商场开业筹备策划工作解析专题培训ppt课件

商场开业筹备策划工作解析商场开业筹备策划工作解析1商商场场开开业业筹筹备备策划工作解析策划工作解析商场开业筹备策划工作解析2商商业业管理公司管理公司结结构体系构体系结构框架系统分工结构关系商业管理公司结构体系结构框架系统分工结构关系3招商、运营服务负责日常运营服 务工作 岗位人员依据所 服务面积和商户 数量业态种类确 定 2万平米以上 百家商户多业态 不低于12人应以建制类物管公 司设置功能、配置 岗位 负责日常物业管理 服务其中工程维护 人员可以由开发企 业转入但必须固定 编制。岗位人员依据商业 物业管理条例和物 业类型负责商场开业前 后的宣传推广。日常运营宣传推 广发布 建立维护商场形 象树立美誉度知 名度 人员必须固定编 制。2万平米以 上百家商户多业 态不低于5人负责商管公司 日常运营行政 管理。含全部商户服 务行政事务的 管理。固定编制。2 万平米以上百 家商户多业态 不低于6人商商业业管理公司机构管理公司机构岗岗位位图图董事董事长长总经总经理理副副总经总经理理副副总经总经理理运运营营部部物物业业部（物部（物业业公司）公司）企划部企划部行政部行政部财务财务部部负责商管公司 日常财务服务 管理和商业资 产管理。人员必须固定 编制。2万平米以上 百家商户多业 态不低于5人招商、运营服务负责日常运营服 务工作 岗位人员依据所 服务面4物物业业部部物业公司 交接交接验验收收 装修管理装修管理 物物业业管理管理物物业业管理系管理系统统财务资产财务资产管理系管理系统统商商业业运运营营管理系管理系统统企划部企划部推广宣推广宣传传运运营营部部（招商部招商部）招商招商开开业业运运营营经经营营管管 理理核核算算 方案方案财务财务部部资产组资产组资产资产运运 营营管理管理行政行政 人事部人事部商商户户建建 档管理档管理开开发发公司公司工程管理部工程管理部 工程交接工程交接 装修管理装修管理结构框架系统分工结构关系物业部物业公司 交接验收 装修管理 物业管理物业管理系统5招商部运招商部运营营部部 落实商户完成合同换签；落实商户业态落地方案和进场装修实施 条件；收缴报备商户各项证照文件交行 政部核准建档；制定开业方案，明确并 落实开业节点和目标；完成合同应收款。行政人事部行政人事部 健全管理制度；完成人员到岗及培训；收缴并核准商户各项证照文件；完成商 户建档并建立管理系统；完成协助商户各项证照手续。建立各项 考核制度并实施。企划部企划部 制定形象推广计划、商业空间媒体宣传 管理策略、商户商业空间推广策略、商 场和商户推广服务制度。企划部物物业业部部物业开开发发公司公司 公司工程部工程部工程部工程部 衔接管理好主体后期工程与商业 空间设计与施工；完成验收；完成物业交接；完成商户物业运营条件改造的施 工；完成商户装修交房标准并落 实商户进场装修；协调完善二次 装修与商户装修；物物业业部部 完成建制和管理制度；完成培训 上岗；完成物业交接；建立完善 物业运行档案；完成消防电梯空 调运行调试；全程管理商户装修；落实管理照明、展示、广告、店招等设施；完成和管理停车管 理系统、安防系统。财务财务部部资产资产管管理部理部财务财务部部制定各种运营方式核 算与管理方案；制定 各项财务监管方案计 划；统一收银及代收 银系统管理方案。综合税务管理运作系 统方案。资产资产管理部管理部 持有与已销售物业资 产盈利分析系统；持有资产运营盈亏表；资产资产负债表、损 益表、现金流量表的 评估系统招商运营部行政人事部结构框架系统分工结构关系招商部运营部 企划部物业部物业开发公司 公司 工程部财6运营物管资管工作版块分置内部关系外部关系内部关系内部关系商业管理运营工作是由商业运营、物业管理服务、商业资产管理运营这三驾马车互相协作相互传动，共同实现。这三方面构成商业管理运营内部关系工作版工作版块块分置分置商业运营部、企划部、行政部属于商业管理运营工作板块；物业部或物业公司属于物业管理服务工作板块；资产管理部和财务部属于商业资产管理运营工作板块；工作版工作版块块分置分置内部关系内部关系运营物管资管工作版块分置内部关系外部关系内部关系 商业管理运7工作版块分置内部关系外部关系运运营营物物业业行政行政资资管管数百家普通商数百家普通商户户行行业业机构（商机构（商会等）会等）-零售餐零售餐饮娱乐饮娱乐休休闲闲等等大型著名商大型著名商户户主管机构主管机构-消防消防城建城管等城建城管等设备设备厂家等厂家等供供给给企企业业-水水电电燃气等燃气等各各类类投投资资企企业业-银银行基金投行基金投资资公司等公司等各各类资产类资产运作运作机构机构-证证券基金券基金政府机构政府机构-工商工商消防消防卫卫生城管生城管交管等交管等各商各商户户外部关系外部关系工作版块分置内部关系外部关系运营物业行政资管 数百家普8开业筹备工作总体计划设置1计划目标（科学合理）2阶段设置（清晰准确）3目标体系（明确衔接点）案例案例某商某商业业管理公司开管理公司开业业筹筹备计备计划表摘划表摘选选序 号阶 段业务事项开始时间周期时间节点 开始时间 周期 完成时间完成标准发起部门接受部门39 工 程完成能源费单价 核定预售日前20天201010 预售日前10天2012-10-31102012-11-10完成能源费单 价上报审批流 程商管公司集团商管工程 物业中心41 招 商招商手册上报审 批交地日后150天150 10 160 交地日后160天2013-2-17102013-2-27招商手册商管公司集团招商中心43 