远卓-中远房地产开发公司战略审视及未来规划框架性方案

机密此报告供客户内部使用。未经远卓管理顾问书面许可，其他机构不得擅自传阅、引用或复制。2004年6月28日通过内外部环境变化分析，重新审视并明确中远房地产未来战略规划，保证公司快速、跨越式开展，实现股东回报和价值最大化中远房地产开发公司战略审视及未来规划框架性方案1工程背景说明工程背景说明 2002年2月，远卓管理参谋公司接受中远房地产委托，就中远房地产战略规划及内部管理提升提供全面的管理咨询效劳，双方进行了愉快的合作并取得了阶段性的成功，建立了长期信任关系;在02年咨询工程结束后，中远房地产在明确的企业开展战略的指导下，深化内部管理，抓住市场时机并获得快速的开展，取得了令人瞩目的成绩。公司资产总额从02年初的40余亿迅速增长到现在的约60亿元，并行开展了多个重大工程，业务能力和内部管理能力均得到了不同程度的提高，已经成为北京房地产行业重要的新兴力量;在两年以来中远房地产内部资源、管理能力取得了长足的进步，而房地产行业大环境和竞争对手也都在发生重大变化的情况下，中远房地产迫切感觉到需要对原有的开展战略及内部资源能力变化进行审视，以进一步明确公司未来目标及内部管理提升的关键议题，统一员工思想,迎接市场竞争所带来的更大挑战;因此，公司再次委托远卓以2个月左右的时间对原有公司开展战略及内部经营管理体系进行回忆及重新审视，并对公司开展的假设干热点问题进行分析，建立框架指导公司长期跟踪研究。2联合工程小组共同明确了本工程的工作重点及工作思路联合工程小组共同明确了本工程的工作重点及工作思路近两年房地产行业外部环境变化分析近两年内部资源能力变化分析中远房地产未来快速、跨越式开展关键议题及框架建议我国房地产产业开展特点北京市房地产市场开展特点历史经营数据回忆资源变化及经营管理能力分析战略思考原那么战略思考原那么根据市场、竞争分析判断未来行业开展趋势，明确中远面对的机遇与挑战；根据市场、竞争分析判断未来行业开展趋势，明确中远面对的机遇与挑战；明确公司现有资源状况、竞争力水平的提升程度和与未来开展要求之间的差距；明确公司现有资源状况、竞争力水平的提升程度和与未来开展要求之间的差距；以公司重要问题与需急迫解决的问题为思考重点和研究方向；以公司重要问题与需急迫解决的问题为思考重点和研究方向；未来行业竞争趋势分析3咨询工程咨询工程6月月14日正式启动，在实施过程中工程组进行了大量的工作日正式启动，在实施过程中工程组进行了大量的工作资料搜集、整理、分析行业数据信息收集第一轮内部访谈阶段报告意见反响远卓与中远房地产相关部门及人员的屡次研讨第二轮内部访谈补充资料分析中期报告与中远房地产共同讨论未来开展面临的关键议题及解决初步建议2004/6/14工程启动2004/7/122004/8/6工程结束最终报告-工程过程说明工程过程说明-工作及研讨会议专题研讨会*本报告为研究工作成果的总结，未来需要进一步深入研讨确认本报告为研究工作成果的总结，未来需要进一步深入研讨确认外部访谈调研4本报告按照以下结构展开，共包含三大局部内容本报告按照以下结构展开，共包含三大局部内容近两年房地产行业外部环境变化分析近两年内部资源能力变化分析中远房地产未来快速、跨越式开展关键议题及框架建议 第一、二局部为联合工程小组对中远房地产的外部环境变化重点关注行业整体运行状况，北京市场的运行状况、未来行业竞争趋势、内部资源能力的分析重点关注近年来公司的变化、取得的成绩及影响未来开展的关键瓶颈；第三局部为联合工程组在内部资源能力、外部环境变化分析的根底之上，确定中远房地产未来开展需要关注的重要议题，包括对治理结构标准、战略路径选择及内部资源管理能力开展的初步建议。5第一局部：外部环境变化分析第一局部：外部环境变化分析我国房地产产业开展特点我国房地产产业开展特点北京房地产市场开展特点北京房地产市场开展特点未来行业竞争趋势分析未来行业竞争趋势分析6从产业周期角度分析，我国的房地产行业总体处于从开发从产业周期角度分析，我国的房地产行业总体处于从开发/产品型产品型向投资向投资/资本运作型转变阶段，但由于我国区域经济的不均衡性，资本运作型转变阶段，但由于我国区域经济的不均衡性，大城市与其他地区相比，竞争业态开展会大大缩短大城市与其他地区相比，竞争业态开展会大大缩短-行业成熟度与房地产商商业模式演变示意图行业成熟度与房地产商商业模式演变示意图-高利润阶段高风险/高回报产品创新中等利润阶段适中风险/适中回报资本优势/规模优势微利阶段低风险/低回报规模优势经济经济特征特征需求需求特征特征房地产开发房地产开发/产品型产品型房地产投资房地产投资/资本运作型资本运作型房地产效劳房地产效劳/效劳型效劳型时间时间行业行业规模规模中国大陆房地产商中国大陆房地产商香港房地产商香港房地产商兴旺国家房地产商兴旺国家房地产商卖方市场对新增住房需求快速膨胀均衡市场对新增住房需求稳定增长买方市场以提升住房质量的需求为主业务业务特征特征房产增量开发地产开发房地产开发物业经营房产中介房地产金融效劳房地产金融效劳物业经营房产中介7各种因素均说明，我国房地产产业仍处于开展的初期，需求增长各种因素均说明，我国房地产产业仍处于开展的初期，需求增长长期看好长期看好联合国根据对70多个国家住宅开展过程的统计分析，总结出人均GDP水平和住宅产业开展情况之间的密切联系，我国正进入稳定高速开展期人均人均GDP200-300美元600-800美元1300美元以上8000-10000美元住宅产业发住宅产业发展情况展情况刚起步快速发展稳定高速发展平稳发展我国城镇居民人均居住面积约23平米，与兴旺国家地区相比还有较大差距我国城市化进程加快我国城市化进程加快我国房地产市场我国房地产市场需求长期看好需求长期看好积极稳妥推进城镇化是“十五期间我国的战略重点之一未来每年城市化比例将增加一个百分点，带来城市土地供给的增加和大规模的城镇住宅建设 