靡全球的“LOHASLifestyleCenter”商业理念，为周边社区的不同人群创造风格各异又相互融合的休闲天堂与饕餮盛宴欢聚空间。业态丰富多样，涵盖本地小吃、各国风味美食、创意精品、中西特色餐饮、主题酒吧、咖啡厅、书吧、水吧、以及部分文化休闲类等。商业业态规划建议创创意精品美食特色意精品美食特色传统传统小吃小吃绿绿色健康食品文化休色健康食品文化休闲娱乐闲娱乐万国万国风风味美食味美食Descriptionofthecontents充分利用下沉广场聚焦人气业态布局直接引导人流业态布局的目的1、为项目提供合理的商业组合方案，奠定繁荣持久经营的基石。2、指导招商工作的有序进行，明确招商目的和后期经营管理方向。3、可以向商家解释描绘的商业前景，支撑招商工作进行。1、规划人流动线应简单易达，增强商业的便利性;2、以业态引导建立人流焦点;3、均匀的拉动人流;让各业态共享客群;4、在规划布局中，结合具体情况设置具有衔接过渡的中庭休闲等设施，一方面使人流动线较灵活，同时也起到很好的凝聚人气作用，提升部分商铺商业价值。商业业态布局策略有些业种需要共享公共区域，有些业种是独立经营。所以我们会把这两者特别考虑Descriptionofthecontents充分充分我们在做业态布局的时候主要是以下沉广场、主要通道、次要通道、各出入口等项目内各个重要卡口布置理想业态，以达到满足不同业种商家对商铺的硬软件需求、让消费者有更多的选择、人流动线的优化、所有客群被各业种商家的消化、各类消费群体的最佳消费感受、最大限度的保留消费者在项目内的消费时间等目标！主要步骤21345扎堆，形成规模效应有吃、有座在吃的同时体验时尚创意、新事物很重要全年龄覆盖，满足不同需求你可以在这里呆上一整天商业业态布局策略我我们们在做在做业态业态布局的布局的时时候主要是以下沉广候主要是以下沉广场场、主要通道、次要通道、主要通道、次要通道、自己一个人或与朋友一起，感受一下除了家和工作单位之外的第三个空间，这大概就是自己一个人或与朋友一起，感受一下除了家和工作单位之外的第三个空间，这大概就是美食小吃的魅力所在。应该说创意精品店、甜品店、饮品店、小吃店等这类餐饮界的新美食小吃的魅力所在。应该说创意精品店、甜品店、饮品店、小吃店等这类餐饮界的新宠，不仅冲破了传统餐饮销售进度放缓的瓶颈，更给人带来了一种崭新的生活方式。成宠，不仅冲破了传统餐饮销售进度放缓的瓶颈，更给人带来了一种崭新的生活方式。成为一个可思考、可玩乐、可倾诉、可学习、可恋爱、可郁闷、可清静、可小资的地方，为一个可思考、可玩乐、可倾诉、可学习、可恋爱、可郁闷、可清静、可小资的地方，所以以后的商业市场里必有其生存空间所以以后的商业市场里必有其生存空间。休闲发呆休闲发呆美食小吃美食小吃短时娱乐短时娱乐商业业态布局策略自己一个人或与朋友一起，感受一下除了家和工作自己一个人或与朋友一起，感受一下除了家和工作单单位之外的第三个位之外的第三个1234我们经营的是消费者想要的走遍西站，居然找不到一个歇脚的地儿。我们要改变这种状况，如ZOOCOFFEE、咖啡陪你以及麦咖啡等象征着“慢生活”的餐饮品牌。让前来消费和过路的顾客“游刃有余”，享受品质生活。商业业态布局策略“爆炸”鱿鱼火了。走走逛逛，不难发现几乎所有美食街上都“藏”着这类有特色、有创意的小吃。所以从店铺装修到食材选择再到创意烹饪，都特别注意去迎合年轻人的口味和嗜好。一份布丁或一个榴莲班戟放在面前，既不能当饭吃又不能解馋，但是人们却可以透过它们品味生活。新鲜、时尚、美味、健康、营养，好的那就来一份新鲜健康的水果，体验“新鲜纯净，浪漫多彩”的完美感受。听说过皮影戏、雕漆、珐琅、湘绣等各种非遗艺术品，可真正把它摆在你眼前会是什么感觉？立即拍照？