深圳万泽云顶尚品项目营销策划报告课件

page1page1page1德思勤德思勤 深深圳圳20201010年年7 7月月万泽万泽云顶尚品项目营销策划报告云顶尚品项目营销策划报告谨呈：深圳市万泽房地产开发有限公司谨呈：深圳市万泽房地产开发有限公司 深圳玉龙宫实业发展有限公司深圳玉龙宫实业发展有限公司/page2page2page2本报告仅供客户内部使用，版权归德思勤所有，未经德思勤书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。版权声明 Copyright;All rights Reserved。This article is for internal use only.Taskin holds the copyright of this Article.Without prior written authorization of the copyright holder,anyone shall not circulate,quote,use,copy,or distribute this article for any purposes./page3page3page3目目目目 录录录录引引 言言 地王本色地王本色第一篇第一篇 市场篇市场篇第二篇第二篇 分析篇分析篇 第三篇第三篇 定位篇定位篇第四篇第四篇 推广篇推广篇第五篇第五篇 客户渠道拓展客户渠道拓展/page4page4page4引言引言 “读地读地”天生丽质天生丽质 地王本色地王本色以未来的角度审视区域价值；以未来的角度审视区域价值；以未来的高度拉升区域价值！以未来的高度拉升区域价值！/page5page5page5项目位置项目位置万泽万泽云顶尚品，云顶尚品，位于深圳香蜜湖，紧临深圳中心区，俯瞰120万的香蜜湖片区林湖美地，吐纳43万农科植物园纯氧精华，依托安托山深圳观景平台、塘朗山国家级森林公园、远眺深圳湾。项目位置背山望水，在城市中的地理位置得天独厚。香蜜湖香蜜湖/page6page6page6中国中国 深圳深圳香蜜湖香蜜湖/page7page7page7根据深圳“三轴两带多中心”的规划，福田中心是深圳城市发展的重要核心；根据城市核心区功能定位，未来的福田中心在承担行政中心、文化中心的基础上，进一步成为金融中心、商贸中心及服务中心；“香蜜湖香蜜湖”城市中心城市中心中心区，深圳未来城市发展价值最高的区域中心区，深圳未来城市发展价值最高的区域香蜜湖，就处于深圳城市发展的中心地段！/page8page8page8区域地势高远，依山望海，半山之上，俯瞰一城繁华 坐拥120万香蜜湖林湖美地 吐纳43万农科植物园纯氧精华依托安托山深圳观景平台、塘朗山国家级森林公园、远眺深圳湾天生丽质，城市山水，都心绿肺天生丽质，城市山水，都心绿肺 -中心最近的稀缺生态区中心最近的稀缺生态区“香蜜湖香蜜湖”生态怡然生态怡然近拥香蜜湖远眺深圳湾农科植物公园塘朗山/page9page9page9四通八达，中心商、旅出行便利四通八达，中心商、旅出行便利陆空轨道四通八达，地铁二号线，北环大道、福龙路等 快速通达机场、中心CBD、罗湖、南山等地；出则通达八方，入则悠然私密。“香蜜湖香蜜湖”商旅交通商旅交通深圳机场深圳机场CBD商务区商务区罗湖、盐田罗湖、盐田龙华龙华香蜜湖路侨香路福龙路北环大道/page10page10page10传承臻藏，中心豪宅血统升级传承臻藏，中心豪宅血统升级香蜜湖片区豪宅云集，熙园、水榭花都、香蜜湖一号、香域中央等，汇聚纯粹的高端豪宅血统；名商俱乐部、德式堡、山姆会员店、深圳高级中学等，匹配高端人士的高端资源、高端配套云集。“香蜜湖香蜜湖”豪宅血统豪宅血统高级中学高级中学山姆会员店山姆会员店香蜜湖一号香域中央熙园金地香蜜山万科城市花园侨香路侨香路北环大道北环大道红岭中学高级中学水榭花都香域中央熙园水榭花都香蜜湖一号德式堡/page11page11page11玉雕成器，中心最纯粹区域开发玉雕成器，中心最纯粹区域开发本项目所在为城市中心稀缺豪宅用地。生态资源、城市资源云集；地块尚属豪宅生地，但区域项目云集如云顶尚品、兰江山第、山语清晖等，通过区域发展商共同打造，本区域将成为未来中心升值幅度最快的区域之一。“香蜜湖香蜜湖”半山之上，先天纯粹半山之上，先天纯粹兰江山第本项目塘朗山景山语清晖兰江山第塘朗山国富项目/page12page12page12稀缺的生态，便捷的交通，豪宅的血统，先天的纯粹本区域未来将成为 深圳城心稀有地段，香蜜湖深圳城心稀有地段，香蜜湖半山区半山区/page13page13page13/page14page14page14第一篇第一篇 市场篇市场篇市场大势豪宅之争/page15page15page15一、深圳市整体发展趋势一、深圳市整体发展趋势南北贯通、西联东拓南北贯通、西联东拓主要是从区域空间结构的角度出发；中心强化、两翼伸展中心强化、两翼伸展主要是从城市内部空间发展的角度出发。深圳市的发展方向已经从东西轴向发展转换为南北向的拓展，而福田区处于东西南北向的城市中心发展地带。干线道路密集干线道路密集：蓝色为快速路，红色为高速路，2030年深圳地铁将无处不在，未来的深圳交通发达便利。交通的便利将带动房地产的快速交通的便利将带动房地产的快速发展。发展。区域拓展、城市中心强化、路网完善将带动房地产发展区域拓展、城市中心强化、路网完善将带动房地产发展/page16page16page16二、深圳市房地产总体分析二、深圳市房地产总体分析深圳的房地产市场由于有刚性需求的拉动和投资客的关注在近几年处于快速涨价阶段。今年新政推出后，房地产价格有一定的回落，但深圳市房地产研究中心撰写的1-5月深圳房地产市场分析报告中称“144144平方米以上住宅均价为每平方米平方米以上住宅均价为每平方米27697.1327697.13元，环比继续上涨元，环比继续上涨4.1%4.1%”,高端住宅需求依然旺盛。高端住宅需求依然旺盛。