15158房地产业与国家经济开展有紧密的相互依存与影响关系，近年来市房地产业与国家经济开展有紧密的相互依存与影响关系，近年来市场需求的高速增长速度一直大于投资增长速度，行业表现出健康开场需求的高速增长速度一直大于投资增长速度，行业表现出健康开展的格局展的格局 1985-1991 1992-1993 1993-1997 1998-现在现在 资料来源：/远卓分析 过热调控过热调控二次调控二次调控9近年来全国市场房屋价格在需求的强力支撑下呈持续上涨的态势近年来全国市场房屋价格在需求的强力支撑下呈持续上涨的态势1997199720032003年全国商品房销售价格变化年全国商品房销售价格变化资料来源：国家统计局 10二次调控出台的相关政策的总体导向表现为提倡公平标准的市场化二次调控出台的相关政策的总体导向表现为提倡公平标准的市场化行为，促进企业能力提升，促进行业整合和产业升级，对于真正具行为，促进企业能力提升，促进行业整合和产业升级，对于真正具有规模和竞争力优势的中大型房地产商利大于弊有规模和竞争力优势的中大型房地产商利大于弊内容内容金融政策金融政策土地政策土地政策对行业竞争的影响对行业竞争的影响2002年5月9日国土资源部出台11号文招标拍卖招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定挂牌出让国有土地使用权规定，规定商品住宅用地的取得必须通过招标、拍卖或挂牌的方式，使土地资源市场透明化，于2002年7月1日开始实施；2002年6月，北京市政府出台33号文关于停止经关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定，营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定，后又在2004年2月制定4号文件，结束了所有经营性土地的协议转让 2004年3月31日，国土资源部和监察部联合下发国土资源部和监察部联合下发7171号文件，号文件，严格要求协议出让土地中的遗留问题必须在2004年8月31日前处理完毕，否则土地将收回促进土地供应透明化，规范了市场行为资金实力成为获取土地的关键囤积土地的行为受到抑制促进行业内企业业务能力的提升195195号文号文20012001年年6 6月中国人民银行发布，采取提高非经月中国人民银行发布，采取提高非经济适用房银行贷款利率、项目资本金比例、商品房预售济适用房银行贷款利率、项目资本金比例、商品房预售条件等多项措施，严格控制高档房地产开发项目。条件等多项措施，严格控制高档房地产开发项目。121121号文号文20032003年年6 6月月1313日中国人民银行发布了关于进日中国人民银行发布了关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知，一步加强房地产信贷业务管理的通知，通知在重申195号文规定外，还规定：商业银行对房地产企业贷款，只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放。对房地产开发企业已发放的非房地产开发贷款，各商业银行按照只收不放的原则执行；房地产贷款，只能用于本地区的房地产项目，严禁跨地区使用。；商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款；严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目抑制了房地产投资的过热现象提高资金门槛，促进行业的整合和产业的升级降低了国家的金融风险,实现了宏观调控促进房地产金融手段的创新促进行业业务模式的转变11因此我国房地产行业中长期持续向好，短期内受政府宏观调控因此我国房地产行业中长期持续向好，短期内受政府宏观调控的影响会有所波动的影响会有所波动 房地产作为根底产业和资金驱动型行业，受宏观经济周期的影响很大，带来房地产行业的短期波动。政府的政策影响，如拉动内需等政策，在短期内会影响周期的长度和幅度，但对整体趋势影响不大。结论：短期呈波动状态局部市场供给的增加速度超过有效需求的增加速度，某些细分市场供过于求资金在全球范围内加速流转国家出台相关政策对行业进行调整和管控三外的参加使得国内市场竞争进一步加剧中长期呈增长趋势中国长期潜在需求巨大，拉动市场上升城市化进程进一步加快人均面积远小于欧美国家，改善住宅环境需求巨大大量存量房的改造时间行业规模市场现状房地产开发长期趋势12总的来看，我国房地产开发呈现明显的由东向西梯级开展格局，总的来看，我国房地产开发呈现明显的由东向西梯级开展格局，经济兴旺城市为核心的四大板块仍是近期中国房地产开展的热点经济兴旺城市为核心的四大板块仍是近期中国房地产开展的热点深粤板块深粤板块京津板块京津板块西部板块西部板块人均GDP高，投资增长速度高出全国31.9%，供需比例根本协调，政策引导较好，正进入一轮大的开展期外商港商购置力旺盛，土地廉价，具有得天独厚的优势。2003年空置率下降很快，销售旺盛特殊政治地段，大北京概念提出后引发大规模的投资，加上奥运影响，京津板块将是奥运第一受益者2003年经济增长高于全国平均，固定资产投资增长高出全国一倍以上，十五期间国家方案向该区域投入数千亿资金，必将带来诺大的开发效应西部板块以重庆、成都及西安为核心13从国家行政省市划分来看，我国房地产市场也呈现明显的三个梯度从国家行政省市划分来看，我国房地产市场也呈现明显的三个梯度市场，东部市场总量占到全国总量约市场，东部市场总量占到全国总量约2/3七省及二直辖市：江苏、浙江、广东、山东、四川、北京、上海、辽宁、河北。九省市建筑市场占全国建筑市场的60以上，多为沿海兴旺省及最领先的两个直辖市，特别是江苏、浙江、广东三省建筑总产值已占全国的30以上。单个省市近六年平均建筑市场规模在400亿以上，并保持1016的年平均增长速度；123兴旺市场兴旺市场不兴旺市场不兴旺市场次次兴兴旺旺市市场场十一省：吉林、新疆、广西、内蒙、甘肃、江西、贵州、宁夏、青海、海南、西藏十一省市建筑市场占全国建筑市场的10左右，多为我国经济不兴旺的西北、西南、东北等落后省区。