第五章-房地产评估5课件

第五章房地产评估第五章房地产评估第五节其他评估技术方法第五节其他评估技术方法1主要内容主要内容剩余法剩余法/假设开发法假设开发法路线价法路线价法2剩余法又称假设开发法，它是将评估剩余法又称假设开发法，它是将评估对象预期开发完成后的价值，减去未来对象预期开发完成后的价值，减去未来正常的开发成本利润和税费等，以此确正常的开发成本利润和税费等，以此确定评估对象价值的方法。定评估对象价值的方法。剩余法的含义剩余法的含义3剩余法的运用范围剩余法的运用范围 待开发土地，包括生地、毛地、熟待开发土地，包括生地、毛地、熟地。地。在建工程，主要指各类未完工的建在建工程，主要指各类未完工的建筑工程项目。筑工程项目。可装修改造或可改变用途的旧房。可装修改造或可改变用途的旧房。4剩余法的评估计算公式剩余法的评估计算公式待开发房地产价值待开发房地产价值=（开发完成后房地产价值开发（开发完成后房地产价值开发成本管理费用投资利息开发成本管理费用投资利息开发利润销售税费）利润销售税费）折现系数折现系数 5剩余法的评估步骤剩余法的评估步骤估测管理费用估测管理费用估测开发成本估测开发成本估测投资利息估测投资利息估测销售税费估测销售税费估测开发利润估测开发利润预测开发完成后房地产价值预测开发完成后房地产价值估计建设期估计建设期选择最佳的开发利用方式选择最佳的开发利用方式调查待开发房地产的基本情况调查待开发房地产的基本情况计算并确定待开发房地产价值计算并确定待开发房地产价值估测和确定折现率估测和确定折现率6剩余法的应用案例剩余法的应用案例 7二、路线价法在土地评估中的应用二、路线价法在土地评估中的应用（一）路线价法的基本思路（一）路线价法的基本思路 1.路线价法的含义路线价法的含义 街道街道土地价值高低随距街道距离增大递减土地价值高低随距街道距离增大递减8路线价：是对面临特定街道接近的土地，路线价：是对面临特定街道接近的土地，设定标准深度，在该深度上数宗地块的平设定标准深度，在该深度上数宗地块的平均单价。均单价。1.路线价法的含义路线价法的含义 路线价法：根据路线价，再配合深度价格路线价法：根据路线价，再配合深度价格修正率表，计算出临街该街道的其他土地修正率表，计算出临街该街道的其他土地地价的一种估价方法。地价的一种估价方法。（一）路线价法的基本思路（一）路线价法的基本思路9路线价法对于城市土地价格评估具有普遍路线价法对于城市土地价格评估具有普遍的适用性。它特别适用于土地课税、征地的适用性。它特别适用于土地课税、征地拆迁、土地重划或其他需要在大范围内对拆迁、土地重划或其他需要在大范围内对大量土地进行评估的情况。该方法具有公大量土地进行评估的情况。该方法具有公平合理、简便易行的特点。平合理、简便易行的特点。2.路线价法的适用范围路线价法的适用范围（一）路线价法的基本思路（一）路线价法的基本思路10（一）路线价法的基本思路（一）路线价法的基本思路土地单价土地单价=路线价路线价深度价格修正率深度价格修正率其他价其他价格修正率格修正率 3.路线价法的评估计算公式路线价法的评估计算公式 土地总价土地总价=土地单价土地单价土地面积土地面积11（二）路线价法举例（二）路线价法举例例例5-18 某路线价区段，标准深度为某路线价区段，标准深度为18米，路米，路线价为线价为1000元元/平方米平方米路线价路线价1000元元A617.5617.5B613.5613.5C6363D6767E61161112二、路线价法在土地评估中的应二、路线价法在土地评估中的应用用（三）路线价法举例（三）路线价法举例 例例5-18 某路线价区段，标准深度为某路线价区段，标准深度为18米，米，路线价为路线价为1000元元/平方米平方米路线价路线价1000元元A617.5617.5B613.5613.5C6363D6767E61161110001.0（17.56）=105000元元13二、路线价法在土地评估中的应用二、路线价法在土地评估中的应用（三）路线价法举例（三）路线价法举例 例例5-18 某路线价区段，标准深度为某路线价区段，标准深度为18米，米，路线价为路线价为1000元元/平方米平方米路线价路线价1000元元A617.5617.5B613.5613.5C6363D6767E61161110001.10（13.56）=89100元元14本章小结本章小结房地产评估房地产评估市场法市场法收益法收益法成本法成本法其他方法其他方法市场售价类比法市场售价类比法基准地价修正法基准地价修正法市场租金倍数法市场租金倍数法 15本章小结本章小结房地产评估房地产评估市场法市场法收益法收益法成本法成本法其他方法其他方法根据土地、建筑根据土地、建筑物、房地产合一物、房地产合一的纯收益，计算的纯收益，计算现值。