工 程工程物料地区适 用性调研开业前50天501040 开业前40 天2013-8-9102013-8-19调研报告上报商管公司商管公司45 工 程商家技术条件 对接与落实开业日 前210天210 50 160 开业日 前160天2013-3-2013-3-2 250502013-4-2013-4-2121商家技术条 件对接汇总 表会签集团商管 工程物业 中心商管公司46 工程 提供商家基本 施工条件开业日前 160天160 15 145 开业日前 145天2013-4-2013-4-212115152013-5-62013-5-6 包括临时水、电、垂直交通 货运通道项目公司商管公司47 工程 完成商户装修 手册编制开业日前 170天170 20 150 开业日前 150天2013-4-2013-4-111120202013-5-12013-5-1 印刷成册商管公司集团商管工程 物业中心开业筹备工作总体计划设置1 计划目标（科学合理）2 阶段9案例案例 某商某商业业管理公司开管理公司开业业筹筹备计备计划表划表案例某商业管理公司开业筹备计划表10阶阶段段设设置清晰准确置清晰准确目目标标体系体系衔衔接点明确接点明确阶段设置清晰准确目标体系衔接点明确11节点设置的注意要项一、节点设置的线索两条线索，一是商户签约进场进度，即招商线。二是工程施工进度，即施工线。二、节点设置要求招商线应该按照商户签约能够进场的数量、业种业态、主力店等综合因素设置进度节点。施工线应该按照后期工程综合施工的各工种、工期遵循流水作业工序阶段，设置进度节点节点设置的注意要项一、节点设置的线索 两条线索，一是商户签约12招商 至#%施工 至-招商 至#%施工 至-招商 至#%施工 至-第三阶段第二阶段第一阶段节点设置的线索招商 至#%施工 至-招商 至#%施工 至-招商 至13四、计划推进运作的基本策略（一）一体化推进原则四、计划推进运作的基本策略（一）一体化推进原则14四、四、计计划推划推进进运作的基本策略运作的基本策略（二）（二）实实施运作施运作综综合保障合保障责责权权利利考考核核考核原考核原则则1、记录记录考核，考核，围绕公司整体目标，突出关键指标和重点工作任务，以日常工作中记录为基础、定量与定性相结合，以数据和事实为依据2、注重、注重实实效效，注意绩效与指标之间的合理衔接，从分发挥绩效激励机制的作用。3、考核考核责责任明确，任明确，行政人事部主要负责组织实施、并负责监督指导、考核管理办法的制订、完善、考核结果汇总存档4、注重随、注重随时时激励不搞秋后算激励不搞秋后算账账绩效考核需及时激励，不断促进效率不可事后诸葛。考核分考核分类类全公司部按照不同层级、不同职位，进行不同方式的考核；按频次分为年月季度考核；按阶段分为试用期、日常、年终考核；按对象分为个人考核、部门考核；考核方法考核方法按实施方法分为记录积分、级评和环评、个人述职等。按期考核公布结果，分成级别严格执行考核责任和奖惩措施四、计划推进运作的基本策略（二）实施运作综合保障考核原则 15四、计划推进运作的基本策略（二）（二）实实施运作施运作综综合保障合保障2、经费计划使用管理经费计经费计划使用管理划使用管理可以按计划包干和预算执行两种方法实施。计划包干是指由部门与公司制定费用包干计划，超过计划公司不再支付。并以包干计划联系绩效的方式，使费用与业绩挂钩。预算执行是通常的做法，在制定公司总体实施目标配置的预算计划。是在上述的工作计划编制同时编配的运营成本投入预算，将总体计划分解到各个部门工种，同时将编配预算计划分解，在计划推荐时实行计划进度与成本预算使用综合考核，建立目标计划管理。四、计划推进运作的基本策略（二）实施运作综合保障经费计划使16四、四、计计划推划推进进运作的基本策略运作的基本策略（二）（二）实实施运作施运作综综合保障合保障3、物料供应计划使用管理物料供物料供应计应计划使用管理划使用管理主要是指推广宣传的短期宣传品、道具、设施设备、易耗品，还有开业时商场内外照明导示装饰等局部细化的道具、设备、用品等等首先应该将上述费用计划编制在预算中，在操作中执行。在计划实施中，根据进展和实际需求，进行适时调整，需建立目标计划管理。四、计划推进运作的基本策略（二）实施运作综合保障物料供应计17四、计划推进运作的基本策略（二）（二）实实施运作施运作综综合保障合保障4、制度执行与考核体系制度制度执执行与考核体系行与考核体系按照既定计划推进运作的节点考核，在各个节点中设置执行结果的调整预案，作为备选策略。预案和目标结果管控并行，在计划操作执行实施中，根据进展具体状态和实际需求，为目标管控进行适时调整。节节点点设设置、考核、目置、考核、目标标管控、管控、预预案案调调整整。四个方面确保计划执行四、计划推进运作的基本策略（二）实施运作综合保障制度执行与18（三）（三）动态动态掌控与适掌控与适时调时调整整1、进度掌控2、适时调整策略和节点进度掌控的做法是适时调整策略和节点按照既定计划正常的运作推进，如果没有达到目标，在检查执行过程中的各项进度情况正常时，必须谨慎的适时调整策略和节点。尤其在平行进程的两个计划都存在这样情况则必须立即启用预案实施调整。适时调整、一是调整执行策略，而是调整节点设置，节点调整必须谨慎，牵一发动全身，每个节点都是体系中互相牵制的衔接点。必须由各个工种部门相关单位参加。在统一意见的计划实施措施后，方可进行。