第二章-资产评估的程序与基本方法课件

第二章第二章 资产评估的程序与基本方法资产评估的程序与基本方法资产评估的程序资产评估的程序1市场法市场法23收益法收益法4成本法成本法资产评估方法的比较和选择资产评估方法的比较和选择52024/7/161Chapter2.1 资产评估的程序资产评估的程序一、一、资产评估程序的定义资产评估程序的定义资产评估程序资产评估程序是指资产评估机构和人员执行资产评估业务、形成资产评估结论所履行的系统性工作步骤。资产评估程序有狭义和广义之分。1.明确资产评估业务基本事项。广义2.签订资产评估业务约定书。7.编制和提交资产评估报告书。8.资产评估工作档案归档。广义2024/7/162Chapter2.1 资产评估的程序资产评估的程序二、资产评估程序的重要性二、资产评估程序的重要性1.是规范资产评估行为、提高资产评估业务质量和维护资产评估服务公信力的重要保证。2.是相关当事方评价评估服务的重要依据。3.是资产评估机构和人员防范执业风险、保护自身合法权益、合理抗辩的重要手段之一。2024/7/163Chapter2.1 资产评估的程序资产评估的程序三、资产评估程序的内容三、资产评估程序的内容（一）明确资产评估业务的基本事项1.委托方和相关当事方基本状况。2.资产评估目的。3.评估对象基本状况。4.价值类型及定义。5.资产评估基准日。6.资产评估限制条件和重要假设。2024/7/164Chapter2.1 资产评估的程序资产评估的程序三、资产评估程序的内容三、资产评估程序的内容（二）签订资产评估业务约定书（三）编制资产评估计划（四）资产勘查与现场调查；（五）收集资产评估资料；（六）评定估算；（七）编制和提交资产评估报告书；（八）资产评估工作档案归档。2024/7/165Chapter2.2 市场法市场法一、基本涵义与应用的基本前提一、基本涵义与应用的基本前提（一）市场法的基本涵义。（二）市场法的基本前提。1.要有一个充分发育、活跃的资产市场；2.参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可收集到的。2024/7/166Chapter2.2 市场法市场法二、运用市场法评估资产的程序二、运用市场法评估资产的程序 1.明确评估对象。2.进行公开市场调查，收集相同或相类似资产的市场基本信息资料，寻找参照物。3.分析整理资料并验证其准确性，判断选择参照物。选择三个或三个以上的可比参照物。4.把被评估资产与参照物比较。5.分析调整差异，做出结论。2024/7/167Chapter2.2 市场法市场法三、分析和调整因素三、分析和调整因素（一）时间因素（二）地域因素（三）功能因素（四）交易因素 2024/7/168Chapter2.2 市场法市场法四、运用市场法评估资产的优缺点四、运用市场法评估资产的优缺点优点：（1）简单、方便。（2）评估值更能反映市场现实价格；评估结果易于被各方理解和接受。缺点：（1）需要有公开活跃的市场作为基础，有时因缺少可对比数据而难以应用。（2）不适用于专用机器设备、大部分的无形资产，以及受到地区、环境等严格限制的一些资产的评估。2024/7/169Chapter 2.3 成本法成本法一、成本法及其适用的前提条件一、成本法及其适用的前提条件（一）成本法的含义 成本法成本法是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。基本计算公式：方法一：被评估资产评估值重置成本实体性贬值功能性贬值经济性贬值方法二：被评估资产评估值=重置成本（综合）成新率2024/7/1610Chapter 2.3 成本法成本法理论依据理论依据（1）资产的价值取决于资产的成本。该关系的原理：资产的原始成本越高，资产的原始价值越大，反之则小，二者在质和量的内涵上是一致的。运用：根据这一原理，采用成本法对资产进行评估，必须首先确定资产的重置成本。重置成本重置成本：指按在现行市场条件下重新构建一项全新资产所支付的全部货币总额。2024/7/1611Chapter 2.3 成本法成本法重置成本分类：一般可分为复原重置成本和更新重置成本两种。A.复原重置成本复原重置成本：指运用原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、工艺等，以现时价格复原购建这项全新资产所发生的支出。B.更新重置成本更新重置成本：指利用新型材料，并根据现代标准、设计及工艺，以现时价格生产或建造具有同等功能的全新资产所需的成本。