现值。16本章小结本章小结房地产评估房地产评估市场法市场法收益法收益法成本法成本法其他方法其他方法根据房地产的重根据房地产的重置成本减各种贬置成本减各种贬值，计算评估价值，计算评估价值。值。17本章小结本章小结房地产评估房地产评估市场法市场法收益法收益法成本法成本法其他方法其他方法剩余法剩余法路线价法路线价法18本章课堂练习本章课堂练习一、单项选择题一、单项选择题1 1国有土地使用权最高出让年限规定，居住用地国有土地使用权最高出让年限规定，居住用地国有土地使用权最高出让年限规定，居住用地国有土地使用权最高出让年限规定，居住用地为（为（为（为（）。）。）。）。A A40年年B50年年C60年年D70年年 D 19本章课堂练习本章课堂练习一、单项选择题一、单项选择题2.2.在运用市场售价类比法评估房地产价值时，交易在运用市场售价类比法评估房地产价值时，交易在运用市场售价类比法评估房地产价值时，交易在运用市场售价类比法评估房地产价值时，交易日期修正的是（日期修正的是（日期修正的是（日期修正的是（）。）。）。）。A交易价格偏差交易价格偏差B地域因素偏差地域因素偏差C价格因素偏差价格因素偏差D土地年限偏差土地年限偏差 C 20本章课堂练习本章课堂练习一、单项选择题一、单项选择题3.3.房地产评估中的基准地价是（房地产评估中的基准地价是（房地产评估中的基准地价是（房地产评估中的基准地价是（）。）。）。）。A.政府出让土地的成交价格政府出让土地的成交价格 B.政府制定的土地标准价格政府制定的土地标准价格C.评估人员制定的土地标准价格评估人员制定的土地标准价格D.评估人员修正后的土地评估价值评估人员修正后的土地评估价值 B 21本章课堂练习本章课堂练习一、单项选择题一、单项选择题4.4.下列房地产评估项目是，最适用于采用成本法评下列房地产评估项目是，最适用于采用成本法评下列房地产评估项目是，最适用于采用成本法评下列房地产评估项目是，最适用于采用成本法评估的是（估的是（估的是（估的是（）。）。）。）。A.学校教学楼学校教学楼 B.商品房商品房C.商场商场D.饭店饭店 A 22本章课堂练习本章课堂练习一、单项选择题一、单项选择题5.5.在房地产评估中，将评估对象房地产预期开发完在房地产评估中，将评估对象房地产预期开发完在房地产评估中，将评估对象房地产预期开发完在房地产评估中，将评估对象房地产预期开发完成后的价值，减去未来正常的开发成本利润和成后的价值，减去未来正常的开发成本利润和成后的价值，减去未来正常的开发成本利润和成后的价值，减去未来正常的开发成本利润和税费，确定其评估价值，此方法为（税费，确定其评估价值，此方法为（税费，确定其评估价值，此方法为（税费，确定其评估价值，此方法为（）。）。）。）。A.成本法成本法B.收益法收益法C.市场法市场法D.剩余法剩余法 D 23本章课堂练习本章课堂练习一、单项选择题一、单项选择题6.6.采用路线价法对一宗土地进行评估。已知该土地采用路线价法对一宗土地进行评估。已知该土地采用路线价法对一宗土地进行评估。已知该土地采用路线价法对一宗土地进行评估。已知该土地区段路线价为区段路线价为区段路线价为区段路线价为20002000元元元元/平方米，标准深度为平方米，标准深度为平方米，标准深度为平方米，标准深度为1818米。米。米。米。该宗土地面积该宗土地面积该宗土地面积该宗土地面积500500平方米，临街深度为平方米，临街深度为平方米，临街深度为平方米，临街深度为1212米，深米，深米，深米，深度指数为度指数为度指数为度指数为1.21.2。则土地的评估价值为（。则土地的评估价值为（。则土地的评估价值为（。则土地的评估价值为（）。）。）。）。A80万元万元 B100万元万元C120万元万元 D180万元万元 C 24本章课堂练习本章课堂练习二、多项选择题二、多项选择题1.房地产评估对象包括（房地产评估对象包括（）。）。A.土地土地 B.地上建筑物地上建筑物C.地上机器设备地上机器设备D.土地与地上建筑物合一土地与地上建筑物合一E.土地与地上机器设备合一土地与地上机器设备合一答案：答案：ABD25本章课堂练习本章课堂练习二、多项选择题二、多项选择题2.在运用市场售价类比法评估房地产价值时，需在运用市场售价类比法评估房地产价值时，需要对参照房地产交易价格进行修正的可能因素要对参照房地产交易价格进行修正的可能因素包括（包括（）。）。A.交易情况是否正常交易情况是否正常 B.