（三）动态掌控与适时调整2、适时调整策略和节点进度掌控的做法19（四）（四）总总体平衡体平衡综综合掌控合掌控1、总体目标综合平衡2、阶段目标的适时必要性的调整总总体平衡体平衡综综合掌控合掌控在总体目标综合平衡的前提下、对阶阶段目段目标标的适时必要性必要性的调整根据计划执行的进程具体状况，必要的情况下，才会调整阶段性的目标。比如工期的调整、商户的改变了等等具体情况。经常是计划没有变化快。以变应变，适时调整目标是计划推进的正常现象注意：注意：目标调整一般都是阶段性的，阶段调整，一定是按照总体目标综合平衡的前提下。原则是总目标不改变前提下，将阶段目标适当调整，一般包括阶段延长或缩短、计划项目的增加或减少等。（四）总体平衡综合掌控2、阶段目标的适时必要性的调整总体平衡20五、五、计计划推划推进进工作各工作各节节点掌控点掌控1、招商运营工作节点掌控p换签率又叫签约率是将已经签订意向协议的商户转成正式合同或予租合同。招商的成果落实，没达到一定签约率，项目无法正式进入开业筹备阶段，是开业筹备的核心的第一节点。p进场序列是商户进场装修筹备开业的先后秩序，根据各业态装修、调试、美陈等所需时间不同，综合安排编排各商户进场先后次序。统一计划兼顾各方、充分遵循各工种流水作业程序，避免交叉和混乱，以致延误开业p商户改变或调整商户的改变在开业的前后是常态，但是必须建立调整预案机制，凡一户改变引起几户甚至损害大面积的业态落位变动的，必须以事先预案统筹设置。否则，必然混乱。p开业顺序根据商场开业前推广需要和运营管理的成熟状况，可以安排成统一时间开业和分期开业。依据招商主力店落实进度、建立形象推广需求度、物业交接与运行成熟状态综合考虑，如有需要一般情况现将主力店开业、造成影响到来人气，进而带动促进招商开业的进度五、计划推进工作各节点掌控1、招商运营工作节点掌控21商管部门或商业管理公司商管 物业管理公司工程/项目管理部门商管行政部门前6个月 X 日至前 5 个 月X日完成重点品牌完成重点品牌协议协议/合同、合同、并确认核 准其类别范围内容；确定品牌档次比例；确定确定业态业态的基本比例；的基本比例；确确定各定各业态业态运运营营条件条件；完成组建商业管理团队；重要岗位人员到位；完成商业空间店招、导示、广告位置 的落位。完成室外停车、物流、客流的落位 制定物业管理规定、装修管理规定；完成所有建安施工；完 成全部机电系统安装调 试；如有重大物业改造需完成设计和报批并须施工。电影院、大型娱乐等品牌商家各种必需的 执照、许可证、批准 文件等的要求和条件前 5 个 月 X 日至前 4 个 月X日完成完成80%以上普通品牌以上普通品牌协议协议/合同合同；并确认核准其类别范围内容；确定确定各各业态业态落位落位；制定租金、联营提扣核算方案，制 定租赁、联营、自营的经营方案；制定各模式下管理机制。完成物完成物业业交接交接；完成物业设施测试记录建档。完成消防、空调、电梯的运行测试并 健全档案。完成建制、岗位培训。完成商完成商业业空空间间施工和商施工和商户户装修装修预预留留。完成全部配套施工并交完成全部配套施工并交 接接验验收收。室外空间导示 照明停车弱电店招广告 预留等等 完成物完成物业业交交接接；提供验收文件；联系工商、税务、城 管、卫生、交通、消 防、房管等各机关征 询他们各种业态手续 要求前 4个 月 日 至前 3 个月 X日完成完成90%以上普通品牌以上普通品牌协议协议/合同合同、并确认核准其类别范围内容；核准核准确确认认各品牌装修或改造要求各品牌装修或改造要求；完成建制、岗位培训。除部分保安保洁外各岗位人员上岗；完成商完成商户户装修管理制度；装修管理制度；核核实实确确认认商商户进场户进场装修各装修各项项条件；条件；签订签订装修装修合同合同办办理各理各项项装修手装修手续续提供商提供商户户装修装修进场进场交接；交接；完成各种必需的执照协协助助办办理商理商户户装修各装修各项项 手手续续；许可证、批准文件等 的办理前 3个 月 日 至前 2 个月 X 日完成所有品牌的完成所有品牌的协议协议/合同、合同、并确认 核准其类别范围内容 制定并实施商户进场装修管理机制 完善并终决品牌档次比例、业态比 例、业态落位。所有岗位人员全部上岗、试运行所有 设施设备物业条件；管理服务商户进场装修；完成落实各项管理服务场地空间并装 修配置协协助和服助和服务务装修施工；装修施工；协协助完成商助完成商户户装修交接装修交接 验验收收完成各种必需的执照 许可证、批准文件等 对商户的对接核定各 种开业相关法律手续前2个月 X 完成并颁布各项商业管理规定；日 至 1 月 X 完成各完成各项项商管商管设设施并施并试试运行。运行。日收收银银、广播、广告等、广播、广告等调试调试和内容和内容 确定并开确定并开业试营业业试营业商商户户。统筹各商户开业促销活动方案完成商完成商户户装修交接装修交接验验收；收；完成完成各各项项管理服管理服务设务设施施设备设备；正式正式运行物运行物业业管理；管理；与商户签订物业服务管理约定。完成商户装修交接验收 协协助物助物业设业设施开施开业试业试运运 行行 并完成与物业管理交接提提 供供 各各 种种 必必 需需 的的 执执 照照 、许许 可可 证证 、批批 准准 文文件件等等使用使用前1个月 X 日至X月X 日开业完成全部商户开业筹备各项工作 完成各项开业促销活动；完成各项开业宣传推广活动；制定开业庆典活动策划协助商户完成现场布置和布货美陈 完善导示、招牌、广告、照明、停车 等；筹备开业庆典活动。完成所有物业使用试运 行。