新政后房价回调，但大面积豪宅依然畅销新政后房价回调，但大面积豪宅依然畅销/page17page17page17三、深圳市豪宅市场分析三、深圳市豪宅市场分析-豪宅发展及演变豪宅发展及演变 20002000年年银湖、银湖、蛇口半岛蛇口半岛大梅沙、大梅沙、红树林红树林观澜湖、观澜湖、尖冈山尖冈山深圳湾深圳湾别墅区别墅区20022002年年20042004年年20062006年年20082008年年20102010年年典型代表：典型代表：半山海景别墅银湖别墅 典型代表：典型代表：红树西岸 中信红树湾瑞河耶纳 东海岸 典型代表：典型代表：曦城 观澜高尔夫典型代表：典型代表：三湘海尚 卓越维港 浪琴半岛典型特征：典型特征：着重于物业的建造形式，缺少真正的别墅开发理念，突出居家和方便性。典型特征：典型特征：产品在追求景观资源的同时，也重视与城市的融合。典型特征：典型特征：利用自然资源打造产品，远离城市的喧嚣，但有不屏弃生活的便利。典型特征：典型特征：追求景观资源同时，更注重品质提升。在防噪音、采光、用料、规划设计、社区管理智能化等方面别具一格。20102010年后，豪宅市场再度回归香蜜湖片区，香蜜湖升级为半山区年后，豪宅市场再度回归香蜜湖片区，香蜜湖升级为半山区香蜜湖、香蜜湖、华侨城华侨城典型代表：典型代表：水榭花都熙园香蜜湖1号波托菲诺 典型特征：典型特征：豪宅产品由单一的别墅物业，发展为以别墅物业为主，空中豪宅物业为辅的豪宅产品格局。典型代表：典型代表：水榭山兰江山第本项目本项目山语清晖典型特征：典型特征：淳熟都市生活与自然生态享受的完美结合体，将生活、服务、文化、尊贵融入到项目当中。香蜜湖半香蜜湖半山区山区/page18page18page18深圳最保值、最具升值潜力的的豪宅区：香蜜湖升级版深圳最保值、最具升值潜力的的豪宅区：香蜜湖升级版香蜜湖半山区香蜜湖半山区四、深圳市豪宅市场分析四、深圳市豪宅市场分析-豪宅分布格局豪宅分布格局 香蜜湖香蜜湖依靠纯粹且生态化的塘朗山，面向价值不断升值的的香蜜湖豪宅区，位置优越，周边生活配套齐全，交通便利，环境优美，空气质量指数高，是未来豪宅聚集之地。香蜜湖半山香蜜湖半山区区深圳湾深圳湾尖冈山尖冈山华侨城华侨城蛇口蛇口半岛半岛银湖银湖观澜湖观澜湖大梅沙大梅沙/page19page19n20092009年年-2010-2010上半年深圳主要上半年深圳主要豪宅区供应量豪宅区供应量09年是深圳房地产市场的豪宅年，受经济刺激及政策影响，深圳豪宅呈现量价齐升，全市豪宅已消化掉约75%75%，未消化面积约7171万万。福田区可开发的豪宅项目更少，城市中心豪宅项目稀缺。五、深圳市豪宅市场分析五、深圳市豪宅市场分析豪宅供应量豪宅供应量区域区域项目名称项目名称建筑面积建筑面积 万万M M2 2建筑形式建筑形式南山鸿威海怡湾8.7高层/小高层/联体君汇新天15.8高层三湘海尚20联排/高层太古城44高层颐安阅海1.6多层/高层曦湾华府4.9多层/高层浪琴半岛4高层红树西岸5高层半岛城邦16高层/超高层红树湾5.2高层/别墅十五峯8.6小高层纯水岸7期9.6高层复式首地容御19高层福田御河堤6.2高层珑园9高层/超高层罗湖东方颐园4.3高层幸福里11超高层龙华水榭山3期4联排/双拼星河丹堤7联排/高层圣莫丽斯17联排/高层龙岸1，2期16高层/双拼/联排溪山30联排/高层十二橡树庄园15独栋/联排总量282/page20page20n 2010 2010下半年深圳主要豪宅区供应量及规模下半年深圳主要豪宅区供应量及规模区域区域项目名称项目名称建筑形式建筑形式容积率容积率建筑面积建筑面积M M2 2户型面积户型面积 M M2 2南山大南山紫园独栋/联排0.985087891套荔海春城高层/多层4.776507华侨城香山里高层3.0740000140-170岸芷汀兰 高层3.6460000120-160福田阳基天御山小高层/高层3.548124150以上四季山水2期联排/高层3.7872000160以上龙华水榭山4期联排/双拼0.635000106套，270-650曦城四期别墅0.51 303100212-902 潜龙曼海宁高层3.424600068-141总量93万2010年市场新增9393万平米万平米供应量，加上09年未消化量71万，市场总量约164164万平米万平米，总 体上来说低于09年282282万万的市场供应。2010年豪宅项目容积率大都在2.92.9以上，说明豪宅产品形态由低区向高区转变。2010下半年豪宅供应大部分集中在南山和关外，城市中心豪宅供应量稀缺下半年豪宅供应大部分集中在南山和关外，城市中心豪宅供应量稀缺/page21page21n 2011 2011年深圳主要豪宅区供应量及规模年深圳主要豪宅区供应量及规模2011年市区豪宅供应量少，主要集中在南山和香蜜湖半山区年市区豪宅供应量少，主要集中在南山和香蜜湖半山区区域区域项目名称项目名称建筑形式建筑形式容积率容积率建筑面积建筑面积M M2 2户型面积户型面积 M M2 2南山绿海湾花园高层4.4971389110-160汉京大西格2.260939德尚世家花园联体别墅/小高层/多层1.9730365懿德轩别墅3.7164875福田云顶尚品云顶尚品TOHO/TOHO/高层高层2.72.775609 75609 150150以上以上兰江山第联排/高层2.9176000190平左右国富项目2.75650171-165山语清晖小高层/高层2.9140000150以上罗湖淘金山二期高层/独栋/联排2.34230000龙华龙一号高层/独栋/联排1.2106000140-180中央原著高层/联排2.6190000120-160，250总量130万2011年的豪宅重点区域在南山和福田香蜜湖半山区，片区豪宅具有地段优势和山景景观。