单个省市近六年平均建筑市场规模在200亿以下，但保持1524的年平均增长速度；十省及二直辖市：湖北、湖南、河南、黑龙江、安徽、重庆、云南、福建、山西、天津、陕西。十省市建筑市场占全国建筑市场的28左右，多为我国中部及东北省份及重庆、天津两直辖市。单个省市近六年平均建筑市单个省市近六年平均建筑市场规模在场规模在200亿以上，亿以上，400亿亿以下，并保持以下，并保持1016的的年平均增长速度；年平均增长速度；资料来源：资料来源：*2003年中国建筑业统计年鉴，远卓分析年中国建筑业统计年鉴，远卓分析14从企业业务形态来看，我国总体仍以房地产增量开发业务为从企业业务形态来看，我国总体仍以房地产增量开发业务为主，但在经济兴旺的中心城市，其他各业务形态已经将得到快速主，但在经济兴旺的中心城市，其他各业务形态已经将得到快速的开展的开展房地产存量经营房地产存量经营房地产增量开发房地产增量开发房地产中介效劳房地产中介效劳 地产开发地产开发土地使用权的获得拆迁安置总体规划房产开发房产开发房屋设计建设施工相关配套融资管理融资管理/销售管理销售管理物业经营物业经营/出租出租酒店经营管理酒店经营管理商场租售经营商场租售经营写字楼租售经营写字楼租售经营公寓经营公寓经营物业物业“低吸高抛住宅市低吸高抛住宅市场的积压房、二手房场的积压房、二手房物业管理物业管理房地产中介房地产中介房地产评估房地产评估房地产咨询效劳房地产咨询效劳房地产金融房地产金融融资融资自有资金自有资金银行贷款银行贷款信托基金信托基金企业债券企业债券投资投资直接投入工程直接投入工程入股工程公司入股工程公司股权合作股权合作(土地、资金等土地、资金等)基金管理基金管理创新潜力创新潜力创新潜力创新潜力创新潜力创新潜力创新潜力创新潜力资料来源：远卓知识库，远卓分析15第一局部：外部环境变化分析第一局部：外部环境变化分析我国房地产行业特点分析我国房地产行业特点分析北京房地产市场特点分析北京房地产市场特点分析未来行业竞争趋势总结未来行业竞争趋势总结16北京作为全国的政治、文化、经济中心，其房地产市场受各种北京作为全国的政治、文化、经济中心，其房地产市场受各种特殊因素的影响，表现出与其他城市的特殊性特殊因素的影响，表现出与其他城市的特殊性政治中心特殊因素特殊因素主要表现主要表现北京北京房地产市场的特殊性房地产市场的特殊性长长期期影影响响因因素素文化中心经济中心政府机构所在地外国使领馆集中各地各级政府多有驻京机构国际交流中心历史名城，旧城区面积大且有大量文物古迹国际化程度高中国三大经济圈之一渤海经济圈的核心城市，经济开展水平全国领先，城市经济已转型为第二产业、第三产业为主人口众多常住人口1300万，流动人口数量大，并且有大量外籍人士，消费能力高，需求国际化突突发发影影响响因因素素2021年奥运会举办城市城市化水平居全国领先地位，市政根底建设开展领先房地产市场需求总量大并保持稳定高速增长，各类市场需求旺盛，高端需求超过一般城市房地产价格长期在高位运行，利润空间大众多的政府部门、驻京办事处、涉外机构，构成了特殊的消费群，集团购置能力强；首都经济的高速增长，形成了庞大的城市白领群体和外省、外籍人士的“外来购房人群土地关系隶属复杂、市场透明度低，房地产市场化程度相对落后，运作不透明奥运效应直接、间接促进城市化建设提前，对市场刺激作用明显17北京房地产市场开展水平居于国内领先地位，但受国家调控影响也北京房地产市场开展水平居于国内领先地位，但受国家调控影响也远大于全国水平，远大于全国水平，02、03年销售与投资增长速度都呈下降趋势，年销售与投资增长速度都呈下降趋势，04年上半年开始迅速上升年上半年开始迅速上升资料来源：国家统计局,北京市统计局 二次调控二次调控1997年到2002年北京的三个增长率均高于全国平均水平2001年北京市投资的迅速增长与国家出台土地招拍挂政策有关，大批开发商突击获取土地，造成投资猛增2001年投资的非正常增长和近两年销售的减缓导致02、03年投资增长速度迅速下滑2004年上半年市场又趋于高涨一次调控一次调控18从商品房价格来看，自从商品房价格来看，自1997年大幅下滑后，近几年北京商品房年大幅下滑后，近几年北京商品房价格稳定在价格稳定在45005200的价格区间，这也反映出北京房地产市的价格区间，这也反映出北京房地产市场进入稳定高速增长阶段场进入稳定高速增长阶段北京市商品房平均价格走势北京市商品房平均价格走势19962004 元元北京商品房房价的下滑和相对稳定主要是受以下因素的影响北京商品房房价的下滑和相对稳定主要是受以下因素的影响市政府大力推进经济适用房建设市政府大力推进经济适用房建设重点开展市场需求量大的普通居民住宅，重点开展市场需求量大的普通居民住宅，地理位置逐步向四环外转移，地理位置逐步向四环外转移，住房供给结构的调整住房供给结构的调整数据来源：北京市统计局19北京由于其独有的优势，房地产开发市场规模巨大，持续保持高速北京由于其独有的优势，房地产开发市场规模巨大，持续保持高速增长，历史平均利润水平也居于国内最领先的城市之首增长，历史平均利润水平也居于国内最领先的城市之首北京商品房销售面积和国内水平比较，仅北京商品房销售面积和国内水平比较，仅次于上海，远高于深圳次于上海，远高于深圳北京平均商品房价格远高于全国平均水平，长期处于国内的最高水平2001年合生创展进入北京时，广州地产的利润空间目前最多维持在1520左右。