房地产资产管理课件

第八章第八章 房地产资产管理房地产资产管理公共经济与管理学院公共经济与管理学院公共经济与管理学院公共经济与管理学院 高晓高晓高晓高晓晖晖晖晖房地产开发与经营房地产开发与经营第八章 房地产资产管理公共经济与管理学院 高晓晖房地内容提要内容提要n n房地产资产管理概述房地产资产管理概述n n风险管理与组合投资管理风险管理与组合投资管理n n物业管理物业管理住宅物业管理住宅物业管理住宅物业管理住宅物业管理收益性物业管理收益性物业管理收益性物业管理收益性物业管理内容提要房地产资产管理概述一、房地产资产管理概述一、房地产资产管理概述n n概念概念概念概念 广义的房地产资产管理包括投资管理、运营管理等；广义的房地产资产管理包括投资管理、运营管理等；广义的房地产资产管理包括投资管理、运营管理等；广义的房地产资产管理包括投资管理、运营管理等；狭义的房地产资产管理一般从项目开发完成并投入使用后开狭义的房地产资产管理一般从项目开发完成并投入使用后开狭义的房地产资产管理一般从项目开发完成并投入使用后开狭义的房地产资产管理一般从项目开发完成并投入使用后开始，且贯串于物业的整个生命周期。一般包括三个层次。始，且贯串于物业的整个生命周期。一般包括三个层次。始，且贯串于物业的整个生命周期。一般包括三个层次。始，且贯串于物业的整个生命周期。一般包括三个层次。n n层次层次层次层次 物业管理物业管理物业管理物业管理 资产管理资产管理资产管理资产管理 组合投资管理组合投资管理组合投资管理组合投资管理n n内容内容内容内容n n公司房地产资产管理公司房地产资产管理公司房地产资产管理公司房地产资产管理n n组合投资管理（探讨）组合投资管理（探讨）组合投资管理（探讨）组合投资管理（探讨）一、房地产资产管理概述概念公司不动产资产管理公司不动产资产管理n n公司不动产资产管理主要是进行不动产投资公司不动产资产管理主要是进行不动产投资公司不动产资产管理主要是进行不动产投资公司不动产资产管理主要是进行不动产投资决策及资产的管理决策及资产的管理决策及资产的管理决策及资产的管理n n主要内容主要内容主要内容主要内容 资产管理资产管理资产管理资产管理 资产取得资产取得资产取得资产取得 融资融资融资融资 处置处置处置处置公司不动产资产管理公司不动产资产管理主要是进行不动产投资决策公司不动产资产管理公司不动产资产管理n n资产管理资产管理资产管理资产管理 进行资产的全过程管理进行资产的全过程管理进行资产的全过程管理进行资产的全过程管理n n资产取得资产取得资产取得资产取得 取得的决策取得的决策取得的决策取得的决策 取得的谈判等一般管理工作取得的谈判等一般管理工作取得的谈判等一般管理工作取得的谈判等一般管理工作n n融资融资融资融资 融资分析、决策融资分析、决策融资分析、决策融资分析、决策 融资的一般工作融资的一般工作融资的一般工作融资的一般工作n n处置处置处置处置 卖、租卖、租卖、租卖、租 相关的谈判、签订协议等工作相关的谈判、签订协议等工作相关的谈判、签订协议等工作相关的谈判、签订协议等工作公司不动产资产管理资产管理组合管理组合管理n n房地产实物资产组合管理房地产实物资产组合管理n n不动产与金融资产组合不动产与金融资产组合组合管理房地产实物资产组合管理二、风险管理与组合投资管理二、风险管理与组合投资管理n n风险管理风险管理n n组合投资管理组合投资管理二、风险管理与组合投资管理风险管理风险识别风险识别n n按风险内容按风险内容n n按开发与经营阶段按开发与经营阶段n n按项目类别按项目类别n n按风险性质按风险性质风险识别按风险内容风险防范风险防范n n风险回避风险回避n n风险转移风险转移n n风险分散风险分散投资组合投资组合投资组合投资组合n n类型分散类型分散类型分散类型分散n n地理分散地理分散地理分散地理分散风险防范风险回避n n风险分散：风险分散：n n越细化组合效果越好越细化组合效果越好n n地理与类型混合组合的效果较好地理与类型混合组合的效果较好风险分散：组合管理组合管理n n概述概述n n房地产实物资产组合管理房地产实物资产组合管理n n房地产资产与金融资产组合管理房地产资产与金融资产组合管理组合管理概述组合管理的基本原则和思路组合管理的基本原则和思路n n制定目标和投资准则制定目标和投资准则n n确定和执行组合投资战略确定和执行组合投资战略n n监督资产的取得、经营、处置和再投资监督资产的取得、经营、处置和再投资n n确保组合的绩效确保组合的绩效组合管理的基本原则和思路制定目标和投资准则房地产实物资产组合管理房地产实物资产组合管理n n意义意义n