/page22page22三季度三季度一季度一季度二季度二季度四季度四季度一季度一季度二季度二季度三季度三季度一季度一季度南山福田罗湖龙华首地容御/19万/高层20092009年年20102010年年20112011年年曦湾华府/4.8万/高层、多层半岛城邦2期/22万/超高层、高层浪琴半岛花园/8.5万/高层、复式、别墅兰溪谷3期/2.85万/国际公寓 太古城/44万/高层三湘海尚/29万/高层、TH十五峯/44万/高层、小高层鸿威海怡湾/17万/高层、TH君汇新天/17.8万/高层纯水岸7期/9.6万/高层复式大南山紫园/5万/独栋、联排荔海春城/7.6万/高层、多层绿海湾花园/7.1万/高层华侨城香山里/3.3万/高层岸芷汀兰/6万/高层汉京大西格/6万/小高层 德尚世家花园/3万/别墅、小高层天安高尔夫珑园/14.8万/超高层新世界四季山水1.2期/14.6万/高层、联排阳基天御山/4.8万/高层、小高层兰江山第/17.6万/高层、联排云顶尚品/7.2万/TOHO、高层山语清晖/14万/高层御河堤/6万/公寓百士达五期/13万/高层东方颐园/4万/高层幸福里/11万/超高层淘金山2/23万/高层、独栋、联排溪山/30万/高层、联排龙岸1，2期/16万/高层、独栋、联排圣莫丽斯/33万/高层、独栋、联排星河丹堤/36万/高层、独栋、联排水榭山3期/4万/联排、双拼曼海宁/24万/高层中央原著/19万/高层、独栋、联排龙一号/10.6万/高层、独栋、联排水榭山4期/3.5万/联排、双拼 六、主要豪宅区项目推售节点六、主要豪宅区项目推售节点2011年下半年豪宅竞争激烈年下半年豪宅竞争激烈二季度二季度 三季度三季度 四季度四季度一季度一季度三季度三季度四季度四季度主主销销期期国富项目/5.6万/page23page23区域项目名称受让时间建筑类型容积率产品类型南山南山鸿威海怡湾鸿威海怡湾2005-12-092005-12-09高层、高层、TownHouseTownHouse2.02.0高层三房高层三房145-147145-147、顶层复式顶层复式240240 、别墅别墅272-291272-291君汇新天君汇新天2006-04-21 2006-04-21 纯高层纯高层2.02.0四房四房150-175150-175 、五房五房200-230200-230三湘海尚三湘海尚20062006高层、别墅高层、别墅2.02.0高层三房高层三房146146 、四房四房175175 、联排联排280 280 纯水岸纯水岸2001-11-28 2001-11-28 多层、多层、小高层小高层 、TownHouseTownHouse1.511.51复式复式270-360270-360平米平米卓越维港卓越维港20052005别墅、高层别墅、高层2.02.0TH:230-290 TH:230-290、3 3房房140 140、3 3房房160-180160-180福田福田珑园珑园20022002高层、超高层高层、超高层3.233.23三房三房153-158 153-158 、四房四房190-240 190-240 四季山水四季山水20062006高层高层3.783.78150-260150-260纯大户纯大户龙华龙华星河丹堤星河丹堤20032003联排别墅、高层联排别墅、高层1.81.8高层高层175-275175-275 、独栋独栋、联排别墅联排别墅216-259216-259圣莫丽斯圣莫丽斯20032003高层，小高层、别墅高层，小高层、别墅1.21.2高层高层、小高层小高层150-230 150-230、别墅别墅水榭山水榭山20032003双拼别墅，联排别墅双拼别墅，联排别墅0.600.60联排联排270-340 270-340 、230-265 230-265 、双拼单位双拼单位450-650 450-650 龙岸龙岸20072007联排、双拼、叠加别墅和高层联排、双拼、叠加别墅和高层2.02.0双拼双拼/联排联排220260220260 、叠墅叠墅180180 、高层三房四房高层三房四房122-165122-165溪山溪山20072007联排、高层联排、高层2.02.0高层高层80-19080-190 、别墅别墅200-320200-320十二橡树庄园十二橡树庄园19981998高层、双拼、联排、叠加别墅高层、双拼、联排、叠加别墅1.121.12别墅别墅210-310210-310七、豪宅产品类型七、豪宅产品类型产品类型逐渐从低层区转向高层区，且多：高低搭配产品类型逐渐从低层区转向高层区，且多：高低搭配空间上，关内项目主要以高层搭配少量别墅的形式，关外有少量项目为纯别墅产品，类别墅产品将越发稀缺；时间上，随着深圳可开发土地逐渐减少，政府对出让地块的指标逐渐走高；产品形式上，高层主要以平面为主，部分复式产品，别墅类主要以联排别墅为主。/page24page24区域项目名称户型面积区间（）主力户型3房4房复式联排、双拼独栋南山南山海怡湾海怡湾145-147145-147150-170150-170240240272-291272-291145-170145-170的三房、四房的三房、四房君汇新天君汇新天150-175150-175156-233156-233的四房的四房太古城太古城115115130-160130-160207-306207-306北区主力户型为北区主力户型为115-160115-1603-43-4房，房，207-207-3063064-54-5房及顶层复式房及顶层复式三湘海尚三湘海尚146-174146-174200-227200-227280280220-280220-280146-174146-174的三房的三房曦湾华府曦湾华府130130176-216176-216主力户型在主力户型在8080-130-130的两房和三房的两房和三房十五峯十五峯269269146-238146-238232-387232-387146-238146-238的四房的四房首地容御首地容御145-151145-151181-213181-213179179150-220150-220的三房、四房的三房、四房福田福田珑园珑园152152195-242195-242150-195150-195四季山水四季山水165165172-250172-250150-180150-180的三房、四房的三房、四房罗湖罗湖幸福里幸福里140-189140-189251251518-530518-530140-189140-189龙华龙华圣莫丽斯圣莫丽斯150-165150-165160-220160-220230-310230-310280-540280-540635-1135635-1135平层主力户型为平层主力户型为150-230150-230，别墅，别墅280-280-540540水榭山水榭山4 