而北京那么可高达30以上珠江在南三环推出的珠江骏景精装修每平米卖6000元，比北三环不带装修的要廉价2000元，由此可见北京商品房的利润空间北京商品房销售面积增长速度与国内水平北京商品房销售面积增长速度与国内水平比较，比较，20032003年以前一直是国内增长速度最年以前一直是国内增长速度最快的区域，快的区域，0303年低于上海和深圳年低于上海和深圳北京商品房平均价格与国内水平比较北京商品房平均价格与国内水平比较市场市场规模规模价格价格水平水平增长率20北京房地产市场历史市场化程度不高，特别是土地获取环节运作北京房地产市场历史市场化程度不高，特别是土地获取环节运作不透明，外地企业难以进入，导致市场相对封闭竞争不剧烈，本不透明，外地企业难以进入，导致市场相对封闭竞争不剧烈，本地企业整体运作水平不高，且缺乏跨地域开展的动力地企业整体运作水平不高，且缺乏跨地域开展的动力房地产公司所需的重要资源土地社会关系资金北京各种政府机构众多，土地隶属关系复杂许多中央机构、国有大型企业都有自己的房地产公司，掌握了本系统的土地资源北京本地企业与本地各种社会资源有千丝万缕的联系，良好的社会关系使本地企业能以较低的代价获取土地北京市和各区政府都有自己的房地产开发企业北京数千家房地产公司，真正开发工程的只有数百家，其他多数都只是倒卖土地的中间商北京各中央机构、国有大型企业和各级政府下属的房地产开发企业都能够比较方便的从银行获取贷款，从而拥有较好的资金获取能力本地企业社会资源优势明显，本地企业社会资源优势明显，获利空间巨大，导致不思进取，获利空间巨大，导致不思进取，从企业资本运作的意识、手段从企业资本运作的意识、手段上市、信托、基金、内部上市、信托、基金、内部精细化管理等方面严重落后于精细化管理等方面严重落后于深圳、上海同业竞争对手。市深圳、上海同业竞争对手。市场化竞争力水平较低。场化竞争力水平较低。北京市场的高增长高利润回报北京市场的高增长高利润回报也导致本地企业跨地域开展的也导致本地企业跨地域开展的动力缺乏。动力缺乏。外地企业没有关系难以进入外地企业没有关系难以进入虽然北京房地产开发市场利润虽然北京房地产开发市场利润空间较大，但由于地方政府保空间较大，但由于地方政府保护以及存在大量不标准运作环护以及存在大量不标准运作环节，导致外地企业在节，导致外地企业在2002年之年之前进入壁垒极高。前进入壁垒极高。以万科为例，虽然其很早就进以万科为例，虽然其很早就进入北京市场，但由于缺乏相应入北京市场，但由于缺乏相应资源，在北京仅获取城市周边资源，在北京仅获取城市周边的土地，所以北京市场只占到的土地，所以北京市场只占到总其收入的总其收入的7.8%，利润的，利润的1.6%21随着随着2002年以来北京房地产市场进程的突然加快，北京市土地出让逐年以来北京房地产市场进程的突然加快，北京市土地出让逐步标准透明、国家金融政策日益严格，步标准透明、国家金融政策日益严格，“三外企业纷纷涌入北京，三外企业纷纷涌入北京，未来市场竞争将越来越剧烈未来市场竞争将越来越剧烈北京本地企业北京本地企业大型国有大型国有专业房地专业房地产公司产公司各国家机各国家机关下属房关下属房地产企业地产企业小型工程公司小型工程公司大型民大型民营企业营企业外地企业外地企业外资企业外资企业外行企业外行企业外地企业进入的壁外地企业进入的壁垒逐步减小，在自垒逐步减小，在自身精细化运作管理身精细化运作管理能力具有明显优势能力具有明显优势的情况下，有准备的情况下，有准备地出击北京房地产地出击北京房地产开发市场，导致竞开发市场，导致竞争日益剧烈争日益剧烈国有土地转让招拍挂制度全面实施带来的土地转让透明化、市场化挑战国土资源部71、11号文、北京市33号文195、121号文件对房地产企业贷款的严格限制20022002年北京市场年北京市场“狼来了狼来了的喊声响成一片的喊声响成一片22综合区域市场开展态势、企业本身能力和竞争对手的能力状况综合区域市场开展态势、企业本身能力和竞争对手的能力状况几个因素，北京房地产企业，特别是大型国有企业必须有新的几个因素，北京房地产企业，特别是大型国有企业必须有新的举措来应对未来的挑战举措来应对未来的挑战06年前将有大量商品房住宅集中上市，造成供给激增，同时07年奥运停建将使北京房地产厂商一年半以内不能开展本地工程，未来北京市场有一定的不确定性北京市场市场化程度提高，运作日益标准，土地价格快速上升，利润空间减小区域市场开展态势区域市场开展态势企业本身能力企业本身能力竞争对手能力竞争对手能力国家土地出让政策和银行信贷方面的政策进一步标准落实，将使北京大型国有房地产企业丧失了获取土地和资金方面的优势与业内领先企业运作能力上的差异将会日益凸现出来，如：-房地产开发管理能力；-跨地域准备及运作等北京市场竞争的北京市场竞争的日趋剧烈和未来日趋剧烈和未来几年市场开展趋几年市场开展趋势波动的不确定势波动的不确定性将使北京房产性将使北京房产开发风险增大，开发风险增大，利润趋降将快速利润趋降将快速向行业平均水平向行业平均水平靠拢，北京本地靠拢，北京本地企业必须有新的企业必须有新的举措来应对挑战举措来应对挑战23从长期来看，北京房地产市场仍将呈稳定开展态势，开展前景从长期来看，北京房地产市场仍将呈稳定开展态势，开展前景仍然可观仍然可观世界房地产业的开展规律世界房地产业的开展规律经济快速开展经济快速开展较低的人均居住面积较低的人均居住面积奥运的长期影响奥运的长期影响城市根底设施建设的带动城市根底设施建设的带动巨大的人口数量巨大的人口数量2003年末，北京常住人口数目到达1456万除此外还有为数不少的有较强购置能力的流动人口2003年末，北京人均GDP到达3819美元,1998年到2003年人均GDP平均增长率达11.94%，房地产开发处于稳定高速增长阶段预计2021年人均GDP将到达6000美元，2021年到达10000美元,住宅市场开发将进入稳定开展阶段2003年末，北京人均居住面积23平米，低于日本的30平米、台湾的28平米预计2021年人均居住面积到达30平米奥运大大将促进北京的城市建设，改善居住环境奥运的主办将进一步确立北京国际大都市的地位北京房地产市场北京房地产市场长期向好长期向好2021年之前，新建和改建城市道路318公里。2021年之前，市区新建地铁线路共计154.5公里，还将建设三条城郊铁路，轨道交通运营总里程超过300公里。