所处区域是否有差异所处区域是否有差异C.因交易时间不同价格是否有变化因交易时间不同价格是否有变化D.原始购置成本是否有差异原始购置成本是否有差异E.建造成本是否有差异建造成本是否有差异答案：答案：ABC26本章课堂练习本章课堂练习二、多项选择题二、多项选择题3.利用收益途径评估房地产价值，其适用对象一利用收益途径评估房地产价值，其适用对象一般不包括（般不包括（）。A.商业用房地产商业用房地产 B.政府用房地产政府用房地产C.娱乐用房地产娱乐用房地产D.公益用房地产公益用房地产E.教育用房地产教育用房地产答案：答案：BDE 27本章课堂练习本章课堂练习二、多项选择题二、多项选择题4.房地产的重置成本构成内容包括（房地产的重置成本构成内容包括（）。）。A.取得成本取得成本 B.开发成本开发成本C.投资利息投资利息D.开发利润开发利润E.管理费用及各种税金管理费用及各种税金答案：答案：ABCDE 28本章课堂练习本章课堂练习三、判断题三、判断题1.1.我国土地的评估价值一般是指土地的所有权我国土地的评估价值一般是指土地的所有权我国土地的评估价值一般是指土地的所有权我国土地的评估价值一般是指土地的所有权价值。（价值。（价值。（价值。（）2.2.市场租金倍数法是将房地产的年收益乘以市市场租金倍数法是将房地产的年收益乘以市市场租金倍数法是将房地产的年收益乘以市市场租金倍数法是将房地产的年收益乘以市场租金倍数，属于收益途径。（场租金倍数，属于收益途径。（场租金倍数，属于收益途径。（场租金倍数，属于收益途径。（）3.3.利用收益途径评估房地产价值，其纯收益为利用收益途径评估房地产价值，其纯收益为利用收益途径评估房地产价值，其纯收益为利用收益途径评估房地产价值，其纯收益为实际取得的净收益。（实际取得的净收益。（实际取得的净收益。（实际取得的净收益。（）4.4.在利用成本法对房地产进行评估时，房地产只在利用成本法对房地产进行评估时，房地产只在利用成本法对房地产进行评估时，房地产只在利用成本法对房地产进行评估时，房地产只存在实体性贬值不存在功能性贬值和经济性贬存在实体性贬值不存在功能性贬值和经济性贬存在实体性贬值不存在功能性贬值和经济性贬存在实体性贬值不存在功能性贬值和经济性贬值。（值。（值。（值。（）29本章课堂练习本章课堂练习四、简答题四、简答题1.房地产评估前期工作内容。房地产评估前期工作内容。（P89）30本章课堂练习本章课堂练习五、计算题五、计算题1.有一土地需要评估，经过调查该类土地有一土地需要评估，经过调查该类土地有较多的交易实例，拟采用市场售价类比有较多的交易实例，拟采用市场售价类比法进行评估。经现场勘察土地面积为法进行评估。经现场勘察土地面积为1000平米。现搜集到与待估宗地条件类似的平米。现搜集到与待估宗地条件类似的4块宗地块宗地A、B、C、D，其成交价格和需要，其成交价格和需要修正的具体情况如下表。要求计算各参照修正的具体情况如下表。要求计算各参照土地的比准价值，并计算其评估价值。土地的比准价值，并计算其评估价值。31本章课堂练习本章课堂练习五、计算题五、计算题项目目成交成交价格价格交易交易情况情况交易交易日期日期区域区域因素因素个个别因素因素权重重参照参照A A800800+2%+2%+3%+3%95950 00.30.3参照参照B B850850+1%+1%0 0100100+1%+1%0.20.2参照参照C C7607600 0+1%+1%105105-2%-2%0.40.4参照参照D D780780-2%-2%+2%+2%9090-1%-1%0.10.132本章课堂练习本章课堂练习评估价值评估价值=801(元平方米元平方米)项目目成交成交价格价格交易修交易修正正交易日交易日期期区域因区域因素素个个别因因素素权重重比准价比准价值参照参照A A800800100/102100/102103/100103/100100/95100/95100/100100/1000.30.3850.36850.36参照参照B B850850100/101100/101100/100100/100100/100100/100101/100101/1000.20.2850850参照参照C C760760100/100100/100101/100101/100100/105100/10598/10098/1000.40.4716.42716.42参照参照D D780780100/98100/98102/100102/100100/90100/9099/10099/1000.10.1893.02893.0233本章课堂练习本章课堂练习五、计算题五、计算题2.2.