购买？赞叹？是的，这里有很多可以带回家或送人的各类创意工艺品让你大开眼界并有能力拥有传承。1234我我们经营们经营的是消的是消费费者想要的走遍西站，居然找不到一个歇脚者想要的走遍西站，居然找不到一个歇脚地铁口及地下通道地铁口及地下通道主要设置各地特产主要设置各地特产为主的业种为主的业种美食广场主要设置美食广场主要设置风味特色小吃配合风味特色小吃配合休闲创意食品业种休闲创意食品业种步行街和一楼商铺步行街和一楼商铺主要设置购物、创意主要设置购物、创意精品、文化艺术业种精品、文化艺术业种依托西中心全业态布局的整体环境下，我们全力打造特色餐饮小吃类业种为主，配合部分文化艺术和短时娱乐辅助。休闲、特色文化、特产商业业态规划建议地地铁铁口及地下通道美食广口及地下通道美食广场场主要主要设设置步行街和一楼商置步行街和一楼商铺铺依托西中心全依托西中心全负一楼美食广场主要以各地和本土风味小吃为主，利用下沉广场营造休闲负一楼美食广场主要以各地和本土风味小吃为主，利用下沉广场营造休闲美食的商业气氛。美食的商业气氛。此部分商铺处于通道，面积较大，可此部分商铺处于通道，面积较大，可以将小商铺合并成大面积商铺，优先以将小商铺合并成大面积商铺，优先考虑引进如沙县小吃、过桥米线、四考虑引进如沙县小吃、过桥米线、四川冒菜、麻辣烫等偏大面积的业种。川冒菜、麻辣烫等偏大面积的业种。在美食餐饮中可以增加如水果吧、书在美食餐饮中可以增加如水果吧、书报音像、咖啡吧等业种丰富多样性。报音像、咖啡吧等业种丰富多样性。此部分商铺位置较偏，面积较小，设此部分商铺位置较偏，面积较小，设置即作即食的风味小吃，如置即作即食的风味小吃，如XXX本地本地特色小吃、成都特色小吃、西北特色特色小吃、成都特色小吃、西北特色小吃、国外风味小吃等新鲜、特色。小吃、国外风味小吃等新鲜、特色。利用下沉广场空间，设置部分休闲设利用下沉广场空间，设置部分休闲设施，配以水吧、饮料、烧烤等业种，施，配以水吧、饮料、烧烤等业种，让人流连忘返，更多的营造休闲氛围。让人流连忘返，更多的营造休闲氛围。商业业态布局建议负负一楼美食广一楼美食广场场主要以各地和本土主要以各地和本土风风味小吃味小吃为为主，利用下沉广主，利用下沉广场营场营造造此部分公司已在与中天洽谈通讯手此部分公司已在与中天洽谈通讯手机，故不作规划机，故不作规划地铁和地下通道设置特产专区：地铁和地下通道设置特产专区：土特产指某地特有的或特别著名的产品。广义的土特产，土特产指某地特有的或特别著名的产品。广义的土特产，不仅包含着农林，食物特产，而且也将矿物产品、纺织品不仅包含着农林，食物特产，而且也将矿物产品、纺织品、工艺品等包括进去，能吃能用的土特产人人都会消费，、工艺品等包括进去，能吃能用的土特产人人都会消费，天天都能购买，工艺品类的特产主要是吸引眼球，增加特天天都能购买，工艺品类的特产主要是吸引眼球，增加特色，利于旅客纪念，送礼。色，利于旅客纪念，送礼。商业业态布局建议商场内和步行街一楼的商铺：商场内和步行街一楼的商铺：此部分商铺，数量不多，属于此部分商铺，数量不多，属于一楼临街商铺与美食广场已脱一楼临街商铺与美食广场已脱节，主要还是依托西中心商场节，主要还是依托西中心商场的定位进行确定较好，一楼商的定位进行确定较好，一楼商铺价值较高所以在整个街区没铺价值较高所以在整个街区没有发展起来之前，建议先行保有发展起来之前，建议先行保留，届时视商业环境再行确定。留，届时视商业环境再行确定。此部分公司已在与中天洽此部分公司已在与中天洽谈谈通通讯讯手地手地铁铁和地下通道和地下通道设设置特置特产专产专区：商区：商美食城招商策划方案美食城招商策划方案课课件件水平价差等级依据：1234根据商铺的大小、位置、配套、结构形态等因素，分析每个商铺。