到2021年，全市轨道交通的总里程将超过1000公里联合国根据对70多个国家住宅开展过程的统计分析，总结出：人均GDP在1300美元以上时住宅产业将稳定高速开展，到达8000-10000美元时将平稳开展24总体而言，北京房地产市场在未来总体而言，北京房地产市场在未来10年左右时间仍将保持高速稳年左右时间仍将保持高速稳定增长，奥运影响、迁都不确定性影响值得市场竞争参与者关注定增长，奥运影响、迁都不确定性影响值得市场竞争参与者关注2000年受奥运会影响，市场总量会出现膨胀期、萎缩期和恢复期等阶段性波动，但总体开展将保持平稳增长的态势；到08年预计人均GDP将到达6000美元，人均居住面积28平方米，市场总量增长将逐步趋缓北京城市开展面临着人口急剧膨胀、交通拥堵、大气污染、水资源紧张和沙尘暴威胁等巨大的挑战，北京市可持续性开展性受到一定的影响，“迁都、京津合并、城市开展战略调整等不确定因素会对房地产市场带来一定的冲击；举例：汉城拥有人口1200万，超大城市开展带来的问题越来越突出，经过多年讨论研究，目前韩国政府已决定迁都以缓解汉城开展面对的严峻问题；日本东京有人口1200多万，占全国总人口的1/10，从1995年也开始讨论迁都的问题2021年前后人均GDP将到达10000美元，人均居住面积30平米以上，市场总量将处于平稳开展状态市场总量时间-北京房地产开展示意图北京房地产开展示意图-20062021年2021年2002年北京市房地产场化进程加快，土地出让政策逐步标准透明，金融信贷管制更加严格，“三外企业纷纷涌入，竞争剧烈，利润率水平趋降25第一局部：外部环境变化分析第一局部：外部环境变化分析我国房地产行业特点分析我国房地产行业特点分析北京房地产市场特点分析北京房地产市场特点分析未来行业竞争趋势总结未来行业竞争趋势总结26近年来受房地产良好开展态势吸引，增量资金不断涌入，行业近年来受房地产良好开展态势吸引，增量资金不断涌入，行业竞争日趋剧烈，同时中国政府逐步加强了对土地供给、金融信竞争日趋剧烈，同时中国政府逐步加强了对土地供给、金融信贷等政策的调控力度，国内的房地产业将面临着重新贷等政策的调控力度，国内的房地产业将面临着重新“洗牌洗牌资料来源：中国统计信息网 远卓分析受我国经济开展梯级落差影响，全国房地产行业开展并不均衡市场上在售的工程，仅掌握在少量的开发商手中；土地作为核心竞争要素，越来越成为业内厂商竞争要点土地供给透明企业运营模式改善大量资本进入行业“121号文件“195号文件“18号文件规模化、专业化将是规模化、专业化将是我国房地产企业开展我国房地产企业开展的必由之路的必由之路产品产品/效劳细分，产效劳细分，产品品种增加，专业化品品种增加，专业化程度增加程度增加市场规模扩大，市场市场规模扩大，市场价格更趋于理性化、价格更趋于理性化、透明化透明化现在现在2005-2021出台、标准土地招标制度不断通过金融信贷政策提高行业进入壁垒出台物业管理条例；规定商品房按使用面积出售行业呈现由行业呈现由数个规模大、数个规模大、资金雄厚、资金雄厚、管理模式先管理模式先进的巨头垄进的巨头垄断现象断现象房地产企房地产企业数量多、业数量多、规模小、规模小、集中度低集中度低27新的形势下，突破资金、地域和业务限制将是中大型房地产开新的形势下，突破资金、地域和业务限制将是中大型房地产开发商未来开展壮大的关键发商未来开展壮大的关键地域限制地域限制资金限制资金限制业务限制业务限制目前的中国房地产企业融资途径仍较为单一，过分依靠银行贷款，自有资金薄弱。银行信贷风险过大 央行对房地产贷款的限制进一步压缩了房地产企业融资来源融资渠道创新成为中大型房地产关注热点并成为未来开展越来越重要的致胜因素 绝大局部房地产商以地产、房产开发业务为主体，盈利结构单一，受行业周期波动影响较大 其他业务受市场成熟程度以及政策影响因素还未成气候，但在“高点城市对房地产经营、中介效劳的需求快速增长。局部企业纷纷切入新环节构建新的竞争能力，创新开展获利模式 房地产开发工程的特点决定其地域属性。但对于开发企业而言，单地域市场的总量规模总体空间仍然有限我国经济梯级开展的特点使得跨地域开展能有效拓展企业成长空间，但对企业的内部管理能力要求很高注：新形势下中大型房地产企业竞争趋势与手段的详细分析见本报告附件一、二、三注：新形势下中大型房地产企业竞争趋势与手段的详细分析见本报告附件一、二、三28拓展融资渠道，突破资金限制是实现规模化开展需要首先拓展融资渠道，突破资金限制是实现规模化开展需要首先解决的问题解决的问题房地产企业房地产企业融资手段融资手段企业上市企业上市信托信托基金基金银行贷款银行贷款资产证券化资产证券化及其它及其它最主要的融资渠道，房地产开发企业70以上的资金都来源于银行；但随着国家对银行房地产贷款的紧缩控制，借款融资门槛提高，融资难度增加历史金融环境下上市直接融资成为房地产企业低风险获取资金，扩张规模的最优途径，但相关政府部门对上市公司的管理曾一度限制了上市途径的开展；除获取直接融资外，公司上市还具有其他一系列好处，如拓展再融资渠道、扩大品牌知名度、提高整体竞争力、促进公司快速开展等；上市的方式有IPO如万科、天鸿宝业，买壳上市如金融街、中远开展，海外上市如北京北辰、首创置业。面对房地产业资金供需不平衡和政策限制等现状带来的盈利时机，许多信托资金大举进入地产业，2002至2003年上半年期间，57只信托产品中募资投向房地产业的达19只，募资总额27亿典型的信托案例有：北国投“北京CBD信托方案，上海爱建信托“外环隧道工程资金信托方案，深国投“稳健水榭花都工程通过组建投资型房地产企业，以房地产投资基金为手段，以专业的投资银行技能进行房地产及相关产业运作能将能够有效突破行业融资瓶颈，形成真正超大规模的房地产企业目前国内房地产投资基金大都还处于筹备阶段，并且主要集中于房地产开发上虽然近年来各方面的努力为推动我国资产证券化/抵押的开展创造了有利条件,但是实践中仍然面临着许多无法回避的困难和问题，根本上还是处于摸索阶段-房地产企业的典型融资手段房地产企业的典型融资手段 -注：房地产企业融资手段分析详见附件一注：房地产企业融资手段分析详见附件一现阶段中大型房地产企业融资创新热点手段29面对日趋剧烈的市场竞争，不少有超前意识的房地产企业已经面对日趋剧烈的市场竞争，不少有超前意识的房地产企业已经在采取行动拓展融资渠道在采取行动拓展融资渠道公司公司名称名称融资活动融资活动银行股市信托/基金资产证券化/抵押/其他万科股份有1991年1月在国内A上市，集资累计约16亿（含B股）向新华信托贷款2.6亿/已与海外投行（德国HI）合资开发项目并将加大力度/参与发起并积极推动联盟投资基金“中城投资”已发行可转换债券15亿并将进一步推进万通实业（北京）有2002年8月进入国内A股（买壳先锋股份）/计划海外公开上市参与发起并积极推动联盟投资基金“中城投资”/计划在国际市场私募基金/计划与海外地产投资机构合作开发项目引入泰达战略投资首创置业（北京）有2003年6月在香港公开上市融资约9.4亿/计划国内A股上市，受国家宏观调控政策影响，暂时被搁置已引入ING、GIC等海外基金约15亿合资开发项目/发起成立中国房地产基金/计划成立“三类组合基金”/计划国际市场私募上海复地有2004年2月在香港公开上市融资15亿/计划国内A股上市计划与摩根士丹利等海外投资机构合资开发项目合生创展有1998年5月在香港公开上市融资约6.7亿北京城建（北京）有已在国内A股上市，融资约8.4亿华润置地（北京）有1996年11月在香港公开上市融资约35亿天津顺驰有已启动香港公开上市计划计划由天津信托发行资金规模为3000万的顺驰“蓝调街区”集合式信托计划30房地产开发特点决定了房地产开发工程地域性很强，面对区域房地产开发特点决定了房地产开发工程地域性很强，面对区域开展总量的限制企业要想扩大规模，必须突破地域的限制，国开展总量的限制企业要想扩大规模，必须突破地域的限制，国内许多大中型房地产公司竞相展开了跨地域的拓展内许多大中型房地产公司竞相展开了跨地域的拓展中部地区中部地区西部地区西部地区广东、深圳、香广东、深圳、香港资金港资金北京资金北京资金北京资金主要流向上海、中西部广东、深圳、香港资金流向北京、上海以及全国上海资金主要流向北京、以及中西部全国东东部部地地区区二三级城市资金二三级城市资金上海资金上海资金二三级城市资金纷纷流向上海、北京-以资金流向作为跨地域开展的分析以资金流向作为跨地域开展的分析-跨地域一般跨地域一般是在本地业是在本地业务充分开展务充分开展的根底上开的根底上开始的始的因为有较高因为有较高的利润率，的利润率，北京和上海北京和上海往往是外地往往是外地企业跨地域企业跨地域的首选的首选注：房地产企业跨地域开展分析详见附件二注：房地产企业跨地域开展分析详见附件二31随着竞争的加剧，在规模化开展的同时，房地产企业改变单一开随着竞争的加剧，在规模化开展的同时，房地产企业改变单一开发的业务模式，进行业务模式创新变的越来越重要发的业务模式，进行业务模式创新变的越来越重要经营方向的单一，减弱了企业抗行业周经营方向的单一，减弱了企业抗行业周期风险的能力期风险的能力房地产行业是一个周期明显的行业，企房地产行业是一个周期明显的行业，企业单一的工程开发，使对抗行业周期风业单一的工程开发，使对抗行业周期风险的能力大大降低险的能力大大降低投资周期的限制形成赢利回报的不稳定投资周期的限制形成赢利回报的不稳定工程开发建设周期一般是年年，工程开发建设周期一般是年年，由于投资周期的限制会形成赢利回报的由于投资周期的限制会形成赢利回报的不稳定。赢利的不稳定对于房地产上市不稳定。赢利的不稳定对于房地产上市公司的影响尤其明显。而物业租金回报公司的影响尤其明显。而物业租金回报是一种相对稳定的高回报，能增强企业是一种相对稳定的高回报，能增强企业的持续赢利能力的持续赢利能力开发企业净资产收益率与规模成反比开发企业净资产收益率与规模成反比保持合理的优质物业持有比例，对企业保持合理的优质物业持有比例，对企业增强实力和扩张开展尤为重要。持有优增强实力和扩张开展尤为重要。持有优质物业有利于房地产企业提高融资能力，质物业有利于房地产企业提高融资能力，是增强抗经营风险能力的重要指标。而是增强抗经营风险能力的重要指标。而单一开发型企业净资产收益率与规模成单一开发型企业净资产收益率与规模成反比，企业规模总是做不大反比，企业规模总是做不大单一开发型企业存在众多局限性单一开发型企业存在众多局限性竞争格局的变化要求进行转变竞争格局的变化要求进行转变 行业竞争加剧，集中行业竞争加剧，集中度提高度提高 行业平均利润率下降行业平均利润率下降 客户需求的变化使投客户需求的变化使投资风险增大资风险增大原以开发为主的房地产企业原以开发为主的房地产企业进入房地产其他经营领域进入房地产其他经营领域业务模式创新成为保持长期业务模式创新成为保持长期 竞争优势的重点竞争优势的重点32由于我国区域经济的不均衡性，北京上海等中心城市房地产业由于我国区域经济的不均衡性，北京上海等中心城市房地产业务模式创新将远远领先与其他中小城市，已经出现了多种房地务模式创新将远远领先与其他中小城市，已经出现了多种房地产业务模式并存开展的格局产业务模式并存开展的格局行业主业行业主业务价值链务价值链辅助业务辅助业务价值链价值链 物业管理物业管理 物业持有物业持有物业经营物业经营 房产开发房产开发地产开发地产开发房地产金融房地产金融中介服务（评估、经纪、定制等）中介服务（评估、经纪、定制等）土地出让为主，结合金融、贸易、商业地产开发：以陆家嘴、金融街为代表开发工业区土地：以天津工业区为代表地产开发模式地产开发模式房产开发模式房产开发模式产品单一化，在不同城市迅速复制：以万科为代表在单一城市的多个区域做多种产品，多是大型国有企业：以华润置地代表在少数高端城市开发高端产品，以较少的工程赢得较高利润：以万通为代表小城镇开发模式，以浙江广厦、新奥置业为代表物业经营模式物业经营模式专业的物业经营，成为一种专业物业，配合战略合作者来收取租金回报：以第一太平洋戴维斯为代表混合的物业出租经营，以收取租金为主：以中国国贸为代表开发和物业出租经营混合：以香港新世界为代表价值链整合模式价值链整合模式房地产效劳模式房地产效劳模式不动产金融模式不动产金融模式整合从地产开发到销售到物业管理的所有环节，形成纵向一体的全能公司：以富力公司为代表重点整合价值链的关键环节，在集团内实现地产开发和房产开发的分工合作：以珠江系地产为代表中介经纪和评估：以伟业参谋、上海同策为代表定制效劳，以房屋的定制和工程管理收取效劳费：以日本大和房屋为代表，万通开始尝试 