并交接物业管理。提供各种开业相关法 律手续 筹备开业庆典活动X月 X日策划组织开业确保开业活动和庆典顺利进行参与开业活动承办开业活动和庆典开业筹备工作倒排工期计划表商管部门或商业管理公司商管 物业管理公司工程/项目管理部门商22五、五、计计划推划推进进工作各工作各节节点掌控点掌控2、工程进度节点综合协调管理开开发发公司工程部公司工程部p结结尾工程与一次商尾工程与一次商业业装修装修主体施工结尾与一次装修衔接，是建筑能否最终成为商场的决定阶段。由于我国的国情是主体建筑与商业空间的设计施工是两个单位（至少）。两者的衔接和一体化，是巨大挑战。除了再设计交底时衔接准确、更要在商业空间施工与一次装修吻合。及体现商业特点又不延误工期影响开业p物物业业交接交接交接后必须与物业公司工程部、设备厂家、商业管理运营部共同监测监管两个月；配合完善各项结尾细部工程。提前与商管部沟通落实商户装修所有物业条件的预留，并交接清晰；配合商管、物业建设安装各种商业设置如广告位电子屏灯箱店招导示等等；p商商户户装修装修全程管理服务商户的装修。解决商户装修所需要的前期工程所遗留的所有问题。p工程改造工程改造针对商户工程改造要求在公司决策阶段给予专业意见，严格遵循多方研讨沟通制度，对决定改造的工程积极配合积极施工、确保工期。五、计划推进工作各节点掌控2、工程进度节点综合协调管理p结尾23商管部门或商业管理公司商管 物业管理公司工程/项目管理部门商管行政部门前6个月 X 日至前 5 个 月X日完成重点品牌协议/合同、并确认核 准其类别范围内容；确定品牌档次比例；确定业态的基本比例；确定各业态运营条件；完成组建商业管理团队；重要岗位人员到位；完成商业空间店招、导示、广告位置 的落位。完成室外停车、物流、客流的落位 制定物业管理规定、装修管理规定；完成所有建安施工；完 成全部机电系统安装调 试；如有重大物如有重大物业业改改造需完造需完成成设计设计和和报报批并批并须须施工施工。电影院、大型娱乐等品牌商家各种必需的 执照、许可证、批准 文件等的要求和条件前 5 个 月 X 日至前 4 个 月X日完成80%以上普通品牌协议/合同；并确认核准其类别范围内容；确定各业态落位；制定租金、联营提扣核算方案，制 定租赁、联营、自营的经营方案；制定各模式下管理机制。完成物业交接；完成物业设施测试记录建档。完成消防、空调、电梯的运行测试并 健全档案。完成建制、岗位培训。完成商业空间施工和商户装修预留。完成全部配套施工并交完成全部配套施工并交 接接验验收。收。室外空室外空间导间导 示照明停示照明停车车弱弱电电店招广店招广 告告预预留等等留等等 完成物业交接；提供验收文件；联系工商、税务、城 管、卫生、交通、消 防、房管等各机关征 询他们各种业态手续 要求前 4个 月 日 至前 3 个月 X日完成90%以上普通品牌协议/合同、并确认核准其类别范围内容；核准确认各品牌装修或改造要求；完成建制、岗位培训。除部分保安保洁外各岗位人员上岗；完成商户装修管理制度；核实确认商户进场装修各项条件；签订装修合同办理各项装修手续提供商提供商户户装修装修进场进场交接；交接；完成各种必需的执照协协助助办办理商理商户户装修各装修各项项 手手续续；许可证、批准文件等 的办理前 3个 月 日 至前 2 个月 X 日完成所有品牌的协议/合同、并确认 核准其类别范围内容 制定并实施商户进场装修管理机制 完善并终决品牌档次比例、业态比 例、业态落位。所有岗位人员全部上岗、试运行所有 设施设备物业条件；管理服务商户进场装修；完成落实各项管理服务场地空间并装 修配置协助和服服务务装修施工；装修施工；协协助完成商助完成商户户装修交接装修交接 验验收收完成各种必需的执照 许可证、批准文件等 对商户的对接核定各 种开业相关法律手续前2个月 X 完成并颁布各项商业管理规定；日 至 1 月 X 完成各项商管设施并试运行。日收银、广播、广告等调试和内容 确定并开业试营业商户。统筹各商户开业促销活动方案完成商户装修交接验收；完成各项管理服务设施设备；正式运行物业管理；与商户签订物业服务管理约定。完成商完成商户户装修交接装修交接验验收收 协协助物助物业设业设施开施开业试业试运运 行行 并完成与物并完成与物业业管理管理交接交接提供各种必需的执照 许可证、批准文件等 使用前1个月 X 日至X月X 日开业完成全部商户开业筹备各项工作 完成各项开业促销活动；完成各项开业宣传推广活动；制定开业庆典活动策划协助商户完成现场布置和布货美陈 完善导示、招牌、广告、照明、停车 等；筹备开业庆典活动。完成所有物完成所有物业业使用使用试试运运 行。行。并交接物并交接物业业管理。管理。提供各种开业相关法 律手续 筹备开业庆典活动X月 X日策划组织开业确保开业活动和庆典顺利进行参与开业活动承办开业活动和庆典开业筹备工作倒排工期计划表商管部门或商业管理公司商管 物业管理公司工程/项目管理部门商24结结尾工程与一次商尾工程与一次商业业装修装修物物业业交接交接物物业业交交接接结结尾尾工工程程一次商一次商业业装修装修结尾工程与一次商业装修物业交接物 业 交 接结 尾 工 程一25五、计划推进工作各节点掌控3、物业管理进程与实施管理p后期工程和一次装修介入后期工程和一次装修介入这一阶段物业管理主要是与工程部协调衔接、落实店招、导示、广告的位置大小、设计和施工效果等。还有室外停车、物流、客流的落位。p物物业业交接交接应须验收后交接，设施设备测试记录建档。还要交接给商户装修的工程预留。