关注同层最高价和最低价的差距，什么价格做什么业态特别尤为重要。适当的水平价差会让商家在选择业态区域的时候，更能根据自身承受能力来考虑。物超所值的概念让所有商铺的招商进度同步，不会出现好位消化过快，差位无人问津的情况。商铺等级规划策略水平价差水平价差等等级级依据：依据：1234根据商根据商铺铺的大小、位置、配套、的大小、位置、配套、结结商铺等级规划建议一级铺，位置较好，面积较少，一级铺，位置较好，面积较少，总价不会特别高。总价不会特别高。二级铺，全部是在广场边上和通二级铺，全部是在广场边上和通道口子，视野较好。道口子，视野较好。三级铺，面积较大，与业种相匹三级铺，面积较大，与业种相匹配的商家租金承受能力一般。配的商家租金承受能力一般。四级铺，位置较差，基本是以小四级铺，位置较差，基本是以小吃为主，尽量拉低价格吸引商家。吃为主，尽量拉低价格吸引商家。商商铺铺等等级规级规划建划建议议一一级铺级铺，位置，位置较较好，面好，面积较积较少，二少，二级铺级铺，全部是在，全部是在商铺租金定价策略市场比较定价方法：定价思路样本选择权重关系市场比较法的核心是运用相类似的项目作为样本，通过对周边租金水平进行了解，从而得到评估项目最可能实现的合理价格！样本选择：样本必须具有参照意义，否则将影响价格的准确性。样本的选取原则：相近原则相近地段会有更多的相近因素成功原则只有成功的项目才具有参考意义功能原则样本项目必须具有相同的功能定位相同条件下，参照样本的权重关系如下：高档项目同档次同目标客户类型同所在区域中、低档项目同所在区域同档次同目标客户类型商商铺铺租金定价策略市租金定价策略市场场比比较较定价方法：定价思路定价方法：定价思路样样本本选择权选择权重关系市重关系市商铺租金定价策略市场比较法操作步骤：市场比较法确定市场调查的范围和重点对影响价格的因素及权重进行修正对每个重点调差项目调差市场比较法操作步骤交易情况修正比较结果表比准价格总结分析，提出核心实收价范围和建议实收核心价商商铺铺租金定价策略市租金定价策略市场场比比较较法操作步法操作步骤骤：市：市场场比比较较法确定市法确定市场调查场调查的的市场比较法操作步骤：确定市场调查的范围和重点以项目为核心，半径3KM的范围是重中之重，若范围不够，可扩大凡是竞争对手都应该纳入视线范围重点调查项目应该不少于6个商铺转让费也应该适当作为参考商铺租金定价策略市市场场比比较较法操作步法操作步骤骤：确确市场比较法操作步骤：对影响价格的因素及权重进行修正不同类型物业的价格，影响因素也不同，我们会在定价过程中充分考虑不同阶段，同一类型物业的各个价格影响因素权重不同，不同业种商家的承受能力也不同商铺租金定价策略市市场场比比较较法操作步法操作步骤骤：对对影响价格的因素及影响价格的因素及例：市场比较法操作步骤根据与项目的竞争关系，评定指标：1）客户重叠程度2）和项目距离的远近比准指标：区位类：区域印象/发展前景/周边环境/交通规划/生活便利性规划设计指标类：项目规模/公摊率/商业配套/车库数量比/出入口产品展示类：建筑外观/店招视觉/公共部分品质/商管形象/业态布局/常住人口/业种重复性/空置率/商铺转让情况经营业态相似、区域相近、目标客户相似，招商期重合筛选可比商铺确定权重打分比准价形成商铺租金定价策略例：市例：市场场比比较较法操作步法操作步骤骤根据与根据与项项目的目的竞竞争关系，争关系，评评定指定指标标：比准指：比准指玉玉兰兰路路临临街街5080元元/平平西中心项目西中心项目湘浙商品城沿街湘浙商品城沿街30100元元/平米平米公交站公交站广厦路沿街广厦路沿街2040元元/平米平米枫林三路沿街枫林三路沿街2080元元/平米平米南南园园路路沿沿街街2050元元/平平周边