房地产信托：以金信信托为代表房地产基金：以精瑞基金为代表 资料来源：新浪网，远卓知识库，远卓分析33工程组通过对工程组通过对35家房地产上市公司的分析发现：剔除个体经家房地产上市公司的分析发现：剔除个体经营能力因素，业务模式选择对公司业绩也有着非常重要影响营能力因素，业务模式选择对公司业绩也有着非常重要影响业务业务模式模式公司筛选标准公司筛选标准公司公司数量数量/比例比例房产房产房产开发收入80%23（63%）地产地产+房产房产地产+房产开发收入比例大于80%,地产收入比例20%4（11%）房产房产+物业物业房产+物业收入比例80%,物业收入比例20%5（14%）综合类综合类房产+地产+物业收入比例70%,地产+物业30%2（9%）销售中销售中介服务介服务类类房地产业务收入70%，其中销售中介业务为主1（3%）-30%-20%-10%0%10%20%30%40%房产地产+房产房产+物业综合类中介类2003年2002年2001年各业务模式公司的平均净资产收益率各业务模式公司的平均净资产收益率注注1 1：中介模式业绩表现也很突出，但只有广汇股份一家公司，不具备普遍性：中介模式业绩表现也很突出，但只有广汇股份一家公司，不具备普遍性注注2 2：房地产上市公司业务模式对业绩表现影响的分析详见附件三：房地产上市公司业务模式对业绩表现影响的分析详见附件三业务模式划分业务模式划分各模式中，地产各模式中，地产+房产和房产开发两类模式收益较好，房产和房产开发两类模式收益较好，房产房产+物业模式收益最为稳定物业模式收益最为稳定34本报告按照以下结构展开，共包含三大局部内容本报告按照以下结构展开，共包含三大局部内容近两年房地产行业外部环境变化分析近两年内部资源能力变化分析中远房地产未来快速、跨越式开展关键议题及框架建议 第一、二局部为联合工程小组对中远房地产的外部环境变化重点关注行业整体运行状况，北京市场的运行状况、未来行业竞争趋势、内部资源能力的分析重点关注近年来公司的变化、取得的成绩及影响未来开展的关键瓶颈；第三局部为联合工程组在内部资源能力、外部环境变化分析的根底之上，确定中远房地产未来开展需要关注的重要议题，包括对治理结构标准、战略路径选择及内部资源管理能力开展的初步建议。352005200220032004业务收入仍以北京市开发为主，提升工程开发各环节的均衡能力，开发业务销售收入12.5亿，公司总收入14亿；对信通等资产进行盘整，改善资产质量；公司重组，股份制改造、内部管理提升公司总收入17亿元左右，其中开发规模及收益增长迅速，销售收入达15亿元左右；经营收入2亿元左右；加强土地、工程储藏资产状况优化根本结束提供流动资金支持；平滑收益上市工作公司总收益达2022亿元，二大板块初步形成。其中：北京房地产开发收益放大到17亿元左右，经营板块奉献至公司 3-4亿元，良好平滑收益根据市场状况调控土地储藏；准备开发跨地域开展，躲避风险，储藏新增长动力公司整体收益2528亿元北京市房地产开发35名；其中：开发收益合计22亿，其中异地开发启动3至4亿；资产管理业务作为独立板块运营，与开发业务相互补充促进5至6亿左右；管理重点管理重点开发板块为主开发板块为主开发与经营板并重开发与经营板并重2006-资料来源：2002年咨询工程报告2002年，远卓作为咨询参谋协助公司明确了战略开展方向，初期坚年，远卓作为咨询参谋协助公司明确了战略开展方向，初期坚决抓住市场时机以开发板块为主，逐步培育开展房地产经营能力，决抓住市场时机以开发板块为主，逐步培育开展房地产经营能力，未来成为以投融资管理为核心开发经营并重开展的房地产企业未来成为以投融资管理为核心开发经营并重开展的房地产企业投融资管理投融资管理开发开发经营经营开发开发经营经营经营型公司经营型公司36公司近两年保持了快速开展，开发、经营板块的开展均超过了工程公司近两年保持了快速开展，开发、经营板块的开展均超过了工程组当时的预期，战略开展得到了良好的执行组当时的预期，战略开展得到了良好的执行资料来源：中远房地产财务报表，远卓分析02年项目组预测值实际完成值完成百分比02年房产开发12.5亿11亿88%经营板块1.5亿1.9亿126.7%03年房产开发15亿15.1亿100.7%经营板块2亿2.1亿105%0303年中远房地产主营业务收入分布年中远房地产主营业务收入分布0303年中远房地产利润总额分布年中远房地产利润总额分布开发、经营开发、经营业务均取得业务均取得了高速的开了高速的开展展18%，经营板块0.25亿元82%，开发板块1.117亿元分板块业绩比较收入分板块业绩比较收入12.2%，经营板块2.1亿元87.8%，开发板块15.1亿元37在在2001年底股东重组的根底上，中远房地产于年底股东重组的根底上，中远房地产于03年年4月引进非中远月引进非中远中化系统的新股东，组建成为中外合资企业，股权结构进一步多中化系统的新股东，组建成为中外合资企业，股权结构进一步多元化，公司的资金实力明显增强元化，公司的资金实力明显增强中远房地产99-03年净资产统计单位：亿元2003年4月公司股权结构10.6亿中远集团20%香港颖博20%香港立丰17%中化集团20%天津远洋4%外经贸信托7%香港繁荣12%99年2000年01年02年03年4.464.896.398.0210.6024681012CAGR CAGR 24%24%资料来源：中远房地产财务报表，远卓分析中化集团 50中远集团 502002年底公司股权结构7.5亿非中远中化非中远中化系统的股东系统的股东38伴随增资扩股及自身快速开展，中远房地产的总资产规模迅速增加，伴随增资扩股及自身快速开展，中远房地产的总资产规模迅速增加，资产负债率总体趋降资产负债率总体趋降27.527.239.350.448.7010203040506099年-04年6月中远房地产总资产单位：亿元1999年 2000年 2001年2002年 2003年CAGR CAGR 15.4%15.4%99-04年6月中远房地产资产负债率01年02年03年中远房地产03年的投资方案因非典等因素影响而推延，完成的投资额仅占投资预算的63.97%，加上新股东的参加使得净资产增长较快，资产负债率有较大幅度的降低。