4期期联排：联排：234-314234-314234-314234-314龙岸龙岸122-132122-132145-165145-165220-260220-260122-165122-165的三房、四房的三房、四房溪山溪山120-140120-140170170200-230200-230120-170120-170的三房、四房的三房、四房十二橡树庄园十二橡树庄园140-180140-180210-310210-310220-260220-260南山片区三房主力在130-150M130-150M2 2，四房160-180M160-180M2 2，联排、双拼别墅面积220-300M220-300M2 2 福田片区现阶段没有别墅项目销售，在售项目多为板式大户型，面积在170-250M170-250M2 2 八、典型豪宅户型分析八、典型豪宅户型分析豪宅以豪宅以140140平米以上的大面积平米以上的大面积3 3、4 4房和复式为主，别墅以联排、双拼居多房和复式为主，别墅以联排、双拼居多/page25page25区域项目名称平层均价复式均价联排、双拼均价平层总价区间别墅总价区间南山南山海怡湾海怡湾3.83.8万元万元/M/M2 21111万元万元/M/M2 2400-700400-700万万20002000万以上万以上君汇新天君汇新天3.53.5万元万元/M/M2 2400-600400-600万万太古城太古城3.63.6万元万元/M/M2 23.83.8万元万元/M/M2 2 300300万起万起三湘海尚三湘海尚3.93.9万元万元/M/M2 28-108-10万元万元/M/M2 2500-700500-700万万25002500万万曦湾华府曦湾华府15-2015-20万元万元/M/M2 220002000万万/套套十五峯十五峯3.23.2万元万元/M/M2 2500500万起万起纯水岸纯水岸7 7期期5.55.5万元万元/M/M2 214001400万起（复式）万起（复式）首地容御首地容御3.53.5万元万元/M/M2 2400-600400-600万万福田福田珑园珑园4 4万元万元/M/M2 2950950万起万起四季山水四季山水3.23.2万元万元/M/M2 2400400万起万起罗湖罗湖幸福里幸福里4 4万元万元/M/M2 2400400万起万起龙华龙华圣莫丽斯圣莫丽斯3 3万元万元/M/M2 2700700万以上万以上水榭山水榭山3 3期期联排联排6.56.5万元万元/M/M2 2、双拼、双拼1515万元万元/M/M2 218001800万万-1-1亿亿龙岸龙岸2.52.5万元万元/M/M2 25-65-6万元万元/M/M2 2200-400200-400万万800800万以上万以上溪山溪山1.61.6万元万元/M/M2 25-65-6万元万元/M/M2 2200-400200-400万万800800万以上万以上十二橡树庄园十二橡树庄园5 5万元万元/M/M2 2950-1600950-1600万万九、典型豪宅价格分析九、典型豪宅价格分析以上数据截止于2010年7月1日房价政策对关内一手豪宅价格影响相对小，福田区豪宅房价政策对关内一手豪宅价格影响相对小，福田区豪宅价格均价约在价格均价约在3-43-4万元万元/M2/M2南山区平面大宅均价在3.53.5万万/平米平米，总价在300-600300-600万万。别墅均价14-2014-20万万/平平米米，总价在16001600万万以上。福田现阶段项目多处于尾盘销售，但价格受政策影响小。/page26page26十、典型豪宅动态分析十、典型豪宅动态分析区域项目名称销售动态剩余套数南山海怡湾海怡湾现正销售现正销售89精装两房、精装两房、140-165大户型大户型486486套套君汇新天君汇新天目前主推南区目前主推南区150-175150-175平户型，北区板式楼王未推出平户型，北区板式楼王未推出191191套套太古城太古城北区北区7676平平2 2房、房、8888平复式和平复式和113-134113-134平平3 3房正在销售中，均价房正在销售中，均价3600036000元元/平，带平，带50005000元元/平精装修平精装修303303套套三湘海尚三湘海尚1 1期期A A，D D，F F座座148-175148-175平景观纯板式大宅在售，平景观纯板式大宅在售，2 2期复式别墅已经售完。期复式别墅已经售完。338338套套曦湾华府曦湾华府C-FC-F巴比伦空中花园别墅，巴比伦空中花园别墅，176-276176-276平米别墅平米别墅5050套套十五峯十五峯162-269平米大户在售，各栋都有剩下房源平米大户在售，各栋都有剩下房源171171套套首地容御首地容御现主推现主推150220平米的平米的3-4房，房，除了除了2栋栋B单元暂时没推出外，其他已推出单元暂时没推出外，其他已推出266266套套福田珑园珑园现在推出现在推出7 7栋，进入初始登记状态，栋，进入初始登记状态，3.43.4栋还没推出，栋还没推出，6868套套四季山水四季山水一期已基本售完，只剩下尾盘。二期还没推出一期已基本售完，只剩下尾盘。