以确保以后的装修施工顺利p商商户户装修管理装修管理商户装修的现场管理同时执行所有商业空间的设施建造并验收p正式运行物正式运行物业业开业前所有物业正式运行，做好提前试业和先期开业业态的物业服务，为全商场的开业运营做好成熟的准备五、计划推进工作各节点掌控3、物业管理进程与实施管理p后期工26商管部门或商业管理公司商管 物业管理公司工程/项目管理部门商管行政部门前6个月 X 日至前 5 个 月X日完成重点品牌协议/合同、并确认核 准其类别范围内容；确定品牌档次比例；确定业态的基本比例；确定各业态运营条件；完成组建商业管理团队；重要岗位人员到位；完成商完成商业业空空间间店店招、招、导导示、广告位置示、广告位置 的落位。的落位。完成完成室外停室外停车车、物流、客流的落位、物流、客流的落位 制定物业管理规定、装修管理规定；完成所有建安施工；完 成全部机电系统安装调 试；如有重大物业改造需完成设计和报批并须施工。电影院、大型娱乐等品牌商家各种必需的 执照、许可证、批准 文件等的要求和条件前 5 个 月 X 日至前 4 个 月X日完成80%以上普通品牌协议/合同；并确认核准其类别范围内容；确定各业态落位；制定租金、联营提扣核算方案，制 定租赁、联营、自营的经营方案；制定各模式下管理机制。完成物完成物业业交接；交接；完成物完成物业设业设施施测试记测试记录录建档。建档。完成消防、空完成消防、空调调、电电梯的运梯的运行行测试测试并并 健全档案。健全档案。完成建制、岗位培训。完成商完成商业业空空间间施工和商施工和商户户装修装修预预留留。完成全部配套施工并交 接验收。室外空间导示 照明停车弱电店招广告 预留等等 完成物业交接；提供验收文件；联系工商、税务、城 管、卫生、交通、消 防、房管等各机关征 询他们各种业态手续 要求前 4个 月 日 至前 3 个月 X日完成90%以上普通品牌协议/合同、并确认核准其类别范围内容；核准确认各品牌装修或改造要求；完成建制、岗位培训。除部分保安保洁外各岗位人员上岗；完成商户装修管理制度；核核实实确确认认商商户进场户进场装修各装修各项项条件；条件；签订签订装修装修合同合同办办理各理各项项装修手装修手续续提供商户装修进场交接；完成各种必需的执照协助办理商户装修各项 手续；许可证、批准文件等 的办理前 3个 月 日 至前 2 个月 X 日完成所有品牌的协议/合同、并确认 核准其类别范围内容 制定并实施商户进场装修管理机制 完善并终决品牌档次比例、业态比 例、业态落位。所有岗位人员全部上岗、试运行所有 设施设备物业条件；管理服管理服务务商商户进户进场场装修；装修；完成落完成落实实各各项项管理服管理服务场务场地地空空间间并装并装 修配置修配置协助和服务装修施工；协助完成商户装修交接 验收完成各种必需的执照 许可证、批准文件等 对商户的对接核定各 种开业相关法律手续前2个月 X 完成并颁布各项商业管理规定；日 至 1 月 X 完成各项商管设施并试运行。日收银、广播、广告等调试和内容 确定并开业试营业商户。统筹各商户开业促销活动方案完成商户装修交接验收；完成完成各各项项管理服管理服务设务设施施设备设备；正式正式运行物运行物业业管理；管理；与商户签订物业服务管理约定。完成商户装修交接验收 协助物业设施开业试运 行 并完成与物业管理交接提供各种必需的执照 许可证、批准文件等 使用前1个月 X 日至X月X 日开业完成全部商户开业筹备各项工作 完成各项开业促销活动；完成各项开业宣传推广活动；制定开业庆典活动策划协协助商助商户户完成完成现场现场布置和布布置和布货货美美陈陈 完完善善导导示、招牌、广告、照明、停示、招牌、广告、照明、停车车 等；等；筹备开业庆典活动。完成所有物业使用试运 行。并交接物业管理。提供各种开业相关法 律手续 筹备开业庆典活动X月 X日策划组织开业确保开业活动和庆典顺利进行参与开业活动承办开业活动和庆典开业筹备工作倒排工期计划表商管部门或商业管理公司商管 物业管理公司工程/项目管理部门商27商场开业筹备策划工作解析专题培训ppt课件28五、五、计计划推划推进进工作各工作各节节点掌控点掌控4、财务和资管协作支持节点控制财务财务不晚于开不晚于开业业前前6-5个月确定各种运个月确定各种运营营方式核算与管理方案方式核算与管理方案这个阶段需完成80%-90%以上的商户合同，运营核算方案滞后会导致正式合同延后、一致影响开业。财务财务不晚于开不晚于开业业前前4-5个月确定各个月确定各项财务监项财务监管方案管方案计计划、划、综综合税合税务务管理运作方案管理运作方案。这期间商户需落实进场前后交付定金保障金等、商场运营正在制定租金、联营提扣核算方案，制定租赁、联营、自营的经营方案；此节点下运营与财务协调统一制定各模式下管理机制。财务财务不晚于开不晚于开业业前前3-4个月确定个月确定统统一收一收银银或代收或代收银银系系统统管理方案管理方案此期间长在装修如有提前开业业态已完成开业准备。收银或财务管理系统必须完成。资产资产管理开管理开业业前前3-4个月确定持有与已个月确定持有与已销销售物售物业资产业资产盈利分析系盈利分析系统统；资产资产管理开管理开业业后后1-2个月开始提供持有个月开始提供持有资产资产运运营营盈盈亏亏表；表；资产资产负债资产资产负债表、表、损损益表、益表、现现金流金流量表的量表的评评估系估系统统五、计划推进工作各节点掌控4、财务和资管协作支持节点控制财务29五、计划推进工作各节点掌控5、行政人事工作进度节点管理p核准并建档商核准并建档商户户必必备备的各种的各种执执照、照、许许可可证证、批准文件等、批准文件等。