2024/7/1612Chapter 2.3 成本法成本法注意：A.在实践工作中，选择重置成本时，在同时可获得复原重置成本和更新重置成本的情况下，应选择更新重置成本。B.无论哪种重置成本，资产本身的功能始终是相同的，采用的都是资产的现时价格，都是新资产的价格。不同的在于技术、设计、标准方面的差异。C.一般而言，复原重置成本大于更新重置成本。D.如果选用了复原重置成本，则复原重置成本和更新重置成本的差额视作是功能性贬值的一部分。2024/7/1613（2）资产的价值是一个变量，随资产本身的运动和其他因素的变化而相应变化。Chapter 2.3 成本法成本法影响资产价值量变化的因素影响资产价值量变化的因素 市场价格市场价格 经济性经济性 贬值贬值 实体性实体性 贬值贬值 功能性功能性 贬值贬值 2024/7/1614Chapter 2.3 成本法成本法实体性贬值实体性贬值A.含义：指资产投入使用后，在使用年限内，由于使用磨损和自然力的作用，在物质形式上受到损耗，其物理性能会不断下降，价值会逐渐减少。B.一般来讲，这种磨损是由两种原因引起的：一是由于资产在生产使用过程中的使用受到的磨损二是由于资产在使用年限内受到自然力的作用而发生的损耗2024/7/1615Chapter 2.3 成本法成本法功能性贬值功能性贬值定义：指由于新技术的推广和应用，使得企业原有资产与社会上普遍推广和运用的资产相比较，在技术上明显落后、性能降低，其价值也就相应减少。经济性贬值经济性贬值A.含义：指由于资产以外的外部环境因素的变化所引致的资产价值的下降B.外部因素包括：政治因素、宏观政策因素等。2024/7/1616Chapter 2.3 成本法成本法（二）成本法应用的前提条件1.应当具备可利用的历史资料。2.形成资产价值的耗费是必须的。2024/7/1617Chapter 2.3 成本法成本法二、重置成本的估算方法二、重置成本的估算方法（一）重置核算法重置核算法（1）概念：指按资产成本的构成，把以现行市价计算的全部购建支出，按其计入成本的形式，将总成本区分为直接成本和间接成本来估算重置成本的一种方法。（2）直接成本是指直接可以构成资产成本支出的部分，直接成本应按现时价格逐项加总。（3）间接成本是指为建造、购买资产而发生的管理费、总体设计制图等项支出2024/7/1618Chapter 2.3 成本法成本法间接成本可以通过下列方法计算：按人工成本比例法计算间接成本=人工成本总额X成本分配率成本分配率=间接成本/人工成本额X100%单位价格法间接成本=工作量（按工日或工时）单位价格工日或工时直接成本百分率法间接成本=直接成本间接成本占直接成本百分率2024/7/1619Chapter 2.3 成本法成本法（二）物价指数法物价指数法1.特点：在资产历史成本基础上，通过现时物价指数确定其重置成本，适用于技术进步不快的资产的评估。2.计算公式：（1）资产重置成本=资产原始成本（评估基准日同类资产定基物价指数/资产购建时同类资产定基物价指数）（2）资产重置成本=资产原始成本（1+物价变动指数）=资产原始成本环比价格指数a1a2a3an2024/7/1620Chapter 2.3 成本法成本法物价指数法与重置核算法的区别：v物价指数法估算的重置成本仅考虑了价格因素，因而确定的是复原重置成本v重置核算法既考虑了价格因素，也考虑了生产技术进步和劳动生产率的变化因素，因而可以估算复原重置成本和更新重置成本。物价指数法与重置核算法的相同点：v都是建立在历史资料的基础上2024/7/1621Chapter 2.3 成本法成本法（三）（三）功能价值法功能价值法2024/7/1622Chapter 2.3 成本法成本法（四）规模经济效益指数法规模经济效益指数法待评估资产的重置成本=参照物的重置成本（待评估资产的生产能力参照物的生产能力）x x规模经济效益指数，0.412024/7/1623Chapter 2.3 成本法成本法（五）统计分析法统计分析法。步骤：（1）全部资产划分为若干类型（2）抽样选取具有代表性的资产，估算其重置成本（3）计算分类资产的调整系数。K=R/R R-某类资产的重置成本 R-某类资产的历史成本（4）估算被评估资产重置成本=某类资产的账面历史成本 X X K2024/7/1624Chapter 2.3 成本法成本法三、实体性贬值的估算（一）观察法 1.特点：2.计算公式为：资产实体性贬值=重置成本（1-实体性成新率）（二）使用年限法1.