二期还没推出1414套套龙华圣莫丽斯圣莫丽斯现在销售现在销售213213平米平米4 4房和房和273273平米复式平米复式约约8 8套套水榭山水榭山4 4期期现正销售现正销售234-314234-314平米联排别墅平米联排别墅1212套套龙岸龙岸现正推出现正推出2 2期期120120多平米特价房多平米特价房1010套套溪山溪山3 3期期预期推出预期推出120到到190平米不等的平米不等的6-9栋新房栋新房-十二橡树庄园十二橡树庄园2 2期期255255平米复式平米复式1111套套现在市场供应套数约现在市场供应套数约20002000多套，福田区项目大部分处于尾盘阶段多套，福田区项目大部分处于尾盘阶段以上数据截止于2010年7月1日豪宅市场受政策影响渐显，销售受到一定程度影响，呈现严重两级分化状况：目前看来，普通和中端豪宅市场仍然价格有一定影响，顶级豪宅销售不受影响。/page27page27区域项目名称核心卖点南山南山鸿威海怡湾鸿威海怡湾一线海景、地段一线海景、地段君汇新天君汇新天建筑尺度、海景建筑尺度、海景三湘海尚三湘海尚科技、地段科技、地段纯水岸纯水岸品牌、地段、社区环境品牌、地段、社区环境福田福田首地容御首地容御地段、配套地段、配套龙华龙华星河丹堤星河丹堤自然景观、别墅社区自然景观、别墅社区圣莫丽斯圣莫丽斯低密度别墅社区低密度别墅社区水榭山水榭山低密度纯别墅社区低密度纯别墅社区龙岸龙岸地段、品牌地段、品牌十二橡树庄园十二橡树庄园北美风情别墅庄园北美风情别墅庄园豪宅项目的核心卖点除了传统的产品开发和景观资源外，从更多角度豪宅项目的核心卖点除了传统的产品开发和景观资源外，从更多角度打造豪宅社区，如产品创新、建筑尺度创新、科技创新等方面。打造豪宅社区，如产品创新、建筑尺度创新、科技创新等方面。十一、典型豪宅产品分析十一、典型豪宅产品分析主打主打卖点卖点/page28page28项目内部景观外部景观鸿威海怡湾鸿威海怡湾4.84.8万皇家台地园林万皇家台地园林深圳湾海景、城市景观深圳湾海景、城市景观君汇新天君汇新天近近4 4万平米园林，同样由法国欧博设计，现代自然风格，注重自然、舒适空间的景观诉求，通过社区内部万平米园林，同样由法国欧博设计，现代自然风格，注重自然、舒适空间的景观诉求，通过社区内部景观及社区景观与外部景观的渗透、穿插、融合、交织、协调等手法、打造社区的自然森林理念。景观及社区景观与外部景观的渗透、穿插、融合、交织、协调等手法、打造社区的自然森林理念。深圳湾海景、城市景观深圳湾海景、城市景观三湘海尚三湘海尚小区园林景观设计以小区园林景观设计以“森林、海洋、活力森林、海洋、活力”为主题，将海洋文化、森林文化及都市文化融为一体，连接东为主题，将海洋文化、森林文化及都市文化融为一体，连接东西向设计主要景观轴线和主、次入口，把山海等外界景观资源最优化的借景引入小区内部。漫步小区随处西向设计主要景观轴线和主、次入口，把山海等外界景观资源最优化的借景引入小区内部。漫步小区随处可见臻年古树；可见臻年古树；深圳湾海景、城市景观深圳湾海景、城市景观星河丹堤星河丹堤小区以水景为主小区以水景为主,利用大面积的天然活水湖、泳池、瀑布、溪流等创造一个动静结合的亲水空间。利用大面积的天然活水湖、泳池、瀑布、溪流等创造一个动静结合的亲水空间。银湖山公园，银湖山公园，9.19.1万原生活水湖万原生活水湖圣莫丽斯圣莫丽斯圣圣 莫丽斯园林打造耗资莫丽斯园林打造耗资1 1亿，亿，20002000万重金打造了寸步寸金的私家登山道，社区园林主景观为水，总体上形万重金打造了寸步寸金的私家登山道，社区园林主景观为水，总体上形成了成了“1 1轴轴3 3台地台地8 8宅间庭院宅间庭院1818景点景点”的特色瑞士生态园林的特色瑞士生态园林 塘朗山塘朗山原生山景原生山景水榭山水榭山园林规划，在充分尊重地块原生自然景观资源的基础上，形成与建筑体相协调的粗犷、自然与细腻的园林园林规划，在充分尊重地块原生自然景观资源的基础上，形成与建筑体相协调的粗犷、自然与细腻的园林景观。景观。民治水库、羊台山、塘朗山民治水库、羊台山、塘朗山龙岸龙岸园林因地制宜，基于台地地形，规划成退台式的布局，使得园林层次感丰富，参与性增强；高低错落的设园林因地制宜，基于台地地形，规划成退台式的布局，使得园林层次感丰富，参与性增强；高低错落的设计，打造了计，打造了“7272风景园林风景园林”，达到，达到“移步换景移步换景”的效果的效果 民治水库、羊台山、塘朗山民治水库、羊台山、塘朗山溪山溪山约约5000050000平米社区园林，依托溪流自然形成五大公园。平米社区园林，依托溪流自然形成五大公园。民治水库、羊台山、塘朗山民治水库、羊台山、塘朗山十二橡树庄园十二橡树庄园由于整体地形南高北低，最高落差达由于整体地形南高北低，最高落差达1919米，因此，在进行景观设计时，参考了著名的美国米，因此，在进行景观设计时，参考了著名的美国“大峡谷大峡谷”的特的特点，打造了点，打造了60006000的中心水景和高达的中心水景和高达1919米的五叠水瀑布。米的五叠水瀑布。无无关内交通、生活、娱乐、休闲等配套设施齐全，可因地制宜设计有自己特色的园林，而关外较豪宅，因其成熟度及配套不足,项目更侧重于内部园林的环境及风格打造。如，圣莫丽斯和十二橡树庄园耗资亿元打造其园林。园林园林景观景观园林景观是产品升值的必需品园林景观是产品升值的必需品/page29page29圣莫丽斯圣莫丽斯：一半原山，一半天堂一半原山，一半天堂园林景观案例园林景观案例圣莫丽斯园林打造耗资1亿，2000万重金打造了寸步寸金的私家登山道，社区园林主景观为水，总体上形成了“1轴3台地8宅间庭院18景点”的特色瑞士生态园林，3期中心湖区与别墅区湖水相连形成了35000平米的私家内湖。水景在园林中以不同形态存在，并以高山植物相伴，最大限度还原高山湖的自然景象。/page30page30三湘海尚：三湘海尚：以极致不凡的细节瞻仰这座土地的尊容以极致不凡的细节瞻仰这座土地的尊容 三湘海尚，一气纳入“林、海、岛”三大意象，打造极目不凡的园林盛景。