配合支持招商运营完成商户签约核准，建档以实施商户管理。p办办理商理商业业空空间设间设施的各施的各项项手手续续。向工商、城管、交通、消防、房管等机关办理商场LOGO、店招、广告位、电子屏、室外导示等各项报批手续。确保顺利开业p协协助配合商助配合商户办户办理各理各项证项证照照向工商、税务、城管、卫生、交通、消防、房管等申请办理各业态的证照文件等p制定并制定并实实施开施开业庆业庆典活典活动动方案方案与运营部物业部企划部协同研制庆典方案，为全场的开业活动和商户的开业促销活动提供支持五、计划推进工作各节点掌控5、行政人事工作进度节点管理p核准30商管部门或商业管理公司商管 物业管理公司工程/项目管理部门商管行政部门前6个月 X 日至前 5 个 月X日完成重点品牌协议/合同、并确认核 准其类别范围内容；确定品牌档次比例；确定业态的基本比例；确定各业态运营条件；完成组建商业管理团队；重要岗位人员到位；完成商业空间店招、导示、广告位置 的落位。完成室外停车、物流、客流的落位 制定物业管理规定、装修管理规定；完成所有建安施工；完 成全部机电系统安装调 试；如有重大物业改造需完成设计和报批并须施工。电影院、大型娱乐等品 牌 商商 家家 各各 种种 必必 需需 的的 执执 照照 、许许 可可 证证 、批批 准准 文文 件件 等等 的的 要要 求求 和条件和条件前 5 个 月 X 日至前 4 个 月X日完成80%以上普通品牌协议/合同；并确认核准其类别范围内容；确定各业态落位；制定租金、联营提扣核算方案，制 定租赁、联营、自营的经营方案；制定各模式下管理机制。完成物业交接；完成物业设施测试记录建档。完成消防、空调、电梯的运行测试并 健全档案。完成建制、岗位培训。完成商业空间施工和商户装修预留。完成全部配套施工并交 接验收。室外空间导示 照明停车弱电店招广告 预留等等 完成物业交接；提供验收文件；联联 系系 工工 商商 、税税 务务 、城城管管、卫卫生生、交交通通、消消 防防 、房房 管管 等等 各各 机机 关关 征征 询询 他他 们们 各各 种种 业业 态态手手续续要求要求前 4个 月 日 至前 3 个月 X日完成90%以上普通品牌协议/合同、并确认核准其类别范围内容；核准确认各品牌装修或改造要求；完成建制、岗位培训。除部分保安保洁外各岗位人员上岗；完成商户装修管理制度；核实确认商户进场装修各项条件；签订装修合同办理各项装修手续提供商户装修进场交接；完完 成成 各各 种种 必必 需需 的的 执执协助办理商户装修各项 手续；照照 、许许 可可 证证 、批批 准准 文件等的文件等的办办理理前 3个 月 日 至前 2 个月 X 日完成所有品牌的协议/合同、并确认 核准其类别范围内容 制定并实施商户进场装修管理机制 完善并终决品牌档次比例、业态比 例、业态落位。所有岗位人员全部上岗、试运行所有 设施设备物业条件；管理服务商户进场装修；完成落实各项管理服务场地空间并装 修配置协助和服务装修施工；协助完成商户装修交接 验收完完 成成 各各 种种 必必 需需 的的 执执 照照 、许许 可可 证证 、批批 准准 文文 件件 等等 对对 商商 户户 的的 对对 接接 核核 定定 各各 种种 开开 业业 相相 关法律手关法律手续续。前2个月 X 完成并颁布各项商业管理规定；日 至 1 月 X 完成各项商管设施并试运行。日收银、广播、广告等调试和内容 确定并开业试营业商户。统筹各商户开业促销活动方案完成商户装修交接验收；完成各项管理服务设施设备；正式运行物业管理；与商户签订物业服务管理约定。完成商户装修交接验收 协助物业设施开业试运 行 并完成与物业管理交接提供各种必需的执照 许可证、批准文件等 使用前1个月 X 日至X月X 日开业完成全部商户开业筹备各项工作 完成各项开业促销活动；完成各项开业宣传推广活动；制定开业庆典活动策划协助商户完成现场布置和布货美陈 完善导示、招牌、广告、照明、停车 等；筹备开业庆典活动。完成所有物业使用试运 行。并交接物业管理。提供各种开业相关法 律手续 筹筹备备开开业庆业庆典活典活动动X月 X日策划组织开业确保开业活动和庆典顺利进行参与开业活动承承 办办 开开 业业 活活 动动 和和 庆庆开业筹备工作倒排工期计划表商管部门或商业管理公司商管 物业管理公司工程/项目管理部门商31p配合招商配合招商进进度开展宣度开展宣传传在主力店次主力店签约、在商户80%-90%时举办大型发布会并媒体 宣传。p主力店次主力店主力店次主力店进场进场装修或改造装修或改造时时宣宣传发传发布布促进正在观望的商户尽快签约p提前或分期开提前或分期开业业的主力店开的主力店开业时业时宣宣传发传发布、开布、开业业活活动动p实实施全施全场场开开业业倒倒计时计时推广活推广活动动协调运营物业开展全场开业倒计时活动，为全场的正十开业营造氛围。为开业活动聚拢人气。五、五、计计划推划推进进工作各工作各节节点掌控点掌控6、企划工作计划实施管理p配合招商进度开展宣传在主力店次主力店签约、在商户80%-32开开业业倒倒计时计时推广活推广活动动 提前宣提前宣传传为为开开业营业营造氛造氛围围 增加人气增加人气开业倒计时推广活动提前宣传 为开业营造氛围 增加人气331协调办公制度2联席会议制度3协作流程制度由总经理牵头组织以招商运营部、商家代表（必要时）、设计院、技术部、工程部、成立综合指挥部，针对后期总体工程与商业空间、商户装修改造等各项重要事务。