认为资产的贬值和其实际使用年限成正比例2024/7/1625Chapter 2.3 成本法成本法2.计算公式：资产的实体贬值=（重置成本-预计残值）/总使用年限实际已使用年限式中：预计残值是指被评估资产在清理报废时净收回的金额。在资产评估中，通常只考虑数额较大的残值，如残值数额较小可以忽略不计。总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限尚可使用年限是根据资产的有形损耗因素，预计资产的继续使用年限。2024/7/1626Chapter 2.3 成本法成本法3.名义使用年限与实际已使用年限：名义已使用年限：指资产从购进使用到评估时的年限（也就是按照公历的会计年度确定的会计上的实际使用年限）。实际已使用年限：指资产在使用中实际损耗的年限。实际已使用年限与名义已使用年限的差异，可以通过资产利用率来调整。2024/7/1627Chapter 2.3 成本法成本法资产利用率计算公式为：资产利用率=截止评估日资产累计实际利用时间/截止评估日资产累计法定利用时间100%当资产利用率1时，表示当资产利用率=1时，表示当资产利用率1时，表示实际已使用年限=名义已使用年限资产利用率2024/7/1628Chapter 2.3 成本法成本法四、功能性贬值的估算四、功能性贬值的估算1.分类：功能性贬值可以分为两类，一次性功能性贬值和营运性功能贬值2.一次性功能性贬值（1）含义：超额投资成本引起的功能性贬值。（2）计算公式为：功能性贬值=复原重置成本更新重置成本2024/7/1629Chapter 2.3 成本法成本法3.营运性功能性贬值（1）含义：被评估资产与全新状态的资产相比，由于资产的效用，生产加工能力，工耗、物耗、能耗水平等功能方面的差异造成的成本增加和效益降低2024/7/1630Chapter 2.3 成本法成本法（2）营运性功能性贬值具体计算步骤如下：将被评估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本进行比较。计算二者的差异，确定净超额运营成本。净超额运营成本是超额运营成本扣除所得税以后的余额。估计被评估资产的剩余寿命。以适当的折现率将被评估资产在剩余寿命内每年的超额运营成本折现，这些折现值之和就是被评估资产功能性损耗（贬值）。2024/7/1631Chapter 2.3 成本法成本法五、经济性贬值的估算五、经济性贬值的估算1.生产能力相对过剩引起的经济性贬值2.生产要素提价，产品售价没有提高引起的经济性贬值计算方法和由于超额营运成本引起的功能性贬值的计算方法一样。3.缩短资产的使用寿命引起的经济性贬值2024/7/1632Chapter 2.3 成本法成本法六、六、（综合）成新率的估算（综合）成新率的估算1.定义：成新率反映评估对象的现行价值与其全新状态重置价值的比率。该成新率指的是重置成本法运用的第二个公式（即：被评估资产评估值=重置成本成新率）中的成新率，它是综合资产使用中各类损耗以后确定的。2.成新率的估算方法有以下几种。（1）观察法（2）经济使用年限法 成新率=剩余经济使用年限 （实际已使用年限+剩余经济使用年限）2024/7/1633Chapter 2.3 成本法成本法（3）修复费用法成新率=1 贬值率=1 （修复费用重置成本）v资产的有些实体性损耗和功能性损耗是不可修复的，有些是技术上不可行，有些是经济上不合算v不可修复部分的损耗和可修复部分的损耗应分别计算例题见教材P282024/7/1634Chapter 2.3 成本法成本法成本法评估资产的优缺点成本法评估资产的优缺点v优点：在不易计算资产未来收益或难以取得市场参照物条件下可广泛地应用v缺点：1.工作量较大 2.它以历史资料为依据确定目前价值，必须充分分析这种假设的可行性。3.经济性贬值不易全面准确计算2024/7/1635Chapter 2.4 2.4 收益法收益法一、收益法的概念和基本要素（一）收益法的基本公式VA(1r)i i1,2,n（二）收益法的基本要素1.被评估资产的预期收益；2.折现率或资本化率；3.被评估资产取得预期收益的持续时间2024/7/1636Chapter 2.4 2.4 收益法收益法（三）应用收益法必须具备的前提条件1.被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量；2.资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量；3.