n研究综述研究综述n n实证分析实证分析房地产实物资产组合管理意义不动产与金融资产组合管理不动产与金融资产组合管理n n范围范围n n意义意义n n研究综述研究综述n n实证分析实证分析不动产与金融资产组合管理范围房地产资产与金融资产的组合房地产资产与金融资产的组合n n房地产实物资产与房地产证券资产的组房地产实物资产与房地产证券资产的组合合n n房地产实物资产、房地产证券资产、其房地产实物资产、房地产证券资产、其他资产的组合他资产的组合房地产资产与金融资产的组合房地产实物资产与房地产证券资产的组三、物业管理三、物业管理n n住宅物业管理住宅物业管理n n收益性物业管理收益性物业管理三、物业管理住宅物业管理住宅物业管理住宅物业管理n n住宅物业管理的概念住宅物业管理的概念住宅物业管理的概念住宅物业管理的概念 是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企 业按照物业服务合业按照物业服务合业按照物业服务合业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。n n住宅物业管理的法律法规住宅物业管理的法律法规住宅物业管理的法律法规住宅物业管理的法律法规 物权法物权法物权法物权法 物业管理条例物业管理条例物业管理条例物业管理条例 上海市住宅物业管理规定上海市住宅物业管理规定上海市住宅物业管理规定上海市住宅物业管理规定n n物业管理的程序物业管理的程序物业管理的程序物业管理的程序 物业管理的程序包括：物业管理的前期介入，物业的验收与接管，物业管理的程序包括：物业管理的前期介入，物业的验收与接管，物业管理的程序包括：物业管理的前期介入，物业的验收与接管，物业管理的程序包括：物业管理的前期介入，物业的验收与接管，物业入物业入物业入物业入伙手续的办理，物业的装修与管理，物业档案资料的建立，物业日常管理伙手续的办理，物业的装修与管理，物业档案资料的建立，物业日常管理伙手续的办理，物业的装修与管理，物业档案资料的建立，物业日常管理伙手续的办理，物业的装修与管理，物业档案资料的建立，物业日常管理和维修养护等和维修养护等和维修养护等和维修养护等n n物业管理的内容物业管理的内容物业管理的内容物业管理的内容 常规服务、专项服务、特约服务常规服务、专项服务、特约服务常规服务、专项服务、特约服务常规服务、专项服务、特约服务n n物业管理收费物业管理收费物业管理收费物业管理收费 上海市分等定级收费上海市分等定级收费上海市分等定级收费上海市分等定级收费n n物业管理合同物业管理合同物业管理合同物业管理合同 前期物业合同前期物业合同前期物业合同前期物业合同 物业合同物业合同物业合同物业合同住宅物业管理住宅物业管理的概念收益性物业管理收益性物业管理n n收益性物业管理的内容收益性物业管理的内容n n商铺管理商铺管理n n其他其他收益性物业管理收益性物业管理的内容收益性物业管理的内容收益性物业管理的内容n n制定管理计划制定管理计划制定管理计划制定管理计划n n制定预算制定预算制定预算制定预算n n展示和出租空间展示和出租空间展示和出租空间展示和出租空间n n收租收租收租收租n n维持与租户的良好关系维持与租户的良好关系维持与租户的良好关系维持与租户的良好关系n n支付费用支付费用支付费用支付费用n n保存帐簿和记录保存帐簿和记录保存帐簿和记录保存帐簿和记录n n节能节能节能节能n n提供安全保障提供安全保障提供安全保障提供安全保障n n管理员工管理员工管理员工管理员工n n不动产保险不动产保险不动产保险不动产保险n n等等等等收益性物业管理的内容制定管理计划商铺管理商铺管理n n定位定位定位定位n n布局设计布局设计布局设计布局设计n n管理方式管理方式管理方式管理方式n n管理内容管理内容管理内容管理内容 集中化管理集中化管理集中化管理集中化管理 营销管理营销管理营销管理营销管理n n经营主体的选择经营主体的选择经营主体的选择经营主体的选择 构成、位置、原则等构成、位置、原则等构成、位置、原则等构成、位置、原则等n n租金的制定租金的制定租金的制定租金的制定n n物业管理物业管理物业管理物业管理商铺管理定位商铺管理商铺管理n n商铺物业管理商铺物业管理维护维护维护维护安全安全安全安全市场市场市场市场业务业务业务业务人事人事人事人事停车停车停车停车其他其他其他其他商铺管理商铺物业管理思考题思考题n n简答题简答题n n简述房地产资产管理的含义。简述房地产资产管理的含义。n n简述物业管理的主要内容。简述物业管理的主要内容。思考题简答题End！谢谢End！谢