公司04年投资额较03年有较大增长，负债快速增加，资产负债率有所上升。考虑到公司未来投资开展及增长速度，公司资产负债率总体仍然偏高，控制并调整资产结构仍是公司面临的一个管理问题。资料来源：中远房地产财务报表，远卓分析80.44%78.23%77.76%76.80%71.44%66.00%68.00%70.00%72.00%74.00%76.00%78.00%80.00%82.00%00年99年75.02%04年6月58.304年6月39公司收入初期受开发工程周期波动影响较大，自公司收入初期受开发工程周期波动影响较大，自02年起公司开发业年起公司开发业务进入多工程并行管理阶段，营业收入呈现稳定持续增长务进入多工程并行管理阶段，营业收入呈现稳定持续增长远洋德邑远洋风景基业物业远嘉远洋大厦酒店物业远建都市网景广田远洋天地02000040000600008000010000012000014000016000018000099年2000年01年02年03年CAGR CAGR 53.45%53.45%资料来源：中远房地产财务报表，远卓分析99-03年中远房地产营业收入单位：万元公司主要收入表现受房地产开发工程影响较大；01年受工程断档影响，主营业务收入较前一年有较大幅度降低02、03年公司多工程并行特点比较突出远洋大厦租金收入是经营业务的主要来源，远洋基业、广田、酒店物业等经营性收入奉献较小，对公司业绩影响不大30938969274255412869817169440伴随公司收入增长，公司利润总额也稳步攀升伴随公司收入增长，公司利润总额也稳步攀升99-03年中远房地产利润总额单位：万元资料来源：中远房地产财务报表，远卓分析远洋德邑远洋风景远洋基业远嘉远洋大厦酒店物业公司总部都市网景广田远洋天地02000400060008000100001200014000160001800099年2000年01年02年03年1477590279141237313670公司利润总额增长比较稳定，但受工程影响较大远洋大厦从99年起连续5年奉献较大利润CAGR 74CAGR 74.4%.4%CBD包含总部投资收益1048万41中远房地产总资产收益率一直处于行业较高水平，中远房地产总资产收益率一直处于行业较高水平，03年的总资产报年的总资产报酬率超过行业优秀值，规模化开展的优势进一步显现出来酬率超过行业优秀值，规模化开展的优势进一步显现出来99年-03年中远房地产总资产报酬率1999年2000年01年02年03年4.48%5.17%3.44%5.96%5.73%0.00%1.00%2.00%3.00%4.00%5.00%6.00%03年行业优秀值年行业优秀值3.9%03年行业良好值年行业良好值2.4%资料来源：中远房地产财务报表财政部统计评价司，?2003年企业效绩评价标准?42在净资产规模不断增加的情况下，中远房地产很好地保持了稳定在净资产规模不断增加的情况下，中远房地产很好地保持了稳定的净资产收益率增长的净资产收益率增长1999年2000年2001年2002年2003年03年行业良好值4.8%03年行业优秀值9.6%02年股东重组使得净资产增加1.63亿元03年组建中外合资企业，净资产增加2.58亿元99年-03年中远房地产净资产收益率资料来源：中远房地产财务报表财政部统计评价司，?2003年企业效绩评价标准?43整体来看，公司已经形成了以房地产开发业务为主，存量资产经营为整体来看，公司已经形成了以房地产开发业务为主，存量资产经营为辅，物业管理、装饰橱柜销售为补充的多业务组合格局辅，物业管理、装饰橱柜销售为补充的多业务组合格局公司目前已形成多盈利结构的业务组合公司目前已形成多盈利结构的业务组合房地产开发业务工程部房地产开发业务工程部/工程公司工程公司相关存量资产经营、物业效劳等业务近相关存量资产经营、物业效劳等业务近10家控股子公司家控股子公司地产开发（CBD）开发业务开发业务房产开发：住宅、写字楼、公寓、酒店（远洋山水、远洋天地、凯晨广场、远洋新干线）写字楼/酒店经营：远洋大厦/世纪宾馆写字楼、酒店、小区物业；装饰橱柜销售：广田/欣隆资产经营资产经营物业管理及物业管理及其它其它02年7月14日，中远房地产与朝阳区城建开发公司、北京商务中心投资和效劳中心共同投资注册了北京商务中心区开发建设CBD公司，标志着公司已经进入了北京最高端的地产开发市场44特别在开发业务上，公司累计开发面积、工程并行数量等方面有较特别在开发业务上，公司累计开发面积、工程并行数量等方面有较大幅度的增长，历史开发楼盘也不断获得了市场好评，公司品牌影大幅度的增长，历史开发楼盘也不断获得了市场好评，公司品牌影响力大大提升响力大大提升远洋风景远洋德邑天地一区天地二区都市网景远洋大厦1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年建筑面积12万平米25.7万平米建筑面积9万平米13万平米建筑面积10万平米15.5万平米截至截至0303年底，中远房地产累计完成年底，中远房地产累计完成房地产开发建筑面积房地产开发建筑面积85.285.2万平米万平米获1999年北京十大畅销写字楼称号 获1999年北京十大畅销住宅称号 2001年获北京二十大特色楼盘称号 获中国30大名盘、北京市十大名星楼盘称号 公司公司0202、0303年的开年的开发面积较以往有较发面积较以往有较大幅度的增长大幅度的增长45中远房地产近几年在北京地区获得高速跨越式开展，已成为北京房中远房地产近几年在北京地区获得高速跨越式开