被评估资产预期获利年限可以预测。2024/7/1637Chapter 2.4 2.4 收益法收益法二、收益法的评估程序1.收集有关经营、财务状况的信息资料；2.计算和分析有关指标及其变化趋势；3.预测资产未来预期收益，确定折现率或资本化率；4.将预期收益折现或资本化处理，确定被评估资产价值2024/7/1638Chapter 2.4 2.4 收益法收益法一、收益法的概念和基本要素（一）收益法的概念。VA(1r)i i1,2,n（二）收益法的基本要素1.被评估资产的预期收益；2.折现率或资本化率；3.被评估资产取得预期收益的持续时间2024/7/1639Chapter 2.4 2.4 收益法收益法三、收益法计算常用公式（一）资产未来收益期有限的情况 评估值 Ri/(1r)i（二）资产未来收益无限期的情况1.未来收益年金化的情形评估值 A r 2024/7/1640Chapter 2.4 2.4 收益法收益法v有的资产评估，其未来预期收益尽管不完全相同，但生产经营活动相对稳定，各期收益相差不大，这种情况先也可以采用上述方法进行评估，其步骤如下：第一步，预期该资产未来若干年（一般为5年左右）的收益额，并折现求和。第二步，通过折现值之和求取年等值收益额。A=Ri/(1r)i 1/(1r)i第三步，将求得的年等值收益额进行资本化计算，确定该项资产的评估值。2024/7/1641Chapter 2.4 2.4 收益法收益法2.未来收益是不等额的情形评估值 前若干年各年收益额X各年折现系数以后各年的年金化收益/本金化率X前若干年最后一年的折现系数2024/7/1642Chapter 2.4 2.4 收益法收益法四、收益法中各项指标的确定（一）收益额1.收益额指的是资产使用带来的未来收益期望值，是通过预测分析获得的。2.收益额必须是由被评估资产直接形成的。关于收益额的构成，目前有几种观点：第一，税后利润；第二，现金流量；第三，利润总额v收益额应能科学反映资产收益，并与折现率或资本与折现率或资本化率口径保持一致化率口径保持一致。2024/7/1643Chapter 2.4 2.4 收益法收益法（二）折现率和资本化率 1.收益法中的折现率，从本质上讲是一种期望投资报酬率，是投资者在投资风险一定的情况下，对投资所期望的回报率。2.折现率就其构成而言，它是由无风险报酬率、风险报酬率和通货膨胀率组成。3.折现率和资本化率的区别（三）收益期限收益期限是指资产具有获利能力持续的时间，它由评估人员根据被评估资产自身效能及相关条件，以及有关法律、法规、契约、合同等加以测定。2024/7/1644Chapter 2.4 2.4 收益法收益法五、收益法的优缺点1.优点（1）能真实和较准确地反映企业资本化的价值。（2）与投资决策相结合，应用此法评估的资产价值易为买卖双方所接受。2.缺点（1）预期收益额预测难度较大，受较强的主观判断和未来不可预见因素的影响；（2）适用范围较小，一般适用企业整体资产和可预测未来收益的单项资产评估。2024/7/1645Chapter 2.4 2.4 收益法收益法案例预计某企业未来5年的税后净现金流分别为15万、13万、12万、14万、15万，假定该企业可以永续经营下去，且从第六年起以后各年收益均为15万元，折现率为10%,确定该企业持续经营下的价值为？2024/7/1646Chapter 2.5 2.5 资产评估方法的比较和选择一、资产评估方法之间的关系（一）资产评估方法之间的联系1.评估方法的共同目标就是获得令人信服的可靠的评估价值2.从整体上来说，评估方法是由互相关联的、内在相关的不可分割的技巧和程序组成（1）成本和市场销售数据的分析通常是收益法运用中不可缺少的部分；（2）折现和本金化的运用也常常运用于市场法和成本法中2024/7/1647Chapter 2.4 2.4 收益法收益法（二）市场法与成本法的区别 1.确定价值的角度不同2.评估价值构成可能不完全一样3.与原始成本资料的关系不同4.两种方法具有不同的操作程序2024/7/1648Chapter 2.4 2.4 收益法收益法二、资产评估方法的选择资产评估方法的选择主要应考虑以下因素。1.资产评估方法的选择必须与资产评估价值类型相适应。2.资产评估方法必须与评估对象相适应。3.评估方法的选择还要受可搜集数据和信息资料的制约。一项资产同时采用两种或两种以上的方法评估，会得出两种或两种以上的不同结论，怎么办？2024/7/1649