整座园林，两条水系，“森林、海洋、活力三大主题”，数十种景观小品，上百种芳草植被，800年香樟古树，环迥景致，眼界大开。会所、露天茶室，泳池，泳池休闲空间形成一体化的设计，成为小区娱乐休闲中心：将组团绿化引入架空层，强调住宅空间与景观的自然对话。采用起伏的草坡、潺潺的水溪、茂盛的树林等景观要素、凸显“森林”主题。大面积、丰富多样的植物种植，营造森林生态感觉。设计曲折的溪流，将用地蜿蜒围合成数个有趣的小岛，种植棕榈科植物及水科植物，塑造亚热带风情的岛屿特征。园林景观案例园林景观案例/page31page31户型创新主要表现通过赠送面积、户型采光、功能分区、建筑尺度等方面。户型创新主要表现通过赠送面积、户型采光、功能分区、建筑尺度等方面。项目户型特点鸿威海怡湾别墅地下两层，带独立车库和私家电梯，露台大面积赠送，顶层全部赠送 君汇新天高层首创3.4米奢华层高，5.2米的开间阔度；双大堂的设计，入户大堂，汽车豪华大堂。三湘海尚高层全板式设计，户户南北通透，大面宽、中进深；卓越维港别墅五重庭院设计、高层超高赠送面积；星河丹堤超大赠送、地下室6米架空，私家电梯入户；圣莫丽斯超高赠送面积、内庭院布局、地下室采光、气派客厅、舒适主卧；水榭山7米宽绰双停车位，直接入室设计，超大多功能空间，前庭后院、中庭花园的三重立体花园体系、双层挑高内庭院，双首层入户，预留电梯厅。龙岸高层客厅空间独立，双露台设计，约米奢侈宽厅，多功能奢侈空间组合；别墅阳光地下室，多功能空间使用；独立双车位，预留电梯位；十二橡树庄园深圳首创全露台设计，双主卧设计，大开间、高挑空、大尺度；双层挑高7.5米的门廓；前庭、后院、中庭的设计；附送阳光地下室与车库。；户型户型创新创新有创新才会吸引客户的关注，其中户型的创新最重要：功能分区、阳台大小、走道宽窄、户型采光等等。/page32page32项目建筑材料鸿威海怡湾6米高的low-e玻璃立面、芬兰通力无机房电梯、世界最高质量认定意大利SAVIO铝合金门窗、以色列超B级入户门防盗锁三湘海尚干挂石材幕墙系统、毛细管恒温恒湿恒氧中央空调系统、智能化家居系统、中央吸尘系统、德国旭格节能窗 卓越维港配置无机房私家电梯珍稀外立面石材、“津巴布韦黑”石材全数字化智能家具系统高层外墙采用氟碳金属漆，外墙采用保温材料，降低能耗星河丹堤智能建筑生态人居导入体系 圣莫丽斯原木私家登山道 水榭山高效、环保波纤沥青瓦、回归自然的文化石、来自哈尔滨：德国、意大利纯木窗生产线、铝合金坡屋顶集水槽十二橡树庄园 原石山别墅、纯智能化系统采用高品质、高技术含量的建筑材料对产品、园林、环境进行全方位打造采用高品质、高技术含量的建筑材料对产品、园林、环境进行全方位打造建筑建筑材料材料现在的豪宅与以前的相比最大的特点就是现在的基本都才采用科技含量高的建筑材料：几十年不褪色的墙砖、保温玻璃、中空隔音玻璃、中央新风系统等等。/page33page33建筑外墙上全面采用了干挂石材幕墙系统；毛细管恒温恒湿恒氧中央空调技术；智能化家居系统、中央吸尘系统、双向流全热交换新风系统及置换式新风系统；食物垃圾中央处理系统、纳米光触媒空气净化系统；世界顶级门窗材料制造商德国旭格节能窗；法国圣戈班5mm+16mm+5mm的LOW-E中空玻璃；德国遮阳自动化卷帘；外墙聚氨酯保温材料、太阳能热水系统；三湘海尚：三湘海尚：以科技涵养雍容以科技涵养雍容 恒温恒湿恒氧中央空调干挂石材幕墙智能家居德国旭格节能窗建筑材料案例建筑材料案例/page34page34深圳湾唯一配置无机房私家电梯的别墅产品珍稀外立面石材：“津巴布韦黑”一种与钻石孪生的石材，以往只用于欧洲宫殿及高端公建设施，如今，维港将其首次运用在民用别墅上全数字化智能家具系统高层外墙采用氟碳金属漆，类似曼哈顿的顶级公寓，历时50年如新外墙采用保温材料，降低能耗卓越维港：卓越维港：高品质的用材和先进技术的应用高品质的用材和先进技术的应用建筑材料案例建筑材料案例/page35page35项目建筑风格鸿威海怡湾鸿威海怡湾现代简欧现代简欧君汇新天君汇新天现代欧式现代欧式三湘海尚三湘海尚现代简约现代简约水榭花都水榭花都现代简约和古典现代简约和古典浪琴半岛浪琴半岛现代风格现代风格圣莫丽斯圣莫丽斯新古典主义新古典主义水榭山水榭山北美风格北美风格 星河丹堤星河丹堤新太平洋新太平洋关内项目主要以现代简约的建筑风格为主关内项目主要以现代简约的建筑风格为主关外以欧美古典的建筑风格为主关外以欧美古典的建筑风格为主三湘海尚三湘海尚水榭花都水榭花都建筑建筑风格风格关内豪宅多采用现代简约风格关内豪宅多采用现代简约风格/page36page36豪宅市场物业管理水平还有比较大的提升空间豪宅市场物业管理水平还有比较大的提升空间物业管理作为衡量豪宅的一个标准，长期以来受到客户的高度重视，目前各豪宅或者引进知名品牌物管公司，或者组建自己品牌物业公司进行管理，以提升项目价值提升品质。项目名称物业管理公司鸿威海怡湾鸿威海怡湾香港新鸿基启胜物业香港新鸿基启胜物业三湘海尚三湘海尚世邦魏理仕世邦魏理仕纯水岸纯水岸华侨城物业华侨城物业卓越维港卓越维港卓越物业卓越物业首地容御首地容御深圳市首地物业管理有限公司深圳市首地物业管理有限公司 星河丹堤星河丹堤星河物业星河物业圣莫丽斯圣莫丽斯深圳市家华永安物业深圳市家华永安物业水榭山水榭山深圳市信拓物业深圳市信拓物业 龙岸龙岸深圳光华物业深圳光华物业溪山溪山深圳光华物业深圳光华物业十二橡树庄园十二橡树庄园第一太平戴维斯第一太平戴维斯 物管物管服务服务/page37page37十三、福田区未来豪宅项目十三、福田区未来豪宅项目20112011年福田区的豪宅供应只有年福田区的豪宅供应只有6 6个个，阳基天御山和四季山水位于梅林，兰江山第、云顶尚品、山语清晖、国富项目四个处于本片区，六个楼盘都是山居大宅，竞争激烈。若预计2010年推出的阳基天御山和四季山水在今年售完，2011年的福田豪宅将是云顶尚品与山语清晖、兰江山第、国富项目的四国之争。