对某土地价值进行评估，根据评估要求与评估条件，对某土地价值进行评估，根据评估要求与评估条件，对某土地价值进行评估，根据评估要求与评估条件，对某土地价值进行评估，根据评估要求与评估条件，选定收益途径进行评估。土地总面积选定收益途径进行评估。土地总面积选定收益途径进行评估。土地总面积选定收益途径进行评估。土地总面积10001000平方米，土平方米，土平方米，土平方米，土地使用年限为地使用年限为地使用年限为地使用年限为3030年。该土地上目前建有年。该土地上目前建有年。该土地上目前建有年。该土地上目前建有60006000平方米的平方米的平方米的平方米的写字楼，用于对外出租。经测算写字楼年有效租金收写字楼，用于对外出租。经测算写字楼年有效租金收写字楼，用于对外出租。经测算写字楼年有效租金收写字楼，用于对外出租。经测算写字楼年有效租金收入为入为入为入为9090万元，年运营费用为万元，年运营费用为万元，年运营费用为万元，年运营费用为3030万元。土地资本化率为万元。土地资本化率为万元。土地资本化率为万元。土地资本化率为8%8%，写字楼的资本化率为，写字楼的资本化率为，写字楼的资本化率为，写字楼的资本化率为10%10%。写字楼的价值利用。写字楼的价值利用。写字楼的价值利用。写字楼的价值利用成本法计算为成本法计算为成本法计算为成本法计算为200200万元。要求：用收益法计算土地的万元。要求：用收益法计算土地的万元。要求：用收益法计算土地的万元。要求：用收益法计算土地的评估价值。评估价值。评估价值。评估价值。34本章课堂练习本章课堂练习五、计算题五、计算题（1）计算取房地产纯收益）计算取房地产纯收益房地产纯收益房地产纯收益903060（万元）（万元）（2）计算土地纯收益）计算土地纯收益土地纯收益土地纯收益=6020010%=40（万元）（万元）（3）计算土地评估价值）计算土地评估价值35本章课堂练习本章课堂练习五、计算题五、计算题3.3.评估对象为经过初步开发的土地，采用成本法进评估对象为经过初步开发的土地，采用成本法进评估对象为经过初步开发的土地，采用成本法进评估对象为经过初步开发的土地，采用成本法进行评估。土地面积为行评估。土地面积为行评估。土地面积为行评估。土地面积为10001000平方米平方米平方米平方米,该地块的土地取得该地块的土地取得该地块的土地取得该地块的土地取得费用为费用为费用为费用为150150元元元元/平方米平方米平方米平方米,土地开发费为土地开发费为土地开发费为土地开发费为200200元元元元/平方米平方米平方米平方米,土土土土地开发周期为两年地开发周期为两年地开发周期为两年地开发周期为两年,第一年投入资金占总开发费用的第一年投入资金占总开发费用的第一年投入资金占总开发费用的第一年投入资金占总开发费用的35%35%，第二年投资资金占总开发费用的，第二年投资资金占总开发费用的，第二年投资资金占总开发费用的，第二年投资资金占总开发费用的65%65%。开发。开发。开发。开发商要求的投资回报率为商要求的投资回报率为商要求的投资回报率为商要求的投资回报率为10%10%，银行贷款年利率为，银行贷款年利率为，银行贷款年利率为，银行贷款年利率为6%6%。开发土地的其他费用及相关税费为开发土地的其他费用及相关税费为开发土地的其他费用及相关税费为开发土地的其他费用及相关税费为2415624156元。要求：元。要求：元。要求：元。要求：用成本法评估土地的价值。用成本法评估土地的价值。用成本法评估土地的价值。用成本法评估土地的价值。36（1）计算土地取得费）计算土地取得费土地取得费土地取得费1000150=150000元元（2）计算土地开发费）计算土地开发费土地开发费土地开发费=1000200=200000元元（3）计算投资利息）计算投资利息 取得费利息取得费利息=150000(1+6%)2-1=18540元元开发费利息开发费利息=20000035%(1+6%)1.5-1+20000065%(1+6%)0.5-1=6394+3843=10237元元利息合计利息合计=18540+10237=28777元元37写在最后写在最后成功的基成功的基础在于好的学在于好的学习习惯The foundation of success lies in good habits38 结束语当你尽了自己的最大努力时，失败也是伟大的，所以不要放弃，坚持就是正确的。When You Do Your Best,Failure Is Great,So DonT Give Up,Stick To The End演讲人：XXXXXX 时 间：XX年XX月XX日 39