建立三个制度。共同完成项目的开业筹备全部工作，确保顺利完成招商与开业。商商业业管理公司管理公司技术部工程部设计设计公司公司综综合指合指挥挥部部六、六、综综合管控的基本策略合管控的基本策略协协调调办办公公制制度度日日常常 联联席席会会议议制制度度定定期期 协协作流程制度作流程制度日常日常1 协调办公制度 2 联席会议制度3 协作流程制度商业管理34招商重要商家包括主/次主力店须先对应物业条件 建立招选共识原则上在开始设计时，应先征询重要商家主/次主力店、重要品牌店意见能够使规划有有效性和准确性。未雨绸缪、避免被动。征询意见的过程，基本上也就是预招商的过程。为招商奠定基础。招商期间，应与重要商家主/次主力店、重要品牌店先沟通物业条件，双方应先就物业条件达成一致，为接下来的招商洽谈奠定稳固基础，否则，即使谈好商务条件，但物业条件满足不了，会前功尽弃欲速不达。只有双方达成共识。招商才成功。建立招建立招选选双方的共双方的共识识、须须先先对应对应物物业业条件条件招商重要商家包括主/次主力店 须先对应物业条件建立招选共识35物物业业条件条件对应对应商家选址要求建筑环境面积层高动线荷载-物业条件现状商业类型位置体量层高动线荷载-对应规规划划 可否可否调调整整准准现现房房 可否改造可否改造经营面积、位置、层高、柱距、楼板荷载、电梯荷载数度、供水、电（强弱）、排污、隔油、换风、排烟、照明、供热、换货、保洁、储藏、理货、停车场、店招、广告、监控、办公-物业条件对应商家选址要求建筑 环境 面积 层高 动线 荷载物36我国的现实状况是一、是先设计后招商，即使有的设计征询一下商家而已，但都是以规划设计主导的、不以商业运营为条件。设计师主导。二、征询商家时，很多商家却不以为然或拘于专业，无法评估设计操作的实际效果，做出一些似是而非的意见。因此广泛的出现了在设计的时候无法清晰对接、在现房的时候无法改造的尴尬局面。改造现房阶段调整规划阶段物业条件的对应我国的现实状况是 一、是先设计后招商，即使有的设计征询一下商37物物业业改造流程改造流程案例案例工程改造流程工程改造流程仅仅供参考供参考物业改造流程案例仅供参考38物物业业改造会改造会签单签单案例案例工程改造流程工程改造流程仅仅供参考供参考物业改造会签单案例仅供参考39现房准现房的物业改造郑州传媒大道主 力店-金钱豹餐 饮的大幅修改前提签订不可撤销商家协议上图为修改前,下图是修改后不仅是在侧面增开了一个门,而是增加了四部垂直电梯.从一到四楼还将圆弧形的大门缩小,取消中庭改变了动线.现房准现房的物业改造郑州传媒大道主 力店-金钱豹餐 饮的40七、七、总总体管控体管控综综合平衡的操作策略合平衡的操作策略1、分置各项工作权重指数2、依据各阶段不同重点调整指数p分置各分置各项项工作工作权权重指数重指数是指将各项工作计划设置不同权重，突出要项区别对待，综合配置实现整体效率。p依据各依据各阶阶段不同重点段不同重点调调整指数整指数是指阶段不同重点不同，各个阶段分别设置指数，并且根据进展动态调整指数。七、总体管控综合平衡的操作策略p分置各项工作权重指数是指将41七、七、总总体管控体管控综综合平衡的操作策略合平衡的操作策略1、分置各项工作权重指数案案 例例推广推广阶阶段段绩绩效考核表效考核表市市调阶调阶段段绩绩效考核表效考核表招商招商绩绩效考核效考核总总表表七、总体管控综合平衡的操作策略推广阶段绩效考核表市调阶段绩效42进场阶进场阶段段绩绩效考核表效考核表招商招商阶阶段段绩绩效考核表效考核表七、七、总总体管控体管控综综合平衡的操作策略合平衡的操作策略2、依据各阶段不同重点调整指数案案 例例进场阶段绩效考核表招商阶段绩效考核表七、总体管控综合平衡的操43八、开八、开业业促促销总销总体策划体策划1制定总体系统促销计划p 运营部需制定总体系统促销计划，应涵盖商场总体推广促销计划和商户开业促销策划方案。商场与各商户的开业推广促销相互结合，共同影响达到综合效应p 商户之间的活动、推广，需做好协调统一工作，避免相同相近业种业态同时进行造成恶性竞争，应以不同业种业态交叉进行为宜。p 商户之间的各项促销活动，应顺序进行，不可过于集中也不要相隔太远。p 如收取商户推广、活动费用，物资、人员、资源的征用等须将方案提前通知布置，并结合商户及其他外部条件进行，不可单方面强行执行，避免负面。八、开业促销总体策划p 运营部需制定总体系统促销计划，应涵44八、开八、开业业促促销总销总体策划体策划2策略性实施总体推广促销方案p 招商期间与重要品牌商家著名品牌店、主/次主力店联合策划实施推广计划借助其知名度的促销推广力提高商场影响、达到综合效应p 开业筹备期间与各个商户们结合、为他们的促销活动提供各种服务设置和条件充分鼓励帮助商户们开展开业筹备的促销活动。一起营造兴旺的商业运营氛围p 注重商场与商户促销活动的推广范围、时效、衔接。以持续不断影响各个消费层次的各种活动，为开业聚集大量的人气。八、开业促销总体策划p 招商期间 与重要品牌商家著名品牌45国内一些接地气的开业策划促销案例亲亲民便捷的公共服民便捷的公共服务务作作为为有效支撑有效支撑案例蓝蓝卡国卡国际际“中国第三代住宅”新理念，地产开发+蓝卡服务=“蔚蓝养老模式”操作方法，实现了开发商与“蓝卡”的双赢。其特点在于开发商可以专注地产开发，完成高品质住宅产品，由“蓝卡”专业医疗服务团队完成项目的医疗配套服务地产开发+蓝卡服务=“蔚蓝养老模式”，开发商可以专注地产开发，完成高品质住宅产品，由“蓝卡”专业医疗服务团队完成项目的医疗配套服务。