20112011年福田区豪宅不多，但区域相近，资源共享，竞争激烈年福田区豪宅不多，但区域相近，资源共享，竞争激烈兰江山第兰江山第云顶尚云顶尚品品阳基天御阳基天御山山四季山水四季山水山语清山语清晖晖国富项国富项目目/page38page38区域客户特征：置业客户来源广泛，多次置业为主，大部分为自住，少量投资客。区域客户特征：置业客户来源广泛，多次置业为主，大部分为自住，少量投资客。区域客户类型客户来源驱动原因香香蜜蜜湖湖片片区区投资客投资客香港、深圳和内地的专业投香港、深圳和内地的专业投资客资客资源稀缺、看好高端物业投资前景、区资源稀缺、看好高端物业投资前景、区域发展前景利好域发展前景利好多次置业客户多次置业客户涵盖罗湖、福田、南山涵盖罗湖、福田、南山看好片区内生态资源和增值潜力看好片区内生态资源和增值潜力福田南山公务福田南山公务员员福田、南山公务员福田、南山公务员追求舒适度追求舒适度居住在福田多居住在福田多年年创业者、在福田工作者、深创业者、在福田工作者、深圳本地人圳本地人追求生活便利追求生活便利外籍客户外籍客户商务、商旅客户商务、商旅客户就近商务生活、交通枢纽以及商务上的就近商务生活、交通枢纽以及商务上的影响影响十四、豪宅客户特征十四、豪宅客户特征/page39page39他们是什么样的一群人？他们是什么样的一群人？豪宅客户是处于金字塔最顶端的那部分人群。他们豪宅客户是处于金字塔最顶端的那部分人群。他们或拥有雄厚的经济资源，或拥有雄厚的经济资源，或占据独特的知识资源，或占据独特的知识资源，或是占有广泛的社会资源，并利用其创造更多的物质财富或是占有广泛的社会资源，并利用其创造更多的物质财富豪宅客户特征豪宅客户特征生活习惯生活习惯择邻而处择邻而处;投资理财投资理财艺术品收藏艺术品收藏;媒体习惯媒体习惯异中求同异中求同;消费取向消费取向物以稀为贵物以稀为贵;他们的行为习惯：他们的行为习惯：消费取向，物以稀为贵；消费取向，物以稀为贵；生活习惯，择邻而处；生活习惯，择邻而处；投资理财，艺术品收藏；投资理财，艺术品收藏；媒体习惯，异中求同。媒体习惯，异中求同。十四、豪宅客户特征十四、豪宅客户特征/page40page40客户类型客户特征尊贵型尊贵型事业有成，拥有多套住宅，重视事业有成，拥有多套住宅，重视“尊贵身份尊贵身份”的概念的概念享受型享受型注重生活质量的提升，追求更高水平的生活方式和生活理念注重生活质量的提升，追求更高水平的生活方式和生活理念标签型标签型高消费，品牌消费，希望通过这种方式来证明自己的能力高消费，品牌消费，希望通过这种方式来证明自己的能力理财型理财型注重投资理财，拥有丰富的投资经历和经验，认可豪宅保值增值能力，拥有雄厚的经济注重投资理财，拥有丰富的投资经历和经验，认可豪宅保值增值能力，拥有雄厚的经济实力，有豪宅居住经历实力，有豪宅居住经历根据豪宅客户的情感偏好以及他们特殊的行为习惯和价值观，将豪宅客户分为四类，尊贵型、享受型、标签型尊贵型、享受型、标签型和理财型。理财型。十五、豪宅十五、豪宅客户分类客户分类/page41page41豪宅营销实际上是示范富人：有钱后可以如何生活。但他们不会容忍教育，只能体验和受引导。豪宅客户注重对稀缺资源的占有，对生态健康更为看重。注重私密性，社区感不易形成：“人跟人之间，不会象一般小区那样边走边打招呼，他们不喜欢碰到熟人。活动和设施主要是女人和孩子用，幼儿园是最大的交际场所”他们有自己的圈层，圈层的同类消费和观念影响较大。接待方式上，客户不愿意排队，认可电话通知。有时他们的反应好像比营销慢一步，因为不是必需品；他们会先看看谁在买这个房子，市场反馈的情况到底怎样。很注重发展商品牌，觉得华侨城就是做豪宅的。重视区域，香蜜湖、华侨城就是豪宅区。他们其实非常理性，但在某些地方会感性，觉得这就是自己所需的：如古树、对保安的感觉等。越高端的楼盘客户区域来源越广，如天琴湾是面向全国的浙江人买了1.5亿的楼王。豪宅客户营销启示豪宅客户营销启示/page42page42 豪宅市场分析小结豪宅市场分析小结区域之争：区域之争：豪宅供应的区域格局发生变化，城市中心豪宅稀缺，香蜜湖片区升级扩容，形成香蜜湖环山豪宅区。产品之争：产品之争：豪宅的产品从硬件到软件正在全面升级，精细化、人性化、科技化、人文化成为豪宅提升竞争力的主要方向；产品类型高低配成发展主趋势；150-200是未来豪宅供应的主力户型区间；价格之争：价格之争：价格区域差异化缩小，现售豪宅项目价格在3.5万以上。客户之争：客户之争：豪宅客户更重视体验价值。注重生态健康、私密性及圈层，越是高端豪宅客户区域来源更广泛。资源之争：资源之争：豪宅是对稀缺资源的占有，城市、山、水才具备打造高端豪宅的基础。香蜜湖环山豪宅区是集山、水、城市为一身的最具升值潜力豪宅片区。/page43page43page43第二篇第二篇 分析篇分析篇技术指标及四至价值研判竞争分析/page44page44page44深圳福田区香蜜湖片区深圳福田区香蜜湖片区注：项目由注：项目由注：项目由注：项目由A A A A、B B B B两地块组成，并有规划市政道路。两地块组成，并有规划市政道路。两地块组成，并有规划市政道路。两地块组成，并有规划市政道路。项目位置项目位置28003.4728003.47平米平米项目总占地项目总占地2.72.7容积率容积率30003000平米平米商业面积原规划商业面积原规划共共600600个（个（A A地地380380个；个；B B地地220220个）个）地块车位地块车位7560975609平米平米项目总建筑面积项目总建筑面积8585米米 建筑限高建筑限高B地块A地块A地块B B地块地块17680.5417680.54平米平米A A地块面积地块面积2.872.87A A地块容积率地块容积率5083750837平米平米A A地块建筑面积地块建筑面积20002000平米平米A A地块商业面积地块商业面积东南最长东南最长110m110m，南北深，南北深160m160mA A地块情况地块情况10322.9310322.93平米平米B B地块面积地块面积2.42.4B B地块容积率地块容积率2477224772平米平米B B地块建筑面积地块建筑面积10001000平米平米B B地块商业面积地块商业面积东西方向为东西方向为131m131m，南北深，南北深50m50mB B地块情况地块情况一、项目基本概况一、项目基本概况/page45page45page45开阔景观视野开阔景观视野降低社区密度降低社区密度扩大园林尺度扩大园林尺度居高临下的优越感居高临下的优越感高人一等的身份感高人一等的身份感更舒适、更私密更舒适、更私密产品产品“高低配高低配”优势：优势：产品规划产品规划高低配：高低配：Townhouse+Townhouse+高层高层/page46page46page46产品规划产品规划A1A2A3A4A5B1B2B3A4、A5:155，3房（3+1）两梯两户底商均为：150/套11套联排：约310/套A1、A2、A3、B1、B2 、B3:179/套，三梯两户其中A3和B1为底商，面积为：150/套莲塘一路莲塘二路产品类型：Townhouse+高层，三梯两户/两梯两户豪宅舒适配置 面积区间：150-310朝 向：全部东南向。环山围绕、户户南北通透、邻山望海。国富项目文化广场商业广场垃圾收集站/page47page47page47楼栋数面 积户 型梯 户套 数套数比底层情况A1（27F）179 /套4房（4+1）三梯两户294套72%架空A2（27F）A3（27F）底商：150平米/套B1（27F）B2（27F）架空B3（18F）A4（27F）155 /套3房（3+1）两梯两户104套25%底商：150平米/套A5（27F）联排约310Townhouse11套3%共计套数：409套，精装销售（另有底商8套，层高3.3米）。户型配比户型配比1111套套TohoToho提升产品形象，提升产品形象，179179四房为产品主力户型四房为产品主力户型,/page48page48page48项目位于未来最具升值潜力的香蜜湖半山区项目位于未来最具升值潜力的香蜜湖半山区罗湖核心区罗湖核心区福田核心区福田核心区南山核心区南山核心区华侨城华侨城二、项目区位二、项目区位香蜜湖半山区香蜜湖半山区香蜜湖香蜜湖/page49page49page49北面（山景）北面（山景）北面（山景）北面（山景）南面南面南面南面西面（山景）西面（山景）西面（山景）西面（山景）东面（山景）东面（山景）东面（山景）东面（山景）规划中的莲塘尾水库规划中的莲塘尾水库规划中的莲塘尾水库规划中的莲塘尾水库南面（远望城市）南面（远望城市）南面（远望城市）南面（远望城市）南面（眺望海景）南面（眺望海景）南面（眺望海景）南面（眺望海景）360360度生态环景，宁静怡然度生态环景，宁静怡然二、项目四至二、项目四至/page50page50page50地势山水环抱，坐北朝南！山景分布东、西、北侧，水景为东南侧。地势山水环抱，坐北朝南！山景分布东、西、北侧，水景为东南侧。项目为项目为“上风上水上风上水”的风水宝地！的风水宝地！冬季风向冬季风向夏季风向夏季风向规划中的莲塘尾水库三、项目朝向三、项目朝向规划中，修建项目接连福龙路的桥梁/page51page51page51北环大道北环香蜜立交福龙路直至龙华深南大道香蜜湖路至福田、南山项目内部规划桥梁从福龙路直到项目外围交通：福龙路、香蜜立交、北环大道连贯畅通，四通八达！外围交通：福龙路、香蜜立交、北环大道连贯畅通，四通八达！内部交通：项目内部规划建设桥梁，建成后确保内部交通便利！内部交通：项目内部规划建设桥梁，建成后确保内部交通便利！四、项目交通四、项目交通/page52page52page52项目四周配套丰富，并充分享受豪宅资源。项目四周配套丰富，并充分享受豪宅资源。周边教育配套：红岭中学、深圳外国语学校、深圳高级中学周围商业环境:沃尔玛、山姆会员店、华润万家城市绿肺：塘朗山、安托山、高尔夫练习场、莲花山公园等。红岭中学深圳外国语学校 园博园 山姆会员店 温室种植区 塘朗山围绕 高尔夫练习场 沃尔玛 德式堡高尔夫 深圳高级中学 华润万家 下梅林文体公园 莲花山公园 北大医院 香蜜湖医院 五、项目配套五、项目配套华润万家/page53page53page53六、发展商品牌六、发展商品牌中国生态人居倡导者中国生态人居倡导者 万泽集团始创于1995年，是一家以医药研发、生产、分销、零售连锁为主导，并涉足房地产、电力、金融、教育等领域的大型综合性集团公司。1996年，万泽开始进军房地产市场，并迅速发展成为万泽集团的核心业务。经营理念：全力打造一个以医药、地产、能源为核心业务的国际化集团公司。已开发项目：万泽云顶翠峰、云顶天海 本项目是万泽本项目是万泽“云顶云顶”系列豪宅版，依托其优越的地段，稀缺的生态资系列豪宅版，依托其优越的地段，稀缺的生态资源，通过产品精雕打造，差异化营销，本项目有望成为万泽地产顶级标杆项目之源，通过产品精雕打造，差异化营销，本项目有望成为万泽地产顶级标杆项目之一。一。/page54page54page54七、项目周边竞争对手分析七、项目周边竞争对手分析同区域内开发商的纷纷进驻，共同优势，你有我有。在相同的带来产品品质、区域整体升级的同时，品牌及品质竞争将明显加大本项目本项目万泽万泽云顶尚品云顶尚品兰江山第高层、高层、TownhouseTownhouse小高层、高层独栋山语清晖高层国富项目小高层、高层国富项目地块山语清晖花园云顶尚品花园兰江山第花园/page55page55page55竞争对手之山语清晖竞争对手之山语清晖打造高尚住宅：高层小高层打造高尚住宅：高层小高层项目位置项目位置香蜜湖片区开发商开发商华来利投资控股（集团）总用地面积总用地面积50000.69平方米总建筑面积总建筑面积216251.4平方米计容积率建筑面积计容积率建筑面积144922.57平方米住宅建筑面积