操作简单、运营成本低，可实现开发商与“蓝卡”的双赢。国内一些接地气的开业策划促销案例亲民便捷的公共服务作为有效支46互互联联网加网加时时代的商代的商业业模式模式案例案例大商天狗网大商天狗网天狗网是实体店的手机客户端平台。发挥移动端现场的营业能力，重新建立消费者与实体店营业员的移动互链、提供增值电商服务通过线下客流的移动线上化突破实体店空间的限制更好地服务消费者。其线下引导基础是社区店，将以往大商百货和超市上网，以发展社区中老年消费者为骨干的团购式营销。天狗网还会帮助网络上发展起来的优秀品牌到线下门店经营国内一些接地气的开业策划促销案例互联网加时代的商业模式国内一些接地气的开业策划促销案例47案例案例苏苏州州邻邻通卡通卡国内一些接地气的开业策划促销案例案例苏州邻通卡国内一些接地气的开业策划促销案例48九、开九、开业业（试业试业）运作策略）运作策略依据具体情况决定分期开依据具体情况决定分期开业业招商主力店落实建立形象需求物业交接与运行成熟状态带动促进招商开业进度九、开业（试业）运作策略 依据具体情况决定分期开业49案例沈阳五洲商业广场华联商厦先开业案例沈阳五洲商业广场华联商厦先开业50案例上海松江开元地中海广场乐购 金逸影城 先开业案例上海松江开元地中海广场乐购金逸影城先开业51案例郑州国贸中心大商新玛特家乐福 先开业大商新大商新玛玛特特09年年10月月1日开日开业业家家乐乐福福09年年12月月25圣圣诞节诞节开开业业案例郑州国贸中心大商新玛特家乐福先开业大商新玛特09年152案例上海大融城案 例 上 海 大 融 城53装修及第一批开业安排的主力次主力店、品牌连锁店、连锁单店、中小商户案例 上海大融城装修及第一批开业安排的主力次主力店、品牌连锁店、连锁单店、中542016年6月开业筹备装修中2016年6月开业筹备装修中55十、工程管理避免交叉作业1、商场总体后期工程与商业设施工程交叉2、商户装修与商业设施与总体工程的交叉物业消防改造与水电改造程序消防水管、消防烟感系统-建筑（二次结构墙、梁、地等）-给排水-配电（桥架、电缆、配电箱）-门窗-顶-墙-地-导示-店招等。二次装修与商户装修的流水作业避免交叉消防系统（如有，需单独报批）-建筑隔墙-给排水-配电（桥架、电缆、配电箱）-门窗-顶-墙-地-导示-店招等十、工程管理避免交叉作业2、商户装修与商业设施与总体工程的交56 消防工程、消防消防工程、消防设备设备及管道安装：及管道安装：2011年年2月月18日日2011年年6月月30日日 完成安装；完成安装；空空调调管道安装：管道安装：2011年年2月月18日日2011年年7月月31日日 送、送、排排风风管道及管道及设备设备安装：安装：2011年年2月月18日日2011年年7月月31日日 燃气工燃气工程程2.2施工工期：施工工期：2011年年6月月15日日2011年年9月月15日日 变变配配电电室高室高低低压压配配电设备电设备安装完成安装完成时间时间：2011年年6月月30日日 弱弱电电工程施工工工程施工工期：期：2011年年2月月20日日2011年年9月月15日日”18商城内部及共享空商城内部及共享空间间装修装修2011-04-032011-08-3119确定店内商确定店内商户户装修方案及效果装修方案及效果图图2011-05-212011-06-2020吊吊顶顶工程施工工程施工2011-04-032011-09-0521商商场场二次照明及用二次照明及用电设备电设备安装完安装完毕毕2011-04-032011-09-1522商商场场内部内部综综合布合布线线施工施工2011-04-032011-08-3126参与房地参与房地产设备产设备、设设施等工程竣工施等工程竣工 验验收收2011-08-112011-08-3127检测检测部部门对门对消防工程消防工程验验收并取收并取证证2011-08-152011-09-1028信息网信息网络设备络设备安装，整体安装，整体综综合合调试调试2011-08-152011-09-1029整体工程整体工程验验收收2011-09-102011-09-18信息网信息网络络加加电试电试运行，数据加运行，数据加压测压测 30试试、物、物业设备业设备、设设施及商装完成达施及商装完成达到开到开业业状状态态2011-09-182011-09-30天一城广场项目工程进度表天一广天一广场场后期安装工程后期安装工程计计划表划表两个表的各项工期都很长，完工时间都是在二次装修的施工之后，这样必然会使这些项目于二次商户装修进行交叉作业，因此，上述两个表中均未列具各项目工期更详细的工期节点，无法明确商户装修交叉作业的衔接点 消防工程、消防设备及管道安装：2011年2月18日2057、.二”、4JMV.-，土圄.，、吨.，.,马马，.飞、.：.，v 飞l、.”、4JMV.-，土，58公司争取税、费优惠政策u开发公司及商管公司宜应向政府积极争取税、费优惠政策，这种做法非常有利于新商业的开业与以后的运营，实践证明，凡是有这样优惠政策的商业，即使是有限优惠，也都运营的不错。u尽管当前是有些专业市场、特殊地区、区域等有这样政策，但是很多地方政府为了促进支持城市改造和发展都在不同程度上实施这些政策，我们务必关注、争取。公司争取税、费优惠政策u开发公司及商管公司宜应向政府积极争取59商业地产知识培训暂时结束谢谢大家商业地产知识培训暂时结束谢谢大家60